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不動產開發公會全聯會︰限縮30年期房貸 損購屋權益
2022/05/17 17:47自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕政府各部會聯手打房已跨過兩個年度，央行近來更釋出限縮三十年期房貸訊息，此舉將直接衝擊民眾購屋權益。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全直言，各部會接連打房，不但打壓房產業，限縮房貸年限更將打向民眾；他強調，政府應保障人民居住權、甚至購屋權，怎可擴大打擊到民眾購屋權益。
打炒房 打到一般購屋族
近來中央銀行總裁楊金龍釋出可能限縮三十年房貸年限，尤其是四大類購屋族群，包括法人購買住宅、自然人買豪宅、六都加新竹縣市買第二戶與買第三戶以上等四類，研擬提出「受限房貸」政策，也就是限制這四類申貸三十年期房貸。
楊玉全指出，從二○二○年底政府祭出一連串政策打擊房地產業，至今已長達兩個年頭，近期又要針對四大族群限縮三十年期房貸，除了直接打擊房地產業外，更是朝向購屋族揮拳。
他說，央行釋出可能進一步管制第二戶房貸成數及限縮三十年期房貸年限，將直接衝擊一般民眾與換屋族的購屋權益；楊玉全依據其手中掌握的房貸大數據表示，購屋族平均還完房貸所花費時間大概十多年，不會真要三十年才繳清房貸。
小家庭 每月還款負擔加重
楊玉全認為，為何近幾年三十年期房貸比較受到購屋族認同，主因是一戶雙薪小家庭，假設兩人月收入十萬元、貸款一千萬元，若以一段式房貸利率一．七％推估，三十年期每月還款額約三．五萬元，占月收入比重約三十五％；但若央行限縮貸款年限，二十年期每月還款額膨脹至快要五萬元，負擔加重到收入的近五成。
他強調，多數購屋族會優先選擇三十年期，主因是相較之下房貸負擔壓力沒這麼大，生活品質也還能兼顧。
楊玉全指出，這兩年各項信用管制都揮向房產業者及購屋族，從土、建融貸款成數限縮，衝擊中、小型建商生存空間，到針對六都及新竹縣市等特定區域管制第二戶無寬限期並採差別利率；近期還可能針對第二戶房貸成數進行限縮，加上擬對四大族群房貸期限管制等手段，都會損及購屋民眾的權益。
他強調，目前房地產業景況是缺工、造價飆漲，政府應該要先想辦法解決，像是引進外籍移工、甚至平抑原物料快速上漲，而不是只針對房地產業進行打壓，尤其政府每年從房地產業獲得的稅收相當可觀，理應將稅收適當用在補助年輕人購屋利息補貼，或租屋補貼等民眾基本「居住權」上。

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私法人購屋採許可制 業者：「簡單且粗暴」的煙霧彈政策
2022/05/14 04:30自由時報文/記者朱語蕎
行政院在上月通過「平均地權條款」修正草案，其中私法人購屋未來將採許可制，對此，引發建築業界不少反彈，業者認為政府管制過頭，反阻礙自由經濟市場交易，無法解決房價高漲，恐引發後續更多問題，勞民又傷財。
根據內政部資料顯示，統計2019~2020年自然人購屋宅數51.8萬宅，而法人購置約2.3萬宅，法人購置佔比約為4%，佔比其實不高，但法人購屋有高達38%是購置4戶以上，從業種來看，有4成來自不動產及營建工程業，其他則占了6成，合計法人在這2年內買了2.26萬宅，加上法人擁有多戶住宅人數的比例不低，因而被認定囤房現象較明顯，成為此波打炒房政策下的重點。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從地政司的外國人購屋狀況來看，英屬維京群島的外資在2015~2019年取得13萬坪的建物，位居所有外國人之冠，除了一些中小企業主透過公司名義購屋外，高資產族群也會利用公司名義購置不動產，未來若私法人購屋須採許可制，可能會減少高資產族群利用公司名義購屋的意願，但若有實際購屋需求，還是會登記在個人名下。
台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏直言，管制私法人購屋無法解決問題，反而是製造問題，這些私法人都有經濟部發的營業執照，如果營業項目就有房屋買賣，但現在交易還需要經過許可，甚至還限制5年買賣，請問這張執照還有沒有用？
陳勝宏說，這項政策耗費龐大的行政成本和不確定的審議結果，先讓私法人合理的購置理由「頭不過」，再經過冗長程序下經過許可的「頭過」，最後還有長達5年的閉鎖期限制造成「身難過」，頭身被政府桎梏，民間經濟動能形同癱瘓，用這種類似「圍堵」方式治理房市，也容易造成政府是否已無力疏導的施政印象。
以現實面來說，陳勝宏指出，若是法院或行政執行分屬拍賣住宅案件，私法人或資產管理公司，得先取得許可才能參與投標，可能會造成金融體系風險的提升，債權人若要許可才能承受，也將延宕強制執行的程序。另外，若是之前已經簽約的預售案子，在完工後也可能面臨不能過戶或交屋問題，將衍生不少交易糾紛。
中華民國不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉認為，政府不斷祭出打炒房政策，希望能抑制房價飆漲，在實務上，的確有買家會以公司名義來購屋，如果是良心建商，應會特別關注其購屋名義用途，防止其拿來炒房，但政府直接以許可制來限制購屋，在自由市場下不太合理，且現階段房價漲是因為土地漲、原物料漲，這些限制措施反讓人有打煙霧彈的感覺，效果並不大。
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，政府在2020年12月「健全房地產方案」提出「私法人購屋許可制」，作為中長期研議的政策，當初背景是為了防堵個人藉由設立公司或股權移轉，來規避房地合一稅短期重稅率。如今房地合一稅2.0已將法人5年內買賣成屋、預售屋，採用與個人相同的45%或35%實價重稅，一定條件下的股權交易，也納入房地合一稅。法人繳納房地合一稅後，盈餘分配給股東還要再繳28%的股利所得稅，現在政策背景已經改變，不應再用原來的方案。

