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預售禁換約轉手潮湧現 桃園、台中賣壓大
2022/04/08 10:46自由時報文/記者朱語蕎
政府修法將禁止預售換約，根據去年預售揭露的預售資料顯示，去年雙北以外市場預售銷售狀況熱絡，以近年持續攀升的趨勢與房地合一稅收持續拉高來看，市場上存有一些短期的投資行為，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，部份去年的熱銷案已經出現轉手潮開跑的現象。
信義房屋統計去年實價揭露資料顯示，桃園市1年揭露1.99萬件，台中市也揭露1.68萬件，雙雙超過人口與市場規模最大的新北市，新北市1年預售揭露約1.64萬件，顯見區域推案銷售熱絡，以持續攀升的房價來看，裡面也可能存有部分非自用的需求。
高雄市去年也揭露預售1萬件，總銷售金額也達千億元，台南市揭露預售8400餘件，新竹縣市也有6000餘件。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。
曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。

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產業增就業 南市第一季房地交易年增約1成 永康連13季冠軍
2022/04/08 17:10自由時報文/記者林耀文
南市111年第1季不動產交易統計出爐，本季土地移轉1萬6047筆，土地買賣移轉筆數年增7.19%；本季建物買賣移轉6091棟，建物買賣移轉棟數年增10.24%。第一季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區951棟、安南區633棟、東區561棟、安平區550棟、善化區474棟，其中永康區交易持續熱絡，連續13季蟬聯全市第一。
台南在南科及沙崙綠能科學城雙引擎帶動下，台南市府積極招商引資，吸引半導體供應鏈廠商進駐形成完整的產業聚落，並透過開發工業區、強化產業聚落發展，促進臺南產業持續升級並帶動就業機會。 配合中央政策持續公共建設利多，包括鐵路地下化、北外環道路興建，臺南捷運啟動，各結點區域交通及生活機能大幅提升，打造適合宜居環境，吸引全台優秀人才，帶動區域經濟蓬勃發展，房地產交易持續熱絡。
南市府地政局長陳淑美表示， 本季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區951棟、安南區633棟、東區561棟、安平區550棟、善化區474棟，其中永康區交易持續熱絡，連續13季蟬聯全市第一，永康砲校及大橋區段徵收區，因坐擁商圈、學區與交通便利條件，加上市立總圖的落成啟用，提升整體生活品質，交易量始終居高不下。
而安南區受惠於台南科學園區持續開發與交通建設帶動下，尤其北外環快速道路持續開闢，未來可望改善南科至市區交通瓶頸，亦使九份子重劃區成為交易熱門區域。整體而言，本季交易量較前一季減少，本市整體不動產交易呈現量縮格局，但重點區域仍穩定成長。
陳淑美認為，自去年底以來中央銀行相繼祭出房市信用管制措施，包括自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為四成、購地貸款最高成數降為五成，保留一成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建、餘屋貸款最高成數降為四成、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成等政策，3月央行又宣布升息。
另外，內政部規劃修正平均地權條例，禁止預售屋換約、重罰不動產炒作、建立檢舉獎金、私法人取得住宅許可制、預售屋解約申報等新措施，在相關抑制房價措施紛紛出籠影響下，市場出現觀望氛圍，使房市整體交易量呈現下滑。

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史上最大手筆！300億租金補貼來了 四大族群加碼受惠
2022/04/01 11:55自由時報文/記者朱語蕎
行政院會將祭出「三百億元中央擴大租金補貼專案」，針對單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的租金補貼，戶數將一口氣提升至50萬戶，且申請門檻也放寬，預定7月受理，10月發放。
此次的申請門檻由現行家庭成月每人每月平均所得「低於最低生活費2.5倍」，放寬為低於最低生活費的3倍，以台北市為例，月所得在56046元、新北市47400元、高雄市43257元以下者都可申請。
另外還加碼針對四類族群包括單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶補貼，具有多重加碼資格者可適用，像是育有未成年子女家庭，育有1人補貼提高至1.4倍、2人1.6倍、3人1.8倍，同時也放寬讓頂樓加蓋等違建承租戶也可申請。此次透過網路就可申請，由中央直接撥入帳戶，已有的申請戶不必新提出申請將會直接轉帳，10月1日由政府撥款入帳。
另外，為鼓勵房東配合房客申請租金補貼，房東成為公益出租人享有租金所得免稅額每月1萬5千元、房屋稅與地價稅稅率也可比照自用住宅稅率等租稅優惠。
根據先前人口普查統計，國內住宅租戶約有87.6萬戶，若是申請的狀況順利之下，受補貼的租屋族的涵蓋率可以超過5成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次租金補貼應該是史上最大手筆，對於租屋族相當有利，一方面增加補貼名額與金額，一方面政策也針對房東提出一些誘因，增加房東出租給申請補貼房貸族的意願，對於持續上漲的租屋市場，的確可以幫助租屋族降低負擔。
不過，曾敬德表示，房價維持平穩的時候，持有稅優惠的確可增加房東配合的意願，但過去一段時間房價大幅上漲，部分房東會擔心未來出售時房地合一稅的問題，按規定，自住房地持有並設籍滿6年，所得400萬元以下免稅，但必須交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，一旦有出租行為就無法適用，可能會是部分房東心中的一個癥結點。

