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全台土地交易腰斬 壽險、法人卻捧百億前進桃園搶地
2023/08/30 19:36自由時報文/記者張瀞勻

信義全球資產公布土地市場調查，今年前八個月土地市場交易量不足5百億元，年減逾5成。不過法人仍看好桃園整體發展，不畏市場寒流、積極獵地，統計結果顯示，今年累計已砸下148億元購置土地，成土地交易最熱絡縣市；此外，買方也趨向多元化，除了建設公司以外，包含壽險業者、投資機構、傳產企業主皆進場搶地，顯示即使目前買方對購買土地抱持觀望態度，但只要是精華地段、生活圈發展成熟、可立即開發的標的，仍受市場青睞。
信義全球資產統計上市櫃法人1月至8月土地交易，今年前八個月土地市場交易量僅493億元，較去年同期減幅約53%。但若從區域來看，桃園土地成交金額148億元，佔據近三分之一交易額，登土地市場最熱縣市；台中市由於建商貢獻超過百億，以114億元居第二名；台北市以交易額84億元居第三，最大筆交易落在達欣工程以26億元取得中山區長安段土地。
觀察今年桃園土地市場交易情形，軌道經濟學發威，桃園機場捷運行經提升區域交通便利性，吸引建商布局推案，包括龜山區、中壢區、大園區都可以看到建商獵地的足跡。交通建設、人口紅利加持，也持續吸引指標產業進駐桃園，帶動工業土地交易，其中楊梅區產業發展成熟、土地購置成本相對較親民， 更是上市櫃企業投資熱區，以商用車起家的中華汽車，即斥資18億元取得楊梅超過3萬坪土地，未來將規劃成產業園區；混凝土大廠國產實業同樣前進楊梅，斥資6億元取得楊梅2,014坪土地，將作為擴建新廠使用。
此外，壽險業者雖受升息及防疫保單因素影響，投資不動產腳步已有趨緩，但仍見到國泰人壽大手筆以20億標下桃園中壢產專區土地，是今年唯一出手獵地的壽險公司，此基地將規劃興建複合式商辦大樓，可看出在整體經濟局勢震盪，投資人更願意提高比重，將資金放在保值抗跌，兼具增值收益的商用不動產上。
信義全球資產總經理林三智觀察，受打炒房政策、央行信用管制等因素影響，自2022年下半年起，土地市場明顯降溫，建商群起搶地的景象不再，取而代之的是建商逐步調節手中的庫存，但仍會持續評估、購入具增值潛力的精華區土地，以充實庫存。在工業用地部分，受外銷訂單衰退、利空訊息交織，企業購置需求仍在，只是在價格認知趨向保守，做決策也更為謹慎或遞延，因此對於有處分資產時間壓力的賣方來說，勢必需要適時修正對出售價格的期待。

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房價降不下來不等了？逾6成民眾近期想買房
2023/08/29 14:56自由時報文/記者朱語蕎

僑馥建經與逢甲大學合作針對民眾購屋意願與需求，在今年5~6月進行購屋行為調查，七都受訪者中，最近有計劃購屋或看屋者佔63.1％最多，與去年下半年調查相比，比例有些微上升。
統計顯示，想在3年內買房佔26.1%最多，其次是2年內買房，有22.0%；而這之中以首購佔41.6％最多，其次是換屋自住佔30.2%；想要買房以保值或置產最多，佔26.1%，其次為完成人生目標，其中台南市保值或置產比例最高，達29.3%。
以各縣市來看，皆以欲購置目前所居住的縣市住宅居多，其中以台中市購買臺中市住宅最高，佔95.7%；而台北市欲跨區購屋比例最高，高達38.3%，其次為新竹縣市高達36.1%；台中欲跨區比例為七都最低僅4.3%。
在購屋預算部分，七都欲購置之住宅總價帶不含車位，以900萬元、未滿1,200萬元最多，佔24.3%；其次為1,200萬元、未滿1,500萬元，佔20.6%。
而在購屋因素的優先考量順序方面，七都受訪者皆「房屋本身條件」為第一順位，第二順位則是「鄰里與區位因素」，再來是「業者銷售服務」。考量順位第一的「房屋本身條件」，七都受訪者整體以考量價格合理佔26.0%最多，其中台中市價格合理的比例最高，佔27.2%；次要條件則是屋內格局，整體佔16.6%。
此次調查也挑選近期7項時事議題，調查民眾認為時事議題是否會影響房價，其中「五都房屋稅面臨調高壓力」、「 整批分戶房貸拉高至85成」、「台積電高雄設廠計畫推遲」是讓房價看漲原因。

