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每5戶就有1戶沒小孩 頂客族購屋要注意這三點
2022/07/11 11:18自由時報文/記者朱語蕎

根據內政部統計家庭型態調查，自2012年以來至2020年度為止，有小孩的核心家庭佔比，從39%降至33.1%，減少5.9個百分點，而單身戶籍者連年成長，從11%增加至14.4%，增加3.4個百分點，家戶中僅夫妻的增加至20.3%，增加了3.5個百分點，佔16.8%，9年間增加了43.4萬戶。顯示近年來人生觀念的改變，大大影響著家庭結構變化。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，僅有夫妻兩人的家庭，包括家中子女成長離家獨立的「空巢族」，以及婚而不生的「頂客族」。台灣的家戶人口數從2012年的2.85人逐年下降，至2020年已經到了2.64人，其中不婚、不生、或因晚婚而難生，都導致生育率下降，而只生一胎的家庭隨著獨子長大成家，夫妻也再度進入兩人世界。居家空間需求減少，再加上物價上漲、房價居高不下，財務壓力大，購屋時在總價考量下，許多購屋者買房越買越小，因此小三房或兩房的小宅產品成為市場主流。
張旭嵐分析，許多頂客族屬於三高：「學歷高」、「職位高」、「品味高」，因此不願給自己太大的生活或財務壓力，雖然兩人世界不用留小孩房，因重生活品質，且多半雙薪，所以書房或起居空間的需求高，建議購屋至少仍要兩房以上，保留可以各自獨處的空間。
此外，由於頂客族不用考慮子女花費和學區，財富累積也比較快速，換屋頻率可能較一般有子家庭快，因此更要注重購買住宅的地段和轉手性，讓資產更加彈性靈活。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，財力相近的夫妻婚後一起購屋，若將房產共同登記在兩人名下，未來房子出售時，將會佔用兩人一生一次的土增稅減免優惠，建議可審視本次交易的稅額，評估先暫不使用土增稅減免優惠，或是可先將房產登記在其中一人名下，並留存出資購屋和匯款繳費的證明，以便釐清財產分配。

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這原因讓危老降溫 北市重回都更開發
2022/07/08 17:16自由時報文/記者朱語蕎
根據北市建管處公布最新資料顯示，北市危老已經審核通過683案，統計今年上半年累計通過核准的案件北市共66件，而去年全年有210件，前年高峰則有296案，今年核准數量已經明顯呈現量縮。
統計北市建管處資料顯示，北市危老數量最多的是中山區，累計已經審核通過98案，其次則是大安區83案、士林區80案、大同區77案、北投區71案，顯示市中心區域如中山區、大安區都是危老熱區，另外早期開發的大同區、北投區也都有不少個案參與。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前危老改建傳出時程規模獎勵可能落日，吸引許多案子趕快送件，加上初期容易整合的案子都已經送件，因此北市危老審核通過的高峰期落在2020年，而近期因為造價大幅上揚，小面積土地的開發案成本大幅增加，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，而參與危老改建的地主與屋主也不願降低分回比例，因此小面積的危老案成為這波受影響最大的族群。
若以近年核准通過的數量來看，高峰期出現在2020年的296案，2021年210案，今年上半年則只剩下66案，整體核准案量呈現明顯量縮，而觀察已經通過的危老案，通常所有權人越少越單純越容易整合，包括飯店業、飯店、戲院、南門市場、寺廟、大舞廳、整排的透天厝等，都成為這波危老政策下的受惠者。
曾敬德表示，由於這波造價上揚對於小面積開發成本增加甚多，整合者可能面臨無利可圖的狀況，近一年市場整合者有重回都更案的趨勢，一來都更時間較長，可以等待未來造價漲勢較為緩和，另外大面積開發的賣相也較好。

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每百戶有2.6戶購屋 六都買氣它最旺
2022/07/06 09:48自由時報文/記者朱語蕎

