分類: 最新消息

不想再看人臉色？專家建議：想裝潢趁這時間進場
2022/02/24 14:59自由時報文/記者張瀞勻
年前因國際疫情導致船運進口建材下櫃時間延長，國內又多處科技大廠增擴廠，造成缺料缺工情形嚴重，加上疫情來攪局，許多購屋族裝修一度停擺，延至農曆年後開始裝修，專家表示，年後裝修有不趕工服務更細緻、建材有機會撿便宜、氣候穩定相對品質也穩定等3大好處，建議裝修族在比較價格之餘，工法、用材、合約條款更應仔細審閱，不要過度價格導向，避免影響施工品質。
信義居家表示，年後裝修不像年前裝修需趕在農曆年前完工入住，因此第1個好處為不必趕工，服務與施工將更細緻，而隨著缺工潮逐漸趨緩，消費者不用搶工，工期也較易掌握。
年後裝修的第2個好處為建材、家具、家電有機會撿便宜，信義居家表示，因為建材每2年會定期更新，因此若是遇上裝修、家具、家電廠商清庫存，有機會撿便宜，省下一筆預算不無小補。
信義居家表示，年後裝修的第3個好處為氣候佳，施工品質會更好，因為台灣天氣潮濕，冬季也會有熱脹冷縮問題，因此若是冬季裝修，室內外溫差大，對於建材接銜接處例如天花板或是木地板，皆可能因此造成穩定度問題，日後較易產生縫隙，而3月後氣候逐漸穩定，因氣候影響的裝修瑕疵相對來說會較小。
而簽訂裝修合約有3大重點需做好把關，包括報價單要詳列規格、數量、單價、建材等，而工程進度表上各種工班進退場工期排序不可少，包括拆除、水電配管、木作進場如何排序，工程進度明確排好後，也可依進度分階段驗收，合約也需明訂保障條款，若有工程延遲、保固、違約罰則需明定，若有數量、建材、工法、工期等變更須簽認或紀錄。
最後驗收需特別注意，各工項是否如期完成，所用建材跟報價單是否一樣，追加或減少是否有經過業主確認，而當驗收完成，粉刷完畢後，若是搬遷過程中有碰撞與汙損，可貼便條紙點出需要補漆之處。
信義居家提醒，開始裝修前需抓好要入住的時間，從裝修完成至入住之間，最好預留1個月的緩衝期，以免因工期延宕而影響入住。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

揭開預售成交面紗 全年金額1.28兆 六都總價站上千萬元
2022/02/15 17:41自由時報文/記者朱語蕎
信義房屋統計去年實價預售預售揭露資料，揭露金額高達1.28兆元，其中交易金額最高的區域是新北市，總成交金額高達2670億元，交易件數王則是桃園市，預售揭露件數將近2萬筆，成交價格最高的是台北市，平均單價達90.9萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在實登2.0上路前，預售往往要等到交屋前才揭露，不過去年新制上路後，可以發現去年景氣榮景時，1年市場的交易規模可達1.28兆元，交易件數可達9萬餘件，且從實登預售揭露資料可發現，六都平均總價都站上千萬元。
統計顯示，台北市去年實價預售1年件數約4495件，平均成交總價3668萬元，平均單價90.86萬元，房價位居六都之冠；而從平均總價來看，台北市預售市場已經是換屋當道。
新北成交金額最高 桃園件數最多
新北市人口最多且每月的移轉棟數也居六都之冠，是台灣交易最為熱絡的區域，去年預售揭露金額也是六都之冠，達2670億元，平均總價則達1625萬元，平均單價每坪45.11萬元。
雙北以外的預售市場表現更為火熱，桃園市去年預售揭露1萬9879件，揭露件數位居六都之冠，平均成交總價達1196萬元，平均單價每坪29.2萬元，曾敬德指出，桃園雖然市場交易規模比新北小，但預售交易件數卻比新北多，反映當地預售市場景氣相對熱絡，另一方面，在桃園市購買預售的風氣可能比新北市還要興盛。
至於預售件數第2高的則是台中市，去年揭露件數達1.67萬件，平均總價為1415萬元，平均單價每坪33.5萬元，平均單價僅次於雙北市，南台灣的高雄市去年實價預售揭露也達1萬件，平均成交總價約千萬元。
曾敬德表示，去年預售市場交易狀況火熱，吸引許多資金投入，不過政府為了抑制投機，打算推出預售禁止換約的政策，對於去年火熱的預售市場，可能在政策明朗後出現一波轉手潮。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

