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不買、不買了！交易量崩、躺平繼承創新高的時代來了
2025/07/29 21:10自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部統計月報最新統計資料，2025年上半年全國建物各類移轉情形出現明顯變化，其中建物買賣移轉量大幅下降，上半年剩下13萬棟，年減26%，而不過繼承與贈與則持續穩定成長，建物繼承移轉達3.9萬棟，年增5%，持續創高趨勢仍未改變，建物移轉呈現「交易降、傳承升」的趨勢。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年市場交易受到房貸等政策影響，市場交易量呈現年減表現，不過關於世代間的財富移轉卻未停歇，主要還是人口結構老化出現較多的繼承狀況，另外贈與可能與夫妻間贈與節稅、長輩贈與給小孩，甚至是還有聽過夫妻共同持有，透過贈與取得乾淨的首購條件的狀況。
資料顯示，2025年上半年建物買賣移棟數為13萬棟，較2024年同期的17.7萬棟減少26%，反映出整體房市交易趨於保守，與利率環境、經濟預期及政策調控等因素有關。
拍賣移轉部分亦呈現衰退，由2024年上半年的1840棟降至今年同期的1516棟，年減幅達18%，觀察整體房貸逾放比例仍處歷史低檔表現，市場上法拍供給量並未明顯增加，因此拍定移轉數量仍呈現衰退表現。
相較之下，繼承與贈與移轉則持續上升。繼承自2024年同期的3.7萬棟增至3.9萬棟，年增5%；贈與移轉棟數從2.88萬棟成長至2.99萬棟，年增幅達4%。此一趨勢反映人口高齡化與財富世代移轉現象逐步發酵。
整體而言，2025年上半年不動產移轉市場呈現「交易降、傳承升」的轉變態勢，未來是否持續此趨勢，仍須觀察政策調整與經濟走向的影響。

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想當包租婆又想節稅 專家:房屋部分自住也可申請地價稅自用住宅優惠稅率哦！
2025/07/28 21:05自由時報文/記者林耀文

阿芬在台南有一塊約40坪的土地，她一直想當包租婆，因此在基地上蓋了3層樓的房屋，1、2樓出租給別人使用，3樓則是留給自己住。阿芬對於當包租婆收租補貼家用相當滿意，卻又想是否有合法節稅管道，可申請地價稅按自用住宅用地稅率課徵，就趕緊向稅務人員請益，獲得肯定的答覆！
針對這種案例，台南市政府財政稅務局表示，房屋部分供出租用或營業使用，僅部分供自住住家使用，如經查明符合地價稅自用住宅用地要件，亦即已辦竣戶籍登記，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地未超過一處之限制。
此外，自用住宅與非自用住宅使用部分能夠明確劃分者，即可依房屋實際使用情形按比例計算所占土地面積，分別採自用住宅用地稅率及一般用地稅率課徵地價稅，不會因為部分樓層供出租或營業而導致整筆土地都不能適用自用住宅用地稅率。
該局進一步提醒，土地新所有權人必須在地價稅開徵40日前(即9月22日前，如遇例假日則順延至次1工作日)提出申請，審查核准後才能自當年度起適用；一旦逾期就必須從申請的次年開始才能適用。
另外，稅務專家也提醒，依土地稅法第40規定，地價稅「納稅義務基準日」為每年8月31日，當日地政機關登記簿上所載的土地所有權人，即為當年地價稅的納稅義務人，不論實際持有土地期間長短，都須在每年11月繳納該筆土地當年度全年的地價稅。
舉例說明，小陳今年向老李購買房地，並向地政機關辦理買賣移轉登記，地政機關於8月30日辦理登記完成，依規定今年的地價稅將由小陳負擔，反之，如地政機關於9月5日才辦妥登記完成，今年地價稅由原土地所有權人老李負擔，明年的地價稅才由小陳負擔。

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強化都更效率 北市府導入AI數位審議 三階段轉型曝光
2025/07/29 07:45自由時報文/記者朱語蕎

