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高雄海景、河景精華地搶地兇 高大特區海景首排地年漲幅近8成
2021/11/04 10:50自由時報文/記者林耀文

新台17線北段即將完工，援港路旁海景首排住三基地，最新成交行情高達50萬元，創該區住三地價新高記錄，但坐擁南向眺望左營軍港、後勁溪，西向欣賞援中港溼地公園、蚵仔寮沙灘海岸線的優質美景。

高雄坐擁山湖海河天然景觀，其中高雄港、愛河、左營軍港的優美景觀，引領景觀宅市場快速成長，房價也水漲船高，今年下半年以來，除了愛河下游段與周圍的景觀宅基地，品牌建商紛紛搶進，10月底緊鄰高大特區新台17線旁上千坪海景首排住三基地，更傳出以每坪高達50萬元成交，去年該區住三土地每坪成交行情約28萬元，等於1年地價漲幅高達78.6%！
由於台積電可能在楠梓中油高煉廠設廠傳聞，帶動近來楠梓、左營買氣爆熱，高大特區的地主也紛紛拉抬地價，多以遠雄建設今年第一季以每坪約43萬元標得該區1861.05坪住三土地，為喊價基準點，目前高雄大學特區的住三地價，紛紛喊上4字頭，讓建商評估購地成本大增，但仍多抱持觀望態度。
10月底土地市場即盛傳，緊鄰新台17線且鄰近大學南路，面積逾1600坪的住三土地，南向可直接眺望左營軍港、海岸線，西向可欣賞援中港溼地公園、蚵仔寮沙灘海岸線的首排基地，每坪成交高達50萬元，業者低調表示，短期尚未有開發計劃；台17線德中路旁，太普建設去年11月以每坪約28萬元，取得援中段二小段15地號約994.56坪住三土地，等於1年內該區住三土地的地價，漲幅高達78.6%，引起業界高度震撼！
業界評估，該筆基地具備緊鄰新台17線的欣賞海景第一排優勢，南向可眺望後勁溪、左營軍港與海岸線，西向也可眺望蚵仔寮沙灘海岸線、援中港溼地公園，加上約15分鐘車程可連通中油高煉廠半導體材料研發核心基地，日後推案站上3字頭可期，但高大特區以首購宅為主力，大坪數換屋產品相對較不吃香，換屋族對高大特區總價1500萬~1800萬元的透天車庫別墅仍較青睞。

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台南上萬坪營眷改地活化 公辦都更、權利變換與容積獎勵三招制勝
2021/11/02 14:43自由時報文/記者林耀文
台南市府為協助並配合國防部政治作戰局近年積極推動營眷改土地資產活化，陸續將永康精忠二村、仁德二空新村、東區平實營區一期等上萬坪精華地，透過公辦都更、權利變換與容積獎勵等手法，大幅提高招商成效，將讓地形地貌蛻變成嶄新高樓大廈景觀，市府也可取得數百戶公宅，軍方順利活化土地，民間建商也得以開發精華區大筆基地，成為三贏局面。
台南市府近來積極配合軍方推動營眷改土地資產活化，繼永康精忠二村、仁德二空新村與東區平實營區，陸續採取公辦都更模式開發，10月底雙方又合作辦理北區中興新城(北區東興段926-1、925-3、911-1及911-5地號) 公辦都市更新。
台南市府表示，因應都市發展需要，公辦都更是最透明也是最有效率的方式，透過權利變換方式實施可以容積獎勵為誘因，有助取得公宅及公共設施，並即日起正式公告招商徵求都市更新事業實施者，公告時間自110年10月22日至110年12月20日，共60天，歡迎廠商踴躍投標。
台南市府都發局長莊德樑指出，本案採「權利變換」方式開發，透過都更容積獎勵方式，市府可取得90多戶的台南公宅以提昇本市住宅政策目標，並創造地區發展，達到公部門與投資者等多方共贏之效益。
都發局說明，北區東興段926-1、925-3、911-1及911-5地號基地位於北區東豐路、前鋒路、小東路及鐵路所圍地區，土地使用分區為第七種住宅區(住七)，招商基地土地面積合計約為6158平方公尺（約1862.8坪），且緊鄰「成功大學」及「台南公園」，未來透過西側公園道串連周邊休憩購物環境，擴大商業、文化與休閒生活結合的轉型效果，將成為文化綠意的生活地區。
另外，佔地約2.4公頃（約7260坪）的永康精忠二村眷改基地，區位鄰近大灣交流道與平實公園，位於永康區永仁高中對面忠孝路西側，10月初已舉辦開工動土典禮，預計113年底完工交屋，可取得社會住宅110戶，為永康區首棟公辦都更取得的社會住宅，聯上集團也將規劃總銷120億元約千戶高質感住宅大樓，預計採先建後售模式推案。
10月中旬甫動工的仁德二空新村(A區)都市更新案，基地位於台南市仁德區保仁路以北，面積約為21,869.25㎡（約6615坪），基地範圍北側鄰近東區南台南站副都心，全案南市府藉由辦理都市計畫變更作業取得全區公共設施用地產權(約節省公帑7億元)，招商成功後透過實施者申請都市更新容積獎勵，可取得75戶台南公宅。

