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不是只有住宅！台經院示警：商用不動產也難逃衝擊
2025/04/28 15:45自由時報文/記者張瀞勻

台灣經濟研究院公布最新景氣調查，受全球經濟成長趨緩影響，大幅下修2025年主要經濟體的成長預期，台灣3月製造業、服務業及營建業營業氣候測驗點同步下跌，單月跌幅創近年新高，顯示企業對未來景氣轉趨審慎甚至偏向悲觀，且住宅銷售將面臨供給壓力，恐怕禍及商用不動產。
台經院指出，3月製造業營業氣候測驗點下滑至95.00點，月減2.71點，創下近5個月低點；服務業測驗點則降至88.51點，月減4.50點，連續第三個月下跌，並跌至新冠疫情以來新低水準。營建業方面，3月營業氣候測驗點為94.34點，較上月大減7.53點，景氣明顯轉弱。
在房市方面，台經院分析，儘管3月六都建物買賣移轉件數月增16.8%，主要受惠於春節過後交屋潮回溫及過戶天數增加，但年增率仍大減21.1%，顯示市場景氣仍處於低檔。台經院直言，未來半年房市景氣恐持續偏向悲觀，主因包括國內經濟受對等關稅衝擊趨緩、住宅市場銷售動能受限於打炒房政策未放寬、買賣雙方價格認知存在落差，以及前幾年大量預售案完工後帶來的供給壓力。若企業投資活動進一步停滯，商用不動產市場亦可能受到連帶衝擊。
至於營造業，台經院指出，雖然從未消化建物總樓地板面積來看，建商手中案量仍屬充沛，但在主管機關尚未開放新一波營建移工名額之下，業者將面臨勞務與材料成本雙重上漲壓力，加上製造業建廠放緩，機電整合工程接單量也恐趨於停滯。綜合考量之下，預期未來半年營建業景氣僅能維持持平。
台經院最後強調，整體而言，隨著外部經濟變數增加，國內內需市場又受政策與結構性因素牽制，製造、服務與營造三大產業短期景氣皆不容樂觀，後續變化仍需密切關注國內外經濟情勢及政策動向。

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新青安恐爆斷頭潮？ 專家直言機率低：有「他們」撐腰不怕
2025/04/28 12:22自由時報文/記者朱語蕎

財政部日前公布3月新青安貸款辦理情況，由於1、2月適逢春節連假，加上329檔期醞釀，讓3月新青安受理和撥貸件數重回5000戶，一甩近半年來低迷，專家更直言，「斷頭潮」不會來。
不過，整體撥貸件數仍少於受理件數，馨傳不動產智庫執行長何世昌推測，主要有兩點，首先是新青安核貸塞車潮緩解，之前排隊等撥款的申辦件多已消化；另外，因公銀審核趨嚴，可能退件數有所增加，受理申貸不一定會過件。
何世昌表示，接下來要留意下半年有沒有「末代上車潮」，因為下半年到明年上半年是新青安最後一年，雖然利息補貼時間已不多，但 40 年期房貸 ＋ 5 年寬限期仍然很香，申辦新青安的件數是否會增加值得觀察。
即使外界大多認為「新青安」未來會出現斷頭潮，但何世昌認為機率不大，因為根據財政部長先前揭露的數據，新青安違約率僅約 0.04％，比整體房貸違約率 0.07％ 來得低。
其次，20 ～ 30 歲申辦新青安買房的比率雖驟增，但坦白說，台灣房價高，就算 40 歲以上群族尚且難單靠自己能力買房，30 歲以下更難在白手起家的情形下買房，此群族靠爸爸媽媽資金奧援的比率恐怕極高。倘若這群人付不出錢，大部份爸媽還是會幫忙渡過難關，因此違約率要衝高到 1%、2％，達到「潮」的嚴重程度，機會應該偏低。
何世昌說，集結家族之力買房，已成為全球趨勢，並不只有台灣如此，包括澳洲、美國、英國等多國房市，都有相關調查與趨勢，更遑論鄰近台灣的中國、香港、韓國。日本，算是少數的例外。

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6樓以上大樓注意！今年起「未申報這事」 最高罰30萬
2025/04/22 06:58自由時報文/記者朱語蕎

