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房貸利率若升息僅「校正回歸」？專家曝：壓力恐比以前大
2022/03/15 12:18自由時報文/記者朱語蕎
央行今年首次的理事會議預定於本週17日召開，眾所矚目的話題，都聚焦在是否升息與升息幅度多寡的話題。
中信房屋認為，央行升息只是時間早晚的問題，真正的關鍵，還是在於升息幅度，若只升息1碼，看似房貸利率只是回歸2020年降息前的水準、但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力其實依然不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。
房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，利率遭拉高成為申貸過程中最無法控制的變數。
中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息。
至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。
另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊可能跟不上市況。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也相當重要。
另外核貸成數與寬限期限制，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用了。

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全台25行政區平均房貸逾千萬 高市鼓山區與新北市林口相當
2022/03/14 17:20自由時報文/記者林耀文
根據聯徵中心去年第四季最新房貸資料統計，全台的鄉鎮市區中有25區平均房貸授信金額超過千萬元。除了台北市的全區房貸金額都在千萬元以上，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，與新北市林口區1205萬相當。
台北市因為房價水準較高，平均房貸金額都超過千萬元，全台最高的則是大安區，去年第四季平均房貸授信金額達2121萬元，北市最低是萬華區，平均房貸授信金額為1061萬元。
新北市平均房貸金額較高則多為北市外圍第一圈有捷運的區域，新店區平均房貸1250萬元，永和區平均房貸1170萬元，較特別的是外圍的林口區，平均房貸金額在新北市排名高居第二，平均房貸授信金額達1205萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，林口地區雖然平均單價比北市外圍第一圈平價，但區域內有較多中大坪數的產品，吸引換屋族群到此購屋，因此單價低但總價高，拉高平均的房貸金額。
雙北以外入圍千萬房貸的區域還有台中市的南屯區，平均房貸授信額度1266萬元，西屯區平均房貸授信1076萬元，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，竹北市平均房貸授信1239萬元，是雙北以外貸最多的區域，新竹地區去年第四季還有新埔鎮、寶山鄉也都出現房貸金額破千萬的紀錄，不過房貸數量並不多，可能是少數較高價個案成交。
市調顯示，目前高市鼓山區主要推案區的美術館園區、農十六特區，豪宅新成屋大樓紛紛出現實價登錄5字頭與6字頭的房價，總價帶多達到4千萬元的豪宅門檻，二區將陸續進場的輕豪宅，售價也將挑戰5字頭關卡。
曾敬德表示，貸款金額愈多升息愈有感，若只是升息一次實際影響就相當有限，但若是「升升不息」，利率進入升息循環，對於房貸族壓力就會攀升，甚至長期對房市購買力造成影響，建議購屋人購屋時避免過度依賴寬限期與過度擴張財務槓桿。

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升息警訊！4人就有1人身背千萬房貸 金額創新高
2022/03/11 15:54自由時報文/記者朱語蕎

根據聯徵中心新增房貸資料顯示，國人房貸金額屢創新高，去年10月有4分之1的房貸族房貸超過996萬元，每4個人之中，就將近有1個人的房貸超過千萬元，比例創下歷史新高，而2020年1月疫情剛發生之際，只有4分之1的民眾房貸金額超過864萬元，反映疫情至今民眾購屋貸款持續攀高，千萬房貸狀況越來越常見。
聯徵中心統計資料顯示，去年10月新增約2.6萬個房貸族，平均貸款金額達到788萬元，若以房貸的百分位統計來看，去年10月排名第75分位的房金額為996萬元，也可解讀為10月購屋的房貸族，有將近4分之1的比例房貸金額超過千萬元，房貸金額創下歷史新高。
而這5年來平均房貸多了將近125萬元，10年則增加223萬元，從統計的趨勢來看，過去10年，越晚買房的身上背負房貸金額越高，雖然購屋人可透過30年期房貸，減輕每月還款負擔，但持續攀升的房價也讓房貸族壓力升高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，千萬房貸狀況越來越普遍，原本在只有雙北市較為常見，現在連雙北以外也越來越多，從分佈的區域來看，新竹縣平均貸款950萬元，平均的房貸金額僅次於雙北市，新竹市平均房貸824萬元，六都之中的台中市平均貸款826萬元，桃園市平均房貸723萬元，整體房貸呈現越貸越多且越貸越久。
曾敬德提醒，現在每4個人就有一個房貸金額超過千萬元，在低利率環境下可能有些民眾認為能貸盡量貸，現在利息便宜，但央行也提醒未來可能升息，全球通膨壓力龐大，一旦開始進入升息循環階段，民眾每年的房貸利息也會有感增加，建議民眾購屋時仍避免過度擴張財務槓桿。

