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首季國有房地包租標脫21戶、決標近50萬 「這區」6搶1最夯
2025/03/25 07:57自由時報文/記者朱語蕎

財政部今年第一季國有房地標租日前開標，結果標脫2標21戶，決標金額共49萬5888元，加計2023年開辦至今，已標脫戶數達179戶，成績亮眼。
國產署積極推動國有非公用房地標租與符合「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃住宅包租業，由其轉租與次承租人居住使用(下稱國有房地包租)，各分署於今年1月21日公告第1季國有房地包租標的共5標34戶，包括桃園市10戶、臺中市11戶、苗栗縣3戶、屏東縣5戶、臺東縣5戶，20日開標結果標脫2標21戶。
國產署表示，本次標脫2標標的區位條件良好，吸引包租業者參與投標。其中，桃園市標的10戶，有4家搶標，最後由鴻富租賃住宅代管有限公司以年租金新臺幣(下同)24萬8,888元得標；台中市標的11戶，更多達6家搶標，由碩陽有限公司以年租金24萬7,000元得標。該等房地將由得標之包租業進行房屋修繕後轉租與次承租人居住使用。
國產署表示，國有房地包租屬整體住宅政策之一環，將持續篩選適當標的，第2季將再推出至少30戶列標，產品遍及彰化、雲林、南投、嘉義等以試市場水溫，預計於4月22日公告、6月12日開標，以擴大租賃住宅市場供給，並增加活化利用國有房地管道，滿足民眾租屋居住需求。
另因本次開標結果仍有投標文件未備齊致成無效標情形，再次提醒包租業者投標前應先行參閱投標須知，檢齊相關投標應備文件，以免形成無效標。

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減稅又有補貼拿！公益房東現身了 全國大增二倍破17萬戶
2025/03/24 16:59自由時報文/記者張瀞勻

囤房稅2.0成公益出租人推手？台灣房屋根據內政部不動產資訊平台資料，統計房屋稅公益出租減徵戶數，2023年全台有超過17.3萬戶房屋減徵，年增37.4%，和公益出租人上路後第一年的2018年4.3萬戶相比，更是成長逾2倍。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，公益房東的增加，主要透過兩大手段，一為透過「租金補貼」讓房東自動轉為公益出租人，另外一個則是「囤房稅」促使房東主動申報，減輕稅負，因此2017年初住宅法修正案上路，公益出租人正式法制化並提供租稅優惠，此後政府也擴大辦理租金補貼，使公益房東數量逐年增加。
進一步觀察，公益出租房屋集中在六都，目前達14.6萬戶，占比逾8成！各縣市當中，台中的戶數將近4.3萬戶，居全台之冠，年增66.3%也是六都之最！而租金高昂的台北市，年增僅7%，公益出租房屋的成長速度為六都之末。
張旭嵐指出，台北市的公益房屋成長速度不及其他都會，一來是台北市的新供給量長年就比其他五都還少，能釋出到租屋市場的住宅相對有限；加上台北市的租金水位高，申請租金補貼的家庭成員每人月均所得上限為5.8萬，相對台北市一般家庭房型租金至少在2.8~3萬左右，幾乎占收入的一半，所以排富後，2023年租金補貼核准數戶僅5萬多戶，排名六都倒數第二，僅高於台南，因此要靠租金補貼催生公益房東的力道也有限。且台北市的住宅屋齡多逾30年，老屋房屋稅基低，因此對部分台北市的房東而言，主動申報減稅的誘因也較薄弱。

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申報房地合一稅可減除裝潢費用 但矇騙國稅局虛列修繕費用 慘遭補稅67.5萬且罰鍰
2025/03/24 17:40自由時報文/記者林耀文