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網路聲量調查：連蛋殼區都住不起 首購族出走進「蛋盒區」
2021/11/02 17:00自由時報文/記者朱語蕎
疫情在近期逐漸趨緩後，各大經濟預測機構皆指出在供給和需求都擴張的情況下，由意藍資訊與彥星喬商共同合作的「台灣房地產網路聲量」上半年調查結果，雖然六都民眾的購屋需求討論聲量在金融話題升高的排擠下趨緩，但已開始由俗稱蛋黃區的市中心，往市郊蛋白或蛋殼區移動的購屋行為，甚至出現明顯的跨縣市流動討論。
意藍資訊OpView經理宋孟儒指出，由於市中心開發較早房價偏高，近年推案多屬豪宅產品，因此網路輿情討論聲量較少，而網路購屋需求輿情多以首購族的話題居多，因此雙北生活圈每季調查幾乎都有林口、三峽、淡水的區域個案討論。
但今年上半年雙北市的民眾，除了探討少子化、高房價、出走潮等痛苦指數偏高的現象級關鍵字之外，青埔也納入了雙北民眾購屋討論的範圍之內，此外，因柯P都直呼台北房價年輕人買不起，使得台北市長柯文哲成為上半年台北房市輿情熱度上升最多的話題指標。
跨縣市討論增多 南部重建商品牌
而青埔、竹北及烏日，則分別是桃園、新竹及台中的討論熱點，宋孟儒表示，在桃園及新竹的房地產輿情聲量裡，也觀察到跨縣市相互提及的關聯性，台中則是與彰化連動。
此外，相較於雙北輿情討論較多的現象關聯字，桃園則是針對邀請KOL開箱，或近期推案的新屋有較多的討論，新竹與台中則是對於區域房市開價是否背離市場、沒有議價空間等市場震盪話題，有較密集的關注。
至於台南及高雄，除了科技園區及捷運沿線的購屋需求受到關注之外，區域推案量較多的品牌建商如遠雄、興富發及太普則是較容易被點名談論，但由於市場交易相對北部及中部穩定，所以南部區域房市現象級議題反而不多，多落在實際個案的狀況及建商的服務品質與規格的討論中。

