他賣公寓換大樓 重購退稅竟沒退？專家揭「買高賣低」陷阱
2025/08/22 14:21自由時報文/記者朱語蕎
根據《土地稅法》第35條針對土地所有權人，出售土地後2年內重購土地，衡量出售舊自用住宅增值稅課徵，而影響其重購新自住房地的能力，為減輕其換屋負擔，有土地增值稅重購退稅之規定，但專家提醒，這裡指的是「土地地價而非市價」，當心若以市價「買高賣低」，恐無法享有退稅。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有民眾今年在台北市信義區買了一間約2000萬元的大樓2房，想把原新北市板橋區的4層樓公寓賣掉，因為公寓持有期間近20年，所以一般土地增值稅高達80萬元，自用土地增值稅也需要近35萬元，因此想在2年內就把舊公寓賣掉，依照目前的市價約1100萬元，可以把這筆高額的土地增值稅退回來，殊不知事與願違。
鄭文在表示，根據試算結果，雖然買方花了近2000萬元買房，預計以1100萬元賣房，但是信義區是14層樓的產品，所以分配的土地持分只有2.63坪；擬出售的板橋區公寓，土地持分卻有8.09坪，所以總土地公告現值信義區只有近490萬元，而板橋區卻高達630萬元，選擇出售後，如果繳納80萬元的土地增值稅，板橋區的土地地價還有550萬元（即630萬元-80萬元=550萬元），還是無法辦理土地增值稅重購退稅。
鄭文在解釋，《土地稅法》所謂的土地地價，是指土地公告現值×面積×持分=土地總現值。
個案中的新購信義區土地公告現值約每平方公尺560,000元，擬出售的新北市土地公告現值約每平方公尺237000元；以每平方公尺土地公告現值而言信義區約板橋區的2.32倍，理論上退稅應該沒有問題，可惜信義區是大樓，基地由14樓層分攤，所以持分面積很小。
而板橋區是公寓，基地僅由4戶分攤，因此持分面積很大，依照上述的計算方式，市價低的板橋區，地價就會比市價高的信義區，土地價格更高，而無法辦理土地增值稅重購退稅。
鄭文在提醒，針對重購退稅的規定很多，有土地增值稅、房屋交易所得稅及房地合一稅，退稅的要件不竟相同，以上述案例來講，現在的房市冷淡，似乎也不用急於2年內出售，或許等房市回溫，多賣100萬元的價格，比重購退稅80萬元來的實際。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
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