老張對於房地合一稅的規定相當清楚，他去年將鳳山新成屋售出，申報房地合一稅時，誤認有機可趁，即虛報室內有裝潢費用達150萬元，並申報扣除，沒想到日前國稅局通知老張，經過核對建設公司與後手買家小李，確認該屋並未裝潢，因此要求老張補稅67.5萬元，且將面臨罰鍰。
依據稅法規定，個人交易房地合一稅制課稅範圍之房屋，如有修繕（裝潢）情形，於報繳房地合一所得稅時，可檢附修繕合約、修繕項目明細表（估價單）、修繕前後照片及合法憑證（統一發票、免用統一發票收據或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期等資料之收據），申報減除相關成本及費用。
財政部高雄國稅局表示，要有修繕事實，才能列報相關成本及費用，若無修繕事實則為虛列成本及費用，應予剔除補徵稅額並處罰。 稅務專家舉例，納稅義務人老張112年間向某乙建設公司購入A房地，於113年間出售予小李，於辦理房地合一所得稅申報時，申報減除修繕費用新臺幣（下同）150萬元，並提示丁公司開立統一發票、估價單及工程承攬契約。
但是，經由稽徵機關透過前手某乙建設公司及後手小李所提供屋況照片及說明，A屋均為空屋且只有前手乙建設公司交屋時所附設備，故剔除無修繕房屋事實之虛列成本及費用150萬元，補徵稅額67.5萬元（150萬元×持有期間2年內適用稅率45％），並依規定裁處罰鍰。
國稅局提醒，房屋如有修繕或改良時，應取得並保存修繕合約、修繕項目明細表、合法憑證及修繕前後照片，於報繳個人房地合一所得稅時，據實申報減除相關成本及費用。倘無修繕事實卻取具不實文件充當成本及費用，經稽徵機關查獲逃漏房地合一所得稅者，除補徵所漏稅款，並依所得稅法第108條之2規定處罰。

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央行按兵不動！房市更危險 專家曝光：政策轉向恐在這時機
2025/03/21 20:35自由時報文/記者張瀞勻

2025年央行第一季理監事會議20日落幕，會後央行決議利率連四凍，也沒有第八波的房市信用管制，但專家指出，按兵不動之下，但房市缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整，而且政策難以鬆綁，「交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。」
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，川普上任才不過兩個月，不但提早就在關稅議題上面大作文章，也持續在天然資源、地緣政治、產業發展等議題點火，擾動全球一大池春水。美國聯準會面對因關稅戰而起的稍高通膨率，以及充滿不確定性的經濟局勢，利率決策暫時按兵不動，卻也維持全年降息兩次的預測，「以靜制動」、「預留後路」已成為各國央行的共識，而回看國內，川普2.0的關稅、供應鏈重組都增加企業生產成本、建置成本，通膨回頭恐怕難以避免，但另一方面川普2.0與1.0對台灣的台灣產業、投資信心影響大不同，勢必壓縮央行強勢主導的空間，因此貨幣決策仍以保守為上。
黃舒衛分析，相對來說，央行在穩定房價方面，由於去年第三季提出「不動產貸款具體量化改善方案」，以及第七波信用管制，在不動產放款集中度、交易熱度、房價預期三面向都獲得正面回應，再加上持續的金檢、開罰，補強授信漏洞，強化了風控的韌性，不用等到第八波信用管制上場就天天在進行限縮，所以已經有效抑制房市投資，也舒緩房貸滿水位的壓力，因此一如外界推測，無任何相關新措施。
至於政策何時有轉向的可能，黃舒衛觀察過去央行對房市信用管制政策往往要等新措施上路滿一年，確認執行成果才會有調整的機會，例如：2014年6月擴大特定地區第2戶住宅的貸款限縮、納入全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數、調降公司法人購屋成數，到隔年8月才初步鬆綁，到2016年確認價量都觸底後，除了獨留豪宅限貸，其餘措施才解除。另外，去年9月央行要求各銀行提出的「不動產貸款具體量化改善方案」本來就是為期一年的滾動調整，而且交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。
黃舒衛進一步說明，各種針對週轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向、增提鑑價或寬限期等，再加上之前假換屋、新青安等專案金檢，影響所及，不但投資客被斷了資金鏈，連自住客、低首付交屋都要接受最嚴格的負債比檢視，而且又缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整。
商用不動產短期會因為全球市場的不確定而計畫生變或頓挫信心，尤其高科技業投資即便都如期進行，但實質利多尚未實現，也間接影響民間投資及公部門招商，投資、建設、信心不到位，多空長多，預期投資的價量表現也不容易因為之前「管住不管商」的光環而出現不理性激情，甚至還有詭譎的國際局勢、地緣政治而強化避險的需求，因此建議地主、業主要務實面對。

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國土計畫展延6年 南部農地買賣仲介市場續熱 整合農地、甲種建地開發成新趨勢
2025/03/22 04:15自由時報文/記者林耀文