近期發生數起住宅火警之意外事故，導致民眾傷亡、建築物毀損及財產損失，為維護民眾居住及建物安全管理，內政部自今年起擴大申報範圍，6至7樓之集合住宅必須4年申報社區公安1次；若未依規定辦理公安申報者，將依法進行最高30萬元的裁罰，並可連續處罰。
內政部表示，住宅類公安檢查共有6個項目，由專業人員依據原來建管單位核准的竣工圖說進行逐層檢查，確認各項設施設備正常運作無阻塞破壞情形，包含直通樓梯、安全梯、避難層出入口、昇降設備、避雷設備及緊急供電系統等，每項都是意外發生時，民眾能否順利逃生保命的關鍵，也與住家安全息息相關，缺一不可。此外，為確保住宅樓梯間逃生動線，內政部在民國1982年7月15日建築技術規則修頒時，針對避難用樓梯的設計，增加開向樓梯平台的門扇開啟半徑不可以與樓梯寬度的迴轉半徑相交之規定，以確保住戶進到樓梯空間避難時，逃生動線可以順暢無阻。基於法不溯既往的原則，只有修法後申請興建或變更用途的建築物會受到這條法規的限制。因此，每年公安檢查時，各專業人員在進行個案檢查時，以及各直轄市、縣（市）政府在執行個案抽複查時，皆應依據此標準來做個案認定。內政部次長董建宏提醒，民眾在重視公安檢查申報之際，同時鼓勵居家裝設「住宅用火災警報器」，當火災發生初期，此裝置即可偵測濃煙或高溫，並發出高分貝聲響進行警示，能為住戶爭取更多滅火或避難時間。

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房市高點翻頁？專家示警：修正後的下一步正醞釀中
2025/04/28 10:57自由時報文/記者張瀞勻

根據信義房屋最新房價指數表現，信義季指數六都+新竹部分，有五個都會區的的房價指數都開始出現季減表現，整體房價指數水準大致回到去年房貸管制前的表現，顯示央行進行房貸管制後，市場不僅交易量縮，房價也從不斷創高到進入盤整期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從房價指數來看，這波房價高檔就出現在央行第七波選擇性信用管制上路當時，今年第一季台股從2.36萬點修正到2.07萬點，股市跌幅也將近三千點，加上房貸申請不易等因素，市場風向已經改變，統計第一季的房價指數有五大都會區都較上季下跌，房市已經從高點轉折進入盤整期，再加上4月關稅戰引發的股災，房市風向已經從賣方市場逐漸轉為買方市場。
統計顯示，2025Q1信義季指數六都+新竹部分，除新北及桃園市其餘各都均出現下滑跡象，整體年增率仍維持擴張，但漲幅已出現緩和跡象，台北市今年第一季房價指數136.22，高點出現在去年第四季的141.57，新北市房價指數163.52，仍是歷史新高，桃園市193.73，接近去年第三季歷史高點的193.6，新竹市這季房價指數248.47，高點是上一季的265.15，房價出現明顯回軟，台中市房價指數195.42，高點是上一季的200.54，台南市房價指數199.38，高點是上一季的217.87，高雄市本季指數177.39，高點是前一季的186.84。
曾敬德表示，第二季市場又出現新的動盪，房市挑戰一波接著一波，特定題材區域的房價漲幅實在太快，一手市場也出現明顯量縮，房市進入盤整期的跡象日益顯著，倘若金融市場可以快點恢復秩序，則房市即使進入修正期，預料短期波動幅度也不至於太大。

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跨縣市買房成主流！北投買家愛淡水、新店民眾衝文山　3大熱區曝光
2025/04/25 21:24自由時報文/記者張瀞勻

