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營建缺工與碳費將徵收 超高層大樓單坪成本站2字頭 續墊高房價
2024/08/29 12:25文/記者林耀文

營建成本受缺工壓力與碳費徵收仍持續上揚，目前高雄一般15層住宅大樓的單坪營建成本，多已達每坪15、16萬元，超高層住宅大樓最新估算報價，單坪已達20~22萬元，業界推估，在土地與營建成本持續墊高情勢下，下半年房價穩步上揚的趨勢仍將持續。
大高雄不動產開發公會理事長洪光佐指出，關於碳費徵收對營建成本的影響，日前內政部官員已南下與業者座談，他們充分了解，一旦徵收對於營建成本將產生影響，也間接增加房價的壓力。重點是缺工問題，希望政府能夠深切了解本國勞工，無心於艱苦的營建工作，加上台灣經濟發展設廠急需營建勞工，產生的排擠效應。能夠再放寬外籍營建工的引進條件，以解決現在缺工的窘境。
高雄豪宅推手皇苑建設董事長郭敏能表示，最近將發包岡山87期重劃區規劃的19層輕豪宅大樓案，一詢價發現，2年來營建成本高漲超過3成，水電管路每戶成本更超過5成，造成超高層住宅大樓的單坪營建成本，將站上2字頭，反映在售價，也將拉高房價帶。
興連城開發副總經理楊文財也說，在營建缺工情勢下，超高層住宅大樓的施工期拉長至5、6年已常見，因此包括民間建案與社會住宅，採用較高成本的鋁合金板模或預鑄工法以控制工期，也是因應市場缺工的新做法。

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老舊房屋最多3戶免稅 稅務局：這樣選最划算
2024/08/28 12:32自由時報文/記者朱語蕎

房屋稅差別稅率2.0新制已在7月上路，明年5月1日開始繳納，新制採全國歸戶差別稅率，為避免房屋所有人藉編釘或增編房屋門牌號碼，將房屋分割為小坪數，形成租稅漏洞，住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅之適用對象，以自然人持有全國3戶為限，全國合計超過3戶時，應於每年房屋稅開徵40日前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用。
新竹市稅務局表示，房屋稅新制就房屋現值在10萬元以下（新竹市為10萬5,000元）的住家用免徵房屋稅不再無條件免稅，以自然人持有全國合計3戶為限，並排除非屬自然人持有者之適用。
自然人持有全國累計超過3戶時，應於房屋稅開徵40日以前，向房屋所在地稽徵機關申報擇定適用，未申報或逾期申報者，由稽徵機關以當年2月末日之房屋稅額由高至低排序，擇定3戶免徵房屋稅。經核定後，持有房屋相同且不需變更擇定者，以後免再申報。
稅務局說明，自然人持有全國累計超過3戶現值未滿10萬元住家用房屋，於擇定3戶免徵房屋後，其餘房屋將恢復課徵房屋稅，非自住住家用房屋按納稅義務人全國總持有戶數全數累進採2.6%～4.8%差別稅率課徵。
建議民眾可善用自住優惠稅率，只要符合無出租或供營業使用、本人、配偶或直系親屬實際居住使用並於該屋辦竣戶籍登記及本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等要件，要記得在期限內申請。
此外，稅務局指出，成為公益出租人或投入社會住宅市場，房屋稅也能享有與自住住家用房屋1.2%的優惠稅率，或釋出空置房屋，增加租賃市場供給，只要出租申報租賃所得達當地一般租金標準，同樣可適用較優惠稅率課徵房屋稅。

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限貸令發威！民怨房貸變難辦 央行發聲明喊冤
2024/08/28 09:35自由時報文/記者朱語蕎

近期因限貸令導致購屋族申請房貸困難，讓不少人相當擔憂，央行特別發聲明表示，此現象並非央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量所致，也重申不應影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需之資金。
央行表示，自去年下半年以來，因房市交易熱絡、房價上漲，帶動全體銀行不動產貸款餘額快速成長，部分銀行承做不動產放款已接近「銀行法」第72-2條規範上限或銀行內訂警戒值，自今年初以來，部分銀行自行採行相關不動產貸款管控措施，如審核期拉長、排隊撥款等，當時部分媒體稱之為「限貸令」。
鑑於今年以來全體銀行不動產貸款集中度居高，央行於8月12日至21日間邀請銀行來行座談，籲請銀行自主管理不動產貸款總量，以改善信用資源過度集中不動產貸款情形，避免資金流向非自住之投資客或投機客，造成囤房、炒房。
而自主管理不動產貸款總量措施，是由銀行依據自身經營情況，於未來1年內以漸進方式逐步調整，銀行有充裕時間調整不動產貸款相關授信業務。
央行指出，在8月21日及22日本行發布新聞稿後，部分論者將近期民眾抱怨申請房貸困難情形，歸因於央行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之道德說服措施所致，是與事實不符。
央行也重申，未來1年各銀行自主管理不動產貸款總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，以及都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，和企業購建自用廠辦等所需之資金。