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賣房子不賣投資客！ 台中七期神秘建商改造中科城區
2022/03/04 20:33文/記者張瀞勻

堪稱台中市七期豪宅最低調的建商「寶輝建設」，自1992年成立至今30年，該建商一直以蓋出適合社會菁英居住的住宅為己任，旗下建案內部環境鮮少曝光，而寶輝建設總經理蘇良智受訪表示，相較於市場業者多以拚周轉率為經營原則，寶輝早在20年前就採取預售不換約之策略，絕不被投資客操作價格。
談到七期豪宅社區，最具指標性的「寶輝秋紅谷」蟬聯億元豪宅王多年，在七期以大坪數質感住宅為訴求，擁有不少金字塔頂端的忠實粉絲，而身為七期豪宅的推手，寶輝建設總經理蘇良智有別於一般總座，個性低調，態度客氣謙讓，他透露平時很少穿西裝，多穿著輕鬆，來回穿梭在工地裡，看得出寶輝對於營建品質的嚴格要求。
蘇良智表示，為了蓋出質感建築，公司長年防堵投資客，是台中最早、也是禁止換約、炒作紅單最徹底的建商之一，「在預售時好賣的建案，跟成屋後賣得好的建案是不同的，我們的建案定錨價都是由住戶決定，因此價格也是被認可的。」
此外，頂級住宅物業管理也由寶輝一手操刀，蘇良智指出，旗下建案物管業者都由寶輝精挑細選，警衛保全都是自家公司培訓，也讓住戶適度參與社區管理，「無論在社區經營或管理，就算是已經完銷的個案，我們一樣奉陪到底，」。
而寶輝經營最拿手的區位即為精華地段，旗下土地多分布於七期、西屯區、水湳經貿園區以及十四期重劃區，近年專注耕耘於西屯中科地段，推出「寶輝VILLAGE」國際總體城區開發案。
「寶輝VILLAGE」國際總體城區開發案分為「國際莊園」、「世紀莊園」、「THE PLAZA」三階段開發，總銷逾200億元，而「世紀莊園」近期預售實登揭露，成為區內第一案總價突破4,000萬元、受豪宅管制的住宅大樓案。而去年底寶輝也砸下近15億元，購入中科民安段14筆合計總面積1327.3坪土地，將成為「寶輝VILLAGE」總體城區開發項目之一，屆時總開發面積逼近上萬坪。
這回到中科特區推案再度令市場驚豔，蘇良智指出，這次寶輝在進行的是城區改造，將廠房、賣場等舊街廓重新規劃，因而有別於過往採用歐美建築團隊，改邀文化風情和台灣相近的日本設計團隊─株式會社日本設計（NIHON SEKKEI），演繹社會菁英對於家的理念，不僅規劃只租不售的商業空間，維持商場的品質，還有超過4千坪的綠地面積，讓住戶生活在公園、莊園裡，在生活空間中就能享受都會生活、生活便利性。

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首推小資購屋區！全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭
2022/03/04 18:25自由時報文/記者張瀞勻

