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房價為何跌不下來？專家揭「死撐」背後心理戰
2025/05/09 05:45自由時報文/記者張瀞勻

儘管央行限貸政策持續發酵、市場買氣走弱，但房價卻未如預期大幅下修。對此，專家指出，房地產市場當前陷入典型的「有行無市」現象，買賣雙方都選擇按兵不動，使成交量探底卻難見價格鬆動。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，台灣民眾買房心態長期「追漲不追跌」，往往錯過真正的相對低點。他指出：「如果把房價歷史線型拉出來看，每波價格修正、成交量低的時候，往往就是相對低點，履試不爽，前一波空頭典型就是2015年、2016年，但當下大家總期待能更低的價格，導致市場成交量始終低迷。」
何世昌強調，房地產本質屬於「低變動率、低風險」標的，多數時間處於溫和變動區間，只有在重大利多或利空出現時才會劇烈波動。他也指出：「去年底市場一面倒看衰國內房市，但今年在股、債、匯歷經驚濤駭浪之後，反倒是房地產展現出相對穩健的波動率。當然，這不是說房價不會跌，而是變動幅度較小。」
另一位專家，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源則進一步解析目前價格難以鬆動的原因。他表示：「當房地產市場不景氣時，除非有外力因素，否則售屋者往往會把他當初買房的價格，或是最近房價高點作為參考價，不願意賣低。」這種心理導致賣方即使不開出極高價格，也常選擇「不如不賣」，進一步造成市場交易冷清，卻不見顯著的破壞性價格。
建商方面也是類似的邏輯。陳碧源指出，建商考量自身成本與資金鏈壓力，不輕易降價，而是採取贈送裝潢、減少頭期款、或降規應對市場。「除非資金鏈斷裂，才會真的『死心』或被迫出場，才有可能引發連鎖反應。」
他認為，現階段市場呈現震盪格局，來自於部分原始取得成本較低的賣方，願意小賺即賣，先行出場。「這是經濟行為中的確定性效應。當市場有風險時，已經有利潤的一方會為了規避風險選擇先下車。」
不過，陳碧源也指出，即便有部分願意讓價的賣方，但買方心態同樣受到「損失厭惡」影響，擔心買到即賠，因此傾向暫緩進場，觀望氣氛濃厚。「大家還是參考過去的高點在心中，不願輕易接受現實調整，加上高交易成本，也讓賣方不急於讓價。」房市目前的僵局，正是心理博弈與經濟現實的交錯結果。短期內要出現明顯價格變化，恐怕仍需更強烈的市場觸媒。

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急賣房換現金？代書提醒：時間差＋稅務地雷別踩！
2025/05/09 07:11自由時報文/記者張瀞勻

隨著美中關稅戰升溫，市場資金調度需求上升，不少屋主考慮出售房產因應現金流壓力。不過，信義房屋旗下信義代書提醒，房產交易不若一般想像可「快速變現」，從出售到入帳存在明顯的「時間差」，再加上稅務規定繁複，稍有不慎恐陷稅務風險。
信義代書葉惠玲指出，目前市場仍處於觀望期，成交量多反映3至4月初的市況，尚未完全體現關稅政策帶來的後續效應。她提醒，有出售打算的民眾須特別注意交易所需時間：「若買方無貸款，流程約需一個月；若涉及貸款，往往拉長至1.5至2個月。不是想賣就能立刻變現，必須提早預估現金到位時程。」
正值報稅季，葉惠玲也指出，許多售屋人常將「房地合一稅」與5月的綜合所得稅混淆。實際上，自然人一旦完成不動產交易，需於30日內主動申報房地合一稅，與5月報稅並無直接關聯。至於法人出售資產，則依照營利事業所得稅規範，在次年5月辦理結算申報，兩者申報制度與稅基並不相同，應個別處理。
在合法節稅方面，葉惠玲提醒，自然人若欲適用自用住宅優惠，需同時符合實際居住、未出租營業、六年內未重複適用等條件，才能享有400萬元免稅與10%稅率優惠。她指出，曾有民眾試圖以他人戶籍「掛名自住」，但因缺乏居住事實遭國稅局查核補稅並處罰。隨著查稅科技進步，除了水電紀錄，相關機關還可能透過其他數據交叉比對，「不要心存僥倖」。
葉惠玲強調，房地產交易牽涉金額龐大且法規複雜，建議民眾在進行資產處分前，務必提早諮詢專業代書或稅務顧問，「提前規劃、保留緩衝空間，才能在變局中穩健應對。」

