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都更減稅 業者憂稅負仍比改建前多
2019-05-03 23:42經濟日報 記者陳美玲、游智文／台北報導
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台北市釋出都更降稅兩大藥方，房產專家表示，政策利多可減少民眾觀望，但房屋稅即使折半，仍遠比改建前的房屋稅多出數倍，可能只增加部分個案的改建意願。
住展雜誌企研室經理何世昌認為，稅捐減免可提升民眾都更意願，效果如何有待觀察，這幾年政府給的都更獎勵愈來愈多，但是整合機制、釘子戶問題未解決，都更仍然龜速。
信義房屋不動產專案經理曾敬德表示，都更的房屋稅減免年限拉長，的確是可降低民眾觀望心態，不過，都更之中對地主、屋主最大的改變是協議合建部分，主因過去持有土地面積較大與長時間持有的屋主、地主，可能因都更改建出現可觀的土增稅負，導致不願意參與都更。
曾敬德表示，台北市政府今天祭出的兩大利多，獲益最大的是協議合建，過去持有土地面積較大與長時間持有的屋主、地主，常因都更效應被土增稅吃掉大半，導致開發商整合受挫。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，雖然房屋稅折半，仍遠比改建前的房屋稅多出數倍，加上還有管理費等固定持有成本，這些過去沒有的費用，都可能是地主對都更的抗性，且這還不包括先前整合所花費的時間成本，因此政府想要透過稅負優惠達鼓勵都更改建，可能沒有那麼容易。

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都更減稅 北市釋兩大利多
2019-05-03 23:50經濟日報 記者林于蘅／台北報導
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台北市政府昨（3）日宣布，針對都市更新將釋出減稅兩大利多，包括原先減半徵收二年房屋稅，二年期間未移轉，得延長房屋稅減徵十年，共計達12年；另針對過去未納入稅負減免項目的「協議合建案」，未來亦可申請土地增值稅及契稅減徵40%。
北市府表示，經中央修法後，台北市率全國之先，實施調降都更的相關稅負，並追朔自今年1月30日起適用。

台北市長柯文哲昨日表示，現階段台北市的都更速度實在太慢，以外科醫師的角度就是「結果決定一切」，顯示現在的法治規範不盡理想，如果調整好，大家就會積極投入都更；市府每月都會檢討都更成效，並蒐集公會的意見，滾動式修正政策，改進都更新稅捐減免方案。
台北市都發局長黃景茂說，台北市是最需要都更的都市，過去民眾考量都更後的稅捐龐大而裹足不前，因此釋出有感誘因，可望有效增進參與意願；評估過台北市政府的財政狀況，即便減免稅徵，但預計後續的獲利會更多，也能促進都更效率。
都發局科長江中信則說明，若以士林區鋼筋混凝土的14層建物，以40坪按自住用稅率1.2%估算，每年房屋稅約2萬元，減半徵收後每年房屋稅是1萬元，預計延長至12年後，最多共減免約12萬元房屋稅；另外，本來只有「權利變換」案件可以有土地增值稅及契稅減徵40%，本次將100％「協議合辦」案也能享有同樣利多，成為有效促進都市更新推動的誘因。
黃景茂認為，「協議合建」比「權利變換」更不容易，需要100％同意，台北市都發局考量案件難易度更高，卻沒有享有同等福利，因此將其納入，也能促成更多實施者朝向整合全體住戶同意的協議合建案推動。