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最後4天！貸款利息補貼申請至8月底 還沒買也能先申請
2023/08/28 14:36自由時報文/記者朱語蕎

112年度住宅補貼受理申請即將於8月31日下午5點截止，申請項目包含「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」，有需求且符合資格的民眾，不要忘記權益。
營建署表示，近期有貸款買房或準備購屋需求的民眾，「自購住宅貸款利息補貼」提供近2年內符合購買住宅且辦理貸款者辦理申請，需檢附建物所有權狀及貸款餘額證明，未購屋者申請時則不用先檢附前開資料。經核定自購住宅貸款利息補貼者，應於直轄市、縣（市）主管機關核發自購住宅貸款利息補貼證明之日起1年內，提供購置住宅之建物所有權狀影本等資料，辦理後續優惠貸款或轉換為優惠利率等。
最高優惠貸款額度依縣市分別為台北市250萬元、新北市230萬元、其他縣市210萬元，優惠利率為第一類(弱勢戶)郵儲利率減0.533%，第二類(一般戶) 郵儲利率加0.042%，補貼期間最長20年。
針對自購住宅貸款利息補貼比照行政院核定財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」再優惠1碼，優惠期間自今年8月1日至115年7月31日，本貸款也可搭配財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。
若有整修家中房屋的需求，僅持有1間且屋齡超過10年住宅之家庭可以參考「修繕住宅貸款利息補貼」，檢附該住宅的建物所有權狀提出申請，待取得修繕住宅貸款利息補貼核定資格後6個月內，向承貸金融機構辦理優惠貸款。
最高優惠貸款額度80萬元，優惠利率第一類(弱勢戶)郵儲利率減0.533%，第二類(一般戶) 郵儲利率加0.042%，補貼期間最長15年，也可搭配財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。
根據營建署通計，截至今年8月27日止，自購住宅貸款利息補貼申請戶數15,579戶、修繕住宅貸款利息補貼1,705戶。
營建署強調，住宅補貼採評點制度，8月31日受理申請期間截止後，審查期間為2至4個月，直轄市、縣(市)政府會依評點基準表評分，按分數排序後，於計畫戶數額度內由高分至低分依序補貼，跟申請遞件時間無關。
民眾可透過「線上」及「郵寄」兩種申請，民眾可多加利用線上申請。

