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台積電來也不塞車 左楠交通路網改善計畫加速推動
2022/04/26 17:20自由時報文/記者林耀文
配合政院推動「大南方計畫」，未來台積電進駐將與毗鄰的中油材料研發專區，共同創造1.75萬的就業人口，高市府因應產業急速發展與新興人口移入的高峰期，超前部署以「北城計畫」及「高鐵左營站區整合開發計畫」調控空間機能，並以多元交通優化左楠區域交通策略，包含拓寬翠華路，輔以區域南北向幹道時制優化方案，中期推動新台17線闢建工程，並長期評估東側鐵路立體化方案，建構完善交通系統。
高雄市副市長林欽榮指出，市府考量目前銜接南北向交通的翠華路(台17線)，同時也是國道10號-大中都會快道端末銜接道路，因車流量龐大，其現況尖峰道路服務水準降低，交通局自4月中旬，於左營大路此一毗鄰翠華路的平行道路(作為替代道路)實施新時制計畫，增加其綠燈通行時間(自原75秒，提高至100秒)，提升左營大路續進效率約15%，也因有效轉移翠華路3%-5%車流，讓翠華路於尖峰道路行車效率提升5%-7%。
在翠華路尚未完成拓寬工程前，交通局啟用智慧運輸系統，調整區域路網的行車效率，同時注意用路人的使用需求，儘速增設2組CMS(資訊可變標誌)，透過智慧科技，即時顯示不同路段旅行時間相關資訊，提供用路人參考，以加強分流改道效益。
同時作為替代道路的左營大路，也將打造人本交通環境，工務局養工處已爭取到內政部營建署核定1.34億經費(中央82%、地方12% )，改善「圓環到埤子頭路」約1.2公里路段的人行空間整體環境營造，包括空中纜線下地、電桿拆除、人行空間改造鋪面重整、騎樓順平、三角公園改善以及AC鋪面刨鋪等。
加上多年來左營大路的天際線，受到纜線、電桿與相關設施所綑綁，市府特別要求相關管線單位，務必在尊重地方民意的前提下，確認電箱設置位置，希望能在兼顧市容景觀及行人動線的需求下，為左營舊城區改換新貌。
養工處亦同步展開「圓環至左營大路6巷口」人行環境改善工程，自3月底開工迄今，施工進度持續超前，工程團隊於左營大路東側人行道擴大與設施帶設置時，也考慮東側人行道封閉所影響部份慢車道及停車空間，對市民朋友日常生活的衝擊，將做好交通維持，第一期工程預計於111年底完工。

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北市供給緊縮 近3年累積26棟辦公室租金創新高
2022/04/25 09:57自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕辦公室租賃供給緊縮，促使租金水漲船高，根據商仲業者統計，近3年北市七大辦公室租賃商圈，已累積26棟辦公室租金行情創新高，又以信義世貿商圈最多，高達9棟辦公大樓租金創新高。
根據信義全球資產統計，2020至2022年的3年期間北市七大辦公商圈，其中信義世貿商圈有9棟辦公室租金創新高，其次則是復興南京商圈，另外松江南京，南京東路四、五段，站前西門，以及敦北民生等商圈各出現3棟辦公室租金創新高，至於，敦南商圈也有1棟辦公室租金創新高。
觀察26棟租金創新高的辦公室中，其中有10棟屋齡超過30年。信義全球資產總經理柯宏安指出，2020年起受疫情衝擊，即便遞延企業租賃搬遷決策，但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建，舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮，雖有新完工商辦大樓，目前也多為自用為主，實際釋出市場的面積有限下，讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。
供給少兩主因 舊樓拆除重建、新樓多自用
柯宏安分析，進一步分析這些租金創新高的實價揭露紀錄，單筆租賃面積仍在500坪以下為主，主要是早期市區商辦有大坪數規劃的相對較少，但近年企業總部需求增加下，新辦公大樓在規劃時，只要腹地足夠，多會朝大坪數產品設計以吸引大型企業。對於企業租賃需求來說，未來要找大面積辦公大樓的區域，只有三個選項，首先搬進信義計畫區，再來等待市區都更、危老重建大樓完工，最後則是可往內科、南港以及北士科等市區外圍尋找。

