分類: 最新消息

有人一次買兩戶！買氣轉冷下卻有人出手超快　原因曝光
2025/04/25 22:42自由時報文/記者張瀞勻

房市雖進入冷靜期，但對高資產族群而言，「好產品不等人」仍是鐵律。根據內政部實價登錄統計，2025年第一季全台揭露達45筆億元級預售交易，交易熱區集中在北市與台中七期。其中，七期新市政中心單季貢獻14筆，堪稱「億元成交主力軍」；而北市則由大安區的「吾雙」單案狂揭11筆、穩坐單季北市交易王。
七期豪宅市場強勢突圍，兩大指標建案包辦所有億元揭露交易，顯示即便在市場觀望氛圍濃厚下，百坪以上高端住宅依舊不乏買盤青睞。尤其有層峰買家一口氣砸下2.78億元購入兩戶，刷新社區總價新高，讓七期豪宅話題與買氣兼具。
樂洋地產總經理陳正文分析，市況雖冷，但高端資產族對房地產的偏好未變，地段、品牌、產品力仍是他們進場的三大關鍵，能突破億元門檻的物件，更具「核心豪宅」指標意義。
北市則由大安區「吾雙」領銜，單案揭露11筆億元交易，最高總價達1.48億元。該案位處信義路四段與光復南路口，鄰近信義計畫區，兼具地段與品牌雙優勢，由華固與璞真聯手推出，甫公開即引來層峰買盤爭相卡位。
不僅如此，「璞永敦仰」更寫下北市單戶最高總價紀錄，11A1戶以2.78億元成交，突顯品牌與地段在高總價市場中的穩定支撐力。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，七期與大安區均屬資產階級長期鎖定的置產熱區，尤其台中企業主熱衷七期布局，不僅因生活機能成熟，還有交通建設與重大產業題材加持，自住、投資與資產配置需求同步成長，撐起區域豪宅市場的基本盤。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

別等房市反彈才出手！「用一間換兩間」秘訣曝光
2025/04/25 21:18自由時報文/記者張瀞勻

還在觀望房市何時反彈？專家提醒，真正聰明的換屋族早已悄悄出手，用一間老屋換兩間好房，不僅住得更好，還能創造現金流！信義房屋指出，近期不少屋主選擇趁市場整理期出售老屋，轉而換入地段佳、屋齡新或具收租潛力的物件，達成「資產升級」與「風險分散」雙贏目標。專家強調，只要掌握三大重點，包括節稅規劃、產品轉換與安全交易機制，即使是在房市震盪期，也能穩穩抓住資產轉型的最佳時機。
信義房屋內湖星雲店店長李永勤指出，當前市場氣氛雖偏保守，但若能善用時機調整資產結構，反而有機會「先蹲後跳」，創造新的現金流與保值配置。他建議，第一步應從「節稅結構」下手，專業房仲會依據屋主取得日，判斷適用新制或舊制的房地合一稅條件，並協助評估是否符合「自用免稅」、「重購退稅」等優惠。若為地主或建商持有的多戶物件，也能一併報稅與過戶，有效降低整體稅負。
第二步則是盤點自身房產條件，轉換成具市場價值與抗跌力的產品。李永勤建議，若名下房屋屋齡高、地段弱，與其等待回溫時機，不如趁早賣出，將資金轉入生活機能佳、學區完整或地段熱門的新案或中古屋。這類產品通常能在市場回溫時優先反彈，具備較高保值性。
以換屋實例來說，台北市中正區或大安區屋齡五十年以上的華廈，現階段若釋出，可望換入新北第一圈的板橋、新店或永和地區兩間屋齡新、格局好的兩房產品，一戶自住、一戶收租，創造穩定現金流，同時保有房產彈性與增值潛力。
他也提醒，第三關鍵是選擇具交易保障的房仲體系。房市為高單價交易，全直營體系如信義房屋可提供從產權鑑價到簽約的一條龍專業服務，有別於市場上部分加盟業者出現倒閉爭議，消費者應慎選信賴品牌，保障交易安全。
李永勤補充，信義房屋全台近500家直營門市提供無縫服務，加上「SinyiCare十大守護」制度，不論買屋、賣屋或換屋，皆享有高規格交易保障，讓消費者安心布局資產、掌握市場節奏。
近期觀察顯示，有不少自住或收租型買方已提前布局，預期年底市場恐有波動，不少人選擇現在就完成換屋，避免年底交屋潮導致物件被比較、議價空間拉大。他強調，「房市仍在相對高點，有現金需求或資產優化規劃的民眾，現在反而是靈活操作的好時機。」

