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投報率超過20% 北市這一法拍屋吸51組人馬瘋搶
2023/02/21 22:08自由時報文/記者張瀞勻

近一年房市吹起寒風，升息及打炒房條例三讀，市場多空交擊，不過根據台北法院公告，台北市信義區一處老公寓21日執行一拍，竟吸引51組人馬搶標，最後加價433.89萬元，以538.8888萬元得標，溢價率約達413％，這也是2022年以來投標人數最多的一起案件。
位於台北市信義區光復南路415巷的一處公寓，因為分割遺產共有物，遭到法拍執行，而該物件並無取得土地持分，僅有建物權狀，總坪數14.59坪，一拍底單價為7.27萬元，總底價為105萬元。
根據法院筆錄顯示，該建物原為職員宿舍，目前出租給第三人居住使用，每月租金約19000元，租約至2022年11月30日，且廚房、浴室天花綁有漏水，由於租期已到，因此拍定後點交。
寬頻房訊發言人徐華辰指出以一拍底價換算租金投報率達到21.7%，若以得標價推算租金投報也達4.2%，在高房價的台北市而言相當稀有。
要留意的是，該物件無土地持分，土地共有3名共有人，除了有台北市政府之外，還有2位自然人，即便需要支付土地租金，投報率也相當不錯。

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公家標售土地得標別高興太早 這些人最大 可優先合法搶購
2023/02/17 22:20自由時報文/記者林耀文
為清理地籍，政府會不定期代為標售未能釐清權屬土地，但開標作業後，得標民眾卻發現不能高興得太早，包括地上權人、承租人、共有人甚至土地占有人，都有優先購買權，土地標脫10天內，都可主張行使優先購買權，以同價預繳相當於保證金之價款，檢附相關證明文件，就可合法搶標成功！
依據地籍清理條例規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：（一）地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。（以登記之先後定之）（二）基地或耕地承租人。（三）共有土地之他共有人。（四）本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
高雄市府指出，上開主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向本府地政局申請承買，逾期視為放棄優先購買權。證明文件包括：（一）身分證明文件。（二）符合得主張優先購買權之證明文件。
若申請人為土地占有人者，應檢附下列文件之一：包括占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村(里)長或土地共有人(含繼承人)一人之證明書及印鑑證明；但現任之村(里)長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。或是戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。或其他經中央地政機關規定之證明文件。

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一年贈與244萬房產免稅 沒算好房地合一稅反虧大
2023/02/10 11:09自由時報文/記者朱語蕎

每人每年都有贈與水244萬元的免稅額，因此農曆新年剛過，不少人就急著辦理二親等房屋贈與，如果以1200萬元公告現值的房地產計算，經過5年的贈與（244萬元×5年=1220萬元），就可以過戶完成，達到贈與稅免稅的目的。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，有些人省了贈與稅，卻忘記有其他稅費，之前就遇到一個個案，哥哥因為去年有透過持分贈與的方式，逐年將房屋過戶給妹妹，哥哥常年在大陸經商，利用春節回台灣過年，年假結束，回大陸前又來委託我們辦理持分贈與。
但這次妹妹說，一樣先辦理贈與稅免稅額244萬元的房屋持分到她名下，另外，她名下的公寓已經賣掉，預計4月份可以拿到尾款，屆時會再委託我們辦理一次買賣，應該可以完全取得哥哥名下這間房屋，後來的3次贈與，就不用辦理了。
鄭文在說，年初一件贈與案件，4月份再一件買賣案件，雖然是同一棟房子，代書費會收取2次，為了替他們節稅，直接建議他們先暫停這次的贈與案件，等4月份妹妹售屋款入帳後，直接以該價金向哥哥承買，如果價金不足支付給哥哥，還可以主張244萬元的債務免除，將該房屋一次登記完成，既省代書費，又省房地合一稅。
鄭文在說，因為新制房地合一稅的取得成本不同，買賣取得成本是市價，贈與取得成本是房地的公告現值，將大大的影響未來房屋出售應納的房地合一稅，若屆時沒有時間回台也無妨，只要以書面授權書，授權台灣的媽媽或是親屬和妹妹辦理簽約手續即可。

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外國人買房也冷了 成交創5年新低 資金退出雙北往南移
2023/02/07 11:33自由時報文/記者朱語蕎

