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房仲：軟體服務 豪宅市場未來趨勢
2019-05-15 15:54中央社 記者韋樞台北15日電
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台北市松山區指標豪宅文華苑於3月再傳出交易紀錄，此交易位於13樓，單價每坪214.99萬元，總價6億741萬元，雙創社區新高價。房仲認為，未來豪宅買賣趨勢可望更重視軟體服務。
實價資料顯示，「文華苑」3月成交的13樓成交總價和單價皆創下同社區新高紀錄，2015年景氣高峰時10樓的350坪成交單價，每坪約新台幣205.4萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察部分豪宅客重複買豪宅的原因大致可分3種類型。第1是希望聚集家族，可能自己買精華區的土地自建或持續購入同一棟豪宅；第2則是住習慣原社區，有需求或手上資產較充裕時，碰到鄰居出售就出手購入。
第3種是屬於整合型的買方，有豪宅客持續購入高齡名宅，主要是看好高土地持分與好地段的改建效應，近期客戶購買豪宅時，也開始關注土地持分面積有多少。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，文華苑引進國際知名酒店文華東方負責物業管理，特殊管理及服務模式讓文華苑成為松山區指標性豪宅，這次交易再寫新高，顯現豪宅內在美備受重視。
郎美囡指出，台北市豪宅市場經過緊縮後，汰弱留強的情況更明顯，若建案本身沒有特殊性，銷售狀況往往不佳，甚至價格容易受到挑戰，文華苑因特有管理及服務，以及死忠買盤挹注，讓社區行情居高不下。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於豪宅不斷推陳出新，在競爭環伺的情況下，建案要能異軍突起，必須要有吸引高資產買方的特殊性，除了建築設計、建材上的規劃外，軟體服務也成豪宅訴求的核心，這也將是豪宅市場未來的趨勢。

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套房貸高成數 3妙招解套
2019-05-15 14:45聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導
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套房總價低，受單身上班族、頂客族歡迎，想申請貸款買套房，把握三招有機會拉高貸款成數。 本報資料照片
高房價的年代，年輕人要買間房不容易，從小間的買起吧！套房具有總價格低、收益性高等特性，較受到單身上班族、頂客族的歡迎，但銀行對小套房貸款承作相對保守，想申請貸款買套房，可把握解「套」三招，有機會拉高小套房的貸款成數到七、八成。
坪數增到15坪以上
貸款有機會多2成
套房貸款解套招一，打通兩小房權狀15坪物件，可讓貸款上看七到八成，因為一般銀行認定的套房，是坪數低於15坪的物件，房子超過15坪，銀行就可認定是一般住宅，貸款成數可能從六成變成七、八成。
其實有不少房仲會這樣私下對購屋客面授機宜，可以挑選不到十坪的套房兩戶打通，坪數增加到15坪以上，一方面提高銀行核貸成數，另一方面也有利後續轉手，因為坪數相較大一些，住起來不會有壓迫感，將來要賣也比較好賣。
地段好 永遠是王道
好脫手 銀行核貸乾脆
套房貸款解套招二，近商圈、有捷運、鄰學區，地段好就好談；地段永遠是王道，Money101表示，距離捷運站周邊1000公尺的套房商品，多數銀行願意貸到七成；位於熱門商圈，像是有商辦大樓，出租、出售都不難找租客與買家的套房，銀行核貸也會比較乾脆。
明星學區套房也相當搶手，像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中、政大附中等，往往一屋難求，銀行也會樂意核貸；而雙北的貸款利率，也比六都和其他縣市來得低。
銀行核貸的最高指導原則就是房子脫手容易與否，舉例來說，一般釋出量大的套房社區，就會是銀行眼中的黑名單，但如果想賣的人多，而想買的人也不少，銀行也會開方便之門，畢竟只要放貸，銀行也有錢賺，把門檻設太高，對銀行也沒有好處。
優良社區、財力證明
銀行貸款不小氣
六都套房核貸條件資料來源／聯合徵信中心 製表／仝澤蓉
套房貸款解套招三，管理有序套房、附財力證明買家，受銀行歡迎；很多銀行內部都有自己的名單，上面滿載著市面上管理優良的套房社區或大樓，這些商品往往是外商公司的高階主管，與收入優渥的電子新貴的最愛，在有管理、有制度的條件下，一旦釋出，幾乎一星期內完售，這類型的套房通常都可貸到不錯的成數。
至於個人，只要有正當職業、足夠的財力證明，就是銀行眼中的優質房貸戶，即使買的只是小套房，要達到較高成數，機率也增加，有時候透過房仲協助與銀行談，貸款成數甚至可達到八成。