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政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區
2022/04/23 04:30自由時報文/記者朱語蕎
地方縣市長選舉，讓政府除了不斷釋出重大建設利多，針對民怨最高的房價問題，也頻頻出招，包括才剛經行政院通過內政部擬具的「平均地權條例」修正草案，修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等，首當其衝的預售屋限制換約轉售條款，讓不少投資客縮手，也讓預售屋未來買氣蒙上陰影。
預售屋因具備前期付款輕鬆的優勢，成為不少資金不足的年輕小資族購屋首選，但也因此特色，成為投資客炒作房市的工具，短期紅單轉讓換約消息不斷，讓內政部下重手，盼抑制炒房亂象，在政策還未上路之際，市場也已開始出現轉售潮。
預售市場火熱 房價持續攀高
根據去年預售揭露的預售資料顯示，除了雙北之外，其他縣市預售市場銷售相當熱絡，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，而以近年房地合一稅收持續拉高來看，市場上的確存有一些短期的投資行為，目前市場也出現部份去年熱銷案的轉手潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。
曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。

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預售屋實登當「地板價」 新竹蛋白區新案開4字頭
2022/04/21 13:12自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕新竹新建案供給缺乏，導致外圍蛋白區多個行政區新案甚至喊到4字頭。根據市調機構調查，新竹縣蛋白區芎林、竹東、新埔等行政區近期均有新案喊上4字頭，主因是營造成本墊高、缺工等問題，再加上建商把預售屋實價揭露價格當作「地板價」往上喊，才會導致蛋白區預售開價飆高。
根據住展雜誌調查，北台灣各縣市第一季新建案房價表現，台北市每坪約97.3萬元、年漲幅約7.9%，一年房價每坪上漲約7.1萬元，而且連續9季走揚，距離每坪百萬關卡，每坪僅差距2.7萬元。
住展雜誌研發長何世昌指出，去年以前，台北市新建案上演輪番上漲戲碼，今年第一季大部份行政區房價均明顯上揚，而且不單是新公開的建案成交頻創天價，就連舊建案也普遍漲價。
北市新案首季均價高達97.3萬 距離百萬關卡僅一步之遙
新北市第一季新案每坪均價約43.7萬元，連續兩季單價均創新高，一年來每坪單價上漲約3.8萬元，年漲幅約9.3%，同樣也是連9季上揚，何世昌指出，受桃園房價迅速拉抬影響，在比價效應之下，部分買盤回流至新北蛋白區並帶動房價上揚，包括林口、八里、鶯歌與三峽等地漲幅較大。
第一季桃園新案每坪均價約28.7萬元、續創統計以來新高，一年來每坪上漲約4.1萬元、年漲幅高達16.7%，首季漲幅較明顯的區域，包括中壢、平鎮、龜山、八德、觀音、蘆竹等地。
不過，相較北台灣其它縣市，新竹地區新案價格漲勢最猛，第一季新案每坪均價約30.2萬元，一年來每坪上漲約6.5萬元、年漲幅高達27.4%，直接超越桃園成為北台灣新案房價第三貴的區域。
何世昌指出，以新竹蛋黃區竹北市四大重劃區，以及新竹市東區關埔重劃區為例，新古屋、中古屋每坪成交價漲至逾40萬元，少部分每坪甚至挑戰5字頭。
他認為，對新竹購屋族而言，「人兩腳、錢四腳、厝八腳」，不只精華區房價暴漲，連蛋白區芎林、竹東、新埔等地，都有建案開價飆上4字頭，主因是營造成本持續墊高、缺工問題未解，再加上通膨、房地合一鎖住龐大供給量，以及建商大多把預售屋實登價當成「地板價」等因素，讓蛋白區預售新案大膽開出4字頭。

