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年輕人福音？一張表看這10區預售比成屋划算
2025/04/25 15:20自由時報文/記者張瀞勻

該買舊還買新?根據市調單位統計，2024年七都成屋、預售屋成交單價差距最小的十大行政區，結果發現，這幾區價差都不足5萬元，其中差距最小的桃園大園區去年預售屋成交單價為32.8萬元、成屋為31.3萬元，兩者僅相差1.5萬元，除了打破預售屋給人貴鬆鬆的印象，對不少購屋族來說，在同樣預算下，除非立即有居住需求，否則彈性付款、屋齡較新的預售屋可說更勝一籌。
現階段在央行限貸、川普關稅戰等變數衝擊下，市場資金緊縮已成定局，而成屋雖然「看得到、摸得到」，卻也存在貸款不易，必須一次準備大筆現金，財力負擔相對大。反觀預售屋價位固然較高，但具付款彈性、受限貸衝擊較小等特性，倘若再把未來增值性考量進去，可說相當適合口袋不深的年輕購屋族群。
觀察上榜各區，可發現其共同特色都擁有不少新成屋、新古屋聚落，以差距最小的桃園大園區來說，目前交易熱區集中在客運園區與青埔特區，兩區建案競爭激烈，呈現「成屋新、預售多」的狀況，進一步拉近預售與成屋價格。其次則是高雄仁武，預售與成屋每坪價差約2.3萬元，仁武房價多落在3字頭，磁吸高雄年輕首購族，因此買氣也多集中於屋齡較新的大樓，壓縮成屋與預售價差。
而新北唯一上榜的區域三峽，價差約3.2萬元，《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔分析，當地成屋交易多在房價較高的北大特區，而預售則轉向開發潛力區域布局，出現「高價成屋、低價預售」的結構，讓預售更顯划算。桃園觀音價差約3.8萬元，成屋與預售供給都集中在草漯重劃區，該區新案供給湧現，但由於目前生活機能尚未到位，建商開價趨於務實，不過對於想提前卡位區域紅利的買方來說，預售反而更具吸引力。
單價差距不到4萬元的還有台南歸仁，該區交易集中在高鐵特區周邊，過去以投資買盤為主，打炒房後投資客退場，預售開價回歸合理，與成屋貼近。另外，新竹新豐每坪價差約4.3萬元，成屋多集中在明新重劃區，房價較高；預售則主打外圍區段，價格基期低，使得成屋與預售價格靠攏。桃園楊梅價差同為4.3萬元，該區受惠交通便利及房價凹陷優勢，吸引新竹、雙北客，也深受桃園年輕首購族青睞，房市熱區集中在金山特區、梅獅路商圈新大樓，地段、屋齡相近使價格差距有限。
接著，高雄大寮成屋和預售價差約4.6萬元，大寮房市能見度較低、交易量小，建商為求成交、開價相對保守，反而突顯預售屋的性價比。最後則是高雄橋頭與楠梓，價差約在5萬元內，區域有台積電設廠推升買氣，然而該區新成屋比例偏高，加上屋主多看好未來發展，在「惜售」下容易參考預售行情定價，出現價格逐漸逼近預售的現象，讓預售成為更划算的選擇。
住展雜誌發言人陳炳辰則指出，由於2024第四季房市風暴籠罩，迄今都有傳出成屋市場出現較大議價空間，預售市場相對沒有降價情勢，則為後續需留意之處，尤其若為較蛋白的地帶，買氣低迷，鐵板一塊的預售屋房價風險難明。

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從地標到廢墟！彰化首宗公辦都更啟動 「黃金帝國」這一時間清除
2025/04/25 15:30自由時報文/記者張瀞勻