國土計畫法展延6年，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有台南業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。
國土計畫法展延6年，南部學界提出可能導致農業用地變更量大增，呼籲政府應有相關配套措施之提醒。國土署表示，各縣市政府在受理民間申請土地變更案件時，仍應循區域計畫法及既有審查機制依法嚴格把關，以兼顧國土保安及地方發展需求。
但近來南部房市買氣觀望，農地買賣仲介卻依然維持熱度，不少仲介業者紛紛訴求掌握農地變更的時效，吸引買家進場購買農地興趣，也有業者整合農地與甲種建地開發透天與景觀大樓混合式社區，成非都市土地開發新趨勢。
國土署指出，內政部也會依據立法院就國土計畫法修法所提之附帶決議，持續推動鄉村地區整體規劃、檢討個案變更相關規定及加強違規查處等措施，以利後續區域計畫法轉軌銜接國土計畫法。
由於國土計畫法已明文納入鄉村地區整體規劃，讓地方政府為提供公共設施及改善生活環境等公共利益，可以透過研擬鄉村地區計畫另訂土地使用管制規定，並結合縣市國土計畫，賦予地方政府可以依照在地土地使用需求，務實推動具體可行之計畫；中央也會就農村社區土地重劃、非都市土地使用管制規則等制度、議題繼續與地方進行溝通與研商，讓國土計畫法能夠即早上路。
國土署再次重申，國土計畫是為使國土建立合理使用秩序，中央與地方要務實面對國土資源所面臨的危機，包括土地因零星變更及蛙躍式開發而導致破碎化；農地炒作、農產業對於生產及農產加工之設施設備需求、以及原住民族住宅合法化等情形，也會持續與地方、民眾凝聚國土計畫上路共識，讓國土資源能被有效利用且合理發展，照顧大眾權益及落實國土永續目標。

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降價不等於崩盤？高雄、台中降價物件狂飆 專家解析關鍵密碼
2025/03/22 04:30自由時報文/記者張瀞勻

屋主不演了？打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？不動產兼具置產、自住效益，過去在信心大好之下疊加出大量成交及溢價，但隨著央行出重手，種種訊息都不斷打擊市場信心，尤其去年最熱的台中、高雄出現最多降價物件。
根據網路待售資料統計，目前八大都會區網路待售物件中，降價物件最多的縣市，以高雄7041件居冠、台中6893件居次、新北4780件居第三；至於降價物件佔待售物件比重，則以高雄18.2%居冠、新北17%居次、新竹15.6%居第三。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，去年下半年的限貸風暴讓房市氛圍丕變，加上今年川普上任後祭出關稅戰，讓股匯市波動巨大，如今民眾持有房產信心已遠不如過去幾年，而且，在買氣也急縮的狀態下，近期很多屋主開始急著想售屋，不僅房市賣壓攀升，降價物件也越來越多。現在，待售物件如果沒有降價，就很難吸引到消費者的目光跟青睞。
高雄光環盡失？降價物件飆
對於高雄降價物件最多、佔比最高，陳傑鳴指出，高雄近五年因為台積電設廠等題材，房價狂飆約5成，區域供給也明顯增加，目前高雄的不動產網路待售量約3.9萬件，已經是全台都會區第二高，僅次於台中的4.5萬件。在漲多、供給量大下，加上台積電美國設廠議題，讓很多人擔心投資台灣計畫會生變，因此，近期高雄開始出現大量的降價物件，不少屋主已有獲利了結、落袋為安的心態。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，以此宗數據來看，此次傳出降價較多物件區域，集中於高雄市，該市過去由於有半導體龍頭進駐議題，本身吸引不少建商品牌進駐，惟區域有不少投資、置產風氣，同時過去房價基期較低，屋主取得成本相對低廉，因此當市場風向改變，賣方自然相對具有降價空間。另也可觀察到，新北市降價物件漲幅亦相對驚人，主因為區域有重劃區議題濃厚，但本身機能尚未完全實現，由於建商不斷推案，區域易顯現賣壓，以至於屋主或建商較願意讓價出售，致使區域出現較多降價物件。

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2024年十大熱銷預售案出爐！七都以外蛋殼區這二案意外上榜
2025/03/21 14:57自由時報文/記者張瀞勻