房價高漲下，民眾的購屋決策已突破行政區的限制，根據房屋搜尋平台「樂屋網」統計買方數據，顯示北北桃地區跨縣市購屋已成常態，其中台北北投區與新北淡水區的買方重疊率達34.08%，位居全台首位，顯示兩區買方高度重疊；台北文山區與新北新店區則以33.04%的重疊率緊隨其後。
樂屋網研究顯示，買方重疊區域普遍具備兩項關鍵特性：地理位置相連及房價水準相近。樂屋網發言人洪安怡指出，部分區域因當地人口結構相似、共用生活圈等因素，導致買方市場高度流通。經統計北北桃地區跨縣市買方流動數據，前三大重疊區域依序為「台北北投區與新北淡水區」、「台北文山區與新北新店區」及「新北鶯歌區與桃園桃園區」。
其中，台北北投與新北淡水兩區重疊率最高，高達34.08%。洪安怡表示，「該區域跨越外雙溪後，從關渡、竹圍、紅樹林至淡水，雖然地理範圍廣闊，但因房屋特性相近，建物密度適中，購屋者通常會同時考量兩區物件並進行比較。」反向數據亦顯示，淡水區買方有28.66%會考量北投區物件，凸顯兩區購屋市場的相互滲透性。
台北文山與新北新店重疊率達33.04%，位居第二。洪安怡分析：「兩區僅一橋之隔，交通網絡互通，加上市容風貌相近，均具備河岸景觀或鄰近山區的區位特性，生活圈高度重合。」此外，新店裕隆城商圈的開發，引入百貨零售與影城設施，進一步強化了文山區買方的跨區流動意願。
第三位則為新北鶯歌與桃園桃園區，重疊率達28.54%。「區域間以新北市鶯桃路連接桃園的桃鶯路，形成重要的交通動脈，」洪安怡補充說明，以鳳鳴重劃區為例，雖行政區劃歸屬鶯歌，但生活機能實際上更接近桃園市區，導致購屋者普遍會在鶯歌與桃園之間進行比較與選擇。
值得關注的是，基隆地區買方雖有28%會考量新北市物件，特別是淡水和汐止區域，但此流動呈現單向性特徵，雙北地區買方極少跨區考量基隆。洪安怡解釋，「過往基北北桃被視為整體生活圈，就連TPASS通勤月票設定範圍亦是如此，但實際數據顯示，僅有基隆向新北的單向流動，北北桃區域間則呈現明顯的雙向互動，尤其是居中的新北市，確實扮演台北與桃園間的中介角色，北北桃生活圈的形成藉此獲得實證支持。」
北北桃十大跨縣市買方重疊區，代表這些區域具有相近的居住體驗與價格帶，隨著跨區基礎設施持續完善與生活圈整合加深，未來這種跨區購屋趨勢將更為明顯。洪安怡建議，房價高漲下，找屋無須侷限於單一行政區，而是審視生活圈整體發展脈絡，特別是交通便利性、商業機能及未來發展潛力，透過跨區比較，在預算限制下找到最符合需求的居住選擇。

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有人搶台積電、他搶房！專家揭資產配置真正王道：地段比股票還硬！
2025/04/25 07:45自由時報文/記者張瀞勻

川普4月2日對全球宣布「對等關稅」，引發全球股市動盪，從政要到庶民無一倖免，不少人趁股災撿便宜進場，例如台積電、鴻海等「護國神山」股票出現7、8字頭買點；相較之下，房地產專家則有不同解讀。宏大國際資產陳益盛指出，房產不是短線標的，而是類似陳年XO的耐久資產，需精挑細選。他提出一觀念與三策略，讓投資人面對劇變仍可掌握置產機會。
陳益盛強調，房地產永遠要記得一個關鍵：「地段、地段、地段！」無論是自住或投資，都應從理想區位及生活條件出發，逐步篩選適合物件，趁市場信心不足時布局，有望以理想價格買進。雖非股市名師，但他認為股市的換股邏輯也能套用在房地產，只是要記住，房屋非短期操作標的，「股票當沖是合法的，房屋一年內買賣是大忌」。以下三策略可供參考：
第一，選定區位，逢低買進。他自稱曾是「川粉」，認為川普成功的重要策略是懂得「買對地點」。股市看準台積電、鴻海是進場時機，房市亦然，看好地段與產品，才有機會在釋出時買進。歷史上如李嘉誠等地產鉅子，也是在危機時入場，如SARS時期大舉購入資產，數十年後價值翻倍。
第二，房地產也能「換股」，從效益低的產品轉向高投報物件。例如從郊區換市區、老屋換新屋、無捷運換捷運宅等。此外，可布局收租型資產如捷運旁老公寓或都會區商辦，前者有收租與未來都更機會，後者出租率高、投報穩定。陳益盛引川普語錄表示，穩定現金流才是長線投資房市的關鍵。
第三，大量供給地區可大膽出價，稀缺產品則要搶快。很多人擔心房價還高，但若區域供給量大，就可積極談判，因為選擇多；但若遇到夢寐以求社區釋出，就要快速進場。陳建議三重點選屋原則：一是選便利機能優於新舊，二是同地段選品牌佳建商，三是同產品選低公設與好管理。只要認清自身付款條件、貸款能力，就能適時把握良機。

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年輕人福音？一張表看這10區預售比成屋划算
2025/04/25 15:20自由時報文/記者張瀞勻

