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父親送女兒500萬現金卻忘這一步 漏稅恐繳56萬罰金
2022/05/30 10:30自由時報文/記者朱語蕎

今年開始，遺產稅免稅額由原來的1200萬元，調高為1333萬元，房地產是以公告現值計算遺產稅，只要是在是免稅額內就免課遺產稅，但若在過是前先贈與給配偶、順序繼承人，超過當年贈與免稅額，就要如實申報，以免遭罰2倍罰金。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享近期遇到的案例表示，媽媽已往生多年，爸爸也在今年4月底過世，家裡繼承人2男2女中，次男已失蹤多年未聯絡，生死未譜，父親身後存款變遺產後，會因找不到次子而無法提領，於是先在去年底，將500萬現金贈與給兩名女兒各250萬，而剩下一筆鄉下老宅也因次男失聯多年，在父親去世後，先以公同公有先行辦理繼承登記。
鄭文在說，在了解前因後果後，變建議客戶先補申報該筆500萬元贈與稅，避免老爸爸的苦心白費，因按照遺產及贈與稅法第44條規定，漏報遺產及贈與稅會有2倍以下罰鍰，當初老爸爸先將500萬元給2位女兒，是避免未來往生後，繼承人無法領到該筆存款，不是為了逃避贈與稅，扣除當年的贈與稅免稅額220萬元，剩餘280萬元以10%計算，應繳納28萬元。
鄭文在說，若被發現補繳，得加罰到56萬元，因此兩位女兒也從善如流的提出申報，繳納贈與稅，免除罰鍰危機。
鄭文在提醒，如果超過贈與稅免稅額，記得要補申報贈與，以免被連補帶罰贈與稅。如果是繼承人死亡前2年內對於繼承人或其配偶的贈與，更要記得合併遺產稅申報。只要有銀行存款，就有利息收入，有利息收入，銀行就會通報給國稅局，當銀行的利息收入不見了，國稅局就會馬上知道，順藤摸瓜，將補繳稅單，連補帶罰送到你家。

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小資預算千萬買重劃區 台南4區進榜最親民 新竹總價高
2022/05/30 09:34自由時報文/記者朱語蕎
隨著升息、央行限縮貸款年限等隱憂步步進逼，恐加重購屋族房貸支出，網路業者統計全台近1年重劃區交易，15區總價親民的熱門重劃區中，除台北市因房價過高未能進榜外，以台南市最親民，共有水交社、國平、舉喜、市政4區上榜，總價不到千萬元；至於高雄、新北市則各有3區；台中、桃園分別有2區進榜；反觀新竹縣市不僅只有金雅舊社重劃區進榜，成交總價更突破千萬，購屋族選擇十分有限。
《591實價登錄》統計近1年全台重劃區預售屋及新成屋的大樓、華廈交易，北台灣以總價1200萬、中南部總價1000萬作為篩選標準，結果顯示台南市共4區上榜，選擇最多，新竹縣市反之。591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔分析，由於重劃區擁有完整區域規劃及發展潛力等優勢，加上不少地區機能仍處發展期，房價漲勢未起，若能在千萬預算內成家，對一般買分負擔相對輕鬆，因此討論度始終居高不下。
以台南市來說，目前房價基期較低，因此仍有不少親民區塊可供選擇。如位於台南市南區的舉喜重劃區，在1字頭房價、台86快速道路等誘因下，吸引南科、安平等地就業族客群出手；另外同為南區的水交社重劃區，緊鄰市區且地價相對便宜，近年吸引更大型建商紛紛搶進，目前當地價位已追漲到2字頭。
台中以往被視為首購熱區的價格已追上市區，如北屯區內的十四期重劃區房價早已坐4望5，逼得首購族只能出走海線等低價區，橫跨梧棲區、清水區台中港特區，雖然整體機能尚未成形，不過因價位親民且擁有捷運藍線預定站等期待值，已陸續吸引寶佳、聯悅、長虹、麗寶等大型建商積極搶進。
至於新北市，畢務潔指出，隨著房價走高，現階段新北市想找到2字頭平實區塊已是所剩無幾，像這次總價最高的五股洲子洋重劃區，目前僅存外圍部分新案及中古大樓符合篩選條件，其餘新建案無論單價、總價門檻都是越墊越高。
桃竹方面，過去1年受低利率、熱錢等大環境影響，重劃區價格全面喊漲。其中新竹市僅有金雅舊社重劃區入選，平均總價1080萬更位居全國第2，僅次於新北市，對當地購屋族來說，選擇可說相當有限。
高雄則有華鳳、高大特區、新市鎮等3區進榜，平均每坪行情約19~21萬，總價則介於700~800萬元間，雙雙為各縣市最低。其中總價最低的華鳳特區，知名度雖不若鄰近的文山特區，但在比價效應下仍引起大量首購族關注，根據《591實價登錄》新推出的獨立APP資料顯示，目前當地屋齡5年內的新案每坪成交約21~22萬元、中古屋則是18~19萬，以適合小家庭、面積30坪左右的電梯大樓3房產品來說，預算仍可控制在千萬以內。