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全台大地主現形 台中178名地主共繳5.4億地價稅奪冠
2022/05/10 12:30自由時報文/記者朱語蕎
根據財政部統計資料顯示，全台共有914個自然人地主，被課徵地價稅第6級的最高稅率，去年這些地主光地價稅查定的稅金就高達40億元，人數最多的則是台中市，共178名地主，其次則是桃園市的131名地主，整體而言，重劃區越多的地方，大地主越多的狀況越顯著，且性別是男性遠多於女性。
根據稅捐機關統計，去年地價稅實徵淨額為902億元，雖然房地產市場景氣復甦，不過地價稅卻創下6年以來的新低，主要因為大地主各地農田水利會自 2020年10月起改制為公務機關，其出租之土地稅率改適用公有土地稅率 10‰，導致地價稅收減少。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土地現值在過去房價與地價快速上揚時，也跟隨著明顯調升，全台的地價稅收也跟著走揚，而全台地價稅稅率6級地主最多的區域，普遍都是有許多重劃區開發，早年這些地方可能本來地價甚低，受惠景氣翻揚地價上漲，加上重劃後土地具備開發價值更水漲船高，又受到這波房價上揚帶動，造就許多地主的身價也上揚。
若以課徵的對象來看，全台共有914人因為持有土地的地價過高，被課徵地價稅最高的稅率55‰，其中台中市共178名地主地價稅被課徵最高的第6級稅率，共繳地價稅約5.4億元，其次則是桃園市的131名地主，共繳地價稅6.1億元，大地主人數最少的是台北市。
若以年齡分布來看，這些適用地價稅最高稅率的地主，男性普遍年紀都在55歲以上，並以65~74歲者226人最多，34歲以下能繳到地價稅最高稅率的僅僅7人，顯示土地資產絕大多數還是在長輩名下。

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雙北房價急漲 北市松山區已超車中正區
2022/05/09 16:37自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕即便此波房價快速急漲，但今年第一季北、北、桃、竹仍有部分行政區的新案開價還沒回到前一波高點，且絕大多數集中在大台北地區，尤其是新北市八里首季新案開價僅是前一波高點的八五折。

