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今年首宗整棟商辦交易出爐 皇鼎科技大樓13.98億賣給旭隼科技
2022/01/18 12:07自由時報文/記者朱語蕎
上市建商皇鼎建設（5533)17日公告出售新北市汐止區的「富鼎科技大樓」，以總價13.98億元賣給旭隼科技，是今年首宗整棟商用不動產交易案，包含土地1528坪、建物6023坪、停車場1324坪。
「富鼎科技大樓」位在汐止區保長路428、430號，為地上11層、地下2層建物，由皇鼎建設自地自建，在2020年取得使用執照，皇鼎曾在2021年公告以底價13億元標售，後改採議價，如今出售價格遠高於當時的標售底價，預估處分利益為總價的13.82%。
皇鼎建設近年積極處分手上不動產，陸續出售包括「聯合科技大樓」A棟和B棟部分樓層，「富鼎科技大樓」、「亞太科技園區」兩筆土地、富信大飯店汐止本館、台中館等，合計共7筆不動產交易，皇鼎也轉買進新莊、土城工業地，積極佈局。
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【南部】土地珍稀與通膨效應 南部建設區吸引換屋族
2022/01/15 04:15自由時報文/記者林耀文
高雄市區重大建設持續推動，尤其具備賞景、商圈與交通優勢的區域，成為多金換屋族置產重點區。
雖然受政府打炒房政策影響，但南部房市剛性買盤持續回籠，紛紛跟隨重大建設腳步進場，加上通膨效應有增強趨勢，除了帶動土地、營建成本墊高，連帶讓房價緩步走揚，刺激換屋置產客進場卡位，重大建設區持續開發，區域發展前景仍然看俏，成為換屋族優選置產區。
重大建設區開發前景佳 換屋客置產保值優選區
政府持續在南部推動重大建設計劃，陸續展現建設成果，包括高雄鐵路地下化、衛武營國家藝術文化中心，另外，亞洲新灣區內完工的流行音樂中心、特貿三招商開發，與今年底預計動工的捷運黃線計畫等，已吸引中北部業者注意目光，近來紛紛南下探詢也積極評估搶標大筆精華地機會。
包括京城集團看好美術館園區、農16特區、高鐵左營站區的建設前景，同時中都與美術館園區發展連結一氣，中都房市未來前景可期，高雄大學城的基地，更具備公園賞景第一排優勢條件，隨著橋頭科學園區正積極規畫中，包括楠梓、橋頭、路竹、岡山等北高雄的精華地，都是評估購地推案的重點區。
城揚建設集團也在高雄市美術館園區、農16特區、陽明商圈、澄清路旁、鐵路地下化正義站區旁、楠梓右昌、三民鼎山、灣中商圈等區，儲備逾4萬坪基地；華友聯集團也擁有高雄衛武營旁國泰重劃區、台南也儲備達4萬餘坪基地，福懋建設則在高雄市區持有逾3萬坪精華地。
衛武營建設與商圈發展 高質感換屋大樓後市看俏
目前高雄市都發局對鳳山市中城計畫推動有大尺度戰略思考，將建軍車站、衛武營特商區與台鐵機廠兩處大基地共生發展形成 Twin- Midtown之於高雄，以三足鼎立得方式帶動區域發展。同時市府的鳳山中城計畫範圍內，對鳳山的未來發展有帶動效果，目前台糖萬坪商二土地已由三井集團標租將規劃「三井LaLaport」大型商場，華友聯集團取得之土地位台糖分得土地之正對面，基地方正，每塊土地都在2000坪以上，且緊臨捷運站出口及停車場用地。
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房市火熱、糾紛量驚人！ 每月平均發生160件
2022/01/14 13:05自由時報文/記者張瀞勻
內政部不動產資訊平台統計2020年至2021年上半年為止，各類不動產交易糾紛發生次數，總計2889件，等於每月平均發生約160件；進一步觀察，又以「房屋漏水問題」、「終止委售或買賣契約」、「隱瞞重要資訊」等3種情況最常發生糾紛。安新建經提醒，疫情趨緩後，房市買氣一路暢旺，但愈是房市熱絡之際，消費者更要注意買賣房屋時所遇到的細節，避免衍伸出大糾紛。