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首季全國預售屋揭露總額逾3500億 年增4成
2022/05/27 16:37自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕全國預售屋買氣仍維持熱度，房仲業者統計實價網第一季預售屋揭露資訊，揭露總額約3553億元，較上季減少約32%，不過，相較去年同期大增4成。至於，預售屋單戶平均揭露總價約1513.5萬元，較去年全年平均總價高出150萬元。
根據實價網資訊，第一季全國累積揭露近2.35萬件預售屋實價，六都中以新北市揭露總額最高，約764.6億元，桃園市揭露件數最多、約4712件。
新竹市躍居全國單戶總價第2貴
進一步觀察六都，加新竹縣、市，第一季預售屋單戶平均總價，以台北市最高約4165.6萬元，第二高竟是新竹市、每戶平均約1912.5萬元、新北市單戶約1722.8萬元拿下第三名，第四名則是台中市拿下、每戶平均約1714萬元，新竹縣以每戶約1538.1萬元名列第五名，此外，上述五縣市單戶平均總價均超越全國平均總價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第一季房市還是維持相對熱絡市況，外在有造價上漲推升房價等題材，預售案仍普遍呈現熱銷的市況，直到近期央行升息與打炒房等題材發酵，加上疫情期間民眾減少外出，預售市場交易才逐漸轉冷。
統計資料顯示，今年第一季預售全國平均房價達1513.5萬元，高於去年平均的1366萬元，由於實價揭露2.0新制市去年7月1日才上路，因此2021上半年的資料較不齊全，不過今年第一季較去年同期量增44%；但因為2月有農曆年節等因素，加上上半年旺季329左右才起跑，因此第一季的交易量較第四季減少約32%。
曾敬德指出，預售禁止換約的政策，可能會是這波預售市場的轉折點，一旦預售不能換約，預售將轉變為自用市場，預售案銷售速度變慢，自然整個房價就不會像過去一段時間大幅飆漲，同時間現在房價也已經反映過去一段時間的造價上揚，接下來較要觀察當疫情受控後，市場買氣的恢復狀況。

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國產署7月招標南區12.85億地上權基地 前鎮75期、中都最夯
2022/05/24 17:45自由時報文/記者林耀文

國產署南區分署將於7月18日公開招標高雄前鎮、三民、鹽埕區與台南國平重劃區內，共4筆大面積地上權基地，總底價高達12.85億餘元，其中高雄前鎮75期重劃區與中都重劃區的2筆大面積精華地，最受建商矚目。
國產署南區分署這次招標的南區4筆地上權基地，其中最大一筆位於前鎮運河畔75期重劃區凱旺街、瑞南街、凱誠街三面臨路住三基地，面積約1771.8坪，權利金底價約4.052億元，單坪底價約22.87萬元，僅約市價行情3、4成，加上基地完整且面積超過千坪，成為建商評估重點物件。
三民區中都重劃區新都段十全三路、德旺街、德利街口一筆約669.87坪住四基地，權利金底價約2億3546萬餘元，單坪底價約35.15萬元，也相當受到矚目。
這次鹽埕區也有一筆大榮段商三土地釋出，位於光榮街、必信街、莒光街、新化街四面臨路約1335.83坪基地，權利金底價約3億1502.5萬餘元，單坪底價約23.58萬元。 另外，位於台南安平熱門推案區的國平重劃區，也釋出一筆約1397.9坪商業區土地，權利金底價約3億2984萬元，單坪底價約23.6萬元。