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停車剛性需求增 全台停車位行情爆貴漲到不知不覺
2023/08/19 04:15自由時報文/記者林耀文
全台都會區房價高漲，地下室坡道平面車位的剛性需求續增，停車位漲到不知不覺。
近年來全台房價高漲，受到不少潛在購屋買家質疑，政府則在各方壓力之下，陸續實施幾波打炒房政策，確實讓許多投機客迅速遠離房市，但停車位行情也跟隨房價高漲，同時在停車剛性需求與電動車潮流帶動下，停車位爆貴更漲到不知不覺，都會區輕豪宅大樓的電動車位行情，也將朝平均每位200萬元高檔行情邁進。
北部都會區高房價 引領停車位行情居高不下
北中南都會區豪宅停車位紛紛超過300萬元關卡。
根據統計資料，台北市去年坡道平面車位平均一個要價258萬元，機械車位平均一個163萬元，9年來價格分別成長16.2%、16.4%，比較各行政區車位價格，大安區一個坡平車位要322萬元，可以在基隆市買一戶3房舊公寓。
台北市各行政的車位價格，最高價為大安區，坡平車位平均322萬元、機械車位平均194萬元，也是各行政區中，唯一坡平車位均價已經破3百萬的行政區，車位第二高的信義區，其坡平車位平均要價291萬元，也逼近3百萬大關，台北市12個行政區中車位最便宜的是文山區，坡平車位194萬等同於大安區的機械車位，而文山區的機械車位均價126萬，比大安區的機械車位低35.1%。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，車位雖然著重市場供需，但價格仍會反應區段房價，區域房價高者，通常車位價格也高，台北市大安區、信義區豪宅林立，故車位的均價拉高許多，坡平車位的價格漲幅與機械車位相當，顯示坡平車位雖然沒有車輛限高問題，停車、出車又便利，但保值性等同於機械車位。
不過機械車位的機械零件難免有損耗，維護成本比平面高，然而台北市許多社區基地偏小，僅能規劃機械車位，甚至許多老社區、公寓沒有車位，需求量大的前提下，機械車位價格也一路走揚。
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒，車位依據產權屬性不同，分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位，而大部分的車位是法定車位，僅能出售給該社區的區分所有權人，不能單獨移轉，不過在周圍老舊社區、公寓多的區域，車位出租能有不錯的租金收益。
電動車綠能新潮流 地下室紛規劃充電車位 　
南部豪宅地下室停車場，規劃電動車專用充電車位，也成為建築規劃新趨勢。
最近為迎合科技快速變化與電動車綠能發展，建築設計新趨勢，紛紛在地下室停車位，納入電動車充電設施或預留電路管線，以滿足住戶使用電動車充電需求。同時為迎合國際綠能潮流，內政部營建署從6年前，即著手研擬修訂社區電動車與電動機車充電設施規範，國發會淨零排放路徑規劃，設定2030年電動汽車占新售出汽車比達30%為目標，也就是以國內每年新車售出約40萬輛估算，電動車銷售目標將達10~12萬輛，社區規劃電動車充電車位的需求勢將大增。
近年來南部新規劃的換屋大樓與豪宅，大多僅預留管線與集束槽，讓住戶以後加裝充電樁與管線，或僅規劃2、3個公用充電車位，但若未來10年或20年電動車高度普及化後，勢將無法滿足住戶停車充電需求。
坡道式平面車位停放與維護容易，購屋買家接受度頗高。
營建署目前針對既有公寓大廈設置充電樁議題，必須考量社區用電變動包括增加用電、契約容量提高、電費增加等，費用分攤包括設置費用、管理維護、使用費用等，公共安全方面也須考量消防設備、災害搶救、風險控管等因素，環境美觀方面也須重視佈線美觀、設置型式與使用需求等全方面考量。
充電車位規劃新趨勢 電動車位友善社區規劃增多
看好電動車高科技發展趨勢，南部建案紛紛規劃綠能充電車位與裝設充電設備。
目前陸續有建商規劃推動電動車友善社區，台電公司也於去年6月採「電動車專用電價」，具有「低基本費、高價差、離峰長」三特色，離尖峰每度價差約達6元，離峰時間也拉長達18小時。 但考量公共設施電費由所有住戶分擔，加入充電設施會造成住戶質疑公平性問題，因此鼓勵社區採專設一戶搭配能源管理系統（EMS)，可由實際開電動車住戶分擔電費，且明確記錄每一停車位充電時間及充電量，每位車主所付費用將公平合理，配合運用台電時間電價及「電動車專用電價」，將更有助於電動車發展。
市調資料顯示，目前南部地區規劃電動車友善社區逐漸增多，台南甚至也陸續有建商已將地下室車位，全部採電動車位，包括集束管線槽架、EMS智慧電能管理系統、充電樁等相關充電設施都規劃完整，充電車位也多從180萬~230萬元，平均每個電動車位，較一般平面車位行情高出15~20萬元不等，在停車剛性需求與電動車發展潮流下，買家接受度頗高，都會區輕豪宅大樓的充電車位行情，超過200萬元將成為常態。

