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沒成交、沒貸款、沒信心　央行還要打多久？
2025/07/26 04:30自由時報文/記者張瀞勻

在政策持續實施的同時，國內房市也出現罕見景象—新案銷售週週掛零、個案讓價數百萬元、建商壓力日增，甚至傳出部分案場將停工或轉向收租型產品轉進。專家指出，這波打房不僅讓短期投資退場，也讓整體信心退潮，房市「冷氣團」來得又深又長。
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，央行第七波限貸措施，針對多屋族取消寬限期，再加上銀行同步收緊放款，被視為繼房地合一稅後最強勁的打房手段，「不論成屋、預售都在熱度發展上有所困難，且這些情況緩解時日難明，信心不足下都讓冷氣團沒完沒了。」
新案價鬆動、賞屋人潮腰斬 建商壓力浮現
他直言，這項政策的確在壓抑房市熱度上有明顯成效，但也導致「交易量萎縮、信心不足」，使市場陷入無止盡的觀望期，「最值得注意的是具備最大帶動房價影響力的新案價，一方面不再有過去屢創新高的開價，台北市都有新案不再開上單價百萬元，另一方面竟有建商傳出真正讓利情勢，退款數百萬元給已購客戶，雖然目前還偏屬個案，卻可窺知建商壓力山大」。
陳炳辰更點出現場慘況，單周0成交紀錄的個案數愈來愈多，每周賞屋量體若非新開案、話題案，也常是個位數慘況，新開案甜蜜期都只有一兩周的短暫時間，數據很快面臨雪崩，沒有生意的房仲、代銷人員屢傳另謀他就，甚至建案停工，大有機率演變為爛尾。
他認為，在低首付、付裝潢已打不動人心下，確實讓建商有讓價換成交的準備，恐非空穴來風，歷經一整年，或許是央行與買方最期待的成效。
全向科技房產中心總監陳傑鳴則從金融市場面切入，直指央行房市調控存在「三大缺口」：
1.房價過去五年暴漲三至六成，政策介入成效有限
雖央行自2020年起七度出手管制，但2019年以來因台商回流、利率低、科技題材發燒，導致全台房價漲幅驚人，「2024年還是處處創高，代表央行政策並未有效阻擋資產膨脹風險。」
2.房市急凍、稅收減少、買氣轉冷，疑似打過頭
他指出，2025上半年六都建物買賣移轉僅10萬棟，年減26.6%，創下近七年新低，若全年維持此趨勢，恐跌破2016年的歷史低點24.5萬棟。「一旦變成房市多殺多，政策反而會傷到金融體系本身。」
3.台幣快速升值影響外資與出口，金融穩定存隱憂
「從4月到7月，台幣兌美元由33升至29，短期升值幅度超過10%，加上川普關稅政策干擾，外資開始撤退，台灣資產的吸引力大幅下降。」
陳傑鳴認為，央行應該隨市場變化進行「動態微調」，否則若房市陷入無成交、無量下跌的「死亡螺旋」，最終受害者將不是投資客，而是整體金融系統與民眾信心。
開發商陷入 「開發找死、不開發等死」困局
根據鄉林不動產統計，台灣房市今年上半年雖面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷金額仍較去年同期略漲4.7%，達1.24兆元，主因是去年第四季遞延至今年推案，加上18個月的開工令要求而被迫開案，才推升上半年供給水位。
比起房價下滑，更令民眾焦慮的，是貸款核准難度升高所造成的交屋風險。鄉林集團董事長賴正鎰表示，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族群因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩一至兩成。

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不是住不起　是根本沒地方住？台北最小基地現形記
2025/07/25 06:53文/記者張瀞勻

