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公銀配合打炒房 第二戶房貸利率逾1.6%
2021-10-05 03:57經濟日報 記者沈婉玉、陳芝瑄、陳美君／台北報導
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房貸
中央銀行9月祭出第三波打炒房，上周五並找36家銀行「喝咖啡」，希望各銀行能針對個人第一戶與第二戶房貸差別訂價。據了解，不少銀行業已將特定地區個人第二戶房貸利率調升至1.6%，比原本房貸最低利率1.31％高出逾1碼。(延伸閱讀:央行打炒房 盯第二戶房貸)
央行自去年起為了防止投資炒房祭出了三波房市管制措施，9月23日央行理監事會取消個人第二戶的寬限期，引發各界關注，上周五央行找國銀喝咖啡，要求銀行房貸定價策略要做出差別區隔，並落實風險控管，公股行庫在民營銀行之前，率先調高個人第二戶的房貸利率。
兆豐銀行總經理蔡永義表示，目前規劃非首購族群房貸利率，特定區域將調高至「1.5%以上」，尚在規劃中。但只要是首購族，不論新屋與中古屋貸款利率仍不受影響。目前兆豐銀行房貸占比快超過28%，將達《銀行法》第72-2的30%上限，希望能藉此「以價制量」，控制風險。
第一銀行總經理鄭美玲說，一銀第一戶房貸和第二戶的利率雖有差別，但差距不會太大，暫時不考慮調整第一戶房貸利率，以顧及首購族需要，而央行指定的六都加新竹縣市的第二戶房貸利率，可能調到「1.5%以上」。據了解，一銀可能將第二戶房貸利率訂在1.6%。
彰化銀行也規畫個人第二戶房貸利率最低不會低於1.6%；華南銀行也規劃六都及新竹縣市第二戶房貸利率1.6％以上。
市場游資氾濫，目前許多銀行房貸利率仍僅1.31%，上半年平均房貸成數及利率分別為七成三及1.46%，是十年最優。民營銀行是否跟進公營行庫調高第二戶房貸利率，備受矚目。
合庫董事長雷仲達指出，央行希望銀行能差別訂價，也確實會對第二戶、第三戶等房貸調高利率，目前銀行也已在規劃，至於部分地區房價上漲，最主要是剛性需求帶動，預估房價短期不容易出現明顯跌幅。

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公設比改革 聚焦二方向
2021-10-04 01:53經濟日報 記者翁至威／台北報導
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內政部
針對公設比改革，內政部表示，目前正在與各界溝通。不過據了解，改革方向漸趨明朗，主要有二，首先是針對社區管理委員會使用空間，將分級訂出面積上限；第二則是停車空間檢討，傾向由買車位的住戶負擔，避免「車公」變「大公」。
內政部表示，改革涉及《建築技術規則》、《公寓大廈管理條例》兩法規，目前方案尚未定案。
內政部今年4月在立法院回復立委質詢時，提出公設比改革的初步方向「要」檢討停車空間、「要」檢討免計容積內容、「不會」統一設定公設比上限。
官員指出，目前改革方向主要也是朝此方向溝通，其中在免計容積項目檢討方面，針對社區管委會空間，將會提出上限。
近年來公設比偏高議題受到關注，部分建商將管委會空間「美化」成閱覽室、交誼廳，讓消費者買房子充滿想像，但實際上是灌到房價，部分則是將車道灌到「大公」，即使未買車位的住戶也要負擔，帶出公設比改革聲浪，許多立法委員也要求政府必須提出改革，讓公設比趨向合理化。

