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高雄 前金三民買氣熱
2021-10-17 03:09經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
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預售屋
資金以及重要開發案加持挹注，帶動台南仁德，以及高雄前金、三民區的房市發展頗具黑馬姿態，令市場驚艷。
資深建商說，台積電設廠效應，高雄房價大飆漲，漲幅20%以上，有些建商不願便宜賣，但房價漲後發現買氣急凍，市況有冷靜現象，後市表現待觀察。
台灣房屋表示，台南受南科效應加持，不只南科周邊買氣居高不下，效益外溢至整個大台南，土地、廠房、住宅及預售屋等交易強強滾，仁德更出現千戶造鎮大案「上東城」，帶動周邊市況熱絡。
高雄前金區是行政機關特區，鄰近五福商圈，擁愛河景觀生活圈及捷運橘線繞行，生活機能佳，但因發展早、多高屋齡中古住宅，近期受高雄舊市議會聯開案開發及永碩投資買下華園飯店等投資案帶動，備受投資人青睞。包括城揚、京城、國泰等陸續推出新大樓建案。
三民區人口量龐大，人潮帶來錢潮，區內擁有強勁剛性買盤支撐，買氣一直熱絡，包括中都重劃區、後驛、科工館等商圈都是主要熱區，有其發展潛力。

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中壢中古屋只要新屋64折 一表懂桃園買屋怎麼選
2021-10-18 10:57經濟日報 記者游智文／即時報導
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房市
桃園新建案房價驚驚漲，拉大新舊屋價差，最新實價統計，桃園5年以上的中古屋，目前大約是5年內新屋打75折，其中，中壢中古屋只要新屋64折、觀音、大溪、龍潭、中古屋也都只有新屋66折，買中古屋省最大。
以單價來看，中壢中古屋比新屋一坪便宜10.7萬元，全市最多，其次為桃園區，一坪便宜8.9萬元，大溪便宜6.4萬元排名第三。
至於新屋和舊屋價差較小的平鎮區與八德區， 中古屋大約是新屋的87折，買中古屋一坪僅宜2.5萬至2.8萬。買新屋相對划算。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新舊屋價差大的區域，不僅中古屋總價負擔較輕鬆，且有望受新成屋的高價拉抬而補漲，CP值相對高，所以民眾可選購中古屋，可更早達成購屋理想，並發揮增值效益。
中壢區的新舊屋價差10.7萬元，一來是新案房價漲勢鮮明，拉開了與中古屋的差距；二來則是中壢幅員廣大，各地的發展差距大，房價水位也因而出現明顯落差。
如高鐵特區交通發達、重大建設雲集，吸引指標建商進場推案，房價為桃園市的領先群，尤其是近捷運站的核心區，新案要價已突破4字頭；與此同時，過嶺、龍岡等地，卻仍不乏1字頭的中古屋，一來一往之下，拉開了新成屋與中古屋的價差距。

