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關稅引房市短期觀望　專家提一理由進場時機來了
2025/04/17 13:33自由時報文/記者張瀞勻

近期關稅政策變動引發市場震盪，股市劇烈浮動影響投資人資金調度，引發市場對房市走勢的關注。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此次股災雖為金融市場事件，短期難免出現資金調度壓力，有購屋需求的自住客，可趁這波股災市場競爭少，進場找尋CP值好屋。

房市信心受近期股災牽動，市場觀望情緒升溫。曾敬德認為，清明連假前市場拋出32%關稅調漲的訊息後，短期衝擊買方難免觀望，顯示風險事件會短暫吸引市場注意力，導致資金與焦點轉移。儘管目前關稅政策有三個月的喘息談判空間，股市也隨之回穩，若只是單一事件引發金融震盪影響就屬於短期，長期還是要看台灣產業是否受影響，與民眾工作與收入是否穩定。

雖然目前房市整體價格尚未出現明顯鬆動，曾敬德指出，少數投資人資金短缺無法短期補足時，可能會考慮「變現資產」的階段，包括出售不動產。儘管不動產交易週期較長，難以即時補上股市虧損，但若這波留下資金缺口未能補足，最終仍可能釋出部分物件。尤其股市大漲若過度槓桿，如質押、信貸、融資、期貨等槓桿操作，很容易就出現資產受損，進而有資產變現壓力。短期觀察到的房價鬆動仍以個案為主，房市並未出現恐慌氛圍。

曾敬德表示，若有意換屋首要確認貸款條件，可考慮由名下無房配偶名義申請，以符合銀行審核優惠條件。若透過信義房屋成交，資金調度也有彈性空間，信義房屋提供履約保證專戶，必要時在雙方同意與代書協助下可於交易過程中彈性運用資金，協助先賣後買的換屋族群順利過渡。

曾敬德進一步補充，目前市場難免觀望，部分有資金壓力屋主，也可考慮釋出更多價格彈性，掌握現在還在市場上的買方。對於具備財務穩定、自備款充足的購屋者來說，股災也是積極看屋的好時機，有機會用理想價格買到條件符合需求的房屋。

市場當前售屋物件慢慢增加，曾敬德分析，除了資金壓力外，房地合一稅制度亦為推動因素之一。不少屋主持有年限已達五年，適用20%稅率，或符合自用連續設籍滿六年的400萬免稅條件，售屋的誘因增加。整體來看，未來售屋物件可能持續增加，相對出售時競爭也比較多。

曾敬德提醒，現階段資本市場現在戒慎恐懼「現金為王」，應避免過度財務槓桿操作，購屋時選擇具有交易保障的專業仲介服務，才能在動盪中守住資產與交易安全。

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買氣回溫難掩庫存壓力 專家曝：新案顧進場卻難完銷
2025/04/17 13:35自由時報文/記者朱語蕎