根據六都地政局建物買賣移轉棟數，去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，其中桃園區移轉量更破萬棟，而根據信義房屋統計房價資料，前3名的交易均價仍在2字頭，顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。
根據六都地政局建物買賣移轉棟數統計，2021年六都行政區交易量前5名分別為桃園市桃園區11688棟、中壢區8338棟、台中市北屯區9068棟、新北市板橋區7548棟、中和區6733棟，而進一步探究房價，信義房屋據內政部實價登錄資料統計2021年住宅平均單價，桃園區平均單價為23.4萬、北屯區為24.4萬、中壢區為21.1萬、板橋區47.6萬、中和區44.4萬。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上述交易量前５名都是傳統的熱門交易區域，反應部分小資族雖然面對高房價，但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊，但相對就是買舊一點、小一點、遠一點，加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。
而全台行政區移轉量前三名中，桃園市就佔了兩大行政區，其中桃園區交易移轉棟數去年全年為11688棟，為全台之最，信義房屋青埔A18店店長張文宗分析，桃園有三多題材，包括重大建設多、重劃區多、工作機會多，重大建設包括原有的機捷、高鐵，現又有捷運綠線興建中，又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區，題材眾多。
而桃園市的工業區密集度也很高，就業機會多，加上有元智、中原、中央等多個大專院校，大學密集度高，張文宗表示，許多在桃園讀書的外地族群，畢業後留在桃園成家立業，也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。
此外，桃園市房價相對雙北親民，長久以來吸引北客到此購屋，並透過高速公路、高鐵通勤，張文宗進一步分析，桃園區的移轉量較中壢區多，主因為桃園區離台北地區較近，本來人口密集程度高，近期又因藝文特區等多個重劃區開發，新房子持續吸引民眾購屋，帶動交易量走揚。
台中的北屯區全年買賣移轉棟數逾9000棟，僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示，無論官方或民間，在北屯投資的重大建設均多，包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等，加上重劃區帶來龐大供給量，吸引剛性需求買方湧入；特別的是，北屯行情屢創新高，但買方有剛性需求，且未來有發展性，仍願意在北屯購屋成家立業。

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缺工與通膨雙效應 高市預售屋量縮創低 成屋存量跌破2千戶
2022/03/02 20:10自由時報文/記者林耀文
在市場缺工難解與台積電即將設廠動工，預期將讓缺工壓力更嚴重的情勢下，建商推案時程紛紛後延，造成上週高市預售屋供給已量縮至1.16萬戶，創近年新低量，成屋市場也因買家通膨預期心態，去化穩定加速，成屋存量更跌破2千戶，部分區域的成屋缺貨，將讓上半年將進場特色建案，吸引更多注意目光。
根據龍悅廣告最新調查統計，上週截至2月27日止，高市已公開預售個案達188案、成屋69案，預售供給與成屋過戶後的存量統計，預售屋存量約1萬1628戶、成屋存量僅1935戶，合計1萬3563戶，創五年來新低量。其中成屋存量更跌破2千戶大關，部分區域包括大寮林園區、小港區、鹽埕區的成屋缺貨都掛零。
具台積電設廠效應明顯的楠梓區、橋頭區、左營區、鼓山區等，包括預售與成屋供給量體，上週都僅約1200~1400戶之間，供給量體最大的三民區，預售屋供給僅1595戶、成屋存量僅剩90戶，苓雅區預售屋供給1305戶、成屋存量僅剩145戶。
不少推案建商認為，目前高雄房市供給快速大幅量縮，若台積電設廠年中順利動工，市場缺工壓力將更加劇，會進一步影響業者推出預售屋的態度更觀望，但俄烏戰爭又造成油價、原物料價格高漲，國內出現輸入性通膨的壓力也將增強，近來置產型買家紛紛進場，讓成屋去化加速，區域供需差異化也將擴大，加上土地市場行情持續墊高，房價穩步上揚的趨勢仍然明顯。
市調顯示，上半年即將進場的特色建案，也成為區域房市反應重點觀察指標，包括左營南門圓環旁將進場的華友聯開發啟文路「NEXT 21」景觀大樓邊建邊售案、鳳山光遠路歐美機構「朵朵森」景觀大樓捷運概念宅新成屋案、鹽埕區華王飯店改建1115戶「港灣1號院」超高層大樓預售案等，都受到業界矚目。