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向父母買房「做履保」可避贈與稅？專家打臉：只是話術
2025/05/09 10:51自由時報文/記者朱語蕎

兒女對於父母親的房屋買賣，自備款支付價款的舉證，以及尾款對於銀行貸款的償還能力，成了是否會被國稅局課徵贈與稅的重要原因。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，實際上的房屋買賣，保括買方自備款及銀行貸款，兒女對於父母親房屋買賣也是一樣，必須要有一筆自備款才能完成，因為每年贈與稅的免稅額為244萬元，所以可以善用這筆免稅額無償免除債務，當成購屋自備款，也可以透過金融機構的匯款，將自備款匯入賣方的帳戶，做為舉證。如果以現金支付，因為舉證上會有困難，所以不建議以現金支付。
至於，為了讓國稅局更「信服」是否採用銀行履約保證或是價金信託，讓國稅局更有說服力？鄭文在說，近期收到客戶主張要以履約保證來做為二親等價金的認定，不是為了買賣價金風險，而是有其他地政士說，這樣國稅局比較好辦。
鄭文在表示，如果買方自備款金流非自有資金，履約保證或是價金信託對於贈與案件一點幫助都沒有，且會多花費一筆為數不少的額外費用，他解釋，坊間如果是2000萬元的買賣價金，以手續費6／10000計算，必須支付12000元的履保手續費，對於贈與稅的核課完全沒有幫助。
依照民國 62年05月17日台財稅第33670號：「遺產及贈與稅法第5條第6款但書之規定，並無形式上之限制，凡能提出支付價款之金錢來源及支付憑證，足以證明其買賣行為確屬真實，而非取巧虛構以逃避贈與稅之課徵者，自不應以贈與論課。」所以，重點還是買方要能舉證價金的來源，而與是否辦理履約保證無關。
鄭文在提醒，另外還要注意銀行貸款償還能力的舉證，早期國稅局都以20年本息攤還，衡量買方是否有能力攤還本息，做為二親等買賣，課徵贈與稅的參考，但隨著房價的高漲，現在銀行已經開放30年本息攤還，甚至40年本息攤還的條件，如果國稅局對於債務人償還能力有疑慮，甚至主張課徵贈與時，記得檢附貸款銀行繳納30年或是40本息攤還對照表，讓國稅局相信買方繳納房貸無虞，也是爭取免課徵贈與稅的好辦法。
履約保證或是價金信託是一般買賣交易為了買賣交易安全所使用的交易方法，至於，兒女對於父母親承買房屋，似乎沒有交易安全的顧慮，當然也跟是否課徵贈與稅毫無關係，所以，消費者可以自行判斷，別被話術衝昏了頭。

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「先建後售」也見短期交易 他不到2年轉手 爽賺582萬
2025/05/08 14:31自由時報文/記者朱語蕎

先建後售案因為付款上不比預售彈性，且價格偏高，傾向自住自用的特性，持有時間較長，不過住展雜誌彙整台北市近年推出的這類新案，大致在2022年的推案已可見4社區轉手揭露資訊，多有增值，僅持有一兩年就轉賣，價差可在270萬元至582萬元，以大安區的「閱大安」、大同區「大橋湛」最多，皆達500萬元。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，先建後售產品資金準備要比預售案、中古成屋為多，並非短期投資首選，房地合一稅的重稅閉鎖期又屬限制，如今貸款難度較高，應少見快買快賣。然而，在建商以熱門地段、坪數規劃，有利租賃與轉賣，竟也創造出短時間持有即可增值數百萬元的爆發力。
此次統計案例中，「大橋湛」、「中山曜」、「閱大安」均有小宅物件規劃，符合低總主流市場，以及可出租的多元價值，加上選址俱佳，「閱大安」位於師大生活圈、「大橋湛」緊鄰捷運大橋頭站、「中山曜」坐落晴光市場一帶，又比起中古成屋的賣相佳，要是已有帶租約、附裝潢情況，增添了短期交易獲利機會。
事實上，對於持有方來說，交易價格來到一定水準，像「閱大安」這兩年不乏成交單價150萬元以上，「大橋湛」、「中山曜」則有近百萬元的行情實力，當初相對低價購置，在房價過高的風險下，見好脫手，後續或可使用重購退稅方式節稅，利潤落袋為安就可能為考量出發點。而在一兩年內就有數百萬元的增幅，再度彰顯台灣的房產保值性。
至於士林區的天母靜巷宅「天母靜好」13樓戶，與「大橋湛」的4樓戶套房分別出現小賠60萬元與平盤交易，前者恐受到該戶沒有配置車位的影響，後者或有低樓層與鄰近高架橋因素，如果賣方有其他資金急需無法再長期持有，未尋得有緣人，成交價碼有其侷限，保值性無法一概而論。
陳炳辰指出，台北市今年已登場的先建後售案中，捷運北投站的「千琚美」有著多戶數小宅案特性，也有租賃發揮條件，可觀察是否有短時間持有就能轉手獲利的發展。去年推出的中山區林森商圈「中山自在」也有低總價小宅的好轉手、易出租優勢，若無特殊瑕疵，或許很快能為屋主帶來期望表現。

