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購屋報稅時注意這些小細節 可省房屋稅或方便退還土增稅
2023/05/08 16:56自由時報文/記者林耀文

五月為房屋稅開徵繳納月份，卻有一些民眾明明在去年購屋也遷入戶籍自住，今年收到房屋稅單卻嚇一大跳，竟然收到的房屋稅單仍按非自住用稅率課徵！稅捐單位指出，民眾購屋自住使用，可利用「契稅申報書附聯」申辦房屋使用情形變更，經審核後若符合相關規定，即主動自移轉契約訂立之日，起改按自住住家用稅率課徵房屋稅。
南市府財政稅務局表示，新購房屋如為自住使用，可利用「契稅申報書附聯」申辦房屋使用情形變更，經審核後如符合規定，即主動自移轉契約訂立之日起改按自住住家用稅率課徵房屋稅，無須另外以書面申請，不僅簡化申請作業並可避免因忘記申請，而多繳稅款。
爾後如自住使用房屋變更為非自住使用(如出租)等情形，需於使用情形變更之日起30日內，向房屋所在地所屬各分局申報。
值得注意的是，不動產移轉取得房屋之新所有權人，若委託代理人(如代書)代為申報契稅，請記得叮囑並注意其有無填寫「契稅申報書附聯」，以免日後還須另以書面申請、甚至忘記申請，因而增加不必要的麻煩與稅金。
另外，屏東縣政府財稅局表示，未辦竣土地所有權移轉登記前，經雙方協議解除契約，可共同向稅捐稽徵機關申請撤銷土地增值稅申報案件。由雙方當事人敘明理由填寫申請書，並加蓋原申報書或契約書之印章，檢附原契約書及原核發土地增值稅繳款書（或不課徵、免稅證明書）辦理，若未蓋原申報時之印章，得檢附身分證影本或由本人親自辦理。
該局進一步說明，原繳納之土地增值稅，可選擇直撥退稅，檢附存摺封面影本，經審查核准後，將退稅款直接匯入納稅義務人指定之帳戶，快速又便利，也可避免支票未送達或逾期未兌領情形發生。

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充電車位成社區規劃新趨勢 兼顧安全與便利成關鍵重點
2023/04/29 04:15自由時報文/記者林耀文

目前在國際朝向電動車轉型的趨勢下，國內建築規劃也開始迎接科技變化與電動車位需求，紛紛在地下室停車位，設置電動車充電樁設施或預留管線，也有一些舊社區住戶要求在地下室加裝充電設施，政府也從提高安全與便利的角度出發，以降低充電車位規劃門檻與納入公安保險，但社區電動車位以安裝一個公用電錶為主，即使按照最低契約容量，平均每個車位每月負擔逾千元電費，社區充電車位，當前仍存在不少規劃難題等待突破。　 　
電動車將成綠能新趨勢 地下室規劃充電車位需求增 　
內政部營建署從5、6年前，即已研擬修訂社區電動車與電動機車充電設施規範，並由專門委員負責彙整法令修訂方向，內政部也針對行政院制定2035 年機車全面電動化、2040 年汽車全面電動化之目標，並應考慮身心障礙駕駛人之使用需求。國發會淨零排放路徑規劃，設定2030年電動汽車占新售出汽車比達30%為目標，也就是以國內每年新車售出約40萬輛估算，電動車銷售目標將達10~12萬輛，社區規劃電動車充電車位的需求勢將大增。
同時在新能源車的購置使用方面，台中市的電動車輛成長率，以近4成高居六都第一，電動車普及率領先全國。而南部的推案建商為因應電動車科技潮流發展，且考量未來幾年內逐漸普及化後，集合式住宅大樓社區的住戶購買電動汽車或電動機車，需求在地下室停車場或公設區域充電，高雄與台南也陸續出現訴求電動車友善社區，在地下室規劃逾200個電動車充電車位。
電動車充電車位規劃 朝兼顧安全與便利發展
建商規劃電動車位時，考量充電設施牽涉到台電公司送電至社區時，高壓電與低壓電是否需額外拉線與成本負擔，採取380或220伏特至社區輸出，符合一些電動車約2~3小時內快速充飽電的使用需求。但社區規劃充電車位，必須每層皆設置公用電錶，且地下室契約容量每月須分攤約10萬元公用電費，需提高社區契約容量，也將造成社區公用電費分攤大幅提高。
但在10年內電動車普及率難以超過3成的情勢下，光是每月電費增多，就會讓社區住戶爭論不休，必須裝設管槽、線架、電源智能管理系統(EMS)等，花費將達上百萬元，加上設備使用維護、折舊、契約容量提高累進增加，與社區公共管理基金儲備等，都是規劃充電車位必須事先考慮清楚的關鍵。
雖然營建署在108年5月修法且於7月實施，建築技術規則建築設計施工編，第62條第4款規定，停車空間「應」依用戶用電設備裝置規則，「預留」供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間，並便利動不便者使用。修法立意在於滿足未來建築物停車空間充電需求，因應未來發展趨勢並保留彈性。
營建署建管組長高文婷指出，目前針對既有公寓大廈設置充電樁議題，必須考量社區用電變動包括增加用電、契約容量提高、電費增加等，費用分攤包括設置費用、管理維護、使用費用等，公共安全方面也須考量消防設備、災害搶救、風險控管等因素，環境美觀方面也須重視佈線美觀、設置型式與使用需求等全方面慷量。
尤其當前電動車使用鋰電池，遇火警將產生高溫不易撲滅，消防用水量超過一般燃油車的3倍用水，這也是社區安全維護必須重視的考量，一些建商也呼籲應在地面一層設置電動車位，或是安排在地下室出入口旁的位置，以利萬一電動車失火時迅速撲滅救災