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房屋稅竟增2.6倍？稅務局說不清 可找「納保官」求助
2025/04/25 22:47自由時報文/記者朱語蕎

近日房屋稅單陸續寄發，不少民眾反應，今年房屋稅額大幅增加，甚至有高達2.6倍之多，自己怎樣換算都不對，對稅額計算方式及課徵依據感到疑惑，對此，稅務局表示，民眾收到稅單後，若對計算或課徵依據有疑問，且與業務單位溝通後仍無法獲滿意解答時，可以找納稅者權利保護官協助處理。
新竹縣政府稅務局表示，為加強服務民眾提供相關納稅權利保護事項的協助，稅務局指派4名具備稅務專業及行政救濟工作經驗的人員擔任納保官，並由1名具領導協調的納保官為主任納保官，共同協助民眾進行稅捐爭議溝通，同時也提供申訴陳情及行政救濟諮詢與協助等服務。
稅務局提醒，如果有申請納保官協助的需求時，可透過書面、電話、傳真、電子信箱及網路等多元管道申辦納稅者權利保護事項。稅務局網站也特別設置「納稅者權利保護專區」，除了公告納保官之姓名及聯絡方式，也提供納保成功案例、常見問答Q&A及相關法令供民眾上網查詢。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

冷市熱買？單季45筆億元交易爆出　最狂買家一口氣砸2.78億
2025/04/24 12:42自由時報文/記者張瀞勻

房市雖進入冷靜期，但對高資產族群而言，「好產品不等人」仍是鐵律。根據內政部實價登錄統計，2025年第一季全台揭露達45筆億元級預售交易，交易熱區集中在北市與台中七期。其中，七期新市政中心單季貢獻14筆，堪稱「億元成交主力軍」；而北市則由大安區的「吾雙」單案狂揭11筆、穩坐單季北市交易王。
七期豪宅市場強勢突圍，兩大指標建案包辦所有億元揭露交易，顯示即便在市場觀望氛圍濃厚下，百坪以上高端住宅依舊不乏買盤青睞。尤其有層峰買家一口氣砸下2.78億元購入兩戶，刷新社區總價新高，讓七期豪宅話題與買氣兼具。
樂洋地產總經理陳正文分析，市況雖冷，但高端資產族對房地產的偏好未變，地段、品牌、產品力仍是他們進場的三大關鍵，能突破億元門檻的物件，更具「核心豪宅」指標意義。
北市則由大安區「吾雙」領銜，單案揭露11筆億元交易，最高總價達1.48億元。該案位處信義路四段與光復南路口，鄰近信義計畫區，兼具地段與品牌雙優勢，由華固與璞真聯手推出，甫公開即引來層峰買盤爭相卡位。
不僅如此，「璞永敦仰」更寫下北市單戶最高總價紀錄，11A1戶以2.78億元成交，突顯品牌與地段在高總價市場中的穩定支撐力。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，七期與大安區均屬資產階級長期鎖定的置產熱區，尤其台中企業主熱衷七期布局，不僅因生活機能成熟，還有交通建設與重大產業題材加持，自住、投資與資產配置需求同步成長，撐起區域豪宅市場的基本盤。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

