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北市超豪宅今年首見交易 這群人搶搭最後一班車
2023/07/05 15:18自由時報文/記者張瀞勻
信義計畫區指標豪宅「琢白」，今年首度出現交易！21樓戶於5月時，由公司法人以5億5570萬元，向建商買下的第一手交易，該筆交易共約288.4坪，單價每坪約211萬元，採毛胚交屋。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「琢白」正臨信義路五段，是信義計畫區少數坐落幹道第一排的新穎豪宅，單戶都要價要價3~6億元，住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等高端人士，甚至有的資金是從海外回台置產。目前為止，該社區7樓以上的成交單價，都落在200萬元以上，因此這次成交的21樓戶，單價211萬元，符合社區中高樓層行情。
台灣房屋集團趨勢中心進一步統計今年上半年，台北市單價200萬俱樂部的豪宅交易狀況，以「松濤苑」和「潤泰敦峰」各交易3筆最多，其次是「One Park Taipei元利信義聯勤」2筆、「琢白」1筆、「仁愛無彊」1筆。
台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，「松濤苑」坐擁台北植物園大片綠蔭景觀，且鄰近博愛特區，地段稀有，因此身價為台北西區之最，一戶要價4、5億元，單價也穩居250萬元以上，過去幾乎是以一年成交一戶的速度銷售，但今年已交易3戶，雖然其中一戶為親友或關係人之間特殊交易，仍顯示該豪宅銷路比以往暢通。
截至目前為止，今年上半年共有10筆200萬豪宅交易，其中就有9筆以法人名義購置，第一建經研究中心副理張菱育表示，為了避免房市過熱，導引市場溫和發展，近年政府積極打炒房，信用管制也重出江湖，不過豪宅一直以來都有最高貸款成數限制，且滿手現金的高資產族在通膨環境下，仍須幫資金尋找保值出口，因此還是會將豪宅視為避風港，使近年的豪宅交易保持穩定。
張菱育進一步指出，今年《平均地權條例》新制上路，私法人購置住宅採取許可制，對豪宅市場來說，可謂一記變化球。由於高資產富豪常會以法人名義購買豪宅，以達節稅、增加財務彈性等目的，但新規實施後，私法人購屋反而徒增變數，因此接下來的豪宅市場，將回歸自住剛性需求，買家身分也將從法人轉向自然人。

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全台老屋大增130萬戶 推動都更刻不容緩 中央五大策略加速都更
2023/06/23 15:55自由時報文/記者林耀文

根據統計，國內從2018年正式邁入高齡化社會以來，僅5年65歲以上高齡人口增加逾80萬，占比達17.74%。同時屋齡40年以上老宅，大增130萬戶以上，比例超過1/3，老人住老宅的問題日益嚴重，都更重建也更加刻不容緩。行政院則以五大策略，從政府主導、專責機構、推廣知識、人才培育、危老建築等以加速都更。
今年是都市更新條例上路第25年，日前政大商學院信義不動產研究發展中心主任政大財管系陳明吉教授指出，都更不僅是改善國人居住品質的關鍵，也是改善高房價問題的解方之一。因為國人對於新房子潛在需求相當強，如果市中心的集合住宅無法更新重建，任由這些缺乏市場性且品質不佳的房子繼續老化，市場有效供給不足之下，高房價自然難解。
2017年政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，2018年立法設立專責機構，2019年之後都更推動步入發展期。據都更研究發展基金會統計，至今都更重建計畫核定超過900件，整建維護計畫核定達162件，危老案則接近3千件規模。
營建署副署長徐燕興表示，「速度」當然是各界關心的重點，行政院也訂定「強化政府主導、精進專責機構、改善輔導機制、推廣都更知識與人才培育以及中高危險建築都更推動」等五大策略。 目前中央也積極推動相關措施，例如修訂危老條例排除公產管理法令的限制、鼓勵預鑄工法降低營造成本與碳排量等。
徐燕興說，除了加速建物重建改善國人住宅品質之外，他也期許都市更新能夠成為新的「城市生活製造機」，讓都市更新邁向「都市再生」，因此未來都更會需要更多經營管理專業的投入，才能重建好環境、打造好生活。
不少學者專家咸認，推動都更需高度的公私協力、專業與資源的整合，但在專業人力及資源有限之下，自辦都更要能夠成功，首先社區所有權人必須認知所在區位立地條件，且調整權益衡平的思維認知與明確的意願表達。
其次，都更過程繁複時程冗長，住戶與專業團隊之間若能建立良好的夥伴關係，更利於都更成效獲得進展。同時所有權人若能自籌資金，更新會治理運作的良窳更決定都更案的成功機率，若由專業機構出資，如何透過社區組織平台，遴選到值得信賴的廠商，就將是都更成功關鍵。

