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房市熱爆！新案市況再亮黃紅燈 專家：完全賣方市場
2024/08/15 12:56自由時報文/記者朱語蕎

市調業者發布7月新案市況調查，7月又從前月的綠燈升溫熱絡黃紅燈，為今年第三度黃紅燈，房市跟天氣一樣熱，本月預售屋推案量、待售建案個數上升，來客組數及成交組數下跌。
在供給面上，住展雜誌發言人陳炳辰指出，時序來到下半年，趕不及上半年榮景的案子，建商在下半年第一個月即刻打鐵趁熱大推特推，另也評估8月台商資金解禁帶來買氣，先行布局，而下半年大環境變數愈增，加緊腳步亦免夜長夢多，預售推案量看齊3月329檔期，推破1200億元，較6月增300多億元。
破百億元大案有新北市土城區「新濠岳」與基隆市暖暖區的「甲山林城上城2-美麗上城」，超過50億元的指標案則有台北市北投區的「達麗河藴」、萬華區的「皇翔ASTER ONE」，以及新北市板橋區的「立信雙星」，又有近10案均在數十億元量體。
相對之下，價碼面較吃虧的新成屋，戶數維持低檔，推出不到200戶，陳炳辰表示，當前新成屋房價高，已不大適用新青安方案，搭不上順風車， 7月正式上路的新版囤房稅也讓這類產品衍生風險，而現階段熱度又更傾向預售屋市場，建商無意於此都不意外。
需求方面，追蹤指標建案平均來客組數每週約29.8組，而平均成交組數每週約3.7組，較上半年下修，陳炳辰分析，由於上半年買氣旺盛而時有快速結案情勢，眼下新案多接近尾聲，或甚至呈現區域新案真空，導致買氣稍歇，但還算維持在中上水位，新北市三重區、中和區、板橋區、淡水區，與新竹縣的竹北區都有一定亮眼度個案，不乏傳出單周超過50組的來客組數，或單周10～20組的成交組數，成績不俗。
待售建案數也印證買氣持穩，案數降至916案，前月已跌破千案，7月再減逾50案，北台灣各縣市一致順銷，新案市場量體最大的新北市去化狀態最佳，其次為新竹地區，不論是二線地帶有其比價效益，或是核心區新案稀缺，都有助於帶動新竹買氣。
議價率分數持平，可觀察開價與實價揭露成交價實在相去不遠，完全賣方市場下，讓利空間不到1成，像宜蘭、基隆的新案平均單價在2、3字頭，以當前市況來說低無可低，買方也有所認知，不再討價還價，先買再說。
陳炳辰表示，下半年風險因子不少，股市起伏不定，信心度影響資金是否繼續轉往房市，美國大選也干擾資金走向，而銀行房貸放款滿水位打亂買氣，不易在下半年得到大幅度緩解，加上9月的央行理監事會議有無新一波打房措施亦為隱憂，北台灣下半年尚有台北市文山區、新北市中和區、桃園市中壢區，與新竹市香山區大案排定進場，無疑將為重點觀察指標。

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小心受罰！生前購買預售屋 「這些款項」也要申報遺產稅
2024/08/12 20:48自由時報文/記者朱語蕎