八里首季新案 減幅16.8％
根據住展雜誌調查，北北桃竹今年第一季新案開價仍未突破前波高點的行政區，以八里落差最大，前一波高點每坪新案平均開價約三十七．五萬元，今年第一季每坪約三十一．二萬元，有六．三萬元的落差、減幅約十六．八％。
落差第二大的則是台北市中正區，前波高點每坪約達一三八．九萬元，今年第一季每坪約一一七．一萬元，每坪落差約二十一．八萬元、減幅約十五．七％，其中每坪價差為各行政區最大。
進一步觀察新案開價落差前十大行政區，台北市有五處，包括中正、士林、萬華、北投與中山區，新北市有四處，包括八里、汐止、永和以及泰山，桃園市有一處則是大溪。
住展雜誌研發長何世昌指出，開價未破前波高點的行政區，大多數成交均價也還沒過歷史高點，房價性價比相對較高；以北市中正區來說，因區域老舊又缺乏有力題材、高總價豪宅銷售緩慢，已被松山區超車，甚至看不到松山區的車尾燈。不過，以目前趨勢來看，接下來八里、北投、泰山很可能會快速衝破前高。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，新建案會因為區位條件的差異而產生相當大的落差，即使掛著一樣的門牌，但所屬的學區、商圈、景觀、交通條件大不同，有時候可比性不高。舉例來說，北市中正區有正對大學校園的超高層豪宅，也有擠在高架橋邊的狹小危老案。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然部分區域平均房價尚未回到高點，但實際上房價可能已經過高，主要因預售案案量較少，同時間個案也會因地段與條件不同而有所差異，若是之前有些指標案因為本來條件特好，拉高區域房價，可能後來就會變成價格的天花板，不過整體趨勢都在創高的表現來看，個案推案時還是會去挑戰區域的高價。

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疫情讓中古屋越買越大 交易坪數兩年增1.5坪
2022/05/09 11:01自由時報文/記者朱語蕎
近年房價高漲，讓低總價的小宅成新成屋主流，不過2020年開始進入疫情時代後，民眾對居家生活空間更加重視，台灣房屋集團統計金融聯徵中心新增房貸資料發現，以大樓產品為例，中古大樓2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，增加了1.5坪，凸顯疫後購屋習慣的微變化。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，居家隔離普遍，在家上班、宅生活已成趨勢，重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，用較低單價換取較大的居住空間，因此全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪，雖還不到多1房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等。
觀察六都各縣市，疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加，其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠，台中、台南、高雄皆增加1.5坪，新北則是1.2坪，而寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。
張旭嵐說，房價是影響購屋坪數的主因，有別於新屋價高，中古屋相對好入手，也讓民眾有能力買大，而北部房價高於中南部，坪數增加幅度相對受限。
六都之中，桃園平均購屋增加面積超人一等，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧認為，桃園房價相較雙北親民，住宅選擇性多元，生活機能優渥，已成為北台灣輕移民熱區，如以同樣購屋成本來看，桃園平均單價約為台北的3分之1，就可多買2坪大的中古屋，在台北恐連1坪都買不到，也成為疫後大坪住宅的最友善縣市。

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疫情猛烈仍正常生活 海悅：看屋人數僅少兩成
2022/05/06 17:47自由時報文/記者朱語蕎
不動產代銷產業龍頭海悅國際開發股份有限公司（2348）公告4月合併營收，皆為代銷收入新台幣4.95億元，月增1％、年增16.73％，在本土疫情擴大之際，仍維持穩定業績。
海悅表示，與去年全國三級警戒時期，海悅代銷建案接待中心來客數緊縮8成相較，今年4月份平均每週來客人數僅減少兩成，在全台建案業績挹注之下，推升4月代銷收入近5億元，較上月與去年同期成長。
受益代銷建案全台佈局策略，海悅進一步指出，今年在手案量維持2000億元的高檔水位，其中興富發已開案與預計推案的總銷金額合計共800～1000億元，於全台陸續推出指標個案包含有桃園「興富發鉑悅」、台中「興富發市政新銳」、「興富發鉑金愛」、高雄「港灣1號院」等，再加上台北市「Diamond Towers台北之星」、新北市「大同莊園3」、台中市「國雄無双」、「大華新高鐵段」等百億包銷個案陸續推案搶市，代銷業務無虞。
目前累計前4月合併營收15.90億元，年減幅已收斂至4.16％，隨著代銷建案銷售增長，預期上半年營收表現有望與去年同期約當。
此外，因應央行房市信用管制與升息環境，海悅已於4月22日董事會決議辦理私募國內轉換公司債，為公司規劃多元且資金成本相對低的籌資方案，本次籌資主為充實營運資金、健全財務結構或支應其他資金需求等一項或多項用途，未來於募資效益顯現後，公司財務結構將更趨健全，對股東權益應尚無不利之影響，此案將於6月股東會討論議案確定。