根據六都移轉棟數與戶數，統計今年上半年六都的家戶購屋比，比例最高的是桃園市，每百戶家庭就有2.6戶購屋，其次則是台中市每百戶有2.5戶購屋，不過對比2018年上半年的家戶購屋比，台中增加的比例反而比桃園多一些，反映台中地區過去一段的市場買氣相當暢旺。
統計顯示，台北市的家戶購屋比上半年為1.5%，略高於5年前的1.3%，家戶購屋比例位居六都之末，新北市則是2.1%，最高的則是桃園市的2.6%，其次台中市的2.5%，南二都的台南市與高雄市則都是1.8%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從家戶購屋比的統計來看，北台灣家戶購屋最旺的是桃園市，而台中市則是中部交易最熱的都會區，這些區域的買氣暢旺有許多原因，包括許多重大建設逐漸落成，區域內的工作機會多，吸引外來人口移入，同時都市人口結構相對年輕，且過去一段時間景氣暢旺時，也吸引更多需求進場購屋。
統計顯示，雖然上半年移轉量最大的是新北市的3.4萬棟，不過因為新北市的人口與家戶數量龐大，統計起來的單位買氣反而不如其他區域活潑，統計過去5年除了北市以外，其他區域的家戶數都呈現明顯增長。
曾敬德指出，從家戶購屋比的結構可以發現，越年輕的都市買氣越暢旺，但像台北市這類發展成熟的區域，首購門檻較高，家戶購屋比例相對較低，但可能換屋的需求反而比其他區域更顯著。

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Q2買氣轉冷房價卻續漲 全台房價年增逾2成
2022/07/05 12:51自由時報文/記者朱語蕎
在央行升息、政府打房、疫情影響之下，房地產買氣逐漸收斂，根據網路業者統計，全台Q2總銷金額為4224.82億元，季減5%、年增19%；全台新建案平均成交價已站穩5字頭，與去年同期相比，漲幅超過2成，其中新竹以南等四都更是暴漲4~5成，估計短期內仍難以出現修正潮。
數字科技(5287)旗下的591新建案調查統計，2022年Q2新建案總銷為4224.82億元，季減5%，年增19%。591新建案分析，當前市場多空交雜，導致全台案場來人較上季銳減2成。尤其是北台灣更是首當其衝，建商及買方出手意願普遍不高。反觀中南部，雖然買氣略跌，不過在台中及高雄，在指標案及329檔期延推個案領軍下，反彈幅度超出預期，也是本季全台量能小跌的主因之一。
台北市本季缺乏大量體指標案撐場，量能較上季縮水不少，再加上疫情衝擊，案場來人驟降。591新建案市調指出，現階段北市除了新案能吸引買方上門，部分開賣較久的舊案買氣皆降溫。不過，在通膨推升房價等因素下，蛋黃區房價則持續走強，北市新案目前成交均價已突破110萬元，較去年同期漲幅1成多。
案量充沛的新北市，這次推案火力集中於林口、三重及淡水等地，其中淡水新市鎮重劃區內更有總銷130億元的造鎮案「湯泉台北灣7」登場，也是雙北本季唯一案量逾百億的指標案，但本季案量失守千億元大關，較去年同期相量縮超過1成。
新竹縣市在升息及部分新案建照申請延宕等影響下，不僅量能銳減，案場每週平均來人，也從上一季的19組下滑至10組；雖然買氣平淡，房價漲幅卻超有感，去年同期當地新案成交單價僅有2字頭，本季竟一口氣暴漲至4字頭年增幅超過5成，包含過往被視為平價區塊的金雅重劃區，部分新案價格更已來到5字頭，令人乍舌。

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申請租金補貼 75%首選社會住宅
2022/07/04 17:24自由時報文/記者徐義平