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買房抗通膨？升息削弱購屋能力
2022/05/24 16:02自由時報文/記者徐義平

記者徐義平／專題報導
升息列車啟動，台灣3月已經升息1碼（0.25個百分點）。房產業者預計年中、甚至到年底可能還有一波升息，甚至已有房產業者指出，升息幅度一旦超過3碼、利率超過2%，購屋族就會面對沉重還款壓力，甚至不敢買房，導致房市買氣量縮。
根據信義房屋試算，若升息幅度達1個百分點，首當其衝的是民眾房價負擔能力被削弱。若以20年期、本息攤還模式、利率1.5%試算，貸款1千萬元、每月還款金額約4.83萬元。但往後若升息1%、利息上調至2.5%，同樣4.83萬元的每月還款額，頂多只能申貸到910萬元的房貸總額，購屋負擔能力直接減弱9%。
若是貸款利率為1.5%、同樣採取本息攤還，貸款1千萬元，採30年期，每月還款金額約3.45萬元，若升息至2.5%，若同樣只能負擔3.45萬元的每月還款額，房貸總額只能貸到874萬元，直接削減126萬元。
房價漲跌左右買氣 房產增值大於升息壓力
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常都是景氣狀況好才需要升息，因此升息初期對房市並不會造成太大影響；但台灣房市已經很久沒有遇過升息循環，尤其現在購屋民眾的房貸金額比以前都沉重許多，升息後馬上就會感受到利息負擔加重。
不過，《住展》雜誌研發長何世昌則分析，房市買氣最大關鍵在於房價漲跌，升息其實衝擊不大，尤其房價若是1年漲5%，光是增值空間便足以應付升息所帶來的利息支出。
對於這波升息，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，主要是美中貿易戰、疫情、烏俄戰爭形成的斷鏈現象，加上疫情引發的貨幣超發，讓成本墊高、鈔票變薄的現象同時發生，引爆能源危機以來，40年未見的超級通膨現象。
黃舒衛分析，通膨確實能帶動購買資產的實質及投資需求，但是目前除通膨之外，還有工料雙缺、連續升息、政府打炒房等綜合影響，置產風險其實不小，所以不能單純以通膨做為進場指標。
置產抗通膨？ 專家：買方不要急於進場
至於購屋利率該怎麼選擇，曾敬德指出，現在多是機動式利率，如果面臨升息循環可以選擇季調，或比月調略為少一些；另外，若利率成數差不多，建議優先選擇公股銀行或者政策性房貸，因為通常碰到比較大的外在變動時，公股銀行比較容易配合政策，給予一段時間的減息或免息優惠。
黃舒衛指出，美國聯準會對2023年的通膨、升息預期都低於今年。因此升息、縮表最劇烈的陣痛期恐怕就是今年中到明年中，首貸族應該選擇利率較低、升息衝擊較緩、貸款期拉長的房貸選項，以減輕月付金負擔；而有轉貸打算者，除了要選低利、寬限期等條件外，更要比較原貸銀行違約金、轉貸規費成本，才能真正減輕財務壓力。
他分析，當房貸利率超過2%，對高房價的都會區潛在買方將出現房貸負擔高於租金水準，加上頭期款及裝修等壓力，形成「買不如租」的選擇，量先價跌的現象一出現，價格就會盤整修正，屆時物件選擇、價格彈性都會更大，因此有購屋需求的買方現在不要過於急躁進場。