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兩大富豪搶豪宅 國巨陳泰銘買進第8戶
2019-05-15 11:27經濟日報 記者游智文╱即時報導
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最新實價揭露，被動元件大廠國巨董事長陳泰銘再買進一戶文華苑，位於13樓，總價6.07億，每坪約215萬元，單價創該社區新高。累計陳泰銘手上已有8戶，追平精英電腦前董事長蔣東濬的8戶。
文華苑位於北市慶城街、文華東方酒店旁，總戶數僅26戶，一層兩戶，合計陳泰銘、蔣東濬手上達16戶，已占社區六成。
根據實價資料，陳泰銘從2016年6月開始買入文華苑，第一戶位於11樓，總價5.11億，5個月後，再砸下10億餘元一口氣買下三樓兩戶，然後在2017年初，把11樓另一戶也買下。
過去兩年，陳泰銘又以旭泰新、旭昌興等公司名義分別買下2樓、9樓及13樓。他似乎偏好整個樓層買下，除了3樓、11樓包下整層外，今年3月他再買下13樓另一戶，目前文華苑已有三個樓層都是陳泰銘持有。
實價顯示，陳泰銘較早買進的13樓戶，在去年4月取得，總價約5.66億，每坪單價約201萬元，最新買進的13樓戶，總價上升到6.07億，每坪達215萬元，相較去年的同樓戶，陳泰銘多花了4000多萬，單價也上漲了約6%。
陳泰銘雖然擁有8戶，並不是文華苑最大戶。先前持有文華苑戶數最多是精英電腦前董事長蔣東濬，他是文華苑原始住戶，在陳泰銘大舉買入文華苑後，他也以睿信投資和歐企投資出手搶進，共持有9戶，現在賣一戶給陳泰銘，手上仍有8戶。
房仲業表示，很多豪宅客購屋喜歡買在住家附近，常見同一社區住戶一再購買狀況，但像陳泰銘、蔣東濬不斷砸重金買入同一社區，讓人感覺兩人已有較勁意味。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，文華苑引進文華東方負責物業管理，目前實價登錄共有19筆易資料，交易單價落在每坪150~210萬上下，兩大富豪輪番投下重金，讓該社區知名度居高不下，也維持住該社區行情。

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北市釋出都更減稅大利多 徐佳馨：重要的是整合
2019-05-03 12:10聯合報 記者楊正海╱即時報導
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北市率全國之先，實施調降都更稅，並追朔自108年1月30日起適用，希望提高民眾參與都市更新意願，同時也鼓勵實施者朝向整合全體同意以協議合建方式實施都市更新。台北市議員徐弘庭指出，減稅是正向發展，但都更是關鍵，仍是整合，減稅加上機制簡化，才是真正創造誘因。
徐弘庭說，減稅確實在特定區塊上有影響，以實務上來看，增加某些區域的都更誘因， 他曾在會議議會中質詢 ，提出過多次，北市蛋黃區房子，像大安、中正區的房子，都更完相關的房屋稅、地價稅都變很重，形成蛋黃區沒有可能都更，現在減稅，確實拿掉一些絆腳石，但都更的挑戰還在，除了稅負調整，搬走了一個阻礙，但還有整合等都更阻力仍在。
都發局指出，目前北市都更的推案量，都更案目前送審有869件，核定377件，核定後施工完成有164件，若以戶數來算，共有1萬4294戶。至於目前能看出多少效益，都更處指出，都更是是申請制，的確需要整合，但減稅這些這些誘因，能促進整合。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，都更會卡住，第一個環節是地主和開發商之間因土地的價值有一些認知上的落差，這個比較麻煩，另外是住戶之間的意願，有人要的更多，有人是擔心都更後養不起新房，住不起，這是現階段的狀態，減稅是針對住戶這一塊，有效降低了未來房屋稅的負擔，契稅和土增稅則是未來要移轉的問題，對大多數都更戶來說，房屋稅減少的確增加更新意願。
但對部分地主來說，部分人過去繳納房屋稅是一、兩千元，但都更後變五、六萬，減半後也要兩、三萬，費用還是很高，且養房還有其他的費用，包括管理費等。據日本的統計，都更後有六成的原住戶無法再住回來。