最大考量理由是租金較市價便宜
〔記者徐義平／台北報導〕根據內政部最新調查，有高達七十五．四％的租金補貼申請者優先選擇社會住宅，理由以房屋租金較市價便宜，占比六十四．四％最高，其次為工作地點距離考量，占五十七．三％（可複選）。
三成六盼租金在八千元以內
六都申請者優先選擇社宅比率最高的是台北市八十．一％，其次是新北市七十六．四％、台中市七十六．一％，最低為高雄市七十一．六％；六都中台北市與新北市分別有六十八．一％與六十七．三％是因租金較市價便宜而首選社宅，台南市則有六十五．四％是考量工作地點的距離。
三成七需要兩間房 占比最多
受訪者認為可合理負擔的月租金，以四千以上未滿八千元的比率卅六．五％最多，六都中僅高雄市和台南市有近五成受訪者落於此區間，台北市與新北市分別僅廿一．六％及廿二．五％，顯示六都申請者的租金負擔能力也有所差別。申請者最多比率希望社宅實坪為廿坪以上未滿卅坪（卅六．五％）；最多比率需要房間數為兩房的有卅七％。
若相較整體租賃住宅，也有卅六．一％比率申請者認為每月能合理負擔房租為四千元以上未滿八千元，其次為八千元以上未滿一萬兩千元的卅四．一％與一．二萬元以上未滿一萬六千元的十四．七％。顯見政府推出租金補貼對相對弱勢的租屋族而言，幫助不小。

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後疫時代改變居住需求 公園綠地、獨戶別墅成新歡
2022/07/02 04:30自由時報文/記者朱語蕎
一場突如其來的疫情，改變人們的生活模式，居家上班、線上教學成為日常，待在家的時間變長，對於家的需求也變得不一樣，防疫宅、防疫建材成為標準配備，民眾對於居住環境的要求也越來越高，郊區的寬闊環境反受青睞，獨棟獨戶的透天別墅，也意外成為新歡。
以往的購屋守則，總是強調「地點」，蛋黃區絕對比郊區吃香，但疫情讓民眾對居住的需求改變，市中心雖享有便利機能，但大多是老舊公寓、大樓，僅規劃簡單休閒公設，周邊環境擁擠、綠地空間不足，在以前看來不成問題，但當長時間得在家工作、照顧小孩時，居住環境的空間和設備，就變得更加重要。
「密度低、大棟距、人口少」 購屋需求改變
從這兩年市況可以發現，郊區交易熱度高於蛋黃區，根據台灣房屋統計實價資料透天、別墅和農舍的交易狀況，2021年主要都會區共40,698件，北台灣買氣增幅明顯優於南台灣，而根據台灣房屋官網點閱數據，今年第一季大樓點閱率較去年同期減少4%，透天別墅點閱率則增加24%之多。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新冠疫情讓民眾更重視安全健康，購屋傾向「密度低、大棟距、人口少」，有獨立出入空間的透天住宅、郊區別墅或農舍成為熱門物件，資料顯示，透天交易增幅多的縣市都是人口密集度相對高的區域，在住宅設計或是陳設方面也納入防疫概念，如玄關擺放消毒地毯或是外衣懸掛處與殺菌衣櫃等，室內也多採用抗菌建材。
在疫情緩和之際，愛山林建設與宏道建設，就選在新竹寶山地區，推出佔地18萬坪的造城計劃案「宏道新竹帝寶」，愛山林建設董事長祝文宇以都市計劃的開發角度看上這塊土地，腦中不斷思考該如何規劃出不同以往的住宅，醞釀多年後，總算在今年正式亮相，推出市場久違的大型造城計劃案。
18萬坪造城 兩倍大安森林公園綠地
新竹茄苳交流道一下來，就可見到「宏道新竹帝寶」基地，該案是全台首座由美商AECOM打造，建蔽率僅40%，可建築面積約8萬坪，保留近14.7萬坪綠地廣場，規模近乎是2倍大安森林公園面積，形塑城市綠肺。
區內以850米、路寬25米的林蔭大道做為城市中軸，林蔭大道兩側設置5米人行道，搭配多樣景觀樹種，打造友善步行空間，南面經雙林路約10分鐘可達新竹科學園區，北邊可銜接至茄苳景觀大道，另外還規劃華德福街、會館街、商店街以及環城東、西、南路。
綠意空間成為疫後生活重點，不需奔波，在社區內就享有8大主題公園，包括寵物公園、會館公園、中央公園、大湖公園、極限運動場、樹屋樂園、沙坑樂園與球場公園，讓大人小孩都擁有足夠休閒空間，其中，在中央公園、大湖公園還打造湖景區、大尺度森態落瀑，還有溫泉湯屋、親子樂園、運動設備等，打造仿若大型飯店的居住空間。

