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房貸一年大增超過上兆元 「房市失速列車」9年來最快
2025/03/26 07:23自由時報文/記者張瀞勻

根據央行的消費者貸款及建築貸款餘額統計，去年房貸餘額年增1.05兆，僅用了一年的時間房貸餘額就暴增一兆，從10兆跳增到11.1兆元，若統計2016~2018年房貸餘額總共增加約8500億元，去年房貸餘額增速實在太快太猛，逼得央行出手降溫避免房市成為失速列車。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸餘額快速增加，影響主因包括房市交易熱絡，同時間預售案的完工量也大，導致申請房貸量大增，加上房價已經高漲，每戶需要申請的房貸金額變多，不過增速實在是太快，央行為避免資金過度往不動產傾斜，倘若失控恐釀成更大的金融危機，因此趕快要求銀行踩煞車，希望房市可以逐漸冷靜軟著陸，市場反應則兩極，有人說政策打房，但也有人說央行是救房避免房市泡沫。
統計顯示，2015年底國內的購置住宅貸款房貸餘額為6.1兆元，到了2018年底才增加到7兆元，2020年底增加到8兆元，也經歷將近2年的時間，2022年底則增加到9.4兆元，2023年底則是達到10兆元，不過之後僅僅一年時間就增加了1兆元，到了2024年底就達到11兆元，這中間陸續有銀行放款接近滿水位，還有第四季央行政策踩煞車降溫，否則數字可能會更可觀。
曾敬德指出，現在銀行仍謹慎放款，加上過去一段時間放出去的房貸金額不少，陸續有民眾發現寬限期到期後想要展延，也不如以前容易，銀行也想要快點回收房貸本金，整體房貸環境今年還是偏緊的基調不變。

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101首度跨出台北市 選址這一區為下一戰
2025/03/25 11:30自由時報文/記者張瀞勻

北台灣百貨龍頭台北101宣布，攜手國泰人壽簽署商場合作契約，攜手進軍台中七期打造城市地標「置地廣場 台中」預計2030年開幕，專家指出，台中頂級住宅、商辦、百貨與飯店多箭齊發，商辦突破百萬單價，近期也有多家精品品牌紛紛在此區尋找獨立店面。
除了台北101未來進駐，七期近期也有頂級住宅案、商辦、飯店同步推進。近期重大開發案包括余曉嵐建築師事務所與英國凱達設計公司總裁Keith Griffiths共同操刀設計的台中商業銀行企業總部「台中之鑽」潛在辦公室總樓地板面積約3.5萬坪，高樓層將引進萬豪集團旗下最高等級的奢華酒店品牌「JW Marriot」，平均房價破萬元，未來將會是中台灣住房價格最貴的品牌飯店。另外，長榮酒店集團全新品牌「采寓 halo house」三月起試營運，凱悅飯店集團旗下精品酒店品牌Andaz安達仕也都將在今年起陸續進駐七期。
商辦部分，豐邑集團位在市政路、河南路口（惠民段118地號）約2500坪角地，將攜手榮獲過室內設計界最高榮譽Gold Key Awards肯定的香港鄭中設計事務所（Cheng Chung Design）興建2棟45層樓高的住宅，總銷約400億元；市政、惠中路口(惠國174地號)3100坪角地，將規劃樓高53層、總面積約6萬坪的商辦與百貨商場，總投資預估逾550億元，還有惠國段180地號商辦案，光七期三案總銷就突破千億元。
近期創下七期百萬單價紀錄的允將「TST台灣之鑽」，與即將動工的冠德與中鹿開發的「G9-1聯開案」除有商辦空間外，也將引進環球購物中心及凱悅酒店;「網銀國際總部」也將於2026年底完工，而「興富發惠國段90」則將於2028年完工。
樂洋地產總經理陳正文分析，隨「置地廣場 台中」的落成，未來七期不僅是台中的心臟，更將成為全台房地產與商業發展的焦點。

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房貸緊縮、千萬以內房價只剩這九區 首購悲催了！
2025/03/25 13:33自由時報文/記者張瀞勻