近年來預售屋交易市場熱絡，但簽定預售屋買賣契約後，還要等到興建完工交屋才能入住，平均工期可能長達4到5年，就有民眾詢問，其配偶在購買預售屋後，於建商還沒交屋前不幸過世，該如何申報遺產稅？
財政部臺北國稅局表示，被繼承人生前與建商簽定「不動產預定買賣契約書」，在房屋興建完工交屋前死亡，其死亡當時所遺留的財產，係未來建案完工後，請求不動產過戶的「權利」，並非房屋、土地之所有權，應以截至被繼承人死亡日累計已付價款，計算該債權價額，併課遺產總額。
舉例來說，甲君於2019年7月間與建商簽訂房地預定買賣契約書，購買A建案B1棟8樓房屋及地下室1個停車位，契約約定房地買賣總價為6800萬元，包含房屋及土地64500萬、停車位350萬，預計於2024年底完工交屋。
但甲君不幸於2023年7月15日過世，經依繼承人提供房地預訂買賣契約書、支付各期房地價款之統一發票及匯款單等資料，計算截至被繼承人甲君死亡日已支付建商之各期房地價款合計1900萬，核定為「債權」併入遺產總額課稅。
國稅局提醒，稽徵機關可提供納稅義務人查詢被繼承人之遺產稅財產參考清單，作為辦理遺產稅申報之參考，但該清單並無預售屋資料，被繼承人生前如有購買預售屋，繼承人可向建商查詢被繼承人生前已付房地價款情形，申報債權併入遺產，以免因漏報而受罰。

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避囤房重稅 全台「富爸媽」狂送房 贈與繼承創新高
2024/08/09 20:59自由時報文/記者朱語蕎

政府近期針對多房者課以重稅，全台「富爸媽」們紛紛卯起來送房，住商機構盤點內政部統計，全台上半年贈與、繼承移轉棟數達2萬8771、3萬7367棟，創下自1991年有統計以來同期最高與次高紀錄。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近期政府推出選擇性信用管制，加上7月「囤房稅2.0」上路，高資產族為達節稅功效，大多選擇贈與房產與親人，致使贈與移轉棟數成長不少。
根據內政部數據，全台2024年上半年贈與移轉棟數達2萬8771棟，與去年同期相比成長3%，漲幅雖說不高，但仍為有統計以來的同期新高。
徐佳馨分析，央行於6月理監事會議中決議，針對六都與新竹縣市自然人購買第二戶，貸款成數由原先7成降為6成，且無寬限期；若搭配過去選擇性信用管制措施，目前自然人購置高價住宅、第3戶以上住宅者，貸款上限僅達4成，且同樣無寬限期；同時，7月上路的「囤房稅2.0」，規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高多屋者房屋稅率達2~4.8%，種種重稅壓在多屋者身上，致使多戶持有人提高贈與房產予親人的需求。
細看六都贈與移轉棟數，上半年以新北市5,653棟、台北市4,817棟分列冠、亞軍；其中，北市贈與移轉棟數與去年同期相比，漲幅達7.3%，更是冠居六都，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，雙北為全台房價最高的都會區，地段優勢之下，尤其北市更集中不少金字塔族群，若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本自然較高，因此更有贈與房產予親人的節稅需求。
另觀察內政部統計，全台繼承移轉棟數上半年度達3萬7367棟，雖與去年同期相比出現3.2%的減幅，但仍是有統計以來同期次高，賴志昶分析，近年來不僅房價高漲，土地公告現值同樣大增，不少民眾為減少移轉後的土地增值稅，寧願「躺平」等繼承，加上近年高齡化趨勢難解，致使全台繼承移轉量體仍維持高檔。
賴志昶提醒，每人每年都會有244萬元的贈與免稅額，若為房屋評定現值較低的房產，可藉由此操作達到節稅功效，但不管是贈與或繼承節稅，需考慮受贈人或繼承人之後將房屋賣出，是否會出現產生較高稅費的可能性，故建議贈與或辦理繼承前應先行規劃，無論是轉售後善用重購退稅、房地合一自用稅率等方式，都是值得先評估的節稅作法。

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中科就業人口10年翻一倍 助攻房價撐上7字頭
2024/08/08 19:13自由時報文/記者張瀞勻

