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大家都說市場冷　但他們卻砸百億狂掃這幾區？
2025/07/23 08:15自由時報文/記者張瀞勻

今年上半年，全球景氣與產業變化劇烈，台灣前期受惠於AI熱潮與台積電供應鏈榮景，推升商用不動產交易熱度，科技業與傳產業買盤此起彼落。不過，自4月美國對等關稅政策上路，加上新台幣快速升值，出口導向的台灣企業面臨匯損與資產重估壓力，也使下半年市場氛圍趨於保守。
宏大國際資產總經理陳益盛指出，這波風暴直接影響商用不動產市場，形成科技業與傳產業分化現象。上半年規模最大的兩筆交易，分別為宏匯、愛山林以170.86億元取得台電都更案，以及遠雄建設砸下136億元購地，顯示建商看好區域發展，轉向商用市場布局。
統計上半年十大交易案中，開發商佔六案，其中半數為商用開發使用，反映出建商從住宅市場移轉資源至廠辦、商辦市場的趨勢。其餘四案為企業自用，包括台達電、和碩、美光等電子大廠，以及唯一的傳產買方豐興鋼鐵，科技業主導性顯著。
雖然整體大型交易件數與金額略為降溫，但新完工商辦與廠辦產品受青睞，如新日興、兆芃、必應創造、恆隆行等企業，皆出手購入北士科、內湖、新店等地區的指標辦公物件，單案交易金額多在5億元以上，呈現穩定上升趨勢。
據宏大不動產天氣指標，商用市場多數區域呈現「晴時多雲」，其中台北市中心至內科、南港、士林等持續有中大型成交紀錄，新北則以新店、中和、汐止為主要廠辦聚落，六都中以台中小型商辦交易最為活躍，單價屢創新高。
工業廠房方面，市場變數仍為美國關稅政策，對高毛利科技業影響相對輕微，但傳產業者受壓明顯，不排除擴廠轉向承租，或計畫暫緩投資，天氣指標為「多雲時晴」。
零售市場方面，上半年餐飲營業額年增6.54%，但零售業則年減1.63%，顯示成長動能集中於內需消費，租賃與買賣市場預期與去年持平，維持「陰天」走勢。
至於旅館市場，儘管觀光署統計來台旅客年增8.3%，國旅表現平平，住房率多在60～61%區間。業界逐漸出現汰舊換新趨勢，發展重點轉向高端六星飯店與智慧化中小型旅館。由於來台商務客成長優於觀光客，六都與新竹仍具潛力，風景區則受新台幣升值影響，需觀察下半年表現，旅館市場預估「陰有雨」。

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重劃區變印鈔機？台中這幾區里民所得暴增75% 樂剩一堆高科技聚落
2025/07/22 15:48自由時報文/記者張瀞勻

重劃區不只是帶動房價，也推升居民的所得收入？台灣房屋根據財政部最新所得資料，統計台中各村里五年來的平均所得增幅，其中北屯區的四民里，2023年平均所得突破百萬元，較2019年大增75.4%，增幅為全市之冠！西屯區的龍潭里，平均所得也在五年之間從91.1萬元增加至154.8萬元，增幅將近7成，排名第二；增幅季軍的北屯區舊社里，五年來平均所得亦增加超過6成；西區的公舘里、烏日的湖日里，也雙雙以逾4成的增幅擠進前五名榜單。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，觀察台中平均所得破百萬的村里，2019年僅23個，到了2023年已多達60個，新進的百萬里，多半與重劃區開發有關。平均所得增幅最高的北屯區四民里，就坐落十四期、十一期之間；亞軍的西屯區龍潭里，轄區包括了享有「米其林商圈」美譽的單元二北側；季軍的北屯舊社里，更有總站特區、單元十二雙重劃區加持；第五名的烏日湖日里，則地跨舊市區與高鐵特區，僅第四名的西區公舘里是無重劃區議題的成熟市區，重劃區儼然成了推升所得的特效藥。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，重劃區的公建題材豐富，不動產增值速度快，居民出售不動產後，不僅財產交易所得大幅增加，售屋款暫存入銀行，也拉升利息所得；加上成熟精華區七期、十一期供需飽和，比鄰的新興重劃區十四期和單元二，吸引不少外溢的高收入民眾，拉高重劃區村里近年的平均所得，使所在村里於平均所得增幅排行榜中稱霸。
台中平均所得增幅前五名的村里中，西區公舘里是唯一沒有重劃區題材加持的村里。陳定中表示，公舘里所在的西區，生活環境在台中舊市區中宜人舒適，因此早年為頗受青睞的高級住宅區，居民多半具有專業背景，所得基礎也相對突出；且公舘里北側有美術園道，近年觀光業、餐飲業發展活絡，南側則有台鐵立體化的五權車站於2018年通車，享有軌道紅利，因此近年的財產交易所得增加不少，多金里民的股利所得、資深里民退休的退職所得，也都逐年提高，使公舘里以逾4成的增幅擠進榜單中。