盤點2020年以來前三大糾紛項目，房屋漏水問題就佔了338件、11.6%，終止委售或買賣契約有271件、9.3%，隱瞞重要資訊也有226件、7.8%。究其原因，大多源自賣方或不動產經紀業者忽略告知部分物件資訊，加上買方專業知識、購屋經驗有限，又在時間緊迫下購屋，就容易發生交易糾紛。
為了避免消費者原本滿心期待而決定買房，最後卻演變成費時費力處理爭議，安新建經法務執行經理謝宗興針對最常見的糾紛原因，提供幾項注意要點，有意購屋者在買屋之前不妨詳加參考、依此檢視屋況或買賣契約。
首先，針對如何「識破漏水屋」，謝宗興指出，入門的辨識方式，就是在看屋時可以多注意天花板四個角落有沒有變色跡象或是水痕，浴室、廚房管線經過之處，也要留意有沒有潮濕痕跡，也可以用手觸摸牆壁，觀察是否有濕氣感。
要注意的是，部分物件已經過重新粉刷，較難肉眼判斷是否會滲漏水，謝宗興提供三招破解方法。第一，檢查陽台外牆有無漏水痕跡，假設有明顯水痕，代表屋內牆面漏水的可能性較大；第二，觀察樓梯間的牆面與天花板有沒有壁癌，作為屋內情況的判斷；第三，選在大雨過後看屋，因為即使重新粉刷，多半不會加做防水工程，豪大雨或颱風後，如有滲漏水，馬上也會現出原形。
其次，如何避免終止委售或買賣契約而產生爭議，謝宗興指出，簽立契約前，應與家人達成共識、深思熟慮，事後才不會因「人」的問題解約，否則一旦契約成立卻要悔買或悔賣，就得付出違約的相對補償給對方。
至於如何掌握房子重要資訊、不被隱瞞，謝宗興表示，消費者應詳閱不動產說明書內容，包括屋主該簽名的地方是否簽妥、為屋主本人親簽，另外，仲介有無針對物件瑕疵等部分詳盡告知，例如漏水、輻射海砂、違建、凶宅等。此外，不妨也可以向管理員、鄰里長等立場比較中立且願意分享的人打聽，了解該物件有無發生過特殊狀況，作為參考依據。
由於不動產交易糾紛時有所聞，安新建經也建議，買賣成屋時一定要搭配辦理履約保證，在點交前，買賣價金都會存放在履約保證專戶中，即使真的遇到購屋瑕疵情事，房屋點交撥款前可依《民法》354條瑕疵擔保，要求減少價金，並可向賣方要求修繕、補貼修繕費或約定保留修繕款項於專戶，可降低遇到瑕疵糾紛時，賣方不願意支付或協調不定的問題，可說是對消費者多一層保障。
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房地合一重稅嚇人 買方上門不敢簽約 專家一招破解
2022/01/14 14:51自由時報文/記者朱語蕎
新制房地合一稅2.0的高稅率，由2年延長到5年，如果是預售屋取得，工程期3年再加上成屋後的5年，要等8年才能將45％、35%的房地合一稅降至20%，所以在關鍵的時間點上要特別小心謹慎，專家提醒，房地合一稅改採登記日期為準，何時簽約不重要。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提醒，不動產的買賣，有幾個關鍵時間點一定要特別留意：
1.簽約日：是指買賣雙方私契，簽約買賣契約的日期。
2.立約日：是指買賣雙方公契，所填的買賣契約日期。
3.申稅日：指的是增值稅或是契稅所填的報稅日期。
4.登記完成日期：是指地政事務所，完成買賣所有權移轉的日期。
5.點交日：是指買賣雙方完成交屋或是交地的日期。
一般不動產買賣從簽約日到點交日，約需30～45天登記完成，也就是可以點交的日子。在房地合一稅之前，奢侈稅的課徵，時間計算是以簽約日期為主，所以，課徵與否在簽約時便可以確定，不必等登記完成才生效，少數人為了規避高額稅賦，便以預約買賣、先租後售、或是假贈與、真買賣的方式規避，亂象叢生。
房地合一稅2.0不以簽約日期為準，改採以登記日期為準，也就是何時完成簽約不重要，登記才是稅率差別的分水嶺。
鄭文在也透露，有客戶不動產取得時間差兩個月滿5年了，房地合一稅稅率就可由35％轉為20％，沒想到準買方提前出現，因此不敢和買方簽訂不動產買賣契約書。
鄭文在建議，雙方可以先簽訂買賣契約書，只要在買賣契約書裡約定登記日期就好，因為需要過戶作業時間30~45天，這樣既可以抓住準買方，還可以讓自已享受20％的房地合一稅。