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地價稅誰來繳？這日期是關鍵
2023/08/18 05:11自由時報文/記者張瀞勻

新北市政府稅捐稽徵處表示，根據土地稅法規定地價稅係按年計課，以在納稅義務基準日(即8月31日)當天地政機關土地登記簿上所載的土地所有權人，為當年度地價稅納稅義務人，負責繳納全年地價稅。
舉例來說，2023年內土地所有權移轉，11月份開徵的地價稅應由誰來繳呢?如果是在8月31日以前辦竣所有權移轉登記，雖新所有權人到年底只持有幾個月，仍須負責繳納該筆土地全年地價稅；如果在9月1日以後才辦竣移轉登記，則由原所有權人負責繳納該筆土地全年地價稅。
至於土地移轉時買賣雙方在買賣契約書中約定該年度地價稅由誰繳納，乃屬當事人間約定之私權行為，稅捐機關開立之稅單仍會以納稅義務基準日(即8月31日)當天地政機關土地登記簿所載的土地所有權人，為當年度地價稅之納稅義務人。

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農曆7月是房市淡季？樂屋網揭數據「出乎意料」
2023/08/16 13:09自由時報文/記者張瀞勻

農曆七月是否等同於房市的淡季？答案可能出乎意料。房屋搜尋平台「樂屋網」觀察民俗月期間的網站表現，發現買氣呈M型化，2021年市場繁榮時，民俗月訪客不減反增，然而在2022年市場衰退時，民俗月受到的打擊也更大，訪客大減10%。樂屋網認為，民俗月的影響已逐漸式微，影響房市最重要的關鍵仍是整體市場環境的變化。
時序進入農曆七月，也就是俗稱的「鬼月」，同時也是傳統上認知的房市淡季。樂屋網統計近3年民俗月前30天，對比民俗月期間的站上訪客數量，在2020年時，民俗月訪客數維持穩定，到了2021年，民俗月的訪客數反而成長了8%，然而到了2022年，民俗月的訪客數則是大減10％，顯現出近3年民俗月，訪客數趨勢變化卻截然不同的狀況。
樂屋網調研中心經理洪安怡指出，2021年民俗月期間，疫情得到緩解，全國疫情警戒從三級降級為二級，再加上疫苗持續到貨，促使房市持續強勁，即便在民俗月期間，上網找屋的買方不減反增，相比之下，2022年受國際局勢、通膨等外部因素，加上國內升息與房市調控政策的實施，市場開始走弱，在民俗月期間，買方更加謹慎，訪客數也大減10％。
洪安怡進一步指出，與線下實體找屋的買方相比，房屋搜尋平台的使用者年齡較輕，對民俗月的接受度也更高，相較於總體房市的影響，民俗月的影響可能僅佔1至2個百分點，可以說是相對輕微；不過民俗月可能加劇買方的Ｍ型化行為，市場繁榮時，更多買方願意上網找屋，甚至嘗試這段期間議價，但市場低迷時，民俗月也會讓買方行為更保守。
洪安怡提醒買家，民俗月期間找房子，可以選在白天期間外出看屋，如果確實找到喜歡的房屋，可以選擇吉日先進行簽約，畢竟，從簽約到點交，完成過戶，約莫也需要1個月的時間，估計到真正喬遷入厝，大概也差不多脫離民俗月了。雖說寧可信其有，但也要避免過猶不及，凡事保持謹慎，鬼月期間也有機會找到心中理想的房屋。

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夫妻財產移轉、贈與應注意細節 省土增稅卻需繳契稅 遲繳還要罰錢
2023/08/15 13:51自由時報文/記者林耀文

