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疫情爆發後 南高屏房價所得比加重3成
2022/10/07 18:31自由時報文/記者徐義平
房價飆漲直接加重民眾購屋負擔，今年第2季全國房價所得比達9.69倍，創2002年第1季有統計以來、20年單1季度新高，若進一步對比肺炎疫情爆發前的2019年第4季，其中台南、高雄以及屏東購屋負擔加重最明顯，約莫3成上下。
根據內政部不動產資訊平台統計，2019年第4季高雄市房價所得比為7.11倍，到了2022年第2季則加重至9.34倍，加重幅度約31%，其次則是台南市從7.19倍加重至9.36倍，加重幅度約30%，第3名則是屏東縣，從5.29倍加重至6.85倍、加重幅度約29%。
房價基期低 房價所得比加重幅度越明顯
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，南部地區受到科技業大廠投資議題激勵，房市吸引許多資金投入，帶動地價與房價走揚，加上去年疫情後對於通膨預期強烈，原物料與工資等造價上揚，也都反映在房價上，尤其過去房價基期越低的區域漲幅越大，反映在房價所得比統計也出現漲幅度較大的現象。
比較疫情前後的房價所得比統計，2019年第4季全國房價所得比為8.58倍，今年第2季則加重至9.69倍，購屋負擔加重約13%。
反觀房價所得比較高區域的房價所得比加重幅度相較平緩，新北市從2019年第4季的11.72倍加重至今年第2季的12.82倍，加重幅度約9%，若以最新的房價所得比來看，疫情前僅有3個都會區的房價所得比超過9倍，但今年第2季已有8個都會區的房價所得比超過9倍，疫情期間房價飆漲導致多數區域購屋負擔明顯加重。

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屋齡逾40年老宅 10年大增2成
2022/10/07 16:29文/記者徐義平
人老屋也老
全國住宅現況出現與人口趨勢相同現象，同樣存在新屋少、現有住宅高齡等問題。根據內政部統計通報最新發布，二○一一年年底，屋齡二十年以內的住宅占比約四十三％，但到了二○二一年底已跌破二十四％，至於四十年以上老屋占比，則從十二％拉高至近三十二％，十年大增近二十％。
屋齡20年內 占比不到24％
根據該統計報告，去年年底全國房屋稅籍住宅屋齡中位數首度突破三十年、約三十年，對比二○一一年年底約二十四年，十年來屋齡中位數老了將近六年。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，一九七○年代，因兩波石油危機引發通膨，加上戰後嬰兒潮開始成家，以及北漂就學、就業的剛性購屋需求，帶動前所未有房屋供給潮，甚至預售制度也是當時所衍生出來，可謂台灣前所未有的房地產投資高潮，但當時大量供給的新屋，經過四十年歲月已邁入高齡住宅，但在都更開發過程中全國住宅新陳代謝緩慢，導致老屋占比居高不下。
黃舒衛更指出，這些高齡住宅多為集合式住宅，雖然結構安全，但機能多數不符合現今法規標準，但因產權分散，重建、整修難度不低，也加深公共安全的隱憂，如果再考慮超高齡社會的議題，則推動都更、危老的急迫性更高，以目前市場化、佛系推動方式，恐怕會因重建時間越長，導致包袱越重。
住展雜誌研發長何世昌表示，雖然目前新屋每年平均以十萬宅的新增供給量進入房市，但仍無法有效稀釋老屋在全國住宅存量的占比，甚至老屋占比有越來越高的現象，推測應與老屋拆除重建的數量遠遠不及住宅邁入高齡的速度有關。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，在台北市以外區域有大量重劃區土地供給，購屋民眾要購置新屋難度不高，但在台北市購置新房難度甚高，主因是房價、供給量稀少。

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南市文化中心停E5立體停車場113年完工 東區停車壓力將紓解
2022/09/27 11:25文/記者林耀文