住展雜誌彙整北台灣推出最小基地預售集合式住宅建案（統計範圍為公寓、華廈、大樓建築，不含透天，且為預售型態，非先建後售成屋案），今年上半年最小基地案為台北市大同區的「SOHO筑富」，面積僅38.1坪，雖不像2023年桃園市觀音工業區25.1坪基地案的「璞居」那麼小，卻也大不了多少，仍顯示台灣房地產寸土寸金的價值，有土必有財。
觀察小基地案，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，其可發揮方向不多，勢必邁向小宅的命運，而要是坐落建案成本較高的台北市，每戶屋主需分攤較多公共設施面積，公設比偏高挑戰接受度，室內面積縮水，宜居性大打折扣，多為投資型買方出手。
不過畢竟首都的大面積素地匱乏，有小基地案發展的必然性，台北市又常見以危老方式重建推案，亦成為小基地案溫床，若以市中心地段、租賃收益、學區效益、未來轉手易獲利等訴求，加上小坪數低總價的不敗優勢，既使房市狀態惡劣，但投資族群在資金負擔上不重，仍有一定買氣。
像大同區「SOHO筑富」的建物坪數只有11、12坪，但具備捷運、商圈機能，主幹道效益也加分，單坪開價雖達百萬以上，總價壓在一千多萬元，都為登場的有利面向。另同樣在大同區還有正醞釀中的寧夏路小基地案，面積更不到30坪，戶數又不多，擁捷運、商圈、低總特質，建商遂抱持信心有意上場。
其餘在基隆市仁愛區、宜蘭縣羅東鎮、新竹縣竹北市等地於今年亦有小於40坪基地新案身影，對於位在雙北市以外地域的微型土地來說，土地價格較低，小規模的營造成本也不會太高，又多為自地自建公寓，公設規劃相當彈性，讓居住空間有賣相可言，輔以周邊市區、產業園區等地帶條件，以及小宅低總價的買氣關鍵，建商得以勇於嘗試推案。
陳炳辰分析，本是隨著房市熱潮帶動投資風氣的小基地案，現況依然有量能，不脫高房價、高造價情況下，這類產品相對有所發揮，過去認為的特殊產品，反而形成常態化趨勢，但也提醒要是為單價過高、性價比偏低的紙片屋基地案，銷況不見得順暢，建商又常較非屬一線，風險方面均得考量。

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藍線動工消息一出　台中蛋黃區竟還有千萬能買的捷運宅？
2025/07/25 08:57自由時報文/記者張瀞勻

全台中引頸期盼，捷運藍線終於在今年6月26日開工，預計於2034年完工，藍線從海線貫通台中市區至太平，與既有的綠線將在市政府站形成交會。藍線地下段站點從B9東海別墅站開始，由於地下化工程較為複雜，擁有最多地下化站點的西屯區，將首先迎來交通黑暗期，但在地房仲表示，當地居民大多期待捷運通車後，將提升區域的全面性發展，且西屯區住宅產品別眾多，符合剛性居住需求，從工業區、中科的上班族，到榮總、澄清、東大的三師客群，房市持續有足夠支撐。
信義房屋中科東大店長范阮鳴表示，捷運藍線西屯段B9-B14站點將沿著台灣大道發展，當地居民普遍認為施工部分時期的交通不便是一時的，大多期待捷運通車後將帶來的區域發展，且台中市府陸續開闢新路分散車流，包含工業區一路延伸到安和路的市政路延伸工程，準備好成為捷運施工期間的替代道路。藍線西屯段途經東海大學、榮總、中科、澄清醫院、朝馬、百貨公司及台中市政府，涵蓋台中教育、醫療、科技及政商樞紐，因而創造大量職業需求，居住產品別也很多元，從小豪宅、電梯社區到低總價華廈、透天、收租房都有，反映了這一區職業多元化，但都有剛性需求的自住客群。
范阮鳴分析，台中人對於建商的品牌指名度高，有口碑的建商，加上面朝東海大學樹海景觀的新落成小豪宅備受青睞，主要客群是榮總、澄清醫院的醫師、亦不乏中科主管階層、或是教授、律師等等，居民素質頗高，單價在60到65萬之間 ，多為3房或4房，部分戶型配雙車位， 總價在4000萬以上；而屋齡在10-18年左右的電梯社區，三房房型總價則在2000萬至3000萬元左右，周邊有「JMALL」及「米平方」廣場，均有知名連鎖品牌進駐，滿足餐飲與購物需求，若是小吃或市場等傳統機能，步行亦可達附近西屯路商圈，購買族群除中科工程師外，也很吸引外區來此購屋者。
而若是有預算考量，也可往30年以上的電梯華廈看，如國安一路上的國宅，成交總價有機會壓在1,000萬元上下，頗吸引首購族與小資族；范阮鳴也說這邊亦有部分透天物件，尤其以921之後完工的物件備受青睞，屋齡多在20-25年之間，但多是自住用，鮮少釋出。
信義房屋中二區協理王聖憲總結，捷運藍線西屯段有科技、工業、醫療、教育、商辦、市府等城市重要機能，又是海線進入市區的必經之地，未來隨著捷運等交通建設布局完成，抵達台中市政府、舊城區、太平等地的速度加快，將從交通建設全面帶動台中市的都市發展。