危老獎勵5月落日 建商趕進度 2024危老案衝千億案量
2025/04/24 13:40自由時報文/記者朱語蕎

危老條例規劃的時程容積獎勵將於5月畫下句點，據住展雜誌統計，去年北台灣危老重建住宅案推案量約1082.7億元，比起前年下修17.2%，少了225.5億元，不過仍站穩千億元，乃危老條例推出後新案量次高。危老主力雙北市皆比前年減少，台北市少了127.4億元，落至756.8億元，新北市年減72億元，而為190.1億元，都在於推案個數減少，臺北市少了10多案，新北市案數腰斬，從前年32案減至15案。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，台北市不少危老新案還在籌備階段，建商的規劃、請照都需要時間，近年傳出趕落日前增加的送件量，與建商正式推案量之間亦有落差，不會即時反映。而台北市素地太少，推案主力仍得依靠老屋改建，後續均可預期表現，像今年就有「西華璞園」、「科達大巨蛋案」兩危老案量體來到百億元，大同區、中山區、中正區、士林區也見亮點危老案，危老一哥後況不看衰。但包括新北市在內的其他縣市則較不積極，重劃區新案價值勝於舊市區的老屋重建，去年又是重劃區推案天下，危老案發揮空間有限。
觀察去年台北市推出的重建案，以中山區的「國賓皇琚」、「森仰」，和大安區的「大安ONE」為指標，各是180億元、60億元、75億元的預估總銷，「國賓皇琚」揭露價碼站上單坪200萬元，總價破兩億元，市場再次見識危老價更高，更添老宅華麗變身豪宅佳話。而「森仰」、「大安ONE」皆為市中心門牌，未來發展性強，建商自然積極與地主戶合作，共謀雙贏。但確實也發現地段不錯的老屋改建逐步飽和，比方說大安區、大同區在前年分別推出9案及8案危老案，去年則各只有4案，落差明顯導致量縮。
新北市去年有板橋區的「大陸耑芃」來到60億元案量而為指標，然全市危老案數較前年砍半，由於各地多重劃區素地可供興案，建商焦點不必集中舊市區危老改建，即便如板橋區、永和區因門牌鍍金，舊市區較具危老改建條件，去年推出的案數都比前年少了一半，五股區、土城區、淡水區更因可開發土地多，前年還見零星危老新案推出，去年完全銷聲匿跡，建商對舊市區危老案興致不高。
新竹地區在東區、北區素地少而出現不少危老改建案，但去年也年減58.3億元，落至97.8億元，除了昌傑、金鈜兩建設於北區、東區的危老案量在10億元以上，對比前年昌傑在北區推出總銷60億元指標案，相形失色。亦因除了新竹市區外，其他地帶都有可開發土地，如熱門的竹北市就不必拘泥危老案，又能開發大型新案，相對之下市區改建案規模小，支撐不起整體態勢。
今年將在大巨蛋周邊推出危老案科達建築，董事長賴建程表示，該案基地位在八德路三段、光復南路，面積約537坪，案量約100億、255戶住家，由呂建勳建築師操刀，搭配日系營造廠、大信防水10年保固，規劃中小坪數，總價帶落在2700萬上下，賴建程表示，此案前一任建商花了12年談不下來，但科達只花1年多就順利整合，完成100%全體住戶信任，也將成為今年市中心指標大案之一。
陳炳辰指出，危老時程獎勵雖落日，但基地合併鄰地規模達200平方公尺仍給予獎勵，兼之改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，值得正面看待，且相比都更快速通關的優勢，改建效益上建商、地主戶都有利可圖，在地震天災頻繁，重視居住安全的眼下，依舊有樂觀度。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