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台中市社宅提前達標5千戶 未來佈局將考量這件事
2021/11/02 19:22自由時報文/記者張瀞勻
台中市政府力拼社宅達標，目前已有5,508戶，提前達標，預計明年可達近7,000戶，台中市住宅發展指出，加上已發包、規劃設計中的2處基地，以及即將推出的2處基地，總計明年可達到6,953戶興辦量，比市府訂定目標更多了近2,000戶，而未來興建方向仍將以「市民需求最大處」作為佈點思考。
台中市住宅發展工程處副處長陳煒壬2日指出，中央住宅政策，台中市分配戶數為1.2萬戶，由中央與地方各負責一半約6,000戶興辦量，台中市現在已完工及興建中的戶數已達5,508戶，提早達成市府5,000戶興辦目標，達標後也繼續規劃推動，未來加上已發包、規劃設計中的2處基地，以及即將推出的2處基地，總計2022年可達到6,953戶興辦量，比市府訂定目標更多了近2,000戶。
台中市市長盧秀燕表示，解決住的問題一直是市府最重視的施政目標及最重要的施政價值，上任前注意到台中市社會住宅興建量太少，進度緩慢，因此承諾這一屆4年任內至少要達到5,000戶社會住宅完工及興建中目標，今年已提前達標5,000戶，「我們不會停止，還會繼續建」，預計明年可達到6,953戶目標。
盧秀燕說明，考量社宅興建需耗費龐大資金、人力及物力，現在全市有18處建案，未來還會更多，必須珍惜資源，如何佈點需多方評估；由於部分民眾主張全市應平均發展，另有人主張應集中蓋在青年需求最多處，市府仍在整合意見。
目前以正對外招租的梧棲三民段好宅「試水溫」暸解青年朋友需求，如成效不錯，未來社宅佈點就能更廣泛；若成效普通，未來社宅興建方向仍將以「市民需求最大處」作為佈點思考。

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北市Ｑ3預售案季增1倍多 北投衝第一
2021/11/02 10:34自由時報文/記者朱語蕎

台北市政府地政局發布最新第3季預售建案資訊動態季報，全市預售建案申報資訊總計59件，較前一季大幅增加126.92%，其中北投區有12件申報量居首，市場推案以80戶以下小社區為主流。
根據地政局申報資料，第3季全市預售建案資訊申報件數為59件，較前期26件大幅增加126.92%，也較去年同期增加37.21%，累計今年申報數達166件，較前期150件增加10.67%，較去年同期93件增加78.49%。而截至第3季累積納管量438件，較前一季增加15.57%，較去年同期增加61.03%。
12行政區預售建案資訊申報量中，以北投區12件居首，其次是中山區10件、大同區7件；用途部分以住家為主流，共計54件，占比91.53%，非住家（包含商場辦等）計5件。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，共40件，占比67.80%。

定型化契約 房地轉讓條件合格率最低
地政局科長洪于佩表示，地政局也針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項進行27項重點查核，合格率最低前3項目為「房地轉讓條件」，合格率23.08%、「稅費負擔之約定」合格率34.62%、「貸款約定」及「貸款撥付」合格率38.46%。
洪于佩表示，最多不合格率的「房地轉讓條件」，常見違規為房地契約轉讓他人時，賣方向買方收取手續費以最高房地總價款千分之一為限，且載明有轉讓次數限制，惟依規定不得限制轉讓次數。
而「稅費負擔之約定」，常見是直接載明公證費用由買方負擔，但依規定公證費係由買賣雙方各負擔二分之一，或是另為約定。
至於「貸款約定及貸款撥付」，由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額之處理方式，會限制買方不得以任何理由要求金融機構終止撥付貸款予賣方，因而違規。
另外統計全市住家用預售建案買賣定型化契約，以「不動產開發信託」占大宗，計29件，占比53.7%，其次為「價金信託」，計21件，占比38.89%。

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64%買方看漲住宅房價 全球掀起搶房比賽
2021/11/02 12:09自由時報文/記者張瀞勻