彰化縣首宗公辦都更案正式啟動！位於員林火車站旁、閒置多年的「黃金帝國大樓」25日正式宣告危樓強制拆除作業展開，預計2026年5月底前完成清除，年底將啟動實施者評選作業，為彰化舊市區注入重建新契機。
「黃金帝國大樓」因921地震受損嚴重，經鑑定為危樓，多年來成為員林市區的都市斷層，此次在中央補助432萬元、地方政府積極推動下，終於完成協調整合，結合東側彰化縣府所屬公有宿舍群，整體開發基地達5,033餘平方公尺，開啟彰化公辦都市更新的新頁。
彰化縣政府指出，未來將在該基地興建1棟具現代化機能的住商混合大樓，規劃納入鄰里活動中心與員林派出所等公益設施，同時取得綠建築與智慧建築標章，提升區域居住品質，形塑新型生活圈。國土署表示，該案為全縣首例公辦都更，具示範意義，期望能帶動員林車站周邊整體更新風潮，引入民間資源與投資，活化市區機能、改善居住環境，也象徵危樓再生的轉捩點。
彰化縣府建設處同步設立「更新發展科」，強化公辦都更量能，配合中央持續補助與輔導，未來將推動更多結合社宅、長照與公益設施的全民共享空間，讓都市更新不只是改變街景，更提升居民生活福祉與城市整體競爭力。

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房市變天！59％建案「賣不到1成」房價仍在漲 數據揭：這三區下跌了
2025/04/25 16:21自由時報文/記者朱語蕎

國泰金公布今年第1季國泰房地產指數，本季案量與成交量大幅減少，有高達59％建案賣不到1成，27％建案僅賣10～15％；不過，可能成交價仍季漲0.78％，較去年同季上漲16.52％，但雙北地區及桃園市房價則出現下跌。
數據顯示，今年第一季相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。與上季比較，本季開價與成交價維持穩定，議價率小幅縮減，推案量與成交量大幅減少，銷售率中幅減少。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量則均呈現減少;與去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減少。
從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，台北市近3季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點3成至1倍。綜合本季房市， 相較上一季為價穩量縮，房市表現偏弱;相較去年同季則為價漲量縮，房市表現待觀察。
本季有3縣市房價下跌，包括桃園市可能成交價季跌3.44％，價格每坪44.78萬元；台北市季跌3.44％，可能成交價為120.41萬元，新北市跌2.00％，可能成交價為每坪68.50萬元。
國泰金表示，央行於去年9月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐，然房市已明顯降溫，符合央行政策預期。

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台積電設廠與演唱經濟效應 楠梓捷運站區周圍友善通行空間 後勁房價邁5字頭
2025/04/25 19:20自由時報文/記者林耀文

為因應台積電楠梓設廠與演唱會經濟效應，高市府近來持續改善楠梓、左營一帶的廠區聯外道路交通系統，並針對楠梓世運站、油廠國小站周圍友善通行空間，讓居民、旅客與科技業員工通行更便利。市調顯示，目前台積電楠梓廠區坐落的楠梓後勁地區，新案售價帶已站穩4字頭，也傳出成交單價近4字尾，在科技新貴仍持續進場下，房價帶已逐步朝5字頭邁進。
高市府工務局道路養護工程處針對周邊左楠路分階段進行優化，先前已改善左楠路西側人行道（宏毅一路至後昌路），近期再完成該路段東側人行道（捷運世運站至後昌路），並可串聯楠梓產業園區後昌路人行道，提供來訪樂迷及發展中生活圈綠意友善通行空間。
考量世運主場館近年在國內演唱會場館的亮眼表現，讓高雄被譽為「演唱會之都」，為再強化演唱會人潮疏運效率，道工處進一步針對左楠路自捷運世運站至後昌路東側人行道優化，改善長度將近700公尺，除擴增人行道寬度、將原有老舊磚面換新為平坦耐久的優質美觀鋪面及增設無障礙設施，亦保留沿線既有大型樹木、設計植栽帶與車道分隔，後續將由公園處規劃補植，保障行人安全、美化街道景觀。
道工處表示，左楠路人行環境改善後可擴大整體疏運動線，包含中油宏南社區行人通道、捷運世運站及油廠國小站，有效分散人潮減少擁擠，此外再銜接至後昌路人行道，建構出舒適便捷的綠廊轉乘路網，打造高效益的綠色新經濟模式。
市調與實價登錄顯示，目前後勁地區後勁北路、後勁東路、學專路一帶，新案的實登價格區間帶，多介於單坪45萬至48萬元之間，市場傳出最新成交價位帶已達每坪49萬~49.5萬元區間帶，近日內可望正式揭露。
另外，鄰近的高雄大學城一帶，目前新案售價帶與實價登錄區間帶，多介於單坪37~41萬元之間，下半年也將陸續在大學西路、藍田公園一帶，推出預售新案，售價都將站上4字頭。

