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房市越冷越推案？台中營造廠回蛋黃區年推200億案量
2023/08/09 11:14自由時報文/記者張瀞勻

近期房市受到平均地權條例、囤房稅影響，投機炒作客群消失，部分自住客層也受到政策影響購屋腳步轉向觀望，不過台中的麗晨建設以營造廠起家，向來以自住型產品為訴求，強調好住好用的規劃，不畏景氣冷清，宣布近一年將推出200億元案量，且回防蛋黃區。
麗晨建設協理卓進發表示，公司以營造起家，過去以承攬大型工程、廠辦、高科技廠房為主，年營收平均80億元，蓋房子不以總價為考量，反倒是以符合消費者的需求為規劃，包含格局設計時考量到風、光、水、綠四大生活元素，透過風場模擬，強調通風明亮，像是許多業者將天井視為採光面，但麗晨建設堅決不將工作陽台及廚房放在天井面。
以近期推出的「麗晨山哼歌」為例，就算是2房產品，坪數也考量舒適度，落在40~50坪，戶戶更是達到無共用牆，且三面採光，衛浴開窗，全案規劃40、42、50坪，總銷達30億元。
而「麗晨山哼歌」所在的五期重劃區，卓進發指出，近年麗晨建設推案回歸蛋黃區，看準生活機能完整，無獨有偶的是，包括聯聚子品牌理仁建設、長安、惠宇、鉅陞、泉宇等建商也陸續進場五期推案，下半年則由麗晨建設「麗晨山哼歌」搶先公開，平均開價60萬元。
儘管整體房市不明，麗晨建設手上4塊土地均位於精華區，除新進場的「麗晨山哼歌」，「惠安段新案」最快第3季推出，明年於北區科博生活圈也有「麗晨忠明路案」，最快明年底則將推出「麗晨府會園道案」，該案將是府會園道上最後一塊住宅新案，，四大案總銷規模達200億元。

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民眾「只看不買」7月看屋量多、出價仍保守
2023/07/31 12:42自由時報文/記者朱語蕎

房仲業者今（31）日陸續公布7月內部成交統計，根據永慶房產集團統計，與6月相比，7月台北月增6%，新北小增1%，桃園月增3%，新竹縣市成長7%，台中月增5%，台南與高雄分別較6月增加1%與持平。
國內景氣燈號連八藍，出口年增率連十黑，台經院與中經院都再下修今年經濟成長率，因上半年經濟表現不如預期，而下半年仍有諸多不確定因素，民眾普遍保守看待經濟前景，加上政府打炒房政策逐步獲得成效，部分購屋民眾期待房價能有小幅修正，出價保守，不過，台股近期持續高檔震盪，加上核心通膨仍處高檔，屋主讓價意願低，買賣雙方價格認知不同調，房市量能難打開，交易續現僵持，觀察7月全台交易量僅與6月小增2%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期經濟數據表現不如預期，加上打炒房房市政策陸續推出，投機客退出市場，房市回歸供需基本面，目前交易以自住首購與換屋需求為主力，而在通膨預期下，部分長期置產族群也有進場跡象。
觀察7月民眾看屋量仍高，與6月相比成長約一成，但出價、付斡意願略降，猶豫期拉長，出價較為保守；但近期台股持續高檔震盪，增加屋主對價格的期待，讓價意願低，買賣雙方價格認知持續拉鋸，讓7月房市交易量較6月小增2%。
若與去年7月同期相比，陳金萍說，全台房市交易量增18%，除了台北成長5%，年增幅僅個位數外、其餘六都均成長超過一成，新北增加14%，桃園成長19%，新竹縣市量增11%，台中以南三都量增幅度均逾二成，台中增加29%，台南量增24%，高雄則成長25%。
去年7月疫情逐步降溫，讓房市交易略回溫，但在通膨、升息、打炒房政策效應發酵下，市場保守觀望氣氛仍濃，交易量表現沒有明顯增長，基期處於低檔，讓今年7月全台交易量表現優於去年同期。
陳金萍提醒，根據內政部最新統計，今年上半年全台建物買賣移轉棟數13.89萬棟，年減18.7%，持續量縮但幅度已收斂，而下半年雖有總統大選干擾，但觀察7月的房市交易並未出現明顯衝擊，價格仍是房市交易關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，房市量能才有擴量的空間。至於房價走勢部分，因全球通膨短時間內難緩解，國內物價指數雖短暫下滑至2%以下，但核心物價沒有明顯降幅，在通膨預期下，房價難有下跌空間，預期房價持平至小幅緩漲，上下波動的狀況將持續。