中部科學園區近10年內就業人口就增加117.6%，在這股「中科效應」帶動下，周邊房市需求持續走高，包含西屯、沙鹿、龍井等區都新案連發，房價最高站上7字頭，陸續有新案挑戰區域天花板價，當中又以低基期的神岡區最具潛力，更是被譽為中科周邊隱藏版精華區。
根據中科管理局統計數據，截至今年4月底，中科營業額已較去年同期大幅成長8.71%，而就業人數更是驚人，從2014年6月的24,783人，到2024年6月已增至53,947人，10年間淨增29,164人、增幅達117.68%，產值、就業雙雙創新高；不僅如此，中科的發展潛力還在持續中，台積電台中園區二期擴廠用地案已進入最後階段，預計年底前交地、明年動工，此外中科實中國小部的校舍，預計於114年完工並啟動招生，將為園區員工子女提供更完善的教育配套。
隨著中科的蓬勃發展，周邊地區的房地產市場也隨之水漲船高，其中寶輝建設在中科特區打造的國際總體城區開發案「寶輝VILLAGE」，一、二期交易均價皆已「坐6望7」。其中，「寶輝世紀莊園」社區最高成交單價來到76.2萬元、最高成交總價達6210萬元；「寶輝THE TOWER」社區最高成交單價更是已達78.8萬元。
而沙鹿新案均價也呈現「坐4望5」之勢，其中龍寶建設推出的「和臻邸」最高單價已來到52.1萬元，創下區域新高價。另外，海線品牌建商茂洋建設鎖定台灣大道、七賢路口，推出成屋案「茂洋天玥META」最高單價也來到48.9萬元；區內還有精銳建設「南斗路新案」預計第四季進場，基地對面即北勢國小，鄰近北勢商圈。
久樘開發則看好神岡區地理位置和發展潛力，在緊鄰潭雅神綠園道的中正南街三面臨路基地上，推出fitwel健康建築認證的新案「久樘南方童畫」，產品規劃25~34坪的2~3房，市場預估價格上看4字頭。
對此，住展雜誌發言人陳炳辰指出，中科的持續擴張將持續帶動周邊房市需求，「而隨著更多高科技企業進駐和人才湧入中科，對優質住宅的需求只會與日俱增，特別是近年中科的國際化程度不斷提高，也吸引了不少外籍專業人士來此工作，這群高收入、高學歷的外籍人才在租屋市場也將產生新的需求，進一步推動了當地房地產市場的多元化發展，因此除了中科周邊西屯、沙鹿已成一級戰區，像神岡區這樣原先屬於低基期，卻擁有交通便利、生活機能完善優勢的區域，未來房價增值潛力巨大」。

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付清節到了！30歲爸爸平均揹房貸1328萬元
2024/08/08 12:05自由時報文/記者張瀞勻

許多男性不僅是「一家之主」，經濟上也是「一家支柱」，台灣房屋觀察聯徵中心資料2024年Q1，屆滿而立之年的男性購屋貸款狀況，發現不同年齡層男性貸款樣貌大不同。其中30~40歲的男性，是第一季貸款人最多，樣本數達10,782件，在30歲以上貸款者中占45%，雖然貸款鑑估值最少，平均1328萬，平均購買坪數為43坪，不過貸款成數74.2%，平均利率2.07%條件都優於其他年齡層，連鑑估成數都有機會超過房價，達100.4%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前國人結婚年齡，男性32.9歲，女性31歲，雖然現在結婚年齡逐漸往後延，不過受新青安優惠貸款挹注，許多適婚男性和輕齡爸爸都積極購屋，給家人安定感，而多數年輕購屋者偏好社區新屋，或是預售屋，當交屋進入貸款階段後，市場行情已經增值，因此貸款鑑估金額會比原契約價格略高。
和2023年Q1資料相較，30~40歲年齡層的貸款樣本數增加兩千餘件，整體占比增加約2個百分點，而貸款鑑估值1212萬增加到1328萬，等於也多背了一百萬貸款！凸顯晚一年購屋，成家壓力又更大。
雖然年齡越大，財務能力更好，不過要背的房貸也就更多，第一季仍有超過千件的60歲男性申貸，當然利率條件是各年齡層最高，平均核貸成數也只有66.8%。
第一建經研究中心副理張菱育表示，60歲以上的男性購屋者，多半購置第二屋以上，不僅無法使用新青安優惠貸款，貸款成數、利率也都受限，但看好房地產的保值性，購屋通常除了為家人置產，也是長期資產規劃之一。
張旭嵐指出，整體房價越來越高，不過現代社會兩性平均，越來越多雙薪家庭一起負擔房貸，一般夫妻購屋，主要以屋主為申貸人，或是收入高、薪資穩定者來爭取較好的貸款條件；女性申貸的比例，也因所得及職業自主性提高，比以前增加許多，男性一肩扛的”付清”的壓力也比較抒緩。

