低首付成未爆彈 不等央行開會第7.5波打房突襲
2024/12/18 15:37自由時報文/記者張瀞勻
中央銀行理即將於19日召開理監事會議，距離上次祭出第七波選擇性信用管制事隔3個月，這段期間預售案、成屋市場冷到骨子裡，近期有網友指出，央行會議尚未召開，就已經出現第7.5波管制了，近期有低首付的建案在申請房貸時，金融機融將建商公司貸的部分列入負債比，認為貸款月付金過高，最後只給予3成房貸，讓網友欲哭無淚，市場專家直言，消費者不要怨天尤人，不要怨政府、怨銀行、怨建商，因為政府在做風險控制，銀行只是配合辦理，建商想盡辦法提供優惠分期付款要懂得珍惜。
過去幾年房市走向大多頭，熱度扶搖而上，不少建案更打出低首付優惠方案，吸引許多投資小白以及少年房神上車，但今年9月底後受到第七波管制，市場突然熄火，但仍有零星低首付個案現蹤，期間有部分網友透露低首付個案恐怕成為箭靶，不料近日就有案例傳出災情，有網友哀毫金融機構突如其來出手，將建商提供優付的公司貸列為負債比，同時將悠付金額視為3年無擔保貸款，月負擔貸款金額瞬間飆高，最後房貸成數從當時認為的八成大砍剩三成。知情的銀行人士則表示，過去都是將優付成數二成計算在首購房貸最高八成之中，通常核貸時會扣除二成，撥款六成，但這次迅雷不及掩耳地將優付列為負債比內前所未聞。
《住宅週報》社長陸敬民指出，購屋置產沒有錯，如果有什麼錯？錯在這幾年市場太瘋狂、太違反常理、太挑戰人性，讓所有人都不淡定了，他認為優付案的主要客源包括，奈米資首購、小資投資客、投資專業戶，前二大族群儘管是置產菜鳥，但不會不知道「羊毛出在羊身上」「單價往往比較高」這些簡單的道理，但他們需要「優付」助其上車、認定「優付」勝率較高、而且就是因為「優付」才決定進場，而且推波助瀾最大主因就在於「房價漲成這樣，市場FOMO到令人恐慌，風險是相對的，跟沒買房相對變窮的風險相比，優付的風險反而比較低，值得放手一搏！」
優付案是什麽？如何評估風險？陸敬民警告，同時具備以下條件的案子，特別是從今年底到明年底前要交屋的案子都可歸類為優付案，包含低首付4~10%；工程或前兩年0付款、優惠分期10~16%；總戶數500户以上；最後即是單層兩位數多併宅，且單價明顯高於同邊競案。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行第七波信用管制自9月底推出以來，打房成果頗為顯著，不僅六都買賣移轉棟數下滑，各大房仲業者交易量也持續冷凍，惟面對買氣受挫，目前市場上受制於買賣雙方對價格仍有不小認知差異，致使中古市場價格並未顯著受挫，但觀察部分機能性較低之蛋白區域或重劃區，可能出現部分賣方為讓物件順利銷售，而有少數降價個案出現。
不過，整體而言，市場價格仍維持持穩未大幅盤整，仍與購屋民眾期待有顯著落差，但又為免房價硬著陸影響整體經濟，研判此次央行理監事會議應傾向於推出彌補第七波信用管制之相關措施，也就是所謂推出「7.5波」信用管制措施。
其中，各界推測，央行恐對近期低首付、低自備款的新案炒作風氣，進行部分打擊，予以「技術性限貸」，讓建商優付的2成貸款扣除。賴志昶認為，建商起初會推出所謂低首付促銷方式，主要仍是因應首購或年輕族群自備款有限，以建商貸款方式滿足其購屋需求，惟此類銷售手段恐也讓部分投資、置產族群應用，長期持有可進行槓桿操作獲利，帶起市場炒作風氣，以至於央行才會出手管制。建議首購族群購屋前應「停看聽」，畢竟低首付建案大多藏有不同「貓膩」，例如未來還款利率較高等，事實上並未有實質優惠，購屋前應評估自身財務狀況，切莫為買房而打腫臉充胖子。
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