2024年房價在新青安助攻下，持續步步高升，對於還沒上車的小資族來說，買房恐更加艱難。觀察最新實豋2024年千萬預算若想買預售屋，七都僅剩9個行政區可選擇，相較前年還有15個行政區，短短一年就驟減6個。現階段雙北、新竹地區早已突破千萬，僅剩桃園、台中、台南、高雄仍有相對親民區域能入手，又以高雄林園總價不到6百萬元即可買到新房，成為全台小資族房價最友善的區域。
去年下半年受央行打炒房政策衝擊，房市買氣一路急轉直下，但由於多數建商對於價格相當堅持，預售屋房價短期內依舊沒有鬆動的跡象，只是從過去幾年的「一路暴衝」變成「小跑步」而已，如今小資族想靠千萬預算一圓成家夢，除了難度越來越高，可以挑選的地區也是又遠又少，處境相當艱難。
《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔表示，像目前距千萬門檻僅一步之遙的高雄岡山區，去年預售總價已高達999萬元，岡山因坐擁台鐵、捷運紅線與國道1號等交通便捷優勢，加上周邊有路竹與橋頭科學園區議題帶動，推升該區房價進一步提升，預售屋總價直逼千萬大關。而桃園楊梅也不遑多讓，去年預售屋總價同樣上看千萬元，不僅如此，由於該區房價相對周邊具競爭力且聯外交通便捷，吸引雙北、新竹通勤族目光，推升成交量突破千件。
緊追在後的則是台南安定，去年預售屋總價已來到988萬元，該區隨著鄰近的新市、善化等地房價攀升，坐2望3的親民價逐漸成為南科新貴購屋選擇，帶動區域房市熱度。而台中預售屋千萬有找的區域僅存后里，該區有中科后里園區就業人口支撐房市，以及國道1號、國道4號等便捷交通，房價站穩3字頭。接著則是台南新營，去年預售屋總價也突破9百萬元，令人訝異，該區雖然因重大公共建設不多，房市能見度低，不過由於新營原為縣政府所在地，生活機能完善，區域剛性買盤穩定。
北台灣千萬內買預售屋，除了桃園楊梅之外，觀音、龍潭兩區房價甚至不用9百萬元，其中觀音近年受惠台商回流帶來大量人口進駐，加上區域內重劃區推案密集，持續為房市提供支撐力道，去年預售屋成交超過千件，為北台灣小資族買房熱區。此外，龍潭除了具備聯外交通便捷的優勢，還有中科院、陸軍總部、龍潭科學園區大量的就業人口，居住需求強勁。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，北台灣以桃園為低總擔當，其中值得注意的是楊梅區今年將見新案遍地開花，由此數據看來顯然正在於價格平實，不像一線地帶高不可攀，讓買賣雙方降低逆勢環境的風險，買盤穩定，以桃園在地居民為主，低總低單的交易件數也見亮點，新案價碼房價不降而讓買氣集中低價區，在楊梅區正有所印證，也可有所期待。
最後則是高雄大寮與林園，不僅單價仍維持2字頭，總價也分別僅需7百多萬與5百多萬，其中大寮擁有捷運橘線以及工業區大量就業機會，持續吸引鳳山外溢買盤湧入。而林園則受惠於南台灣半導體S廊帶產業發展，還有未來捷運小港林園線、國道7號等重大建設，低房價優勢使其成為理想購屋地點，對於仍在觀望的首購族、小資族而言，建議可以積極把握當前市場機會，選擇具備發展潛力且仍具價格優勢的區域入手。

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台積電赴美投資 半數民眾不擔心 53％預期「台積宅」持續漲
2025/03/24 20:39自由時報文/記者朱語蕎

中信房屋發布2025年第1季的宅調查，其中針對台積電宣布在美投資至少千億美元，是否會影響台灣「台積宅」後市發展，超過半數受訪者仍預期台積電周遭的房價仍將持續上揚。
另外此次調查也顯示，大部分消費者對今年第二季的經濟前景持保守態度，僅有16.1%的受訪者預期景氣將優於現狀，而有52%的民眾則認為情況會比現在差，另有31.9%的人表示沒有影響。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，農曆年後，由於年終存款的增加，銀行房貸水位壓力得到了一定緩解，加上剛性買盤遞延出籠，近期看屋人數相較於去年底明顯回升，且以首購族和換屋族為主，顯示自住客群仍是市場的主要驅動力。
不過，房市前景仍面臨諸多挑戰，台灣今年經濟成長力道有所減弱，通膨壓力又逐漸浮現，這些因素都為市場增添了未知性，未來房市走向還需密切關注整體經濟的變化以及政策的調整。
至於，台積電宣布將在美國投資的後續效應，根據中信房屋宅調查，大部分民眾對台積宅的後市發展仍保持樂觀看待，有53%的受訪者預期台積電周遭的房價仍將持續上揚，31.9%的民眾認為價格會維持穩定，僅有10.4%的民眾擔心台積電周邊房價可能出現下跌。
對此，莊思敏指出，台積電已實際設廠並投入營運的地區，由於有就業人口紅利與經濟效益的帶動，房市表現仍具備長期支撐力。但那些僅憑設廠議題炒作、房價已大幅飆升的區域，若未來台積電的進駐計劃出現變數，區域房市恐將面臨衝擊，房價是否下修待後續觀察。