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繼承房地後分單繳納地價稅 注意公同共有繼承人負連帶繳稅責任
2024/08/07 17:25自由時報文/記者林耀文

小王去年與姊弟共同繼承南市一筆房地，今年收到地價稅單，聽熟稔稅務的朋友說，公同共有的房產繳納地價稅，若是已分單，如其他繼承人未繳納地價稅，小王也須負擔連帶繳納責任，小王考慮姊姊已嫁搬至北部、弟弟又失業在家，思考是否也幫忙姊弟繳納地價稅，以免萬一姊弟未繳納地價稅，反而會被稅捐機關追繳更麻煩。
對此，南市府財政稅務局表示，公同共有土地之地價稅是以公同共有戶歸戶一張繳款書，若公同共有土地未設置管理人，地方稅稽徵機關將以全體公同共有人為納稅義務人，並向其中一人送達繳款書，及向全體公同共有人寄送地價稅核定稅額通知書，全體公同共有人對於該公同共有土地之應納地價稅負連帶繳納責任。
財稅局進一步說明，公同共有人如果想先繳納自己潛在應有部分（公同共有無應有部分）的地價稅，可向地方稅稽徵機關申請分單繳納，已分單繳納的公同共有人不因此而免除其連帶責任。
實務上常發生部分公同共有人已申請分單並繳納地價稅，未申請分單繳納之地價稅仍有欠稅，但為維護已分單繳納稅款的公同共有人權益，於辦理該類欠稅案件之移送執行時，地方稅稽徵機關會請行政執行機關就未繳稅的公同共有人先予執行，倘執行無著後，再執行已申請分單並繳納稅款之公同共有人。
該局舉例說明， 甲君過世遺留一筆土地由繼承人公同共有，繼承人為A、B、C、D、E，該土地之地價稅如果A單獨就其潛在應有部分申請分單繳納，其他繼承人B、C、D、E未繳納，A仍與B、C、D、E就未繳納部分共同負連帶繳稅責任，但是在移送強制執行時，地方稅稽徵機關會請行政執行機關先就未繳稅之繼承人B、C、D、E的財產執行，以維護已繳稅繼承人A的權益。

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國土法上路前農地搶變更 內政部出面闢謠
2024/08/07 10:45自由時報文/記者朱語蕎
國土計畫法預計於明年全面實施，內政部日前再次強調，國土計畫法的立法意旨，即為建立整合管理機制，以協調產業均衡發展，落實合理土地利用，保護國土與自然資源。
至於外界謠傳一旦被劃定農業發展區未來就不得變更，內政部表示，此為不實訊息，切莫採信。農業發展區正是為了保障辛苦務農的農民，確保農業生產區位的安全性，並且銜接農業部所提出各項補助措施，妥善照顧農民權益而劃設，待國土計畫法全面施行後，地方政府可透過定期通盤檢討，以及辦理鄉村地區整體規劃等機制，調整國土功能分區。
內政部表示，因應國家各項重大建設推動與產業發展需求，地方政府也可以在符合各部會產業政策及相關劃設條件下，提出具體規劃，適度劃設城鄉發展地區，維繫地方發展；而待國土計畫法全面施行後，也可以透過國土計畫的機制，對產業用地進行檢討與調整。
而國土計畫法的落實，是為了建立國土空間的使用秩序，追求產業發展與環境永續的雙贏。對於農民權益與產業發展，一定會妥善保障並協調均衡發展

