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房貸利率調升想比價 民眾申貸三家反吃憋
2022/07/29 10:47自由時報文/記者朱語蕎
各國紛紛調整利率升息抑制通膨，台灣央行也於今年3月17日調高一碼，又於6月1再調高半碼，不少購屋族希望能趁銀行利率還沒調升前，多比較幾家銀行申貸，但沒想到反而因此吃憋。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，近期有客戶在申請房貸時，希望能多找幾家銀行送件，看能否找到還沒調升利息的銀行，選到最低的利率，但殊不知，買東西貨比三家不吃虧，辦貸款申貨三家卻會吃憋。
鄭文在說，當我們向銀行申請房貸時，銀行會透過聯合徵信中心，調查申請人的信用評級，同時會留下聯徵紀錄，一家銀行查詢，就留下一次聯徵記錄，多家銀行查詢，就會同時留下多家銀行的聯徵紀錄。
如果短期內有3家以上銀行的查詢記錄，承辦銀行會認為該申請人可能被多家銀行婉拒貸款，才會流落到這裏，本來可以核准的房貸，很有可能也因此被婉拒。
鄭文在提醒，在銀行貸款的申貸過程中，可以貨比三家，但是貸款條件、利率沒有談好前，別輕易的填寫申請書，而且不可以同時申貸多家銀行。
不過，現在許多貸款銀行都是區域中心或是總行制，客戶沒有寫申請書是無法知道貸款條件，只能硬著頭皮先簽再說，使自己步入可能被銀行婉拒的窘境。因此，他建議，平時就要和銀行保持一定的往來，存款、信用卡、基金或是保險都是可以配合的商品，切勿「平時不燒香，臨時抱佛腳」，這樣的消費者被銀行戲稱為「小白」讓自己申請貸款的難度更高。

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風光不再？北桃億元店面交易只剩個位數
2022/07/27 11:50文/記者朱語蕎
依據實價資料，台北、新北、桃園的億元級店面交易量維持低檔，今年上半年北北桃成交僅10筆，與去年同期相比減少23.1%，近年不動產市場受惠資金潮，成交量屢開紅盤，但實體店面似乎不在熱銷名單中。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，過去實體店面是店家及品牌經營的主戰場，且大店面通常臨路面寬，若位處熱鬧地段，還具有宣傳效果，但網購交易熱絡，且大型品牌商店逐漸導入百貨商場及購物中心，加上疫情干擾，高租金的大店面反而不易找到承租方。
觀察近4年北北桃店面交易，桃園市從12筆驟減至2筆，新北市這兩年上半年都只有2筆交易，台北市維持在6筆。郎美囡分析，桃園市自2012年開始推動航空城計畫，吸引不少投資買盤，且桃園市各個重劃區皆有建設話題，2019年有多筆億元店面交易位在藝文特區及青埔高鐵特區，但疫情衝擊商圈發展，許多店面招租不易，租金水平也下滑，投資人目光轉往其他不動產。
尤其桃園這幾年科技園區、工業園區帶來大量就業人口，讓住宅市場持續發光，海外資金及台商回台布局，以及物流業蓬勃發展，也讓投資高總價不動產的主力開始轉往廠辦、商辦及工業用地。
至於台北市的高總價店面若位於黃金地段，買方仍具興趣，但平均店租下降，買方期待有大幅議價空間，但若賣方無資金壓力，售價上不願讓步，故價格認知有顯著落差，造成成交困難；新北市近年開啟不少大型購物中心、商場，其中有許多緊鄰捷運站，品牌與消費有往商場集中的趨勢，故少見大筆資金投資於店面。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，除了電商衝擊及商圈受人潮減少影響外，店面租金水準逐年下修也是重要因素，因此即使大量游資與低利環境，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。