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買方等到降價？七都房價全跌 新北重劃區撐不住了
2025/07/25 09:07自由時報文/記者朱語蕎

最新2025Q2的「政大永慶即時房價指數」出爐，數據顯示，全台和七大都會區指數全面下跌，全台指數季跌幅為1.6%。細看到各都的表現，台南、台中和新北指數跌勢最明顯，季跌幅超過2%，台北、桃園與高雄跌幅較輕，跌幅在1%內，新竹縣市季減1.3%。
永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。到了今年上半年，在房市政策續行及美國宣布關稅政策下，房市交易仍未見顯著起色。
現階段房市為自用當道市場，買方期待有一定幅度的降價才願意進場，而部分賣方也願意讓利促成交，使本季房價指數再小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
調查顯示，台南即時房價指數季跌幅為2.7%，為七都最高。郭翰表示，近年台南在科技業題材帶動下，房價急漲，而當地薪資漲幅追不上房價飆升速度，使消費者難以再追價，剛性需求無法支撐高價，市場支撐力不足，現階段在市場買氣降溫下，房價下修幅度持續擴大。
台中指數季跌幅為2.3%，居七都第2。郭翰指出，台中可開發素地多，使當地房屋供給量大，房價修正壓力也較大。此外，台中各區交通、生活機能差異大，對於機能尚未完善和房屋供給量多的行政區，房價下修空間可能會較大。
而新北指數季跌幅為2.0%，為七都第3。郭翰表示，新北因重劃區多，房屋供給量很大，且各區的差異性非常大。此外，根據永慶統計數據，新北本季全市場委售量續增，反映市場買氣仍無回溫，對於新北重劃區供給量大且機能尚未完善的行政區，房價下修幅度相對明顯。
展望下半年，郭翰表示，受銀行房貸持續緊縮與第七波信用管制未放寬的影響，且銀行審核標準嚴格，自備款門檻提高，也讓購屋族面臨更大資金壓力，市場交易難度明顯提升，下半年房市恐難樂觀期待，加上關稅衝擊的後續影響，全台與七都房價指數變化須持續觀察。

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房子有了、錢卻不夠？專家：這操作恐讓你欲哭無淚
2025/07/24 11:31自由時報文/記者張瀞勻