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缺工與通膨雙效應 高市預售屋量縮創低 成屋存量跌破2千戶
2022/03/02 20:10自由時報文/記者林耀文
在市場缺工難解與台積電即將設廠動工，預期將讓缺工壓力更嚴重的情勢下，建商推案時程紛紛後延，造成上週高市預售屋供給已量縮至1.16萬戶，創近年新低量，成屋市場也因買家通膨預期心態，去化穩定加速，成屋存量更跌破2千戶，部分區域的成屋缺貨，將讓上半年將進場特色建案，吸引更多注意目光。
根據龍悅廣告最新調查統計，上週截至2月27日止，高市已公開預售個案達188案、成屋69案，預售供給與成屋過戶後的存量統計，預售屋存量約1萬1628戶、成屋存量僅1935戶，合計1萬3563戶，創五年來新低量。其中成屋存量更跌破2千戶大關，部分區域包括大寮林園區、小港區、鹽埕區的成屋缺貨都掛零。
具台積電設廠效應明顯的楠梓區、橋頭區、左營區、鼓山區等，包括預售與成屋供給量體，上週都僅約1200~1400戶之間，供給量體最大的三民區，預售屋供給僅1595戶、成屋存量僅剩90戶，苓雅區預售屋供給1305戶、成屋存量僅剩145戶。
不少推案建商認為，目前高雄房市供給快速大幅量縮，若台積電設廠年中順利動工，市場缺工壓力將更加劇，會進一步影響業者推出預售屋的態度更觀望，但俄烏戰爭又造成油價、原物料價格高漲，國內出現輸入性通膨的壓力也將增強，近來置產型買家紛紛進場，讓成屋去化加速，區域供需差異化也將擴大，加上土地市場行情持續墊高，房價穩步上揚的趨勢仍然明顯。
市調顯示，上半年即將進場的特色建案，也成為區域房市反應重點觀察指標，包括左營南門圓環旁將進場的華友聯開發啟文路「NEXT 21」景觀大樓邊建邊售案、鳳山光遠路歐美機構「朵朵森」景觀大樓捷運概念宅新成屋案、鹽埕區華王飯店改建1115戶「港灣1號院」超高層大樓預售案等，都受到業界矚目。

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國泰人壽25億餘元標下高鐵桃園站前廣場 將分3期開發
2022/03/03 13:39自由時報文/記者朱語蕎

交通部鐵道局舉辦的「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」，在於今年2月22日上午完成甄選程序，由國泰人壽以權利金25億餘元獲最優申請人資格，後續將依該案申請須知相關規定，與國泰人壽保險股份有限公司進行議約及簽約作業。
國泰人壽預計投入超過260億元，將打造出複合式休閒娛樂商務城「置地廣場．桃園」，融合桃園都市發展脈絡「山、河、塘」意象，並規劃智慧辦公約5.2萬坪、購物商場約5.6萬坪、星級旅館約9000坪等，總開發樓地板面積達約15萬坪，預計分3期、共10年興建。而國泰人壽先前已取得高鐵桃園站後站6.6萬多坪的土地地上權，未來前後站一同開發。
本案土地位於桃園高鐵站前第一排的完整街廓地上權，土地面積32,424坪，為鐵道局三大旗艦招商計劃之一，透過本案招商吸引民間投資，藉由高鐵及機捷共構優勢，將高鐵桃園車站特定區打造為桃園新都心。
本次負責招商第一太平戴維斯協理戴廣平表示，繼去年高鐵台中烏日站站前地上權順利簽約後，今日桃園站站前地上權也順利招商，未來投資人都將採複合式開發，興建超過10萬坪以上商業空間，區域的商業機能將大幅提升。接下來鐵道局的高鐵新竹站前地上權(新竹專一)即將接力上場，預期將吸引大型商業不動產投資商與經營業者進場。

