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借名也要課稅！「這情況」法院判返還土地仍須繳增值稅
2025/04/14 22:08自由時報文/記者張瀞勻

新竹縣政府稅務局提醒，民眾若將土地借名登記於他人名下，即使日後依調解或法院判決返還，因屬土地所有權移轉，依法須申報並繳納土地增值稅。
所謂「借名登記」，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。舉例而言，林先生於90年間出資購地，將土地借名登記在弟弟名下。林先生於110年過世後，繼承人於107年透過法院判決返還土地，因「返還」係屬另一次的所有權移轉行為，必須依土地稅法第28條申報現值並課徵土地增值稅，且計算基準為弟弟當年取得土地時的公告現值，而非繼承時的公告現值。
稅務局進一步說明，借名登記土地之借名人死亡，其繼承人繼承之財產，屬借名人對出名人的「債權」，而非土地所有權。稅務局呼籲，土地借名登記雖常見於家族或親友間，但因不具信託法律保障，返還時仍須課稅，請民眾妥善規劃、避免爭議。

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現在是買房時機嗎？專家唯一建議：先別買
2025/04/14 13:47文/記者張瀞勻

美國總統川普宣布對等關稅政策，造成全球股市血流成河，台股清明連假後首度開盤，台股暴跌超過2千點、超過千檔股票跌停，投資人哀鴻遍野。台灣房市如今面臨「信用管制、房貸之亂、川普爆擊」等各大利空盤旋，現在是否為買房出手好時機?
對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，從歷史經驗來看，目前房市大跌的四大訊號齊聚，包含: 「股災」、「升息難貸款」、「房市賣壓攀升」、「信用管制強化」等都出現了，如果與房市連動性高的股市無法快速止穩，房市信心恐也會開始崩潰，房價可能會有1~2成的回檔幅度，建議民眾短線除非屋主大讓價，否則別輕易撿落下的刀子，恐有接盤套牢的可能。
以「股災」來說，大逃殺已開始，股市、房市連動性高，如果股市崩跌，房市就很難獨善其身。如今面臨川普不合理的關稅暴擊，全球股市全面崩潰，台股更面臨頻頻無量下跌的窘境，以2008年金融海嘯來說，短短一年的時間，大盤從 9859點，跌到3955 點，跌掉6成，房價後續也回檔1~2成的歷史殷鑑仍在，這次台灣股市、房市很難樂觀。
以「升息或難貸款」來看，早已是進行式，雖然表面上央行利率政策沒變動，但去年下半年以來銀行放貸額度接近上限，導致房市搶貸、貸不到、貸款利率變高等訊息頻傳，對於購屋者買房意願產生很大的影響，這幾個月房市交易量不斷萎縮。所謂無量就無價，一旦買氣萎縮，房價就很難撐在高點。
再以「房市賣壓攀升」而言，賣壓正不斷走高，過去幾年房市火熱，屋主普遍惜售，為賣方市場。但隨著政府打炒房措施一波波，近期更陷「限貸」與「川普關稅」風暴，二手屋市場賣壓攀升從去年7月的81513間，到今年2月已經達到95287間，大增約1.4萬間，降價屋的數量更是不斷增加，如今屋主信心正不斷崩潰，房價很難再繼續走高了。甚至，若這樣的市況延續到下半年，房市還可能出現拋售、多殺多的窘境。
至於「信用管制強化」，管制如果還不鬆手，房市恐怕更沒救，近年為調控房市，央行已經祭出七波信用管制，也讓購屋者買房貸款難度越來越高，如今因信用管制與股災，讓房市買氣萎縮，如果央行依然不鬆手，恐怕屋主連最後一根救命稻草都等不到，房市將更沒救。
陳傑鳴表示，股市重挫、水電雙漲、物價通膨、升息，都可能是接下來國人需要面臨的困境。目前川普關稅下，這幾年帶動台灣的AI風潮很可能會正式告終，建議今年民眾買房要更為謹慎，別再想投資買房了，就算是自住也要挑地段、挑符合市場需求的產品，盡量避開供給量大、生活機能還未成熟的區域，未來保值潛力才會高。

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每戶只剩2.41人！「人口大逃殺」竟與這項新政策有關
2025/04/14 14:45自由時報文/記者張瀞勻