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高雄輕軌通學就醫旅次上半年成長17% 輕軌熱門站區商圈加持 房價居高不下
2025/07/22 14:45自由時報文/記者林耀文

高雄輕軌成圓後，帶動包括就醫與通學的需求提升，根據統計，今年上半年輕軌總運量已突破667萬人次，通學與就醫旅次更突破158萬人次，比去年同期成長高達17%，寫下屬於市民的「日常進行式」。尤其輕軌沿線的幾個學校如C28高雄高工站、C29樹德家商站—總是特別熱鬧，通學運量成長14.68%，就醫運量也成長了17.44%。市調顯示，輕軌熱門站區，包括C21~C24站與C26~C29站，在商圈與就醫、通學需求帶動，房價居高不下，也成為購屋熱門區。
根據統計，今年上半年輕軌通學運量成長了14.68%。從高雄高工、樹德家商、瑞祥高中、中華藝校，到高師附中、三信家商，道明中學與大榮高中，每一站都充斥著學生並肩而行的身影。捷運局也因應學生通勤需求，在上下學尖峰時段加密班距，讓學生們每天都能安心、準時抵達學校。
另外，也有許多市民前往瑞祥醫院、民生醫院、聯合醫院、市中醫院等沿線醫療院所，他們選擇了輕軌這個更友善的交通工具。今年上半年搭乘輕軌就醫運量成長了17.44%，這不只是數字的變化，更是市民對輕軌「值得信賴」的回應。
捷運局長吳嘉昌表示，這些數據的背後，是輕軌逐漸成為市民生活一部分的真實寫照。「不只是通勤，輕軌正在改變人們的移動方式，也讓高雄的生活更美好、更有溫度」。未來，捷運局與營運團隊將持續檢討與優化營運策略，配合城市發展，打造更貼近使用者需求的公共運輸環境。讓這條輕軌，不只是軌道上的交通工具，更成為市民生活中最溫暖的陪伴。
市調顯示，目前在美術館園區設有輕軌美術館站區與聯合醫院站區，城揚建設集團在鄰近聯合醫院C22站區的美術東六街，新推出「耀美術」輕豪宅大樓結構體案，坐擁鄰近輕軌與七賢國中龍美校區優勢地段，高樓層售價站上5字頭；頂誠建設在鄰近輕軌C28高雄高工站區，新推出「聚丰景」輕豪宅大樓案，採28~38坪設計，安排全平面車位。
城揚建設也在大順二路鄰近輕軌C27站與C28站區，新推出「城揚Twin S」輕豪宅大樓預售案，採21~49坪的2~4房安排，訴求基地鄰近家樂福鼎山店與輕軌站區地段優勢，平均售價站穩4字頭。友眾建設也在農16特區美術館路旁，近C22聯合醫院站新取得205坪住五基地，也打算規劃輕豪宅大樓。

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說好買房抗通膨？七都預售解約年增6成反打臉了
2025/07/22 11:44自由時報文/記者張瀞勻