市調單位今發布北台灣新案市況風向球，3月燈號轉為代表穩定的綠燈，分數是45.9分，六大構成項目呈現「四升、一平、一降」，預售屋推案量、新成屋戶數、成交組數、來客組數走升，待售建案數分數下降，議價率持平。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，3月開始進入傳統房市旺季，還有329檔期到來，建商布局新案，風向球供給面指標預售屋推案量、新成屋戶數都見月增，新成屋戶數來到逾900戶，較前月增400多戶，由於本為相對不吃香的產品，得趁檔期跟隨進場，而大多控制在百戶以內，也可看出一定的謹慎態度。
預售屋推案量為800多億元，月增近200億元，但以329檔期上半場來說差強人意，去年與前年同期都達1、2千億元，建商審時度勢不言可喻，當中以新北市板橋區兩個百億元指標案為亮點，超過50億元則在台北市大同區、桃園市中壢區各有世座與威均建設新案，其餘能有數十億元案量者不到10案，若非有品牌實力、蛋黃地段的十足把握，低調為上。
需求方面，眼下以具備話題可望創造人氣的推案為主，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數有所增加，來客組數為21.6組，成交組數是1.8組，為近兩季的高點，如台北市文山區、新北市三重區、桃園市龜山區的新案都有不錯表現，也值得觀察是否逐步走出去年第四季開始的第七波打炒房政策與銀行申貸困難之陰霾。
雖然當前不乏人氣個案，但銷售時間都得拉長至半年以上，持續公開的新案與去化不及的舊案激發待售建案數在3月升至1235案，為2021年10月以來新高，在過去3年的單月待售案數都在1200案以下，賣不完的窘況回到COVID-19階段，其中新北市待售案走增較多，本是住宅量體最大的縣市，而如板橋區、中和區、三重區、林口區等地一直有大案亮相，新案光顧著進場又難以完銷，只進不出徒增庫存壓力。
開價與成交價之間仍在1成以內，雖然代表沒有降價情勢，但各地都見新案不再開出高價案例，符合市場認知水位，一樣見購屋方有買單意願，乃議價率未擴大的另一市況解讀。而台北市的議價率較高，在大安區、松山區仍有新案開價偏高，來到單坪150-200萬元，買氣卻水往低處流，常見至高只願意在100～120萬元出手，甚至還有9字頭的交易，分歧態度印證稍大的議價空間。
陳炳辰指出，未來須面對經濟局勢瘋狗浪隨時來襲，銀行放貸依然謹小慎微，央行恐也不會放寬打炒房限制，完全重振買氣信心還有難度，接下來在新北市林口區、三重區、中和區，與新竹地區的東區、竹北市、新豐鄉，和台北市松山區、大安區、南港區將有建商大作，是再增待售餘屋賣壓，還是個案亮點殺出一條血路，變數不小。

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兩百萬俱樂部續熱！富豪棄股轉房一招躲過台股15%跌幅
2025/04/17 05:59自由時報文/記者張瀞勻

限貸令下，兩百萬俱樂部豪宅照樣站穩身價！台北松山區豪宅「潤泰敦峰」，低樓層戶總價約1.88億元今年一月成交，單價212.6萬元，相較同樓層同坪數鄰居去年七月交易單價187萬元，總價1.64億元，等於半年間入手成本就差了2400萬。
另外，信義計畫區中古豪宅「冠德領袖」也傳交易，今年初，低樓層戶別交易1.2億元、每坪164.7萬元，創社區次高單價，值得一提的是，該戶前一手屋主於2021年以約1.09億元買進，持有近4年轉手，身價增值1050萬元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，實價登錄上房價增漲，除了反映地價增值，其他包括不同座向、景觀，或是否帶有裝潢家具、建商額外承諾的贈品等個別差異，由於備註資料未登載，會影響對行情的判斷，因此不能光看表面數字論漲跌。
不過，房地產向來是高端買方資產配置的標的之一，許多企業主在公司營運或股市獲利後，常會將部分資金投入具備保值不動產中，平衡資產配置，若以兩億元的資金來算，2025年初至今，台股跌幅大約15%，這筆資金若投入台股，至今資產可能縮水約3000萬元，因此這些年初及時進入房市的屋主，也算是幸運躲過股災。

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房市「止跌訊號」浮現？　專家：回升只是曇花一現
2025/04/16 20:31自由時報文/記者張瀞勻