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台中太平區房市 CP值高
2021-10-17 03:08經濟日報 記者宋健生／台中報導
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人口紅利
台中市太平區因其媲美市中心蛋黃區的成熟機能，以及低基期的房價，向來是人口移入的熱區；近年更是重大建設不斷，除交通建設外，公立雙語小學的設立，以及國民運動中心、萬坪環保公園的興建，也讓太平被喻為高CP值首選區。
市調顯示，太平區近幾年陸續吸引包括陞霖、櫻花、太子、豐邑、聚佳、春福、鴻邑等建商推案，新案去化速度只能用「比快」來形容。其中，新光重劃區集交通、機能與未來性於一身，是太平最受矚目的新興重劃區。
新光重劃區除了區內自有的中山、樹孝雙商圈外，區域臨近車站市心商圈、一中街、旱溪及軍功商圈，享盡便利生活的同時，近台74的特性，加上捷運紅線大台鐵計畫和國道四號豐潭段啟用將至，都讓新光重劃區成為中部首購客呼聲最高的區域。
看好太平的人口紅利，市府近年加大建設力道，除增設台74匝道緩解湧入的人口，市長盧秀燕在雙十國慶當天宣布，太平國民運動中心明年動工的好消息，將與坪林森林公園的環境融合，創造親子共融的運動空間。另外斥資11億元打造的太平「公5」環保公園，由垃圾堆置地轉生成美麗公園，已成為台中市容改造的模範案例，明年將完工啟用。
市府推動雙語教育的起點，也選定太平。台中第一所CLIL公立雙語小學「新高國民小學」落腳新光重劃區，磁吸自住客搶進周邊房產，第一屆招生就爆滿，有望成為繼新莊、青埔、林口之後，下一個因雙語學區而房價抬升的地區。
當地討論度最高建案，屬陞霖地產推出的「陞霖太美」、「陞霖執美」系列。一期「陞霖太美」剛推出時，就以其2,600坪大基地、1,500坪庭院綠地的高綠覆，創下半年完銷的佳績。而二期「陞霖執美」基地緊鄰一期，土地大小及規劃與一期一致，兩案合計逾5,200坪基地及高達3,000坪的綠園，如同都市中的私人森林，再次引發熱議。「陞霖執美」規劃24至36坪的二、三房產品，開價每坪30萬元。
二期除延續高綠覆大基地外，建商發揮創意將綠意往垂直維度延伸，規劃頂樓星光露營區、空中樹院等公設，尤其受到疫後換屋族喜愛。而位於新高國小明星學區的優越基地條件，加上低總價等優勢，堪稱高CP值建案。
「櫻花恰恰好」位於新高國小學區，規劃37至53坪的三、四房產品，每坪開價30萬至33萬元。鄰近還有環中東路及中山路口的「櫻花大櫻國3」，學區為宜欣國小，2,000坪角地基地，交通出入機能佳，規劃27至55坪的二至四房產品，成交總價落在855萬至1,510萬元不等。
環中東路對側「聚佳大砌」、「春福興波」等新案位於新平國小學區。「聚佳大砌」規劃27至38坪的二、三房產品，目前已進入封盤惜售階段，預估重新開盤價也將突破3字頭。「春福興波」則是興建煙波大飯店的春福機構跨界住宅大樓作品，潛銷階段開價落在26萬至31萬元間。

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大火燒出商圈移轉悲歌 最繁華「城中城」一坪剩3萬
2021-10-14 16:50經濟日報 記者游智文／即時報導
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高雄「城中城」大樓今（14）日凌晨發生大火，造成多人死傷，此一大樓曾是高雄最熱鬧大樓之一，有歌廳、商場、電影院，但隨商圈轉移快速沒落，淪為當地人口中「第一鬼樓」，最新成交價一坪僅3萬元，11.5坪套房總價僅35萬元。
台灣房屋趨勢中心經理李家妮說，城中城位於鹽埕區府北路，當地是高雄早期開發最早、最熱鬧地方之一，區域有相當多的套房大樓。
其中，屋齡已40年的城中城，曾是區域指標商業大樓，大樓地下2樓為停車空間、地下1樓為商場與歌廳，1~4樓為商場、5~6樓為電影院，7~11樓為住家，總戶數多達200多戶，12樓則是餐廳。
由於此一大樓曾經煞炙手可熱，套房一間百萬起跳，不過，隨著商圈轉移人潮不再，店面開始空置，早先住戶也紛紛搬走，目前多以獨居老人及經濟弱勢民眾為多，行情一落千丈。根據實價資料，城中城今年3月，4樓一戶交易，共11.57坪，總價35萬，一坪僅3萬元。
李家妮表示，當地其實區段不錯，近捷運鹽埕埔站、愛河風景區，高樓層還有愛河景觀，但由於當地除了城中城，還有多棟老舊大樓，整體街廓老舊，房價普遍不高。目前屋齡40年，8~10坪左右的套房，總價百萬有找，城中城大樓則曾有一戶25.5萬的最低成交紀錄。
李家妮說，城中城這類便宜老舊的物件，即使屋況差，但因房價低，還是有人買來收租，此區套房，每月租金約在2至3千元。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，這類都市老舊住商混和大樓，多是低價套房，投資客買下出租，住戶也多為社會底層的甘苦人，租金低，居住狀況自然也不好，缺乏管理的情況下，就成為充滿社會問題的死角。
她分析，該棟戶數超過200戶，資產價值低，所有權人無心聞問，難以聯絡，繼承人也無心處理，都增加都更整合難度，加上鹽程區商業逐漸沒落，開發價值不大，業者無意願整合，都更之路遙遙無期。

