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報稅季變天！所得稅4大新制一次看懂
2025/04/30 19:38自由時報文/記者張瀞勻

五月報稅季即將到來，課徵的稅務包括個人綜合所得稅以及房屋稅。其中綜合所得稅部分，今年共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整，以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革，申報及繳納截止日今年則將從5月31日延長至6月30日。安新建經提醒納稅義務人，記得在指定時間內進行申報及繳納稅款以免受罰。
113年度綜合所得稅申報繳納共有基本生活費增加、免稅額調高、房租支出扣除額調整，以及幼兒學前扣除額擴大等四大變革。基本所得額課稅級距也依據物價指數上漲幅度有所調整，免稅額由670萬元調高至750萬元。單身者的標準扣除額由12.4萬元調高至13.1萬元，夫妻，則由24.8萬元調高至26.2萬元；薪資所得及身心障礙特別扣除額，由20.7萬元調高至21.8萬元。
在房屋租金支出扣除額方面，與過去最大的不同的是，租金支出由「列舉扣除」改為「特別扣除」，可與標準扣除額並用，每一申報戶的扣除上限提高至18萬元，適用對象為納稅義務人、其配偶及受扶養的直系親屬，但設有排富規定，且申請人名下必須無自有房屋。
幼兒學前特別扣除額適用年齡，則擴大至六歲以下子女，第一名子女扣除15萬元，第二名及以上子女則每人扣除22.5萬元，並取消排富規定，讓更多家庭受惠。
安新建經表示，整體變革預料將有效減輕納稅人負擔，特別是對於有幼兒的家庭及租屋族來說，感受更為明顯；同時也提醒，雙薪家庭不一定要採用「所得合併計稅」，如果夫妻兩人所得稅級距不同，可用「分開計稅」試算，找出最省錢申報方式。

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房屋稅單到！自住稅率最低1％ 家人共有怎麼算？專家來解答
2025/04/30 20:15自由時報文/記者朱語蕎

「房屋稅2.0」將於5月首次開徵，除了調降全國僅一戶自住房屋稅率至1％，也針對非自住房屋納入差別稅率，持有越多戶恐怕得面臨更高稅率。專家提醒，房屋稅2.0有三項新規定要特別注意，包含修法後改為「按年」徵稅、新增「戶籍登記」為自住房屋要件，以及由「全國歸戶」計算自住房屋數，新制該如何節稅，專家也有建議。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，房屋稅於每年5月徵收，課徵期間為上一年度7月到當年度6月，由當年2月末日的房屋所有人負責納稅、「按年」徵稅。也就是說，如果A在今年2月將房子賣給B，但在3月1日才完成過戶，房屋稅的納稅義務人仍以A為準，不過A、B可以在房屋買賣契約中約定如何分攤，若房屋為共同持有，可以由共有人推定一管理人繳納，未設管理人則由共有人按應有部分納稅。
而房屋稅的應納稅額為「房屋評定現值X適用稅率」，房屋稅2.0不僅維持全國3戶以下1.2％，如果只有1戶且房屋現值在一定標準以下，稅率調降至1％，若房屋由本人、配偶及未成年子女共有，可以1戶計算。
陳俊宏提醒，自住房屋必須有本人、配偶或直系親屬設籍且實際居住，如果適用自住稅率，或是變更營業使用改為自住等，記得在開徵40日前向各地稽徵機關申報，逾期就只能明年才能享自住減稅額了。
但財政部日前宣布，由於今年是新制上路第1年，因此放寬此期間到本期房屋稅繳納期限的6月2日，因此民眾若在6月2日前完成設籍，並向房屋所在地方稅徵機關申報，本期房屋稅仍可適用自住房屋稅率。

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不是房市冷嗎？ 平價宅中籤率竟比搶演唱會還低
2025/04/30 20:49自由時報文/記者張瀞勻

在房市盤整氛圍中，「114年平價住宅銷售活動」傳出捷報，活動期間共吸引1,730人登記申購，成功售出86件住宅，銷售率達86%。六都整體銷售率達83%，其中雙北更高達94%，桃竹苗與台南也有89%，顯示平價住宅仍具高度市場吸引力。
最受矚目的為桃園龜山一戶總價1,668萬元的前庭後院美墅，吸引高達138人搶購；而最低總價僅299萬元的台中漢口路商圈套房亦吸引137人登記，熱門物件中籤率不到1%。
台灣金聯董事長宮文針對未售出的14件物件，宮文萍說明，主因包括同類產品在同一社區銷售產生排擠效應、高雄區域剛性需求相對偏弱、大坪數或總價較高等產品對一般家庭負擔較重，未來這些物件將以出租形式釋出，供有租屋需求者申請。
展望後市，宮文萍認為，雖然短期內因信用管制與國際經濟變數影響導致市場觀望，但不動產為抗通膨的耐久性資產，長期而言仍具保值與投資潛力。民眾若有購屋或租屋需求，仍可透過公司網站查詢最新物件資訊，無須經手仲介即可直接洽購或申租。