台北市政府面對都市更新案件量快速成長，與行政效率精進課題，在今年2月正式啟動都市更新審議數位轉型，未來將導入AI智慧輔助系統及數位化作業平台，取代傳統紙本，以加速都市更新推動進程。
台北市積極推動「大都更時代」，市長蔣萬安提出「都更8箭」政策，顯著提升民間參與申請意願，報核案件數為過去8年平均的2.3倍。然隨著都市更新案件量倍數成長，更新處積極研議提升傳統紙本作業效率之方式。
更新處表示，為在有限人力下持續加速推動都市更新，在「大都更時代」案量倍增，北市府將應用資訊的力量，朝向數位化、智慧化的審議模式，強化都更審議效能。
第一階段建置線上申請平台：
目前已在2月10日已實施，以數位資訊系統取代過往紙本審議之冗長作業模式，實施者可在線上系統登錄計畫書相關資料並提出申請，系統化流程除有效降低人工核對時間與錯誤風險，也逐步建立完整的案件資料庫。
第二階段-導入光學辨識技術：
預計於今年底，導入AI光學辨識檢核系統，透過地政局的協助共同研議，藉由AI辨識自動比對「都市更新事業計畫同意書」及「計畫書土地及建物清冊」，與「地政土地及建築物謄本」產權資料之正確性，且因資訊系統可24小時不間斷運作，對比過去人工核對每日8小時工作時數，除可降低錯誤發生機率，還可提升3倍作業效率，減少行政作業時間及人力負擔。
第三階段-建立視覺資訊與數位審議工具：
都市更新資訊內容繁雜，現行以2D圖層與數據呈現方式較不易供民眾直觀理解，未來將研議導入3D圖像建置可視化構想可行性評估，呈現更新後建物與周邊環境的空間配置。
並參考現行電子書之重點標示與數位頁籤功能，研議將都市更新計畫書全面數位化及導入AI審查由系統自動比對計畫內容前後差異，協助審查單位聚焦重點，進一步提升審議效率。
更新處強調，為落實加速都市更新審議之政策目標，數位轉型已勢在必行，北府將持續優化資訊系統與作業流程，致力提供更便民、高效的公共服務。

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破9字頭還在買？台中七期這案「開盲盒」銷售竟賣翻！
2025/07/29 08:51自由時報文/記者張瀞勻

台中七期房市熱度不減，高端住宅市場再現指標交易，由雙橡園開發推出的「雙橡園1518」本月首波實價登錄揭露，共計25筆交易，為今年七期揭露筆數最多的新案，社區平均單價達86.9萬元，高樓層部分戶別更站上9字頭。
「雙橡園1518」位於公益路靜巷，為區域內唯一零店面純住宅規劃，基地鄰近黎新公園、李科永紀念圖書館與黎明新村，學區方面則有四季藝術幼兒園與大都會探索幼兒園，規劃南向32、45、65坪產品，全案延續「超大基地只蓋一棟」設計理念，強調居住隱私與生活品質。雙橡園開發總經理魏櫂良表示，以近期交屋的「雙橡園2279」來說，已購客皆表示，建築外觀與空間質感超越期待，包含社區軟體服務，全棟石材呈現的大器氛圍，以及車道不會車的動線，皆讓人如開盲盒般驚喜，新案也在鐵粉支持下有不錯成績。
其次，「聯聚理安大廈」、「聯聚玉衡大廈」接連刷新中台灣單價紀錄，社區均價雙雙突破百萬元大關。最新揭露的「聯聚玉衡大廈」規劃亮點眾多，基地面積達1838坪，為聯聚歷來最大基地，採雙塔設計，樓高51層，全案規劃62坪均質大戶、每戶面寬14.5米，搭配低檯度大面開窗與千坪中庭花園，並通過綠建築與耐震多重標章。本次揭露16筆交易，社區均價高達109.9萬元。
另外，寶璽建設新案「寶璽天讚」均價達91.7萬元，同樣站穩高價區間，而「陸府續森」則揭露3筆成交，均價達82.9萬元，市場表現穩健，顯示七期住宅市場對高品質產品仍具高度支撐力。「陸府續森」位於西屯區龍聖路與聖王街交會處，由陸府建設開發，基地面積達1204坪，社區規劃地上22層、地下3層，共有76戶住家，分為兩棟配置，在交通與生活便利性上均具優勢。

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一邊在蓋不停、一邊在賣不掉 這場房市戲誰該先下台？
2025/07/28 18:30自由時報文/記者張瀞勻

