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第四季高市標售10標抵費地 楠梓高大特區上千坪精華地將搶標
2021/11/29 17:36自由時報文/記者林耀文
高市府地政局110年度第四季開發區土地標售，訂於12月15日上午開標，這次地政局共釋出10標抵費地與區段徵收標售地，區域涵蓋三民、鳳山、岡山、小港、楠梓、大寮、前鎮等區，其中最受建商矚目的大面積土地，包括楠梓高大特區藍田西段、岡山87期重劃區信義段與小港孔鳳段等推案熱區，吸引建商搶標機會頗高。
高市府地政局第三季標售成果優異，標脫率約達90%。其中一筆位於高雄大學城特區援中段一小段的大學十八街、大學29路旁839.22坪商三土地，總底價達2.63億餘元，單坪底價約31.4萬元，在14家建商搶標下，由華雄建設以總價5億3889.89萬元得標，每坪得標價約64.21萬元，溢價率高達104.5%，再創高大特區商業地新高地價記錄。
第四季地政局又將釋出高大特區藍田西段339地號大學十街旁，原本約3166坪的完整基地，地政局考量總底價太高，因此本次將南側的一半基地，即為近大學西路與大學十七街約1582.74坪住三土地，底價約達5.7億元，單坪底價約36萬元，該基地南向部分角度可眺望後勁溪，但北側的大學十街、大學十七街口保留約1583坪住三精華角地，直接面對目前為綠地的萬坪國小預定地，地政局打算伺機再標售，卻已有幾家大咖業者表態，本次標售有意拼拼看！
小港孔鳳段孔宅一街旁也釋出三面臨路的1069.8坪住二土地，底價約1億9468.7萬元，單坪底價約18.18萬元。第三季標售時，隆大營建曾分別以2億3819.6萬元與2億3819.3萬元，合計4.76億餘元，一舉標下該區2標共2011.77坪土地，溢價率高達79%，隆大將採先建後售模式興建透天造鎮型社區，預計規劃70戶透天社區。

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亞灣區投資900億 軌道連五甲熱房市
2021/11/29 12:00自由時報文/記者林耀文
中央為促進南台灣科技產業發展，配合高市府政策推動，將在亞洲新灣區砸110億元打造「5G AIoT創新園區」，日前亞灣區內廣達1.6萬坪的特貿三公辦都更招商案，順利招商新投資規模近800億元，合計未來幾年內，亞灣區新增投資上看900億元，加上輕軌建設與明年底預計動工的捷運黃線計畫，迅速連結鳳山五甲鬧區與前鎮河畔，房價撐盤動能強勁，成為南高雄房市明日之星。
政府看好亞灣區發展前景，在南高雄亞灣區，去年陸續成立5G AIoT國際大聯盟、5G智慧城平台，並宣布將投入110億元打造全台最智慧化的「5G AIoT創新園區」，且於第三季開始陸續招商，打算明年啟動廠房建置，預計2025年完成。
亞灣2.0開發前景佳 5G AIoT創新園區與特貿三開發利房市
高市府於亞灣區打造輕軌、高雄展覽館、高雄市圖書總館、高雄流行音樂中心、港埠旅運中心5大公共建設，將在今年陸續完工啟用，同時拋出四階段的「亞灣2.0」計畫，利多不斷強吸國內外廠商搶進。
興聯誠廣告三處處長楊忠儒指出，高雄捷運路網串連城市成長命脈，也因連結市區百貨商圈的時尚消費氣氛，推升站區周圍的房市熱度。連結南北高雄的捷運紅線，10多年來造就農16特區快速成長，面對公園首排的豪宅房價站上5字頭。
五甲與衛武營特區連結發展 高雄房市當紅推案熱區

而南高雄R5站旁的五甲公園新開發區，除了具備萬坪五甲公園位居核心地帶、低密度優質居住氛圍與快速連結百貨商圈優勢，更在前鎮河休閒賞景特色加持下，將承襲農16發展經驗，區域房市前景看俏。同時將透過輕軌建設與捷運黃線計畫，亞灣區設置C6站與Y13站區等，熱門站區與計畫站區旁的新成屋大樓，去化表現增溫。
由於五甲生活圈的生活機能相當便利，新移入的居民的教育程度與經濟收入頗高，素質相當整齊，不少醫生、教授與企業主、台商，紛紛選擇在該區定居，加上生活圈鄰近五甲公園與衛武營公園上萬坪的綠地，優質的居家環境與賞景特色，是高雄都會區內少有的地理環境優勢條件。