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黎智英左手換右手 3.9億賣「仁愛吾彊」
2022/05/04 12:46自由時報文/記者朱語蕎
根據實價登錄資料，壹傳媒創辦人黎智英在台持有的「仁愛吾彊」18樓戶，在今年3月賣給「九龍置地有限公司」，買家以無貸款3.9億元買下，經查該公司的負責人李韻琴為黎智英妻子，公司地址也與黎智英多家房產投資公司相同。
黎智英目前深受港版國安法所苦，專家推測，應該是擔心手上資產遭凍結，因此將原本是港商持有的房產，移轉至外資或僑外資。
台灣房屋信義安和特許加盟店店東廖德欣表示，「仁愛吾彊」最高單價出現在2014年的11樓戶，單價254.1萬元，近年行情多維持在200萬元的行列，不過已2年未有交易，這次成交的18樓單價210萬元，比起2020年16樓的222萬元還更便宜。
另外，今年2月內湖「樸山水澗」4層樓透天別墅，由來自香港的陳姓自然人，同樣以無貸款方式買下，總價1億元，建物148.1坪，該別墅前一手屋主於2016年以9300萬元買進，等於持有6年轉手房價增值700萬元。
第一建經研究中心副理張菱育表示，香港來台置產，基本上比照外國人購置不動產的「平等互惠」原則，相關規定包括要擁有「香港永久居民身分證」，且僅可持有英國或香港護照；在台置產的貸款部分，則必須要有「長期居留證」和「工作資歷」，才能作為貸款的評估，若只有護照，恐只能以現金購買，貸款成數則是看申請人的財務條件及信用來評估。

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為台積電量身打造 楠梓油廠國小評估改制科學實驗中學
2022/05/03 14:30自由時報文/記者林耀文
台積電落腳高雄中油煉油廠舊址，傳出油廠國小評估改制為科學實驗中學國小部，加上高雄大學特區的文小二國小用地將設國際雙語校園，市府也有意在楠梓、左營等鄰近台積電預定廠區周圍，成立四所國際雙語學校，方便高科技工程師家庭子女就學。高市府教育局表示，目前尚在評估階段仍未有定案，將以保障現有學區學生就學權益不受影響為前提下，與科技部協調溝通。
高雄市致力於產業轉型升級，打造高科技廊帶，配合半導體聚落，爭取科技部比照其他科學園區在高雄設置科學實驗中學，以迎合國際化人才培育。 高雄市長陳其邁指出，科學實驗中學的設立，一方面主要為了區域就學環境提升，一方面也為了解決園區員工子女就學需求，高雄市目前在確保原有學區學生就學權益原則下，與科技部協商實驗中學的設立，目前尚在評估階段仍未有定案。
陳其邁表示，依據設立實驗中學經驗，因為過去科學園區離市區較遠，所以設立在科學園區裡面，像新竹人口的分佈比例就會比較高，但是因為高雄是在市區，所以設置的原則不會去影響原來社區或學區就讀學生的比例。
另外特別強調，並無所謂社區學生與園區員工子女入學比例為2:8的疑慮，各園區均視兼顧員工子女與社區就學的衡平訂定相關新生入學事宜。
現階段教育局與科技部協調評估既有學校轉型為本市實驗中學國小部過程中，為保障現有學區學童就學名額不受影響，以新建校舍教室擴增未來科技園區員工子女就學名額方向溝通，並爭取保留學校歷史及現行結合社區文化發展的課程。
另外轉型後學校年度經費由科技部預算直接挹注，預算將較市立國小為多，軟硬體設備更新較為快速。孩子們所獲得的學習投資和機會將大幅提高，教學品質也能提升。 為完整保障教師權益，教育局目前正研擬於現有國小轉型後10年期間，留原校教師若欲申請調動，將比照市內教師進行相關介聘程序，不影響教師年資計算及生涯規畫。
建築業界評估，由於高科技工程師家庭頗重視子女就學便利與學區良窳，南科實驗中學即出現爭相入學卡位熱況，因此當前購地推案，紛紛朝向鄰近台積電廠區周圍的優質學區，包括高雄大學十一街的文小二，若油廠國小能改制科學實驗中學小學部，加上捷運站區效應，對後勁、右昌、左營眷改區一帶房市，將帶來直接受惠效果。