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想要享土增稅重購自用住宅退稅 注意三大盲點 不然節稅就破功！
2024/08/23 11:35自由時報文/記者林耀文

小張為了要居住更便利，從屏東鄉下老舊透天，去年換購在屏東市區總價1500萬元的大樓4房自住，小張也將舊透天出售，並向稅捐單位申請退還約50萬元的土地增值稅，小張為體貼老婆，將屏東市區的大樓贈與給老婆，沒想到最近稅務局卻找上門，要求追繳原本退還的土增稅稅額，讓小張一下子就慌了，納悶夫妻倆都自住且設立戶籍未遷出，為何還會被追繳已退還的土增稅？
稅務局表示，民眾因先買後賣或先賣後買自用住宅用地，經核准退還土地增值稅的案件，其重購地自完成移轉登記之日起列管5年，列管期間須符合自用住宅用地規定，即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，如列管期間重購地再行移轉或改作非自用住宅使用，例如營業使用、出租他人、遷出戶籍等，將會被追繳原退還之土地增值稅。
各地方政府稅務局113年度土增稅退還全面清查作業，紛紛將從9月1日起展開，清查期間至11月30日止，清查後如有發現不符規定者，將辦理追繳。
稅務專家提醒，常見被追繳類型主要有三大盲點，提醒民眾多加小心，以免節稅破功，影響權益。包括一、全戶戶籍遷出，未保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人於重購地戶籍內。二、管制5年內重購地贈與配偶。三、出租使用，包含公益出租或包租代管。
屏東縣政府財稅局也補充說，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。
該局進一步表示，依據司法院釋字第779號解釋，增訂土地稅法第39條第3項非都市土地供公共設施使用，免徵土地增值稅，因該類土地使用受限制情形與依都市計畫法指定之公共設施保留地相同，於是明定該類土地尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅，使租稅待遇平等一致。

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五大銀行7月核貸1217億 專家直呼：可怕的數字
2024/08/23 16:21自由時報文/記者朱語蕎

央行公布5大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率，7月五大銀行購屋貸款衝到1217億元，年增116%，寫下該數據公布30年以來的單月新高，由於新青安只能跟公股銀行承做，帶動數據走高，首購房貸由民銀轉進公股銀行帶動房貸金額走高，不過該數據的確有點驚人。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新青安一個月的核貸金額約6、7百億元，但光5大銀行一個月購屋貸款金額就高達1217億元，可能一方面市場熱絡包括交屋也多，一方面新青安超過1千萬的部分也在公股承做，帶動金額寫下單月新高，央行可能參考許多數據後，提前踩煞車，避免後續風險升高，維護金融秩序穩定。
統計顯示，新青安政策上路前五大銀行24個月平均月房貸金額為579億元，最近3個月平均五大銀行房貸為1131億元，顯示新青安申請狀況熱絡，加上市場買氣暢旺與交屋等需求，帶動五大銀的房貸金額增加，不過7月寫下單月新高的1217億元，難免讓主管機關擔憂是否過熱，資金過度流向不動產。
曾敬德指出，央行主要還是希望銀行謹慎放款，資金留給有需要的首購、都更、危老與企業經營使用需要的不動產投資，非自用的不要往銀行搬錢，但銀行本身下半年開始面臨放款水位太高與風險增加等問題，陸續踩煞車，建議民眾購屋時要先問好房貸狀況，避免貸不到房貸的風險問題，也要將自備款多準備一點不能抓太緊。

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預售市場大爆發 上半年總銷額已超越去年全年8成
2024/08/23 10:14自由時報文/記者朱語蕎