近期景氣不佳，加上房貸限制多，許多有殼一族若不是要信貸補缺口，就要靠信貸度時機。住商機構觀察聯徵中心最新統計，全台同時持有房貸、信貸的「雙貸族」人數，於4月達到39.8萬人，創下歷史新高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自疫情後房價持續高漲，加上通膨帶動生活費，令不少民眾僅能房貸、信貸雙軌並行，長此以往，若槓桿操作太大，恐有財務危機。
根據聯徵中心最新數據，自2012年有統計以來，歷年4月雙貸族人數皆保持約28~30萬人區間，直至2019年這一波房市多頭開始，雙貸族人數逐漸攀升，不僅突破30萬人大關，到今年4月為止，已逼近40萬人，總計自2019年4月至2025年4月為止，7年時間暴增10萬3,863位雙貸族，換算增幅高達35.3%；另外，雙貸族人數不僅創下新高，每人平均背負的房貸金額高達619萬元、信貸金額約112.8萬元，亦是歷年最高。
賴志昶指出，自疫情後的房市多頭，令全台房價增幅紛紛拉大，初期在房市過熱期間，不少購屋族看到市場持續火熱，深怕現在不進場以後便買不起，因此就算頭期款資金不足，也寧願經由信貸補上資金缺口，但在近期限貸氛圍濃厚，此類雙貸方案已少見於市場，因此研判近期適逢貸款延撥情況，雙貸人數仍持續攀高，除房價高漲有關之外，股市投資風氣較盛，亦吸引有房族持續向銀行借錢加碼投資。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，下半年面臨全球地緣政治影響，又有「關稅帝君」干擾金融環境，市場波動風險提高，加上央行推出信用管制措施以來，房市前景不明朗，過去不少房貸族以房增貸，或是再借信貸放大操作槓桿，當遇股市下殺或房市翻轉之際，恐難以收拾，投資者應審慎評估，當利率攀升，銀根持續緊縮下，寧可保守以對，以免後悔莫及。

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台北人屋雙老難翻身？建商籲：比照東京都更才有救
2025/07/23 21:50文/記者朱語蕎

台北市長年面對人口老化、屋齡舊化的「雙老」現象，加上台北市房價高，讓年輕族群近2年轉往新北、桃園以及基隆購屋通勤，專家就建議，政府應儘速立法簡化都更危老程序，激勵民間建設公司投入，方能改善長者生活品質及換屋意願。
根據內政部統計，截至2025年第一季為止，台北市平均房屋稅籍住宅類平均屋齡已達38年，加上高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，寶和建設副總經理陳威丞分析，屋齡超過30年以上的公寓大多缺乏電梯，高齡長者通常在當地居住多年，一般不願隨意搬離，這些長者對於需要多次協調的都更危老事宜逐漸力不從心，建議政府應積極介入，讓重建變的簡單而直接。
陳威丞提到，東京早在數10年前就面臨相似的人口老化及建物老舊問題，日本政府透過丸之內、大手町的連鎖式都更，以及近年著名的麻布台之丘大規模都市更新計劃，結合環狀捷運線的建設，成功打造國際商業與交流中心，並建構完善的都市基礎設施、營造友善外國人生活環境、強化防災能力，不僅改善了老舊市容，更吸引國際企業進駐，大幅提升了東京的國際化程度與經濟活力。
他認為，台北可以師法東京經驗，透過策略性的都市計畫檢討及都市更新，重新塑造城市形象。陳威丞說，日本為解決建物老朽與天災威脅，2024年通過修訂「日本公寓標準管理條例」中的「區分所有法」，不僅下修共有區域修繕表決門檻，更將拆除重建同意門檻自「5分之4」調降至「4分之3」。
台灣與日本都位於環太平洋的地震帶上，但近年台北的都更牛步化，甚至需要1400年以上，陳威丞直言，政府若能多加思考從制度面、法務面以及實施面上思考，才能真正解決都更緩慢的問題。並藉由市容的更新，吸引更多國際投資，提升台北的國際競爭力。

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房市冷翻天　他們卻豪砸300億狂掃商辦土地！
2025/07/23 18:15自由時報文/記者張瀞勻