房市冷清近半年後，線上瀏覽數據終於出現止跌回升跡象。根據觀察國內主要房地產平台流量變化，自2023年9月起持續下滑的趨勢，在今年2月觸底後，3月出現明顯反彈，五大網站流量平均回升約一至二成。其中，樂屋網月增20.12%、591月增19.64%、樂居與海悅分別成長16.61%與13.53%，信義房屋官網亦上升9.55%。
網站流量回升的同時，也與實際成交狀況相呼應。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，3月預售屋市場成交量普遍較2月回升約一至二成，若依此推估，3月全台預售屋成交件數有機會重回6,000件水準，顯示部分購屋信心回籠，市場氛圍有逐步回溫跡象。
不過，市場回暖能否延續，仍存在高度變數。4月初，美國前總統川普宣布對全球祭出「對等關稅」政策，已重創全球股市，房市信心勢必受到波及。加上90天後即將揭曉的關稅政策走向，使買賣雙方態度趨於保守，預期第二季市場恐將進入震盪期。
何世昌分析，若第二季預售屋市場成交能維持在每月6,000至7,000件的「安全水位」下緣，將有助於降低線上待售物件壓力，對於下半年房價穩定有正面助益。反之，若成交量落在5,000件以下，賣壓將可能持續累積，下半年價格修正壓力將進一步升高，市場何去何從，關鍵仍在於消費者信心能否持續回溫，是否會在觀望之後選擇進場，將牽動今年下半年房市走勢。

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一張表揭六房市都熱區消長 新北稅收王、南市暴增45%
2025/04/16 22:16自由時報文/記者張瀞勻

根據財政部最新公告資料顯示，3月個人房地合一稅收43.5億元，年增僅剩下2.7%，不過第一季的個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達11%，是近7季以來首見房地合一稅收年變化出現衰退，顯示房市已經退燒回穩，整體維持自用當道的格局不變。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少，反映2016年後買進的屋主雖然不動產仍大幅增值，但受限買方貸款不易與房價預期理性，市場交易量能不易放量，因此房地合一稅收出現明顯衰退，接下來要觀察關稅政策下的房市交易變化。
統計顯示，第一季個人房地合一稅收101.2億元，年減幅度達到11%，是近7季首見年減，同時第一季的個人房地合一稅收也寫下近7季以來新低，不難看出房市交易出現量縮，其中3月的個人房地合一稅收43.6億元，仍較去年同期微幅增加2.7%。
比較3月個人房地合一稅收六都表現，稅收王則是新北市，稅收11億元，年增28.8%，台中市則是剩下7.4億元，年減6%，桃園市5.7億元，大致較去年同期持平，高雄市5.1億元年減12.5%，台南市則是3.5億元，年增45%，台北市3.9億元年增11%。
曾敬德表示，4月受到關稅貿易戰讓股市重挫，短期內房市交易不容易放量，再加上去年房市交易熱絡，預估第二季的個人房地合一稅收還是會維持年減表現。

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新房貴到買不起 台北人轉向30年老屋 成交占比10年翻倍
2025/04/17 10:16自由時報文/記者朱語蕎

台北市因開發早，老宅眾多，隨著時代推移，也連帶造成台北市各屋齡住宅的交易占比出現明顯變化。業者比較2015年至2024年間，台北市不同屋齡帶的交易占比變化，數據顯示，台北市屋齡超過30年的住宅交易量在10年間從3278件增加至6294件，增幅高達92%，交易占比亦從31.9%擴大至54.7%，成為當前台北市房市交易的主流類型。
另一值得關注的是，在2015年台北市的住宅交易主力為屋齡10年內的住宅，交易占比高達41%，是當時的住宅交易主力。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雖然台北市開發相當早，但在2005年至2015年期間，台北市仍有相當程度的素地進行開發，新屋供給量大。例如南港重陽重劃區位於開發初期，內湖區、信義區亦有許多土地供給，建商推案積極。因此2015年時，屋齡10年以下的住宅交易量較高。
但隨著台北市逐漸開發完全，素地日趨稀缺，再加上住宅持續老化、以及新建案房價不斷攀高的情況下，到了2025年，台北市住宅交易主力的屋齡帶已是屋齡30年以上，占比甚至超越半數。反之，屋齡10年以下的住宅交易占比於2025年時，已從41%降至17.5%。
陳金萍分析，近年來全台房價上漲明顯，作為房價最高的台北市，許多建案單價更是不斷攀上新高。為了讓民眾負擔得起，許多建商紛紛推出小坪數而高單價的住宅，也促使許多民眾轉而鎖定價格和坪數更加實惠的老宅。
在永慶房產集團2025第二季房產趨勢前瞻報告中，當民眾被問到是否會考慮購置屋齡30年以上的無電梯集合住宅，雙北地區有意願購置的民眾占比均在3成以上，是七都中占比最高者。陳金萍表示，顯示在雙北地區因高房價、新屋物件稀缺的影響下，部分民眾仍會考慮購置屋齡超過30年以上的住宅。
當進一步詢問民眾最在意老屋的何項住宅問題時，超過6成消費者最在意老屋建物結構安全和耐震能力，關於水電管線老化和漏水問題，也有超過4成民眾相當關心。陳金萍指出，網路民調的結果顯示，由於台灣位處地震帶，民眾對於住宅的結構和耐震能力相當重視。
為了解決住宅老化所產生的安全問題，內政部於2月初公布將推動「老屋延壽計畫（草案）」，希望在都更、危老之外，提供另一項可行的住宅改善方案，最快將於5月初提出初步規劃版本。此草案若順利上路，對於居住老宅和有意購置老宅的屋主，有望獲得更多保障，預計將透過補助與改善措施，延長建物使用年限、提升居住安全與生活品質。