「限制登記」讓雙方都哭泣
2022/02/11 12:29自由時文/記者朱語蕎
當名下房屋被查封後，屋主大多會趁法院拍賣前出售，但專家指出，「限制登記」會讓這類被查封、假扣押的不動產無法順利出售甚至過戶，不得不小心。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記，有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。
實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」
鄭文在說，法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經「兵臨城下」。另外，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以遇到該類案件務必小心應對。
鄭文在舉了一個實務上案例指出，賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案，詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款全數併案，必須清償約200萬元才能徹封、辦理過戶事宜。
若全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。
鄭文在建議，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封並辦理過戶登記，選擇去法院投標會是比較安全的方法，因為進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房價漲不停 最新售屋所得計算標準出爐 這6區調最多
2022/02/09 18:31自由時報文/記者朱語蕎
財政部日前發布「2021年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，因應房價上漲，針對不適用房地合一稅新制的交易物件，調漲部分區域所得額標準1~3％，若民眾出售的房屋是在2015年取得，在2021年出售房屋就適用房地合一稅舊制，國稅局將按本次發布的計算規定，計入2022年5月申報的所得稅。
財政部將本次所得計算標準，分為「高價住宅」與「其他舊制房屋」2大類，台北市成交金額在7千萬以上、新北市6千萬以上、其他區域4千萬以上屬高價住宅，民眾須依成交價格，按房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例計算房屋收入，以其收入的17％算出售屋所得。
而六都中，高價住宅台北市調增1%，依房屋評定現值48%計算，其餘一般住宅為43%。六都中，新北市以板橋區、新莊區及三重區38%最多，其中三重區調高3%，另外，台中多數地區均調高，調幅1%~3%，包括東區、西區、南區、中區和梧棲區，調幅都在3%。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

包租公收取房客違約金 別忘依金額開立發票
2022/02/07 19:32自由時報文/記者朱語蕎
房客因故遲繳房租，或者提早終止租約，房東多半會依照租約規定收取違約金，但因違約金屬銷售額範圍，財政部台北國稅局表示，應併入租金收入並開立統一發票。
國稅局表示，依加值型及非加值型營業稅法第1條及第16條規定，在境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依法課徵營業稅；銷售額為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用。
因此，營業人出租房屋，因租客提前終止租約而加收的違約金，也屬銷售勞務在價格之外所加收的費用，是營業稅法規定的銷售額範圍，應依規定開立統一發票報繳營業稅。
國稅局也特別舉例表示，甲公司於109年2月1日出租房屋給乙公司，租賃契約約定租賃期間3年、租金每月20000元，若任一方有未依約履行情形發生時，即應給付他方3個月租金。
乙公司在110年6月15日提前終止租約，甲公司除向乙公司收取當月（6月1日至6月15日）租金10000元，也收取60000元的違約金，因此甲公司應就收取的70000元開立統一發票並報繳營業稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

都更夯！全台拆除面積史上最大 這都一年卻僅拆64宅
2022/02/07 13:32自由時報文/記者朱語蕎
根據內政部統計，2021年全台核發建築物拆除執照達2793件，共6078宅，面積達78萬餘坪，件數寫下921大地震後新高，其中住宅有1447件，共4148宅，面積達19.2萬坪，住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，近年都更與危老話題夯，但整合成本不低，不過近年房價飆漲，也讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下新高。
綜觀歷史紀錄，全台上回建築物拆除宅數與總樓地板面積高點分別是1997年與2005年，住宅類拆除宅數上回高點為1997年，其後在921因震災影響，讓拆除面積再攀高，時至近年因都更與危老話題發燒，拆除數不斷加溫。
徐佳馨指出，從佔有大多數比重的六都住宅拆除狀況來看，相較2021與2020兩年，件數與宅數均以雙北增幅最多，但宅數不增反減，此外桃園在件數與宅數雖然在低量，但拆除面積大增，顯見產權單純的個案仍是目前整合的大宗。另外，台中在件數、宅數與面積均減少，可以看得出在取得素地較容易的區域，建商仍舊鍾情於直接開發，對於整合興趣缺缺。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，拆照數量雖然增加，但比起全台老宅數量仍緩不濟急，雖有危老政策促進城市新陳代謝，但台北市還是以產權單純的整合案最容易改建，大台北以外的區域在改建上的意願與難度都明顯較高，建議以投資思維進場者最好審慎評估。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台中清水土地溢價率破4成 在地專家：1字頭房價消失中
2022/01/26 15:11自由時報文/記者朱語蕎
台中市清水區近年各項交通建設及生活機能逐步完善，日前開標的國產署中區分署111年度第1批標售案中，2筆清水銀聯段土地，合計312.64坪，總底價約4914萬元全數標出，標售總金額約為7086萬元，溢價達44.2％，在地專家表示，清水未來增值補漲空間大，有購屋需求之民眾可抓緊清水最後1字頭門票。
東森房屋台中清水加盟店林雅琪表示，清水區過去多為透天別墅產品，主力客群皆屬自住居多，近年推案量不多，整體房價則因議題多、基期低而呈現「易漲難跌」格局，尤其是新預售案單價在疫情前後一坪漲價約3~5萬元，帶動中古屋房價也起漲。以清水為例，中古屋透天要找到800～1000萬左右的房子已不容易了。