今年上半年，全球景氣與產業變化劇烈，台灣前期受惠於AI熱潮與台積電供應鏈榮景，推升商用不動產交易熱度，科技業與傳產業買盤此起彼落。不過，自4月美國對等關稅政策上路，加上新台幣快速升值，出口導向的台灣企業面臨匯損與資產重估壓力，也使下半年市場氛圍趨於保守。
宏大國際資產總經理陳益盛指出，這波風暴直接影響商用不動產市場，形成科技業與傳產業分化現象。上半年規模最大的兩筆交易，分別為宏匯、愛山林以170.86億元取得台電都更案，以及遠雄建設砸下136億元購地，顯示建商看好區域發展，轉向商用市場布局。
統計上半年十大交易案中，開發商佔六案，其中半數為商用開發使用，反映出建商從住宅市場移轉資源至廠辦、商辦市場的趨勢。其餘四案為企業自用，包括台達電、和碩、美光等電子大廠，以及唯一的傳產買方豐興鋼鐵，科技業主導性顯著。
雖然整體大型交易件數與金額略為降溫，但新完工商辦與廠辦產品受青睞，如新日興、兆芃、必應創造、恆隆行等企業，皆出手購入北士科、內湖、新店等地區的指標辦公物件，單案交易金額多在5億元以上，呈現穩定上升趨勢。
據宏大不動產天氣指標，商用市場多數區域呈現「晴時多雲」，其中台北市中心至內科、南港、士林等持續有中大型成交紀錄，新北則以新店、中和、汐止為主要廠辦聚落，六都中以台中小型商辦交易最為活躍，單價屢創新高。
工業廠房方面，市場變數仍為美國關稅政策，對高毛利科技業影響相對輕微，但傳產業者受壓明顯，不排除擴廠轉向承租，或計畫暫緩投資，天氣指標為「多雲時晴」。
零售市場方面，上半年餐飲營業額年增6.54%，但零售業則年減1.63%，顯示成長動能集中於內需消費，租賃與買賣市場預期與去年持平，維持「陰天」走勢。
至於旅館市場，儘管觀光署統計來台旅客年增8.3%，國旅表現平平，住房率多在60～61%區間。業界逐漸出現汰舊換新趨勢，發展重點轉向高端六星飯店與智慧化中小型旅館。由於來台商務客成長優於觀光客，六都與新竹仍具潛力，風景區則受新台幣升值影響，需觀察下半年表現，旅館市場預估「陰有雨」。

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擴廠不等人　科技業8億掃進龜山工業區
2025/07/23 21:33自由時報文/記者張瀞勻

信義全球資產公司近日受託辦理桃園龜山工業區一筆大型廠房標售案，最終以8.2518億元順利標脫。該標的公告後即吸引多組潛在買方洽詢，顯示在市場觀望氛圍下，具備產業與區位優勢的大坪數工業產品，仍具備一定承接力道。
信義全球資產公司專案暨標售部業務總監張涵駿指出，本次標售廠房位於龜山工業區，土地面積達2,327坪，屬於區內稀有大面積產品，現有建物可即刻投入生產使用，適合有擴產或接單需求的廠商，且鄰近國道與機場捷運，對員工通勤與招募具交通便利性。
對於當前工業地產市場動向，張涵駿分析，雖美中關稅議題仍未明朗，但今年上半年大型工業地產交易頻繁，反映廠商並未停下擴廠腳步，他指出，關鍵還是產品是否符合企業營運發展需求。觀察目前買方需求，除偏好進駐指標工業區或產業聚落外，也傾向直接購入可立即生產的工業廠房，如此可省下買地蓋廠的施工期，把握產業商機。
信義全球資產公司總經理林三智則表示，今年在AI與半導體等產業推升下，企業投資動能持續強勁，上半年已協助統一超以43億元購置內科整棟辦公、必應創造以10.7億元購入新總部，並促成雙北商辦、廠辦與台中整棟旅館交易，顯示企業加快不動產資產布局。

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逾17億打造！台中文心崇德G6站聯開案動工 啟動北屯軌道經濟
2025/07/23 22:52自由時報文/記者朱語蕎