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5月報稅有好康！自行檢附租屋相關契約與付款、自住證明可申請租屋減稅
2025/04/25 19:40自由時報文/記者林耀文

租屋族注意了，今年5月報稅可申請租屋減稅！國稅局指出，114年5月報稅不論採用標準或列舉扣除，都可以申報租金扣除，而且扣除限額提高為18萬元。財政部南區國稅局提醒，租金扣除資料不在扣除額資料查詢範圍，申報時要自行檢附租約、付款及自住證明資料哦！
國稅局表示，納稅義務人申報「房屋租金支出特別扣除額」，必須是本人、配偶及受扶養直系親屬在國內沒有房屋而租屋供自住，且無供營業或執行業務使用，每一申報戶所支付之租金減除政府租屋補助後最高可扣除18萬元，但當年度綜合所得稅申報稅率在20%以上或股利（盈餘）按28%分開計稅或基本所得額超過750萬元者，就不適用扣除規定。
南區國稅局舉例說明，甲君單身無自有房屋，113年度租金支出300,000元，其中受有政府租金補貼48,000元，則甲君113年度可以列報房屋租金支出特別扣除額180,000元(300,000元-48,000元>180,000元)，申報時須檢附承租房屋的租賃契約書、支付證明(如：房東簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款資料)及納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬於課稅年度於承租地址辦竣戶籍登記的證明，或納稅義務人載明承租的房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。

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有人一次買兩戶！買氣轉冷下卻有人出手超快　原因曝光
2025/04/25 22:42自由時報文/記者張瀞勻

房市雖進入冷靜期，但對高資產族群而言，「好產品不等人」仍是鐵律。根據內政部實價登錄統計，2025年第一季全台揭露達45筆億元級預售交易，交易熱區集中在北市與台中七期。其中，七期新市政中心單季貢獻14筆，堪稱「億元成交主力軍」；而北市則由大安區的「吾雙」單案狂揭11筆、穩坐單季北市交易王。
七期豪宅市場強勢突圍，兩大指標建案包辦所有億元揭露交易，顯示即便在市場觀望氛圍濃厚下，百坪以上高端住宅依舊不乏買盤青睞。尤其有層峰買家一口氣砸下2.78億元購入兩戶，刷新社區總價新高，讓七期豪宅話題與買氣兼具。
樂洋地產總經理陳正文分析，市況雖冷，但高端資產族對房地產的偏好未變，地段、品牌、產品力仍是他們進場的三大關鍵，能突破億元門檻的物件，更具「核心豪宅」指標意義。
北市則由大安區「吾雙」領銜，單案揭露11筆億元交易，最高總價達1.48億元。該案位處信義路四段與光復南路口，鄰近信義計畫區，兼具地段與品牌雙優勢，由華固與璞真聯手推出，甫公開即引來層峰買盤爭相卡位。
不僅如此，「璞永敦仰」更寫下北市單戶最高總價紀錄，11A1戶以2.78億元成交，突顯品牌與地段在高總價市場中的穩定支撐力。
大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，七期與大安區均屬資產階級長期鎖定的置產熱區，尤其台中企業主熱衷七期布局，不僅因生活機能成熟，還有交通建設與重大產業題材加持，自住、投資與資產配置需求同步成長，撐起區域豪宅市場的基本盤。

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別等房市反彈才出手！「用一間換兩間」秘訣曝光
2025/04/25 21:18自由時報文/記者張瀞勻