台經院最新景氣調查顯示，2025年6月營建業景氣止跌回升，主要受惠於科技廠辦推進、公共工程進度超前及住宅案入帳，營業氣候測驗點回升至94.79點，較5月上升4.54點，終止連續五個月下滑走勢。不過，不動產市場仍受限貸與資金緊縮影響，買氣低迷，預期短期內將持續修正，以自用需求支撐為主。
營造業方面，因科技業廠房、社會住宅、國道與水利等大型公共工程推進順利，加上部分住宅案認列收入，帶動6月整體景氣轉為成長，展望未來，受中颱丹娜絲造成嘉南地區災損影響，預期將釋出維修重建標案，加上進入夏季用電高峰，風力、水力與液化天然氣等能源工程亦將加速推動，推升未來半年營造業景氣維持成長態勢。
相較營造業回溫，不動產業景氣仍未見起色，6月六都建物買賣移轉件數月增5.2%，但主要來自新屋交屋潮支撐，實際買氣仍顯疲軟，根據統計，主要不動產仲介業者當月交易量月增率介於0%至-13.2%，反映房市仍受限於貸款限制與市場資金緊縮。
台經院產經資料庫總監劉佩真指出，央行第七次選擇性信用管制政策持續發酵，銀行對房貸授信趨嚴，加上新青安政策效益退燒，民眾觀望情緒加劇，短期內房市仍處修正階段，價格將呈現緩修盤整格局，市場結構也將轉向「投資退場、自用當道」，房市未來契機將視央行是否於9月鬆綁房市信用管制，或貨幣政策是否轉向寬鬆，為市場注入活水。
商用不動產市場亦不容樂觀，劉佩真分析，雖有科技業者自用買盤支撐，但傳統產業經營壓力大，加上關稅政策未定，投資意願明顯縮手，下半年辦公室市場供給壓力浮現，台北市核心商業區預計將有4.57萬坪高水準供給進入市場，推估年底空置率恐攀升至6.9%。

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房市這麼冷？90天休兵也救不了　交易量重摔至8年低點
2025/07/27 08:15自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部最新資料顯示，6月全台建物買賣移轉棟數為23,442棟，月增6.2%，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，6月的建物買賣移轉棟數反映的是5月至6月初的市況，5月上旬中美關稅戰休兵90天，有助於舒緩全球貿易緊張，全球股市反彈上漲，讓民眾恐慌情緒降溫，房市買氣也出現回穩跡象，加上部分都會區新屋交屋潮挹注下，6月交易量較5月小增6.2%。
另與2024年6月建物買賣移轉棟數30,219棟相比，全台建物買賣移轉棟數年減22.4%，陳金萍指出，去年第二季受惠於台灣經濟穩定復甦，台股表現佳、消費者信心增強，市場買氣穩健，連續三個月全台建物買賣移轉棟數均站上3萬棟大關；反觀今年，在銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，房貸審核相對嚴格、貸款成數恐不如預期以及排隊等撥款的狀況頻傳，讓成交速度趨緩，加上川普關稅戰衝擊市場信心，民眾購屋態度轉趨觀望，房市交易降溫，年減22.4%。
陳金萍補充，若合計今年上半年(1-6月)全台建物買賣移轉棟數表現，全台交易量為130,151棟，與去年同期相比，年減26.4%，是自2018年來最低交易紀錄，創八年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。
進一步觀察歷年1-6月房市交易量表現，陳金萍說明，今年上半年交易量為130,151萬棟，僅高於2016年108,581棟、2017年的129,110棟，2025年前六月全台建物買賣移轉棟數創下史上自1999年有分月統計以來第三低量。
陳金萍提醒，目前中美達成90天關稅戰「休兵協議」，暫時降低彼此間的高額關稅，而亞洲各國也陸續與美國達成協議，不過，台灣的關稅協議尚未有定數，未來充滿不確定性，出口動能面臨挑戰，而房市購屋信心也間接受衝擊，目前看來，上半年房市呈「量縮價緩跌」格局，而銀行房貸緊縮以及央行選擇性信用管制恐仍持續的狀況下，下半年房市也難樂觀期待，仍需持續關注國際關貿局勢發展與房市政策變化。

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買房拖5年！房價漲200萬還買少3坪　你還敢等?
2025/07/27 09:13自由時報文/記者張瀞勻

