七都甜甜圈效應發酵 北市「出走潮」難止血
2022/08/10 11:30自由時報文/記者朱語蕎
永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料，統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前１名行政區，前３名依序為大安區遷出8691人最多、士林區遷出6250人次之、中山區遷出5508人位居第3，其中較特別的是桃園市大園區也入榜前10大人口流出行政區。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年上半年七都遷出人口行政區前10名中，台北市就囊括了8個名額，人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。
至於桃園大園區入榜，陳金萍解釋，主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。
蛋殼蛋白區成移居黑馬 低房價吸人口
另外觀察七都「淨遷入人口」行政區，前3名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1797人，桃園市的「觀音區」居次，淨遷入1489人，第3名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。
觀音區則因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶，尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。
觀察今年上半年七都「淨遷入人口」前10名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，且出現了不少罕見的新面孔。陳金萍表示，這些行政區其實都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭。
綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流，然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性；若是看好未來發展前景，也須謹慎評估，盡量在重大建設確定動工後再行購屋，以免產生套牢的情況。
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