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楠梓產業園區30日零時正式實行都計變更 台積電一期6月動工
2022/04/29 19:15自由時報文/記者林耀文
高市府都發局於今(29)日依法公告，從30日零時正式發布實施楠梓產業園區都市計畫主要與細部計畫，做為台積電第1期設廠用地29.8公頃，將於6月由經發局續依環評決議及承諾事項，同步辦理園區公共設施及台積電建廠動工，可創造1500名就業人口及每年1576億元產值。
高市府都發局說明，本次公告實施範圍為原高煉廠工廠區29.8公頃土地，是由經發局依都市計畫法第27條第1項第3款「為適應經濟發展之需要」辦理個案變更，並依產業創新條例報編設置開發產業園區，經發局也會依照環評決議及承諾事項，納入當地生態考量，攜手台積電以更嚴謹的態度面對環境問題。
高雄市副市長林欽榮表示，行政院去年提出高煉廠轉型為南部半導體材料S廊帶核心，在市長陳其邁積極招商引資及市府團隊通力合作，最終成功將台積電引進至楠梓設廠，串起南部科技S廊帶，開創絕佳契機，讓高雄後發先至成為科技新城。
林欽榮說，市府跨局處整合，為產業提供水、電、人力、土地及安家計畫等5大誘因，善用再生水、綠電等超前佈署優勢，給予產業最佳後盾。也透過岡山路竹捷運延伸線及黃線等沿線都計通盤檢討，北接南科、路科及橋科；南連仁武、大社、林園、小港等，串成南部半導體S廊帶。
高市府都發局長吳文彥強調，高煉廠整體規劃係以建構城市生態綠廊為主調，兼顧產業轉型與環境共生，也有節能、節水、減廢等落實綠色製造；同時配套規劃教育、公托、社會住宅（興建1萬500戶）、企業安家計畫及配合內政部租金補貼方案，提供租金補貼擴充至1萬戶等政策，並且隨著園區發展以分期手段紓解交通，如短期優先拓寬翠華路，中期推動新台17往南打通，長期評估東側鐵路立體化等交通整合方案。
都發局說，後續整體進度將由經發局繼續完成產業園區核定設置、5月辦理土地點交與協助取得設廠建照、6月園區公共設施及台積電建廠同步動工，以配合台積電預計112年7月營運需求。
都發局再說，楠梓產業園區於台積電進駐後，將與材料研發專區形成晶圓製造與材料研發互補創新園區，成為南部半導體材料「S」廊帶核心，兩園區預估提供就業機會1.75萬人，並投入約89億元興建基礎公共設施，服務進駐產業使用及地方需求。

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觀望還是缺貨？高雄四月買賣移轉棟數年月雙減！
2022/04/29 19:45自由時報文/記者林耀文

高雄4月買賣移轉棟數最新出爐！本月總移轉棟數僅3389棟，呈現年月雙減，月減幅度16.2%，年減8.9%，累計今年前4月份，高雄總移轉棟數為1萬3712棟，仍為大高雄縣市合併後，從2012年起，近11年來最佳前四月成績。
觀察高雄本月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為鳳山區、楠梓區及三民區，鳳山區以459棟居冠，月減13.4%，年增13.1%，楠梓區受台積電效應表現不俗，以414棟居次，年月雙增，月增0.5%，年增17.9%，三民區為393棟，月減16.4%，年減23.7%。
台灣房屋愛河之心加盟店長林家福表示，高雄受惠台積電設廠議題帶動，讓楠梓區繼上個月後持續維持單月4百棟水準，但以全市表現來看，如果排除2月份因連假因素影響移轉量，本月移轉棟數3,389棟，為去年9月起，台積電設廠議題發酵後的單月最低點。
林家福說，去年10~12月高雄交易量衝上史上最高點，案量已歷經一波去化潮，除了三民、左營、鳳山等市區，楠梓、橋頭、仁武等台積電受惠區皆為購屋熱區，而今年開始市場雖買氣仍旺，不過，看好未來利多，屋主續抱預期心態，多採惜售或開高價出售，讓高雄中古市場進入「天價潮」與「缺貨潮」，價高買不下手、缺貨買不到手，都讓高雄目前中古市場表現走向「量縮價揚」的態勢。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮則分析，對自住客群來說，受央行升息及通膨效應，影響民眾財務支出，房貸壓力增加，多少會調整購屋計畫，加上高雄房市目前呈價格高、案量少的狀況，都是交易趨緩的主因。
去年底台積電效應形成的恐慌性買盤，也逐漸進入冷靜期，而近期疫情再度升溫，由於高雄目前不如北部嚴峻，帶看影響並不大，但是否干擾民眾後續進場時程，仍需觀察整體政策和經濟發展變化。

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