隨著社會形態轉變，夫妻間財產登記、移轉、相互贈與情形增多，最近即有不少民眾聽說土地贈與配偶可以不課徵土地增值稅，因此打算把名下不動產贈與給太太，卻收到稅捐機關寄發繳納契稅通知單，而感到相當納悶。
國稅局表示，配偶相互贈與土地，依土地稅法第28條之2規定得申請不課徵土地增值稅；但贈與房屋，依契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，並無免徵契稅之規定。
該局特別提醒，配偶贈與房屋，應於立契日起30日內申報契稅，逾期申報者，每超過3天，會加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣1萬5000元。請民眾注意申報期限，以免逾期受罰。
另外，土地所有權人在2年內買賣自用住宅用地，不論先售後購或先購後售，如購買土地的地價超過原出售土地的地價扣除已繳納之土地增值稅餘額者，可申請退回原出售土地所繳納的土地增值稅。
國稅局進一步說明，新購土地與原出售土地所有權人須為同一人，才符合規定。若本人出售土地後，再以配偶名義新購土地，雖是夫妻，但因土地所有權人不同，仍不得申請。

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好慘！失業繳不出貸款 房地遭拍賣竟收土增稅單 這樣做才能省稅
2023/08/14 12:49自由時報文/記者林耀文
上半年景氣清淡，一些民眾失業繳不出貸款，房地卻慘遭法院拍賣，竟然又收到稅捐單位寄來土增稅單，感慨禍不單行！稅捐專家指出，若符合自用住宅用地優惠稅率、農業用地不課徵、公共設施保留地免徵土地增值稅等條件，可以持相關證明提出申請，審核通過就可省至少一倍以上的土地增值稅。
一般民眾收到稅捐機關寄來公文，都會擔心是否又要繳稅或是需補稅。日前，即有民眾拿著公文氣沖沖跑到某地方稅務局抱怨，他因為失業繳不出房貸，房地慘遭法院拍賣，國稅局居然還通知他繳土地增值稅。經稅捐人員說明，公文是通知民眾若符合相關條件，可申請以最低稅率的土地增值稅，審查合格可省下至少一倍土增稅。
國稅局表示，一般民眾收到稅捐機關的公文，都會先入為主覺得不會是好事，但陸續有地方稅務局以民眾利益出發，對於能為民眾節稅、省稅的方法，都會主動通知及協助民眾。
稅捐專家指出，被法院拍賣的土地，法院會先以一般用地稅率（20%至40%）代為扣繳土地增值稅，一些地方稅務局則會主動發函通知土地所有權人，如果符合自用住宅用地優惠稅率、農業用地不課徵、公共設施保留地免徵土地增值稅等條件，可以持相關證明提出申請。一經審查符合，就可以省下至少一倍以上的土地增值稅，籲請民眾接到稅捐公文的時候，仔細看、莫驚慌。
國稅局說明，「自用住宅用地」指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，出售前一年內無出租或供營業使用之住宅用地。土地移轉時，須於土地現值申報書註明，若未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期則不得申請。
另外，國稅局提醒，二親等親屬間之土地要移轉，其交易事實為「買賣」且符合自用住宅用地要件者，可以申報按自用住宅稅率10%課徵土地增值稅，但如為「贈與」移轉，則不適用自用住宅優惠稅率，應視土地漲價數額採20%或30%或40%稅率累進課徵。