全台近期買氣大減，惟房價仍是顯著成長。住商機構觀察聯徵中心統計，全台首季購屋人平均鑑估值與2021年同期相比增加231.3萬元，不過平均購屋面積卻減少3.1坪，換言之，民眾若晚5年買房，除得多付2百餘萬元，同時少買一間3坪大空間。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，疫情後房價走高，惟民眾所能負擔的總價帶不變情況下，無奈的購屋人只能越買越貴、越買越小。
根據聯徵中心數據，2025年第一季全台購屋貸款平均鑑估值達1,374.8萬元，較2021年同期增加231.3萬元，增幅高達20.2%；細數全台七大都會區數據，平均鑑估值皆成長2百餘萬元以上，其中又以新竹縣市鑑估值分別成長592.5、889.1萬元最高。賴志昶指出，全台歷經疫情後的房市大多頭，房價大幅起漲，其中新竹縣市受惠於科學園區議題，吸引高科技人才持續移入，惟區域周邊開發日趨飽和，當地剛需難以滿足之下，致使房價飆漲幅度驚人。
相較之下，全台購屋人平均建物面積，自2021年至2025年間，從45.1坪縮水至42.0坪，減少3.1坪；觀察七大都會區狀況，各都會區皆有不同程度減少，並以南二都的台南、高雄購入建物面積分別縮水5.7、5.4坪最多。賴志昶認為，南二都房市過去以透天、大坪數物件為大宗，惟歷經市場趨勢變化，不管是供給或需求皆以小宅為主，加上消費者薪資水準漲幅遠低於房價走勢，致使南二都民眾晚5年購屋，平均每人少買一間約5坪大的空間。
值得注意的是，新竹縣市不僅房價成長驚人，且也是七大都會區中，惟二建物面積維持成長的縣市。住商不動產新竹圓環昕語研加盟店店長趙康翔表示，大新竹地區購屋人會出現「房價越來越貴、民眾卻越買越大」的趨勢，主要原因有二，一世2021年至今年台股漲勢有目共睹，而本身會有股票分紅的竹科客，獲利更是驚人，但他們也深怕資產隨股市波動，因此願將熱錢流往不動產市場，並由於薪資水平較高，以換屋、高總價物件為大宗，造成大坪數市場仍有一定支撐力道；二是區域過去熱區在東區的關埔重劃區，但近年來該區開發飽和，買氣遞延到北區、香山區等處，而上述區域市場供給又以大坪數物件居多，因此造成整體房價上揚、建物坪數亦跟著大幅起漲。
賴志昶提醒，下半年面臨全球局勢不穩，政局波動干擾市場，金融風險提高不少，適逢近期房市受央行第七信用管制措施、限貸令等政策制肘，房市翻轉之際，建議購屋人慎選標的物件，並不宜追高房價，否則面臨變動，資產受損恐怕欲哭無淚。

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打房打到租客？稅制上路後租金年年漲不停
2025/07/28 13:18自由時報文/記者張瀞勻

房價逐漸出現下修趨勢，不過民眾的居住成本似乎仍居高不下。台灣房屋集團趨勢中心觀察近年行政院主計總處的消費者物價指數最新數據，今年六月居住類指數來到歷年新高，達109.31，其中，房租類指數108.8和住宅維修指數114.17，也都創下歷年新高點，顯示就算不買房，以租代買，整體居住成本仍只升不降，民眾依然壓力山大。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年民眾對於居住安全的重視，以及對生活品質的要求均提高，都會區的出租物件，也多半都會斟酌整修翻新，甚至提供基礎家電和家具，提高租金收益，不過由於近年裝修工料雙漲，且囤房稅2.0的實施，還有租金補貼的擴大執行下，都讓地下房東逐漸浮上檯面，不得不申報所得稅，由於持有成本增加，房東也會思考將負擔轉嫁到租客身上，促使租金持續上升。
進一步觀察，家庭用品和家庭管理費的指數，在月指數呈現波動，但也保持逐年上升的趨勢，而水電燃氣，今年二到五月102.53，六月起跳增到118.71。
張旭嵐指出，家庭用品和管理費用有些屬於非必要性物品，因此可以因預算狀況微調，金額變化較具彈性，而水電燃氣屬於國營事業，價格相對穩定，因此各月份的狀況比較一致，唯每年六月到九月調升為夏季電價，所以該四個月的指數固定走高，不過國際戰爭後石油漲價，以及整體物價上升，且未來水費亦有調漲的可能性，因此若從年度觀察，水電燃氣類指數，也呈現逐年走揚的態勢。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年購屋貸款利率提高，也促成了房屋類指數的上漲。央行最新公布的6月五大行庫新承做房貸利率，來到2.283%，為2009年以來的新高，隨著利率成本提高，揹負貸款的包租公，也會調高租金以維持理想的投報率，使近年的居住壓力與日俱增。

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台中中古屋便宜一半　但你敢當接盤俠嗎？
2025/07/25 17:28自由時報文/記者張瀞勻