全球疫情趨緩，商業活動逐漸回到正軌，但去年全球為了紓困大撒幣、降息後，造成通膨隱憂，實體資產受到買家青睞！根據瑞普萊坊甫出爐的全球買家調查顯示，買方在「購屋意願」、「價格走勢」、「加價幅度」方面，都跟去年疫情最嚴重的第二季有截然不同的樂觀積極看法，有高達25%有購屋計畫、64%看漲房價、加價意願大增3倍。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，近一年2次調查中比較可發現，疫情提高「購屋意願」，去年第3季有20%的受訪者有購屋、搬家計劃，而1年後則有19%的已經搬遷，北美洲、澳洲甚至高達25%，而今年更是有25%計畫購屋、搬家，可見全球消費者購屋置產的意願在疫後持續增溫。
「價格預期」方面，去年有56%的受訪者認為未來一年房價會跌，25%認為持平，只有19%認為會漲，但今年則有64%認為會漲，表示樂觀看待房價的人數至少增加兩倍，相對來看，認為會跌的只剩13%，多空看法落差極大，帶動全球房市牛氣沖天。
「購屋預算」方面，由於去年是空頭佔上風、看跌得多，因此願意加價的只有寥寥7%，而縮減預算的有47%，想拿大刀砍價10%以上的更有31%。然而恐慌過後，今年願意加價的暴增到28%，整整增加3倍。
增強的購屋意願、樂觀的價格預期、積極的加價策略成為今年全球房市的基調，難怪被形容為一場「搶房比賽 」。
購屋動機方面，主要還是回應疫情對家庭居住品質的要求，因此最多的受訪者仍為追求更大的室外空間而搬，佔約22%，其次是19%傾向更大的室內空間，4成以上、兩大動機主要都離不開「避免群聚、社區感染或在家工作的機會增加」等空間面積的需求。
黃舒衛表示，結合以上3個購屋動機，這波全球房市熱多集中在郊區或是二線城市，而台灣在護國神山的科技產業聚落投資發酵之餘，南二都的房價越漲越兇，也與全球趨勢一致。
尤其根據今年9月內政部戶籍統計，台北市家戶數30年來首度少掉3,673戶，但其他5都卻繼續呈現增加趨勢，其中桃園市、新北市、台中市都新增超過1萬戶。瑞普萊坊市場研究部亦進一步分析台北市政府民政局資料，發現在台北市的「出走潮」趨勢中，遷出率依序為大安、信義、松山、中山、中正等蛋黃區；反觀唯二有增加趨勢的則是相對蛋白的大同及內湖。
產品類型方面，46%的消費者選擇獨棟住宅，42%的選擇水岸住宅，34%選擇鄉村或郊區住宅，跟去年的差異都不大，唯一有明顯不同是今年有19%的選擇為了周間工作而準備的套房產品。黃舒衛分析，適應未來遠距工作、微型創業等需求，此類結合工作需求的功能性住宅需求還會持續增加，而且台灣少子化、高齡化、住宅商品化、新屋重建等多元需求的升級，也會刺激建商提供更多機能小宅的消費選擇。
黃舒衛分析，今年房市交易將創8年新高，而住宅開工量也會連2年創1994年以來新高，雖說首購、換屋需求比例高，但買屋抗通膨的避險以及加碼搶進低基期區賺價差的數量其實也不少，未來短則1年，長則3年，勢必面對資金潮消退後的價量調整，建議買方進場仍要以自住需求為標準，同時兼顧產品及價格風險，才能真正達到「存房」的效果。

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農地限制756坪以下不得分割 專家一招破解「廢地變黃金」
2021/11/01 13:41自由時報文/記者朱語蕎

為了避免耕地細碎，造成面積過小不利耕作，根據農業發展條例，有最小面積0.25公頃、約756坪的限制，小於0.25公頃，除了特殊條件都無法辦理分割，專家表示，這項面積限制條例，會降低買方購地意願，不少住在都市的退休族想買耕地當個快樂農夫，卻礙於法令限制而望塵莫及，也讓不少持有零碎農地的人相當困擾。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有筆耕地買賣，面積約600坪，剛好有兩名買方想購買，但都只願意承購該筆耕地的2分之1，希望能辦理耕地分割，各自取得所有權，但因為面積不及756坪，無法辦理分割，讓買賣雙方十分苦惱。
鄭文在說，剛好此時耕地的主人剛過世，正在辦理繼承，農地將由兩名兒子繼承，依據「農業發展條例」第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但在民國89年1月4日修正施行後所繼承的耕地，得分割為單獨所有。」
因此此次的繼承登記，剛好可以順利把該耕地一分為二，由長子和次子各自取得約300坪耕地的所有權，未來兩位買方就可以各自和這兩位兒子議價購買，如果條件符合，這筆耕地的買賣將水到渠成。