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升息前爆買一波 3月六都買賣移轉創11年來新高
2022/04/01 16:55自由時報文/記者朱語蕎
六都今年3月的買賣移轉棟數已揭曉，交易量合計為25257棟，各縣市交易量均增加，量能為近11年來同期新高，不僅如此，總計今年Q1六都的買賣移轉量64,921棟，較去年Q1量增約4.4%，棟數亦創近11來的Q1同期最佳。
其中交易量最大為新北市6406棟，台北為3200棟、月增67.1%，年增14%、桃園4230棟、月增53.1%，年增5.6%，台中4953棟，月增59%、年增17.2%，台南2426棟、月增69.7%、年增17.8%，高雄4042棟、月增65.9%、年增9.8%。
台灣房屋集團資深經理陳定中表示，3月各都的買賣移轉量，主要反應2月以前的買氣，不少屋主趕在過年購屋，但移轉過戶時程受假期影響，延遲到了農曆年後，使3月的買賣移轉量，在遞延交屋潮的挹注下較前月暴衝。
觀察各都的同期表現，新北、桃園、台中與高雄，不論是3月單月還是整個Q1，都聯袂寫下近11年來的同期最大量，台南更直接改寫升格12年來的同期巨量，顯示今年開年的市場熱度仍趨於火燙。
陳定中指出，今年各地房市都有建設話題湧現，加上民眾對通貨膨脹的隱憂未減，也擔心缺工缺料的問題持續助長房價，所以投入房市的心態仍積極，加上打炒房政策直指預售屋，使不少消費者轉進新成屋、中古屋市場，進而衝高今年首季的買賣移轉棟數；此外，3月中旬升息的影響，最快要到4、5月的買賣移轉才會反映，也使得3月的交易棟數居高不下，帶旺Q1的整體量能。
綜觀六都第1季買賣移轉棟數，台北市7,835棟、年增0.1%，新北市16594棟、年增8.9%，桃園市11338棟、年增0.2%，台中市12740棟、年增0.9%，台南市6091棟、年增10.2%，高雄市10323棟、年增7.2%。

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缺工缺料嚴重 去年4.6萬宅延展開工 創6年新高
2022/03/30 18:48自由時報文/記者朱語蕎
缺工缺料問題成為近期房價上漲的原因之一，也導致建案展延開工總宅數持續攀升，根據內政部不動產資訊平台統計，去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年以來的新高，而上波出現建物開工展延量大增，是出現在2015年房市不景氣的4.63萬宅。
上一波房市景氣欠佳時，建商有三不政策，包括不買地，不開工、不拿使照，導致2015年建物展期開工總宅數達4萬6364宅，隨後一路縮減至2018年的3.6萬宅，不過受到造價上揚與缺工問題，去年展期開工總宅數又飆升到4.6萬宅。
若以區域來看，展期開工數量最多的是新北市的1.3萬宅，較前兩年的近萬宅呈現明顯增加，其次是台中市的9528宅，也較2020年的5458宅增加，台北市也有4080宅，由於台北市小面積的開發案較多，造價上揚衝擊甚大，因此展期開工數量也偏高，高雄市則有7875宅，桃園4315宅。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從展延開工的時間來看，景氣大好跟景氣大壞都會出現展延開工的現象，還有些合建案或危老案給地主的條件太好，碰到造價大漲，小面積的案場可能一開工就面臨虧損的壓力。
曾敬德表示，這波缺工與造價上揚，還帶動房價預期走揚，展期開工宅數的增加，可能還受到疫情與建照量相對較大的影響，除了展期開工增加外，市場上也受限於缺工等狀況，原本建案的完工時間也出現拖延的現象，為了避免違約被罰款，開發商多以拉長預定工期方式因應。