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全台各地建商公會齊聲支持打炒房 呼籲政府採日出條款杜絕預售轉售歪風
2023/04/21 20:25自由時報文/記者林耀文

全台各地建商公會今（21）日齊聚高雄，十餘位建商公會理事長與代表，針對政府打炒房政策，表達全力支持，更呼籲應該針對預售屋炒房，採取日出條款且一視同仁的模式，在施行預售屋不得轉讓的當日起，全部預售屋不論購買日期，皆不得轉讓，以杜絕炒房歪風，也還建商清名。
台灣省不動產開發公會聯合會21日下午召開第10屆第3次會員代表大會，全國各地方公會的理事長、理監事等業界代表等200餘人出席與會，對於政府一連串的打房措施，表達業界一致心聲。
台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啓倫指出，在號稱史上最嚴厲的平均地權條例修正案子法即將出爐之際，為表達我們同業完全支持政府打炒房政策立場，我們首先表明我們認為預售屋限制轉售要溯及旣往，也就是從實施日起，不論預售屋何時購買都不得轉讓，這樣才能真正限縮那些炒房者獲利的空間與時間，收到實質打炒房的效益。這也要讓大眾了解建商才是炒房最直接的受害者，我們跟打炒房是完全站在同一陣線的。
黃啓倫強調，我們希望政府政策擬定前要多與我們業界溝通以避免閉門造車，立意良好卻窒礙難行，並真正去檢討在目前房市已逐漸冷卻下對於現行打房政策是否已執行過當或是方向偏差導致與政策預期效果背道而馳。
包括一、購地後18個月內限期動工，央行放寬解釋後的銀行實際執行情形。二、要求所有建商土地存貨限期動工，導致營建發包無門，缺工缺料更加嚴重，營建成本居高不下。
三、因為央行溯及既往限縮土地融資（只能借四成），導致正常營運廠商因為缺工缺料工程已延宕影響資金調度，銀行又抽土融銀根，導致優良建商可能信用受損，黑字倒閉，產生爛尾樓的風險。
四、在都會區的營建業資金已經全面緊縮之際，偏鄉地區更是求貸無門。我們已經點出因為政府金融政策導致本業所產生的生存危機，整體系統性的風險，政府當局必須慎加思量。

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營利事業房地合一稅北市獨霸 南二都高雄年增2.6倍
2023/04/17 15:29自由時報文/記者張瀞勻

根據財政部最新統計，2022年營利事業房地合一稅收高度集中在六都，尤其南霸天的高雄市，更以18.2億元躋身前三名，稅收年增263%，比台南的200%還高，增幅為六都最可觀。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，除了房地合一2.0徹底發威外，近年不動產漲勢鮮明，交易多有獲利，也為國庫奠定豐厚的稅收基礎。不過今年平均地權條例修法過關，私法人許可制即將實施，屆時法人對房市的態度將轉趨保守，使買賣熱度降溫，因此今年營利事業房地合一稅收，不排除會「開高走低」。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，六都之中，台北市不僅是國內的商貿核心，也是亞太經貿重鎮，海內外法人交投熱絡，所以創稅能力最強，而台中市則是中台灣產經中樞，且南來北往便利，吸引企業積極進駐，據經濟部資料顯示，近五年登記在台中的公司行號家數，增加近15%，成長幅度為六都之最。
至於高雄與台南稅收翻漲逾兩倍，首先是稅收基期相對低，易放大增減幅度；二來是打炒房政策加深房市的觀望氣氛，且不少持有多戶非自住房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南二都的物件獲利了結，助長高雄、台南去年的法人交易，激勵稅收顯著上揚。