北市房價連兩月下跌 「這區」單月僅成交5件
2025/04/23 18:45自由時報文/記者朱語蕎

台北市地政局公布最近一期114年1月實價登錄資訊，總計交易件數共338件，較12月下跌21.03%；交易總額95.73億元，也較12月減少19.58%；住宅價格指數來到130.21，較12月下跌0.34%，台北市價量已連續兩個月下跌。
統計顯示，114年1月全市交易量共338件，較12月428件減少90件，較前一年同期740件，減幅54.32%；交易總額為95.73億元，較較前一年同期199.8億元，減幅52.09%
各行政區部分，12月交易量僅有中山區1區增加，較12月增加6.25%，其他11區均減少；減幅最大為南港區，較12月減少73.68%。
各行政區交易總額依序由信義區19.38億元、大安區15.65億元及中山區13.46億元位居前3名；總額最少為萬華區，僅2.08億元，總額最高的信義區與最低的萬華區，差約8.32倍。交易總額增幅最大為大同區，較12月增加28.97%；減幅最大為南港區，較12月減少75.42%，一個月僅成交5件，其他如大同、萬華、士林、中正、松山、文山等，一個月也成交不到30件。
不過，台北市不動產仲介公會理事長蘇金城認為，三井LaLaport開幕後，今年南港整體房市反而相較其他區域穩定，區域利多能見度提升，人潮威力還會持續發酵，加上之後還有南港調車場上千億的預售個案，可望持續發揮拉抬作用，此外，輝達的海外總部也一直有傳聞可能會選址南港，若真的成真，該區房市更會是如虎添翼，房市後市仍然不容小覷。
在住宅價格指數部分，114年1月全市住宅價格指數130.21，較12月130.65下跌0.34%，但仍較前一年同期120.53上升8.03%；標準住宅總價2063萬元，標準住宅單價每坪65.70萬元，均較上個月微幅下跌。
大樓住宅價格指數140.29，較12月140.28上升0.01%；公寓住宅價格指數116.07，較12月117.95下跌1.59%；小宅住宅價格指數129.69，較12月130.35下跌0.51%。
觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，全市除了半年線上漲外，其餘皆下跌；大樓月線、季線、半年線皆上漲；公寓月線、季線、半年線皆下跌；小宅的月線下跌、季線持平、半年線則是上漲。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

報稅季來了！「這幾項」最易踩雷 專家提點3大重點
2025/04/23 22:39自由時報文/記者朱語蕎

113年度報稅季將至，會計師特別提醒，除財政部針對美國對等關稅影響已公告展延申報期限至114年6月30日外，企業應多加留意適用之租稅減免項目，並掌握房地合一稅與受控外國企業（CFC）等查核重點注意事項，以免影響自身權益。
勤業眾信聯合會計師事務所提醒，營利事業出售105年後取得不動產，應依持有期間採差別稅率課稅，實務上常見誤認為舊制資產僅就房屋申報營所稅，若漏報土地交易所得，恐遭補稅與處罰。
此外，應特別留意以股權交易方式間接移轉房地之情形，符合「直接或間接持有境內房地超過50%及持股比例過半」二要件者，亦須視同交易新制房地計稅，企業應預先評估是否構成特定股權交易，以免誤列為證券交易處理。
勤業眾信聯合會計師事務所國內稅務負責人、資深會計師張瑞峰表示，因應人才結構變化與鼓勵企業共享經營成果，財政部修正中小企業發展條例，針對「增僱員工薪資費用加成減除」及「員工加薪薪資費用加成減除」兩項租稅優惠延長落日期限並擴大加碼租稅優惠。將中小企業針對24歲以下青年及65歲以上本國籍員工之增僱薪資費用加成減除率提升至200%，員工加薪部分則一律適用175%加成減除。
此外，針對參與研發相關教育訓練支出，也納入研發投資抵減範疇，適用期間自113年起至122年止，非歷年制企業如符合過渡性規定，亦可於發布日起六個月內申請適用。另外，企業須留意前述加成減除之租稅優惠金額需於結算申報時計入所得基本稅額，避免誤列影響基本稅負計算。
政府除了為加速產業完成升級轉型，產業創新條例修正案已於日前經立法院三讀通過，針對智慧機械、5G系統及資通安全產品與服務之投資支出，延長原訂於113年落日之投資抵減適用期限至118年12月31日。
張瑞峰提醒，把握產創條例租稅優惠申請時機，企業如符合條件應於申報期間114年1月1日至6月30日前至經濟部系統完成登錄及上傳資料，並於結算申報時依規定申請適用相關租稅優惠。
另外，依產創條例第23-3條，企業如於114年5月31日前以未分配盈餘進行實質投資，可自113年度申報112年度未分配盈餘中列為減除項目，免加徵5%營利事業所得稅；若未分配盈餘稅申報後完成之投資，應於1年內辦理更正申報，逾期將喪失列減資格，須注意投資項目須為資本性支出之營業用資產，不含土地及進項稅額。
而自112年起正式實施CFC制度，國稅局將運用大數據工具掌握跨境控股架構，勤業眾信稅務部協理賴盈潔提醒，企業應確認是否符合申報義務，包括符合構成要件應申報而漏未申報情形；已申報豁免，但是否符合實質營運活動構成要件或是否符合微量盈餘豁免門檻；虧損案件未附財報或文據證明；投資收益計算基礎錯誤等。
賴盈潔提醒，CFC虧損需檢附經所在地或台灣合格會計師查核財報，或可證明真實性的資料，並於B7表勾選延期提示欄位，否則不得適用前10年虧損扣除影響自身權益。
張瑞峰表示，113年度申報雖因特殊情況得以展延，但隨著稅務機關查核資訊及數據透明化，提醒企業及早盤點各項租稅優惠的適用條件，審慎檢視境外控股與不動產交易相關項目，並備妥資料與合規檢核，以確保申報合規及正確爭取合理租稅優惠並有效控管稅務風險。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