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北台灣房市 Q3推案好轉

2021-10-15 02:27經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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房市
據市調機構住展雜誌最新統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增3%，顯示房市好轉；不過若以今年前三季來看，推案量僅約8,060億元、年減15.9%，估全年減12～16%。
住展雜誌研發長何世昌分析，今年前三季北台灣推案量大減逾1,500億元、年減15.9%，看得出在打炒房、政府建照核發塞車，加上缺工、營建成本高漲等四大因素影響下，市場推案量萎縮。
何世昌表示，雖然今年前三季北台灣新建案供給量減少，但在買方對通膨預期心理下，加上自住型剛性買盤持續進場，市場需求強勁，房市賣方市場更加顯現，才會出現後疫情時代區域新建案多以創新高價開出，但買氣仍強的情況。
據住展雜誌統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增幅約3%，顯示疫情趨緩後，房市穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，讓單季推案量止跌回升。不過，因營造成本居高不下等因素影響，第3季推案量仍低於市場預期。
以今年前三季來看，北台灣推案量僅約8,060億元，比去年同期約9,581億元減少約1,521億元，年減幅約15.9%，今年全年推案量縮已成定局。何世昌認為，今年全年北台灣推案量估落在1.05兆~1.1兆元間、年減約12~16%，與先前預期不變。
細看各縣市情況，僅基隆、新竹因區域造鎮案開賣，成為今年前三季推案量「唯二」呈現正成長的地區，年增率各有230.5%、10.5%。其他地區如雙北市、桃園、宜蘭等地，前三季案量年減4.2~22.9%不等，又以桃園衰退22.9%最多，雙北市也有近二成量縮。

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砸5億元 台塑生醫現金掃樓
2021-10-14 03:10經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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台塑生醫
據最新實價登錄網資料，「頂高豪景」、「欣翰士林官邸」兩大豪宅與豪辦案均出現買方以全數現金交易，其中台塑生醫以5.08億元購入「欣翰士林官邸」11、12樓頂樓兩戶，相較當初2017年屋主買價7.45億元，相當於台塑生醫用現金價獲屋主讓利2.36億元割愛。
台塑生醫說，此次購買的士林段物件，將作為「i醫健康診所」台北市據點，以預防醫學為號召，提供個人化健康管理服務。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，隨著整體房市交易回溫，近年賠售物件愈來愈少，僅有少數個案因當初入手價過高或個人資金需求急售，才願意讓利；以此次「頂高豪景」、「欣翰士林官邸」交易戶別來說，因買方以現金交易，對賣方來說，若有資金考量，才會出現讓利成交價。
據悉，台北市「欣翰士林官邸」11、12樓兩戶新買家為台塑生醫，在今年9月時以每坪成交價105萬元、總價2.49億元購入11樓268.12坪，12樓288.65坪則是以總價2.59億元買進，總計兩戶豪辦共砸5.08億元，並全數以現金完成交易。
對照2017年9月當初屋主分別以每坪159.2萬、150.9萬元，總計以7.45億元入手，相當於台塑生醫用現金價獲屋主共讓利2.36億元賣出，換算入手價約七折，價格相當漂亮。
無獨有偶，台北市中山區豪宅案「頂高豪景」也出現一次以現金1.75億元、每坪109.4萬元購入13樓180.86坪的豪氣買家，相較於2011年屋主以每坪約135.1萬元、總價2.1億元的價格來說，買方以全數現金價獲得賣方讓利3,600萬元成交。
「欣翰士林官邸」，當初開賣時以豪宅推案，因此初期成交價曾站上每坪120萬~130萬元，不過因土地使用分區為特定商業區，不可作為住宅使用，受北市府嚴格管制，該建案只能以商業使用銷售，加上當時正逢房市修正時期，導致買家卻步；近年該案每坪成交單價約在100萬元出頭。
台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯表示，「頂高豪景」13樓戶別以每坪成交價約109.4萬元賣出，價格低於市場行情，且屋況仍維持第一手的毛胚屋，顯示屋主當初購入並非自住需求，隔了十年賠售出場，不排除原屋主因個人因素，才讓新買家得以低點入手。
張旭嵐指出，市場資金豐沛，高資產族也積極找標的，分配資金去處，遇上降價物件，正好低點入手，且現金購屋可以縮短交易時程，對於急於想處分資產了結一樁心事的賣方來說，也不啻為促成讓利的條件之一。