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雙北房貸族9年少了4.4萬人 這區成脫北者天堂
2022/03/29 12:21自由時報文/記者朱語蕎
央行啟動升息循環，對房貸戶影響甚為深遠，房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現，在人數上，全國增加4.1萬人，但北市減少2.2萬人，新北減少2萬人，雙北萎縮幅度最大；反觀桃園增加2.2萬人傲視各縣市。
在授信餘額上，2.6兆元，若從比例來看，金門增加140.0%最為驚人，首善之區台北市只增加9.1%，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年全台房市飆漲，讓許多買方轉往蛋白區，帶動蛋白交易火熱，也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。
從人數消長上可約莫看得出這9年間交易熱區的改變，其中雙北各減少2萬餘人，反觀桃園與台中表現強勢，分別增加2.2萬與1.5萬，而新竹與高雄也增加1.4萬緊追在後。徐佳馨認為，雙北過高房價讓買方外逃，是桃園與新竹火熱的重要因素，加上這些區域近年推案連連，在交屋潮帶動下，人數自然明顯增加。
至於房貸授信餘額上，北市僅增加9.1%，新北也僅增加38.6%，雖然基期高，但增幅明顯小於其他縣市，讓人跌破眼鏡。而近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地，增幅都在7成以上，不僅表示這些區域近年房價漲幅明顯，資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，房貸升升不息對於一般民眾影響最深，建議購屋人在出手之前多方評估，除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外，若打算長期持有，也能把提前償還本金作為因應之道，以因應升息所造成的衝擊。

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罰不怕？全台預售屋聯合稽查 57案竟有40案違規
2022/03/25 04:00自由時報文/記者朱語蕎
329檔期即將到來，內政部近日進行第5波預售屋聯合稽查，共稽查57個建案，初步發現有40個建案涉有違規情事，對此違規行為，內政部要求縣市政府應儘速從重處罰，且不排除再次發動擴大稽查。
內政部指出，本次稽查發現主要違規事項包括有3個建案未依規定向縣市政府報請預售屋備查即進行銷售，將處罰建商3～15萬元；12個建案使用的紅單有違反不得約定不利於消費者等規定情形，如約定只要買方逾期未補足定金或逾期未簽約就沒收定金等，將處罰建商按違規戶數每戶15～100萬元。
另外也發現有買方違規轉售紅單情事，將按戶處罰買方15～100萬元；而查核中有7個建案所使用的買賣契約內容不符合定型化買賣契約規定，如交屋保留款低於房地總價5％，或未列明停車位高度等，將按違規戶數每戶處罰建商6～30萬元。另還有23個建案銷售中心或樣品屋未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定要求業者限期改善或裁罰，逾期未改善者將命其停止使用。
內政部表示，總計前4次擴大預售屋聯合稽查及2次個案聯合稽查，已裁處違規建案103件，裁罰金額達2468萬餘元；未來除由縣市政府持續辦理例行性稽查作業外，內政部也將視不動產交易市場狀況進行不定期聯合稽查。

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北台灣新案漲幅排行出爐 竹北1年暴漲38%奪冠 雙北全摃龜
2022/03/24 13:20自由時報文/記者朱語蕎
住展雜誌統計，北台灣近1年（2020年2月至今年2月）各行政區新建案房價漲幅，前十大漲幅區依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地，大台北所有行政區全都無緣入榜，顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。
住展雜誌研發長何世昌表示，由於大台北房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹等地建設與產業投資題材多，以致於房價普遍漲贏大台北。不過，若央行啟動特定區域房市管制，桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。
蘇澳擠進前10名 小宅助攻年漲21%
北台灣近1年漲幅前十大行政區，比較特別的是第10名的蘇澳，新建案房價由1年前的每坪13.7萬，每坪漲至16.5萬元，年漲幅約21.1％。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流，但受到土地價格高漲的影響，小宅取而代之成為蘇澳最夯的房型；近1年來，公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增，占蘇澳總供給量6成左右，而小宅成交單價又比透天還貴，大多落在每坪16萬～20萬元間，成為蘇澳房價暴漲的主因。
漲幅居冠的是竹縣竹北市，房價由每坪29.2萬元跳漲至每坪40.4萬元，年漲幅高達約38％，何世昌指出，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約每坪45～60萬間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，恰好見證這波房市飆漲的過程。
竹北精華區房價驚天暴漲，促使外圍推案出現，並以相對低價拉攏購屋族，像是華興地區、中正重劃區，以及都市計劃外等地，都出現3字頭的大樓案、或是2千多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大，但因線上供給量仍舊偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。
第2名的桃園新屋，近1年房價從每坪18.6萬漲到每坪24.3萬，年漲幅約30.9％。在2020年，因新屋土地價格大多不到每坪20萬元，建商湧入購地大量推案，但2021年本土疫情爆發後，因地價上揚與缺工等因素，當地新案供給量大幅下滑；當市場供給不足，少數推出的新案反映全面調漲售價。目前新屋推案多在頭洲地區與都市計劃外的甲種建地，通常戶數極少的透天案。
新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下，近1年房價由每坪17萬元飆到22.2萬元，年漲幅約30％、排在第3名。即使寶山房價已有不小的漲幅，但因基期仍低，預期未來仍有上升空間