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小孩設籍年紀沒算好 免稅400萬秒歸零 賣房要再等6年
2025/05/01 08:02自由時報文/記者朱語蕎

房地合一稅上路後，因為稅率為45%、35%、20%及15%不等，專家提醒，善用自住要件，房地合一稅就有10%的優惠稅率及400萬元免稅額，成為出售房地產節稅的顯學，如果要件不符，可能要要等6年才能適用，售屋者不得不慎。
根據《所得稅法》第 4-5 條：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地規定者，其免稅所得額，以按第14條之6第3項規定計算之餘額不超過4百萬元為限，規定包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，有民眾的房屋是自住且無出租、營業或是供執行業務使用，只是父母親還有其他房屋，所以購屋以後，就以當年的未成年兒子設籍，因為要件相同，而且自住，早就忘了兒子設籍這件事，最近股市下跌，委託仲介擬銷售該房屋時，才發現大事不妙，想要節稅，得等6年之後後。
鄭文在說，他們的房屋沒有營業也沒有出租，只因為小孩設籍時13歲，設籍5年後就滿18歲了，因為已經成年，所以設籍人要件不符，必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記，滿6年後才會有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，也因此他們不敢委託房屋仲介公司賣房。
另外一種清況也要小心，鄭文在說，如果戶籍只有未成年小孩11歲時設籍在房地產所在地，父母親沒有共同設籍，在沒有出租、營業的情況下，連續滿6年是17歲，第8年要出售房屋時，未成年的小孩已經19歲，和自用住宅400萬元免稅額及10%課徵所得稅又擦身而過，要件不符，只能適用20%稅率。
鄭文在建議，為了避免小孩成年後，「男大不中留，或是女大不中留」，最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人，避免未來的設籍人成年後，設籍人要件不符，無法適用優惠房地合一稅。
如果真的是名下房屋太多，分身乏術無法完成設籍，也要記得在小孩成年前，將本人或配偶的戶籍登記遷入，達到無縫接軌，才能享受優惠房地合一稅。

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房市短炒夢碎！帳面獲利300萬 專家算給你看：實拿竟不到50萬
2025/04/29 20:05自由時報文/記者張瀞勻

房地合一稅上路後，市場短進短出風氣明顯趨緩，但不少人仍抱持短期轉手套利的期待。不過專家提醒，帳面獲利不等於實際進帳，若加計稅負與交易成本，短賣獲利恐大打折扣。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房地合一稅實施的結果，就是鼓勵屋主拉長持有時間，短期交易大幅減少。他直言：「非不得已，盡量長期持有，長期持有才是王道。」因為持有時間拉長，不僅稅率降低，且房價增值空間也相對較大。反之，短期買賣雖然帳面看似獲利，但扣除成本後，恐怕只是「替政府打工」。
以實際案例為例，若2023年6月以1500萬元購入房產，2025年初以1800萬元轉售，表面上短短一年半賺進300萬元，但仔細一算，實際到手金額大幅縮水。
依照房地合一稅計算方式，扣除約30萬元各項成本後，應稅所得為270萬元，適用45%稅率後須繳納約121.5萬元房地合一稅。此外，購買時支付2%仲介費30萬元，出售時又支付4%仲介費72萬元，光仲介費用合計高達102萬元。最終300萬元的帳面獲利，扣除稅金、仲介費及其他支出後，實際淨利僅剩46.5萬元，換算下來，實際報酬僅約1.5成。
何世昌強調，兩年內轉手的名目利潤雖高，但絕大部分獲利被稅負與交易成本侵蝕，因此想透過短期炒作房市獲利，不僅難度提高，也可能得不償失。他呼籲，購屋族應以長期持有為主要策略，才能真正累積財富。

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房市下跌才開始！他舉5跡象示警：預售屋下半年不妙 建商先降價先贏
2025/04/30 07:35自由時報文/記者朱語蕎