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上半年移轉棟數創5年新低 8成縣市交易減 全年30萬棟恐無望
2023/07/26 11:10自由時報文/記者朱語蕎

內政部公布上半年全台買賣移轉棟數共13萬8,942棟，跟去年上半年相比減少18.7%，全台超過8成的縣市上半年買賣移轉棟數低於去年同期，其中新竹縣年減33.4%，成為全台減幅最多的縣市。
綜觀各縣市上半年度買賣移轉棟數，減少最多的5五名分別為新竹縣年減33.4%、彰化縣年減26.6%、宜蘭縣年減23.3%、台北市年減21.2%、新竹市年減20.6%，竹科房市熱區雙雙打入後段班，而六都僅台北市進入負成長的前5名。此外，今年上半年買賣移轉棟數正成長的縣市只有4個，第1名連江縣(馬祖)因移轉棟數過少、僅個位數，故有400.0%的年成長，第2名嘉義縣上半年1,671棟、年增16.7%，是台灣本島唯一上半年移轉棟數破千棟且正成長的縣市，第3名及第4名分別為金門縣11.6%及澎湖縣4.3%。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，自去年央行升息後，全台交易趨緩，平均地權條例修正案衝擊市場信心，投資客潰散，且房價尚未下修，買方保持觀望態度，故成交量降低，新竹縣在房市多頭之際漲勢強勁，市場風向改變後，交易趨冷最為明顯。
郎美囡指出，政府一系列的健全房市政策讓不動產市場急速降溫，投資性買盤縮手，先前跟著科技業熱潮蓬勃發展的區域今年交易明顯衰退，除了買方擔憂高價套牢，不少賣方也觀望惜售，並對價格多有堅持，因此交易磨合期拉長，而六都跌幅最深的台北市，因高房價讓買方退卻，買盤轉進周邊低價區，至於嘉義縣受惠台南市及嘉義市房價上揚，買方基於總價考量移至嘉義縣購屋，先前建商推案增加，今年除了交易穩定外，也有不少交屋量挹注。
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，政府打房動作頻頻，目前五大銀行平均房貸利率已破2%，加上下半年景氣保守，買方對於市場的不確定因素存有疑慮，稅制閉鎖造成物件稀少，更讓賣方降價意願低，讓交易更陷膠著，下半年買氣很難暢旺，預估今年全年度買賣移轉棟數約在27萬上下，回到2018年的交易水準。

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台經院：台灣經濟成長下修 房市買氣恐被制壓
2023/07/25 14:58自由時報文/記者張瀞勻

台灣經濟研究院25日公布6月景氣動向調查報告，經台經院模型試算，三大產業景氣漲跌互見，其中，製造業營業氣候測驗點連3月下滑、服務業營業氣候測驗點連2月上揚，營造業景氣則是逆勢翻揚。台經院產經資料庫總監劉佩真分析，房貸利率緩升的效應浮現、資金緊縮、房市供給增加、調控政策未鬆動、總統大選干擾因素加大等因素，將持續制壓未來半年整體市場的買氣。
根據最新統計，顯示2023年6月製造業營業氣候測驗點為87.96點，月減1.16點，測驗點連續3個月呈現下滑態勢；6月服務業營業氣候測驗點為99.36點，月增0.17點，測驗點已連續2個月呈現上揚態勢，營建業對景氣看法的調查結果，6月營業氣候測驗點為95.77點，較5月之93.47點上揚2.30點，再次轉為上揚的格局。
總體經濟預測更新方面，儘管民間消費動能穩健，然上半年因全球終端需求不振，商品存貨調整時間拉長，使得台灣上半年出口、外銷訂單、廠商進口資本設備、製造業生產指數等數據均呈雙位數衰退態勢，亦令民間投資趨向審慎，加上中國疫後經濟復甦不如預期、美歐下半年經濟前景仍不樂觀。因此，根據台經院最新預測結果，台灣2023年景氣續呈內溫外冷，受到去年第四季比較基期偏低，加上國內通膨已見趨緩，製造業存貨量指數年增率已有所縮減，全年GDP走勢逐季轉好，然因上半年經濟成長不如預期，考量影響經濟的不確定因素仍多，故預測2023年國內經濟成長率為1.66%，較上次預測下修0.65個百分點。
營造業方面，台經院指出，6月公共建設市場擴張、民間建築領域疲弱，再加上成本端也出現營造建材價格下跌，但勞務費用上升的僵持情況，故2023年6月營造業景氣以持平視之。展望未來，由於政府為達成公建計畫經費達成率，預計公共工程推動力道將再擴大，況且政府開放營造業有條件申請移工方案將於8月正式上路，預期將可望部分遏止勞務成本上揚效果，因此未來半年營造業景氣以好轉看待。
其次不動產業方面，2023年6月六都建物買賣移轉件數月減率3.2%，主要是反映買賣雙方拉鋸的現象，買方認為政府打炒房，房價應大幅下滑，認知幅度與賣方讓利空間落差大，進而壓低成交量所致。至於未來半年不動產業景氣相較於6月，房市景氣恐仍顯黯淡，顯然先前房貸利率緩升的效應浮現、資金緊縮、房市供給增加、調控政策未鬆動、總統大選干擾因素加大等因素，將持續制壓未來半年整體市場的買氣。