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危老審核 今年拚600件過關
2021-10-14 03:09經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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鐫萃
據實價登錄網資料，台北市松山區有多筆預售揭露，其中有五個推案屬於危老改建或都更改建，房產專家表示，危老改建今年有機會挑戰累計核准通過600件，相關建案遍地開花，預售推案快速，危老案件進入收割階段。
近期北市危老、都更改建案揭露最高價的預售案是「敦仰」，前身是老商辦蘇黎世大樓，實價預售揭露顯示，預售成交單價有三筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，每坪單價221.9萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已超過10萬坪，其中約有5%是老舊飯店改建，危老改建今年有機會挑戰累計核准通過600件，等於每個行政區平均有50件危老審核通過，台北市危老相關建案遍地開花，且有些手腳比較快的甚至已預售推案，危老案件進入收割階段。
另外，全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」，最新有十筆實價揭露，該案以飯店式服務之高級住宅「鐫萃」推出，目前實價登錄網揭露每坪預售成交單價多在每坪143萬到每坪154萬元間。
「鐫萃」此次揭露最高價是18樓的每坪154萬元，該案屬於飯店與住宅複合式開發案，近年開發商規劃類似的產品都獲得不錯迴響，顯示真正的飯店式服務對個案銷售與價格都有正向幫助。

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公銀拉高房貸利率「地板價」配合央行打炒房
2021-10-14 03:14經濟日報 記者陳美君／台北報導
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中央銀行
中央銀行10月初找國銀主管「喝咖啡」，三令五申要求銀行辦理房貸應落實風險定價原則、避免殺價競爭；公股高層透露，在央行強烈建議下，各銀行已修改內規，全面拉高第二、三戶與豪宅貸款利率的地板價，「第二戶房貸慢一周核貸，利率就多加20點，每月多繳近千元利息。」
央行本月1日找36家國銀及信合社聯合社召開會議，要求銀行落實授信風險差別定價原則；公股行庫高層說，央行表達的意思很清楚，不樂見銀行房貸利率過低、助長炒房風氣，除首購族、第一戶的房貸利率最低可至1.31%外，第二戶房貸利率至少1.6%起跳，若第三戶或豪宅貸款，房貸利率一律1.72%以上。
以第二戶房貸而言，客戶向銀行貸款1,000萬元、20年期，並採本息均攤方式，先前利率最低可到1.4%，銀行到央行「喝完咖啡」回行修改內規後，利率即拉高至1.6%。
一名銀行高層說，「同樣信用條件，慢一周核貸，利率就多加20點（指基本點，1個基本點代表0.01個百分點)，每月還款金額從4萬7,796元拉高至4萬8,677元，每月得多繳920元，20年下來，等於多付22萬多元利息。」
央行近期要求銀行執行房貸差別化定價，除首購族、自住戶、公教人員等可適用最低1.31%利率，第二戶以上或豪宅，銀行都要調高利率。銀行高層說，「我們（指銀行）都聽出央行的意思，核給分行利率，第二戶不能低於1.6%，第三戶和豪宅不能低於1.72%。」換言之，未來同一名下、持有二戶以上房貸，「1.5」字頭利率恐全面絕跡。
金融圈主管說，房貸市場競爭激烈，銀行常流血殺價爭取菁英客戶，但低利率助長炒房風氣，這也是央行本次鎖定第二、三戶與豪宅等進行差別定價主因。
央行9月23日理監事會決議加碼房市信用管制措施，新規定六都與新竹縣市第二戶房貸不准用寬限期，並調降購地貸款、工業區閒置土地貸款成數上限；去年12月8日、今年3月19日後，央行第三度加碼打炒房。