囤房稅2.0上路，全台設籍戶數因而暴增？根據內政部最新戶籍登記資料，今年3月底，全台設籍戶數共約971.48萬戶，來到史上新高，戶數足足比去年同期大增超過44.5萬戶，年增4.8%！但戶數激增的同時，國內人口呈現下滑趨勢，因此全台的每戶平均人口數，反而來到史上新低的2.41人，年減約4.7%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，3月設籍戶數暴增，囤房稅2.0可說是關鍵所在。囤房稅2.0要求自用住宅需有本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享有1.2%的自住優惠稅率，否則將以為非自用住家2%起跳的稅率課稅。而民眾若想在今年5月開徵的房屋稅適用自用優惠稅率，就必須在3月24號以前完成設籍，也因此今年3月份不少多屋家庭都「開枝散葉」，配偶、孩子獨立戶口，將戶籍遷到原本未設籍的住宅，導致設籍戶數激增、每戶平均人口下降的現象。
張旭嵐並指出，由於房屋稅的稅基，受屋齡新舊、地段優劣、樓層高低等因素影響，因此民眾若想以設籍自住的方式來節稅，通常會以屋齡低、地段佳的新大樓為優先，也因此近期不少新案大量交屋的重劃區，便成為設籍戶數激增的主要區域。
進一步觀察六都的設籍戶數及每戶平均人口數變化，所有都會都呈現戶數增加、每戶平均人口數下滑的態勢，其中台中戶數年增7.3%為六都增幅冠軍；每戶平均人口數年減6.2%，縮減同樣是六都之最。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中市的重劃區開發殷切，包括七期、北屯機廠、十四期、台中港特定區等地的推案量都相當大，也因此近年完工交屋的新房子也特別多。從2022開始，台中核發使照的住宅宅數已連續三年居全國之冠，也讓台中市新屋完工後的設籍潮比其他都會更踴躍，加上近年在台中落戶的民眾，以周邊縣市到台中發展的單身就業族及小資家庭居多，家戶人口相對精簡，使台中的每戶平均人口數比起以往有更鮮明的稀釋幅度。

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高價宅交易追加「單價門檻」怎節稅？專家：檢查「這兩項」有無漏登
2025/04/14 17:02自由時報文/記者朱語蕎

個人綜合所得稅即將在5月開徵，專家提醒，財政部在2月公告新的售屋所得計算規定，對高價宅的認定門檻，從只看總價，改為「總價、每坪單價」都要看，恐怕有不少民眾感受上不算豪華的房子，都會變成高價宅買賣，影響5月申報綜合所得稅額，如果持有房屋超過10年，且在2024年完成售屋的人要注意。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，原則上售屋所得仍以「核實認定」為優先，也就是售屋總價減去買價與必要花費後的金額，只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額。同時，由於房地合一稅在2016年1月1日上路，至此之後房地交易所得改課房地合一稅；因此只有在2015年12月31日前取得房屋的人，則適用將售屋所得併入隔年度綜合所得額申報，才會受影響。
目前財政部追加的高價宅門檻，從只看總價到總價、單價都要看，台北市為總價6千萬或每坪120萬；新北市為總價4千萬或每坪75萬；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市為總價3千萬或每坪50萬；其他地區則是從總價2千萬提高到2200萬或每坪35萬。出售高價宅的所得設算標準，則由17%調高至20%。

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父母幫兒蓋房送大禮？ 當心「這稅負」來敲門
2025/04/11 23:23自由時報文/記者朱語蕎

「契稅」不只是買賣房屋時才需要繳，若是自己蓋房子或與建商合建分屋，也可能發生需要繳納的情形。
多數納稅人誤以為只要房屋起造人的名義未經變更，就不須申報契稅。但是土地所有權人如與建商合建分屋，並以他人名義登記為起造人，因建造執照起造人非實際出資人，已涉及贈與，依契稅條例第12條規定，應由起造人在取得使用執照時申報繳納6%的贈與契稅。
新竹縣政府稅務局表示，另一種常見情況是父母出錢在自有土地上蓋房子，並以子女名義為起造人，完工後房屋就直接登記在子女名下。
此舉雖然不是房屋所有權移轉行為，但出錢的是父母，建物所有權卻在子女名下，已涉及「無償贈與」，依法應申報繳納契稅。
稅務局說明，依據契稅條例第12條第2項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，要在使用執照核發之日起60日內，由起造人申報繳納契稅。
稅務局提醒，未依規定期限申報契稅者，每超過3天，會加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5,000元，民眾務必注意申報期限，以免逾期受罰。

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川普掀股災！預售買家曝慘況：本來賺交屋款現在賠光了
2025/04/09 11:25自由時報文/記者張瀞勻