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全台交易熱絡 土增稅收卻減少？ 專家：這原因讓大戶變少了
2022/06/28 14:19自由時報文/記者朱語蕎

根據財政部最新統計，累計今年前5個月土增稅實徵淨額451.7億元，較去年同期減少13.5億元，減幅達-2.9%，但綜觀各縣市表現，件數部分僅有新北、苗栗、南投、金門與屏東增加，其餘皆減少；金額部分除北市、台中、高雄、苗栗、彰化、南投、屏東、基隆、金門與連江等縣市增加，其餘部分減少。
較值得注意的是，南投、金門、苗栗、屏東與金門在件數與金額均呈現成長，顯見區域仍有一定交易熱度，反觀花蓮與宜蘭過往交易火熱，土增稅收入搶眼，但最近表現較弱，其中花蓮在件數減少27.2%，金額減少47.8%，綜合表現上最為差強人意，推估區域價格高漲，影響交易意願有關。
土地增值稅與不動產交易關係密切，統計至今年1至5月六都整體交易量合計為110,201棟，較去年同期微增0.7%，其中台北市年增0.8%，新北市年增1.1%，桃園市年減0.6%，台中市年增4.1%，台南市年增0.7%，高雄市年減2.7%，但六都土增稅卻不一定和買賣移轉呈現正相關，推估與短期交易增加有關外，近年民眾針對不動產移轉積極提前規劃稅務，若稅額過大可能透過繼承方式取得，土增稅大戶減少，也或多或少產生影響。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，綜觀件數與稅額表現多較去年弱勢，六都之中，新北是唯一件數增加；在金額部分，以台北、台中、高雄呈現成長，其中北市增幅達18%最多。但新北件數增，金額卻減少，除與交易標的所在現值增加有限外，交易個案土地持份小、短期交易也是原因之一。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡提醒，對於長期持有者來說，土地增值稅會成為交易時的一大負擔，建議家中若有長期持有，需要處分的不動產，一定要預先算好土地增值稅，並做好相關規劃，避免屆時成為一大負擔。

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台積電帶福氣 新台17線北段通車至德民路 南段路線將微調
2022/06/27 16:00自由時報文/記者林耀文

讓許多北高雄居民殷切期待的新台17線，託台積電即將設廠福氣，北段終於在今(27)日早上從典昌路通車至德民路，南段短期計劃將先通車至中海路，可迅速連結台積電廠區，南段長期計畫將通車至左營南門圓環，通過軍區路段的路線將微調，以兼顧行車便利、軍區安全維護，新台17線日後全線通車，也利於楠梓高大特區與左營南門圓環區域房市出現補漲效應。
今(27)日上午，新台17線「高雄市濱海聯外道路開闢工程(北段道路0K~2K+100)」舉辦通車典禮，歷經4年多施工，新台17線「典昌路至德民路間」北段工程竣工啟用。包括高雄市長陳其邁、營建署吳欣修署長、海軍保修指揮部指揮官龍李坤少將、劉世芳立委、許智傑立委服務處代表，還有左楠地區多位議員及里長的見證下正式通車，除有效改善原台17線的行車效率外，更象徵北高雄區域發展正式起飛。
高市府指出，原台17線在跨越後勁溪進入楠梓及左營舊聚落路段，其路幅縮減而受限，並因路型呈線型曲折，成為交通瓶頸，為解決前開地方交通多年沈痾，即規劃於原台17線西側(靠海濱側)，規劃一條截彎取直的南北向快速道路，亦即「新台17線」。
新台17線全長約7公里，北起橋頭區典昌路，南至左營區南門圓環，以德民路為界分成北段、南段，經過交通局團隊評估，全段完成開闢後，將可縮短橋頭至左營26%車行距離及減少30%行車時間，並分散原台17線30~50%交通量，將大幅促進左楠地區行車通暢度，並能起到帶動地區產業流動以及觀光的重大效用。

