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打房半年失效了？這些新案竟逆勢創新高
2025/04/30 12:48自由時報文/記者張瀞勻

自中央銀行於2023年9月祭出第七波限貸政策以來，房市歷經半年的調整期，近期又逢美國重啟對中關稅，引發國際經濟變數升溫，市場觀望氛圍加重。
不過，根據實價登錄資料顯示，部分擁有交通建設與完整生活機能的指標新案，仍展現穩定的價量表現，顯示剛性需求與品牌建案具備一定支撐力。
台中市近年重劃區發展迅速，北屯的機捷特區與單元12因擁有捷運紅利與豐富生活機能，買盤穩定；南台中的13期則在商場、公園等公共建設挹注下，吸引換屋族與高資產自住買家。上述區域目前主力新案總價多落在2500萬元以上，實價登錄也出現多筆區域高價紀錄。
北屯單元12的「雙橡園2045」基地面積逾2000坪，採單棟鋼骨設計，並規劃大面積私有花園，至今已揭露逾130筆成交，社區最高單價達75.7萬元，在區內具代表性。
南台中13期部分，「順天MR.L」主打45坪以上三房格局，鄰近文心秀泰商圈與豐樂公園，目前揭露成交達44筆，社區最高單價達87.9萬元，創下13期高點；「惠宇大然」則坐落南區，近期揭露的最高單價為71.5萬元，並出現破4000萬元交易紀錄，顯示中大型住宅產品仍有穩定需求。
「漢宇SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，2025年房市將回歸剛性需求主導，消費者購屋態度趨於審慎，但對於地段佳、產品規劃完善的個案仍願意出手。
他表示，近期市場明顯由品牌建商帶動成交量，「這類建案因基地條件完整、設計具話題性、配套成熟，自住與換屋族均有興趣入場，對整體市場具穩定作用。」

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北市預售推案連3季減少 常見合約地雷竟是「這項」
2025/04/30 13:53自由時報文/記者朱語蕎

台北市地政局發布今年第1季預售建案申報備查數據，本季共27案，較前期31案減少12.90%，從數據發現，台北市自去年第3季開始，預售建案逐步減少，不過本季仍較去年同期26案增加3.85%；累計年申報數126案，較前期125案增加0.80%，較去年同期97案增加29.90%。
12行政區部分，預售建案資訊申報備查案件量以中山區5案居首，其次是大安區、內湖區4案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，共計23案，占比85.19%；非住家（商辦）計4案，占比14.81%。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計16案，占比59.26%；非住家用建案4案，戶數均在80戶以下。
另外地政局也公布預售建案契約檢閱合格率，統計顯示，最低前5項目為「房地標示及停車位規格」、「通知交屋期限」、「共有部分之點交」、「貸款約定」、「稅費負擔之約定」。
其中，「房地標示及停車位規格」常見錯誤態樣包括未記載停車位高度；約定車位規格面積長、寬、高 誤差容許值；誤以停車空間總面積計算停車空間面積占共有部分總面積之比例等。
地政局表示， 為保障預售屋消費者權益，針對住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項28項重點全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開。
而預售屋市場常見的購屋預約單，依平均地權條例第47條之3規定，購屋預約單禁止轉售，且應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。本季共查核18案購屋預約單使用情形，皆符合規定;另併同查核前揭18案預售建案契約，1案契約條款涉違反應記載事項，將函請業者說明並續依相關規定辦理。

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斷頭潮沒來！法拍移轉數創10年新低 六都僅「這區」增加
2025/04/29 12:56自由時報文/記者朱語蕎