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101首度跨出台北 七期指標案創價受矚目
2025/03/25 07:53自由時報文/記者張瀞勻

北台灣百貨龍頭台北101宣布，攜手國泰人壽簽署商場合作契約，攜手進軍台中七期打造城市地標「置地廣場 台中」預計2030年開幕，專家指出，台中頂級住宅、商辦、百貨與飯店多箭齊發，商辦突破百萬單價，近期也有多家精品品牌紛紛在此區尋找獨立店面。
除了台北101未來進駐，七期近期也有頂級住宅案、商辦、飯店同步推進。近期重大開發案包括余曉嵐建築師事務所與英國凱達設計公司總裁Keith Griffiths共同操刀設計的台中商業銀行企業總部「台中之鑽」潛在辦公室總樓地板面積約3.5萬坪，高樓層將引進萬豪集團旗下最高等級的奢華酒店品牌「JW Marriot」，平均房價破萬元，未來將會是中台灣住房價格最貴的品牌飯店。另外，長榮酒店集團全新品牌「采寓 halo house」三月起試營運，凱悅飯店集團旗下精品酒店品牌Andaz安達仕也都將在今年起陸續進駐七期。
商辦部分，豐邑集團位在市政路、河南路口（惠民段118地號）約2500坪角地，將攜手榮獲過室內設計界最高榮譽Gold Key Awards肯定的香港鄭中設計事務所（Cheng Chung Design）興建2棟45層樓高的住宅，總銷約400億元；市政、惠中路口(惠國174地號)3100坪角地，將規劃樓高53層、總面積約6萬坪的商辦與百貨商場，總投資預估逾550億元，還有惠國段180地號商辦案，光七期三案總銷就突破千億元。
近期創下七期百萬單價紀錄的允將「TST台灣之鑽」，與即將動工的冠德與中鹿開發的「G9-1聯開案」除有商辦空間外，也將引進環球購物中心及凱悅酒店;「網銀國際總部」也將於2026年底完工，而「興富發惠國段90」則將於2028年完工。
樂洋地產總經理陳正文分析，隨「置地廣場 台中」的落成，未來七期不僅是台中的心臟，更將成為全台房地產與商業發展的焦點。

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首季國有房地包租標脫21戶、決標近50萬 「這區」6搶1最夯
2025/03/25 07:57自由時報文/記者朱語蕎

財政部今年第一季國有房地標租日前開標，結果標脫2標21戶，決標金額共49萬5888元，加計2023年開辦至今，已標脫戶數達179戶，成績亮眼。
國產署積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用(下稱國有房地包租)，各分署於今年1月21日公告第1季國有房地包租標的共5標34戶，包括桃園市10戶、臺中市11戶、苗栗縣3戶、屏東縣5戶、臺東縣5戶，20日開標結果標脫2標21戶。
國產署表示，本次標脫2標標的區位條件良好，吸引包租業者參與投標。其中，桃園市標的10戶，有4家搶標，最後由鴻富租賃住宅代管有限公司以年租金新臺幣(下同)24萬8,888元得標；台中市標的11戶，更多達6家搶標，由碩陽有限公司以年租金24萬7,000元得標。該等房地將由得標之包租業進行房屋修繕後轉租與次承租人居住使用。
國產署表示，國有房地包租屬整體住宅政策之一環，將持續篩選適當標的，第2季將再推出至少30戶列標，產品遍及彰化、雲林、南投、嘉義等以試市場水溫，預計於4月22日公告、6月12日開標，以擴大租賃住宅市場供給，並增加活化利用國有房地管道，滿足民眾租屋居住需求。
另因本次開標結果仍有投標文件未備齊致成無效標情形，再次提醒包租業者投標前應先行參閱投標須知，檢齊相關投標應備文件，以免形成無效標。