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全台推案熱區成拋售區 安南區待售物件暴增7成最多
2022/05/21 04:30自由時報文/記者朱語蕎
日前正式拍板《平均地權條例》修正草案，修法內容包括：限制預售屋或新成屋換約轉售、私法人購屋改採許可制、重罰炒作行為、解約申報登錄、建立檢舉獎金制度等，被稱為打炒房5重拳，將函請立法院審議後上路，此次修法政策在歷經近半年發酵，幾個近年推案量大的區域，待售物件開始增多，屋主拋售心態逐漸浮現。
根據屋比房屋統計，近年全台推案量大的12個行政區中，北屯區、西屯區、竹北市、中壢區目前網路上預售及屋齡5年內新屋轉售量都破千間，分別為4632間、3207間、1447間、1424間，而半年來成長幅度最大的，是台南的安南區達75.7%，居其次是桃園中壢區的65%、桃園龜山區則以49.3%排名第3。
安南區增幅7成最多 桃園分佔2、3名
屋比房屋總經理葉國華指出，《平均地權條例》的修法，精準打擊了預售屋及新成屋市場，引發投資客下車浪潮，帶動預售新屋產品的短線賣壓迅速出籠，能否順利去化，值得後續持續關注。
而在短短半年，台南市安南區預售屋和新屋的待售物件就暴增7成，葉國華表示，過去幾年投資客主要集中在建設話題豐富、新興重劃區眾多的區域，以坐擁台積電、南科、九份子重劃區的台南市安南區來看，就是一大熱點，區域房價由2018年一開始的1字頭推案，短短5年平均房價就達3字頭，更有個案成交站上4字頭，房市漲勢驚人。
由於房價短線漲幅相當大，隨著政府打炒房政策陸續出籠，短短半年時間，安南區預售屋、新成屋的網路轉售待售件數就從去年12月的301件，大幅增長到今年5月的529件，成長幅度高達75.7%。目前區內最熱的九份子重劃區推案量體不小，除了建商持續推案外，市場中也有不少重劃區購買1字頭、2字頭的投資客，轉售出清。
7重劃區兩大推案熱區助陣，區內建商大量推案，吸引不少投資客佈局其中，葉國華說，短短兩三年，青埔高鐵特區就從2字頭，到現在新案快衝到6字頭，而A7重劃區也從1字頭，狂飆到如今新案站上4字頭，短線的大漲都讓獲利達滿足點的投資客，陸續開始有獲利了結的狀況，而近半年來預售及新屋轉售待售件數攀升幅度大，也讓區內的屋主惜售態度開始降溫。
另外，新竹的竹北市、台中的北屯和南屯區，近半年新成屋和預售屋待售物件都在千件以上。新竹市近年房價漲幅驚人，在供不應求的狀況下，根據住展雜誌統計，新竹Q1新建案房價來到每坪30.2萬，較上一季大漲每坪3萬元、季漲幅高達11％，整體房價水準也超越桃園，成為北台灣第3貴的地區。
根據實價登錄資料，台中北屯區近4年預售推案量增逾5倍，大樓平均單價漲幅也超過兩成，透天漲幅則達29%，總價漲到2485.3萬元。東森房屋中清敦化加盟店店長翁得原表示，這兩年北屯房市買氣熱絡，尤其是預售屋市場，購屋主力來自自住的首購族，以及從西區、西屯區外溢之買盤，還有佔一定數量的投資置產型客戶。
自住客可趁機進場議價 選地段精華區
葉國華表示，預估在修法正式上路前，預售屋及新成屋的待售數量還會繼續加大，對於自住民眾來說，可針對些推案量大、轉售量大的區域多留意，若仍長期看好區域發展，可趁這波打炒房，進場挑精揀瘦買房。
不過，過去幾年全台房價猛漲，部分機能尚未完善的新興重劃區房價漲速，遠遠超過建設開發的速度，導致區域房市支撐力相對較弱，若此時貿然購入，被套牢的風險也不小，因此建議民眾即便要重劃區買房，也要選擇地段精華或鄰近機能成熟的區域，更能兼顧實用性、保值性與增值性。