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北台最後首購甜蜜區消失了 2房門檻從700萬跳上900萬
2022/01/14 13:07自由時報文/記者張瀞勻
新北市泰山、五股地區過去屬於大台北地區首購熱區，單價親民、總價是多數首購族能負擔得起的，但是根據住商不動產五泰房屋統計，2021年二大區塊2~3房首購產品漲幅驚人，其中五股洲子洋重劃區5年累積漲幅達26.5%，泰山十八甲重劃區上漲較少，但也有20.7%之多。
五股洲子洋重劃區過去最受首購族、新婚、小家庭喜愛的2房產品購屋門檻，已經從2017年的660萬漲到2021年的835萬才能入手，5年來漲幅高達26.5%，而這5年漲幅最大的是，疫情爆發的2020年，漲幅高達10.4%，2021年漲幅則為6.5%，合計近17%，相當驚人。
以3房而言，漲勢相對溫和，過去4年3房門檻維持在970萬左右，但是特別的是2021年，3房漲勢爆發，明顯的看出洲子洋重劃區3房起跳價格站上一千萬，上漲4.6%，同時3房最高售價也站上兩千萬，達到了2060萬。
泰山方面，指標得十八甲重劃區屬於成熟重劃區，5年前的2房的門檻770萬，上漲到930萬元，而3房近2年更是連續2位數的增長，自2020年起3房門檻上漲一成，突破千萬大關，要1050萬才能買到，2021年再漲11%，需要1168萬才能購屋。
住商不動產五泰房屋執行長李政哲指出，從五股洲子洋以及泰山十八甲的統計數字來看，經過2年疫情的洗禮，事實上房價是越洗越高，首購宅門檻都被墊高了，不少房仲從2021年下半年開始已感受到無房可賣的窘境，許多條件比較好的中古屋，預期今年供需失調的狀況不會緩解，仍是賣方市場，因此房價沒有下跌的理由。
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領頭羊房價已到顛峰 這三區房價已經追上來
2022/01/13 17:12自由時報文/記者張瀞勻
台北市過去長期是房價領頭羊，不過房價也已經逐漸來到生涯巔峰，過去一段時間房市焦點逐漸從雙北移轉到「桃竹中南高」，雙方的房價價差也一路縮減，新竹房價從10年前北市的28%，追到房價達北市4成，台中市也從北市的25%價格，追到37%，台南市更是從北市的16%價一路追到28%，顯見許多都會區正快速崛起，區域間的房價差距也正在收斂。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去很長一段時間北市的房價，大約是新北市的兩倍，同時也是其他都會區的四倍左右，不過台北市房價似乎已經走到顛峰，反觀其他都會區房價從過去的落後補漲，到現在反而人氣比雙北市更火熱，過去一年與北市的房價價差更快速收斂，雙北以外的都會區都市競爭力正在提升，且過去重大建設投資提升的價值，也因為區域的人氣與資金匯集，現在也都回饋到房價的價格上面。
統計信義房屋成交資料，2011年台北市平均房價為每坪54.5萬元，新北市房價僅台北市的一半、桃園、台中市為台北市的1/4、新竹是台北市房價的28%，台南市房價最低僅為台北市的16%，高雄市房價是台北市的22%。
不過這兩年風水輪流轉，「桃竹中南高」等都會區崛起，房市呈現價量齊揚，漲勢更勝北市，去年北市房價也緩步上漲至每坪69.3萬元，但其他區域漲幅更驚人，平均房價水準桃園市已經從10年前北市的1/4價，收斂到1/3價，新竹地區房價更是收斂到北市的4成，房價水準僅次於雙北市，台中市房價也追到北市的37%，高雄市也收斂到北市的3成價，10年時間「竹中南」與北市的房價價差縮減12個百分點，顯見這些區域的城市競爭力正在快速提升。
曾敬德指出，雙北以外的都市競爭力正快速提升，重大建設持續投入，有更多的廠商回台設點，有題材、有就業、吸引高所得科技人才移入，「有需求、買得起、有夢想」讓這些都會區正快速崛起，而雙北市因為房價水準較高，未來性反而不如其他都會區強勁。