市調顯示，R5站區一帶，緊鄰五甲夜市商圈的鳳山205兵工廠區段徵收區，與面積達15.9公頃的前鎮75期重劃區，在萬坪五甲公園坐落核心區，複製出媲美農16的生活機能，包括永信、城揚建設集團與麗寶集團都將陸續推出高質感大樓。
優美景觀的前鎮運河畔，也吸引多家品牌建商陸續前往購地推案，包括百立、永信、京城、福懋等業者，福懋建設去年7月標售國產署前鎮河畔的大面積景觀基地，順利以總價13.9億元，一舉搶標成功興南段凱旺街旁5筆精華地，該區精華地預計4、5年後推案。目前正在前鎮河畔興建即將完工的永信建設景觀大樓案，明年推案售價也將站上3字頭。

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天龍國的「廢墟」 信維整宅都更有眉目了
2021/11/29 13:52自由時報文/記者朱語蕎
位在台北市精華區塊的信維住宅，因屋齡老舊、外觀缺乏整理，被稱為都市之瘤，雖居民希望透過都更重建，但因產權複雜，過去幾年都難以整合，台北市政府公辦都更2.0於日前進注射點，希望能協助凝聚共識，加速老宅重建。
信維住宅是台北市22處整建住宅之一，位在信義路四段和大安路交叉口西側，於1971年完工，興建地上6層、地下1層，歷經50年，居住空間和公共設施已不符合目前需求，建物也相當老舊，但因信維住宅有490個單元，所有權人數眾多，過去也有民間業者想進場整合，但最終仍未達成更新門檻。
台北市更新處科長胡如君表示，台北市自2020年公布公辦都更2.0試辦計劃後，也在今年3月4日啟動信維住宅公辦都更2.0專案，歷經8個月努力，目前已回覆有意願參與者超過6成。
胡如君表示，為協助民眾了解都更重建相關權利義務，更新處與都更中心先於11月初邀請社區組織前往大同區斯文里三期進行案例參訪及經驗交流，市府的公辦都更2.0也駐點信維整宅，提供住戶諮詢服務。

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東區百萬店面租不掉加價租 真相是…
2021/11/29 13:32自由時報文/記者張瀞勻
位於明耀百貨旁、過去由NET承租的店面，一度傳出2層樓店面歷經一年多空置，租不掉還加價租，由200萬元再增20萬元租金來到220萬，等於漲租一成，其後由空置店面房東救星快閃特賣會進駐，近期則見知名上市櫃公司「大學光」旗下眼科、眼鏡店面「忠孝大學眼科」診所開幕，傳出租金行情為168萬元，相較先前漲租反而打了快七五折的優惠，房東誠意禮遇金雞母不言可喻。
針對該業者砸資搶進忠孝東區，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，眼睛保健與生技、醫美話題結合，而大學光在近期發表10月營收刷新紀錄，主因疫情趨緩後，相關視力保健消費的遞延效應，及手術需求回籠，且也宣布此次租賃為大學光台灣全新台北忠孝旗艦中心，11月開幕，後續將持續展店。在實體店面式微，加上疫情、觀光潮退等因素下，大坪數店面尤為燙手山芋，房東能幸運獲得金雞母，降租也顯合理。
不過近期不乏租不掉加價租情勢，包括忠孝東區前中美鐘錶承租87.11坪的三角窗，空置約一年，招租的總租金卻由年初的150萬元調漲為180萬元，單坪租金來到2.1萬，調高兩成，另也有高雄市左營區案例，陳炳辰認為，確有房東為了維持店面身價，可能以加價租的方式創造話題，後續亦不無機會使議價空間控制在一定範圍，租金不致過度下修，像是此次的租賃就傳僅比前一次平價服飾的租金下調5%。
陳炳辰說明，忠孝東區臨大馬路店面約在單坪萬元，最好是低於萬元的租金才較是易被市場接受的價位，像前永福樓擁三層樓大坪數店面的成功租賃價碼，也是在低於區域行情的單坪六七千元租金水位，若非小坪數店面具備低總租金優勢，換算單價遂見偏高狀態，這也是許多房東分割店面出租的主因，至於仍要讓大坪數店面見高總、高單價租金水準，則得幸運如此次知名品牌青睞，否則大多長期淪為快閃特賣會場地。
而忠孝東區店面有行無市現況，他表示，房東大多持有時間長，因此投報率走高，加上對當地市場樂觀，寧願出租給特賣會或空置，也不輕言降租，如忠孝敦化路口三角窗、現在的王道銀行，先前在女鞋店徹租後，也是空置三年，最後可以每月130萬元出租，如今又見知名業者大駕光臨，均讓不少持有方「靜待有緣人」信念堅定，寧空勿濫，亦可見識此區房東口袋的深不見底。