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113億元搶進新北商辦！新莊為何吸走一半資金？
2025/04/16 12:11自由時報文/記者張瀞勻

新北商辦市場交易量登歷史新高！據實價登錄資料顯示，2024全年新北商辦市場交易量衝破百億元，刷新實登揭露以來新高紀錄，其中新莊包辦逾五成交易量，躍升最亮眼的辦公聚落。總經理林三智觀察，新北辦公室以產業自用買盤為主力，辦公室舊換新、跨區搬遷、資產配置等三大需求，推動新莊辦公市場快速成長。
信義全球資產公司統計實價登錄交易資料，2024年新北商辦市場累計交易量達113億元、較前年同期增幅45%，全年交易量站上實價登錄揭露以來新高；新莊展現強勁的交易動能，全年商辦成交量達61億元，佔總交易量的54%。
新莊串連北北桃產業廊帶，已發展成相當成熟的辦公聚落。林三智說明，新莊有桃園機場捷運、捷運中和新蘆線、環狀線行經，形塑綿密的交通網絡，加上中央合署辦公大樓、國家電影中心等公共建設進駐，為區域發展奠定基礎。而新莊副都心挾重劃區題材，吸引品牌建商進場蓋樓，隨著商辦案陸續完工，磁吸企業進駐，帶動商辦市場交易起飛。
新莊商辦市場共有三大需求動能，持續挹注交易成長。首先是新莊在地業者的辦公室舊換新需求，林三智說明，新莊區產業發展歷史悠久，有新北產業園區、化成工業區、西盛工業區等多個工業區，隨著企業成長、廠房老舊，激發企業廠辦分離、辦公室換新屋等需求；此外，政策推動塭仔圳等地區土地重劃，在地業者搬遷也需要找尋落腳點，這些廠商基於地緣因素、降低搬遷成本，會優先在新莊區內找合適的辦公產品。
其次，看好新莊商辦市場成長，包括台北、桃園或其他縣市的企業主，也跨區到新莊布局辦公據點，林三智說明，品牌建商插旗新莊，推出頂級辦公室、或是帶有減碳節能題材的永續商辦，塑造高規格商辦聚落氛圍，目前辦公市場屋齡新、高規格頂級辦公產品較稀缺，基於企業長期發展及營運考量，就會吸引企業主跨區到新莊購置辦公室。
最後，企業主購置自有辦公室，可滿足資產配置需求，有利於財務規劃。林三智表示，完善的資產配置，有助於提升企業資產規模，維繫財務結構穩定，「自用兼置產」的購買策略，激勵企業主積極進場看屋。
林三智觀察，伴隨產業成長擴張，企業走向廠辦分離，也傾向於北、中、南多點布局辦公室、營運中心，跨區布局不動產需求也隨之成長，信義全球資產公司於台北、桃園、台中設有營業據點，提供企業一站式商業仲介服務，整合專業法務、地政團隊，嚴謹把關交易流程，保障買賣交易安全，助企業安心、快速地取得符合需求的商用物件。