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創彰化大樓最高施工品質 鄉林員林新案與101大樓同採七級耐震設計
2022/01/11 15:31自由時報文/地產天下
鄉林集團進軍彰化員林的首個建案，在建築結構與地盤改良上，以媲美台北101大樓的七級耐震等級做設計規劃，鄉林董座賴正鎰表示，鄉林在看不到的地方下功夫，要給住戶的就是安全與責任。
鄉林集團董事長賴正鎰說，鄉林不畏原物料成本高漲，不惜成本，堅持採用業界之高標準，在地下室施工法與整體建築的成本就多花了近3億元，深開挖之連續壁工法、多做1312支地質改良樁及七級耐震結構，以「三道安全工序」來強化大樓社區住宅結構安全與提升居住品質，這也是開創彰化大樓營造史上最高施工品質，這是給住戶的居住安全與企業責任。
賴正鎰指出，鄉林所有建案基地絕對遠離斷層帶，選地之初即排除地震的直接威脅，並在建築設計之前，做好完善地質鑽探的分析資料，同時使用最好的鋼筋水泥等建材，例如結構體水泥只用「台灣水泥」品牌，顧好大樓建築結構安全，並且重視開挖地下室的地底結構，採用高規格的施工法。
鄉林建設副總經理方偉民也指出，員林新生路新案在防震抗震設計下足功夫！賴董事長要求建築師與結構技師，務必也要做到跟101大樓同樣的耐震七級設計，結構耐震設計配合建築立面造型，柱樑外露，室內格局方正，結構力學系統均勻對稱，通樑通柱，能有效減緩因地震或風力引起之搖擺，且通過臺中市結構工程技師公會的結構審查，多一道專家審查，安全更有保障。
大彥工程顧問公司董事長，同時也是專業結構技師的張宏成說，鄉林這個員林建案在整體設計上，除了連續壁工法之外，多打了1312支地質改良樁深入地表25米，每支樁的間距為1.6米到1.8米，最密的淨間距僅1米，以這麼高密度地樁體，可以大幅增加地盤土壤承載力，地基穩了、地上建築物才安全。
結構技師黃彥智也表示，一般大樓建案地下室工程採「鋼板樁」施工，其地下室外牆厚度僅30~35cm，而員林新案採用連續壁工法，地下室外牆厚度達70cm，為一般工程的兩倍厚度。且根據耐震設計規範要求，若依六級耐震設計，每建坪鋼筋用量約480~500KG，混凝土用量為2.5立方米，抗壓強度為5000PSI磅數，但鄉林員林新案提升為耐震七級設計，鋼筋用量每建坪達580~600Kg，鋼筋用量增加20%以上，每建坪的混凝土用量達3立方米，抗壓強度為6000PSI磅數。
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十年內房價飆5成 屋奴每人身上多背265萬元
2022/01/11 16:02自由時報文/記者張瀞勻
隨低利率環境維持一段時間，加上房價上漲負擔增加，國人購屋時房貸越借越多，根據聯徵中心資料統計，10年前國人平均購置839萬元的房屋，但去年第三季國人購屋平均房價達1,155萬元，房貸金額也從10年前的572萬增加至837萬元，增加幅度將近5成，信義房屋不動產企研室提醒，低利年代購屋人借好借滿，一旦利率反轉，負擔增加也會相當有感。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，為了增加房價負擔能力與降低每月還款金額，30年期房貸逐漸成為市場主流，且民眾房貸金額也越來越高，民眾已經習慣市場的超低利率，現在房貸千萬元也不是甚麼太奇怪的事情，但未來一旦出現升息循環，因為借得多升息後「房貸利息」也會同步走高，若是出現連續性的「升升不息」，勢必增加近年購屋的民眾負擔。
聯徵中心資料顯示，10年時間民眾的申請房貸金額從572萬元，增加265萬元，假設利率都是1.4%的狀況下，升息0.25%後每年房貸利息增加約1.4萬元，但去年第三季新增房貸為837萬元，升息0.25%後每年房貸利息增加約2萬元，因為和10年前相比借得更多，升息後房貸利息增加也會比10年前多出許多。