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代銷業：房價要漲 擋不了
2021-10-04 01:53經濟日報 記者趙翊君／台北報導
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房市
上半年受疫情衝擊、抑制房市買氣，下半年隨著疫情逐漸受控，各大代銷業者也趁勢在928檔期推出百億級大案，搶攻疫後購屋族的荷包。
面對第4季房市，四大代銷業者持樂觀態度，並預言「房價要漲，擋不了」。
各大代銷業者坦言，雖然房市好，但「不敢講太好」，主要是怕被主管機關盯上，成為打房的理由。不過業界認為，資金效應推升房市熱度，如日前建商所說「房市愈打愈旺」，恐是實情。
海悅國際總座王俊傑表示，整體而言，第4季變數比較多，像是央行針對八區的第二戶房貸取消寬限期、國內原物料飆漲、全世界總經動盪、疫情等不確定因素，因此他雖「保守」看代銷業的第4季發展，但認為整體不會差。
上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝指出，以「謹慎樂觀」看第4季房市，樂觀是因為這一波房價在後疫情時代漲得很快。
創意家副董事長朱良能認為，缺工、缺料，土地競標使得地價節節攀升，因此央行才會祭出打炒房新政，但成本高漲逼得建商不得漲價，因此房價向上的力道是阻擋不了的。
甲桂林廣告總經理陳衍豪說，近期央行實施選擇性信用管制，購屋族群可能會稍微有點觀望

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房市928檔 買氣人氣出籠
2021-10-04 01:51經濟日報 記者趙翊君／台北報導
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疫情
今年受疫情影響的房市遞延性買盤出籠，南、北兩大代銷龍頭公司上揚、海悅指出，今年928檔期全台平均看房人數、成交組數、成交比重均都優於去年同期，業界認為，房市已明顯感受到資金湧入，今年推案規模上看2兆元，比去年1.66兆元年增兩成。
房市熱，今年928檔期推案量上看6,000億，創近五年來新高，代銷業者說，去年928檔期時買氣就很不錯，今年更好，今年自5月起，台灣歷經三個多月的本土疫情肆虐，導致民眾無法出門看房、資金無去處，如今疫情趨緩，上半年買氣動能遞延到928檔期。
市場觀察全台平均來人組數年增上看兩成，而南部成交比重甚至上看五成，預期遞延性買盤會一路熱到年底。
上揚、海悅兩大南北代銷龍頭都認為，今年928檔期與去年的環境不可同日而語，去年雖也有疫情干擾，但並未如今年年中本土疫情爆發，許多經濟活動被迫停止，看屋人數寥寥可數，原本有換屋或置產需求的民眾駐足觀望，直至疫情趨緩後，看屋人潮才湧現，讓代銷業者看見曙光。
海悅國際總經理王俊傑指出，今年疫情比去年更加嚴峻，各大代銷皆對看屋人數皆有控管，但若與前幾個月前三級警戒期間相比，928檔期已屬疫情趨緩期，看屋人數自然變多。
王俊傑說，他們目前在全省有90多個案場，接待中心的每周來客人數，已逐步回升至1,200人，大致回到疫情前的七、八成水準，成交比大約是每五組客人就有一組成交。
上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝也說，今年5月至7月正值疫情緊張期，民眾活動受限，微解封之後，民生活動再次興起，因此今年928檔期平均一周的來客人數為70至80組，較去年同期增長一成五至兩成。
上揚也說，從今年928檔期表現看，總價低的案子很受首購族青睞，平均兩到三組就有一組成交；而總價高的案子每十組就有一組成交，跟去年同期相較，成交比重也大幅成長。
代銷業者創意家副董事長朱良能表示，去年928檔期因為疫情控管得當，買氣就已相當不錯，而今年主要是因為資金在疫情期間無去處，消極了三個月，隨疫情警戒鬆綁，遞延性買盤陸續出籠，今年928檔期較去年同期比較，來人數大約成長10%至20%。