林雅琪表示，近年隨著土地取得成本增加，原物料、人力等建築成本也節節攀升，市區預售案單價幾乎都是3、4字頭起跳，使得剛性買盤逐漸外溢至台中海線清水和梧棲等區域，清水生活機能逐步完善，如台中港三井OUTLET生活圈、台中規模最大的清水國民暨兒童運動中心以及清水車站跨站天橋今年也將動工，使得前後站步行由原本的25分鐘大幅縮減至3分鐘，多項建設利多加持。

而從今年市區素地標售表現來看，在1月19日開標的國產署中區分署111年度第1批標售案中，2筆清水銀聯段土地全數標出，標售總金額約為7,086萬元，溢價達44.2％，其中清水銀聯段1417地號土地達126坪住宅區，單坪底價約16.2萬元，底價2,042萬元，共吸引9標封投標，即每坪約24.2萬元，總價約3055萬元搶標成功，溢價率高達49.5%。

清水不僅生活機能到位，產業建設也相當被看好，林雅琪補充，市政府積極規劃港市合一，打造清水—沙鹿—梧棲海線新生活圈，加以台積電、大立光、捷安特帶頭，串聯中部科學園區、台中工業區、精密科學園、台中港加工出口區，形成科技產業鏈，打造成中部含金量最高的中科走廊，目前清水可說是1~2字頭最後門票，未來補漲空間大。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

打炒房瘋狗浪席捲 台南成賣壓重災區
2022/01/22 04:30自由時報文/記者張瀞勻
內政部大舉打炒房，未來預售屋只能買不能賣，並祭出刑法嚴懲炒作，為市場掀起一陣風波，不少專家學者估計將出現逃命潮，根據業者統計，2022年1月含新竹縣市等七大都會區預售屋待售量相較於去年11月不增反減，但比起去年12月待售量則是增加8.2%，其中台南市賣壓最嚴重，不過在開價方面，除了台北市、台中市，其他都會區屋主可都是有志一同調高開價。
內政部於去年11月底拋出「預售禁換約轉售」的修法規畫後，隨著市場討論度越高，修法規劃更加清晰，觀察市場可發現，12月以來、近一個月預售屋轉售賣壓似乎有攀升跡象，根據屋比房屋彙整網路預售轉售數據發現，目前全台預售屋網路待售件數約有9,064件，雖仍較11月初時的14,470件減少5,406件，但較去年12月初大增8.2%、近一成，仔細觀察各都會區，台南預售轉價賣壓在近一個月就增加了17.8%，賣壓增加速度在七大都會區中增幅最大，其次則是台中市11.8%、高雄市11.7%，都是近一年房市交投熱區。
開價硬梆梆 桃園市3個月漲近一成
觀察開價狀況可發現，隨著近一個月賣壓走揚，七大都會區房價漲勢也有趨緩狀況，甚至房價最高的台北市已有開始修正的跡象，從100.9萬元下跌至95.4萬元。另外，台中市屋主開價也有收斂狀況，從去年11月均價32.4萬元，下滑到32.2萬元，顯見政府調控房市、打炒房效果已開始顯現。
不過其他都會區價格可是堅韌不拔，尤其桃園市平均開價持續往上走揚，去年11月至今每坪從30.9萬元漲到33.7萬元，平均單月上漲近1萬元，漲幅達9.1%，其次漲幅最大的為高雄市，從30.8萬元上升至32.3萬元。
業者預期新制上路 賣壓將湧現
屋比房屋總經理葉國華表示，為了居住正義，避免房市炒作，政府近一年來「打炒房」組合拳接連出招，除運用信用管制讓投資客成本增加，並利用房地合一修法，「短線交易獲利課重稅」讓投資客獲利減少，或是近期的預售禁轉售與囤房稅等推動，都逐漸讓投資客感受到壓力，尤其，預售禁轉售更是打到投資客的痛點，估計新法上路前「預售」轉售一定會出現部分賣壓，這完全是可以預期的。
葉國華指出，因近年新屋市場推案量大，更以重劃區佔大宗，不少投資客瞄準重劃區內低總價的兩房、小三房產品進行投資，估計新法上路前，這些新興重劃區的首購產品轉售賣壓轉售也會不小。對於自住客來說，若仍看好房市長線，可趁這波修法上路前的投資客拋售潮，進場多議價、撿便宜，只要挑選賣壓較大社區，都有機會買到理想價格。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台中東區題材多帶動太平區 1字頭回不去了
2022/01/21 12:06自由時報文/記者朱語蕎
近年台中市東區建設題材不斷，房仲業者統計內政部不動產資訊平台資料，顯示東區近年漲幅快速，整體漲幅近3成，其中電梯大樓類產品更爆漲逾6成，並帶動鄰近太平區房價每坪坐2望3，1字頭已消失。