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繼承移轉創高 金店面分產釋出增
2022/06/23 16:05自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕人口老化衝擊，去年全國繼承移轉棟數首度突破六萬棟大關，創一九九一年有統計以來的三十年新高；因繼承分產，也讓一級商圈釋出的精華店面變多，其中最知名的案例是北市西門商圈成都楊桃冰店面。
繼承擺不平 多以變價拍賣解決
房產業者指出，近幾年像是北市中山北路二段鄰近LV旗艦店旁的透天店面、松山區億元級透天店面等，都是因為分產而進入分割共有物的「變價拍賣」程序，另台中市廟東夜市店面則是委託業者出售。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，熱門商圈位置好的店面早年因取得成本低且租金收益高，房東都捨不得賣，穩定收租、希望可留傳給子孫，但若身前沒有先協調好，往往都會出現擺不平的問題；因此有些家族會委託仲介出售，若後代子孫對於價格見解有差異，最後就會走上法院變價拍賣的程序。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，雖然店面被喻為會生財的「啞巴兒子」，但因交易數量相對少、個別條件差異大，缺乏價格比較案例，加上取得時間久，無論對於使用收益方式、市場行情判斷或處分之後的稅負分擔，都容易造成繼承人間的意見歧異。
寬頻房訊指出，若後代繼承人越來越多，較容易產生對共有財產使用或分配上的紛爭，可透過拍賣程序來解決，只要任一所有權人直接對其他共有人，向法院提起「變價分割」，就能將繼承的房屋藉拍賣來結束共有關係，拍賣所得價金會按照繼承者的持分比率進行分配；若是共有人想保留祖產，也可直接去法院參與標購，或是由第三人拍定後，再主張優先承買權，以拍定價格購買回。

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西門町透天群飆出6.7億區域新高 三大原因讓老屋翻身
2022/06/20 16:57文/記者朱語蕎
根據實價揭露最新資料顯示，位於西門町西寧南路的一處透天群，原本是由三溫暖等業者經營，去年11月以總價6.7億元成交，創下萬華區透天實價總價的新高，歸納其中原因「面積較大、商四土地、危老獎勵」，都是推升地價的主要原因。
此次揭露的西寧南路120、122、124號；隆昌街2、4、6、8號，實價揭露金額6.7億元，共160坪商四土地的透天群，換算每坪土地單價達420萬元，交易總價是萬華區透天的最高價，而該筆建物去年還曾流入法拍市場，根據法院筆錄資料顯示，當時承租方包括有藝品店、廣告工藝社、機車行、眼鏡行、理髮廳與三溫暖等，另外，根據理髮廳的公告顯示，原租處即將改建大樓，已經在4月搬到新住所，從公告資料也反映了該區即將改建。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，萬華地區有不少老舊的建築物，房價比一路之隔的中正區便宜，吸引一些客戶跨區購屋，近年一些萬華區推案也能夠順順銷售，也增加建商信心，尤其該筆土地又屬於高容積的商四土地，加上若申請危老獎勵可以蓋得更多，因此才出現開發商進場搜購老透天的現象。
根據實價揭露顯示，萬華地區去年以來萬華地區總計有3筆交易金額超過億元，分別位於西寧南路、西園路一段、中華路一段巷內等區域，買方應該多著眼於未來改建開發，同時統計北市建管資料顯示，北市去年以來在萬華地區已經有22案審核通過，反映開發早屋齡老舊的萬華區，也是危老的改建新熱區。

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