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設籍自住持有5年要賣屋 做錯這件事 400萬免稅額飛了
2023/07/21 14:22文/記者朱語蕎

2016年開始實施房地合一稅，持有期間越久，稅率越低，持有期間2年內課徵45%，2-5年課徵35%，5-10年課徵20%，10年以上課徵15%，如果符合自住房屋則有400萬元的免稅額僅課徵10%，屋主賣屋讓自己符合400萬元的免稅額，成了節稅的顯學。
以2016年加6年、2022年起，就陸續有賣方符合相關的規定。就所有權人而言，這是個新法令，所以常有人把原本的土地法第9條的規定，套用到這來，當想要賣屋時，才知道房地合一稅要件不符，無法主張400萬元免稅額及10%稅率。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名案例，擬出售由所有權人本人自住也完成設籍的房子，確認也無出租及營業，房屋持有已有5年多，前一陣子，將爸爸戶籍遷入後，就把自己的戶籍遷出，心想爸爸是直系親屬，這樣還是符合連續設籍6年的規定，但在委託房屋仲介公司賣屋時，才知道大事不妙，房地合一稅無法適用10%稅率及主張400萬元免稅額。
鄭文在說，因為所得稅法第4-5條規定：「戶籍登記應為個人或配偶、未成年子女，並不包括父母親」。而土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」
一般民眾土地稅法較熟悉，但偏偏房地合一稅沒有直系親屬的規定，造成所有權人錯誤判斷。為了避免犯同樣的錯，鄭文在建議，如果2016年以後買的房屋，就以本人、配偶及未成年子女為設籍的標準配備，至於直系親屬，例如：父母親、成年子女，只能符合自用地價稅或是自用土地增值稅的申請要件，房地合一稅是不符合的。
鄭文在表示，當法令多如牛毛，納稅義務人老鼠及老虎傻傻分不清楚時，記得諮詢相關的專業人士或是地政士，否則要件不符得再等6年，對納稅義務人將會是一大損失。

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「有錢的買不到，沒錢的買不起」 這產品V型化趨勢確定
2023/07/20 14:21自由時報文/記者張瀞勻