為解決東區文化中心、巴克禮公園及台糖長榮酒店等觀光景點停車問題，台南市府於107年向交通部爭取前瞻基礎建設經費興建「文化中心停E5立體停車場新建工程」，在不影響文化中心營運展演與降低對工區周邊民眾影響，目前工程已施作B1層結構體，工程進度超前3.828%，預計113年上半年完工啟用，將可供給211席汽車格位、172席機車格位。
近年來台南市觀光旅遊風氣鼎盛，東區文化中心一帶，優質藝文氛圍吸引許多民眾前來參訪，停車問題亟待解決，台南市府因此向交通部爭取前瞻基礎建設經費，興建「文化中心停E5立體停車場。
文化中心停E5立體停車場係為地下1層、地上8樓之建築，其中地下1樓作為機車停車場、1~2樓供文化中心展覽或教育訓練使用、3~8樓則作為汽車停車場，未來完工後除停車及藝文展演空間外，同時也透過建物本身及周邊採用樹木圍繞，塑造通透友善空間、形塑垂直森林都市之肺，本案設計更獲2021國家卓越建設獎-公共建設類金質獎肯定。
交通部公路總局日前視察時表示，本案開工之初即遭遇基地內排水箱涵而停工，市府交通局短短半年期間即克服層層困難積極完成變更設計等相關作業，目前工程已施作B1層結構體，工程進度超前3.828%。
南市府交通局長王銘德說，文化中心停E5停車場工程在各方齊心努力下，不僅克服停工窒礙，復工後更積極推動工進，工程進度和品質均能兼顧，本案預計113年上半年完工啟用，將可供給211席汽車格位、172席機車格位，將有助紓解周邊商圈停車需求。

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千萬是基本門檻 全國平均購屋總價連7年破千萬
2022/09/22 10:46自由時報文/記者徐義平

2009年第二季至2022年第二季全國房貸族單戶購屋平均總價
物價、房價漲不停，百萬買名車、千萬買豪墅已不稀奇，總價千萬元早就是購屋基本門檻。根據聯徵中心統計，2013年第四季全國購屋總價首度突破千萬元，期間僅2015年第二季短暫滑落至千萬元以內，但隔季又破千萬元。截至目前為止，已連續28季購屋總價至少千萬元起跳。
根據聯徵中心資料，2009年第一季至2013年第三季，全國平均購屋總價不到千萬元，但自2013年第四季總價首度站上千萬元後，僅有一季總價不到千萬元，其餘35季均破千萬元。此外，2013年第四季至2019年第三季，除2015年第二季外，其餘總價都在1,000萬至1,100萬元，2019年第四季平均購屋總價突破1,100萬元，今年第一、二季甚至站上1,200萬元。
今年前兩季 平均購屋總價破1200萬
不過，購屋平均總價拉高，平均坪數反而縮水。房產業者指出，因每坪購屋單價上漲，所以總價拉高、坪數卻縮水。若觀察每坪購屋均價，2009年第一季至2012年第一季單價不到20萬元，2012年第二季首度站上20萬元，隔季雖降至20萬元以下，但同年第三季之後，每坪均價沒有低於20萬元；2020年第三季更突破25萬元，截至今年第二季，已連續8季突破25萬元，今年第二季每坪均價甚至首度突破28萬元。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，全台購屋總價門檻拉高到千萬元，若自備款2成，貸款25年，假設房貸利率約1.8%，沒有寬限期，每月本利約3.3萬元；若要房貸負擔率限制在家庭總收入的三分之一，推算家庭月收入須超過10萬元，才有較寬裕條件買房。
家庭月收入逾10萬 較有寬裕條件購屋
黃舒衛指出，實際上全國第一季房貸負擔率已達38.5%，首購總價也相對較低，因此即便購屋門檻不斷拉高，但有寬鬆的房貸條件助攻及剛性自住需求支撐，即使所得不漲、房價漲，買方還是得咬牙搶進；而在付款能力有限下，建商、消費者轉進蛋白區、蛋殼區、重劃區，尋求更低的房價區域。然而，未來升息，或是公共建設、生活機能未到位，甚至供給量過剩的多重考驗下，這些區域產品價格調整機率最高。
《住展》雜誌研發長何世昌分析，台灣人購屋總價破千萬元，購屋族須省吃儉用，把錢多用於買房，因此各縣市房貸負擔率快速上升中，除北市外，若其餘縣市房貸負擔率達5成，房價很可能會遇到瓶頸難再上漲。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價持續走揚，購置千萬元住宅已是相當普遍的事情，但房價遠比薪資漲得更快，背後支撐房價往上的重要關鍵，就是30年期房貸的盛行，加上寬限期搭配使用，都可降低購屋負擔，若沒有30年期房貸支撐，房價漲勢恐怕不會這麼快、幅度這麼大。