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建商搶翻天！連兩年土地交易破百億 台中這區熱度直逼七期
2022/04/18 12:42自由時報文/記者朱語蕎
商仲業者統計台中水湳經貿園區土地買賣實價登錄已揭露資訊，2021年交易規模158億元，自2020年起連續兩年交易規模都破100億元，其中文商段交易金額就佔了146億最為搶手，2021年更出現土地每坪破200萬的交易，熱度值逼七期。
信義全球資產總經理柯宏安分析，「水湳經貿園區」被視為台中最後一塊寶地，是台中都會區綠帶最大的重劃區，未來除了將有捷運橘線經過外，也有包括水湳國際會展中心、台中綠美圖、智慧營運中心、中台灣電影中心及水湳轉運中心等5大亮點重大建設，被譽為下一個七期。
盤點過去兩年水湳經貿園區實價登錄記錄，從2019年政府積極辦理標售後，連續兩年土地交易破100億元，其中2020年建商搶進園區內大面積土地，讓交易總金額衝至243億元，2021年因建商已多數搶先插旗，可購土地相對量少下，交易規模雖僅158億，但破百億的規模仍排名台中市各重劃區的前3名，包含寶輝、豐邑、總太、達麗、遠雄等知名建商在插旗行列中。
其中，文商段為水湳經貿園區最精華亮眼的地段，2020年總交易金額139億元，2021年來到146億元，兩年總交易規模就佔整體水湳經貿園區交易約7成。柯宏安說，文商段的高容積率可說是其吸引建商加價搶進的主因，從實價登錄可以觀察，2016年此地段的土地平均單價約110~150萬元，到2021年就已來到每坪200萬元大關，受重視度不亞於七期重劃區。
柯宏安表示，目前建商在營建成本居高不下、政策限縮購地融資、央行升息等因素夾擊下，年初至今可看到建商態度較觀望、中小型建商欲售地出場調節、大型建商雖受影響相對較小，但可能調整購地推案步調或考慮轉向商用不動產開發等想法，建商在接下來的購地推案布局策略勢必需更有彈性。

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房仲銷售額去年衝破887億 5年大增1.35倍
2022/04/17 11:26自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕疫情三級警戒、打房政策盡出都沖不垮去年房市熱絡買氣。根據財政部統計，去年「不動產仲介業年度銷售額」高達八八七億餘元，年增逾十五％，連續五年增長，更較二○一六年房市低點大增超過一．三五倍。
南市年增幅36％、竹市52％最大
進一步觀察去年六都加新竹縣市等七大都會區不動產仲介業年度銷售額變化，相較二○二○年，僅台北市出現衰退、減幅近六．二七％，其他五都以台南市增幅最明顯、增加約三十六．四二％，若新竹縣、市分開看，以新竹市增長幅度最大、增加約五十二．一八％。
房產業者指出，前波房市谷底落在二○一六年，該年度全國買賣移轉棟數僅二十四．五四萬棟，創有統計以來新低，之後便開始增長，尤其在二○二○、二○二一年營收表現較為亮眼，不但連續兩年突破七五○億元，去年更一舉超越八五○億元。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這波房市熱潮除資金行情支撐外，高科技投資、台商回流、軌道經濟、城鄉發展等利多條件，都讓中南部房產投資大爆發，甚至北客南流，從業人員的人數、績效翻倍成長。相對來說，北市高房價、高成本，客群有限，經營壓力又大，表現遜色不少。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，近幾年房價與地價均明顯上揚，仲介業因而受惠，尤其多項顯示房市買氣熱絡的統計指標，包括買賣移轉棟數、仲介業營收，甚至是仲介業的家數，都呈現明顯增長。
截至目前為止的打炒房政策是否真能抑制房價？住展雜誌研發長何世昌指出，政府打房決心一直都是玩真的，只是問題在於政策設計上有缺漏、且上路前又多未進行影響性評估，導致房價越打越高。