美國總統川普近期再掀全球經濟風暴，引發國際股市劇烈震盪，導致不少投資人慘遭套牢，財產縮水，這波股災衝擊不僅限於投資市場，也波及台灣不少預售屋買家，部分民眾原本預期靠投資股票補貼交屋款，如今卻陷入資金困境，進退兩難。
一名網友在網路論壇分享自身情況表示，自己先前購買預售屋時，因政策限制貸與禁止轉讓，本就得準備一筆不小的交屋款，但因為靠優付，身上會多了很多閒錢，可能都先拿去買股了，計畫之後賺一筆可以補貼一些交屋款，結果股票都賠光了，交屋款也付不出了，而且房價還可能會跌，這時候是不是解約算了？這番發言引發不少買家的共鳴，紛紛表示同樣陷入「股災+交屋」雙重壓力。
針對此現象，住展雜誌企研室總監陳炳辰提醒，準購屋族應更加審慎評估自身財務能力與風險承擔度。他指出，若購屋者選擇的是大型、信譽良好的建商，在面臨資金短缺時，較有機會透過與銀行的合作資源協商貸款、延後交屋等方式，減緩財務壓力。
反之，若選擇的是小型或無品牌建商，則風險需自負，較難取得資源支援，甚至可能面臨違約或違約金問題。他強調：「購屋畢竟是人生重大財務決策，不應過度依賴投資收入支撐，建議量力而為、做好風險分散，才不致讓美夢變惡夢。」

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別再只盯都會區！這「兩縣市」房價默默飆破10%、超越六都
2025/04/09 14:57自由時報文/記者朱語蕎

近年房市交易熱絡，傳統上被視為非都會區的苗栗縣與嘉義縣市也成為房價增長的黑馬，展現出驚人的成長力道。根據清華安富房價指數最新公布2025年2月結果，全國房價指數為212.28，較去年同期上漲7.52%，全國各縣市而言，新竹縣市房價年漲幅為12.69%，位居全國之冠，但屬房市蛋白區的苗栗縣及嘉義縣市，年漲幅也雙雙突破10%，大幅領先全國及六大都會區的年增率。
統計顯示，苗栗縣房價指數為250.48，年增率高達11.96%，較全國平均高出4.44個百分點；進一步觀察苗栗縣2024交易量表現，2024年建物買賣移轉登記棟數創新高為6,976棟，年增率為10.2%，而建物所有權第一次登記棟數亦創新高為4,223棟，較去年大幅增加25.2%，2024年呈現價量俱漲態樣。
另一黑馬嘉義縣市，整體房價指數則為292.62，年增率為11.65%，較全國平均高出4.13個百分點，值得注意的是，2024年嘉義縣建物買賣移轉登記棟數為3,799棟，較去年大幅增加為29.7%，而建物所有權第一次登記棟數為2,506棟，較去年大幅增加28.6%，嘉義縣房市成交量在2024年有相當亮眼的表現。而2024年嘉義市的交易量則與2023年成交數據相當，以嘉義縣市的房市表現而言，嘉義縣房市成交量展現出比嘉義市更為強勁的增長態勢。
好時價表示，苗栗縣及嘉義縣市近年來已成為房市熱區焦點，觀察這二區域的地理位置和產業結構明顯有所不同，然兩地房市的強勁表現主要受惠於科技產業的發展，預期未來該縣市的就業機會將大幅提升，藉此帶動整體居住需求，進而推動了目前的房價。
隨著主要都會區房價達到高點，投資者也開始尋找具有增長潛力的新興市場，非都會區的相對低房價和預期高增長潛力吸引了大量投資資金流入，使得目前苗栗及嘉義縣市房價產生較高的波動性，投資者需要更加謹慎。
好時價提醒，目前全台房市逐漸降溫，故先前房市漲幅較大的區域，抗跌性可能較差，須隨時注意房市動態消息。

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川普關稅風暴掃到房市 專家：加速朝「買方市場」傾斜
2025/04/08 22:20自由時報文/記者朱語蕎

美國總統川普拋出震撼彈，宣布對台灣實施「對等關稅」政策，課徵高達32%的關稅，瞬間引發市場恐慌，台股應聲大跌，而這記「關稅重拳」不僅衝擊台灣經濟，更讓房市前景蒙上陰影。中信房屋總經理張世宗指出，在經濟不確定性升溫下，購屋族態度轉趨保守，市場交易量恐進一步放緩，房價支撐力道面臨考驗，房市可能加速朝「買方市場」傾斜。
張世宗表示，前段時間由於有股市獲利、AI題材的帶動，再加上政府打炒房政策「打住不打商」，所以商用不動產的表現相當亮眼，然而，川普此波關稅政策猶如「一盆冷水」，直接衝擊台灣出口產業，企業獲利能力恐將大幅縮水，也連帶影響企業投資與擴張意願，在貿易戰陰霾下，企業資本支出勢必轉趨保守，商用不動產需求也將首當其衝，短期內交易量能恐明顯萎縮。
住宅市場方面，張世宗指出，繼央行第七波信用管制、強化金檢之後，台灣房市買氣已明顯降溫，如今疊加關稅戰利空，無疑是讓本就趨冷的房市雪上加霜，就連自住型買方也可能因對未來不確定性升高而延後購屋決策，市場交易量恐將進一步下滑，房價支撐力道面臨考驗，房市可能加速朝「買方市場」傾斜。
不過，面對經濟下行風險，央行也不太可能袖手旁觀，不排除將祭出降息或金融寬鬆措施來穩定市場，而且部分置產族群也可能會考慮把資金轉投進不動產市場，以尋求相對穩定的資產配置。
張世宗指出，面對此次貿易戰風暴，政府已表態將與美方展開談判，希望會傳來好消息，也期待政府能提出更多好的對策，以協助中小企業挺過難關，降低整體經濟與房市所受到的衝擊，後續政策動向及國際談判成果，將會是影響市場信心與房市發展的關鍵觀察指標。