永慶房產集團依據內政部實價登錄資訊，比較七大都會區2020年迄今中古屋與預售屋總價中位數的價差變化，發現近六年中古屋與預售屋價差明顯擴大，其中台中市、台南市與高雄市三都，中古屋與預售屋價差幅度皆已經突破80%。
尤其台中市價差幅度更高達103.1%。台中市2020年以來房價明顯快速上漲，2020年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為45.5%，2025年價差幅度為103.1%，增加了57.6個百分點。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，受到中部科學園區以及各項重大建設帶動，台中市近年來房市交易表現熱絡，各個重劃區也吸引建商卡位推案。尤其是西屯區七期重劃區、水湳經貿園區等重劃區，交通、市政、商業機能完善且未來發展深具潛力，更是吸引多家建商相繼推出大坪數高價住宅或豪宅產品等預售建案，使得台中預售屋近六年總價中位數明顯大幅攀高，拉開中古屋與預售屋的價差幅度達103.1%。
陳金萍指出，高雄市受惠南部科學園區與台積電設廠議題，尤其以橋頭、楠梓、三民等行政區，更是吸引多家建商積極推案，推升高雄預售屋房價，近六年中古屋與預售屋價差由38.5%大幅增加47.6個百分點，來到86.1%。
台南市2020年中古屋與預售屋總價中位數價差幅度為67.7%，2025年價差幅度則為83.6%，增加了15.9個百分點。陳金萍分析，台南市近年受惠南部科學園區以及台積電等科技大廠進駐，善化、新市等南科生活圈以及安南、永康等重劃區吸引多家建商大量推案，推動房價上漲，也讓預售屋總價逐年攀升，中古屋與預售屋價格逐年擴大至83.6%。
七大都會區中，桃園市2020年預售屋與中古屋價差幅度為45.1%，2025年為37.8%，2020年迄今減少7.3個百分點，也是七都中預售屋與中古屋價差幅度最小的都會區。陳金萍說明，桃園市近年在產業發展與重大交通建設帶動下，人口長期呈現淨移入，人口紅利帶動的居住需求，也帶動桃園、中壢、龜山等區域重劃區房市表現熱絡。
不過，桃園市交通建設、重劃區發展等區域利多已提前反映，加上供給量大，預售屋價格上漲力道收斂，與中古屋價差略為拉近，讓2025年桃園市中古屋與預售屋價差幅度較2020年減少7.3個百分點。
陳金萍補充，中古屋公設比通常較預售屋低，且購買前可以檢視屋況與格局，在預售屋與中古屋價差幅度較大的區域，中古屋房價更顯得實惠，對於有購屋需求的消費者，不妨可以參考屋齡較新的中古屋，或許中古屋物件之中會有性價比更高的選擇。

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30年老宅補助來了　政府將砸50億搶救老公寓
2025/07/25 18:08自由時報文/記者張瀞勻

面對全台逾500萬戶30年以上老屋逐年老化、銀髮人口快速攀升，內政部近日於部務會報中，由國土管理署報告「老宅延壽規劃進度（含危老條例修法進度）」，並正式宣布啟動「老宅延壽機能復新計畫草案」，將爭取50億元特別預算，針對屋齡30年以上、樓高4至6樓且初評為安全的集合住宅提供修繕補助，力圖改善人宅雙老問題，計畫草案將送行政院核准，預計第4季公告受理，營造產值上看100億元。
內政部長劉世芳指出，該計畫已納入立法院三讀通過的《強化經濟社會及民生國安韌性特別條例》之特別預算項目，內政部將儘速報請行政院核定施行，並結合衛福部長照2.0/3.0與經濟部ESCO節能政策，透過管線更新、屋頂防水、立面整修、無障礙設施增設等項目，提升高齡者居住安全與行動便利性，讓長者得以在熟悉環境中安心老化，減少換屋壓力與生活負擔。
內政部指出，台灣已邁入超高齡社會，全台屋齡逾30年建物占總住宅存量逾半，為落實建築物生命週期管理與淨零碳排政策，未來將透過專業輔導團隊、簡化行政程序、資金補助等手段，協助民眾檢視並執行室內外環境整建，包括電力、給排水、通風照明等機能性改善，藉由不拆屋、少碳排的方式提升建物結構安全與居住品質。
國土管理署並同步啟動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》檢討，研議新增修繕處理機制，補足現行法規重建為主、缺乏整建配套的制度空白，建構「危老可重建亦可整建」的雙軌模式。
內政部強調，為妥善處理老屋整建議題，自2024年起已陸續召開「建築物延壽整建維護研商」、「老宅延壽 老人更安心研討會」、與全聯會等實務諮詢平台，並於今年辦理多場「老宅延壽機能復新座談會」，整合經濟部、衛福部及地方政府資源，廣納產官學界意見，作為後續報行政院核定的重要依據。
該部表示，透過此計畫不僅能減少重建帶來的大量廢棄物與碳排，更能推動建築、土木、室內裝修等營建產業升級，擴大內需市場，形成兼具經濟、社會與環境效益的循環住宅政策，真正落實「住得久、住得好、住得安心」的高齡友善城市願景。

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