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震後老屋建檢好時機 新北住都中心提供免費申請
2022/09/21 10:31自由時報文/記者朱語蕎

918花東強震撼動全台，住家經歷地震後，恰好是房屋健檢時機，新北住都中心提醒，民眾可檢附半數以上的建物所有權人同意後，向新北市工務局申請建築物免費初評，由專業技師檢視結構及外牆是否受損，了解建築物耐震能力且及時補強或處置。
如果住家有磁磚嚴重剝落、鋼筋外露或梁柱歪斜、疑似海砂屋等現象，且結構安全初步評估為R>45，請盡速申請「新北挺安全方案」，成立管委會經區分所有權人會議決議後，由新北市府全額出資協助有安全疑慮的建築物完成海砂屋鑑定，大幅減輕民眾負擔。新北住都中心至今已協助近20處社區成立管委會申請挺安全方案，並輔導居民依照鑑定結果進行重建或結構補強，搭配市府的多元都更政策，早日啟動重建程序。
以蘆洲區長安街193巷社區為例，新北住都中心每週派專人駐點，負責後續全案管理，包括執行都市更新事業、引進專業團隊、銀行融資、監督廠商施工等，一路陪伴社區完成重建；附近的長安街46巷另一社區也在中心協助下，完成挺安全方案鑑定。
新北住都中心副執行長錢奕綱表示，新北市府加速推動危險建築改建，除了今年4月發布實施「高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例」，依建物耐震能力、抗壓強度、重建整合程度及申請執照等情形排定優先停用對象，後續依《建築法》要求建物所有權人停止使用，都更處在9月1日也發布實施「防災都更2.0專案計畫」，若都更案件同意比率已達9成或未同意戶僅剩1戶，此專案可透過都市計畫變更程序申請1.5倍原建築容積或基準容積重建，用更明確的獎勵、簡化行政程序及稅捐補貼等誘因，促使危險建物加快重建。
錢奕綱表示，若建築物經鑑定結果為海砂屋或耐震能力不足，住戶又不知該如何啟動重建第一步，新北住都中心除了針對已列管在案的海砂屋社區召開說明會外，住戶也可向中心諮詢重建需求。

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震不停！全台住宅地震險投保率竟不到4成 留意三大「不保」事項
2022/09/19 13:00自由時報文/記者朱語蕎
近日花東大震撼動全台，讓不少人擔憂住家建物安全，但財團法人住宅地震保險基金資料，全國住宅地震險的投保率竟然不到4成，總計全國整體逾900萬戶住宅中，僅約340萬戶投保住宅震險，投保率只有37.32%。全台各地以新竹縣市的投保率45.58%最高，桃園市則以45.09%居次；離島連江縣只有1.52%為全國最低；而本島投保率最低的縣市是雲林縣，只有19.99%的住宅投保震險。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，金融機構基於降低財務風險的原則，幾乎都會要求民眾在申辦房屋貸款時，為其擔保物投保住宅火災險，而1999年的921震災造成全國嚴重災損，2002年更進一步將住宅地震保險納入，所以現今有房貸的房屋，大多會投保住宅地震險，而新竹縣市、桃園市近年新成屋的供給量與買氣都相當活躍，因此投保率領先全國。
陳定中指出，由於住宅基本震險推行至今僅約20年，且以有房貸的房屋為主，因此許多持有時間長或早已還清貸款的房屋，投保情況就不太踴躍，其中雲林、澎湖、台東等農漁大縣，甚至不少田僑仔、討海人的手頭資金充裕，所以購屋不愛貸款，偏好全額現金買進，在沒有房貸的情況下，也就不會特別去投保地震險；至於連江縣投保率僅約1.52%，主要是當地低屋齡的住宅物件稀少，且當地交易量能亦長期偏低所致。
第一建經研究中心副理張菱育指出，在申請房貸時，銀行規定必須同時投保「住宅火險及地震基本保險」，其中的「住宅地震基本保費」採單一費率計算，每年保費1350元，最高理賠金額為150萬元，不過要留意的是，此保險所承保的建築物有三大「不保」的項目，包括：「不保營業用建築」、「不保違建或未辦保存登記建物」、「不保金銀珠寶」等。