該買舊還買新?根據市調單位統計，2024年七都成屋、預售屋成交單價差距最小的十大行政區，結果發現，這幾區價差都不足5萬元，其中差距最小的桃園大園區去年預售屋成交單價為32.8萬元、成屋為31.3萬元，兩者僅相差1.5萬元，除了打破預售屋給人貴鬆鬆的印象，對不少購屋族來說，在同樣預算下，除非立即有居住需求，否則彈性付款、屋齡較新的預售屋可說更勝一籌。
現階段在央行限貸、川普關稅戰等變數衝擊下，市場資金緊縮已成定局，而成屋雖然「看得到、摸得到」，卻也存在貸款不易，必須一次準備大筆現金，財力負擔相對大。反觀預售屋價位固然較高，但具付款彈性、受限貸衝擊較小等特性，倘若再把未來增值性考量進去，可說相當適合口袋不深的年輕購屋族群。
觀察上榜各區，可發現其共同特色都擁有不少新成屋、新古屋聚落，以差距最小的桃園大園區來說，目前交易熱區集中在客運園區與青埔特區，兩區建案競爭激烈，呈現「成屋新、預售多」的狀況，進一步拉近預售與成屋價格。其次則是高雄仁武，預售與成屋每坪價差約2.3萬元，仁武房價多落在3字頭，磁吸高雄年輕首購族，因此買氣也多集中於屋齡較新的大樓，壓縮成屋與預售價差。
而新北唯一上榜的區域三峽，價差約3.2萬元，《591房屋交易網》新聞公關組主任畢務潔分析，當地成屋交易多在房價較高的北大特區，而預售則轉向開發潛力區域布局，出現「高價成屋、低價預售」的結構，讓預售更顯划算。桃園觀音價差約3.8萬元，成屋與預售供給都集中在草漯重劃區，該區新案供給湧現，但由於目前生活機能尚未到位，建商開價趨於務實，不過對於想提前卡位區域紅利的買方來說，預售反而更具吸引力。
單價差距不到4萬元的還有台南歸仁，該區交易集中在高鐵特區周邊，過去以投資買盤為主，打炒房後投資客退場，預售開價回歸合理，與成屋貼近。另外，新竹新豐每坪價差約4.3萬元，成屋多集中在明新重劃區，房價較高；預售則主打外圍區段，價格基期低，使得成屋與預售價格靠攏。桃園楊梅價差同為4.3萬元，該區受惠交通便利及房價凹陷優勢，吸引新竹、雙北客，也深受桃園年輕首購族青睞，房市熱區集中在金山特區、梅獅路商圈新大樓，地段、屋齡相近使價格差距有限。
接著，高雄大寮成屋和預售價差約4.6萬元，大寮房市能見度較低、交易量小，建商為求成交、開價相對保守，反而突顯預售屋的性價比。最後則是高雄橋頭與楠梓，價差約在5萬元內，區域有台積電設廠推升買氣，然而該區新成屋比例偏高，加上屋主多看好未來發展，在「惜售」下容易參考預售行情定價，出現價格逐漸逼近預售的現象，讓預售成為更划算的選擇。
住展雜誌發言人陳炳辰則指出，由於2024第四季房市風暴籠罩，迄今都有傳出成屋市場出現較大議價空間，預售市場相對沒有降價情勢，則為後續需留意之處，尤其若為較蛋白的地帶，買氣低迷，鐵板一塊的預售屋房價風險難明。

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從地標到廢墟！彰化首宗公辦都更啟動 「黃金帝國」這一時間清除
2025/04/25 15:30自由時報文/記者張瀞勻

彰化縣首宗公辦都更案正式啟動！位於員林火車站旁、閒置多年的「黃金帝國大樓」25日正式宣告危樓強制拆除作業展開，預計2026年5月底前完成清除，年底將啟動實施者評選作業，為彰化舊市區注入重建新契機。
「黃金帝國大樓」因921地震受損嚴重，經鑑定為危樓，多年來成為員林市區的都市斷層，此次在中央補助432萬元、地方政府積極推動下，終於完成協調整合，結合東側彰化縣府所屬公有宿舍群，整體開發基地達5,033餘平方公尺，開啟彰化公辦都市更新的新頁。
彰化縣政府指出，未來將在該基地興建1棟具現代化機能的住商混合大樓，規劃納入鄰里活動中心與員林派出所等公益設施，同時取得綠建築與智慧建築標章，提升區域居住品質，形塑新型生活圈。國土署表示，該案為全縣首例公辦都更，具示範意義，期望能帶動員林車站周邊整體更新風潮，引入民間資源與投資，活化市區機能、改善居住環境，也象徵危樓再生的轉捩點。
彰化縣府建設處同步設立「更新發展科」，強化公辦都更量能，配合中央持續補助與輔導，未來將推動更多結合社宅、長照與公益設施的全民共享空間，讓都市更新不只是改變街景，更提升居民生活福祉與城市整體競爭力。

