住展評論：稅負不大幅調高 加啥稅都沒用
2019-04-12 22:25經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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從北市東區商圈逐漸沒落、空置店面不斷增加，許多名店無法負荷高漲房租而出走或吹熄燈號，所衍生的空店或空屋稅構想，可說是近兩週以來，與房市相關的最熱議話題。無意外，針對這項由北市提出還在研擬的加稅政策，學者多表贊同，業界則多半質疑或唱衰。
平心而論，不管是空店還是空屋稅，畢竟北市府這次的主要出發點，還是希望藉此逼使東區店東降租，進而提高出租率、活絡商圈。然而看看附近的信義計畫區周邊商圈，或近年大復活的西門町，這兩大商圈範圍內的店面租金，十之八久和東區一樣貴桑桑，甚至可能更貴，但商圈發展卻是欣欣向榮。至於這幾年同樣黯淡的天母或五分埔商圈，店租應該不會比東區或西門町貴，但沒落速度比東區有過之而無不及。
從以上實例可知，要挽救一個衰敗的商圈，不是光靠要求店東降租就能達成；一個商圈要能發展起來，不但需要建立特色，還得店家、店東相互合作，甚至還必須對抗近年快速興起的電商網購產業；在這樣的前提下，政府政策能幫助的恐怕十分有限，充其量只有提供更便捷的交通動線，或透過相關公器幫忙宣傳。
不過，如果談的是一般閒置住宅，則加重持有稅，確實有一定程度的效果，畢竟比啟店面，住家的情況相對單純；要不是拿來自住，不然就是當包租公婆或做為個人或家戶資產。前者屬剛性需求，正常情況當然不會閒置，除非家戶人數少，居者本身又經常出門在外；相較之下，無論出租或置產，就容易造成閒置。這時候加重持有稅，一般來說都能讓包租公婆降租，或逼置產投資客須降價出清。
然而，這時候問題就來了。如果持有稅加重的程度不夠，對持有者來說不痛不癢，那麼一切絕對事倍功半。就更別說目前無論地價或房屋稅，都還是用評定現值而非市價為稅基，而基於評定現值總是和市價差距(低)甚大，當然會讓加重稅率產生的效果大打折扣。
所以撇開空置店面，或認定閒置的技術面問題，住展房屋網企研室認為，如果柯市府真的想要藉由調高(持有)稅率來逼出閒置住宅，恐怕稅率不能只從現有的3.6%加重到5或6%，而是必須加好幾倍，或者實質稅率(稅額對照市價)要達到一定水平(可參考國外經驗或制度)；否則就算真的開徵空屋稅，還是一樣沒路用。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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