台北租屋市場快轉彎 年底空置率將創6年新高？
2025/04/24 07:39自由時報文/記者張瀞勻

據世邦魏理仕研究部最新統計，2025年第一季台北市中心優質辦公室淨去化量總計4,632坪，寫下過去一年以來單季最高，大致回歸長期平均水平。
值得一提的是，季內總淨去化量主要由B辦大樓所貢獻，而A辦淨去化量僅有158坪，係因多棟A辦大樓同時有租戶遷出或縮減租賃面積，加以大型租賃案件偏少，影響整體A辦去化表現。由於季內無新大樓完工，第一季台北市中心A辦及B辦空置率分別較上季下滑，整體優質辦公室平均空置率自上季下降0.4個百分點至5.8%。
2025年第一季A辦及B辦平均租金為新台幣3,082元/坪、1,924元/坪，分別較上季成長0.2%、0.3%，租金成長動能主要源自於多棟新完工大樓寫下高出區域行情的成交單價，促使平均租金水準維持緩升走勢。
目前市場情勢依然以房東方較佔優勢，多數房東未因新供給逐漸增加而修正談判策略，僅有極少數房東適度調整免租期等優惠條件，整體而言租賃市場的議價空間仍舊狹小。各商圈中，信義基隆區內多棟A+級辦公大樓的平均租金已來到新台幣3,976元/坪，惟自2023年以來每一季的季增幅僅介於0.1%至0.2%間，顯示租戶追價意願已然有限。
在升級需求的推動下，近期搬遷活動多集中於新穎或品質較佳的辦公大樓，如近兩年內完工的巨蛋國際中心及國泰松江商業大樓皆可見到進駐率逐步提高。世邦魏理仕總經理林敬超表示：「隨著未來新大樓陸續釋出，將為租戶提供更多辦公空間選擇，有利企業挑選各方面條件較佳的搬遷地點。
另一方面，鑑於當前全球經貿環境面臨諸多不確定性，將影響部分企業獲利狀況及其資本支出計畫，預料短期內不少企業將採取較謹慎的租賃策略，甚至可能見到少數租戶終止搬遷計畫，改為續簽租約。未來數月辦公室市場詢問度可望保持穩定，惟實際成交數量與時程可能遞延，升級需求仍將持續驅動著市場上的搬遷活動，但搬遷交易將以中小坪數單位為主。」
在今年底前，台北市中心將迎來國泰環宇大樓、冠德民權商辦大樓、元大銀星大樓等數個開發案完工釋出，共計新增可租賃量體將達3.9萬坪。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，根據世邦魏理仕企業租戶調查結果，近八成台灣受訪者表示在規劃未來辦公場所時將增加非固定座位，可見得企業進行搬遷時將對於承租面積採取較為保守的估算。而在需求成長幅度難以抵銷新供給上升的情況下，預測今年底平均辦公室空置率將較去年爬升2.3個百分點至8.1%，改寫2019年以來的新高。與此同時，隨著市場供給競爭加劇，房東方為吸引租戶青睞將展露較多彈性，自2018年以來台北租賃市場逐漸成形的房東市場格局將於今年底步入尾聲。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