台灣房市2025走勢如何？在年初仍然有看法多空分岐現象，但經過第一季價量俱疲的表現，幾乎已確認2024Q4就是7年多頭結束的終點，房市趨勢專家李同榮直言，全台房市2025Q1已進入初跌段，並舉出市場5大走勢預言，預告下半年將是房市主跌段開始。
李同榮指出，未來房價發展會有5大走勢，包括第1，「價緩跌、量緩增」趨勢：只有價格全面鬆動，觀望買盤才會進場，交易量才會回溫，在下半年若如預期價格出現較大跌幅，剛需觀望買盤會較大回溫，價跌不是壞事，對市場交易活絡度才有幫助。
第2，各行政區區域表現強弱更分明：台積宅外溢太遠超漲區、或偏遠鄉鎮、人口外流嚴重地帶，則可能面臨價格明顯修正的情況。這波台積宅效應影響很多外溢擴散與超漲效應，都會因市場下修而調整價格，都會而言，北部抗跌力較強，南部修正幅度較大，產品而言，預售屋下半年跌幅會較深，整體市場跌幅10～15%，依地區、產品而有所區別。
第3，打房政策不鬆綁，市場資金將斷鏈：短期內如果限貸政策未鬆綁，市場資金斷鏈會越來越嚴重，將造成建商資金周轉不靈的風險，銀行間已盛傳部分建商拿購屋者開立支票尋求貼現，資金斷鏈風險在下半年會浮出檯面。
第4，房價受利率高度關聯，剛需買盤觀望：如果銀行繼續維持偏高利率，購屋貸款負擔重，會抑制剛需部分買氣，銷售率難以上升。年輕人自備款不足，對新青安未來負擔能力開始

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「假性抗跌」！預售交易數據不即時 專家直言：後患無窮
2025/04/30 10:19自由時報文/記者朱語蕎

房市交易冷清，房產趨勢李同榮指出，之後房市不會再有「盤整」「震盪」模糊表現，預期呈現「價緩跌、量緩增」趨勢，雖然有些統計資料表現預售屋假性抗跌的數字，但這些都是不符實際市場現況，企圖掩蓋預售屋銷售率不佳的假性抗跌，反而不利後市。
為什麼預售市場統計數據多家出現南轅北徹的相反結果，甚至呈現預售屋假性抗跌與不跌反漲的數據，李同榮說，這問題其實考倒很多專家，但大家也不知所然，就一直在引用不是很正確的分析資料，對市場判斷會有非常不利的影響，甚至有人藉此數據刻意為建商做多。
他表示，預售屋數據不實主要原因就是內政部實價登錄不即時，往往須要兩個月以上資料庫才會齊全，所以現在Q1第一季才過20幾天，分別幾家都在不同時間撈有限的資料庫量體做出統計，當然會有很大的落差，甚至漲跌幅度南轅北轍，出現相反結果，且這個結果都可能與市場現況不符，甚至相違。內政部實登不即時，後患無窮而不自知。

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打房半年失效了？這些新案竟逆勢創新高
2025/04/30 12:48自由時報文/記者張瀞勻

自中央銀行於2023年9月祭出第七波限貸政策以來，房市歷經半年的調整期，近期又逢美國重啟對中關稅，引發國際經濟變數升溫，市場觀望氛圍加重。
不過，根據實價登錄資料顯示，部分擁有交通建設與完整生活機能的指標新案，仍展現穩定的價量表現，顯示剛性需求與品牌建案具備一定支撐力。
台中市近年重劃區發展迅速，北屯的機捷特區與單元12因擁有捷運紅利與豐富生活機能，買盤穩定；南台中的13期則在商場、公園等公共建設挹注下，吸引換屋族與高資產自住買家。上述區域目前主力新案總價多落在2500萬元以上，實價登錄也出現多筆區域高價紀錄。
北屯單元12的「雙橡園2045」基地面積逾2000坪，採單棟鋼骨設計，並規劃大面積私有花園，至今已揭露逾130筆成交，社區最高單價達75.7萬元，在區內具代表性。
南台中13期部分，「順天MR.L」主打45坪以上三房格局，鄰近文心秀泰商圈與豐樂公園，目前揭露成交達44筆，社區最高單價達87.9萬元，創下13期高點；「惠宇大然」則坐落南區，近期揭露的最高單價為71.5萬元，並出現破4000萬元交易紀錄，顯示中大型住宅產品仍有穩定需求。
「漢宇SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，2025年房市將回歸剛性需求主導，消費者購屋態度趨於審慎，但對於地段佳、產品規劃完善的個案仍願意出手。
他表示，近期市場明顯由品牌建商帶動成交量，「這類建案因基地條件完整、設計具話題性、配套成熟，自住與換屋族均有興趣入場，對整體市場具穩定作用。」