內政部近期公布外國人來台購置不動產數據，去年2022年全國取得建物所有權共1191棟，比2021年減少8.2%，創下5年來新低，但跟房地合一1.0上路當年相比，仍大幅增加20.9%，取得建物面積更增加74.4%，土地取得筆數則增加48.1%，面積增加6.9%。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，根據內政部過往統計，在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有，外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減，去年市場趨冷，但通膨壓力下，長期來看不動產價格還有空間，因此不動產所有權取得數量仍然優於2016年市場低點。
儘管去年外國人取得不動產數量創5年新低，但未出現大幅緊縮的情況，與2016年市場低點相比，六都除了台北市明顯減少外，其他五都表現各有千秋，並以桃園以南表現為佳，其中桃園市建物棟數6年增加近1倍、面積增加10倍，除了桃園市話題多、案量多，2016年的比較基期低也是大幅量增的因素，桃園市外國人土地取得筆數比2016年房市低點高出1倍，土地取得面積大幅增加51.0%。
住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出，桃園市坐擁建設議題，具有國際機場、機場捷運等交通利多，航空城吸引投資人及開發商目光，物流業近幾年陸續進駐，故進場布局者，許多為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，隨著疫情管制逐漸鬆綁，相關商機可期，且桃園市價格低於雙北，因此有大面積建物或土地的需求，桃園是相對理想的選擇。
郎美囡表示，近幾年稅制等政策打房，以及疫情導致交易流程難以流暢，外國人取得不動產數量未能創新高，且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場，故商用不動產相對具有優勢，而近年租金水平逐年上揚，且台灣經濟發展穩健，若無巨型黑天鵝竄入，成交量尚不至落入谷底。

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房市變差反是進場時機？上市建商點名這幾區：年輕人可買
2023/02/04 08:00自由時報文/記者朱語蕎

面對今年房市，不少建商對後市不甚樂觀，但新潤機構董事長黃文辰認為，現在選擇的機會更多，可以要求更好的品質，市場利空出盡，業者對於消費者的各項要求彈性都變大，反而更適合自住客進場購屋。
黃文辰說，不少年輕人都說買不起房，是因為多數人都想住新房子，就像買車一樣，如果可以買新車就不會考慮中古車，但好品質價格就會高，以有能力的範圍內買房，在北部地區仍是有機會的。
黃文辰說，以通勤時間1小時來看，台北市1小時車程就有許多選擇，像是蘆竹南崁一帶，現在每坪30～40萬的房子很多，青埔40幾萬的房子也不少，或是新北的機捷A5站，也大概50萬就可以買到，而新潤也打出「首付66萬買新北2房」，泰山、土城都有機會。
對於新內閣政府，黃文辰表示，買房是剛性需求，應該將商品和社福脫勾，政府應該多蓋社宅、青年住宅，或者租金補貼，讓年輕人有房子住，他也建議政府，不要只把國有地拿出來標售、蓋商辦，可以保留部分來蓋社宅，同時也可提高國有地的容積率，增加使用空間，一些空置的校舍也可活化使用，讓市場有更多選擇。
而除了多蓋青年住宅、社宅，他也建議政府可以補貼年輕人購屋利息或利率，讓年輕人購屋壓力減輕，他就建議可利用房地合一稅收，來執行相關補貼，把這些稅收，來實質補助需要的人。
另外，黃文辰也建議，都更審查流程應加速，增添地方的都更審查人力需求，雙北市老宅眾多，都更應該要更快，讓新房子供應增加，也可間接讓供需平衡，去抑制房價上漲。他也提到釘子戶問題，認為政府應該出手協助強制釘子戶搬移拆遷，否則為了一個釘子戶要多卡3～5年，只會拖累整個都更進程。
黃文辰在去年就喊出不買地策略，他說，公司手頭還有約250億的案量可賣，現在銷售期都拉長，平均一個案子1～2年這樣順順賣，庫存彈量還是很足夠，現在都是小宅當道，新北1000～2500萬左右的房子賣得最好，台北市2000～5000萬的預售屋賣的最好。
黃文辰說，未來台北市會走向「東京化」，都更案因為造價升高，原住戶都要求室內一坪換一坪，建商成本每坪近一百萬以上，新案規劃坪數會縮小，以客戶能接受的總價帶為新潤規劃的方向。

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購買預售屋風險大 專家教3招自保
2023/01/23 08:00自由時報文/記者朱語蕎