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房市變天！59％建案「賣不到1成」房價仍在漲 數據揭：這三區下跌了
2025/04/25 16:21自由時報文/記者朱語蕎

國泰金公布今年第1季國泰房地產指數，本季案量與成交量大幅減少，有高達59％建案賣不到1成，27％建案僅賣10～15％；不過，可能成交價仍季漲0.78％，較去年同季上漲16.52％，但雙北地區及桃園市房價則出現下跌。
數據顯示，今年第一季相較上一季為價穩量縮，相較去年同季為價漲量縮。與上季比較，本季開價與成交價維持穩定，議價率小幅縮減，推案量與成交量大幅減少，銷售率中幅減少。
進一步觀察各地區表現，相較上一季，各地區成交價雙北及桃園下跌、竹中南高上漲，成交量則均呈現減少;與去年同季，各地區成交價均上漲，成交量呈穩定或減少。
從四季移動趨勢觀察，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，台北市近3季接近前波高點，中南高地區超過前次波段高點3成至1倍。綜合本季房市， 相較上一季為價穩量縮，房市表現偏弱;相較去年同季則為價漲量縮，房市表現待觀察。
本季有3縣市房價下跌，包括桃園市可能成交價季跌3.44％，價格每坪44.78萬元；台北市季跌3.44％，可能成交價為120.41萬元，新北市跌2.00％，可能成交價為每坪68.50萬元。
國泰金表示，央行於去年9月第七度調整選擇性信用管制措施實施以來，已造成大部分地區連續兩季成交量明顯減少，雖價格因成本因素仍有支撐，然房市已明顯降溫，符合央行政策預期。

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台積電設廠與演唱經濟效應 楠梓捷運站區周圍友善通行空間 後勁房價邁5字頭
2025/04/25 19:20自由時報文/記者林耀文

為因應台積電楠梓設廠與演唱會經濟效應，高市府近來持續改善楠梓、左營一帶的廠區聯外道路交通系統，並針對楠梓世運站、油廠國小站周圍友善通行空間，讓居民、旅客與科技業員工通行更便利。市調顯示，目前台積電楠梓廠區坐落的楠梓後勁地區，新案售價帶已站穩4字頭，也傳出成交單價近4字尾，在科技新貴仍持續進場下，房價帶已逐步朝5字頭邁進。
高市府工務局道路養護工程處針對周邊左楠路分階段進行優化，先前已改善左楠路西側人行道（宏毅一路至後昌路），近期再完成該路段東側人行道（捷運世運站至後昌路），並可串聯楠梓產業園區後昌路人行道，提供來訪樂迷及發展中生活圈綠意友善通行空間。
考量世運主場館近年在國內演唱會場館的亮眼表現，讓高雄被譽為「演唱會之都」，為再強化演唱會人潮疏運效率，道工處進一步針對左楠路自捷運世運站至後昌路東側人行道優化，改善長度將近700公尺，除擴增人行道寬度、將原有老舊磚面換新為平坦耐久的優質美觀鋪面及增設無障礙設施，亦保留沿線既有大型樹木、設計植栽帶與車道分隔，後續將由公園處規劃補植，保障行人安全、美化街道景觀。
道工處表示，左楠路人行環境改善後可擴大整體疏運動線，包含中油宏南社區行人通道、捷運世運站及油廠國小站，有效分散人潮減少擁擠，此外再銜接至後昌路人行道，建構出舒適便捷的綠廊轉乘路網，打造高效益的綠色新經濟模式。
市調與實價登錄顯示，目前後勁地區後勁北路、後勁東路、學專路一帶，新案的實登價格區間帶，多介於單坪45萬至48萬元之間，市場傳出最新成交價位帶已達每坪49萬~49.5萬元區間帶，近日內可望正式揭露。
另外，鄰近的高雄大學城一帶，目前新案售價帶與實價登錄區間帶，多介於單坪37~41萬元之間，下半年也將陸續在大學西路、藍田公園一帶，推出預售新案，售價都將站上4字頭。

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