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改實坪制求房價跌 李同榮：緣木求魚、恐造成四大後遺症
2023/04/03 15:06自由時報文/記者張瀞勻

立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比。對此，林右昌承諾，2個月左右將提出虛坪改革的政策。房市趨勢專家 李同榮直批實坪制是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，更是帶刺的玫瑰。他認同林部長對灌水虛坪提出改革，但同時提出警告，若因噎廢食提出實坪制，將會產生嚴重的四大後果。
李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，勢將産生四大嚴重後遺症：
（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，大費周章把公設直接在產權登記上消失，反而造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的公設，包括門廳、走道、車位、消防、機電、、所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明化，購屋者更無所適從。
（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象，因此產生一些交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適⋯無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，這只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大，全都是資訊更不透明產生的後果。
（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：要解決高房價，必須從房價結構性形成的核心因素去檢討，若為解決高房價，採防堵政策，一旦公設消失，總價是市場在決定，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，而對於指望房價下跌根本就是緣木求魚，這樣無效又有副作用的政策，何必勞師動眾、多此一舉？
（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境，若九百萬舊戶不重登，九百萬舊戶依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一？難道又要更改新舊不同稅率，一體兩制？這因牽涉到登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，何況當前房地合一稅制也不是什麼好的治本制度，這樣的一刀切，只會造成越切越難切、越切越複雜的窘境。

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彰化市「透改套」收益可達4％ 專家曝兩大風險
2023/03/17 10:49自由時報文/記者朱語蕎

彰化市的中古透天交易日漸升溫，實價登錄資料顯示，2022年彰化市屋齡20年以上中古透天的平均購屋總價約為1141萬元，相較於2017年的774萬元增加了367萬，成長幅度接近5成，而中古透天的交易件數也佔全市透天交易總件數的64.6%，比2017年提升了17.8個百分點，由於周邊學校、醫院眾多，不少人選擇購買透天改裝成套房收租，投報率更可達4%。
東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計劃區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。
目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，彰化市區內5~6米活巷透天的總價在750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1000~1500萬左右。
王玉月表示，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，致使該區塊的租屋市場相當活絡。
由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。
東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「 透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先，目前市面上不少「透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。
另外，對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估。

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南科去年營業額突破1.48兆 就業人口逾9.2萬人 這些區都帶旺了
2023/03/14 11:55自由時報文/記者林耀文
去年全台大科學園區包括竹科、中科與南科，營業額達4兆2664億元，其中竹科1兆6132.55億元，年成長約1.59%，中科1兆1698.11億元，年成長約13%，南科已達1兆4833.74億元，年成長高達35.48%。
根據國科會最新公布資料，去年全台三大科學園區包括竹科、中科與南科，營業額達4兆2664億元，其中竹科1兆6132.55億元，年成長約1.59%，中科1兆1698.11億元，年成長約13%，南科已達1兆4833.74億元，年成長高達35.48%。同時去年底南科就業人數已達9萬2601人，加上北外環三期通車效應，包括北區、安南區與永康房市，都受惠南科持續成長，推案熱度也加溫。
國科會說明，疫情趨緩後消費市場反彈，加上包括AIoT、5G等高效能運算及新興應用，持續驅動半導體產業發展，包括竹科、中科與南科等三大科學園區，2022年營業額為4兆2664億元，較2021年增加5483億元，年成長14.75%，就業人數也增加達到32萬3113人，年成長約7.09%。
南科管理局指出，去年底南科就業人數已達9萬2601人，較2021年底增加8551人。出口金額也達5946.91億元，年成長約13.19%，其中以積體電路產業出口金額3835.18億元為最大宗，占南科出口比重達64.49%，年成長37.99%；進口額則達到7289.85億元，年成長175.75%。
積體電路產業去年底雖已開始庫存調整，但南科受惠先進、高值的5奈米製程加持，在高效能運算、車用電子等相關應用的強勁需求支撐下，積體電路營業額成長58.01%，達1兆1939億元。去年南科新引進廠商約30家，其中積體電路10家，總投資額達558.1億元，投資額較2021年的75.5億元，成長超過6倍，呈現南科產業聚落多元且穩健成長的發展。
市調顯示，目前南科效應也隨著北外環快速路網建設，讓南科新貴購屋圈，從善化、新市一帶，擴大到北區鄭子寮一帶，與安南區商60副都心、九份子重劃區、台史博館園區、永康鹽行國中區段徵收區等，這些區域也成為多家外地大建商購地卡位推案的重點區。