預售屋具備前期付款輕鬆的優勢，在萬物齊漲，唯獨薪資不漲的情況下，是許多年輕人購屋選擇，但最近的平均地權條例通過，其中預售屋不得轉售，引發爭議，甚至傳出可能會造成部分建商的倒閉潮，到底買預售屋該如何自保？
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，購買預售屋，簽約只要少許錢，整個工期要3～5年，是以時間換空間取得購屋2成自備款的概念。
但預售屋看不到實際屋況，還需等3～5年的興建期，若中間發生建商資金週轉不靈，可能會有爛尾樓風險。
鄭文在說，購買預售屋，首先需根據行政院內政部頒布預售屋應記載及不得記載事項，所有的建商必須提供預售屋買賣契約書供消費者審閱，而且不得少於5天，買方可以透過內政部版的預售合約書，和建商提供的合約書，詳加比對，保護自我權益。
其次，合約書的土地標示中，有載明該建案的地段地號，買方可以從地政事務所的土地登記簿謄本中，了解土地產權的狀況，是否有高額抵押權的存在？這項是避免銷售率不佳，造成未來完工後，分戶無法部分清償，而影響買方權益。
最後，則是目前預售屋買賣都是強制信託，所有的價金由信託銀行，履約保證專款專用，錢一定要匯入履約保證帳戶，而不是匯給建商，避免建商有機成乘。
鄭文在說，另外還有坪數增減、車位、公設、建材、違約金等，都有明文規定，簽約前一定要對照內政部版預售合約書和建商版預售合約書，保障自身權利。

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徐佳馨：2023最悲觀的時刻 也是最好的議價時機
2023/01/27 08:00自由時報文/記者朱語蕎整理
文/住商不動產企研室資深經理 徐佳馨
展望2023年，各方對經濟不甚樂觀，加上政府積極打房，讓今年房地產業充滿悲觀，但在機會往往就由此而生，2023年將是2016年之後，等待多年的買方所遇到的最佳議價時機點。
整體而言，平均地權條例細則如何規範，將會是房地產業2023年之後發展的主旋律。
住宅市場 預售成屋兩樣情
平均地權條例三讀通過後，雖然細則還未公布，但已經讓預售市場出現變化，畢竟在新規定下，購買預售屋得卡上7年以上(預售興建期間與5年房地合一閉鎖期)，若有資金缺口，壓力不可謂不大，也將一次把投機客趕出預售市場，讓預售回歸自用盤。而內政部雖說「不溯及既往」可是過去幾年，賣壓較大的蛋白區，很有機會有一成甚至更多的修正空間，成為率先降價的領頭羊。
成屋雖不受到政策影響，卻也因為政府緊縮銀根，造成買方無力加價，市場很難出現成交新高，交易趨冷之後，屋主也會一改過往心態回歸平實，除非出現無法預期的政經黑天鵝，不然價格修正幅度有限，購屋人可以考慮回防價格穩健的蛋黃區，靜待市場回穩。
商用市場 政策助攻 交易迎春
相較於住宅市場，商用市場受惠於私法人購置住宅許可制的規定，勢必有不少私法人把資金轉往商用市場，辦公、零售等等，都是在紛亂市況中優質的停泊港灣，加上產業又有ESG等需求，也將加速業者在辦公處所需求的升級，帶動商用交易。
綜觀新年，對於買方來說，等到睽違已久的東風，即使沒下手，也該多去走走，有助於讓自己順利買好屋，不過同時要提醒，千萬不要見獵心喜，房市修正點往往也是建商倒閉潮的始點，撿便宜還是要從體質健全的業者身上著手，以免無法交屋賠了大錢。

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新年拜拜走春去！ 北市五大廟宇 「行天宮」含金量最高
2023/01/22 08:00自由時報文/記者朱語蕎

新年到廟宇走春拜拜已成為許多民眾的過年儀式之一，台北市廟宇眾多，其中又以「行天宮」、「松山慈祐宮」、「龍山寺」、「霞海城隍廟」和「大龍峒保安宮」這五間廟宇名聞遐邇、香火鼎盛，房仲業者特別盤點2022年台北市著名五大廟宇周遭房市價量表現，其中行天宮以71.5萬元的平均單價位居第一、松山慈祐宮則以全年696件交易量為最多。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在這五大著名廟宇中，「行天宮」位於台北市中山區的核心地段，交通便利、生活機能全面，住宅平均單價位居五廟之首，成為「含金量」最高的廟宇地段，並不意外，且周遭每坪71.5萬元與行政區平均每坪73.0萬元的水準相差不大，顯示過去被視為嫌惡設施的「宮廟」，對房價的負面影響已越來越小。
至於周遭房市交易量最多的廟宇則為「松山慈祐宮」，2022年以696件的全年交易量位居第一，以每坪67萬元的住宅均價居次。陳金萍分析，「松山慈祐宮」位於饒河夜市旁，房市交易主力以30年以上公寓與中古大樓為主，使得住宅平均單價比松山區核心地段來得低。但是「松山慈祐宮」周遭生活機能完整，又比鄰松山車站和松山捷運站，再加上住宅價格較為親民，讓「松山慈祐宮」周邊房市交易熱絡。
在房屋市場上，廟宇通常被視為嫌惡設施，對房價有負面影響，也因此廟宇周遭往往會形成房價凹陷區。但是「龍山寺」卻打破了這項定律。2022年「龍山寺」周遭住宅平均單價為64.9萬元，比萬華區54.2萬元的均價還要高出近2成。
陳金萍表示，萬華區整體住宅屋齡較高，房價也較為親民，相比之下，「龍山寺」位處萬華區的交通樞紐中心，捷運龍山寺站、萬華火車站皆在步行距離內，加上龍山寺周邊有不少屋齡不滿10年的新古屋交易，像是「台北晶麒」、「全坤威峰」、「ME原宿」與「台北ONE」等，造就了「龍山寺」周遭房價高出行政區均價的現象。
而在大同區的「霞海城隍廟」和「大龍峒保安宮」，分別以57.7萬元和56萬元的均價，位居台北五大廟宇中第4、第5位，比大同區62.9萬元的均價少了1成上下。陳金萍說，大同區跟萬華區一樣，同屬台北市開發較早的地區，近年來隨著社區的活化和再發展，為大同區帶來更多文創風景。