還在觀望房市何時反彈？專家提醒，真正聰明的換屋族早已悄悄出手，用一間老屋換兩間好房，不僅住得更好，還能創造現金流！信義房屋指出，近期不少屋主選擇趁市場整理期出售老屋，轉而換入地段佳、屋齡新或具收租潛力的物件，達成「資產升級」與「風險分散」雙贏目標。專家強調，只要掌握三大重點，包括節稅規劃、產品轉換與安全交易機制，即使是在房市震盪期，也能穩穩抓住資產轉型的最佳時機。
信義房屋內湖星雲店店長李永勤指出，當前市場氣氛雖偏保守，但若能善用時機調整資產結構，反而有機會「先蹲後跳」，創造新的現金流與保值配置。他建議，第一步應從「節稅結構」下手，專業房仲會依據屋主取得日，判斷適用新制或舊制的房地合一稅條件，並協助評估是否符合「自用免稅」、「重購退稅」等優惠。若為地主或建商持有的多戶物件，也能一併報稅與過戶，有效降低整體稅負。
第二步則是盤點自身房產條件，轉換成具市場價值與抗跌力的產品。李永勤建議，若名下房屋屋齡高、地段弱，與其等待回溫時機，不如趁早賣出，將資金轉入生活機能佳、學區完整或地段熱門的新案或中古屋。這類產品通常能在市場回溫時優先反彈，具備較高保值性。
以換屋實例來說，台北市中正區或大安區屋齡五十年以上的華廈，現階段若釋出，可望換入新北第一圈的板橋、新店或永和地區兩間屋齡新、格局好的兩房產品，一戶自住、一戶收租，創造穩定現金流，同時保有房產彈性與增值潛力。
他也提醒，第三關鍵是選擇具交易保障的房仲體系。房市為高單價交易，全直營體系如信義房屋可提供從產權鑑價到簽約的一條龍專業服務，有別於市場上部分加盟業者出現倒閉爭議，消費者應慎選信賴品牌，保障交易安全。
李永勤補充，信義房屋全台近500家直營門市提供無縫服務，加上「SinyiCare十大守護」制度，不論買屋、賣屋或換屋，皆享有高規格交易保障，讓消費者安心布局資產、掌握市場節奏。
近期觀察顯示，有不少自住或收租型買方已提前布局，預期年底市場恐有波動，不少人選擇現在就完成換屋，避免年底交屋潮導致物件被比較、議價空間拉大。他強調，「房市仍在相對高點，有現金需求或資產優化規劃的民眾，現在反而是靈活操作的好時機。」

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房屋稅竟增2.6倍？稅務局說不清 可找「納保官」求助
2025/04/25 22:47自由時報文/記者朱語蕎

近日房屋稅單陸續寄發，不少民眾反應，今年房屋稅額大幅增加，甚至有高達2.6倍之多，自己怎樣換算都不對，對稅額計算方式及課徵依據感到疑惑，對此，稅務局表示，民眾收到稅單後，若對計算或課徵依據有疑問，且與業務單位溝通後仍無法獲滿意解答時，可以找納稅者權利保護官協助處理。
新竹縣政府稅務局表示，為加強服務民眾提供相關納稅權利保護事項的協助，稅務局指派4名具備稅務專業及行政救濟工作經驗的人員擔任納保官，並由1名具領導協調的納保官為主任納保官，共同協助民眾進行稅捐爭議溝通，同時也提供申訴陳情及行政救濟諮詢與協助等服務。
稅務局提醒，如果有申請納保官協助的需求時，可透過書面、電話、傳真、電子信箱及網路等多元管道申辦納稅者權利保護事項。稅務局網站也特別設置「納稅者權利保護專區」，除了公告納保官之姓名及聯絡方式，也提供納保成功案例、常見問答Q&A及相關法令供民眾上網查詢。

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冷市熱買？單季45筆億元交易爆出　最狂買家一口氣砸2.78億
2025/04/24 12:42自由時報文/記者張瀞勻

房市雖進入冷靜期，但對高資產族群而言，「好產品不等人」仍是鐵律。根據內政部實價登錄統計，2025年第一季全台揭露達45筆億元級預售交易，交易熱區集中在北市與台中七期。其中，七期新市政中心單季貢獻14筆，堪稱「億元成交主力軍」；而北市則由大安區的「吾雙」單案狂揭11筆、穩坐單季北市交易王。
七期豪宅市場強勢突圍，兩大指標建案包辦所有億元揭露交易，顯示即便在市場觀望氛圍濃厚下，百坪以上高端住宅依舊不乏買盤青睞。尤其有層峰買家一口氣砸下2.78億元購入兩戶，刷新社區總價新高，讓七期豪宅話題與買氣兼具。
樂洋地產總經理陳正文分析，市況雖冷，但高端資產族對房地產的偏好未變，地段、品牌、產品力仍是他們進場的三大關鍵，能突破億元門檻的物件，更具「核心豪宅」指標意義。
北市則由大安區「吾雙」領銜，單案揭露11筆億元交易，最高總價達1.48億元。該案位處信義路四段與光復南路口，鄰近信義計畫區，兼具地段與品牌雙優勢，由華固與璞真聯手推出，甫公開即引來層峰買盤爭相卡位。
不僅如此，「璞永敦仰」更寫下北市單戶最高總價紀錄，11A1戶以2.78億元成交，突顯品牌與地段在高總價市場中的穩定支撐力。
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危老獎勵5月落日 建商趕進度 2024危老案衝千億案量
2025/04/24 13:40自由時報文/記者朱語蕎