隨著今年台灣經濟表現亮眼，帶動房市交易熱絡，預售市場表現也屢創紀錄。業者比較2021年至2024年迄今預售屋成交件數和總銷金額的房市表現，2024上半年預售住宅的成交件數高達74,866件、總銷金額1.3兆。數據顯示，光是2024年上半年預售交易件數和總銷金額，就已經達到去年2023全年的75.3%和83.7%。
若與2021年和2022年的預售市場全年數據做比較，2024上半年的預售表現也分別達到2021年成交件數的80.7%、總銷金額的103.7%；2022年成交件數的96.5%、總銷金額的113.5%。2024年光是半年的總銷金額，就已經超越2021年和2022年的全年表現，顯示今年預售市場的火熱程度非同一般。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2021年因新冠疫情促動全球展開量化寬鬆政策、再加上台灣疫情控制相對得宜，湧入的資金潮為台灣預售市場創造一波盛況。而這波榮景一直延續到2022上半年，直到下半年才逐漸趨緩。
2023年第一季預售市場亦處於相對低檔，但隨著《平均地權條例》新法上路前的上車潮、以及台灣經濟表現轉趨穩健，自2023年第二季開始，預售房市轉趨熱絡，2023年最後一季月月皆有破萬件的交易量。整體而言，2021至2023年的預售市場雖有起伏，但表現仍屬傑出。
不過，2024年的預售表現卻又更加突出。民眾購屋信心大增，帶動預售屋房市更加暢旺。2024上半年除了2月因農曆年假使預售市場交易量下滑外，其餘月份交易量月月破萬件，5月單月交易量更高達1萬5千餘件，突破歷史紀錄，預估下半年國內經濟若保持穩健、低利環境持續、地緣政治穩定、亦無激進的打炒房政策的情況下，全年預售市場表現超越去年的機會相當大。

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房地合一稅重購退稅不簡單 國稅局會查水電、屋況確認自住事實
2024/08/21 22:20自由時報文/記者林耀文

小陳二年前在高市三民區買下一戶2房新成屋，但因當時未購買車位，尋找停車位費時，因此二年來新房子都空著，最近小陳看上鳳山一戶2房新成屋可附帶購買平面車位，因此心動就買下，想要將原本2年屋售出，並申請房地合一稅重購退稅，小陳向熟稔稅務的朋友打聽，一問之下才知，國稅局會針對房地合一稅重購退稅案嚴加審查，必須有居住事實，包括水電單據與使用屋況都是查核重點。
國稅局表示，個人出售105年1月1日以後取得房地，適用房地合一稅課稅規定，如原有自住房地因住所遷徙之實際需要而必須出售，並於他處另購買自住房地，為避免因課稅降低其重購房地的能力，無論在出售前、後購買其他新房地，只要新、舊房地均符合自住要件，且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內，即可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內，申請扣抵或退還。
同時根據所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地稅額扣抵及退還之要件，係以個人於出售原有自住房地（即辦竣戶籍登記並實際居住使用）後，另行購買房地作自住使用；或先購買自住房地後，再出售其他自住房地，且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。
因此重購自住房地稅額退還或扣抵之租稅優惠機制係為鼓勵自住，且自住房地要件係以「房地客觀使用狀態」為準，須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且無出租、供營業或執行業務使用之情形。
例如，小陳於111年2月21日買賣取得三民區2房，後來將該2房出售並於112 年10月20日完成所有權移轉登記，自行申報並繳納房地合一所得稅新臺幣65萬元。小陳也於112年2月15日購買一戶鳳山附車位2房，並向國稅局申請退還已繳房地合一稅款。 經稅務人員調查發現，2屋雖然都設有戶籍，但三民區2房僅設有戶籍卻無實際使用水電情形，且承買人也指證表示購買時為全新空屋，屋內並無裝潢，也沒裝設冷氣與家具，廚具也無使用痕跡，因此國稅局就以小陳於三民區2房並無居住事實，核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由，否准退還。
稅務專家提醒，個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，倘重購新房地於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅款。

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國產署北中南合計釋出4標40戶國有房地招標 期引包租業者投標
2024/08/19 23:55自由時報文/記者林耀文

國產署為增加活化利用國有房地管道，積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用(下稱國有房地包租)，該署日前甫公告113年度第3批國有房地包租標的共4標40戶，包括臺北市20戶、臺中市11戶、高雄市6戶、臺南市3戶，並訂於9月12日、23日辦理開標作業。
國產署指出，相關招標資訊已揭露於該署北區、中區及南區分署網站，敬請包租業者把握投標期限，踴躍投標，並溫馨提醒包租業者投標時應檢附有效期限內之標租房地所在地同業公會會員證書影本，以免形成無效標。
國產署表示，113年度第3批推出標的，臺北市20戶，18戶坐落同一街廓，皆為20坪房型左右，位於公館商圈內，鄰近捷運公館站、國立臺灣大學及三軍總醫院汀州院區，交通便利，就學、醫療等生活機能完善，另2戶鄰近捷運東門站及東門市場，居住環境佳。
臺中市11戶，坐落北屯區、烏日區及大里區等行政區，分別鄰近北屯國小、明道高中、烏日國中、國立中興大學、大里運動公園等，生活機能及區位條件皆良好。
高雄市6戶，坐落路竹區、湖內區、前鎮區及鹽埕區，分別鄰近臺鐵大湖站、東方設計大學、台1線、瑞祥高中、中正足球場、高雄女中等，公共設施完善且交通方便，可提供良好生活環境；臺南市3戶，坐落新營區，鄰近臺鐵新營站、新營國小、衛生福利部新營醫院，生活機能佳。上述標的共同特色為鄰近大眾運輸站、學校等交通便利且生活機能完善之區域，歡迎包租業者踴躍參與投標，期待能續創佳績，全數標脫。
國產署進一步表示，自112年3月起辦理國有房地包租，截至113年6月，公告153戶，標脫111戶國有房地，標脫率7成3，執行績效良好。該署將持續篩選適當標的，預計113年度第4季將再推出至少30戶列標，以擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求。