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央行限貸令 「名下有10間房也沒差」專家：僅兩族群有影響
2023/06/20 19:03自由時報文/記者朱語蕎

永慶房屋今發布2023第三季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加5個百分點至34%，看跌的比例較上季減少7個百分點至33% ，連二季下降，而認為房價持平的比例也有33%，形成三方鼎立的局面。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行雖持續貨幣緊縮政策，但升息腳步放緩，而消費者也認為通膨難以改善的預期，加上近期資金回流、台股明顯上漲，讓消費者認為房價不易下跌，不過，另一方面，在全球經濟展望不佳，且烏俄戰爭未歇，地緣政治風險難除，讓3分之1的消費者看跌房價，本季房價看法呈現多空僵局。

此次也針對炒房議題納入本次調查內容，調查結果顯示，89%消費者認為台灣房地產市場的炒作嚴重；而在平均地權條例將於7/1正式上路實施，修法通過是否會影響消費者購買預售屋的意願呢？
調查結果顯示，58%消費者認為沒有影響，甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞；加上「平均地權條例」修法上路後，的確能打到投機客痛點，抑制房市的投機炒作，房市回歸正常供需，讓自住、長期置產民眾樂於進場。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，央行近期又推出針對第2戶的限貸令，下半年是否還有新房市政策推出，也會讓房市表現出現變化，他認為，下半年的經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選等四關鍵，是決定下半年房市交易量的關鍵。
而此次新的限貸令，葉凌棋認為，央行此次針對特定區域第2戶的限貸政策，實際上影響有限，因為新制不是用一個戶籍去關第2戶，而是限制個人的第2戶貸款，也就是說，若已買10間房子，但都沒貸款，就完全不受影響。
葉凌棋說，首購族是完全不受影響，換屋族影響也有限，以中古屋或成屋來說，假設夫妻一方有房貸，就由沒有房貸的那位申請即可，一樣可貸到8成，至於預售屋，若還未到交屋，還有一段3~5年的緩衝期可去調整，若已面臨到交屋，可能就得多準備1成自備款，或由沒貸款的另一半申貸，至於建商方面，則可能會出現貸款補差額的狀況再現。

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買大樓還公寓好？北市這區價差不到2成 大樓CP值更高
2023/06/14 21:30自由時報文/記者朱語蕎

公寓價格往往比大樓來得實惠，但是在不同行政區之間，兩種產品的價格差異也會有所不同。永慶房屋統計台北市12個行政區近一年公寓和大樓的平均單價和價差幅度，其中信義區、士林區、萬華區，大樓產品的單價均比公寓貴上38%以上；反之，中山區、北投區、松山區，大樓和公寓類型產品的單價差距幅度較小，約在兩成上下。
根據資料顯示，台北市12行政區之中，公寓和大樓平均單價差幅最小者，分別是中山區的19.2%、松山區的21.7%和北投區的21.4%。三個行政區的差幅均在兩成上下，相較其他行政區動輒3成上下的價格落差，明顯和緩。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，中山區和松山區均位於台北市的精華地段，住宅環境條件相對均質，使得大樓和公寓價格雙雙起漲，差幅有限。部分區域例如民生社區，甚至因其獨特的社區氛圍、低人口密度特色，在房市中反而成為炙手可熱的物件。
而北投區則因位於台北市邊緣地帶，房價相對便宜，使得公寓和大樓產品的價格差距不大。有意在這三個行政區入手房屋的民眾，若是購屋資金仍有餘裕，不妨多加一點預算，就能入主大樓住宅。
信義區價差近4成 士林區居次
至於價差最高的信義區，公寓和大樓的平均單價分別為65.8萬元和92萬元，單價差幅高達39.7%，為台北市12個行政區中差幅最高者。其次為士林區，公寓和大樓的平均單價分別為51.7萬元和71.9萬元，差幅達39.1%。第3名則是萬華區，差幅為38.8%。顯示這三個區域內，公寓產品較大樓更顯實惠。
陳金萍表示，信義區和士林區因幅員遼闊，區域內開發程度不一，住宅產品多元、價格落差也大。像是信義區有不少豪宅、高價大樓，但在象山、永春、吳興街等處，也有許多平價的公寓產品，使得信義區的公寓和大樓價差幅度位居台北市第1。士林區狀況亦同，士林、天母有不少豪宅大樓之外，但在天母、捷運沿線之外的地方，也有諸多平價的公寓產品可供選擇。
萬華區則因開發早，區域內屋齡多超過40年，為台北市12個行政區中老屋佔比最高的區域之一，老舊房屋在房價上有其不利因素，再加上在地大樓產品相對稀少搶手，造成該區域大樓和公寓單價落差較大的情況。
公寓和大樓產品有各自的優勢特色，例如公寓常常因其公設比低、可使用空間大，以及房屋單價較為實惠等因素，吸引許多在意使用空間的消費者購入。而大樓類型產品因備有電梯、公設齊全，大多也提供代收信件包裹、垃圾清運等服務，而受到民眾的青睞，陳金萍建議，消費者應審慎考量自身住居需求，選擇最適合自己的房屋類型，才能住得開心、住得長久。