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北市預售推案連3季減少 常見合約地雷竟是「這項」
2025/04/30 13:53自由時報文/記者朱語蕎

台北市地政局發布今年第1季預售建案申報備查數據，本季共27案，較前期31案減少12.90%，從數據發現，台北市自去年第3季開始，預售建案逐步減少，不過本季仍較去年同期26案增加3.85%；累計年申報數126案，較前期125案增加0.80%，較去年同期97案增加29.90%。
12行政區部分，預售建案資訊申報備查案件量以中山區5案居首，其次是大安區、內湖區4案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，共計23案，占比85.19%；非住家（商辦）計4案，占比14.81%。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計16案，占比59.26%；非住家用建案4案，戶數均在80戶以下。
另外地政局也公布預售建案契約檢閱合格率，統計顯示，最低前5項目為「房地標示及停車位規格」、「通知交屋期限」、「共有部分之點交」、「貸款約定」、「稅費負擔之約定」。
其中，「房地標示及停車位規格」常見錯誤態樣包括未記載停車位高度；約定車位規格面積長、寬、高 誤差容許值；誤以停車空間總面積計算停車空間面積占共有部分總面積之比例等。
地政局表示， 為保障預售屋消費者權益，針對住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項28項重點全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開。
而預售屋市場常見的購屋預約單，依平均地權條例第47條之3規定，購屋預約單禁止轉售，且應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。本季共查核18案購屋預約單使用情形，皆符合規定;另併同查核前揭18案預售建案契約，1案契約條款涉違反應記載事項，將函請業者說明並續依相關規定辦理。

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斷頭潮沒來！法拍移轉數創10年新低 六都僅「這區」增加
2025/04/29 12:56自由時報文/記者朱語蕎

央行自推出第七波信用管制措施過後，全台交易量急遽下滑，這股寒流也吹進法拍市場，根據內政部資料，2025年第一季全台拍賣移轉棟數僅609棟，創下近10年來同期新低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房市受打炒房政策衝擊，買方信心不足，加上今年第一季雖說房市趨冷，惟尚未因面臨全球股災產生的「股房雙巴」族，法拍市場維持低量供給，進而影響整體法拍市場移轉量。
內政部統計顯示，全台拍賣移轉棟數於第一季達到609棟，與去年同期相比大減32.5%，創下自2016年以來同期新低；其中，台北市首季拍賣移轉棟數僅61棟，與20254年第一季相比下滑18.7%；新北市首季達91棟，減幅為53.1%，下降幅度居六都冠軍；桃園市達74棟，與去年同期相比成長34.5%，為六都中拍賣移轉棟數唯一呈現成長者；台中市則為71棟，與2023年相比24.5%；台南市則是53棟，減幅達到14.5%；高雄市達112棟，為六都中唯一破百棟，但與2024年同期相比也減少17%。
賴志昶分析，今年第一季拍賣移轉棟數持續下滑，甚至創10年低點，主要有三個原因，一是買方在第一季時未遇上關稅戰所引起的全球股災，此時尚未出現財務等問題，且資金斷鏈後要到衝擊房市，仍需一段時間發酵，因此未有所謂繳不出房貸被查封等情事。
二是近期房市處於冷凍期，買方對房市未來欠缺信心，購屋腳步較顯謹慎，也期待日後還有更低價，因此不願將資金投入屋況較不明朗之法拍物件。
三是近年來房價漲勢兇猛，不分南北之屋主如真遇債務問題，開出合理價格則可輕鬆甩賣找到下家，不至於讓愛屋淪落拍賣，致使法拍市場供給稀缺。
另據觀察，六都中包含台北、新北、台中及台南等四都，第一季移轉棟數皆創10年新低，六都僅桃園市與去年相比呈現法拍移轉量至正成長。
賴志昶觀察，市場前景不明，讓一般買方與投資置產族群皆觀望以對，其中尤以房價較高之都會區反應更為明顯；至於桃園市法拍移轉量呈現成長，主因為區域重劃區議題充足，過去建商推案量大量集中在部分行政區，此類區域易形成投機風氣，當房市翻轉之際，即出現法拍移轉量升高等趨勢。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期受銀行滿水位等因素影響，加上央行過去已持續升息，去年12月五大銀行新承作房貸利率達2.224%，創下16年來新高，搭配高房價，溫水煮青蛙後座力不容小覷。
因此，購屋人須謹慎審慎購屋壓力，若想在法拍市場撿便宜，務必事前做足功課，避免因不熟悉法拍流程與合理行情，反而以較高價位拍下法拍物件。

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