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無視市況冷？Q1建照量大噴發 新北、桃園翻倍漲 專家曝原因
2025/05/08 16:10自由時報文/記者朱語蕎

年初適逢央行第七波信用管制衝擊，房市前景不明朗，惟象徵建商對房市看法的建照、使照核發數量，卻未明顯受挫。統計內政部數據，第一季全台住宅類建照量達3萬5,221宅，住宅類使照量達3萬1,616宅，其中前者年漲幅高達44.7%，後者則創下自2006年有統計以來新高。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，自2020年以來建商大舉推案，以工期3~5年計算，集中於近期交屋，致使第一季使照量暴增。
根據內政部資料，2025年第一季扣除農舍的住宅類全台核發建照數量達3.5萬宅，相較去年同期大漲44.7%；其中，台北市2,632宅，相較去年同期減少15.4%；新北市達6,435宅，與2024年相比大漲1倍，漲幅高達105.9%；桃園市今年首季建照核發數量則達7,005宅，同樣大漲逾1倍，漲幅達117.2%，也創下自2017年以來新高；台中市建照則核發5,792宅，年增48.6%；台南市僅核發1,635宅，與去年同期相比略減2%；而高雄市建照數量則回升至4,620宅，年增52.5%。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，今年第一季建照核發數量與去年相比大量成長，主因是年初雖說房市前景較顯詭譎，惟整體經濟層面仍屬穩健，尚未面臨美國關稅戰所帶來衝擊，且在過年後買氣有逐漸打底回溫趨勢，加上建商仍有推案壓力，因此自2024年所延後的推案，集中於今年初大爆發。
另針對新北、桃園市建照數量大幅成長，他補充，兩大都會區近年來受惠於軌道經濟議題，區域機能日漸補足，加上本身親民房價，吸引脫北者持續移入，令兩地新案如雨後春筍產生，進而推升建照數量。

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多屋族看過來！自住房屋怎選最節稅？專家教「3招」判定
2025/05/09 07:30文/記者朱語蕎

5月報稅季開始，今年房屋稅2.0首度上路，將非自住房屋採「全國歸戶」計算戶數，再由各縣市設定差別稅率，超過一定戶數就得全部適用較高稅率，據財政部公告稅率基準，若有繼承取得共有、出租且所得達當地租金標準，適用第一類稅率1.5-2.4％；若為空置等則為第三類稅率2～4.8％。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏陳舉例，某人共持有6戶非自住房屋，其中有3屋位於台北市、3屋位於彰化縣均空置，則6屋依照所在地，課徵台北市第三類5-6戶4.2％、彰化縣第三類5-6戶稅3.8％。如果台北市3屋中有1戶繼承取得共有、1戶出租達租金標準，則台北2屋適用台北市第一類4戶以內1.5％，剩下4屋按所在地，適用台北市第三類3～4戶3.8％、彰化縣第三類2～4戶3.2％。
至於非住家用房屋，則按照「營業用」、「事務所」等課徵3％，「人民團體等非營業用」課徵1.5或2％稅率。
由於修法後自住房屋必須設籍才符合條件，讓全台設籍戶數在今年3月達到歷史新高的971萬戶，若民眾名下有房，再繼承了父母房產卻無配偶或直系親屬可設籍等情形，專家建議可以透過房屋現值，選定自住房屋以達到聰明節稅。
自住房屋選定順序，陳俊宏建議有三個參考指標：第1，選定免稅房屋，如房屋現值在10萬以下、或是符合各縣市標準，無論是否設籍自用都為「免稅房屋」，以每人持有全國3戶為限，超過3戶可自行擇定房屋現值較高的3戶免徵房屋稅。
第2，選定自住房屋，選擇房屋現值最高的3戶設籍為自住房屋，然而須同步考量是否影響地價稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退稅等自用優惠。
第3，出租或擔任公益出租人，其餘非自住房屋若能出租且所得達租金標準，就能按戶數適用1.5～2.4％差別稅率，政府為鼓勵屋主參與公益出租，最低可享有1.2％優惠稅率，等同自住房屋稅率，而且在地價稅上也有優惠。
陳俊宏提醒，因應美國加徵關稅可能將衝擊台灣，財政部宣布將於5月申報繳納的綜合所得稅，展延至6月30日止。如果個人因美國關稅政策影響，而有收入減少、薪資被調降、非自願離職或工作時數減少等情形，可申請免加計利息延期或分期繳稅申請，最長可延期1年、分期繳納最長可達3年，包含房屋稅、地價稅、綜所稅、房地合一稅等10大稅目適用。