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內政部修正預售屋買賣契約 11/1起實施
2019-05-03 15:00中央社 記者王承中台北3日電
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內政部今天表示，已公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定，並訂於11月1日施行。去年1月1日後申請建造執照的預售屋，僅限陽台得列入附屬建物面積，預售屋建材不得含有電弧爐煉鋼爐碴（石）。
內政部今天發布新聞稿表示，為保障購買預售屋消費者權益，促進預售屋買賣資訊公開透明，內政部已於昨天公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並訂於11月1日施行。
內政部指出，這次契約修正重點包括：一、107年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積。二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴（石）。三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用的負擔方式。四、增列結構保固項目。五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式。六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。
內政部表示，新版契約規定107年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積，使預售屋買賣契約所記載的附屬建物項目與未來產權登記項目趨於一致性，以利預售屋各項面積誤差的價款找補，及落實屋簷、雨遮不計價及不登記的規定。
為避免不知情民眾購買含有電弧爐煉鋼爐碴（石）的預售屋，內政部指出，新版契約納入賣方使用的預售屋建材不得含有電弧爐煉鋼爐碴（石）的規定，若預售屋建材有使用電弧爐煉鋼爐碴（石），買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方。
內政部表示，這次修正也一併檢討預售屋結構保固項目，參照建築法規定，增訂基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物的範圍，由賣方保固15年，以強化賣方對預售屋結構的保固責任。另外，自來水及電力的內外管線費用，均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用，由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用，則由買賣雙方議定。
內政部表示，為讓建商有調適契約的準備期間，新修正的預售屋買賣契約將於11月1日施行。提醒民眾簽約前應詳閱契約內容，若發現建商提供的契約違反新制規定，可要求建商修改，同時也可向預售屋建案所在的地方政府反映，經令其限期改正而屆期不改正者，可依消費者保護法規定最高處新台幣30萬元罰鍰。