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真的降溫！5月預售屋揭露件數創2.0上路最少月份
2022/07/21 17:55自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕5月預售屋揭露件數較去年第４季月平均腰斬，房市真的降溫。房仲業者統計4、5月預售屋單月揭露件數，分別僅7597、5591件，對比去年第４季每月平均1.2萬件，5月出現買氣腰斬情況。
信義房屋彙整「實價登錄2.0」自去年7月上路至今年5月、單月預售屋揭露件數統計，該政策上路很重要的一項就是預售屋要即時揭露，甫上路首月，預售屋揭露件數6033件，之後便逐月增加，去年11月達到最多、單月1.31萬餘件，12月仍維持1.2萬件以上，不過，今年1至5月就沒有再出現單月揭露件數破1萬件的紀錄。
進一步觀察預售屋揭露件數變化，3月時還有9857件，不過，4、5月便出現大幅度滑落，4月7597件、月減22%，5月又在下滑，僅5591件、月減26%，更是該政策上路後，單月預售屋揭露件數最少的１個月份。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去預售屋交易資料並不透明，無法確切得知真實買氣，不過，房地合一2.0上路後，可以看到每個月的預售變化，累積下來就可以判斷市場走勢，若由揭露件數來看，這波景氣最熱就是在去年的第4季，今年329檔期表現並不如去年第4季熱絡，之後房市便受到疫情擴散影響，預售揭露件數逐漸減少。
今年前5月預售屋揭露件數 沒有1個月破1萬
統計顯示，去年9至12月每月預售揭露件數都達1.2萬件以上，今年前5月單月件數則都不到1萬件，5月甚至還低於6千件，至於，六都在前5月預售屋揭露件數最多的是桃園市、有7695件，反映區域交易相對穩定，其次則是新北市6766件，最少的是台北市、1631件。
曾敬德表示，前5月預售屋揭露狀況，還沒反應到台股修正最嚴峻的這一段崩跌走勢，加上後來升息與景氣轉差疑慮，接下來可以觀察揭露數據是否持續出現量縮現象。

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去年房產業銷售額逾1.85兆元 創統計以來新高
2022/07/21 11:37自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕去年房市買氣好到房產業銷售額創統計新高。根據財政部統計資料庫最新資料，去年光是房產投資開發、仲介、代銷以及相關服務等銷售額便逾1.85兆元，為2005年統計以來新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從房產業的銷售額就可觀察出景氣波動軌跡，前一波房市谷底約莫出現在2016年，該年度銷售額約1兆元，為2013至2021年間最少的1年，2017年房市買氣開始復甦，便連續5年走揚，去年銷售額逾1.85兆元，為2005年、16年有統計以來新高，更較2016年大增逾85%，主要反映出房產業不論是一手投資興建、二手房仲市場全面商機蓬勃，連帶周邊的住宅產業也衍生出許多商機。
曾敬德指出，該項房產業統計項目包括，房產開發業、房產經營及相關服務業，主要經營項目有房產投資開發、房產買賣、租賃、仲介、代銷、估價等，並不包括營建工程業，因此，光是房產投資開發、仲介、代銷及不動產相關服務等，去年的銷售額便超過1.85兆元。
2013年以後 連9年銷售額破兆
再往前觀察房產景氣循環，該銷售額最早統計數字是2005年，之後2006、2007年連續兩年增長，卻自2008年金融海嘯發生該年開始出現衰退，不過，衰退時間僅延續至2009年，2010年便大幅增長，2011年則又出現衰退，2012、2013年則連兩年增長，並在2013年之後銷售額突破1兆元大關，至今已經連續9年銷售額均破兆元。
曾敬德指出，從不動產業營收也可看出市場景氣變化，未來若是銷售額開始由高檔衰退，大概也反映景氣可能步入修正期間。

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北部工業地上半年漲幅4.6％ 為近3年同期最高
2022/07/19 17:38自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕自用需求強勁，北部工業地漲勢兇，根據商仲業者調查，今年上半年北部工業地較去年同期上漲4.6%，為近3年同期漲幅最高。
根據世邦魏理仕（CBRE）台灣研究部調查，今年第2季土地交易總額約384億元，建商與自用買家是兩大主要買盤，合計占比約86%，其中建商在第2季購地金額約254億元，自用買家則砸79億元獵地，而且自用買家購地金額相較去年同期增幅達1.2倍。
世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，近幾年疫情拉抬宅經濟，帶動宅配遞送服務業暢旺，也連帶讓業者紛紛搶進物流倉儲用地自用，產業自用倉儲的需求更接連帶動企業購地布局。購地熱區除桃園外，基隆也是其中之一。
2017年至今 基隆大型不動產交易額累積近86億
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，2017年迄今，基隆市大型不動產投資額累積近86億元，其中工業地產占比高達56%。舉例來說，近兩年尤以物流倉儲業更是積極，包括統一集團旗下子公司統昶行銷，與大智通文化行銷，分別斥資新台幣6.4億元、7.6億元，買下位於暖暖區及安樂區的物流倉儲用地。
李嘉玶指出，基隆具有能快速連結大台北消費市場的優勢，預期未來將吸引更多廠商進駐，形成物流產業聚落。以土地有效利用觀點來看，倉儲區土地除可供倉儲物流業使用外，變更為產業專用區土地亦能帶動產業發展、提升土地價值。