近期房市不確定性再度升溫。回顧今年4月，關稅陰霾引發股市劇烈震盪，衝擊房市買氣，連帶預售解約量也同步增加。根據市調單位統計，今年前5個月七都預售屋解約量逼近千件，較去年同期增加6成，其中4月解約量更首度突破2百件，且已連續2個月維持在2百件以上，反映預售屋解約壓力不小。
整體來看，解約量主要集中於近年預售市場火熱的桃園與台中，但若以增幅來看，台南表現最為顯著；相對穩定的則是高雄，解約量與去年同期持平。進一步觀察，今年的解約量多集中在去年才入手的個案，顯示短期投資買盤在市場轉冷時最容易鬆動。此外，2023年7月前購入的預售屋仍可換約，在房價漲幅可觀的情況下，買方不致輕易解約，但隨著買氣疲弱、關稅議題反覆，市場信心仍待觀察，若後續無法順利換約，解約量恐將持續走高。
591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，從各縣市表現來看，台北市今年前5個月預售屋解約量共51件，七都最少，北市由於素地稀缺、預售案有限，加上客群多為自用買盤，解約件數長期維持低檔，但在市場氛圍轉冷下，解約量與去年同期相比仍增加7成。新北市同期解約量達109件，年增逾3成，其中以三重區最密集，尤其小坪數產品解約狀況明顯，隨著市場轉趨觀望、資金壓力升高，這類產品解約現象加速浮現。
而近年預售市場火熱的桃園，今年1至5月的解約戶數高達212件，與台中並列七都之最，年增幅約7成，桃園由於具房價優勢，長年吸引雙北、新竹外溢買盤，但在房市接連利空衝擊下，解約量也同步升高。新竹縣市今年前5個月共出現54件解約，為七都次低，較去年同期仍增加逾4成。這也反映即便資金實力雄厚的竹科買盤，面對房市政策緊縮與股市波動的壓力下，仍難免受影響，但整體衝擊程度相對其他縣市輕微。
反觀台中，今年前5個月解約量高達212件，相較去年同期翻倍成長，尤其5月單月解約量更飆升至71件、居七都之冠。台中解約量多集中於西屯、北屯兩區，過去預售屋交易火熱，但今年上半年在股災衝擊下，資金吃緊的投資客不乏選擇認賠解約。另外，台南今年解約量超過百件，與去年同期相比增加最多，其中以安南區解約量最高，該區因一處建案完工後外觀色調與原設計不符，引發部分退戶，同步推升整體解約數。
高雄今年前5個月的預售屋解約量維持在176件，與去年同期持平。由於去年曾因單一建案大量解約而墊高基期，今年市場整體表現相對穩定，但解約量仍處於高檔，顯示買方對後續市場走勢仍抱持觀望態度。整體而言，政策與市場的不確定性交織，導致資金調度壓力持續加劇，買方信心明顯轉弱，成為預售屋解約量升溫的主要原因。未來房市能否回溫，仍取決於房市政策的方向及全球經濟環境的變化與調整。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰則指出，由於不少買方還算買在房市低點，還有撐下去或賭一把未來房市轉圜的空間，會是不貿然解約的因素，不少建商也使盡渾身解術，包括協助順利貸款，力拼降低已購客困擾，或也免於數據過分失控。

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房子沒賣卻拿到700萬？長輩悄悄辦這貸款越來越多！
2025/07/21 15:22自由時報文/記者張瀞勻

房產不賣也能變現？台灣房屋集團趨勢中心整理金管會數據，觀察銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款，也就是俗稱的以房養老，近一年半的核貸件數變化，發現去年Q3單季件數240件，至Q4就增至439件，核貸件數明顯增加！2025年各季也都超過三百件，今年Q2件數更較去年同期年增42%。而平均每件的貸款金額，去年最低478萬，最高平均667萬，今年則都突破700萬。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行承作以房養老業務，是將不動產向銀行逆向抵押貸款，不屬於購屋貸款，因此不受銀行法的貸款天條水位限制，額度也與限貸令脫鉤，讓銀行在打炒房信用管制的約束下，轉推廣其他不受限的業務，也加速以房養老的核款進度。不過以房養老的核貸金額並非一次提領，而是按月撥款，作為借款人的生活費用所需，對於有房產但現金收入有限的退休族而言，確實是一種讓資產更靈活運用的規劃之一。
張旭嵐指出，現代長者觀念越來越開明，且在長年少子化的影響下，銀髮族的晚年不一定靠子女撫養，偏向自給自足，但也不會輕易變賣不動產或生前移轉，因此在沒有固定收入的情況下，以房養老提供一個具有彈性的不動產規劃，從件數和貸款金額的明顯提升，可反應出屋主對於以房養老方案的接受度提高，並且更願意貸好貸滿，讓有房族能在人生下半階段，享受上半階段的辛苦累積。