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全台每4分鐘1戶繼承移轉 地雷沒避開恐變家族戰火
2025/05/08 07:20自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部最新統計，2024年第一季全台不動產繼承移轉登記達1.79萬棟，寫下歷年同期次高紀錄。換算下來，等於平均每4分鐘就有一件房產正在辦理繼承移轉，顯示台灣已正式進入「遺產移轉高峰期」。隨著人口老化加劇、超高齡社會即將來臨，越來越多家庭開始面對如何妥善處理上一代財產的現實課題。專家提醒，不動產繼承涉及產權分散、稅負規劃及家族關係等複雜議題，建議提前做好安排，才能避免遺產變遺憾。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年第一季繼承移轉登記1.87萬棟是同期的新高，不過觀察2022第四季與2023第一季恰逢疫後海外的回歸潮，推估可能趁回台時間也把繼承登記給辦理好，導致當時第一季的繼承移轉登記寫下同期新高，不過現在人口老化趨勢已經不可逆轉，人口數已經從2023年底的2342萬人，減少到今年3月的2337萬人，越來越多的家庭開始面臨繼承問題，繼承在房地合一稅上路後又變得更為複雜，民眾最好先詢問專業人士如何做好妥善規劃。
統計今年第一季的繼承移轉登記為1.79萬棟，略較去年同期的1.75萬棟增加，依據國家發展委員會2024年10月「中華民國人口推估」，我國2025年將邁入「超高齡社會」，顯示人口快速老化，相對應的當長輩老去後就會產生財產繼承的問題。
曾敬德指出，國人平均壽命約為80歲，早年農業社會小孩生的早又生的多，發生繼承時間可能也是由5、60歲的世代繼承，若是繼承者的數量太多，生前又沒有先妥善安排，常常只有將不動產繼承後變現才能公平分配，建議可以在生前就預立好遺囑，先做好妥善分配，一來可以避免不動產的產權分散，二來也可以避免下一代處理遺產時發生不愉快。

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看好房市進場投資 沒作「這件事」就轉售 竟遭罰上百萬
2025/05/07 15:12自由時報文/記者朱語蕎

近幾年桃園房市交易熱絡，有民眾認為未來桃園房市仍看好，把辛苦積蓄多年的現金轉投資房市，於2月間買下一戶透天厝，果然没幾天即有新買家，立即訂約轉手出售想賺取價差，沒想到竟然被稅捐稽徵機關開罰。
桃園市政府地方稅務局表示，買賣土地未向地政機關辦理所有權移轉登記，即再行訂約出售，依《土地稅法》第54條第2項規定應處罰鍰，從原按再行出售移轉現值處「2%」之固定罰鍰，已修正為改處「2%以下」之彈性罰度。
另依財政部2025年4月21日修正「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」所示，按以下5種罰度處罰：
1. 土地移轉現值逾100萬至250萬元：按土地移轉現值處0.5%罰鍰。
2. 土地移轉現值逾250萬至500萬元：按土地移轉現值處1%罰鍰。
3. 土地移轉現值逾500萬至1,000萬元：按土地移轉現值處1.5%罰鍰。
4. 土地移轉現值逾1,000萬元：按土地移轉現值處1.8%罰鍰。
5. 經查屬故意情形者，則按土地移轉現值處法定最高裁罰比率2%罰鍰。
此外，此類短期土地房屋買賣，民眾也常忘記於賣出完成所有權移轉登記日次日起30日內申報交易所得稅，也就是俗稱房地合一稅，而再被國稅局補稅及處罰。
地稅局提醒，買入土地時務必先至地政事務所辦妥所有權移轉登記後，再行訂約出售。如屬應申報房地合一稅者，也應依規定申報，以免違反土地稅法及所得稅法規定，而受雙重處罰，讓荷包大失血。