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國內不動產唯一「慘業」！ 北市店面單坪租金破萬交易剩兩筆
2022/07/19 11:48自由時報文/記者朱語蕎
根據實價揭露資料顯示，台北市店面市場近年表現冷颼颼，今年上半年只有兩筆單坪租金超過萬元，其中一筆還退租目前對外招租中，觀察近5年的店面實價租金表現，2018年北市還有11筆的店面單坪租金超過1萬元，不過從2019年就明顯減少，2020年開始更是受到疫情重創，主要商圈店面苦等不到觀光業的景氣復甦。
統計顯示，2018年北市店面還有11筆實價行情單坪超過萬元，且商圈包括東區、西門町、士林夜市，甚至中正區、北投也都有單坪萬元的紀錄，不過隨陸客來台灣觀光縮減，近兩年多受到疫情衝擊，國際觀光人次去年比疫情前銳減千萬人次，從2020年開始，1年僅有3筆租金實價超過萬元，到今年上半年也僅有2筆租金超過萬元水準，其中還有開幕不久後退出空置，今年包括東區商圈、士林夜市商圈都沒有單坪破萬租金的實價紀錄，商圈生意清淡蕭條。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2019年陸客來台開始緊縮，之後又遇到疫情讓來台觀光人次呈現雪崩式衰退，統計顯示2019~2022上半年北市累計僅11筆店面單坪租金超過萬元，相當於2018年一年的總和，現在房東已經經歷疫情兩年多的震撼教育，不少願意降價爭取租客，避免出現長期空置的損失。
曾敬德指出，過去一段時間國內各類型不動產，包括住宅、工業、商辦、土地幾乎全面性的走揚，唯獨觀光類的不動產，成為國內不動產的「慘業」，較有規模的飯店有些參與危老改建，但更多的是主要商圈出現店面大量空置的現象，這波店面不景氣當然直接衝擊是疫情之下觀光人次減少，但國人的消費習慣改變，與大型商場的興起，也是很重要的關鍵，未來店面是否會重返榮耀，可能有許多挑戰。

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第 3、4季若各升半碼 青安房貸利率直接衝破2％
2022/07/14 18:45文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕利率2%升破關鍵時刻，房仲業者指出，美國最新公布CPI（消費者物價指數）飆升9.1%，預期美國下半年還會強勁升息，因此，台灣央行很大機率也得跟著走，若以目前公股銀行的青年安心成家方案，最新的一段式機動利率為1.775%，倘若第3、4季各升息半碼，將衝破2%，將是睽違逾13年以來，房貸利率再次見到2%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，即便現行青安一段式房貸利率以貼近1.8%，不過，在政策補助半碼的情況下，目前該方案的房貸利率約1.65%，相較目前民營銀行房貸地板利率1.685%還要優惠，不過，政策補助半碼的時間僅到今年年底。
他指出，假設第3、4季央行各升息半碼，民營銀行房貸地板利率將上升至1.935%，倘若不是一級地段、個人財務條件佳的情況下，很有可能買房要直接面臨2%的房貸利率。因此，部分首購族為爭取更高的房貸成數以及更優惠房貸利率條件，多數還是會選擇公股行庫的青安政策。
超過13年未見房貸利率突破2%
曾敬德表示，根據央行發布的5大銀行新承做房貸統計，上1次房貸利率超過2%的時間點，是落在2009年1月，因為金融海嘯過後，資金面幾乎都是採取寬鬆政策，造成超過13年來都處在利率不到2%的超低利環境。
因此，面對這波來勢洶洶的升息列車開動，民眾多少會擔憂，短期利息負擔加重，但未來經濟變化難測，利率也會走升、也有機會走跌，最重要的是避免資金過度槓桿操作。