央行自推出第七波信用管制措施過後，全台交易量急遽下滑，這股寒流也吹進法拍市場，根據內政部資料，2025年第一季全台拍賣移轉棟數僅609棟，創下近10年來同期新低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房市受打炒房政策衝擊，買方信心不足，加上今年第一季雖說房市趨冷，惟尚未因面臨全球股災產生的「股房雙巴」族，法拍市場維持低量供給，進而影響整體法拍市場移轉量。
內政部統計顯示，全台拍賣移轉棟數於第一季達到609棟，與去年同期相比大減32.5%，創下自2016年以來同期新低；其中，台北市首季拍賣移轉棟數僅61棟，與20254年第一季相比下滑18.7%；新北市首季達91棟，減幅為53.1%，下降幅度居六都冠軍；桃園市達74棟，與去年同期相比成長34.5%，為六都中拍賣移轉棟數唯一呈現成長者；台中市則為71棟，與2023年相比24.5%；台南市則是53棟，減幅達到14.5%；高雄市達112棟，為六都中唯一破百棟，但與2024年同期相比也減少17%。
賴志昶分析，今年第一季拍賣移轉棟數持續下滑，甚至創10年低點，主要有三個原因，一是買方在第一季時未遇上關稅戰所引起的全球股災，此時尚未出現財務等問題，且資金斷鏈後要到衝擊房市，仍需一段時間發酵，因此未有所謂繳不出房貸被查封等情事。
二是近期房市處於冷凍期，買方對房市未來欠缺信心，購屋腳步較顯謹慎，也期待日後還有更低價，因此不願將資金投入屋況較不明朗之法拍物件。
三是近年來房價漲勢兇猛，不分南北之屋主如真遇債務問題，開出合理價格則可輕鬆甩賣找到下家，不至於讓愛屋淪落拍賣，致使法拍市場供給稀缺。
另據觀察，六都中包含台北、新北、台中及台南等四都，第一季移轉棟數皆創10年新低，六都僅桃園市與去年相比呈現法拍移轉量至正成長。
賴志昶觀察，市場前景不明，讓一般買方與投資置產族群皆觀望以對，其中尤以房價較高之都會區反應更為明顯；至於桃園市法拍移轉量呈現成長，主因為區域重劃區議題充足，過去建商推案量大量集中在部分行政區，此類區域易形成投機風氣，當房市翻轉之際，即出現法拍移轉量升高等趨勢。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期受銀行滿水位等因素影響，加上央行過去已持續升息，去年12月五大銀行新承作房貸利率達2.224%，創下16年來新高，搭配高房價，溫水煮青蛙後座力不容小覷。
因此，購屋人須謹慎審慎購屋壓力，若想在法拍市場撿便宜，務必事前做足功課，避免因不熟悉法拍流程與合理行情，反而以較高價位拍下法拍物件。

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桃園房市變了！平均屋齡悄破20年 老宅吸買盤回流
2025/04/29 12:03自由時報文/記者張瀞勻

六都中平均交易屋齡向來以桃園最年輕，不過如今也有越買越老的趨勢？台灣房屋集團趨勢中心統計內政部不動產資訊平台資料， 2024年第四季住宅交易，桃園平均交易屋齡為21.7年，雖仍為六都最幼齒，不過和去年同期的19.2年相比，增加了2.5年，逐漸呈現「初老現象」，觀察今年第四季老屋交易佔比明顯上升，桃園市40年以上的老屋交易佔比達到18.7%，較上一季成長2.9個百分點；30~40年屋齡亦上升至15.8%，增加1.8個百分點，合計30年以上老屋交易佔比達34.5%，等於每三筆交易就有一筆是高齡老屋。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，桃園市房價親民，長期以來被視為北台灣最宜居的都市，購屋需求穩定，不過若考量交通地段和生活機能，仍會以發展最完整的成熟商圈為優先，比如桃園區的大有特區、桃園火車站前商圈，中壢區的海華SOGO等地，由於成熟商圈素地稀少，房市供給以中古屋居多，且老屋公設比低，實用性大，因此吸引精打細算的小資家庭，也推升整體交易屋齡。
而去年第四季桃園市各行政區當中，30年以上老屋交易，以中壢區348筆最多，台灣房屋海華直營店店長黃啟東表示，中壢屋齡30年以上的交易，不乏為海華商圈的電梯大樓，擁有低公設比、低總價的優勢，單價約25~30萬元，3房加車位1500萬元以下，買方多為在地自住客，房市交易相對穩健。海華商圈屬於傳統成熟商圈，有SOGO百貨、天晨醫院、新街國小、新興國國小等，再加上近機捷A21環北站、未來中豐交流道完工後可串聯國道一號，生活及交通機能都相當便利。
黃啟東指出，中原大學周邊也有不少老屋交易，大多為投資型的套房或公寓，雖然屋齡高，但因總價在800萬元以下，收租的投報表現也不錯，投報率在3.5~5%不等，吸引長期置產族入手。