商用不動產因前幾年產業界、企業成長，自用需求仍在，因此未立即顯現疲態。
不動產住宅市場自2022年Q1升息開始，市場交易開始趨緩，加上景氣下滑及政府祭出打房政策，已經先從量縮逐步形成價跌現象。反觀商用不動產因前幾年產業界、企業成長，自用需求仍在，因此未立即顯現疲態，原本交易量已逐步放緩，但5、6月的「新光一號」資產標售，帶起了市場一波高潮，推高今年商用不動產交易金額已達726億元。
宏大國際資產發布的市場報告顯示，從近幾年的商用不動產市場交易標的及買家類型觀察，已然呈現「V型化」趨勢—V字二邊分別是賺錢的、不賺錢的企業，同時追逐中間為數不多的優質商辦標的， 形成「有錢的買不到，沒錢的買不起」的現象。
今年商用不動產交易金額已達700餘億元，是顯示市場熱絡還是資金充裕，宏大國際資產陳益盛總經理表示，商用不動產市場高峰已過，買賣交易仍在但逐步趨於平穩。新光一號資產標售帶來一波漣漪，陳益盛指出，2005年新光一號發行上市時，宏大不動產估價部受理資產評估，以當時台北市中心商辦行情，每坪多在30萬~40萬之間。而標售結果出爐，新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光中山大樓每坪已突破93.5萬~108萬，漲幅達1.7倍~2倍不等，而且買家並非傳統的金融壽險業，足以顯示市場資金仍在，只等好的投資標的出現。
目前商用不動產三大市場主力為商辦、工業地及廠房、廠辦三分天下，其中商辦買家有逾半數屬於投資置產型，廠辦也有3~4成屬投資型，工業廠房則多數為自用型企業購買。今年上半年會交易巨量，恰巧只是這個時間點「新光一號」處分資產，由滿手現金的企業購入資產配置，尚稱不上市場熱絡，多數的中小企業也是在等房價下修，尤其是市中心以外商辦、及非主要工業區廠房及土地。
陳益盛指出，「V型化」這個現象已形成數年，即有錢的企業以高價追價購得某商辦或廠房，但也有一些陳年舊標的銷售多年仍未成交，因為資金追逐的是市中心或主商圈的優質物件，所以願意花高價取得，而一般案件則需要調整價格讓中小企業願意買單。營收平平、或沒錢的企業就望眼欲穿等待房價下跌，但往往苦等不到。
由於北市中心商辦市場幾無新增供給，偏向賣方市場; 而廠房、工業地亦鮮少新增供給，現成廠房物以稀為貴，也是偏賣方市場。依據陳益盛的看法，下半年仍看好市場交易，但因大案已陸續消化，就等壽險、產險業者補貼虧損零星釋出，交易量不會太差，惟因選舉將至，市場步調將放緩，預估今年商用不動產交易金額約在1200~1400億之間。

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房價飆漲還有藉口嗎？造價短期到頂 營造指數連2月衰退
2023/07/19 22:12自由時報文/記者張瀞勻

過去一段推升房價上揚的工程造價，短期內似乎出現到頂的趨勢，根據主計處的營造工程物價指數顯示，今年6月營造工程物價指數為108.77，年增率為-0.23%，是近6年半以來首度連2個月年增率衰退，從2017年以來營造工程物價指數單月年增都只增不減，反映短期造價應該已經到頂，且也已經充分反映在推案的房價上。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，造價上揚帶動全台房價走揚，尤其是2021~2022年更為明顯，不過近期原物料價格回檔，雖然工資仍維持高檔，但整體造價已經沒有繼續衝高，也代表因為造價再刺激房價的因素已經解除，不過反映過去一段造價大漲，短期房價也大幅修正的空間也有限，但建商開發期與銷售時間雙雙拉長，更考驗開發商的經營與財務能力。
統計顯示，2017~2020平均營造工程物價指數年漲1.42%~3.35%，整體造價還算平穩，不過2021累計平均年增10.94%，2022累計平均上漲7.36%，整個造價呈現大漲走勢，一直到今年前4月仍居高不下，不過5、6月營造工程物價指數年增率是近6年首度開始下滑，5月年減0.05%，6月擴增到年減0.23%，造價漲不動狀況明顯。
若以各項分類來看，水泥與砂石價格仍在高檔，滑落較為明顯的為金屬製品，其餘價格多在高檔盤整，不過工資指數6月仍創新高，顯示缺工與高工資狀況仍嚴峻。
曾敬德表示，造價平穩也有助於房價不再飆漲，加上平均地權條例嚴打預售投機行為，市場買氣下滑後，一手市場現在不再全面熱銷，只有個案表現空間，不過房價還在高檔未明顯鬆動，接下來要觀察中小型建商動向。

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近11季首見貸款期數減少 專家：反映申請狀況達到頂峰
2023/07/17 15:21自由時報文/記者張瀞勻

受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計今年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過今年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。
統計顯示，今年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。
曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2%的利息費用。
以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873 元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263 元，每月還款壓力明顯減少。

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房東市場態勢不變！A辦市場空置率仍在低點
2023/07/11 17:47自由時報文/記者張瀞勻