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北市還有5字頭新案？實價曝光親民路段
2022/09/16 12:20自由時報文/記者朱語蕎
這幾年房價上揚，台北市新案開價大多在百萬上下，不過依據實價揭露資料，文山、萬華、北投、士林都有預售成交單價不到6字頭的交易，如文山區指南路、北投區關渡一帶、士林區社子、萬華區西園路等，還有5字頭新案。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，台北市外圍地段或大眾運輸便利性較低的區域，仍有4、5字頭的中古大樓，當地新案若無特殊條件，價格拉升過高難以說服買方入手，因此部分成交價格能在60萬以內。
台北市的大安、中正、信義區，新案開價通常都在100萬元以上，其他區域則通常在90萬到120萬上下，不過台北市還是有區域，新建案開價在60~70萬，相當於大安區新案的半價，對於偏好台北市門牌，或是台北市資金有限的換屋族頗具吸引力。
像是文山區的指南路，都還可找到5字頭新案，大家房屋台北政大店店東廖永震指出，文山區因地理環境及部分地段的交通條件，價格相對台北市其他區域低，如指南路三段位於往貓空的平地區域，及辛亥路七段還有低價新案，不過低價新案的量體有限，目前文山區新案開價大多在7到8字頭，反觀中古大樓有不少價格相對低、位於生活機能及交通條件理想的地段，如木新路一到三段、木柵路二、三段，這些地段10年左右的大樓單價6字頭，屋齡稍高的老大樓則在5字頭，是許多自住買方偏好的區域。
此外，萬華區6字頭以下新案數量最多，郎美囡表示，萬華區靠近中華路、中正區這一側的價格較高，成交價可到70萬以上，靠近環河一側若不考慮台北市門牌，買方可能會選擇新北市有捷運、話題多的板橋區或三重區，故房價不易有亮眼表現，而西園路一段、二段周邊還有屋齡不到5年的新屋，成交單價在5字頭，因此預售案仍有5到6字頭交易。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，一分錢一分貨，房價較低自然有其因素，建議自住買方購屋時不僅考慮價格，亦須綜合考量實際需求，衡量低價地段在環境及機能上的抗性是否可接受，在低門檻及生活便利性中取得平衡。

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預售屋注意！未備查即開賣 南市府將重罰
2022/09/13 18:55自由時報文/記者林耀文

預售屋新制上路已有1年，台南市府除積極宣導，並與相關公會聯合、或由地政局辦理教育訓練，對於違規或民眾檢舉案件，尤其預售屋未依規定向地政局申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查，即於馬路架設廣告看板，甚至收受定金簽訂預約單等情事，一律嚴查嚴辦且絕不寬貸！
台南市府地政局長陳淑美呼籲業者注意，平均地權條例對預售屋違規行為的相關罰則規範，並無改正機會，將直接裁罰後再通知改正，請業者切勿以身試法。
陳淑美也溫馨提醒購屋者，政府已將預售屋資訊及契約備查情形揭露於「不動產交易實價查詢服務網」，地政局亦積極辦理預售屋定型化契約查核作業，並將查核結果公開揭露於地政局網頁，購屋者可參考相關資訊慎選購屋，如購屋過程發現業者有違規情形，亦可檢具事證向地政局提出檢舉，共同維護交易市場安全。
為維護不動產市場交易安全，南市府地政局除不定期辦理預售屋查核作業外，針對產生消費糾紛、或檢舉建案，亦將列為優先查核對象，期督促業者確實遵守法規，提升對消費者權益的保障。
預售屋新制施行已逾1年，台南市府地政局對違規情形共計裁罰11件，裁罰金額累計291萬元，地政局統計違規樣態，其中以預約單約定不利買受人事項佔最高裁罰金額比例，為4件240萬元，其次為使用之契約不符合應記載及不得記載事項，為5件45萬元，其餘為未申報預售屋資訊及定型化契約備查即銷售，計2件6萬元。