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龜山不只A7夯 ！「這重劃區」今年迎首案 最新開價曝光
2025/04/24 22:18自由時報文/記者朱語蕎

桃園龜山區今年大案不少，近期除了龜山工業區旁的「長虹擎山」推出後，距華亞園區不遠的大湖重劃區也迎來新案，讓供給量不多的新市鎮龜山段增添新話題。
大湖重劃區位在忠義路與新興街之間，為自辦市地重劃區，面積僅約約7公頃，鄰近中央警察大學，早期為眷村，主要機能集中在長庚商圈。根據住展市調，目前此區有「竑鈦晶采」、「長堤天昀」、「里豐景」3案，「長堤天昀」預計在5月才正式公開，算是本區第一個對外銷售個案，產品為23~38坪2~3房，目前屬早鳥潛銷期。「竑鈦晶采」則是採電話預約銷售，無接待中心，產品是電梯公寓2房，坪數23~26坪，訂價每坪49~32萬，訴求為單層2~3併、全案20戶的單純小社區。
「里豐景」也於近期開始早鳥預約，稍基地位在忠義路二段路邊角地，為五十甲代銷的自建自售案，產品規劃26~38坪2~3房，目前單價尚未對外公佈。
另外鄰近的華亞、長庚生活圈，還有福樺、家悅家泰的新案在籌備中，每個都是在地知名品牌，公開時肯定也會造成不小話題。

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三鶯線年底通車倒數！鶯歌站雙鐵串接 新增「鶯歌醫養園區」
2025/04/24 22:38自由時報文/記者張瀞勻

新北捷運三鶯線即將在今(2025)年底完工，目前工程進度達85.51%，列車完成靜態與性能測試後，進入動態整合測試最關鍵階段「模擬營運情境的全自動無人駕駛階段」，為之後通車營運做準備，未來不僅從三峽、鶯歌區到臺北市節省約20分鐘的時間，未來想到新北美術館也能「出站就到」。
新北市長侯友宜表示，捷運三鶯線去年完成全線軌道架設、供電、列車靜動態測試與上主線LB04(橫溪站)-LB08(鶯歌車站)測試皆達標，現在進入測試最重要關卡，預計10月全線動態測試，接續進行全線系統整合及穩定性測試，朝今年底完工大步邁進。
侯友宜進一步說明，捷運三鶯線是新北市政府第一條自辦的中運量捷運工程，全長14.29公里，起點LB01頂埔站，與板南線銜接轉乘，路線橫跨新北市土城、三峽、鶯歌三大行政區，通車後市民到臺北市能節省約20分鐘的通勤時間，未來更透過三鶯線延伸桃園八德段，串接桃園捷運綠線，打造北北桃捷運共榮生活圈。
在鶯歌車站與區公所前規劃的「鶯歌醫養園區」預定地，該址串聯臺鐵鶯歌火車站及捷運鶯歌車站，整合周邊美術館、鶯歌區公所及公有市場等公共設施，結合未來智能衛生所、複合式門診中心及綜合式長照機構，串聯捷運三鶯線，共同帶動三鶯地區發展。

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農地分批贈與持分給子女 記得這樣做 即都可申請不課徵土增稅
2025/04/24 21:05自由時報文/記者林耀文

陳太太有一筆農地，去年12月檢附持分1/1的農業用地作農業使用證明書，申請不課徵土地增值稅，贈與移轉登記持分1/3給兒子，今年1月陳太太再贈與1/3持分給女兒時，打算同樣申請農地移轉不課徵土地增值稅，卻擔心會被打回票，因此趕緊向稅務人員請益，得到的答案是，應檢附重新申請的農業用地作農業使用證明書，贈與給女兒的農地持分，即可申請不課徵土增稅。
臺南市政府財政稅務局表示，依土地稅法第39條之2第1項規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅，申請時應檢附土地所轄之鄉(鎮、市、區)公所核發之農業用地作農業使用證明書供審查。
若土地部分持分移轉登記後，剩餘持分再移轉並申請前述不課徵土地增值稅，雖農業用地作農業使用證明書仍於有效期限6個月內，惟核發時點、權利主體及持分已不同，依規定應重新申請該證明書供核。
稅務專家提醒地主，經核准不課徵土地增值稅案件都會納入列管，地方稅務局每年定期辦理清查，確認土地是否仍繼續作農業使用。若是土地所有權人持有土地期間被查獲未作農業使用，且未在所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內已恢復作農業使用，但事後再有未作農業使用的情事，土地於再移轉時則應課徵土地增值稅，縱使檢附「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，也無法適用不課徵土地增值稅。