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賣房救股…首先要有房 海悅王俊傑：2兆股利將回流市場
2025/04/15 19:20自由時報文/記者朱語蕎

關稅戰讓全球股市一片悽慘，台灣股市同樣上下震盪，不少人擔憂持續下探的股市是否會影響之後房市交易，代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑認為，台灣景氣其實比想像中好，今年預估上市櫃發放的股利約2兆元，這筆多出來的資金對民眾來說不只是小確幸，更可能會流回股市或房市，活絡整體經濟。
王俊傑在15日「璟都未來城」上樑典禮中表示，國際情勢讓民眾對國內景氣不確定性增加，但這些變動都是必然的，其實台灣整體經濟還是很強，企業也都很爭氣，實力會慢慢被國際認可，像這幾年上市櫃所發放的股息預估都有2兆，到明年仍有這樣的配股實力，以GDP來看，每年大概有10％的增長，這樣的優良體質，大概這幾年都會是這樣的氛圍。
王俊傑說，現在有人說要「賣房救股」，但這前提是你要先有房，房子之所以叫做不動產，就是不像股票可以隨意亂動，很多人賣了房子都後悔，因為再也買不回來，房地產不像股票可以在短時間出清變現，但可以更保值抗跌，平均10年都會有15％左右的漲幅，應該多利用房地產去對自己的信用額度增值。
現在不少建商暫緩推案，王俊傑認為，這波信用管制後，對於品牌力更為看中，如果品牌不夠好，很容易被市場淘汰，加上現在土地難買，如果建商融資條件差，很難買到地，這些才是建商會想暫緩推案的原因。至於未來房價是否有降價空間？王俊傑說，現在的來人數和高峰時期比的確有差，但如果價格認同拉近，還是都能順利成交，很多建商也開始會以送裝潢、家電作為議價空間，建議自住買方應該趁此時機多出來。
位在桃園大園區的「璟都未來城」15日舉辦上樑典禮，訴求客運園區第一棟樓高18層建物，並主打獨立泳池會館、「全電」社區，全區未裝設瓦斯管線，璟都建設總經理高林鋒說，這樣一坪成本會多1～2萬，目前剩下最後21戶可售。
高林鋒表示，璟都在客運園區3年來已推7個案子，3年共推了500億，以「璟都未來城」來說，7成以上客戶都是首購族，璟都也特別針對年輕族群，推出客製化付款方式，以定簽50萬元來說，可分期3到6個月繳納，或是工程款再分月付款，針對位客戶不同條件去客製化，讓首購族更輕鬆購屋。

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他一年送兒女各240萬 犯「這錯誤」遭連補帶罰近50萬
2025/04/15 20:57自由時報文/記者朱語蕎

不少家長會藉由每年每人的贈與稅免稅額244萬，逐年贈與給子女，但要注意若同一年度贈與他人的財產超過244萬，就得申報贈與稅。
財政部臺北國稅局表示，有民眾在2024年3月贈與兒子240萬現金，同年10月1日又贈與給女兒240萬，以為個別未超過244萬可以免贈與稅，因此未申報，但國稅局表示，該民眾在2024年累計贈與稅額已達480萬，超過贈與稅免稅額，應於2024年10月1日次日起30日內辦理申報贈與稅。
因該民眾未申報贈與稅，經國稅局查獲，核定2024年度贈與稅額480萬，減除減除免稅額244萬元後，課稅贈與淨額236萬元，發單補徵稅額23.6萬元，並裁處罰鍰23.6萬元。
國稅局表示，依《遺產及贈與稅法》第22條及第24條規定，贈與稅納稅義務人每年得自贈與總額中減除免稅額，贈與人在同一年內贈與他人財產總額超過免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生之次日起30日內，辦理贈與稅申報。而該贈與稅免稅額是以每位「贈與人」為計算基礎，而非「受贈人」；又所稱「每年」或「1年內」是按曆年制計算，以每年1月1日至12月31日止計算。
國稅局提醒，贈與人在同一年內贈與他人的財產總額若超過贈與稅免稅額，應於超過免稅額之贈與行為發生之次日起30日內，向國稅局辦理贈與稅申報，如有未依規定辦理贈與稅申報情事，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報，以免受罰。