2024年上半年全台預售市場火熱，不少建案皆迅速完銷，儘管下半年受到銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制的影響，交易熱度有所降溫，但若從去年一整年的表現來看，仍有不少建案表現亮眼。
永慶房產集團統計全台2024年1~12月前十大預售屋熱銷建案的交易價量，其中高雄市有相當多預售建案交易熱絡，其中三民區的「孟學苑」與前金區的「巴黎河左岸」分別位居第一和第三。另外，嘉義朴子市的「Ai世界城」和基隆暖暖區的「美麗上城」成為七都外的黑馬，擠進2024年全台前十大熱銷建案。
觀察2024年的預售屋交易市況，高雄市三民區的「孟學苑」共有906件的成交量，領先群雄。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，三民區為高雄傳統的房市熱區，除擁有台鐵、捷運、輕軌等交通節點外，還有多處行政機構和商圈坐落，生活機能成熟完善且便利。此外，周邊屋齡20年內的大樓相對稀缺，再加上「孟學苑」主打低首付方案，受到眾多消費者的青睞，該建案也在一周內就迅速完銷。
至於前金區的「巴黎河左岸」也以662件交易居全台第三，陳金萍說明，「巴黎河左岸」為愛河港灣區二期開發，周邊鄰近高雄軟體科技園區、高雄多功能經貿園區特貿三，有望吸引不少就業人口與專業技術人才移入，推升建案熱度與交易量。在生活機能方面，該建案鄰近駁二藝術特區、流行音樂中心、漢神百貨商圈等，相當豐富且便利，因此受到不少在地客與就業族群的喜愛。
去年全台交易量第二的預售建案由嘉義縣朴子市的「Ai世界城」所奪下，共累計795件的交易量。陳金萍表示，「Ai世界城」位於嘉義縣治特區，鄰近嘉義科學園區及高鐵嘉義站，該建案也是嘉義縣少有的大基地社區。未來台積電先進封裝廠完工後，高科技產業群聚效應有望帶動當地發展，為當地增加大批就業和商業機會，吸引不少族群提前卡位布局。
基隆市暖暖區的「美麗上城」亦是榜上七都之外的熱銷預售建案。陳金萍分析，該建案基地緊鄰國道一號、台62交流道，透過國道路網串聯，車程約20分鐘可抵達南港及內湖區。而且，相較雙北市高昂的房價，「美麗上城」擁有親民實惠的價格，2024年平均單價為47.1萬元，磁吸南港軟體園區、內湖科學園區就業族群東移，也吸引不少在地換屋族的目光，數據顯示，去年該建案共成交561件，排行全台第9。

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兼差介紹豪宅成交獲得百萬佣金樂開懷 沒想到這樣做慘遭補稅還面臨罰鍰
2025/03/21 13:35自由時報文/記者林耀文

個人居間仲介不動產買賣獲取之佣金或酬勞，應併入個人之綜合所得總額課徵綜合所得稅，介紹豪宅成交獲得百萬佣收卻未申報所得，遭國稅局查獲，將面對補稅與罰鍰。
小李人脈廣闊且口才頗佳，曾從事過房仲經紀人員，目前則在家裡開設的餐廳幫忙，他經常兼差向朋友圈推銷生活用品，去年初房市景氣加溫，小李因緣之下介紹有錢的好友，成交一戶高雄蛋黃區5千萬元豪宅，賺取百萬元的佣收禮金真開心，小李百萬佣收卻未申報所得，遭國稅局查獲，將面對補稅與罰鍰，讓小李相當懊惱！
國稅局表示，個人居間仲介不動產買賣獲取之佣金或酬勞，核屬所得稅法第14條第1項第2類規定之執行業務所得，應併入個人之綜合所得總額課徵綜合所得稅。個人居間仲介不動產買賣，依市場交易習慣向買方或賣方收取之仲介報酬屬執行業務收入，以收入減除必要費用後之餘額為所得額，併計當年度綜合所得總額辦理結算申報；如未能提示相關必要費用之證明文件，可依財政部訂定執行業務者費用標準（現行一般經紀人為20%）計算必要費用。
稅務專家舉例，老王於113年間出售不動產1筆，成交總價新臺幣5000萬元，老王取得出售不動產價款後，按成交總價2%支付佣金100萬元予介紹人小李，小李辦理113年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆所得，經國稅局查獲後，小李主張未保存相關費用憑證，該局依執行業務者費用標準規定，以小李收取佣金收入100萬元之20%計算其必要費用為20萬元（100萬元×20%），核算小李113年度執行業務所得為80萬元（100萬元-20萬元），除核定補徵稅額外，並依所得稅法第110條第1項規定罰鍰。
稅務專家提醒，個人居間仲介不動產買賣獲取之佣金，應依規定申報綜合所得稅，民眾如發現有漏未申報情形，在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前，請儘速向戶籍所在地國稅局自動補報並補繳稅款及加計利息，以免受罰。