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預售建案買氣盛 代銷家數衝新高
2022/04/17 11:22自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕近幾年房市景氣太好，不少人搶捧房產業飯碗。根據內政部不動產資訊平台統計，去年第四季全國代銷備查家數與不動產經紀人、營業員任職人數均創二○一一年有統計以來新高，其中代銷家數自有統計以來增加近一．六倍。此外，經紀人任職人數更首度突破一萬人，房仲備查家數連續十二季增長，但距離最高峰時期，仍落差約四．四％。
去年Q4房產從業人員創新高
房產業者指出，前一波房市轉折，代銷業受創頗深，二○一五年第四季開始出現衰退，一季便減少五十一家，且持續衰退至二○一七年第一、二季為低點，當時僅剩五七○家。
不過，近幾年預售建案買氣旺盛，讓代銷業谷底翻身。根據最新統計，去年第四季代銷備查家數已達七九六家，創統計新高，不但較前一波高峰、二○一五年第三季還要多出一五四家，對比前一波房市低點，更是大增二二六家、增幅近四成。
去年第四季不動產經紀人從業人數為一萬○一○三人，是有統計以來首度突破一萬人大關，至於不動產經紀營業員任職人數高達四萬八一五一人，同步創統計以來新高，對比最早有統計數據的二○一一年第一季，十一年來營業員大增二．一三萬餘人、增幅近八成。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中南部房市大熱，七都之外的二線城市，像是彰化、嘉義、屏東、苗栗，甚至東部買氣也熱絡，創造代銷業遍地開花榮景。
住展雜誌研發長何世昌分析，代銷業大者恆大趨勢不變，北台灣十大代銷手握新案總銷高達五成，再扣除建商自售案後，北台灣逾六百家代銷、每家平均僅分到約八億元，「生吃都不夠更別想曬乾」；他擔憂家數創新高也是淘汰賽起點。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，去年全國移轉棟數創八年新高，是房市景氣八年來最好的一年，加上雙北以外地區房價漲勢快速，新建案買氣暢旺更帶動代銷業蓬勃發展。

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高鐵延伸有譜！羅東房價10年暴漲7成5 新大樓站上3字頭
2022/04/15 16:00文/記者朱語蕎
羅東宜因位處宜蘭心臟地帶，區內有多條國道客運串連，未來高鐵宜蘭站也預計座落在羅東與宜蘭市間，根據實價登錄資料，羅東鎮近10年各類產品平均漲幅超過7成5，以電梯大樓漲幅最猛烈，高達83%，華廈產品也突破8成。
綜觀羅東10年房市數據，華廈與公寓價格一路向上，卻在2020年間呈現些微跌幅，東森房屋羅東全球加盟店店長王偉任表示，當時為疫情初爆發，市場呈現恐慌，使得這兩類產品價格些微動盪，而後則逐步回穩。而市場回穩甚至大幅增溫，也可從土地交易行情來應證，以附近利澤工業區之土地，受惠於台商回流之趨勢，單價自1萬多元漲至6萬元。
王偉任表示，羅東鎮內主力買盤兼具外來客與在地人，前者多偏好透天、別墅產品，後者年輕買家則多屬意華廈與電梯產品，近年羅東建地稀缺，土地價格日益上揚，使得預算有限年輕人將目光轉往總價較低之產品。
像是市區內建地漲勢相當驚人，王偉任表示，以一筆羅東後火車站之商業區建地交易來說，同筆土地在2016年之成交單價為63萬元，去年則漲到83萬元。目前市中心住宅區土地平均價格約落在35萬元左右，以此土地取得成本，未來羅東大樓新建案開價，將站穩3字頭。
也由於建地價格日益升揚，也強勁帶動透天產品價格，王偉任表示，目前區域內中古透天依屋齡、位置不同有所差別，以屋齡30～40年透天行情約在1200～1400萬元間；新成透天總價目前則約在2700萬元區間，王偉任分析，以目前土地取得成本35萬元，加上營建每坪10萬元之成本來推算，未來區域內透天開價暫無下探之可能。
電梯大樓部分，王偉任說，當地具代表性新電梯大樓「凱旋之星」，平均單價站上3字頭，「首賦」行情落在每坪25～28萬元間。至於區域內中古大樓行情則落在每坪16萬元左右，但若是投資置產型客戶整理後，轉手之物件則單價可達每坪20萬元。