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住展評論：大舉賣地之前 南市府應先興建社宅
2019-05-03 20:24經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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自從高雄市政府換人當家後，新上任的韓市府團隊，一改過去花媽時期大肆標地的土地政策，對公有地的態度轉變為能不賣就不賣。在少了官方大地主釋出原料的情況下，高雄建商除了連忙向私地主購地補充庫存外，也將目標轉移到鄰近的台南市，使得近期台南土地標售的關注度大幅提高。
繼去年5月大舉標售逾1.6萬坪的20標抵費地後，台南市今年將標售火力更旺！下月26號，南市地政局預計舉辦土地標售，這回釋出26標土地，總面積超過2萬6800坪，標售總額突破百億。
6月下旬的大標地，不論是東區與永康區交界的平實營區，還是東區與南區之交的南台南副都心第一期區段徵收區，都將有土地釋出，可說是精華區土地難得一見的清倉大拍賣，因此受到南部建商的高度重視，各家業者也早已磨刀霍霍意欲搶地。
然而在台南市府準備喜迎荷包滿溢之前，住展房屋網企研室不免要提醒，那就是在大舉標售土地之前，南市府應先針對社會住宅進行招商，以免原本已相當慘澹的社宅績效更加欲振乏力。
自2016年廣建社會住宅成為我國主要的居住政策後，從中央到地方都盡力推動社宅的新建，如今兩、三年過去，台北、新北、桃園、台中等直轄市都已可見實績，六都唯獨台南沒有任何一戶社宅完工，社宅的施政績效在我國各直轄市當中敬陪末座。
不僅社宅的新建速度慢得絲毫不見直轄市水平，台南的包租代管成績同樣是六都之末；從2018年初開辦至今一年多，台南市包租代管僅媒合不到200戶，達成率只有1200戶目標的1成多。雙墊底的低落成績單，讓人不禁想問，台南市府究竟有沒有在乎過市民及當地就業民眾的居住瓶頸？
對各地方政府而言，社宅蓋不出來，往往歸咎於土地取得不易，但台南市府既然有超過2.6萬坪的土地可以拿出來賣，可見台南市府手上土地資源充裕，這樣還蓋不出社宅，豈不證明歷任市府對推動社宅根本興致缺缺？
此外，台南這些重劃區的土地賣掉後，對社宅的興建亦會造成不利影響，因為地方住戶、地主反對，亦是社宅興建受阻的重要原因之一，等土地賣掉了才要來發包蓋社宅，周遭地主、建商勢必會有意見，到時候社宅能不能順利建成？可就有很大的疑慮了。
所以最佳的做法，應是在土地標售前，市府就先完成社宅的前置作業，一來可讓業者明白當地有社宅的規劃，讓業者有個心理準備，二來也能避免私地主後續的反彈阻撓，否則台南市的社宅推動績效，將很難有突破性的發展。

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預售屋買賣契約 有六變革
2019-05-04 02:18經濟日報 記者曹逸雯／台北報導
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內政部昨（3）日表示，新版預售屋買賣定型化契約將在今年11月1日施行，新版明確規定只有「陽台」得列入附屬建物面積、建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴，以及增列結構保固項目，由賣方保固15年。
未來建商與消費者簽訂預售屋買賣契約，應符合新制契約規定，建商如有違反，最高處30萬元罰緩。
為保障民眾購買預售屋權益，內政部公告修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，地政司指出，這次契約修正有六大重點：一、2018年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積；二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴；三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式；四、增列結構保固項目；五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式；六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。

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都更減稅 業者憂稅負仍比改建前多
2019-05-03 23:42經濟日報 記者陳美玲、游智文／台北報導
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台北市釋出都更降稅兩大藥方，房產專家表示，政策利多可減少民眾觀望，但房屋稅即使折半，仍遠比改建前的房屋稅多出數倍，可能只增加部分個案的改建意願。
住展雜誌企研室經理何世昌認為，稅捐減免可提升民眾都更意願，效果如何有待觀察，這幾年政府給的都更獎勵愈來愈多，但是整合機制、釘子戶問題未解決，都更仍然龜速。
信義房屋不動產專案經理曾敬德表示，都更的房屋稅減免年限拉長，的確是可降低民眾觀望心態，不過，都更之中對地主、屋主最大的改變是協議合建部分，主因過去持有土地面積較大與長時間持有的屋主、地主，可能因都更改建出現可觀的土增稅負，導致不願意參與都更。
曾敬德表示，台北市政府今天祭出的兩大利多，獲益最大的是協議合建，過去持有土地面積較大與長時間持有的屋主、地主，常因都更效應被土增稅吃掉大半，導致開發商整合受挫。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，雖然房屋稅折半，仍遠比改建前的房屋稅多出數倍，加上還有管理費等固定持有成本，這些過去沒有的費用，都可能是地主對都更的抗性，且這還不包括先前整合所花費的時間成本，因此政府想要透過稅負優惠達鼓勵都更改建，可能沒有那麼容易。

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都更減稅 北市釋兩大利多
2019-05-03 23:50經濟日報 記者林于蘅／台北報導
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台北市政府昨（3）日宣布，針對都市更新將釋出減稅兩大利多，包括原先減半徵收二年房屋稅，二年期間未移轉，得延長房屋稅減徵十年，共計達12年；另針對過去未納入稅負減免項目的「協議合建案」，未來亦可申請土地增值稅及契稅減徵40%。
北市府表示，經中央修法後，台北市率全國之先，實施調降都更的相關稅負，並追朔自今年1月30日起適用。