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高雄仁武園區 周邊房市火
2021-10-03 00:52經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
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園區
科技產業園區設置往往帶來大量職缺，並促進區域繁榮。近年來居住人口不斷提升的高市仁武區，隨著「仁武產業園區」已於去年動土，並有高達109家廠商辦理土地預登作業，發展前景各方看好，進一步吸引建築界目光，包括浤圃、全誠、日大、城揚、翊城、三發等積極搶進，後市潛力看旺。
尤其口碑建商浤圃建設仁武澄德段動土，地點鄰近仁雄、八德南路雙商圈，10分鐘到科技產業園區，建案採先建後售模式開發，打造區域地標住宅，購屋者詢問度高。
浤圃建設董事長蘇宏圃表示，仁武產業園區未來將引入6,300個就業人口，每年創造242億元產值，是行政院積極推動南台灣半導體材料S廊帶計畫重要一環。
浤圃建設總經理蘇姿菁說，仁武近年來居住人口大幅提升，從2011年1月縣市合併時7.24萬人，提升至目前已來到9.3萬人，人口增幅28.42%，並已連續十年超過125個月人口呈現正成長。居住人口大幅提升原因在於區段鄰近中山高鼎金系統交流道，加上國道10號仁武交流道串聯，便利的交通縮短與市中心距離，區域環境大受購屋者青睞。
蘇姿菁指出，仁武區近年來大樓推案不斷增加，當中又以規劃屬商業區的「澄德重劃區」最受矚目，包括全誠、日大、城揚、翊城、三發等建商均有推案紀錄，主因就是生活圈鄰近漢神巨蛋及左營三鐵共構商圈，又有重大建設支撐。
由於仁武區擁人口紅利，區域生活機能大幅提升，如鄰近「澄德重劃區」就有仁武最為核心八德南路及仁雄路雙商圈，包括全聯、寶雅、寶家、必勝客、築間、五鮮級、小北百貨、星巴克、康是美等知名企業均已設點。另有八卦及登發國小、大灣國中與高雄市立圖書館澄觀分館等文教設施，成為兼具交通、消費又有完善文教學習空間生活場域。
高雄市政府經發局指出，建置中「仁武產業園區」面積達74公頃，當中產業用地占48.4公頃，將以發展航太科技、電子、運輸、智慧機械、精密金屬等產業為主，目前已有超過百家廠商用地登記。
資深建商涂耀斌表示，浤圃建設仁武案基地，位於澄德重劃區京吉二路及京吉七路口，社區鄰近澄德公園，基地752坪規劃地上14樓，總戶數163戶、坪數24~42坪、二至三房首購及首換型大樓，是區內新建案的重要指標。
蘇姿菁指出，動土建案位屬仁武發展核心，車程10分鐘內可到仁武產業園區、10~15分鐘可達漢神巨蛋、左營高鐵商圈，而距離近年來話題性不斷，台積電有意設廠楠梓區高雄煉油廠也僅7公里。

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第2季六都住宅價格指數 桃園、台中、台南漲幅較大
2021-09-30 14:45中央社 記者陳俊華台北30日電
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房貸
內政部今天發布110年第2季全國住宅價格指數為112.42，與上季指數比較上升1.64%；六都中以桃園市、台中市、台南市上升幅度較大，台北市、高雄市、新北市房價漲幅較上季呈現趨緩。
內政部今天發布110年第2季全國及六都住宅價格指數，以桃園市、台中市、台南市較上季上升2.25%、2.16%、2.14%幅度較大；台北市、高雄市、新北市則上升1.11%、0.86%、0.80%，房價趨勢相對穩定。
內政部指出，第2季桃園市主要交易區域，集中在桃園區藝文特區、高鐵青埔特及中壢火車站附近地區；台中市為捷運綠線四維國小站至文心中清站沿線、一中商圈、逢甲商圈及南區大慶站附近地區；台南市則集中於永康區、東區、中西區及安平區。
內政部表示，由各項經濟數據顯示，今年全球經濟復甦強勁，第2季國內經濟成長率雖受疫情影響下滑，但仍高達7.43%，4月到6月景氣對策信號保持代表熱絡的紅燈，加上五大銀行購屋貸款利率在6月又降到歷史次低的1.353%。
內政部說，在資金相對寬鬆的環境下，投入房市不動產資金持續增加，加上市場預期心理，導致住宅價格指數持續上升。
內政部表示，為防杜哄抬炒作房價，陸續推動健全房地產市場措施，包括中央銀行從去年12月起實施3波選擇性信用管制措施，內政部發動4波預售屋聯合稽查，並在7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0兩項新制。
內政部說，中央銀行在9月23日加碼房市信用管制措施，規定六都與新竹縣市第2戶房貸，不准用寬限期等，政府將密切關注後續房價變動情形。
另外，內政部也發布110年第2季全國房貸負擔率為36.27%，較上季下降0.27%，較109年同季上升1.63%，變動幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」等級。本季全國房價所得比為9.07倍，較上季下降0.06，較去年同季上升0.41。
六都房貸負擔率部分，台北市房貸負擔率為63.11%，較上季上升0.94%，為房價負擔能力「過低」等級；新北市房貸負擔率為48.48%，較上季下降0.53%，為房價負擔能力「偏低」等級。
內政部指出，桃園市房貸負擔率為30.29%、台中市39.46%、台南市31.64%及高雄市30.36%，分別較上季上升0.34%、下降1.17%、上升0.52%及下降0.04%，都是房價負擔能力「略低」等級。就變動幅度而言，六都變動率約在1%左右，尚稱穩定。
房貸負擔能力是以每月房貸與可支配所得的比率來計算，房貸占可支配所得越低，顯示為民眾越負擔得起房貸；房貸負擔率3成以下，房貸負擔能力等級為「可合理負擔」，若超過5成則是「過低」，幾乎是很難負擔得起的狀況。