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這2區房價已經頂到天花板 學者：想回家種田還是買不起
2021/11/24 15:03自由時報文/記者張瀞勻
今年以來房市話題熱度持續上揚，無論是自住客或投資客都前仆後繼進場，讓不少預測疫情會大亂房市的專家學者跌破眼鏡，且各地房價大漲，似乎越來越看不見天花板了？房產學者章定煊表示，其實不然，根據清華安富房地產指數分析2003年1月至2021年6月房價長期報酬率與相對交易量的變動，發現雙北市，尤其台北市價格漲幅落後於全國，此外，新北市也有一樣的問題。
觀察2003年1月至2021年6月房價持有報酬率、超額報酬率，其中超額報酬率指的是該縣市累積報酬率扣除全國報酬率後，各縣市彼此的價格強弱變化，而根據統計，全國各地超額報酬率呈現負值的為台北市-28.71%、新北市-18.31%及桃園市-4.96%、苗栗市-4.04%，正成長最高前三名則分別是花蓮縣73.93%、屏東縣63.44%以及南投縣42.68%。
章定煊指出，目前房市值得注意的是雙北市價格漲幅落後於全國，顯示一當房價達到無論如何也買不起的時候，就形成了一個價格上的天花板，當全國的房價陸續往這個天花板逼近時候，如果天花板價格沒辦法鬆動，台灣房地產後市的發展是有所隱憂的。
進一步觀察超額報酬率最慘澹的台北市，全市12個行政區無一倖免，超額報酬率負值最大的為大安區-35.65%，其次像是士林區、信義區也都名列前茅，反而是大同、萬華、文山、南港、內湖還有些上漲空間，價格表現較好，但還是遠遠落後於全國報酬率。
至於新北市的表現，也有同樣的問題，章定煊分析，原本高房價的行政區形成了天花板，板橋區與雙和地區漲勢也落後，反而是三峽、鶯歌、樹林表現比較強勁，土城表現也不差。

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房地新制上路 專家提醒：中古屋追價高於預售
2021/07/05 14:30自由時報文/記者張瀞勻
今年7月1日起有兩項不動產相關政策正式上路，即「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」，在疫情與不動產新制的雙重影響之下，今年下半年房市走勢會如何變化？專家指出，為了避免興建成本大漲吞噬利潤，建商將祭出兩大因應對策控管議價問題，此外，也提醒目前市場狀況，中古屋較預售案追價更火熱。
台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預料口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，房價拉升速度也將放緩。
此外，也由於此次疫情嚴峻，實施人流管制致看屋組數銳減，加上建照延長措施，推案腳步放慢，更重要的是，因應實價登錄新制、缺工及物價上漲，建商調整定價策略，將採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤之情形。
台中市地政士公會理事長藍翠霞則表示，以今年5月我國本土疫情爆發作為分水嶺，6月的買賣交易量依舊向上攀升，而央行在今年3月實施第二波信用管制後，今年第2季每月的交易量仍處於高水位，平均值達4,300戶量能，跟去年同期相比，平均每個月多出1千戶的交易量，顯示出房市的轉手流通率極高，若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對，可發現目前市場上的交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。
藍翠霞認為，由於預售屋物件尚未有實質的產權登記，故並無具體的轉讓交易數量可供參考，形成一個看不見的盲點，這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預售階段價格，不利於房市長期發展，也盼透過實價登錄2.0正式上路，能稍加導正市場交易秩序。
至於若有自用置產需求，台中市不動產仲介經紀商業同業公會吳本源理事長表示，疫情因素嚴重影響中古屋帶看流程，大多的社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第二、三季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息，但若有屋主因疫情而有急賣情形時，將有望可撿到便宜價。
然而目前台灣陷入缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才等問題，中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔也提醒，「五缺」問題如未能即時解決，將不利於投資環境，台灣恐被排除在擴廠的地區名單之外，且若隨著疫苗施打普及率提高，回歸到正常生活軌道後，因宅經濟拓增的相關設備是否又有閒置風險，應得以長期規劃，不宜僅看短線經濟規模。