台北市長柯文哲昨日表示，現階段台北市的都更速度實在太慢，以外科醫師的角度就是「結果決定一切」，顯示現在的法治規範不盡理想，如果調整好，大家就會積極投入都更；市府每月都會檢討都更成效，並蒐集公會的意見，滾動式修正政策，改進都更新稅捐減免方案。
台北市都發局長黃景茂說，台北市是最需要都更的都市，過去民眾考量都更後的稅捐龐大而裹足不前，因此釋出有感誘因，可望有效增進參與意願；評估過台北市政府的財政狀況，即便減免稅徵，但預計後續的獲利會更多，也能促進都更效率。
都發局科長江中信則說明，若以士林區鋼筋混凝土的14層建物，以40坪按自住用稅率1.2%估算，每年房屋稅約2萬元，減半徵收後每年房屋稅是1萬元，預計延長至12年後，最多共減免約12萬元房屋稅；另外，本來只有「權利變換」案件可以有土地增值稅及契稅減徵40%，本次將100％「協議合辦」案也能享有同樣利多，成為有效促進都市更新推動的誘因。
黃景茂認為，「協議合建」比「權利變換」更不容易，需要100％同意，台北市都發局考量案件難易度更高，卻沒有享有同等福利，因此將其納入，也能促成更多實施者朝向整合全體住戶同意的協議合建案推動。

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近期土地交易五大咖 會掀房市龍捲風？
2019-04-27 10:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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近來大台北土地買賣、標售活絡，信義計畫區D3也在本周順利脫標。住展雜誌企研室經理何世昌表示，每一件大型土地交易，通常代表著一個大型開發將啟動，不僅能帶動周邊房市熱度，甚至可能產生拉抬房價作用。
住展雜誌選出五筆已經成交、脫標的大型土地，認為未來將成房市熱門話題，提供投資人提前布局。
第一筆位於士林北投科學園區，此一科學園區這幾年土地交易並不熱絡，但日前江陵建設董事長林美東以天賀建設名義，斥資逾46億元，買下士北科內近3,000坪土地，換算每坪土地單價約155萬元，刷新士北科科學專用區土地最高價。
何世昌表示，該筆土地位於北投區軟橋段，未來若興建為廠辦，總銷金額上看百億，而同樣在軟橋段，潤泰新已敲定一筆合建案，該地為住宅用地，位在文林國小東北側街廓，基地面積約1,060坪，將是北投區重量級建案之一。
第二筆為信義計畫區D3土地，正對台北101，有全台最貴停車場之稱。此筆土地於本周二23日拍賣，元利機構和龍巖集團出手競標，最後由元利林敏雄以112.5億拿下。
元利將如何運用尚未確定，何世昌認為，不論是興建住宅或是辦公室，絕對是房市最夯、最受關注的議題之一。
第三、第四筆為大同公司釋出公開標售的北市長安段、土城員和段兩塊土地。長安段土地位於敦化北路、長安東路口，總面積約456坪，由興富發以51億元標下，每坪土地單價高達1,119萬元。
何世昌表示，長安段土地產權單純，區段位置優越，含獎勵等容積率將近900%，預料開發成商辦、或者小坪數住宅的機率較高。日後若推案，預估總銷金額可能落在90幾億至百億之間，將是中山區重磅級指標案。
土城員和段總面積多達6,000多坪，由茂德以70.7億取得，換算每坪土地116萬元，創下土城住宅用地單價新高紀錄。此筆推案總銷金額上看150億以上，即使拆成多期推案，每一期的量體都會很可觀，將是土城未來最重要的指標大案。
第五筆為位於三重的味全台北廠，面積約1.58萬坪，茂德機構斥資約130億元，味全台北廠及鄰近廠邊一塊千坪土地，合併土地面積擴大到1.7萬坪。此一土地若興建商、廠辦，銷售坪約12萬坪，總銷金額約450億，是繼汐止「U-TOWN」之後，新北市量體最大的廠辦案。

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