曾敬德指出，通常單次升息影響都很有限，但這波全球通膨來勢洶洶，加上國內經濟動能強勁，房價又持續創高居高不下，未來2年市場可能有連續性升息的空間與風險，民眾購屋前宜先預設未來升息的可能，避免過度槓桿購屋。
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海悅王俊傑：上半年房市可期 預售屋不要怕買貴 要選好地點
2022/01/11 12:27自由時報文/記者朱語蕎
代銷龍頭海悅國際，去年創下業績高峰，目前手中代銷案至少2千億，總經理王俊傑表示，今年代銷案仍全台遍地開花，看好中南部房價低基期，若政府建設能挹注，後市相當不錯。
對於今年房市，王俊傑說，戴德梁行董事總經理顏炳立日前說的「四不」，就是「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會熱」，他認同也不完全認同，王俊傑表示，中南部房價漲幅多，但主要還是因為基期較低，一些科技廠帶來的人口移入，預估中南部房市還會好個2～3年。
而海悅累計去年全年營收達60.96億元，2021年前3季已大賺1個股本，被笑稱賺得比建商還多，王俊傑說，代銷不可能賺贏建商，公司資本額少、股本小，自然容易拉高EPS，但公司員工高達500多人，獲利其實不高。而去年業績好，王俊傑也透露，給員工的福利絕對不會少，年終至少3個月起跳，還有另外的績效獎金，主要還是看每位員工和其負責的案子來給予不同的獎金。
王俊傑說，2021年預估上市櫃公司整體獲利將達4兆元，預期至少有2兆的資金，台灣的經濟面還是很好，上半年房市值得期待，不過營建成本已達高點，工資也不斷上漲，像是鋼筋一噸就從16500元漲到20000元，他舉例台北市若一棟危老案，200坪基地蓋地上10樓、地下3～4樓的RC建築，單坪造價就要30萬，相當驚人。
因此現在不少建商都改成邊建邊售，比較容易看到成本，不然根本不知道怎麼開價，但他也說，原物料價格已經到頂點，今年應該會回來一些，但工資問題仍難以下降，尤其中南部更嚴重。他也建議，台灣基本經濟面相當好，現在有資金可以先買預售屋，「買預售屋不要怕貴，但要選擇好的地點」
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商辦單價追上住宅是什麼概念？ 北市45年老商辦成交單價破3位數
2022/01/10 15:56自由時報文/記者張瀞勻
宏大國際資產指出，近2年資金回流效益持續噴發，股市突破萬八創新高，房市買賣則兵分多路北、中、南四處買屋、獵地。其中商辦市場價格也持續攀升，據宏大國際資產觀察，台北市區因幾無新增供給、及地點不可取代性，因此價格順理成章持續上漲，近期更出現45年屋齡的老商辦成交價突破百萬。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，2021年市場最高價格位於信義計劃區的「統一國際大樓」，最高成交單價達到179萬元，而最熱門的商辦大樓，則多位於雙捷運站商圈，如南京復興、忠孝新生商圈等，而且地標級的大樓單價幾乎都突破百萬元，與住宅價格逐漸趨近。
陳益盛指出，最近購買商辦的客戶多數是營運持續成長的企業，因此在資金充裕、租金收益明顯優於房貸利率的情形下，會比較大膽出手購買。
而商辦市場上最受青睞的標的，首推座落雙捷運站的南京復興商圈，已有數個案子成交單價超過百萬元，其次忠孝新生雙捷運商圈45年老商辦「世界貿易」也突破百萬單價。
由於商辦市場持續熱絡，因此有部分建商看好轉戰規劃商辦，可出售、可出租更具彈性，也在市場上獲得了許多詢問及關注。
例如位居忠孝東路一段的「基泰忠孝」、忠孝東路三段的「台北第四大道」、及復興北路的「興富發A級辦公案」，都在市場待價而沽的稀有標的，預估平均單價約在160~180萬元之間。此外， 位居北車五鐵商圈的「皇翔A1企業總部」只租不售，也是詢問度極高的個案。
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