仲量聯行11日發表第二季季報，報告中指出第二季台北市A辦的空置率與上季持平維持在2.7%；平均租金來到新台幣2,985元，較去年同期成長了1.3%。整體而言，目前台北市的A辦空置率維持在3%以內的盤整區間，部分2023年第一季的空置空間已有新租戶接手，顯示出優質空間一旦釋出，市場仍然反應熱絡。
由於空置吃緊，第二季仍處於房東強勢的市場，租金成長推力依舊源自於信義區之頂辦租賃案。仲量聯行副總經理游淑芬表示，北市商辦平均租金為新台幣2,985元，雖較去年同期成長了1.3%，但目前因台灣總體經濟面的不確定因素仍在，企業更加謹慎，對空間配置的速度減緩，使租金成長幅度趨緩。
而在淨零碳排的趨勢下，企業對於ESG的相關需求逐日增強，仲量聯行針對台北市A辦密度最高的信義區辦公市場進行了綠色租賃的相關調查，結果發現信義區目前有超過65%的A辦樓地板面積擁有綠建築認證。其中，有六棟商辦大樓更同時擁有兩種不同的綠建築認證。
除此之外，採購綠電也成為企業追逐減碳的方向，經統計，許多信義區的房東已陸續或計畫協助租戶採購綠電，尤以壽險業持有之大樓最為積極，目前在信義區已有超過55%的A辦樓地板面積提供綠電；約莫45%的A辦供給量，更同時擁有綠建築認證及提供綠電，落實綠色租賃。我們預期在不久的將來，商辦大樓提供綠電與綠建築認證，將成為滿足企業對綠色租賃需同時具備的要素。

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政院拍板囤房稅震撼房市 專家：將出現租金地獄
2023/07/06 16:19自由時報文/記者張瀞勻

政府有意提出「房屋稅差別稅率2.0方案」，把原先囤房稅以縣市各別歸戶，改為全國總歸戶，且將非自住住家稅率1.5%至3.6%間，調升至2%至4.8%，未來一旦上路，持有新房子越多的房屋稅將有感增加，尤其過去幾年景氣大好時，有些投資客南下掃貨，預售案一次買好幾戶，未來不分區域總歸戶後，房屋稅一間可能就多幾千到上萬元，除了政策本身以外，需觀察高房價問題是否成為此次選戰的主軸之一，而專家也表示，囤房稅全國歸戶後，恐怕出現「租金地獄」的現象。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期不斷有房市政策出爐，雖然單一政策影響有限，且影響多屋族、非自用類型的族群，但一般民眾不清楚政策到底影響甚麼，尤其下半年又是選前重要的時間點，若是高房價問題發酵，不斷有房市政策被拋出，恐怕會「亂拳打死老師傅」。
對於絕大多數的自用客來說，新制並不會受到影響，新制影響最大的將是持有新房子數量較多的族群。首先就是建商手上的新成屋或餘屋，不過政府應會考量合理性，給予一段銷售的緩衝期，另外過去景氣好的時候，有些預售案投資客一買3、5戶，新制上路後受到影響就很明顯，因為從2014年7月各縣市政府陸續調高房屋標準單價，造成新舊房屋的房屋稅可能相差一倍，因此一旦被總歸戶後，就不能各縣市各自計算，有機會出現持有超過3戶的現象，不過畢竟房屋稅佔整個總價比例甚低，應該不至於因為單一政策出現拋售，除非出現市場不景氣價格明顯修正。
至於市場擔憂會不會造成租金上漲的問題，曾敬德表示，首先房東收到新制後稅單的時間點可能在後年，二來屋齡10年以上房子影響較小，第三若市場上只有少數房東受影響，倘若別的出租房屋租金沒漲，不見得可以全部轉嫁出去，後續還須觀察。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則指出，至目前為止，沒有任何一個國家證明囤房稅可以抑制房價與租金，實施囤房稅的只有韓國、台灣等極少數國家，而韓國開徵後全國房租暴漲，出現「租金地獄」的現象，儘管台灣租金不會漲得像韓國那麼離譜，台灣沒有韓國「傳貰」特殊的租金機制，但接下來漲幅擴大恐怕難以避免，而台灣租金投報率長期偏低的一個關鍵，正是稅負成本低，接下來房東繳的稅上升後，無殼蝸牛的租金負擔也會跟著上升，最大贏家還是收了滿滿稅金的政府。

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