不再怕買不到？預售市場量縮64%　買氣全面降溫
2025/04/24 08:32自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價預售揭露件數統計，今年前兩月預售揭露戶數僅7千餘戶，寫下近5年以來同期的新低，且較去年同期量縮約6成，由於預售市場過往就是房市領頭羊，受到房市風向改變與房貸政策影響，民眾對於購買預售案顯得更為謹慎。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，1、2月雖然有年節影響，不過預售案揭露件數出現明顯量縮，反映市場已經沒有不買會更貴心態，反而精挑細選適合自己的個案謹慎購屋，現在市場上已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得當、大基地與CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵。
統計顯示，台灣地區今年前兩月共揭露預售實價7167戶，較去年同期將近兩萬戶年減64%，台北市今年前兩月595戶，算是交易相對穩健的市場，僅較去年同期少11%，不過其他房價飆漲區就出現大幅人氣衰退，新北市前兩月揭露1527戶，年減54%，桃園市1352戶年減58%，台中市864戶年減79%，台南市529戶年減54%，高雄市787戶年減76%。
曾敬德表示，觀察揭露狀況可以發現，房價飆漲區這波量縮也越明顯，顯示整體買氣漸趨冷靜，不過前兩月交易還沒有反應關稅後的台股大跌，倘若預售買氣持續遲滯，開發商銷售時間拉長，要觀察價格是否出現動搖。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

開發金額逾50億！基隆首件公辦都更千坪大基地、100%產權釋出
2025/04/23 11:03自由時報文/記者張瀞勻

基隆市首件公辦都市更新案啟動！基隆市政府舉辦「新市政大樓」都更案招商說明會暨廉政平臺宣示活動，現場吸引超過30家廠商與會，基隆市市長謝國樑表示，該案不僅是市政重大建設，也將成為基隆投資新亮點，預估總開發金額逾50億元。
謝國樑指出，此案延續市府去年促成安樂國宅六號基地招商成功的經驗，透過公私協力、以市府土地引入民間資金，投資人興建後市府可分回辦公空間，不僅減輕公部門財政壓力，也活化閒置地，創造就業與區域更新契機，符合中央推動活化公有地的政策方向。
新市政大樓將朝向地標性建築規劃，低樓層結合商業與市民服務空間，讓辦公大樓跳脫傳統功能，成為民眾生活的一部分。謝市長也強調，市府特別設立「廉政平臺」，讓各階段招商、評選與履約皆在監督下公開進行，以維護公共利益。
市府都發處處長謝孝昆補充，為減輕市府財務負擔，全案將採「土地折價抵付」模式，由投資人出資開發，市府則取得所需空間，並透過此案引導東岸廊帶整體發展，形塑都市更新典範，市府預計將於2025年第2~3季正式公告招商。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，開發基地位於中正路舊公車修理廠舊址，鄰近東岸郵輪中心及國門環港商圈，擁有完善生活與交通機能，具備辦公、商業與高質住宅開發潛力。基地面積約1,327坪，總樓地板面積可達1.8萬坪，為基隆少見的大面積、產權單純開發地。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861