東森房屋台中東區振興加盟店鄭錡陽店東表示，目前東區重大建設蓬勃，加上各大建商落腳，使得東區交易量逐年攀升，近年主力客群以外來自住客居多，價格鎖定總價1000～1500萬元區間。
鄭錡陽表示，區域內近年指標新建案多圍繞台糖湖濱生態園區，如「浩瀚湖濱城」、「浩瀚MVP」、「新業築願景，其中「浩瀚湖濱城」每坪單價坐4望5，其餘新建案均價則落在38～42萬元之間，總價則以兩房1000～1200萬元、三房1400～1600萬元為主。
東區新建案上漲，也帶動周邊中古屋行情，公寓平均單價也從每坪2017年的12.3萬元，漲至每坪2021年的18.9萬元，漲幅逾5成。鄭錡陽說，以北太平樹孝商圈為例，以往每坪１字頭行情已成歷史，甚至有坐2望3之趨勢。而太平商圏之中古透天屋齡多落在30年左右，自去年疫情解封後，整體總價也漲了1成5，行情突破千萬元，總價來到1000至1200萬元，新古透天總價則為1500萬元左右。
鄭錡陽表示，不僅東區，未來整個台中市之主力產品會落在1+1房或2房之小坪數產品，並以總價取勝，總價1000萬元以內的產品才是現階段年輕人能負擔得起的。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

公部門拚創新！台電攜手IKEA改造員工餐廳
2022/01/18 16:08自由時報文/記者朱語蕎
台電聯手IKEA宜家家居，啟動循環家具計劃，用以租代買傢俱方式，改造台電總管理處員工餐廳，在今（18）日正式對外亮相，提供員工優良的用餐環境之餘，進一步展現實踐循環經濟商業模式。
台電董事長楊偉甫表示，台電近年呼應企業永續發展趨勢，持續推動電力資源再利用，此次能與IKEA合作，透過以租代買循環經濟模式，讓員工餐廳有了全新面貌，更減少了約6公噸家具廢棄物，換算等同減少約20公噸碳排放。
DFI零售集團宜家家居董事凌思卓表示，公司致力於提供「多樣選擇、低價、好品質、設計獨特、功能完備且符合永續發展」的各式家具家飾，承諾在2030 年前達到全面使用可再生與回收材料。去年有台北101的合作，這次則是攜手台電，以「循環家具」、「家具產品服務化」為核心概念，打造台電總管理處的全新員工餐廳。
在為期六年的計劃期間，從設計、家具運送、組裝、維修全數由IKEA負責，也將會隨著季節變化調整家飾品等佈置。過程皆遵循IKEA循環供應鏈，從零組件回收、再製造、翻新、升級回收等四面向，大幅減少產品製造、使用、廢棄進程中產生的氣候足跡，加速循環經濟改革，讓永續理念實踐在生活每一個角落。
空間上也設置五大區域，包含小型、中型、大型座位區、多功能休憩區以及貴賓區，將空間利用最大化。同時考量疫情影響及行動辦公趨勢變化，座位區依照不同需求做規劃，不僅可以讓員工享受用餐時光，也是想轉換辦公環境時的好選擇。此外，餐廳內首度設置多功能休憩區與貴賓室，選用IKEA沙發、躺椅，讓餐廳也能有居家休閒感。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861