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土城司法園區徵收進度大躍進 專家：地主惜售恐「待價而沽」
2025/03/21 11:29自由時報文/記者張瀞勻

新北市政府積極推動土城司法園區區段徵收案，以保障居民權益為優先，配合中央全力協助相關行政作業，為確保工程如期如質完工，相關公共建設符合在地需求，而土地分配已於2025年1月完成，預計下半年地主即可領回權狀，專家預估，分回土地每坪可達百萬，園區的未來發展潛力可期，因此地主可能會惜售，等待更有利的時機。
新北市副秘書長柯慶忠表示，新北市府自2007年啟動相關都市及區域計畫，不僅解除土城彈藥庫一帶長久以來的禁限建問題，更積極爭取增設金城交流道以紓解交通壅塞，並提升國道主線與土城地區聯絡道路的運轉效率；金城交流道已於2023年10月動工，預計2027年5月完工，市府將全力配合交通維持計畫，降低施工對民眾造成的影響。
柯慶忠說，全案計畫總面積達84.07公頃，毗鄰土城醫院、捷運站等重要設施，除了興建台北看守所、地方法院、地檢署等司法機構外，更規劃5.85公頃的公園綠地，市府期盼透過公民參與，將其打造為土城版的新北大都會公園，。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，隨著司法園區的進駐，未來可預期會有大量律師事務所、商務餐廳等業者進入該區。至於土地方面，由於目前土建融的相關限制，建商可能不會選擇直接購買土地，而是透過合建方式來規避高額融資的風險。初步估計，土地分回後的每坪價格至少可達百萬元。
徐佳馨補充，然而地主在取得分回土地後，短期內可能不會立即出售，畢竟園區的未來發展潛力可期，因此地主可能會惜售，等待更有利的時機。不過可以確定的是，這些地主將因此大幅受惠，財富大增。

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最大苦主將可解套？ 建商蓋好房子賣不掉　「不可抗力因素」可免稅
2025/03/20 20:43自由時報文/記者張瀞勻

囤房稅2.0去年7月上路，今年5月開徵，財政部19日針對建商釋出二大放寬措施以防錯殺！其一，若建商持有房屋不滿一年，導致隔年開徵時，部分月份適用低稅率、部分高稅率，可一併以低稅率課徵，其次則是在持有期間內發生不可抗力之事由，確會影響房屋銷售進度，致延長持有期間，造成稅負增加，該不可抗力期間可從持有年數中扣除。
財政部說明，為保障起造人納稅權益，19日發布解釋令，對於起造人持有待銷售房屋的持有房屋年數計算方式，及發生不可抗力事由致無法銷售房屋，該不可抗力期間得予扣除。
1. 自114年期起，起造人持有待銷售房屋，以起課房屋稅當月份至各年期房屋稅課稅所屬期間最後1個月(當年6月)，計算持有房屋年數，可依地方政府訂定相應稅率課徵房屋稅。
2. 前述房屋建造完成當期，起造人持有房屋年數未滿1年，致自次年期起同一年期中，部分月份依持有房屋年數相應適用較低級距稅率，部分月份依持有房屋年數相應適用較高級距稅率，該次年期起各年期房屋稅應適用較低級距稅率課徵。此外，起造人移轉上述房屋，超過房屋稅條例規定納稅義務基準日(3月1日至同年6月30日)完成所有權移轉登記者，以起造人為納稅義務人，並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前1個月，計算持有房屋年數，依規定稅率課徵。
3. 起造人因2025年期起發生不可抗力之事由無法銷售房屋，依下列規定向當地主管稽徵機關提出相關證明文件申報核准者，該不可抗力期間得自持有房屋年數中扣除，但須在發生的次日起30日內提出申請，如果因不可抗力或不可歸責於起造人之事由，無法在30日內提出申報，應於該事由消滅後10日內補行申報。

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