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39萬人雙貸壓力爆表！賣房也救不了資金斷鏈？
2025/04/08 18:04自由時報文/記者張瀞勻

台股受到美國關稅議題打壓，股市出現大幅度重挫，槓桿族受傷慘重，震央雖然在股市但也有蔓延到房市的壓力，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在房貸陸續寬限期到期，銀行不見得願意展延，同時間股災也會讓民眾出現短期資金調度的需求，尤其今年1月雙貸族人數再創新高達39萬人，股災恐讓部分民眾感覺壓力山大，建議民眾要多留現金，以對抗外在動盪。
聯徵中心統計顯示，今年1月雙貸族人數再創新高，達到39萬人，平均房貸612萬，平均信貸110萬，兩者貸款金額雙創新高，雖然這些負債也是拿去購置資產或從事金融投資，不見得資不抵債，不過股市修正又重又快，民眾難免需要挖東牆補西牆。
曾敬德表示，此次股市大跌股民受傷慘重，不管是買護國神山還是前陣子最紅的AI、ETF，除了美債幾乎無一倖免，尤其這幾年股房大漲，有些民眾習慣槓桿又質押，還有不限用途借貸、信貸、融資，這次出現恐慌性賣壓，勢必產生資金調度救急的需求，但賣房子要拿到錢現在至少要兩三個月甚至半年，遠水就不了近火，只能四處借貸調錢，不過最終可能還是要售屋處分資產才能度過難關，因此建議民眾一定要做好風險控管，身上要多留資金避免歐印。

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商辦市場也轉向！北市激增5.7萬坪供給 空置率升至7％
2025/04/08 23:06自由時報文/記者朱語蕎

根據高力國際最新「2025年第一季台北市商辦市場調查」統計，第一季辦公室空置率約5.42%，較去年底的5.74%微降，不過第二季後，預估新增供給將陸續入市，總計全年累積約5.7萬坪。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民分析，如果從需求端來看，因全球經濟尚未明朗，影響企業大規模搬遷動能，全年租賃淨去化量預估近3.5萬坪，在供給大於去化的趨勢下，全年空置率會升高至7%，租金年增率預估為1.5%，漲幅低於去年的2.5%。
從第一季來看，北市各商圈辦公室租金持續走揚，而平均租金來到每坪每2,666元、單季微漲0.68%；其中信義區跟西區因有新租客帶動平均租金，區域平均租金分別來到每坪每月3,376元與每坪每月2,229元。
企業為打造良好工作環境而升級辦公空間的趨勢持續帶動頂級及A級大樓的租賃需求，A級大樓來到每坪每2,997元，但頂級大樓租金仍無變動維持在來到每坪每4,380元，上漲動能明顯不足。
陳頌民認為，今年租賃市場將慢慢轉變風向，空置率在新增供給釋出，以及需求受到全球經濟不確定性影響，而企業採取更審慎態度進行租賃決策的情況下，推估全年的淨去化量恐追不上供給釋出腳步，使得空置率將上升至7.0%。
租金方面，陳頌民認為，新大樓的釋出及租戶續租面臨被調租等因素仍持續使整體租金微幅的上揚，不過房東優勢將慢慢減弱，租金年漲幅將趨緩，預估至年底租金能達到每坪每月2,688元，換算年漲幅約1.5%。
陳頌民提醒，企業追求更好的工作環境將是今年持續帶動租賃交易的動力之一，因此新大樓仍會是企業在升級辦公空間的首選，尤其是新完工大樓所配備的各項軟硬體設備，能夠更讓企業符合自身的永續經營規範，因此這樣的搬遷或升級潮會讓老舊辦公大樓持續面臨競爭壓力。
今年市場雖然只有約5.7萬坪的新供給釋出在市場，但2026年台北市中心將迎來約14.4萬坪的龐大新增供給，市場消化能力備受考驗，他認為房東可從自身的資產組合來看，並針對大樓不同的進駐狀況，提出軟硬體改善的方案，搭配提供更彈性的租賃條件，來留住租客穩定大樓進駐率。

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