上市公司日勝生（2547）「臺中捷運綠線文心崇德G6站土地開發共構大樓」7月正式開工，代表台中北屯區軌道經濟正式進入新階段。該案是台中市政府與中華郵政合作推動，由日勝生與子公司集順生共同投資，投資金額預估超過17億元，未來將興建地上27層、地下5層、總樓板面積逾9000坪，融合郵政、商場與住宅多功能之智慧綠建築，預計2028年下半年完工。
日勝生表示，文心崇德站是日勝生深耕台中的起點，也是日勝生由台灣北部穩健拓展至中南部的重要里程碑，作為台中捷運綠線TOD（大眾運輸導向發展）核心計畫之一，此案結合交通、生活與城市設計，有效活化捷運沿線土地效能並促進城市均衡發展。本案不僅為日勝生後續文心櫻花站（G8a）、南屯站（G11）等聯開計畫奠定良好基礎，也預期串聯水湳智慧城、市政商圈與主要交通樞紐的TOD發展軸線。
建案設計也將規劃綠建築、低蘊含碳建築、智慧建築認證、耐震標章，期許成為台中城市新地標，體現日勝生對環境永續與社會責任的承諾。
台中目前正推動包含綠、藍、紅、橘、紫等捷運路線，未來將形成密集的軌道交通藍圖。其中，北屯區被點名為「三線交匯」區域，包含綠線、紅線與橘線，前景受市場看好。位處北屯精華地段的「文心崇德站」，不僅是綠紅兩線未來轉乘中心，預期軌道經濟與人口紅利，將外溢帶動14期、機廠特區與廍子等周邊區域效益。
文心崇德站位於北屯區文心路四段與崇德路二段交叉口，鄰近潭子與豐原交界樞紐，是台中捷運旅運量排名第三的重要節點。根據統計，2025年1至5月單站旅運量突破48.6萬人次，未來與捷運紅線交會，將串聯一中商圈、洲際購物中心與潭雅神綠園道，為區域帶來經濟發展與人口磁吸力。
日勝生表示，台中正邁入大捷運時代，日勝生將在此打造「到站即到家」的生活場景，並持續建設文心櫻花站與南屯站聯開案，未來也將配合台中市政府「機場捷運橘線」、「藍線延伸太平」與「紫線屯區環狀線」等重大規劃，讓TOD軌道經濟從願景轉化為城市實景，打造友善宜居、與地方共榮的智慧永續城市。

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南港房市熱爆！中工插旗首案開工 純3房搶自住客
2025/07/23 08:50自由時報文/記者朱語蕎

中華工程近年來積極投身於都市更新領域，並針對海砂屋與舊建築，投入大量人力、資源與技術，確保新建住宅的結構安全與耐震性能大幅提升，繼民生社區的「中工常翠」、「中工耘翠」、「中工碧硯閣」及「中工鳴森苑」等4大案後，首度插旗南港推出「中工雋詠」，日前舉辦動工典禮。
該案位在南港區向陽路、重陽路口，基地面積近670坪、三面臨路，由建築大師李祖原領銜，攜手國際照明設計師袁宗南及呈境空間設計等國際級團隊打造，緊鄰新陽公園，規劃3房純住宅，含店面合計120戶，並推出訂簽7％方案。
中華工程董事長周志明表示，中工以前瞻視野面對新時代的挑戰，除了繼續積極參與公共建設及公辦都更外，也持續將專業的工程經驗與技術導入民間建築，除了正在興建中的集智慧廠辦及商業於一體的中工雲宇宙AI園區，也深耕台北民生社區等4大都更建案，總面積達5600多坪，其中「碧硯閣」及「鳴森苑」目前熱銷中。
中工表示，中工成立超過一甲子，以深厚的營建功力，見證了台灣發展的每一步。從國家級的十大建設與14項重大工程，如白河水庫、中山高速公路、桃園國際機場，到構築都市命脈的台北捷運，中工是台灣經濟騰飛不可或缺的堅實力量。
南港近期房市熱絡，房價也不斷攀升，全台最大都更案臺鐵南港調車場面積1.64萬坪，將規劃住宅、商場、辦公室，其中住宅「南港國際SKY PARK」日前也揭露實價登錄，成交均價來到136.8萬，頂樓戶最高達每坪153.5萬元，之後還有築源、金裕、大陸、潤泰國際等指標建商將陸續推案，南港未來房價可望再創高。

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