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疫情擾、股市跌 北台灣上半年新案僅5090億年減8.4％
2022/07/14 18:28自由時報文/記者徐義平
〔記者徐義平／台北報導〕疫情持續困擾、股市重挫、通膨未解等多重因素夾擊，讓建商放緩推案腳步，提前放暑假。根據市調機構統計，今年上半年北台灣新推建案總銷約5090億元，較去年同期減少將近500億元，年減約8.4%。
進一步觀察北台灣各縣市上半年新推建案市況，對比去年，僅台北市、桃園市呈現年增，其它四縣市均為年減，其中台北市上半年新推建案總銷約1318億元、年增約8.2%，桃園市約1253億元、年增約6.6%。
以基隆市新建案總銷金額萎縮幅度最大，上半年僅推出29億元、年減約77%，其次則是新竹地區、約565億元、年減23.4%，萎縮幅度第三大為新北市、約1826億元、年減約16.3%，至於，宜蘭地區推案金額約99億元、年減約12.4億元。
住展雜誌研發長何世昌表示，雖然上半年推案量少，但因去年同期因遇到三級警戒，推案量基期並不高，因此，今年上半年案量萎縮幅度不到1成，也因為推案量不高，建案間競爭壓力不大，所以漲價現象仍相當普遍。
今年上半年北市小宅建案多，包括中正、中山、大安、內湖、北投與南港等六區，推案量均逾百億元，尤以北投推案量逾250億元最多，主要集中在北士科。
新北市今年上半年傳統推案大量區如中和、林口、淡水、板橋等地全都熄火，但是新莊上半年推案瘋狂湧現，推案量高達587億元，占整個新北市推案比重約32%。
桃園市則以龜山、八德、桃園、大園與蘆竹等五區案量較大，推案量均逾百億元以上，其中桃園240億元最多，多集中於小檜溪、中路等兩個重劃區。
延無可延 下半年新案恐大爆發
新竹縣市上半年推案量最多的行政區為竹北市，案量約190億元，是唯一案量破百億的行政區。何世昌認為，北台灣上半年有太多建案延推，從329檔延到520檔，又從520檔往後推遲到下半年推出。即使下半年還有選舉因素干擾，但很多新案恐怕延無可延，推案浪潮將不斷加大，推案量可能飆到6500億元至7千億元之多。

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旅館改社宅首案 身價268億王朝大酒店改為「兆基好宅」出租
2022/07/12 15:46自由時報文/記者朱語蕎
2020年由富邦人壽以268億元購入的「台北王朝大酒店」，成為內政部推動的「旅館改社宅」首案，將以「兆基好宅(敦北館)」作為社宅出租，共有300房可供使用。即日起至12日辦理公告招租，7月13日至22日受理申請，7月23日起辦理看屋、選屋簽約公證作業，最快8月1日即可正式起租入住。
「兆基好宅(敦北館)」各房型面積為14.62~24.87坪(含公設)，每坪核定市場月租金為1580元，按社宅補貼折扣享有一般戶8折，每月單坪租金為1264元、社會弱勢戶7折，每月單坪租金1106元、經濟弱勢戶5折，每月單坪租金為790元，以室內面積9.3坪加計公設後為15.5坪標準房為例，每月租金分別一般戶為1萬9,592元、社會弱勢戶為1萬7,143元、經濟弱勢為1萬2,245元。管理費收費為每坪60元，水電費則另外收取。
國家住都中心指出，本案位於台北市松山區王朝大酒店A棟，緊鄰敦化北路及南京東路商圈，交通便利，距捷運南京復興站及台北小巨蛋站步行距離僅約300公尺，生活機能完善。房間內配置飯店的家具、冰箱，另外公共區域設有投幣洗衣房、垃圾集中室與寬敞交誼廳等，具備良好安全的居住環境。
國家住都中心推動的「旅館轉社宅」計劃，徵求對象包含旅館、民間住宅及公有房舍，可由旅館業者及租賃住宅服務業者提案申請。加入社會住宅的建築物可享有免徵地價稅、房屋稅的優惠。
政府也提供每房4萬元的修繕補助，對於停業旅館的修繕費則額外補助1萬元。房客依身分別的不同繳付8折、7折或5折的租金，差額由政府補助。另每次簽約提供3,000元公證費補助，出租期間若有空置情形，可獲得每房2,000元、總數10%為上限的空房補助。

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300億租金補貼開放首週 已有近19萬戶申請
2022/07/11 15:12自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕房租有感上漲，租屋族居住成本變得沉重，因此，300億租金補貼專案開放申請首週，便吸引將近19萬戶提出申請，其中包括14.72萬戶的舊有申請戶，新申請戶則有4.11萬餘戶。
營建署表示，目前4.11萬餘戶的新申請戶，採線上申請比率約97%。若進一步分析租屋地，六都中，台北市有5680戶，新北市有8256戶、桃園市有3767戶、台中市有7631戶、台南市3538戶、高雄市4923戶，其餘縣市則有7369戶，其中六都租金補貼申請戶占比約8成。
六都中 新北市新申請戶最多
根據營建署統計，從1日開放申請，截至8日為止，已有18萬8369戶提出申請，包括舊戶14萬7205戶，以及新戶4萬1164戶，此外，該租金補貼專案針對4大族群（可同時符合多個族群補貼資格）加碼1.2倍至1.8倍的補貼金額，其中經濟或社會弱勢戶家庭申請戶有13萬5350戶、占目前總申請戶比重約7成，育有未成年子女家庭有5萬623戶，占比約3成，初入社會青年申請戶有4萬1475戶、占比約2成，至於，新婚家庭申請戶有2288戶。

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