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彰化員林新案直逼3字頭 專家：年輕人可往這裡挑
2022/05/20 12:40自由時報文/記者朱語蕎
實價登錄系統顯示， 彰化縣員林市近3年透天產品漲約兩成，均價自2019年1200萬元漲至2021年1455萬元，兩年間漲250萬元。此外，員林市近年推案量也大幅增加，預售屋均價自2020年21.7萬元，到今年Q1已成長到每坪26.1萬元，更出現3字頭成交價。
東森房屋員林大道加盟店林國璋經理表示，員林生活圈可分為東南西北中等5個區塊，其中北區坐擁龍燈公園、圓林園雙公園及優質學區為房市熱點；南區則有員林家商、農工雙校及運動中心加持；西區靠近市中心為員林火車站所在地，交通便捷；中區則為員林市中心，為區域內頂級建案聚集地，成交單價亦5區之首。
林國璋表示，市區之外還有184重劃區以及在員林、埔心交界處也是房市熱點，前者目前建地行情約在每坪33～36萬元間，後者則因相對坐落在鄉村區域，建地行情僅約每坪12～18萬元，吸引許多建商前來購地。至於市區建地行情，林國璋表示，如北區僑愛及南區新法院周遭多在每坪40萬元上下。
員林客群多為自住需求，投資置產型客戶比例相對大都市低許多，且鑒於彰化傳統農業大鎮有土斯有財觀念影響，市場多偏好透天產品，即便近年年輕人逐漸趨向電梯，但透天仍是佔市場大宗。林國璋表示，員林市場較偏好無電梯之透天產品，目前有無電梯總價僅差100~200萬元，且地點好的中古產品總價不輸郊區新屋。
至於電梯大樓行情，林國璋表示，目前中古電梯大樓行情依地點而有頗大差距，市區內行情落在每坪24～25萬元，僅比新成屋和預售屋便宜一些，若是一般地點成交均價則僅有一半約每坪12萬。根據目前市區的建地行情來推估，未來市中心新大樓建案開價多會落在每坪30～35萬元之間。
林國璋指出，由於西、南兩區有新興都市計劃發展中，未來房市重點沒意外將會轉移，該且區單價落點約在20～22萬元，價格相對親民又鄰近市區，推薦年輕購屋族群可往此選購。

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商辦熱潮不歇 Q1辦公服務類建照暴增3成 A辦租金續創高
2022/05/23 12:33自由時報文/記者朱語蕎
根據內政部統計建照核發數據，今年Q1辦公服務類建照核定總樓地板面積133.1萬平方公尺，佔總建照1071.6萬平方公尺12%，較前年的5%增7%及去年3%增加9%，面積較去年同期暴增3倍以上，更創近5年同期新高。
統計顯示，今年第1季住宅類建築物樓地板面積總計544萬9,870平方公尺最多，其次為廠房、倉儲等工業不動產232萬4,971平方公尺；辦公服務類居第3；唯獨旅館、百貨商場及娛樂業等受新冠肺炎疫情影響，今年商業類核發建照樓地板面積僅有13萬6,378平方公尺。
鄉林不動產研究室也發現，建商、企業與壽險業不約而同地搶進收益型辦公大樓及店面開發。台北市近3年商辦租金指數上升2.93%、A辦及商業指標區主要路段租金指數上漲5.02%，致使交易額與租金更雙雙創新高價，不僅信義區大漲，連士林區商辦也因北投士林科技園區的帶動下，新建商辦每坪行情3000元起跳。
新北市板橋區3月份即出現今年最高總價的商辦交易，坐落板橋區中山路一段和民權路口的整棟12層樓商辦，由菡生管顧公司以16.8億元買下，該大樓原來即由菡生婦幼承租，等於是以租客買下屬於自己的產業；而第一金人壽近日也宣佈加碼投資商用不動產，自內湖商辦到捷運中山站的聯開大樓，再鎖定大台北捷運站周邊商用不動產為投資目標。
根據北市地政局統計近3年（2019年到2021年）商辦租金指數連漲，全市商辦租金指數上升2.93%、而A辦及商業指標區主要路段租金指數為則上漲了5.02%，每坪標準商辦平均月租金也來到2800元，較熱門的商辦標的更因為搶租讓租金水漲船高。
鄉林不動產研究室指出，商辦需求升溫，北市A辦大樓的租金天花板愈來愈高，頂級商辦主要租客包括外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美等產業，願意承擔較高租金，爭取進駐指標商辦，看中的就是黃金門牌號、高曝光度及門面效益。
像是台北101去年12月的高樓層80樓，實價登錄出現每坪租金衝上5000元的新高價，而信義計劃區商辦租金也上漲到3200元以上。另外在士林區，中山北路鄰近士林捷運站的「鄉林士林官邸」，也吸引台企與港商搶租，甚至有意包租整棟或購買，平均漲幅達1成以上。