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「不想買也不想賣」最新購屋意願曝：房市如死水
2025/07/21 18:45自由時報文/記者朱語蕎

國泰金控發布7月「國民經濟信心調查結果」，在不動產調查部分，高達 66.4%民眾認為，現在買房可能不是個好時機，買房意願指數也小幅下降至-47.6；另有 55.8%的人覺得目前要賣房可能也不是時候，賣房意願指數持續走下跌至-29.4。
相較於民眾對房地產冷淡，對於台股走勢，根據國泰金控調查顯示，民眾對於台股的樂觀指數升至4.9，對今年下半年台股高點預期，有36.1%預期未來半年台股會上漲，有 31%民眾認為台股指數下半年高點將介於 23,000點（含）至 24,000點區間，有22%認為高點低於 23,000點居次。
主計總處於5月28日時曾預估，台灣今年經濟成長率3.1%，通膨率1.88%，此次調查顯示，民眾對於經濟成長的平均預期值下滑至2.58%，有64%的人認為，今年經濟成長率會低於3%。另對於今年的通膨平均預期，小幅下降至2.26%，有62%民眾認為，全年通膨率會高於2%。
在不動產的部分，7月買賣房意願指數持續下跌，買房意願下降至-47.6，賣房意願也下跌至-29.4，均比去年同期還要低，顯見房市仍持續低迷。

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「你出地、他蓋房的合建分屋模式不用繳稅？」當心！地主也得繳契稅！
2025/07/21 23:02自由時報文/記者林耀文

小李多年前繼承阿公在台南一筆約100坪的小面積建地，一直做停車場出租使用，今年初小李與建商採取合建分屋的模式開發該筆土地，但聽朋友說，合建分屋的地主並非免稅，因此趕緊向稅務人員詢問，「我跟建商合建分屋，只是用自己的土地換房子，這樣也要繳契稅嗎？」稅務人員給出的答案是：這是一定要的！
對此，台南市政府財政稅務局說明，地主提供土地，建商出資蓋房子，事後再按比例分屋，其中地主分配取得的房屋，實際上是地主以所持有的土地與建商交換取得，並非自己出資興建，這就是一種「交換」的行為。
依據契稅條例第12條及第16條規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，使用執照所載起造人應自主管建築機關核發使用執照之日起60日內申報契稅。
那麼契稅應該怎麼計算？簡單來說，地主取得房屋的現值與換出的土地公告現值等值部分，按交換稅率2%課徵契稅，超出部分則視為買賣，按稅率6%課徵契稅。若未於期限內完成申報，每逾3日須加徵應納稅額1%怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣1萬5,000元。又如有匿報或短報情事，經查獲者，除應補繳稅額外，還會處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。
財稅局提醒，合建分屋雖然看起來是「你出地、他蓋房」，但背後牽涉到的稅務非常重要，地主與建商在合建過程中，應事先瞭解相關規定，並於期限內完成契稅申報，以免因怠報、漏報而遭受處罰，確保權益不受損害。

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抗跌神話破功？大台北最新數據出爐…專家這樣說
2025/07/20 11:00自由時報文/記者張瀞勻