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全台好野人實在有夠多！清理代管遺產賸餘遺產收歸國有逾43.7億
2024/08/02 16:25自由時報文/記者林耀文

全台不缺錢的好野人竟然有這麼多？！根據統計，近5年（108年至112年）國產署或所屬分署擔任遺產管理人，清理代管遺產賸餘遺產收歸國有之總值，高達新臺幣43億7129萬元。
國產署指出，依家事事件法第136條第3項規定，法院選任之遺產管理人，除自然人外，亦得選任公務機關。實務上法院為維護公益及國庫有期待利益，而指定該署或所屬分署為遺產管理人。因遺產管理各項作業繁瑣，且多面臨「被繼承人遺債大於遺產，涉有訴訟爭執」、「被繼承人之債權債務法律關係複雜，清理困難」及「承辦人力不足」等問題，致辦理時程長，並須另行委任律師處理法律專業或訴訟事務。
國產署進一步表示，此類無人承認繼承案件主要係因繼承人拋棄繼承或被繼承人無子女、親人繼承遺產情形，究其原因係社會經濟型態改變或我國邁入高齡化或少子化社會結構所致。歷年來該署或所屬分署擔任遺產管理人案件已達8,934件，截至113年6月，代管中遺產案件仍有1,718件。
為加速清理代管遺產未結案件，國產署107年訂定4年清理計畫，111年8月底屆期後，該署賡續訂定年度清理計畫。近5年清理結案1,231案，平均每年清理結案246案，賸餘遺產收歸國有總值達43億7,129萬元（土地1,266筆、房屋86棟）。
國產署也呼籲，依民法第1185條規定，第1178條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權，交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫。因此，該署代管無人承認繼承遺產案件，被繼承人之繼承人如擬承認繼承，務必於法院公告催告所定期限屆滿前向該署承認繼承，否則被繼承人賸餘遺產將依法收歸國有。

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「成屋版低自備方案」 新青安上路週年 成屋案增2成
2024/08/02 11:25自由時報文/記者朱語蕎

財政部在去年8月推出青年安心成家購屋優惠貸款精進方案，迄今滿一周年，根據住展雜誌統計，可即買即用新青安的新成屋案，這一年來北北桃開案戶數達2798戶，比起前一年2022年8月到2023年7月的2323戶增長2成，除了整體房市走熱帶動外，新青安也給予建商一定程度的推案信心。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，等同成屋版低自備方案的新青安，主要牛肉包括貸款年限長達40年，寬限期可享5年，房貸額度最高來到1000萬元，核貸成數最高8成，以及房貸利率不到1.8%，而最受惠的莫過於總價1500萬元以內的產品，先前財政部亦指出近乎8成的新青安案件都是在此總價水位內。但以台北市來說，新成屋要壓低到這價碼有一定難度，搭不上順風車就沒有強行推案必要，這一年來推出新成屋的可售戶數都在50戶以內，建商態度傾向保守。
相對之下，新北市與桃園市的房價在新青安方面就有表現機會，桃園市在這段時間的新成屋推案為1070戶，而新青安實施前1年則是652戶，成長了64.1%。先前只有小檜溪重劃區推出超過百戶的指標案，迎來新青安的這一年度，包括中壢區、楊梅區、龜山區、觀音區都見戶數不少的指標案，甚至來到1、200戶，多規劃主流的低總、2房產品，在強力後盾下，建商自然勇者無懼。
新北市近1年來則有1589戶的新推成屋量，較之前增幅14.9%，板橋區、三峽區、淡水區、三重區、五股區、鶯歌區皆有多戶數新成屋案推出，甚至超過2百戶的指標案，如淡水區淡海新市鎮的「和合海景」，和五股區、鶯歌區舊市區地帶的「紘盛小逸居」與「台北捷寶」，均是低總價的新青安適用款，還傳出順銷結案消息，建商如意算盤可見一斑。
陳炳辰指出，建商推出新成屋案雖較能掌控營造成本，但不比預售有款項收入，資產上得具實力，而當前新案熱況又以預售為主，新成屋房價也比中古成屋高，可創造的銷售買氣有其侷限性，若能運用新青安作為購屋誘因，勢必為一大助力。
不過隨著新青安的審核趨於嚴謹，加上房價走高，未來北北桃新成屋買盤與新青安的距離越來越遠，或為新青安效益遞減的觀察指標之一。