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看準首購沒多餘預算裝潢 嘉義投資客盛行用這招轉手
2022/02/28 12:00自由時報文/記者朱語蕎
近期嘉義市鐵路高架化嘉義車站、嘉北車站決標，即將進入開工期， 讓嘉北車站周邊再湧利多，根據實價登錄資料發現，嘉義市近3年華廈與大樓產品平均單價漲幅皆落在15%；公寓產品則受基期低及新成屋帶動等因素影響，漲幅達2成5，不少置產客更特別針對舊物件進行翻修再轉手，因少了一筆裝潢費用，頗受自住客青睞。
東森房屋嘉義彌陀店經理戴明堂表示，嘉北車站位緊鄰耐斯商圈，週遭環繞好市多、家樂福商場以及嘉基醫院，生活機能完善，且貫穿商圈之忠孝路，向北連接頭橋工業區，為嘉義市車流量最大之幹道，以目前未開發的狀態，未來相當可期。
戴明堂表示，嘉義市分為東西兩區，近年交易熱點除了市區外，便是湖子內重劃區，尤其重劃區內之土地單價，行情自落成時每坪從16~17萬元一路飆漲，去年已達每坪25～26萬元，今年更突破3字頭，成為帶動嘉義市整體房市之火車頭。
戴明堂表示，嘉義市買盤以自住需求為主，除了在地換屋客外，也吸引無法負擔北部房價之返鄉青年，此外，也有許多退休族群賣掉北部房產，搬至嘉義市以一屋換多屋。
戴明堂表示，嘉義房市也吸引到一些投資型置產客戶，專門針對舊物件進行翻修後轉手，此類產品頗受自住客戶青睞，因不須支出屋況整修之現金，意即裝潢費用已計入房價中，可一併貸款負擔。

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建商狂獵地 竹南土地3年飆漲42% 新成屋供不應求
2022/02/25 15:12自由時報文/記者朱語蕎
苗栗竹南受到台積電設廠及國道一號五楊高架橋南伸兩大題材加持下，近年房市持續上揚，統計實價登錄系統發現，竹南近3年房市整體漲幅約7%，其中電梯大樓及華廈產品漲幅約8%，土地漲幅更是驚人，漲幅高達42%，土地單坪均價自每坪8萬元成長至11.4萬元。
東森房屋竹南運動公園加盟店羅士記店東表示，近年竹南受惠於台積電效益，房市穩定上揚，而今年八月台積電封測廠更將為竹南帶來至少1300個工作機會，加上大千醫院設址之消息，種種利多持續加持竹南房市。
羅士記表示，區域交易熱區以竹南火車站放射而出，周遭不僅有苗北藝文中心、萬坪竹南運動公園，亦鄰近尚順廣場生活機能便利。區域內指標建案如「上德匯」，建案兩年前開售時單價為23~26萬元，預售兩個月便搶購一空，目前行情已站上3字頭。
目前竹南市場更呈現供不應求，除了在地自住需求強勁，更吸引到竹北投資型置產客戶，且不僅搶購新成屋大樓，對於在地老屋翻修也頗有興趣。而近3年竹南土地漲幅高達42%的漲幅，羅士記表示，這是竹南起漲前的重要訊號，顯示建商正積極獵地。
以市區土地來說，10年前行情落在每坪15萬元上下，現在平均單價則約25~30萬元，商圈內更是漲到5字頭。以現在的土地收購行情來說，未來新案開價至少32萬元起跳。

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