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近期土地交易五大咖 會掀房市龍捲風？
2019-04-27 10:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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近來大台北土地買賣、標售活絡，信義計畫區D3也在本周順利脫標。住展雜誌企研室經理何世昌表示，每一件大型土地交易，通常代表著一個大型開發將啟動，不僅能帶動周邊房市熱度，甚至可能產生拉抬房價作用。
住展雜誌選出五筆已經成交、脫標的大型土地，認為未來將成房市熱門話題，提供投資人提前布局。
第一筆位於士林北投科學園區，此一科學園區這幾年土地交易並不熱絡，但日前江陵建設董事長林美東以天賀建設名義，斥資逾46億元，買下士北科內近3,000坪土地，換算每坪土地單價約155萬元，刷新士北科科學專用區土地最高價。
何世昌表示，該筆土地位於北投區軟橋段，未來若興建為廠辦，總銷金額上看百億，而同樣在軟橋段，潤泰新已敲定一筆合建案，該地為住宅用地，位在文林國小東北側街廓，基地面積約1,060坪，將是北投區重量級建案之一。
第二筆為信義計畫區D3土地，正對台北101，有全台最貴停車場之稱。此筆土地於本周二23日拍賣，元利機構和龍巖集團出手競標，最後由元利林敏雄以112.5億拿下。
元利將如何運用尚未確定，何世昌認為，不論是興建住宅或是辦公室，絕對是房市最夯、最受關注的議題之一。
第三、第四筆為大同公司釋出公開標售的北市長安段、土城員和段兩塊土地。長安段土地位於敦化北路、長安東路口，總面積約456坪，由興富發以51億元標下，每坪土地單價高達1,119萬元。
何世昌表示，長安段土地產權單純，區段位置優越，含獎勵等容積率將近900%，預料開發成商辦、或者小坪數住宅的機率較高。日後若推案，預估總銷金額可能落在90幾億至百億之間，將是中山區重磅級指標案。
土城員和段總面積多達6,000多坪，由茂德以70.7億取得，換算每坪土地116萬元，創下土城住宅用地單價新高紀錄。此筆推案總銷金額上看150億以上，即使拆成多期推案，每一期的量體都會很可觀，將是土城未來最重要的指標大案。
第五筆為位於三重的味全台北廠，面積約1.58萬坪，茂德機構斥資約130億元，味全台北廠及鄰近廠邊一塊千坪土地，合併土地面積擴大到1.7萬坪。此一土地若興建商、廠辦，銷售坪約12萬坪，總銷金額約450億，是繼汐止「U-TOWN」之後，新北市量體最大的廠辦案。

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台北房市探風向 盤點土地交易五大咖
2019-04-27 15:14聯合晚報 記者游智文／台北報導
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北投士林科技園區被江陵建設董事長林美東以46億元買下，未來若興建為廠辦，總銷金額上看百億。 本報資料照片
近來大台北土地買賣、標售活絡，信義計畫區D3也在本周順利脫標。住展雜誌企研室經理何世昌表示，每一件大型土地交易，通常代表著一個大型開發將啟動，不僅能帶動周邊房市熱度，甚至可能產生拉抬房價作用。
住展雜誌選出五筆已經成交、脫標的大型土地，認為未來將成話題，提供投資人提前布局。
一、士林北投科技園區 46億／每坪單價155萬
第一筆位於士林北投科技園區，此一科技園區這幾年土地交易並不熱絡，但日前江陵建設董事長林美東以天賀建設名義，斥資逾46億元，買下士北科內近3000坪土地，換算每坪土地單價約155萬元，刷新士北科科技產業專用區土地最高價。
何世昌表示，該筆土地位於北投區軟橋段，未來若興建為廠辦，總銷金額上看百億，而同樣在軟橋段，潤泰新已敲定一筆合建案，該地為住宅用地，位在文林國小東北側街廓，基地面積約1060坪，將是北投區重量級建案之一。
有全台最貴停車場之稱的信義計畫區D3土地，由元利集團拿下。 本報資料照片
二、信義計畫區D3土地 112.5億／全台最貴停車場
第二筆為信義計畫區D3土地，正對台北101，有全台最貴停車場之稱。此筆土地於本周二23日拍賣，元利機構和龍巖集團出手競標，最後由元利林敏雄以112.5億拿下。
元利將如何運用尚未確定，何世昌認為，不論是興建住宅或是辦公室，絕對是房市最夯、最受關注的議題之一。
三、北市長安段 51億／每坪單價1,119萬
第三、第四筆為大同公司釋出公開標售的北市長安段、土城員和段兩塊土地。長安段土地位於敦化北路、長安東路口，總面積約456坪，由興富發以51億元標下，每坪土地單價高達1119萬元。
何世昌表示，長安段土地產權單純，區段位置優越，含獎勵等容積率將近900%，預料開發成商辦、或者小坪數住宅的機率較高。日後若推案，預估總銷金額可能落在90幾億至百億之間，將是中山區重磅級指標案。
四、土城員和段 70.7億／每坪單價116萬
土城員和段總面積多達6000多坪，由茂德以70.7億取得，換算每坪土地116萬元，創下土城住宅用地單價新高紀錄。此筆推案總銷金額上看150億以上，即使拆成多期推案，每一期的量體都會很可觀，將是土城未來最重要的指標大案。
五、味全台北廠 130億／新北最大廠辦案
第五筆為位於三重的味全台北廠，面積約1.58萬坪，茂德機構斥資約130億元，味全台北廠及鄰近廠邊一塊千坪土地，合併土地面積擴大到1.7萬坪。
此一土地若興建商、廠辦，銷售坪約12萬坪，總銷金額約450億，是繼汐止「U-TOWN」之後，新北市量體最大的廠辦案。