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減稅又有補貼拿！公益房東現身了 全國大增二倍破17萬戶
2025/03/24 16:59自由時報文/記者張瀞勻

囤房稅2.0成公益出租人推手？台灣房屋根據內政部不動產資訊平台資料，統計房屋稅公益出租減徵戶數，2023年全台有超過17.3萬戶房屋減徵，年增37.4%，和公益出租人上路後第一年的2018年4.3萬戶相比，更是成長逾2倍。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，公益房東的增加，主要透過兩大手段，一為透過「租金補貼」讓房東自動轉為公益出租人，另外一個則是「囤房稅」促使房東主動申報，減輕稅負，因此2017年初住宅法修正案上路，公益出租人正式法制化並提供租稅優惠，此後政府也擴大辦理租金補貼，使公益房東數量逐年增加。
進一步觀察，公益出租房屋集中在六都，目前達14.6萬戶，占比逾8成！各縣市當中，台中的戶數將近4.3萬戶，居全台之冠，年增66.3%也是六都之最！而租金高昂的台北市，年增僅7%，公益出租房屋的成長速度為六都之末。
張旭嵐指出，台北市的公益房屋成長速度不及其他都會，一來是台北市的新供給量長年就比其他五都還少，能釋出到租屋市場的住宅相對有限；加上台北市的租金水位高，申請租金補貼的家庭成員每人月均所得上限為5.8萬，相對台北市一般家庭房型租金至少在2.8~3萬左右，幾乎占收入的一半，所以排富後，2023年租金補貼核准數戶僅5萬多戶，排名六都倒數第二，僅高於台南，因此要靠租金補貼催生公益房東的力道也有限。且台北市的住宅屋齡多逾30年，老屋房屋稅基低，因此對部分台北市的房東而言，主動申報減稅的誘因也較薄弱。

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申報房地合一稅可減除裝潢費用 但矇騙國稅局虛列修繕費用 慘遭補稅67.5萬且罰鍰
2025/03/24 17:40自由時報文/記者林耀文

老張對於房地合一稅的規定相當清楚，他去年將鳳山新成屋售出，申報房地合一稅時，誤認有機可趁，即虛報室內有裝潢費用達150萬元，並申報扣除，沒想到日前國稅局通知老張，經過核對建設公司與後手買家小李，確認該屋並未裝潢，因此要求老張補稅67.5萬元，且將面臨罰鍰。
依據稅法規定，個人交易房地合一稅制課稅範圍之房屋，如有修繕（裝潢）情形，於報繳房地合一所得稅時，可檢附修繕合約、修繕項目明細表（估價單）、修繕前後照片及合法憑證（統一發票、免用統一發票收據或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期等資料之收據），申報減除相關成本及費用。
財政部高雄國稅局表示，要有修繕事實，才能列報相關成本及費用，若無修繕事實則為虛列成本及費用，應予剔除補徵稅額並處罰。 稅務專家舉例，納稅義務人老張112年間向某乙建設公司購入A房地，於113年間出售予小李，於辦理房地合一所得稅申報時，申報減除修繕費用新臺幣（下同）150萬元，並提示丁公司開立統一發票、估價單及工程承攬契約。
但是，經由稽徵機關透過前手某乙建設公司及後手小李所提供屋況照片及說明，A屋均為空屋且只有前手乙建設公司交屋時所附設備，故剔除無修繕房屋事實之虛列成本及費用150萬元，補徵稅額67.5萬元（150萬元×持有期間2年內適用稅率45％），並依規定裁處罰鍰。
國稅局提醒，房屋如有修繕或改良時，應取得並保存修繕合約、修繕項目明細表、合法憑證及修繕前後照片，於報繳個人房地合一所得稅時，據實申報減除相關成本及費用。倘無修繕事實卻取具不實文件充當成本及費用，經稽徵機關查獲逃漏房地合一所得稅者，除補徵所漏稅款，並依所得稅法第108條之2規定處罰。

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央行按兵不動！房市更危險 專家曝光：政策轉向恐在這時機
2025/03/21 20:35自由時報文/記者張瀞勻