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房地合一稅收大縮水 台中1年少7億、台南短收近3成
2023/06/13 22:40自由時報文/記者朱語蕎

5月個人房地合一所得稅收入共33.3億元、年減6.5%，已連續3個月單月稅年增率負成長，台中比去年減少7億元。
財政部近日公布5月個人房地合一所得稅收入，全台共33.3億元、年減6.5%，已連續3個月單月稅年增率負成長，而統計今年1~5月個人房地合一所得稅收入，全台共120.3億元，比去年同期少14.1%。
六都中以台南市減少最多，年減29.9%，台中則是比去年少了7億元。大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，打炒房政策減少不動產市場交易，影響繳納交易稅的數量，且買方期待價格修正，房屋出售的增值空間受到壓縮，兩個面向讓稅收大幅降低。
六都1~5月個人房地合一所得稅收入，僅新北市比去年同期增加5.5%，其他五都皆有明顯的降幅，台南市年減29.9%最多、台中市年減24.5%、桃園市年減12.1%、台北市年減11.2%、高雄市年減6.7%。
不過跟去年1~5月個人房地合一稅稅收金額相比，減少最多的是繳稅大戶台中市，減少7億元稅收，台南市減少3.8億元，台北市、桃園市、高雄市個別減少1~2億元，新北市增加約1億元。
郎美囡表示，房地合一2.0版持有5年內轉售面臨45%、35%的高稅率，屋主若無資金壓力，在市場景氣不佳時多會惜售，導致房市買賣雙方都偏觀望。
尤其像台中市房市多頭時，無論新案或中古屋熱銷，價格表現又強勁，不動產交易稅的金額相當驚人，當房市趨冷之時成交價量不如過往，買方擔憂套在高點，讓今年的稅收縮水不少。
而台南市在科技業話題淡化，以及打炒房政策出現作用後，投資性買方消散，願意讓價出售的賣方有限，自用買方進場意願低，因此稅收銳減。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，去年央行升息後明顯衝擊市場交易量，從政府不斷推出打炒房政策，顯示調控不動產市場價格走高的決心，且房貸利率突破2%，影響買方購屋意願，許多區域房市交易已回歸疫情前水平，房地合一稅日後是否還能盆滿缽滿，值得觀察。

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買氣縮手 前5月土地交易 近6年最差
2023/06/12 11:48自由時報文/記者徐義平