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買房不買地 房價更便宜 地上權案重返市場
2021/10/30 04:30自由時報文/記者朱語蕎
儘管政府祭出多項政策想抑制房價高漲，但市場剛性需求龐大，讓房價仍不斷上揚，若想在地段便利的精華區買房，更是難上加難，沉寂多年的地上權案在今年又重返市場，搭上這波房價漲潮，以區域內相對便宜的房價，再度吸引消費者目光，在台北市、台中都有地上權案出現，考驗民眾對此產品的接受程度。
根據住展雜誌統計，在大台北消聲多年的地上權住宅，今年推案潮捲土重來，統計顯示，大台北地區共推出3個地上權住宅案，數量為大台北地區單年次高。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年地上權建案推案潮重現的主因，一來是房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加，讓部份慘套多年的地上權案解套。
北部連推3新案 創歷年次高
而建商會積極搶標地上權案，也與市中心素地難尋，大面積土地更稀缺，讓建商願意標下政府的地上權土地，而民眾想買地上權的誘因，也與房價相關，不過，過去因台灣「有土斯有財」的觀念，地上權案一開始並未引起太多共鳴，直到房價高漲，民眾越來越買不起市中心房子，才讓地上權案有發光的機會。
地上權案因僅有土地使用權，因此房價可比周邊新案便宜6∼7折不等，台北市有不少知名的地上權住宅，最知名當屬台北車站共構大樓「京站」，當年推案價格每坪約35萬元，因共構優勢及小坪數規劃，吸引不少人投資置產。豪宅等級的「台北花園」，目前每坪行情也有90多萬元。
今年這波地上權推案，可回推至2013年、2014年，前次多頭景氣最高峰，當時國產署趁勢推出許多設定地上權案，引起各路建商瘋狂出高價競標，但不料景氣很快反轉下修，業者現標現套，這段期間標脫的地上權案，因房價修正的緣故讓開發利潤縮水，多數開發案選擇將推案時間往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。
低總價入住精華區 貸款可到7成
根據住展雜誌統計資料顯示，2015∼2020年的6年之間，僅有兩個地上權案推出，且大部份年度都掛蛋，今年受到房市景氣持續復甦激勵，地上權建案因而重返市場，其中還不乏「住套房」多年的開發案。
目前線上銷售中的有「大將豐喆」、「虹耀今采」、「基泰大安」，雖案量不大，但案量數已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄，僅次於2014年的5個。
這3個建案都位在地段精華的蛋黃區，也多訴求低總價入住精華地段，「大將豐喆」為70年地上權案，鄰近中正紀念堂，規劃31∼46坪產品，採住友制震壁，每坪開價68萬元，低於周邊行情近一半價。

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護國神山話題效應發威！10月買賣楠梓單月移轉創今年新高
2021/11/01 10:43自由時報文/記者林耀文