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房貸10年增5倍 薪水僅多7543元 專家：這世代年輕人真的苦
2024/08/19 10:54自由時報文/記者朱語蕎

根據聯徵中心資料，對比2015年Q1和今年Q1不同年齡層平均鑑估值變化，今年第一季30歲以下年輕房貸族的平均鑑估值約為1,160.7萬元，與10年前的792.4萬元相比，增加368.3萬元，增幅高達46.5%、接近5成，同時年輕族群也是所有年齡層中，平均鑑估值增長幅度最多的群體，在房價飆漲、薪水緩漲的背景下，現代年輕人面對的購屋環境無疑比過去更加嚴峻。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去時常聽聞長輩抱怨年輕人買不起房是因為缺乏儲蓄、理財和規劃的能力，但實際對比10年來的工業及服務業薪資數據，截至今年3月，全體受僱員工每人每月經常性薪資平均為46,073元，相較於2015年3月的38,530元，平均月薪僅僅提高了7,543元，但現代年輕人所需承擔的房貸鑑估值卻比10年前高出將近400萬，顯然房價飆漲的速度早已超出了普通受薪階級的承受範圍。
對於年輕族群的平均鑑估值增幅最多，莊思敏表示，一方面，房價持續上漲使得購屋門檻逐漸提高，低總價產品變得愈來愈搶手，市場需求穩定，交易活絡，其身價自然水漲船高，再加上原本此類產品的價格就相對較低，導致價格上漲幅度顯得尤為顯著。
另一方面，許多年輕人自備款有限，只能選擇付款更為彈性的預售屋，不過，由於預售屋販賣的是未來價，其總價往往會比成屋更勝一籌，這也進一步推高了鑑估總價的平均值。
莊思敏指出，在過去「台灣錢淹腳目」的時代，許多人憑藉時代紅利率先積累了原始資本並進軍房市，從持續上漲的房價中也獲得了豐厚回報，反觀現代年輕人，購屋壓力愈發沉重，儘管政府近推出了多項政策，但薪水與房價之間落差懸殊，通貨膨脹又持續存在，如何才能從根源解決年輕族群的購屋困境，仍需政府和全體社會共同努力。

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贈與農地「用這方法」慘付75萬稅金 國稅局說分明
2024/08/15 11:13自由時報文/記者朱語蕎

農用農地贈與給子女，可享贈與稅免稅，但有民眾想將農地以成立他益信託，指定子女為受益人的方式，再於信託期滿時，將農地移轉予子女，反而得繳納大筆贈與稅。
臺北國稅局表示，作農業使用的農地贈與給子女，依遺產及贈與稅法之規定，可免徵贈與稅，但應自受贈人取得後，列管繼續作農業使用5年；但如果是以成立信託方式，約定信託期滿時，才移轉給受益人，因其贈與標的為「信託受益權」，與遺產及贈與稅法所規定之「農業用地」不同，且信託受益人須待信託期滿後始取得農地所有權，亦無法自贈與日即信託成立日起以受贈人身分繼續作農業使用，就沒有遺產及贈與稅法有關免課贈與稅可適用，仍應申報繳納贈與稅。
國稅局表示，該案例的甲君將作農業使用的農地贈與給兒子乙君，依遺產及贈與稅法規定免課贈與稅，取得稽徵機關發給贈與稅不計入贈與總額證明書，但受贈人應自承受該筆農地起算5年內，繼續作農業使用。
但若甲君是與銀行簽給乙君為受益人的信託契約，將作農業使用之農業用地信託登記予受託人，也就是銀行，甲君應於與銀行信託成立之日起算30日內申報贈與稅，並依該筆農地公告現值1000萬元估算信託利益，其應繳納贈與稅75.6萬元【（農地公告現值1000萬元-免稅額244萬元）ⅹ稅率10%】。
國稅局提醒，民眾想要以作農業使用之農業用地，以信託方式移轉財產，應注意稅法規定，以維護自身權益。

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