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2022年購屋生肖排名 牛豬買房動能最強
2023/01/20 17:15自由時報文/記者張瀞勻
經歷了去年一整年的震盪，究竟哪個生肖最愛買房?住商機構統計2022年一整年買方客戶成交生肖佔比後發現，牛豬二個生肖買房動能最強，佔比分別以9.9%與9.5%勝出。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雖說民間認為某些生肖在某些年度不宜進行重大決策，不過近年來許多民眾已經不在意，購屋除了和適婚年齡已到，需要購屋有關外，去年一整年有個案願意讓價，也增加了購屋人的進場信心。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，若不以民俗學觀點看待生肖成交比例，其實會發現，排名在前的生肖，不少都是已屆婚齡，相當多的比例是為了結婚而購屋，購屋需求可能因為成家而產生，也屬於市場中首購族的中堅份子。此外，生肖在比例上也相對平均，雖有排名先後，卻沒有生肖出現壓倒性的比重，可知近年民眾在意價格與個案條件，勝過其他因素。

另外，值得注意的是，近年房價位於高檔，對於看屋已久的購屋人來說，價格和規畫成為目前購屋人考量的重點。綜觀2023年房市，由於政府打房連環拳不止，市場仍以自用客戶為主，投資置產型買方轉為觀望態度較為明顯。

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公告土地現值漲幅3.99％ 7年來最高
2023/01/20 11:18自由時報文/記者徐義平
六都中桃園7.64％最大 台中3.26％最小
根據內政部最新彙整資料，今年全國公告土地現值漲幅高達三．九九％，是近七年來調幅最高；各縣市中以桃園市漲幅最大、約七．六四％，新北市次之、漲幅約六．八九％，六都中，台中市漲幅最小、僅三．二六％。
其他縣市 南投0.42％漲幅最小
二十二縣市今年調幅，除六都漲幅均為三％起跳外，僅新竹縣、苗栗縣以及基隆市漲幅超過二％，其它縣市均在二％以內，其中又以南投縣漲幅最小、約○．四二％。
依據近十年全國公告土地現值走勢，以二○一四年度漲幅最大、調漲幅度約十四．一九％，也是自一九九五年之後、十九年以來最大漲幅；二○一五年也是兩位數調漲、漲幅約十二．○三％，為一九九五年後，首度出現連續兩年漲幅是兩位數起跳。
之後房市開始走冷，二○一六年買賣移轉棟數跌到史上新低量，僅二十四．五萬棟，且持續在低檔盤整，因此二○一八年公告土地現值罕見出現調降、降幅約○．八三％，是繼二○○三年再度出現調降現象，該年度六都也同步調降；隨著房市買氣復甦，房價開始飆漲，二○一九年全國土地現值又恢復調漲趨勢，截至今年為止，已連續五個年度調漲。
房市評論員何世昌指出，因去年國內房市處於主升段，房價漲幅擴大，全國公告土地現值調幅較高實屬合理，唯台中市可能因市長「簡稅輕賦」的政見，漲幅稍低於平均值；但今年房市恐將反轉，漲聲應會告一段落。
但高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，公告土地現值是計算房地產移轉稅負的基礎，舉凡買賣、贈與、繼承均以此為據，另房地合一稅可扣除的土地漲價總數額也是；公告現值調升至與市況一致，才能達到地利共享、所得重分配的效果，但目前公告現值與市價仍有明顯差距，即便房市冷、土地交易腰斬，公告土地現值仍有不得不漲的壓力。

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