危老條例規劃的時程容積獎勵將於5月畫下句點，據住展雜誌統計，去年北台灣危老重建住宅案推案量約1082.7億元，比起前年下修17.2%，少了225.5億元，不過仍站穩千億元，乃危老條例推出後新案量次高。危老主力雙北市皆比前年減少，台北市少了127.4億元，落至756.8億元，新北市年減72億元，而為190.1億元，都在於推案個數減少，臺北市少了10多案，新北市案數腰斬，從前年32案減至15案。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，台北市不少危老新案還在籌備階段，建商的規劃、請照都需要時間，近年傳出趕落日前增加的送件量，與建商正式推案量之間亦有落差，不會即時反映。而台北市素地太少，推案主力仍得依靠老屋改建，後續均可預期表現，像今年就有「西華璞園」、「科達大巨蛋案」兩危老案量體來到百億元，大同區、中山區、中正區、士林區也見亮點危老案，危老一哥後況不看衰。但包括新北市在內的其他縣市則較不積極，重劃區新案價值勝於舊市區的老屋重建，去年又是重劃區推案天下，危老案發揮空間有限。
觀察去年台北市推出的重建案，以中山區的「國賓皇琚」、「森仰」，和大安區的「大安ONE」為指標，各是180億元、60億元、75億元的預估總銷，「國賓皇琚」揭露價碼站上單坪200萬元，總價破兩億元，市場再次見識危老價更高，更添老宅華麗變身豪宅佳話。而「森仰」、「大安ONE」皆為市中心門牌，未來發展性強，建商自然積極與地主戶合作，共謀雙贏。但確實也發現地段不錯的老屋改建逐步飽和，比方說大安區、大同區在前年分別推出9案及8案危老案，去年則各只有4案，落差明顯導致量縮。
新北市去年有板橋區的「大陸耑芃」來到60億元案量而為指標，然全市危老案數較前年砍半，由於各地多重劃區素地可供興案，建商焦點不必集中舊市區危老改建，即便如板橋區、永和區因門牌鍍金，舊市區較具危老改建條件，去年推出的案數都比前年少了一半，五股區、土城區、淡水區更因可開發土地多，前年還見零星危老新案推出，去年完全銷聲匿跡，建商對舊市區危老案興致不高。
新竹地區在東區、北區素地少而出現不少危老改建案，但去年也年減58.3億元，落至97.8億元，除了昌傑、金鈜兩建設於北區、東區的危老案量在10億元以上，對比前年昌傑在北區推出總銷60億元指標案，相形失色。亦因除了新竹市區外，其他地帶都有可開發土地，如熱門的竹北市就不必拘泥危老案，又能開發大型新案，相對之下市區改建案規模小，支撐不起整體態勢。
今年將在大巨蛋周邊推出危老案科達建築，董事長賴建程表示，該案基地位在八德路三段、光復南路，面積約537坪，案量約100億、255戶住家，由呂建勳建築師操刀，搭配日系營造廠、大信防水10年保固，規劃中小坪數，總價帶落在2700萬上下，賴建程表示，此案前一任建商花了12年談不下來，但科達只花1年多就順利整合，完成100%全體住戶信任，也將成為今年市中心指標大案之一。
陳炳辰指出，危老時程獎勵雖落日，但基地合併鄰地規模達200平方公尺仍給予獎勵，兼之改善紙片屋、市容新舊建物紛雜的窘況，值得正面看待，且相比都更快速通關的優勢，改建效益上建商、地主戶都有利可圖，在地震天災頻繁，重視居住安全的眼下，依舊有樂觀度。

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