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知名建築師規劃加持 台中高雄豪宅打造城市新風貌
2022/03/21 20:30自由時報文/記者林耀文
中南部近幾年房市飛躍成長，建築外觀、結構及工法都成為銷售重點，不少知名建商不惜花費重本邀請國際與國內知名建築設計團隊，聯手打造頂級豪宅，從建築外觀的玻璃帷幕，到結構安全的制震工法，每一個細節都極致要求，加上中南部氣候相對穩定，在外觀設計上可以更大膽的使用特殊材質，做出「差異化」和獨有特色，使極具辨識度的建案深獲高資產族群的喜愛。
「寶輝秋紅谷」在台中首創的「15度鑽石帷幕」技術，採用先進建築技術、日系工藝制震技術與37.5釐米厚玻璃建造，運用不同日照角度，巧妙地搭配多角度玻璃帷幕，使其兼具避震效果，遠看呈現出鑽石切割般的建築面貌。（圖：業者提供）
觀察台中十大豪宅排行榜發現，包括「寶輝秋紅谷」、「富邦天空樹」等作品都是由知名國際設計師規劃打造，其中，「寶輝秋紅谷」在外觀設計上邀請美國洛杉磯Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson規畫41層樓高頂級豪宅，主打「15度鑽石帷幕」技術以及全台中最高不著地空中會館，獲得被譽為建築界奧斯卡的I.P.A英國國際地產大獎，同時評審團還給出了高層住宅項目最高榮譽的五星獎，堪稱建築界的台灣之光。
「寶輝秋紅谷」更在台中首創的「15度鑽石帷幕」技術，採用先進建築技術、日系工藝制震技術與37.5釐米厚玻璃建造，運用不同日照角度，巧妙地搭配多角度玻璃帷幕，使其兼具避震效果，遠看呈現出鑽石切割般的建築面貌，獨特設計使其屢創豪宅新高價。
寶輝建設總經理蘇良智指出，「當建物越高就要越輕量化，鋼骨結構搭配玻璃帷幕的建物材料，雖然造價貴，但結構韌性強，才能達到住宅最初的『安全』訴求，結構安全是建案核心價值，一但底定再有錢都無法變更。」
此外，台中西區的國際豪宅「富邦天空樹」，由榮獲普立茲克建築獎的日本建築大師伊東豊雄所設計，該獎項被譽為建築界的諾貝爾獎有最高榮譽之稱，外觀設計神似具有強烈生命力的樹往天空展開，並以2766片膠合玻璃打造全棟玻璃結構帷幕，為住戶帶來極佳的穿透性視野，同時在制震方面採用雙制震消能系統、SS結構搭配CFT工法興建，耐震係數高達0.408G，頂級規劃加上國際工法，目前僅餘個別戶數。
住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，近年台商回流、外資置產的現象日趨明顯，因台灣防疫相對有成，吸引許多台商、企業選擇在台灣置產，具有國際生活經驗的台商以及外籍人士對於有國際設計師設計的建築很容易接受與認同，加上 SS結構帶來的居住安全，使這類型的國際建案磁吸許多高資產族群選擇置產。

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台北全區平均房貸逾千萬 高市鼓山與新北林口相當
2022/03/19 04:00自由時報文/記者林耀文
根據聯徵中心去年第四季最新房貸資料統計，全台的鄉鎮市區中有25區平均房貸授信金額超過千萬元。除了台北市的全區房貸金額都在千萬元以上，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，與新北市林口區1205萬相當。
台北市因為房價水準較高，平均房貸金額都超過千萬元，全台最高的則是大安區，去年第四季平均房貸授信金額達2121萬元，北市最低是萬華區，平均房貸授信金額為1061萬元。
雙北以外入圍千萬房貸的區域還有台中市的南屯區，平均房貸授信額度1266萬元，西屯區平均房貸授信1076萬元，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，竹北市平均房貸授信1239萬元，是雙北以外貸最多的區域。

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