受台積電擬設廠效應，帶動房市沸沸揚揚，尤其中油煉油總廠舊址所在的楠梓區，區內高雄大學特區等房價親民，堪稱高雄首購天堂，吸引不少置產客群湧入，楠梓區以504棟，月增35.5%，年增達86.7%，楠梓單月移轉創今年新高。
10月份買賣移轉棟數出爐，高雄本月總移轉棟數為4079棟，月增10.9%，年增為26.6％，創下歷年來最佳的10月紀錄，同時，繼今年5、6月房地合一2.0移轉潮後，高雄再度突破單月四千棟大關，而累計今年前十月，高雄總移轉棟數達3萬5381棟，創下2016年房地合一1.0上路以來的最高紀錄，楠梓區504棟，月增35.5%，年增達86.7%，楠梓單月移轉創今年新高。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，迎接第四季傳統旺季，加上民眾面臨通貨膨脹及未來升息壓力，在目前利率仍處低檔市況下，加速剛需買盤搶進房市，推升交易量，尤其台南持續受南科效應加持，而高雄近期更受台積電擬設廠議題，為房市買氣不斷添柴火，除了自住買盤，更吸引不少置產族前進布局，帶動整體交易表現持續亮眼。
本月高雄買賣移轉棟數前三大行政區，分別為三民區、楠梓區及鳳山區，本月三民區以604棟居冠，月減19.9%，年增21%，楠梓區以504棟居次，月增35.5%，年增達86.7%，鳳山區為441棟，月增16.4%，年增3.5%。
台灣房屋高鐵重愛加盟店東陳揚智表示，高雄近期受台積電擬設廠效應，帶動房市沸沸揚揚，尤其中油煉油總廠舊址所在的楠梓區，區內高雄大學特區等房價親民，堪稱高雄首購天堂，如今護國神山還沒來，就已吸引不少置產客群湧入，考量未來房價恐越難入手，也刺激部分自住買盤選擇趁早入主，帶動周邊住宅、土地等價量表現雙雙攀升，本月楠梓區買賣移轉量達504棟，已創下該區今年以來的最高點。
另外，台南10月總移轉總棟數為2058棟，月減7.3％，年增10.6%，為繼2019年的2089棟後，次高的十月紀錄，累計台南今年前十月，總移轉棟數已達2萬2146棟，是縣市合併以來歷史新高點，也是台南首次前十月總移轉棟數站上兩萬棟。
本月台南買賣移轉棟數，由永康區、安南區、東區拿下前三，永康區，以342棟居全市之冠，月增48.7%，年增17.1%，安南區以275棟居次，月減9.5%，年增80.9%，東區為202棟，月增27%，年減9.4%。

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埔里房價也起飛 外地退休族湧進買農地節稅
2021/10/29 11:06自由時報文/記者朱語蕎

全台房市熱絡，連蛋白郊區的南投縣埔里也起飛！近期受惠大型投資案進駐，埔里掀起一陣休閒不動產的置產風潮，目前埔里動工的建案有5棟，準備動工更高達14棟，外地買盤佔了6成，不少退休族選擇在此購地退休，免土增稅的農地成為熱門產品。
南投近年來休閒投資案動作頻頻，如麗寶集團進駐投資43.7億元將開發「赤崁頂遊樂區」，政府又投入30.6億元合作開發「埔里福興溫泉區」，東森房屋草屯店店東張鈞䆣表示，近期還傳出有在地的上市公司斥資數億元購入埔里土地，將興建博物館等利多消息，且這些開發案有望在未來3年看到初步成果。
張鈞䆣分析，近期在埔里新預售案的開價來到22~29萬元，成交均價21~23萬元之間，且6~7成是外地移民自住客，本地客也有4成左右。張鈞䆣說，埔里距離清境農場、日月潭、鯉魚潭、埔里酒廠、鹿谷、麒麟潭不遠，受到疫情影響，近期客層多為接近退休的高資產族群，希望生活步調緩慢、恬淡，也具有休閒想法。
在房市部分，則明顯挹注在具有大型公設、飯店式管理的新大樓，此外，高資產族群即便退休，腦袋也不退休，大型的農業用地也成為埔里房市另類焦點。
張鈞䆣說，九十九尖峰周邊這幾年土地雖然不貴，但是交易相對熱絡，不少藝術家、企業家關注，尤其農地買賣所有權移轉，可免土地增值稅，在贈與稅、遺產稅也都有相關的減免規定，連房地合一稅都可以免稅，成為熱門購地選項。

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