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他去年賣新北房成交不到4千萬 慘遇「新規門檻」稅金大增
2025/04/28 21:30文/記者朱語蕎

個人於113年度出售104年12月31日以前取得的舊制房屋，應依所得稅法第14條第1項第7類規定，計算財產交易所得，併入綜合所得總額，要在今年5月1日至6月30日辦理結算申報課稅。
財政部日前公布「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」計算所得額最新規範，包含新增每坪單價標準，以及按房屋評定現值的一定比率計算交易所得額。
北區國稅局指出，個人113年度出售適用舊制之房屋，應依其提示之證明文件核實計算財產交易所得；如未申報或無法證明交易時的實際成交金額或原始取得成本者，應按財政部訂定的113年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」計算所得額。
其中，房地總成交金額或每坪單價達「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算歸屬房屋收入，再以該收入的20％，計算其出售房屋的所得額。
各縣市總成交金額或每坪單價標準為台北市房地總成交金額含車位6,000萬元以上，或不含車位換算每坪單價120萬元以上。新北市房地總成交金額含車位4,000萬元以上，或每坪單價75萬元以上。其他四都房地總成交金額含車位3,000萬元以上，或每坪單價50萬元以上。
其他地區：房地總成交金額（含車位）2,200萬元以上，或每坪單價35萬元以上。
國稅局舉例，A先生於113年出售位於新北市的舊制房屋，不含車位共45坪，總成交金額含車位3800萬元，車位300萬元，A先生未保留購買舊制房屋的原始取得成本資料，出售時房屋評定現值300萬元、公告土地現值700萬元。
A先生出售舊制房地的總成交金額雖然小於4000萬元，但每坪單價77.78萬元【（3,800萬元-車位300萬元）÷45坪】，高於新北市的單價標準75萬元，應以實際房地總成交金額，按規定之比例計算【3,800萬元× （300萬元÷(300萬+700萬元) 】房屋收入為1,140萬元，再以該收入的20％計算（1,140萬元×20％），A先生出售房屋的所得額為228萬元。
國稅局補充，113年度適用舊制課稅的房屋交易所得設算標準，為參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形核定，個人於稽徵機關調查時，如認為設算所得額高於實際所得額，但因年代久遠未完整保存原始取得成本資料者，得請稽徵機關依據納稅者權利保護法第11條規定協助查明，使出售舊制房屋者合理負擔其所得稅負。

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總價千萬買房不必「脫北」！這4區有機會 專家：最划算還能買近20坪
2025/04/28 22:34自由時報文/記者朱語蕎