2025年央行第一季理監事會議20日落幕，會後央行決議利率連四凍，也沒有第八波的房市信用管制，但專家指出，按兵不動之下，但房市缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整，而且政策難以鬆綁，「交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。」
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，川普上任才不過兩個月，不但提早就在關稅議題上面大作文章，也持續在天然資源、地緣政治、產業發展等議題點火，擾動全球一大池春水。美國聯準會面對因關稅戰而起的稍高通膨率，以及充滿不確定性的經濟局勢，利率決策暫時按兵不動，卻也維持全年降息兩次的預測，「以靜制動」、「預留後路」已成為各國央行的共識，而回看國內，川普2.0的關稅、供應鏈重組都增加企業生產成本、建置成本，通膨回頭恐怕難以避免，但另一方面川普2.0與1.0對台灣的台灣產業、投資信心影響大不同，勢必壓縮央行強勢主導的空間，因此貨幣決策仍以保守為上。
黃舒衛分析，相對來說，央行在穩定房價方面，由於去年第三季提出「不動產貸款具體量化改善方案」，以及第七波信用管制，在不動產放款集中度、交易熱度、房價預期三面向都獲得正面回應，再加上持續的金檢、開罰，補強授信漏洞，強化了風控的韌性，不用等到第八波信用管制上場就天天在進行限縮，所以已經有效抑制房市投資，也舒緩房貸滿水位的壓力，因此一如外界推測，無任何相關新措施。
至於政策何時有轉向的可能，黃舒衛觀察過去央行對房市信用管制政策往往要等新措施上路滿一年，確認執行成果才會有調整的機會，例如：2014年6月擴大特定地區第2戶住宅的貸款限縮、納入全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數、調降公司法人購屋成數，到隔年8月才初步鬆綁，到2016年確認價量都觸底後，除了獨留豪宅限貸，其餘措施才解除。另外，去年9月央行要求各銀行提出的「不動產貸款具體量化改善方案」本來就是為期一年的滾動調整，而且交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。
黃舒衛進一步說明，各種針對週轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向、增提鑑價或寬限期等，再加上之前假換屋、新青安等專案金檢，影響所及，不但投資客被斷了資金鏈，連自住客、低首付交屋都要接受最嚴格的負債比檢視，而且又缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整。
商用不動產短期會因為全球市場的不確定而計畫生變或頓挫信心，尤其高科技業投資即便都如期進行，但實質利多尚未實現，也間接影響民間投資及公部門招商，投資、建設、信心不到位，多空長多，預期投資的價量表現也不容易因為之前「管住不管商」的光環而出現不理性激情，甚至還有詭譎的國際局勢、地緣政治而強化避險的需求，因此建議地主、業主要務實面對。

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國土計畫展延6年 南部農地買賣仲介市場續熱 整合農地、甲種建地開發成新趨勢
2025/03/22 04:15自由時報文/記者林耀文

國土計畫法展延6年，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有台南業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。
國土計畫法展延6年，南部學界提出可能導致農業用地變更量大增，呼籲政府應有相關配套措施之提醒。國土署表示，各縣市政府在受理民間申請土地變更案件時，仍應循區域計畫法及既有審查機制依法嚴格把關，以兼顧國土保安及地方發展需求。
但近來南部房市買氣觀望，農地買賣仲介卻依然維持熱度，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。
國土署指出，內政部也會依據立法院就國土計畫法修法所提之附帶決議，持續推動鄉村地區整體規劃、檢討個案變更相關規定及加強違規查處等措施，以利後續區域計畫法轉軌銜接國土計畫法。
由於國土計畫法已明文納入鄉村地區整體規劃，讓地方政府為提供公共設施及改善生活環境等公共利益，可以透過研擬鄉村地區計畫另訂土地使用管制規定，並結合縣市國土計畫，賦予地方政府可以依照在地土地使用需求，務實推動具體可行之計畫；中央也會就農村社區土地重劃、非都市土地使用管制規則等制度、議題繼續與地方進行溝通與研商，讓國土計畫法能夠即早上路。
國土署再次重申，國土計畫是為使國土建立合理使用秩序，中央與地方要務實面對國土資源所面臨的危機，包括土地因零星變更及蛙躍式開發而導致破碎化；農地炒作、農產業對於生產及農產加工之設施設備需求、以及原住民族住宅合法化等情形，也會持續與地方、民眾凝聚國土計畫上路共識，讓國土資源能被有效利用且合理發展，照顧大眾權益及落實國土永續目標。

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