房市買氣直直落，造成土地交易疲軟。根據商仲業者統計，今年前五月全國土地交易總額僅二七九億元，連去年同期的四成都不到，更是二○二○年同期的兩成不到。
僅279億 較去年同期衰退6成
第一太平戴維斯統計，二○一八至二○二三年前五月全國土地買氣，其中二○一九至二○二一年均突破一千億元，二○二二年前五月跌至七二八億元、年減逾四成，今年前五月土地交易額更跌破三百億元。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，建商看淡房市導致買地縮手，今年前五月全國大型土地交易額較去年衰退六成，僅二七九億元，是二○一八年以來最低；且今年前五月土地買氣冷清，僅較二○一六年房地合一上路首年多出二十一億元。
此外，目前房市處於預售住宅買氣偏冷、營造成本高漲，以及「平均地權條例」上路的情況下，還有待經濟與政策面的更多明確資訊才能打破房市僵局，預期建商保守的購地態勢還會延續到今年底。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，雖然房市下行，到明年還有大選攪局，但對於財務條件較佳的建商來說，過去台灣房市多是大漲小跌，修正期不超過三年，所以只要產品、價格條件合理，自然不會錯過能插旗指標個案的機會。

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買方不期待降價了？竹市高價案成交增多
2023/06/06 20:40自由時報文/記者朱語蕎

七都今年第一季的買賣移轉棟數，在各項利空因素影響下，與去年同期相較，呈現2~3成不等的衰減，新竹市地政局表示， 與六都相比，新竹市的移轉棟數依舊持續減少，以年增率來看，2021年第4季大減32.78%，2022年第1季繼續大降32.2%，第2季續減 34.32%，第3季繼續降22.73%，第4季也續降 38.66%，今年第一季雖續減26.50%， 但幅度已趨緩。
以連續季統計分析來看，新竹市今年第一季買賣移轉登記棟數為 1,478 棟，較前一季減少 406 棟，減幅為21.55%。 第一次登記棟數部分則持平為 730 棟，較前一季增加 83 棟，持平無太大變化。
以單月延伸至今年4月的資料來看，2020年曾創下買賣移轉登記棟數2518 棟的歷史新高點，近期以2021年12月的 1,526 棟最高，2022年1月便減半回歸常態，2022年12月增加至 744 棟，不過，今年1月之後便回落至300 棟至 600 棟之間。
地政局指出，今年第1季新竹市成交登錄揭露符合條件之預售建案較上季增加，上季總計 11 案、121 戶，本季北區 10 案、126 戶；東區 10 案， 94 戶，香山區3案、21 戶，主要是北區與東區新案大增，北區平均開價約52.6 萬，成交126 戶。
東區案平均開價59.2 萬，較上季略高，與中央路及慈雲路上個案為中高樓層、頂樓戶銷售有關；香山區案平均開價約 37.8 萬，議價率受到個案現象影響仍為明顯，第一季北區的議價率約為7.8%，東區議價率為3.6%，香山區為 9.0%。
地政局表示，第1季適逢春節假期及平均地權條例修正案通過，買氣大受影響， 再加上新竹市房價來到新高點，導致購屋意願降低。 新竹市成交量減少 26.50%，但相較於前幾季，減幅已經趨緩。而大量交屋潮的高峰點已過，年增率大減已經延續連到第7季了， 可說已進入供需穩定期。
預售屋實價登錄依篩選條件在本季增加至 241 戶，惟個案現象仍十分鮮明，地點、產品規劃等對議價率影響不一，議價率平均約在 4～9%之間， 房價仍未出現鬆動跡象。本季總計有3案的議價率為負值，皆在5%以內，主要是因為成交登錄物件多為中高樓層，因此成交單價較平均開價為高。
而中高樓層成交件數增加，可能是相對高價的市場認同度提升，買方已不期待價格下跌。

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租金等於月薪 房仲：這3類人最愛高級套房
2023/06/05 12:37自由時報文/記者張瀞勻