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9月房市風險創近1年新高 金研院：打炒房可望降溫
2021-10-12 12:45中央社 記者謝方娪台北12日電
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房市
台灣金融研訓院今天發布9月台灣金融風險指數，不動產市場風險攀升至12個月新高，不過金研院金融研究所長林士傑認為，在部會連環打炒房下，買方將趨於觀望，預估將為後續房市過熱現象帶來抑制。
金研院今天發布9月台灣金融風險指數（TAIFRI）來到99.2分，創下去年10月以來新高，不過指數仍在100分以內，顯示整體風險仍屬穩定，9月主要風險則來自國內外金融市場資產價格波動。
首先觀察房市，金研院分析，9月台北市新增房貸成數較8月小幅上揚，辦公室房價租金比雖維持平穩，但住宅房價租金比也因為房價成長幅度大於租金，持續走揚，使9月不動產風險分項指數同樣創下去年10月以來新高。
為避免過多市場資金湧入房市，央行已在9月23日宣布第三波房市管制措施，加上金管會金檢及財政部房屋租賃所得專案查核等打炒房配套，林士傑告訴中央社記者，部會接連打炒房，外界也揣測年底政府是否會再推出相關管制措施，市場預期心理影響下，買方將會趨於觀望，預估會對疫後房市過熱、風險升高現象帶來抑制作用。
受到國際持續通膨情勢、美國聯準會（Fed）官員預期升息時程的利率點陣圖出現變化、以及中國限電引發全球供應鏈問題更嚴重等影響，9月全球股市大幅震盪，金研院表示，台指選擇權波動指數（即台版恐慌指數）一舉突破近3個月新高，顯示資產價格波動風險升高。
觀察股市表現，台股市場本益比及風險溢酬分別突破2019年3月以來的新低和新高，金研院指出，數據顯示台股短期波動幅度較大，不過上市櫃公司營收及獲利持續成長，因此台股市場基本面仍佳，股市風險分項指數較8月呈現略微下降。
海外市場方面，金研院提及，中國地產商恆大集團債務違約並遭停止交易，連帶影響所有陸資企業的高收益債券行情，導致市場恐慌情緒蔓延，不過觀察美、日、歐信用違約指數表現仍平穩，顯示國際市場資金流動性充沛，9月主要國家信用風險並未受到中國影響而有顯著上揚。
金研院指出，第4季值得關注的風險指數變化有4大重點，包括不動產市場風險、資產價格波動風險、金融市場傳染效應以及海外市場風險。
其中，能耗雙控政策對中國第4季經濟影響、對全球和台灣供應鏈企業的衝擊程度、以及中國房地產企業債務違約及隱藏性債務問題，將會是影響第4季金融風險情勢的一大觀察要點。

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永慶房產：買賣全保障 遠離黑心仲介
2021-10-13 00:30經濟日報 記者何秀玲／台北報導
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永慶房屋
永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（12）日出席2021不動產高峰論壇，以「中古屋買賣，認明買賣屋全保障」為題，進行分享，提醒消費者注意「買賣房屋可能發生的財務風險」，其中會造成「重大財物風險」就是遇到「黑心仲介」。
他說，黑心仲介聯手短期頻繁買賣的投機客，藉由低買高賣方式，傷害買賣雙方權益，提醒消費者買賣屋時，除了找正派房仲外，更要檢視房仲業者是否提供買賣屋的全保障。
葉凌棋表示，中古屋在屋況、產權上的特殊性，加上複雜的稅務，多數消費者會找房仲經紀人服務。只是面對市場上依舊有黑心仲介聯手投機客「低買高賣、大賺差價」的劣質行為，損害消費者對房仲業的信任，讓身為良心仲介的永慶難以接受。
所以身為台灣房仲業的領頭羊─永慶房屋連續三年、連發三箭，包括2019年「永慶實價登錄3.0─揭露成交行情到門牌」，率先政策和同業，並推廣到集團所有房仲品牌；2020年「兩大誠實房價保證」則承諾誠實提供成交行情，若未落實，將提出補貼。
今年永慶房屋更推出業界唯一的「真房價保證」，保證不炒房、不賺差價，若未落實，永慶房屋提供買方最高賠償400萬元，賣方最高賠償四倍服務費。搭配2007年就推出的「六大安心保障」，永慶房屋成為台灣房仲市場上唯一針對：屋況瑕疵、產權保障、價金履約、低買高賣賺差價等風險，推出實際消費者保障服務。
葉凌棋建議，消費者在找房仲品牌或房仲經紀人時，一定要找不斷推出消費者保障服務的業者，搭配正派、提供誠實服務的房仲經紀人。洽談期間，也需持續檢驗房仲經紀人是否誠實提供所有成交相關資訊，特別是成交行情。
葉凌棋呼籲，仲介同業一起承諾不炒房、不賺差價，誠實提供所有資訊。

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