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疫情+投資趨嚴 港人來台築巢退燒
2022/09/11 16:00自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕根據內政部地政司最新發布二○二一年業務年報，去年港人來台購屋面積約一．七一萬坪，相較二○一九年高峰時達四．八萬坪，去年僅剩三十五％，且被英屬維京群島超車，來台買房面積跌落至第二名。
根據歷年業務年報資訊，港人大舉來台購屋時間點始於二○一五年，該年度港人一共來台買下二．三六萬坪建物，相當於五分之一棟台北一○一大樓規模，對比二○一四年僅八一一六坪，更大幅攀高一．九倍；二○一四年香港發生「佔中」運動，隔年港人來台購屋便暴增，之後連續七年，港人每一年度來台購屋面積都超過一．五萬坪。
港人來台購屋最熱絡的時間點是二○一九年，單一年度合計在台買進四．八萬坪建物，相當於超過○．四棟的台北一○一大樓規模，但高峰過後，二○二○、二○二一年連兩年下滑。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，港版國安法、疫情之後，港人來台投資面臨申請程序從嚴，再加上跨境旅行諸多不便，雙重障礙之下，雖然有新一波的移民脫港潮，但去年來台購屋面積出現不增反減。
住展雜誌研發長何世昌也說，港人來台購屋減少，其實並不意外，因為我國主管機關收緊港人移民政策，不少有意來台的港人改為移民他國。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，後續或可觀察當疫情較為平穩之際，港人來台是否會回復到先前的熱度，現在有些業者甚至推出包套服務，幫港人介紹好投資的管道與行業，協助辦理投資移民。

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百萬年薪族群晚10年購屋 負擔多250萬、坪數少4坪
2022/09/11 15:52自由時報文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕即便年薪站上百萬，晚10年買房仍面臨買更貴更小。根據聯徵中心統計，第2季年收入80至100萬元、100至120萬元的購屋族，每戶平均買進總價分別落在1114萬、1216萬元，較2012年同期，購屋總價加重250萬元，購屋面積卻少4坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10年前百萬年薪購屋族的房價所得比落在8至9倍，但今年第2季則加重至11至12倍，購屋負擔明顯加重，而且買進坪數還少了4坪，主要因為過去10年期間房價變貴，加上小家庭當道，因此購買的面積也變小。
10年前百萬年薪購屋總價仍未破千萬元
統計顯示，2012年第2季年收入80至100萬與100至120萬元的購屋族群，平均購買房屋總價為866萬與967萬元，購屋總價尚未突破1千萬元。不過今年第2季年收入80至100萬與100至120萬元的購屋族群，平均購買房屋總價則來到1114萬元與1216萬元，年薪百萬的族群購屋總價也早超越千萬元。
曾敬德指出，雖然現在百萬年薪房價所得比達11倍，不過這都是個人所得與購屋統計，而且可能是雙薪家庭購屋，另一半的所得並未計算在內，實際上的家庭房價所得比不會這麼高，另外，30年期的房貸的確可以降低當前民眾購屋負擔，但長期利息也會繳得比20年前更多，尤其當前利率未來還是看漲的狀況下，建議理財偏向保守的族群，可以有錢就先償還本金，降低房貸負擔與利息支出

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