根據信義房價指數最新資料顯示，2025年6月大台北地區房價指數月減1.52%，連帶台北市、新北市也同步下滑，且新北市已連跌3個月，顯示市場買氣降溫、價格鬆動。
其中，新北市跌幅最大，指數從199.89下修至194.81，單月跌幅達2.54%；台北市則從162.23降至161.52，跌幅為0.44%，反映出打炒房政策、限貸效應與買方觀望氛圍對房市行情造成壓力。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，代表中古屋市場的信義房價6月大台北房價指數，新北市跌幅加大至2.54%，已連續3個月下跌，可是台北市還是很穩，僅微跌0.44%，以大台北月指數來看，房價大略回到去年第二季水準。
雖然短期指數出現修正，但與去年同期相比，大台北地區整體房價仍呈正成長，年增率達0.71%。新北市年增0.57%、台北市亦微幅上漲0.47%，房市雖進入盤整階段，仍有自住剛需支撐，加上個別區域若具備重大建設題材，價格仍具支撐力。不過短期內恐持續面臨價格修正與成交遲滯的挑戰，後續指標將視預售案去化狀況與政策變動而定。

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交屋潮爆發！全台新屋創20年新高 「兩區」大爆量 專家示警違約風險
2025/07/21 10:01自由時報文/記者朱語蕎

根據內政部統計月報資料顯示，今年1～5月住宅使照量創下2006年有統計資料以來新高，專家表示，受惠於2018年以來建商大量推案，從去年開始龐大預售推案進入完工階段，預料未來一、二年仍是使照高峰，將迎來大量交屋潮。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年1～5月全台住宅使照量55,347戶，較去年同期增加3.1%，也是首度突破5.5萬戶大關，創近20年來最高，交屋潮爆量。
進一步觀察近20年來1～5月住宅使照量發現，陳金萍指出，2025年前五月住宅使照量以5.5萬戶居冠外，其次則是2024年的53,665戶，而2024、2025年也是近20年來唯二突破5萬戶的年份，對比2018年以後每年都有逾10萬戶以上的建照數量來看，恰巧是台商回流、疫情後貨幣寬鬆所創造的房市多頭時期，而疫情期間因缺工、缺料導致工期拉長、興建時程延宕，完工交屋時間遞延，因此，自2024年開始，新成屋落成、交屋也步入高峰期，預期今年全年使用量有望突破去年。
若以七大都會區來看，使照量較大的縣市落在新北市、桃園市、台中市，今年1～5月使照量均超過9,000戶。陳金萍表示，觀察今年1～5月住宅使照量以桃園市的11,725戶最多，其次則是台中市的9,459戶，而新北市則以9,324戶名列第3。
若與2024年同期相比，則以新北市量增25.3%最多，桃園市則以22.0%居次，兩大都會區均年增逾二成，交屋量能最大。陳金萍表示，從使照量來觀察，有科學園區題材或是大型重劃區開發的都會區吸引建商搶進推案，仍是使照量較大的區域。
不過，陳金萍示警，在目前房貸緊縮與第七波選擇性信用管制之下，大量的交屋潮湧現恐面臨即將交屋，但貸款成數不如預期的狀況，購屋者面臨資金調度壓力明顯升高，因此，建議潛在交屋者應提前審視自身信用條件、家庭財務規劃，最好準備充足資金，並詢問多家銀行房貸業務諮詢，及早確認貸款條件，根據自身資金狀況，規劃最適合的資金調度與貸款策略，才能避免資金不足帶來的交屋違約風險。

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房市冷這類房貸卻狂增42%、你辦了嗎？背後真相曝光
2025/07/21 10:22自由時報文/記者張瀞勻

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行承作以房養老業務，是將不動產向銀行逆向抵押貸款，不屬於購屋貸款，因此不受銀行法的貸款天條水位限制，額度也與限貸令脫鉤，讓銀行在打炒房信用管制的約束下，轉推廣其他不受限的業務，也加速以房養老的核款進度。不過以房養老的核貸金額並非一次提領，而是按月撥款，作為借款人的生活費用所需，對於有房產但現金收入有限的退休族而言，確實是一種讓資產更靈活運用的規劃之一。
張旭嵐指出，現代長者觀念越來越開明，且在長年少子化的影響下，銀髮族的晚年不一定靠子女撫養，偏向自給自足，但也不會輕易變賣不動產或生前移轉，因此在沒有固定收入的情況下，以房養老提供一個具有彈性的不動產規劃，從件數和貸款金額的明顯提升，可反應出屋主對於以房養老方案的接受度提高，並且更願意貸好貸滿，讓有房族能在人生下半階段，享受上半階段的辛苦累積。

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