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雙北地上權建案 捲土重來
2021-10-01 02:22經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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地上權
市調機構住展雜誌最新統計，今年雙北市新推案中出現三筆地上權案，推案數量是歷年次高，僅次於2014年的五筆，顯示過去不被市場看好的地上權新案，在後疫情時代房市續熱下，似推案潮似乎又捲土重來。
今年地上權新案再度重出江湖，出現三筆新案，包括中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。雖然三筆地上權案合計總案量僅約18億元，量體並不算大，但若以建案數量來看，已寫下雙北市歷年次高紀錄。
住展雜誌研發長何世昌分析，地上權新案重出江湖有兩大關鍵原因，首先房市景氣好、購屋需求強勁。其次，台北市新屋市場房價已回到高點，過去慘套多年的地上權案解套，因此推案轉為積極。
他強調，今年地上權新案再度現蹤，後續銷售情況主要觀察兩大指標意義，首先是國產署接下來將持續釋出多筆地上權土地標售案，因此三大案銷況將左右後續政府標案能否順利標脫。
第二是，雖然現階段房市景氣不錯，但民眾購屋仍偏愛具房地所有權的住宅產品，因此對於地上權新案的接受度如何，值得持續觀察。
據住展雜誌統計資料顯示，從近十年地上權新推案軌跡可發現，地上權新案集中在房市高峰期，也就是2013年至2015年間，其中2013年、2015年各有一筆，2014年數量最多、達五筆，是推案高峰；之後隨著房市反轉向下，房價向下修正的緣故，讓建案開發利潤縮水，甚至慘賠，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。

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北市房價所得比再攀升 買屋須16年不吃不喝
2021-10-01 03:49經濟日報 記者程士華／台北報導
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房價所得比
內政部昨（30）日公布最新房價負擔能力指標，全國房價所得比來到9.07倍，較上一季略微減輕；但台北市購屋痛苦指數（房價所得比）來到15.79倍，這意味在台北市必須不吃不喝將近16年，才能買下一棟房。
根據內政部昨日所發布的2021年第2季全國及六都房價負擔能力指標，全國房價所得比來到9.07倍，跟今年第1季相比，降低0.06，但是卻比去年第2季增加0.41。
觀察六都表現，房價所得比最誇張的區域仍落在雙北地區，特別是台北市，第2季房價所得比又攀升，來到15.79倍，相較於第1季表現，台北市的房價所得比，甚至增加了0.25，跟去年同期相比，更提升1.40。
至於新北市則是12.13倍，相較於第1季而言，減少0.12，但跟去年同期相比，仍增加0.62。
在雙北地區之後，六都房價所得比差距，依序為台中市9.87倍、台南市7.92倍、高雄市7.60倍、桃園市7.58倍，值得注意的是台中市，與今年第1季相比，房價所得比降低了0.29；然而與去年同期比較，六都房價所得比都是增加的趨勢。
內政部表示，今年第2季全國房貸負擔率為36.27％，與上季相比有略微減輕，變動幅度穩定，但房價負擔能力略低。
內政部指出，第2季房屋總價中位數，較上季上升0.65%，但家戶可支配所得中位數，則上升了1.31%，再加上新承做平均購屋貸款利率有微幅下降，因此讓房貸負擔率、房價所得比兩項指標，均較上季略為下降。