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中彰投雲嘉首件公辦都更案 國城將打造嘉義市東區新地標
2024/08/01 13:38自由時報文/記者林耀文

中彰投雲嘉地區首例由政府主導的都市更新案，在嘉義市垂楊路與吳鳳北路口由國城建設投資興建的「嘉義都更好」案正式動土，不僅象徵嘉義市都市發展的新里程碑，更展現了市府推動城市進化、提升市民生活品質的堅定決心。
嘉義市長黃敏惠指出，這次「嘉義都更好」一案可順利推動，有賴嘉義市政府各部門上下通力合作。因本地位於市中心黃金地段，牽涉四個公家機關所有權，再加上處理地上物與佔有物問題，市府團隊耗時20多年傾力協商，由教育部、國產署、市府及嘉義縣政府等單位合力推動整合，讓「嘉義都更好」可以圓滿成功，此案作為中彰投雲嘉地區首處公辦都更案，不僅是西部都市發展成功典範，也象徵著開啟嘉義市公辦都更的歷史新頁。
黃敏惠表示，「嘉義都更好」這個名稱，也呼應了我們嘉義市府未來努力的方向，以“都市更新”讓嘉義市的生活機能“都更好“成為台灣西部“新都心”！未來仍有多處重大建設持續推動中，如建國二村市地重劃、鐵路高架化沿線土地規劃、北港路兩側以及嘉北車站西側區段徵收等；嘉義市的創新活躍度，讓『六都之外、最宜居城市』的美譽實至名歸！」
嘉義市府都市發展處長許懷群也說，都市更新的核心目標是改善城市面貌，提高土地利用效率，並創造更好的生活環境，已吸引鉅陞、麗寶等民間企業紛紛進駐投資，也讓民族國小西側第二期公辦都更投標更加受到矚目，未來結合建國二村的市地重劃，東區大進步，繁榮可期。
國城建設副總經理洪嘉聰指出，本基地位於嘉義市垂楊路與吳鳳北路雙大道角地，是嘉義市中心絕無僅有的精華土地，蛋黃中的蛋黃，市府歷經 20多年的整合，才有這塊1359坪的絕美基地。我們將打造4棟地上15層，地下3層住宅商辦大樓，預計 2028年底完工並交屋。地主之一的教育部也可以分回一千多坪的商辦空間，一樓還有一個單元是給社會處作為托育中心使用的公益設施。2-15 樓則規劃作2-4房的住宅，從26到50坪，適合全齡居住。
洪嘉聰說，嘉義市是個宜居的城市，我們希望把嘉義最好的都留在這塊基地，響應嘉義市木都的特色，我們大量採用木紋格柵，也在垂楊路跟吳鳳北路的交叉口，留設了一個以陳澄波的作品為主題的畫都廣場。為了讓鄰近學童上下課更方便，我們在基地周邊留設一個安全舒適的通學步道。
市府整合多年的土地，國城建設被選為都市更新的實施者，我們深感重責大任，退縮五米的行人空間，讓開放空間最大化，讓嘉義的街道更美好。近年來，極端氣候頻繁出現，我們更有責任將這個住宅打造成銀級綠建築，降低開發對於都市的衝擊，本案接近100%綠化，降低都市熱島效應。

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