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谷底進場 這家新銳品牌半年收購10家旅館
2021/11/26 12:19自由時報文/記者張瀞勻
受到疫情與國際觀光客年少千萬人次的崩盤沖擊，對於飯店、旅館造成嚴峻考驗，有些直接被迫退出市場，自有資產的老字號飯店甚至直接參與危老改建，不過卻也有一批人默默進場吃貨，台北市京華城商圈內的「哲園商旅」，近期已經更換新的經營團隊，掛起「承攜行旅」的招牌，而觀察公司登記的分公司資料即為敦謙國際智能科技，該集團近半年就成立10家分公司，接手北中南的中小型旅館，改裝後先搶食這波防疫旅館商機，長期則迎接谷底復甦的國際觀光市場。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然有些住宿業的投資人知道現在大概就是這波觀光業的谷底，隨疫苗施打率升高加上國際旅遊逐漸出現曙光，不過這波疫情傷害實在太重，許多業者已經處於「殘血」狀態，只求景氣能快早點復甦「回血」，但此時反而有新的投資人進場抄底，人家退場他切貨，一方面可以快速擴張據點，一方面也可接手原有硬體進行改裝，不用重金重頭來過，成為這波不景氣中的「全能旅館改造王」。
根據公司登記資料顯示，訴求智能旅館管理的敦謙國際智能科技公司，在今年下半年一口氣開設了10家分公司，主要分為承攜行旅與雀客旅館兩個品牌，公司登記的地址從台北到高雄，包括彰化知名的全台大飯店、信義區的晶璽商旅、京華城商圈的哲園商旅、南港的麒麟商旅、台南的麗新大酒店、高雄的華園大飯店等，都有新團隊進駐的跡象。
曾敬德表示，這波商旅的轉手潮，新團隊似乎有先搶這波防疫商機的想法，尤其過年前防疫旅館商機，一次最多可以出租14天，且租金水準相對較高，且這些團隊對於防疫旅館的規範有相當經驗，可以快速複製，一直到現在還在市場上尋找合適的物件。

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獵地王、豪宅王攜手插旗台中七期 將推輕豪宅大案
2021/11/26 12:19自由時報文/記者張瀞勻
興富發建設25日公告與新世茂資產開發、中晟投資簽約台中市西屯區惠國段土地合建契約，全案將規劃中坪數輕豪宅產品，全案預計可售規模超過160億元，將於2022年年公開，而這也是中悦機構首度進駐台中七期。
興富發建設指出，本次簽訂台中市西屯區惠國段116、117及118地號等3筆土地合建分售案，預估合建分配比例，地主方的新世茂資產開發、中晟投資約45%，興富發建設約分為55%。
這3筆新七土地位於台中市市政北七路、惠中路口附近，去年8月為中悦機構以總價26.78億元、單坪255萬元取得，成交單總價之高震驚市場，專家預估開價將上7字頭。
如今兩家建商攜手合作推案，中悦一改過去百坪起跳規劃，將規劃七期目前最真空的50~60坪輕豪宅產品，總價約4000萬元以內，總銷規模超過160億元，依比例興富發建設可分回約90億元，全案將於明年底推出。
綜觀近期興富發購地狀況，光是今年就重壓七期122億元，且還有銷售中的「市政1號院」、「文華匯」及「仰星殿」等指標案，將火力集中於此，顯示對於後市期許頗深。