在房價動輒千萬起跳的台北市，總價1000萬元內的預算還是有機會購得房屋，房仲業者根據實價登錄資料，盤點近1年台北市各行政區總價1000萬元以下住宅交易情形，其中萬華區住宅交易占比最高，顯示萬華區是北市最容易找到總價1000萬元住宅的區域，中山區亦有近2成的交易在1000萬元以下。
萬華區住宅總價1000萬元內交易占比高達28.9%，居全市之冠，每4件交易中就有1件。此外，萬華區1000萬元內的交易平均總價為675萬元，也是全市最低。然而，萬華區1000萬元以下的住宅，平均屋齡高達44.9年，是台北市12行政區中屋齡最大的區域。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，萬華區是台北市開發最早的區域之一、再加上過去台北市都市計畫的向東發展，使得萬華區擁有較多屋齡高的房屋，也讓萬華區有較多價格實惠的住宅選項，因此受到預算有限的購屋族青睞。
陳金萍表示，萬華區雖然開發較早、屋齡較高，但是生活機能成熟，待萬大線興建完成後，交通機能將更為便利，對於希望入主北市門牌的年輕、小資購屋族群而言，仍具有相當的吸引力。
而中山區1000萬元以下住宅的交易占比也接近2成，位居北市第2。陳金萍表示，中山區交通路網密集、商業活動熱絡，生活機能完善，一直是建商推案熱區，推出不少小宅產品，小坪數住宅總價相對好負擔，吸引許多年輕與單身族群入主。因此在該區仍有不少1000萬元以下住宅交易，大多集中於林森北路及新生北路一帶。
此外，北投區和大同區1000萬元內住宅的交易占比，分別也有18%和17%。陳金萍指出，北投區位於北市邊陲地帶，房價親民，加上有不少屋齡偏高的大樓產品，因此仍有機會以1000萬元入主北市，交易集中於新北投站周邊；大同區則因發展早，屋齡普遍逾40年的住宅多，但近年隨著都更與危老推動，使老屋逐漸受到關注，也提高低總價住宅的交易機會，而交易則大多分布於大稻埕生活圈周邊。
若以房價及坪數來看，北投區則為台北市最超值的低總價區，總價1000萬元以下，平均坪數可達18坪，是榜上最高。陳金萍指出，北投區因位於台北市蛋白區，在房價上相對實惠，也因為單價較低的緣故，在相同預算內，可購得的坪數也相對較大。此外，雖然北投區位於北市較為邊陲的地帶，但該區擁有捷運紅線、生活機能穩定、醫療與教育資源充足，宜居性佳，成為首購族與退休族「卡位北市」的理想選擇。
介意屋齡的消費者，則可以考慮到文山區尋覓住宅。該區總價1000萬元內住宅平均屋齡低於30年，為榜上屋齡最年輕的區域。陳金萍表示，文山區是台北市著名的文教區，居住環境優質，加上擁有信義快、國三甲快速道路，近年來受惠於捷運南環段之交通利多，購屋需求穩定，加上近年來陸續有新建案推出，吸引年輕族群進場，讓文山區低總價交易屋齡最年輕。
陳金萍提醒，雖然總價1000萬元內住宅產品對購屋族極具吸引力，但低總宅常伴隨屋齡高、空間小等因素，購屋前應審慎評估自身的實際需求，才能在有限資金下做出最適選擇。

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打炒房奏效還是另有隱情？短期交易急凍真相曝光
2025/04/29 07:24自由時報文/記者張瀞勻

政府打炒房奏效，短期投機客收手？根據財政部房地合一稅最新統計資料，2024年房地合一稅總件數達13.4萬件，雖較2023年成長約1.7萬件，不過隨著打炒房政策加壓，第七波信用管制上路後，2024年Q4總件數僅約2.6萬件，足足比Q3少了約1萬件！
全年房地合一稅稅率分布，稅率20%的案件，也就是持有5~10年轉售的交易，仍為最大宗，且占比逐年走高，2024年達36.1%！ 而兩年內交易的45%重稅占比，2024年18.2%，比2022年的25.5%減少7.3個百分點，短期交易有下滑趨勢。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年央行接連祭出第六波、第七波信用管制，下半年的房市交易量也逐漸萎縮，而短期轉售的交易，因房價增值空間有限，稅務成本高的情況下，讓利幅度和價格競爭力不及早年就購入的長期持有者。
此外，現在銀行估價偏向保守，尤其是同一物件一年之內有交易紀錄的物件，多半取其低價作為放貸依據，避免行情被過度哄抬的問題，因此這類估價上也趨向劣勢，也導致待售期拉長，促使短期交易逐漸減少。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，稅率20%的案件長期為房地合一稅的主流，主要是持有期間與稅率差異最明顯所致。現行房地合一稅持有2~5年轉售，稅率35%，持有5~10年轉售，稅率20%，超過10年轉售則為15%，因此持有期間屆滿5年前後，稅負差距高達15%，但屆滿10年前後，稅負差距僅5%，節稅效益遞減，因此持有者多半選擇在持有5~10年時獲利了結。
值得一提的是，除了持有2年內轉售交易的45%稅率案件占比走低外，去年免稅案件的占比也創下歷年新低，僅約2成的案件免稅。
陳定中指出，房地合一稅有三種情況可望免稅，首先是沒有獲利，甚至賠售，因此不需課徵房地合一所得稅；再者是連續設籍自住滿6年的案件，可享有400萬元免稅額。而近年房價上漲，交易的賠售機率降低，多數長期持有者的轉售獲利，頗有機會超過400萬元免稅額，因此近兩年免稅案件占比減少。

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