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想買新房子？全台10大新屋密集區 外島竟勝竹北
2025/04/15 22:25自由時報文/記者朱語蕎

近期房市走空，但對自住客而言卻是最好的進場議價時機，而不少年輕族群又以新屋為首選，觀察內政部數據，全台2024年第四季各行政區房屋稅籍平均屋齡，以新北市林口區平均屋齡達18年最年輕，至於各行政區中又以桃園市觀音區房價最親民。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，論平均屋齡最年輕的行政區，區域內多為知名重劃區，推案推陳出新，致使平均屋齡新穎，亦是首購、年輕族群移居熱區。
根據內政部統計，2024年第四季全台房屋稅籍住宅類平均屋齡最輕的行政區，以新北市林口區居冠。住商不動產林口三井加盟店店東劉國勝分析，林口周邊較新屋齡社區，多落在桃園捷運林口站、「MITSUI OUTLET PARK 林口三井」周邊，也就是文化三路一段上，該路段周邊社區屋齡約15年內，由於屋齡較新，目前成交行情以5~6字頭為主，部分新成屋可達7字頭。
至於屋齡約20年左右社區，則位於文化二路一段周邊，此類物件以剛性需求的中小坪數為主，每坪單價約落在45~55萬元，至於較大坪數者，單價則亦有4字頭價位；整體而言，由於林口屬新開發的重劃區地段，區段供給以新成屋、新古屋及預售案為主，致使新屋比例普遍較高。
另觀察數據，金門縣金寧鄉、新竹縣竹北市平均屋齡分別達19、20年，名列平均屋齡最年輕行政區的亞軍與季軍。賴志昶分析，金寧鄉重劃區近期憑藉著金門大橋等大型建設利多，房市與台灣本島大盤起漲並進入多頭，吸引不少建商相繼移入開發，讓區域屋齡持續下降，目前區域中古單價約落在2字頭，新案價則以3~4字頭居多。
至於新竹縣竹北市則受惠於新竹科學園區等議題，區域內亦有關埔重劃區等議題，磁吸各大開發商進場插旗，惟近年區域開發逐漸飽和，區域平均中古房價已達4~5字頭，房價名列各行政區之首。
針對各行政區區域房價，以桃園市觀音區平均房價達每坪23.3萬元最親民，賴志昶認為，觀音區擁觀音工業區、桃園科技工業園區及大園工業區等產業聚落，磁吸產業人口移入利多，加上區域內有航空城等大型開發案進行，區域亦吸引各大建商紛紛進駐，加上過往為桃園市房市蛋白區，本身房價基期較低，因此以親民房價、嶄新屋齡物件，區域受不少年輕購屋族群青睞。
賴志昶提醒，對年輕首購族群而言，選擇屋齡較新的預售案或新古屋，有省去部分裝潢成本、建築結構較有保障、房價增值空間較大等優勢，惟購屋族群選擇新案亦需慎選地段，如此次進榜的十大行政區，多具有大型重劃區開發優勢，但區域內由於建商推案眾多，在近期房市受挫之際，恐面臨強大賣壓，且不少新興重劃區周邊生活、商業機能有待開發，購屋者不可不慎。

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