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全台商辦、土地交易熱
2021-09-30 01:40經濟日報 記者趙翊君／台北報導
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高力
近期在低利環境、銀彈充沛、產業回流等三大護法加持下，支撐全台商用不動產及土地的成長動能。商仲高力國際統計，台灣自2019年下半年起，單季的商用不動產及土地交易額均維持千億的交易動能，而今年第3季也有1,073億元的水準。
在商用不動產方面，第3季交易總額達335億元，累積前三季為1,050億元，甚至超越去年同期，漲幅逾6%。若第4季無新政策抑制，其他國際局勢重大利空或新冠疫情恐慌，保守估計，今年全年可望是2007年統計以來的第三高、甚至挑戰2019、2020年前兩高寶座。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，產業擴張動能的推波助瀾下，本季最吸金的仍是工業不動產，廠辦124億元、廠房105億元，兩者合計佔本季近七成交易額。觀察買家類型，仍是製造業的自用型買盤居冠，科技業佔六成、傳產業佔四成，而金融保險業也挹注93億元的交易額，且因為雙北整棟交易物件難尋，他們轉往產權分散的優質標的。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，科技業接單暢旺，工業用地價格持續上漲，北中南幾個主要工業區，今年土地價格平均漲幅將近8%，成長幅度明顯高於去年，尤其是新竹、桃園與新北和台中等發展成熟的工業區，顯示工業類型不動產需求仍強。
被視為不動產開發原料的土地，雖然今年央行選擇性信用管制三度出招，但在台灣整體經濟局勢穩健的支撐下，土地買氣堪比盛夏的高溫，根據高力國際研究部統計，今年第3季土地交易額達738億元，前三季累積已達2,004億元，連續三年確定能突破2,000億元，是過去不曾看過的火燙紀錄。
高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠認為，現在建商仍積極獵地，本季總共買進543億元，佔整體金額超過7成，尤其是具有產業聚落效應，以及交通捷運議題的區域，更成為交易熱區，包括桃園市、台中市、新北市及高雄市等。
展望第4季至明年，高力國際董事總經理劉學龍提及，台灣整體經濟情勢在電子零組件持續帶動台灣外銷暢旺，新冠疫情趨緩使得內需市場回溫，依各方經濟預測機構，台灣全年經濟成長率仍然上看5%，都是支撐不動產市場發展樂觀條件。

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護國神山翻轉房市 專家對南部土地投資信心爆棚
2021-09-30 09:01經濟日報 記者游智文／即時報導
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台積電
台灣不動產投資協會(CCIM)發布最新商業不動產投資信心指數，專業人士對土地開發信心持續上升，尤其是南台灣，指數達158.7點，遠高於100基準點，可用信心爆棚形容。投資專家對店面及旅館則仍持保守，偏向悲觀。
商業不動產投資信心指數每季發布，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員，均具專業投資證照。
最新調查，2021年第3季台灣CCIM商業不動產投資信心指數總平均指數為108.67點。與前一季相較上升25.52點。
本次調查中，五項指標包括辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境全部上升。其中土地開發、辦公室與總體經濟環境等三項指標偏向樂觀；而旅館、店面仍偏向保守。
信心最高的指標為土地開發，高達147.46點，相較前一季上升25.51點。南部地區信心點數最高，為158.70點，相對前一季調查結果上升29.43點；其次為中部地區，信心指數為147.83點，北部地區信心指數為135.87點。
主持調查的政大地政系教授林左裕指出，持續攀升的經濟、暢旺的出口、充斥的資金、以及國內最近疫情控制得宜，讓投資指數呈現樂觀的局面，其中台積電等大廠持續在國內加碼投資，使得土地需求殷切，也帶動南部不動產市場的上揚。
CCIM台南代表薛博仁指出，安平港水岸複合觀光遊憩區投資案，規劃投資百億打造全台規模最大濱海綜合度假城，台南高鐵站特區的大台南會展中心已陸續完工即將營業，加上OUTLET購物商城預計於今年開幕，這些重大建設都帶動台南區域土地開發信心。
力霸不動產投資顧問總經理彭彥祥表示，至今年9月15日止，雙北危老重建案已達854億，都更案852億，總計1706億，且因疫情關係產業訂單大量湧入，購地建廠辦大樓續增，讓土地開發信心指數大增，預料部地區土地整合開發將續熱三年以上。

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