台北居大不易，許多人租屋蝸居的費用，可能就是一個上班族的月薪！大安區信義路二段上的「法意大樓」屋齡16年，一間11.57坪的套房，租金約4.05萬元，相當於一個上班族的月薪，換算單坪租金為3505元，是今年截至目前為止，台北市單價租金最貴的套房！而根據實價登錄歷史資料，台北租金單價最高的套房是中山區松江路巷內的「法國玫瑰」11樓，坪數約9.3坪，2013年交易月租金3.8萬元、單價4077元。
台灣房屋中正特許加盟店店東李毅甫表示，「法意大樓」位在信義路二段上，鄰近捷運東門站，擁有東門國小、金華國小、中正國中的學區優勢，社區規劃4米5挑高格局，所以室內使用空間比較大，其中套房月租金高達4萬多元，應是還包含管理費，且通常租客大多為被外派來台的外籍人士或高階主管，公司提供租屋補貼，以中正、大安區來說，總價在2000萬元以下的套房或1房產品受到許多買方青睞，不僅可幫孩子設籍，還可收租投資使用，以該社區平均成交單價約140萬元計算，此套房的投報率約有3%上下。
進一步觀察近5年台北套房租賃交易，包括新美齊PARK259、新東京宅Midtown、基泰之星，法國玫瑰等，都屬於高租金社區，租金單價都在3200元以上。其中又以2021年租賃的中山區「基泰之星」六樓戶，13.24坪，月租金5萬元，以單坪3776元成為近五年新高，若以社區近一年成交均價75~85萬元計算，投報率約5~6%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，這類高貴套房集中在中山區，大安區和中正區等區域，多半具備「交通方便」「商業機能」和「高級物管」等條件，主要租賃客層通常非一般上班族，多為中高階白領、外籍人士，或者是富二代因想要獨立生活，而在擁有自宅前暫時短租的選擇。
第一建經研究中心副理張菱育指出，若要購買套房型產品，要留意主建物加附屬建物不到15坪的物件，視為不易轉手的小宅，貸款恐怕僅能貸6~7成，若是10坪以下，有的銀行甚至不承貸，且現在大多數銀行對於小宅利率設在2~2.5%，若想購入小宅投資收租，恐怕還要精算投報率及額外的管理費及維護成本，否則收得的租金幾乎都拿去支付房貸利息。

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高總價交易趕進度 5月高端市場交易量增
2023/05/31 15:24自由時報文/記者張瀞勻

信義房屋觀察5月全台門市交易發現，5月房市仍是自用當道，每10間房屋交易就有3間總價落在1000~1500萬元，另外，受到平均地權條例即將上路影響，高總價市場買氣出現增溫，總價5000萬元以上市場也出現量增跡象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，5月台股一度上漲近千點，有助於房市信心維持穩定，房市維持自用當道不變，由於去年開始房市已經受到疫情衝擊，因此5月房市交易較去年同期略增，而近月平均地權條例即將上路，對於私法人購置住宅將有嚴格限制，因此政策上路前，市場已出現一波高總價交易小熱潮，不過一旦政策上路後，高總價市場可能會因為提前購買，而出現短期降溫跡象。
統計5月交易狀況，北市5月交易呈現兩極化，包括總價1000~1500萬元，入門型首購型產品交易穩定，另外總價5000萬以上則是較4月略為成長；新北市則是總價1000~2000萬元交易量最大，反映新北市近年條件不錯的大樓社區，持續吸引大台北通勤上班族的目光；桃園市則是總價700~1500萬元最熱門；新竹狀況與新北類似，總價1000~2000萬交易穩定；台中市則是700~2000萬交易穩定；台南與高雄熱門交易總價也是落於700~1500萬。
曾敬德表示，科技業景氣有機會在下半年回溫，內需狀況也相當火熱，不過下半年緊接著還有總統大選，預期房市仍處於景氣修正階段，應還是會維持自用當道，購屋人理性擇優進場購屋的市況。

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母心疼失業兒「幫繳房貸」 少這動作遭國稅局盯上
2023/05/17 13:50自由時報文/記者朱語蕎

房價高漲，薪水卻沒跟著漲，不少家長看見子女收入不穩定，想忙付頭期款或償還後續房貸，但國稅局提醒，不論是償還部分本金或利息，已使子女獲有財產上的利益，實質上與贈與現金或存款無異，若超過贈與免稅額每人每年244萬元，就得申報繳納贈與稅。
財政部臺北國稅局表示，有父母因子女因失業或工作不穩定，無法支付房屋貸款本息，想要幫忙子女償還貸款，依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務，以贈與論，應課徵贈與稅。
由於父母無償代子女繳納房屋貸款之代償行為，不論是償還部分本金或利息，都使子女獲有財產上的利益，實質上與贈與現金或存款無異。
舉例來說，陳太太的兒子尚有未繳清房貸600萬元，陳太太因想減輕兒子的負擔，在今年以自有資金替大雄償還剩餘貸款，在扣除掉今年度贈與稅免稅額新臺幣244萬元後，陳太太應申報並繳納贈與稅共356,000元【（600萬-244萬）x稅率10%】。

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