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信義房屋Q2獲利達5.1億元，每股盈餘0.69元
2023/08/11 19:34自由時報文/記者張瀞勻
信義(9940)於11日召開線上法說會，說明2023年第2季合併營收為新台幣34.81億元，合併淨利為5.13億元，其中歸屬本公司稅後淨利為5.10億元，仍比有信義嘉和案交屋挹注的第一季略為成長1.86%，每股盈餘0.69元則同比成長逾6成。
2023年Q2單季合併營收季減19.57%，主要受到子公司信義開發的「嘉和」案於第一季完成剩餘交屋，而於該季認列營收約19.11億元影響，然而第2季仲介勞務收入則季增逾10億元，季增近5成。獲利方面，第2季相較去年同期激增6成，主要係房市目前為自用購屋族當道，加上平均地權條例於下半年正式實施，因而預售市場出現短暫性的買氣回籠。面對美聯準會（Fed）於7月再升息1碼，升息議題預計將告一段落，科技股受惠於AI議題加持而帶動股市行情，政府又祭出青年安心貸款2.0提高優惠，預期下半年雖有總統大選干擾，但在自用型買盤利多下，房市交易量可望持平。
無錫「山水嘉庭」案於今年第2季交屋21套，認列營收3.51億元，該建案累計交屋套數412套，累計營收62.74億元。除持續透過成交客戶口碑推介，將加大加深彰顯產品的獨特價值，讓客戶深刻感動而成為當地標竿建案，以加速活絡來客及成交。而另一完銷建案板橋「嘉品」案將於2025年交屋外，新莊副都心的「嘉學」案則規劃在今年第三季推案預售，該案預計於2027年交屋。
在去年底購買位於沙巴州馬林松 (Melinsung) 的臨海土地，預計打造五星級觀光度假酒店，目前也已向當地政府申請開發核准中，可望於明年上半年動工，規劃於2027年正式營運。而定位為觀光開發零碳島的環灘島，自去年起積極投入相關海洋及島上復育工作，目前仍緊鑼密鼓進行中。

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台中特五號道路正式通車 三大主要受惠區房市蓄勢待發
2023/08/10 16:14自由時報文/記者林耀文

台中民眾期待已久的「特五號」中科西南向聯外道路已於本月初正式通車，未來民眾可以直接從沙鹿、龍井、大肚一帶前往西屯、中科等地，大大完善了上述區域的交通機能，同時也讓以上受惠區的房市能見度快速提升。
東森房屋研究中心彙整實價登錄及台中市政府地政局資料發現，近5年特五號道路主要受惠區的住宅交易均呈現「價量俱增」的情況，沙鹿、龍井、大肚的建物買賣移轉棟數增幅分別達到83%、32%、19%，而平均房價的增幅分別是40%、11%、9%。
對此，東森房屋龍井東海加盟店資深業務經理王聖德表示，交通建設向來是區域房市的票房保證，特五號道路通車後，大幅緩解了遊園南北路的交通壅塞問題，在一定程度上縮短了沙鹿、龍井、大肚來往中科的通勤時間，而且台中捷運藍線、市政路延伸工程的建設規劃也為台中西部地區的房市發展注入了不少了力量。
未來伴隨以上區域交通機能的不斷提高，有望磁吸更多通勤族群入住，進而持續推動區域房市交易量能水漲船高。目前，在沙鹿、龍井、大肚一帶已經有部分預售屋的成交價格站上了3~4字頭，屋齡10年以內新古屋的單價也基本可以達到2字頭上下的水準。
王聖德進一步表示，以龍井來說，龍井鄰近中科、精密機械園區、台中工業區，又有生活機能成熟的東海商圈坐鎮，再加上龍井房價基期低、補漲潛力大的優勢，近年來跑到龍井置產的外地客群愈來愈多，其中不乏財力雄厚的企業主、企業高階主管等富裕人士。
另外，因龍井新庄子一帶有納入都市計畫的討論聲浪，所以也有許多嗅覺敏銳的民眾提前購買農地卡位，目前龍井臨路農地的開價基本都在2字頭以上，不在路邊的農地也能成交到每坪12~13萬的行情，而兩三年前龍井農地的開價普遍還不到10萬元，顯見龍井農地價格漲勢之迅猛，未來龍井山上土地納入都市計畫一案若進展順利，龍井農地的增值空間定會相當可觀。
東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，從沙鹿、龍井、大肚開車到西屯大約只要10~20分鐘，而以上區域的房價只有西屯的6~7成左右，可見在上述區域買房置產的CP值確實很高。
而且從長線來看，未來隨著各個建設項目的相繼落實，區域房價繼續穩步攀升的機會很大，打算長期持有或有自住需求的購屋民眾不妨抓緊時機，盡快上車。對於預算相對充裕的民眾來說，會更建議購買土地持份高、產權單純的中古透天或土地，這類產品的保值性與增值性通常會比一般集合式住宅更佳。

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