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農地地主注意了！農地閒置不理遭傾倒廢土 慘遭稅務局課徵地價稅有夠衰！
2025/05/07 13:45自由時報文/記者林耀文

農地疏於管理遭不肖業者傾倒廢土，已讓農地地主感到很倒楣，沒想到卻又遭地方稅務局改課地價稅，真是有夠衰！嘉義縣財政稅務局最近即發現，有許多農地或養殖用地堆置或傾倒廢棄土，除被環保單位或地政單位裁罰之外，因該土地變更未做農業使用，也收到財稅局補徵地價稅單。
財稅局說明，農業用地需供農作、森林、養殖、畜牧及保育等農業使用才可課徵田賦，但土地堆放石塊、廢棄土、蚵殼等，與上述「農業使用」規定不符，農業用地既無法做農業使用無課徵田賦適用，稅捐單位將自實際變更使用面積次年起，改按一般用地稅率課徵地價稅並補徵地價稅。
舉例說明，小邱在嘉義縣有一塊養殖用地，因全家皆已定居在北部，為了使父親留給他的養殖池能繼續養殖而不荒廢，因此將該土地出租予A君使用，隔沒多久，小邱除了接到環保及地政單位的裁處書外，又接到稅捐單位補徵5年的地價稅繳款書。
經瞭解，原來土地所有權人出租予A君後，A君與不肖業者簽約，同意提供該土地讓業者傾倒廢棄土，導致土地遭環保單位裁罰、因違反區域計畫法遭地政單位裁處6萬元罰鍰以及小邱接到本局補徵5年地價稅。
財稅局提醒，原已變更非屬農業使用的土地，但若該土地恢復做農業使用後，可再向本局申請改課田賦。

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強勢台幣牽動房價？一表看8年股匯房走勢
2025/05/06 21:46自由時報文/記者朱語蕎

美國在關稅戰後掀起貨幣戰，造成台幣匯率震盪，對於不動產是否會產生影響？住商機構比對房地合一稅上路後股、匯、房市表現，發現台幣走強後對股市帶動最為明顯，惟匯率對房地產影響並不那麼直接，但卻有遞延效應。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，從過去幾年來看，台幣升值對股市表現相對直接，房地產震盪影響反而不如想像，不過一旦股市表現強，房地產受到股市牽動較為明顯。
根據財政部、內政部資料，2021年以後新台幣表現弱勢，匯率持續貶值，另受疫情後台商回流促進景氣向好，加上全球AI浪潮推動台灣半導體產業發展，致使股市至2024年為止亦是持續上揚，年度加權指數自2021年以後，除2022年之外幾乎年年成長。
房市方面，房價大盤走勢則持續起漲，從2021年至2024年，房價成長逾38.3%，顯示國內房價頗具保值性；不過，全台買賣移轉棟數上則歷年表現各有高低，其中2021、2024年達到歷年買氣高點，但在2022、2023年則受打房政策影響買氣走弱。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，卻不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，更增添資產族群進場房市的籌碼。
不過，近期新台幣持續走強，更於近期創下史上最大升幅，賴志昶補充，若未來新台幣持續升值，或將衝擊出口，加上美國總統川普發起關稅戰，令全球金融局勢震盪，股匯市場不穩進而帶動市場信心向下，或將間接衝擊購屋人進場意願，整體牽動房市買氣。
徐佳馨提醒，匯率與房價關係，近年來表現較不顯著，但兩者之間連動效應，主要屬「隔山打牛」，且又有遞延效應，直接影響並不明顯。
但當新台幣表現強勁，適逢股市上揚，則預估隔年移轉棟數多有所牽動，例如2018到2019年、2023到2024年即屬如此，房市表現仍需考慮多方因素，例如打房政策等，惟在新台幣走強局勢之下，或可能先嘉惠資產族群，但房地產是否受惠，在目前市場高檔，建議購屋人應謹慎觀察。

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