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北市大樓、公寓、小宅全上漲 大樓每坪64.3萬創歷史新高
2021/11/26 13:37自由時報文/記者朱語蕎
台北市地政局公布最新一期住宅價格指數，全市大樓、公寓和小宅價格皆上漲，全市平均住宅價格為54.46萬，較去年同期增加3.03%，創下近7年歷史新高，全市交易總額也較上個月增加12.65%，
房市熱絡，根據北市地政局最新一期資料顯示，今年8月實價登錄交易件數995件，較7月增幅8.03%，交易總額為252.57億元，較7月增幅12.65%，住宅價格指數107.95，較7月上升0.49%。
12行政區8月交易量有8區增加、4區減少，交易量增幅最大為士林區，較7月增加61.02%，減幅最大為大安區，較7月減少20.79%。
行政區交易總額前3名依序由中山區(41.06億元)、內湖區(35.76億元)及大安區(29.69億元)位居前3名；總額最少為萬華區，僅10.01億元，總額最高的中山區與最低的萬華區，差約3.1倍。
大樓單價64.3萬 創新高紀錄
而觀察台北市住宅價格指數，8月指數為107.95，較7月107.42上升0.49%，較去年同期104.89上升2.92%；標準住宅總價1710萬元，標準住宅單價每坪54.46萬，其中，大樓平均單價為64.3萬創下歷年新高，公寓每坪45.84萬、小宅每坪62.25萬，其中又以公寓漲幅最多，較上月增加0.86%、較去年同期增加5.21%。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，今年中國內疫情爆發，房市交易幾乎停擺，原本要進入市場的買盤受只能暫緩，不過7月開始看屋及交易量，遞延買氣大舉出籠，一下子拉高了交易價量，加上營建缺工及物料上漲的推波助瀾，買賣雙方皆預期未來房價上揚，因此展現價格向上拉動的力道。
至於各產品指數部分，大樓住宅價格指數109.84，較7月108.90上升0.86%；公寓住宅價格指數106.24，較7月105.86上升0.36%；小宅住宅價格指數105.72，較7月104.46上升1.21%。

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由獵地王看房市風向 台中之後、在這一區砸最多錢
2021/11/26 17:19自由時報文/記者張瀞勻
根據信義全球資產公司統計上市櫃法人之土地與商用不動產之整體交易，已由壽險業蟬聯2年的年度最大買方今年可能換人當，興富發集團目前穩坐年度投資王寶座，合計購買不動產339億元，狂勝新光人壽的196億元，且該集團鎖定台中七期，獵地金額超過122億元，其次則是砸下85.27億元購買新莊副都心商業土地。
信義全球資產總經理柯宏安表示，房市投資動能明顯復甦，建商、壽險金融及自用買方持續成為不動產投資市場支柱，觀察今年大型企業投資不動產狀況，前五名最大買方分別為興富發、新光人壽、遠雄、華固、皇翔，投資產品包含土地、地上權、廠辦、純辦、商場等，投資區域則鎖定六都。
興富發集團除了以總投資金額高達339億元擠下由壽險業蟬聯2年的年度投資王寶座，更是已連續6年位居前五名買方的紀錄，其投資區域涵蓋新莊副都心、桃園捷運A7站、桃園高鐵特定區、台中七期重劃區、台南及高雄，其中單筆交易金額最高的是以85.27億元買下新莊副都心3,280坪的商業土地，而獵地總金額最多則是台中市七期122億元，且投資產品除土地外也跨足商場，以23.5億元買下國產實業位於高雄的悅誠廣場五成產權。
去年宣布加碼不動產市場的新光人壽躍升第二名，成為今年最積極布局的壽險業者，合計總投資金額高達196億元，投資產品以純辦、廠辦、地上權為主，包含以92.89億元買下中華開發辦公大樓、以56.4億元買下3棟新竹萊恩廣場，此外也有3筆的地上權，分別以44億元權利金標下2筆北士科地上權案、以及3.03億元權利金標下高雄市前金區地上權案。
柯宏安表示，資金充足、低利率、產業需求強勁、企業多元布局下，土地與商用不動產整體不動產市場已連續4年破2千億關卡，今年市場交易也已達2,949億元，有望破3千億大關。在住宅市場熱絡下，土地原料仍是主戰場，五大買方以建商為多，且佈局趨勢明顯由北往南擴張，在台北土地取得成本高且不易有大面積土地下，驅使大型建商往中南部鎖定較有千坪大基地的成熟商圈或是新重劃區；辦公產品也因台北的租金投報率不易提升，且整棟大樓釋出少，讓壽險業近年因不易找到單純長期收益型的商辦產品，進而轉戰台北市中心以外，像是內科、或新北市、新竹等區域。

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