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升息一碼 北市30年房貸利息多近70萬
2022/04/14 10:55自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕美國聯準會（Fed）啟動升息循環，我國中央銀行跟進壓力大。根據房仲業者試算，若依照金融聯徵中心去年統計全國新增房貸平均授信金額八四一萬元，升息一碼、利率上升至一．六一七％，以三十年期房貸為例，利息總支出多出超過三十六萬元；六都中又以台北市最有感，升息一碼，利息總支出增加近七十萬元。
南市增加不到30萬元最少
根據永慶房產集團統計，以聯徵中心全國與主要都會區新增房貸平均授信金額為基礎，試算三十年期房貸，升息一碼後，以台南市利息增加金額最少、不到三十萬元，增加最多是台北市、近七十萬元，其次依序是新北市約四十一．七三萬元、新竹縣三十八．三二萬元、新竹市近三十四．七○萬元，桃園、台中、高雄市等三都多出利息約三十至三十四萬元間。
房市最擔心「升升不息」
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房市最擔心的不是一次性升息，而是「升升不息」，若市場大幅升息將會產生許多改變，租金收益型產品將首當其衝，買方因資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品；而壽險業因法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現已看到壽險業出走台北市，往外尋找高租金收益型的不動產。

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產業增就業 南市第一季房地交易年增約1成 永康連13季冠軍
2022/04/08 17:10自由時報文/記者林耀文

南市111年第1季不動產交易統計出爐，本季土地移轉1萬6047筆，土地買賣移轉筆數年增7.19%；本季建物買賣移轉6091棟，建物買賣移轉棟數年增10.24%。第一季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區951棟、安南區633棟、東區561棟、安平區550棟、善化區474棟，其中永康區交易持續熱絡，連續13季蟬聯全市第一。
台南在南科及沙崙綠能科學城雙引擎帶動下，台南市府積極招商引資，吸引半導體供應鏈廠商進駐形成完整的產業聚落，並透過開發工業區、強化產業聚落發展，促進臺南產業持續升級並帶動就業機會。 配合中央政策持續公共建設利多，包括鐵路地下化、北外環道路興建，臺南捷運啟動，各結點區域交通及生活機能大幅提升，打造適合宜居環境，吸引全台優秀人才，帶動區域經濟蓬勃發展，房地產交易持續熱絡。
南市府地政局長陳淑美表示， 本季各行政區房屋交易量前5名依序為永康區951棟、安南區633棟、東區561棟、安平區550棟、善化區474棟，其中永康區交易持續熱絡，連續13季蟬聯全市第一，永康砲校及大橋區段徵收區，因坐擁商圈、學區與交通便利條件，加上市立總圖的落成啟用，提升整體生活品質，交易量始終居高不下。
而安南區受惠於台南科學園區持續開發與交通建設帶動下，尤其北外環快速道路持續開闢，未來可望改善南科至市區交通瓶頸，亦使九份子重劃區成為交易熱門區域。整體而言，本季交易量較前一季減少，本市整體不動產交易呈現量縮格局，但重點區域仍穩定成長。
陳淑美認為，自去年底以來中央銀行相繼祭出房市信用管制措施，包括自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為四成、購地貸款最高成數降為五成，保留一成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建、餘屋貸款最高成數降為四成、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成等政策，3月央行又宣布升息。
另外，內政部規劃修正平均地權條例，禁止預售屋換約、重罰不動產炒作、建立檢舉獎金、私法人取得住宅許可制、預售屋解約申報等新措施，在相關抑制房價措施紛紛出籠影響下，市場出現觀望氛圍，使房市整體交易量呈現下滑。

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