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不再是邊緣人！工業宅租戶擬納入租金補貼
2023/03/10 18:40自由時報文/記者朱語蕎
工業宅房價通常會比周邊同區域社區便宜，但購買工業宅問題不少，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，工業宅除無法使用銀行首購條件，也不適用任何優惠貸款，除房貸利率較高，貸款成數也低於一般住宅。
此外，工業地住宅申請變更地目相當困難，除需市府和營建署審查，建商或民眾也要有相應回饋，比如捐地或高額代金給政府，鮮少有成功案例。
而近期營建署正在研擬，將承租工業地住宅的租戶納入補貼，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，目前台北市以外的工業地住宅，只要作為自用住宅，無出租或營業用事實，可按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。
不過，工業地住宅租戶若納入補貼，房東需申報非自用住宅，房屋稅會差到2.5倍、地價稅會差到5倍之多，而依「租金補貼政策」，房客申請補貼後，房東自動成為公益出租人，享有3大稅賦優惠，工業地住宅房東是否也將適用？政府恐怕還需要一點時間討論。

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繼承遺產卻沒人願繳稅怎解？國稅局：可採「多數決」以遺產存款抵稅
2023/03/03 18:24自由時報文/記者朱語蕎

遺產若有多位繼承人繼承，為避免傷害彼此感情，國稅局表示，可採「多數決」方式，以被繼承人存放於金融機構的存款繳納遺產稅，只有符合規定條件，就不需要全體繼承人同意。
財政部北區國稅局表示，繼承人申請以被繼承人存放於金融機構的存款繳納遺產稅，如無法取得全體繼承人同意，可比照遺產及贈與稅法第30條第7項規定，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數同意，或繼承人之應繼分合計逾3分之2之同意提出申請，採用「多數決」決定動用遺產，向國稅局提出申請。
國稅局舉例，被繼承人甲君遺產稅應納稅額45萬元，遺產中的銀行存款125萬元，甲君之繼承人為子女A、B、C、D4人，其中繼承人A、B、C提出申請以遺產中的存款繳納遺產稅。
經審核其3人的應繼承遺產已達4分之1，符合遺產及贈與稅法第30條第7項規定，因此核發遺產稅同意移轉證明書，讓繼承人可向金融機構辦理遺產存款轉帳繳稅事宜。

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前2月 6都買賣移轉年減28%
2023/03/02 12:14自由時報文/記者徐義平

六都今年前二月房市急降溫，合計買賣移轉年減二十八．三％，以桃園市衰退幅度最大、年減達三十二．五％；房產業者指出，房市買氣委靡已相當明顯，後續還要觀察央行是否第五度升息、三二九檔期買氣及讓價空間是否擴大，才能判斷買氣是否止跌回穩。
根據六都地政局最新發布今年前二月買賣移轉棟數，北市合計三四二二棟、年減二十六．二％；新北市共六九八二棟、年減三十一．五％；桃園市四七九五棟、年減三十二．五％；台中市五八九八棟、年減二十四．三％；台南市二七五一棟、年減二十四．九％；高雄市四五八二棟、年減二十七％。六都前二月移轉量合計二萬八四三○棟、年減二十八．三％。
房市評論員何世昌分析，去年上半年房市買氣佳，移轉量基期較高，今年前二月年買氣銳減並不意外；但觀察近期成屋賣壓不高，供給壓力較大是預售市場，六都預售買氣最強應屬台南市、買氣最弱是高雄市，而成交量能強弱直接影響到建案銷售率多寡，才出現各地房價走勢分歧。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，雖然前二月移轉量明顯衰退，但因外在利空逐漸淡化，二月中古屋也有一小波遞延買盤回流，只是新建案買氣仍未明顯回溫，接下來要觀察第一季央行後續升息與否，與上半年房市熱門檔期三二九的新建案買氣狀況。
永慶房屋研展中心副理陳金萍提醒，央行預告今年國內仍有升息空間，加上全球經濟展望下修，房市仍處於高度觀望氛圍，房價持續修正恐難以避免。

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