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疫情大爆發 北台新案進入「隔離期」
2022/05/19 18:25自由時報
〔記者徐義平／台北報導〕疫情大爆發，看屋人潮減少，建商推案速度放緩，房市進入「隔離期」。根據新建案市調機構指出，受疫情衝擊，北台灣新推建案大幅縮水，直接導致3、4月房市買氣下滑，預期5月買氣還會在衰退，就像是北台新案市場直接進入「隔離期」。
住展雜誌研發長何世昌表示，4月北台灣預售新案釋出案量僅600億元，相較3月直接大減500億元，連新成屋建案可售戶數也走低至不到200戶。尤其疫情大爆發使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的一個月。
再觀察4月指標建案每周看屋組數約26.7組，相較3月的34.7組，減少8組，衰退幅度達23.05%，中止連續兩個月上升。至於，4月指標建案每周成交組數約2.8組，相較3月的3.1組，減少0.3組、減幅近1成。
4月北台新案看屋、成交組數雙降
即便4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散；及便買氣變慢，但「零成交」建案並不多，而且北台灣4月待售住宅建案個數跌破一千個，是2014年以後首見。
何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。

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去年高達3480億 房產稅收應補貼首購利息
2022/05/17 17:50自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕根據財政部統計資料庫資訊，過去六年政府從房地產收取相關稅收超過一．八四兆元，包括地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、印花稅及房地合一稅等六大項。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，房地合一稅稅收去年達三二二億餘元，若依據所得稅法第一二五—二條規定，得用於住宅政策與長期照顧服務支出，建議可專款專用在首購族房貸利息補貼，才能對症下藥，讓民眾感受施政效能。
去年各項房產稅收達三四八○億餘元，相較六年前的二七三一億餘元，成長二十七．四二％、增加近七五○億元；楊玉全指出，房地產每年貢獻如此高額稅收，政府若能將稅收「取之於房地產、用之於房地產」，提供年輕人租金補貼、購屋利息補貼，或興建更多社會住宅，才不會讓房地產總是成為民怨宣洩的對象。
楊玉全解釋，央行擬限縮房貸對象中包括第二戶這類族群，其實買第二戶住宅很大原因是改善居住環境、提高居住品質，也就是所謂的換屋族；但部分購屋者可能第一戶住宅的房貸尚未還清，因此購買第二戶時想要運用寬限期、三十年期房貸等來減輕第二戶的購屋負擔，等到第二戶交屋入住後，再把第一戶賣掉清償剩餘房貸，並減少第二戶房貸；央行卻拿掉第二戶寬限期並採差別利率，對換屋族絕對是傷害！
他還指出，經過政府連環拳打房後，房地產短線投機客比率極低，絕大多數都是首購、換屋族等剛性需求，例如之前曾傳出青埔某案一七○多戶有一五○戶轉約，就顯示投資客都已退場、由自住客承接；還有近期桃園某案可售戶數四九一戶，已賣掉四一三戶，僅有一戶轉約，也顯示房市自住需求穩定。
楊強調，若三十年期限貸令貿然上路，對於預售、興建中的自住已購民眾來說，相當不公平，甚至在交屋時會因房貸被政策限縮，進而衍伸出嚴重交易糾紛。

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