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30歲以前買房…北市最難 下滑最多竟然是它
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2019-04-29 11:15經濟日報 記者游智文╱即時報導

記者游智文／攝影
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不少人希望三十而「立」，在30歲以前能夠擁有自己房子獨立自主。根據聯徵中心資料，去年六都申請房貸購屋人，30歲以內占比都不到兩成，台北市只有7%，想三十而立並不容易。

和10年前相比，30歲以前買房占比，六都均下降，桃園從二成二下滑至一成五最多，新北、台南也都減少5~6個百分點。

資料來源：聯徵中心
資料來源：聯徵中心
永慶房屋統計六都各年齡層購屋申辦房貸情況，去年六都均以中壯年為主力，桃園以南均以30~40歲占比最多，約三至四成；新北市主力為30~40歲、40~50歲，占比均為32%；台北市以40~50歲占比31%最高。

觀察30歲以內年輕人購屋情況，高雄市最高，但也僅17.8%，台北市最少，僅7.6%，其次為新北11%，台中14.5%。新北、台中年輕人沒有想像容易擁有一個家。

永慶房屋表示，和10年前、2009年相比，六都30歲以下購屋占比都下滑，主要是2009年以後，全球景氣逐步回升，房價隨之上漲，但民眾薪資停滯不前，想在30歲以前完成購屋夢愈來愈困難。

以台北市為例， 2009年30歲以內購屋占比還有一成，每10人購屋，就有一人30歲以內，但隨房價一路飆升，依內政部統計，去年Q2北市房價所得比已達15倍，一般中壯年雙薪家庭買房都很困難，30歲以前青年更難籌措到足夠購屋資金。

桃園房價不高，年輕人購屋占比卻大幅下滑，從22.5%下滑至15.7%，下滑近7個百分點，房仲分析，雙北市房價高，許多人轉至桃園購屋，但以換屋為主，年齡層相對較高，30歲以下購屋民眾占比也因此下滑。

至於高雄30歲以下購屋占比六都最高，甚至比台南高，主要是高雄和台南房價都較低，年輕人相對買得起，比起台南，高雄產業發展較為成熟，就業機會較多，吸引年輕人在當地就業及購屋，因此高雄30歲以下購屋占比較高。

美超微2期擴廠投資20億動土 蔡英文：2018總投資5365億
2019-04-29 12:43聯合報 記者曾增勳╱即時報導
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桃園市八德區美超微電腦（Supermicro）亞太科技園區今天上午舉行第二期廠房新建工程動土典禮，總統蔡英文與經濟部次長王美花、桃園市長鄭文燦、美超微全球總裁兼首席執行長梁見後共同主持動土啟動，蔡英文表示，美超微在台灣的重大的投資，帶來的效益不僅是對國內科技產業發展有新的動能，也提供優質的工作機會。
蔡英文表示，這幾年經濟部和桃園市政府在很多法規調整和投資環境改善，鼓勵很多外商及台商到台灣投資，2018年5億元以上投資案，累積總金額5365億元，較前一年成長三成以上，今年看到台商回流速度都非常的快，創造出來很多新的、優質的工作機會給我們年輕的世代。
蔡英文肯定鄭文燦推動台商回流作法，她表示，她要特別恭喜鄭市長，在過去的努力，現在很多外商、台商選擇在台灣投資，他們都很希望在桃園投資，看出來桃園市過去積極提供協助成效，她在這裡肯定桃園市政府及經濟部行政團隊的努力。

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擁戶逾十間！六都房產大亨 新北市奪冠
2019-04-28 14:52聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導
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新北市擁房超過十間者有1361人，在各縣市中位居首位。 報系資料照
擁有多少間房子才算多？根據統計，國人在國內擁有逾十間房子者有5305人，其中新北市擁戶超過十間者有1361人，在各縣市中位居首位，其次是台中市，台北市排第三名，房地產大戶八成集中在六都。
根據財政資訊中心統計，2018年全國2300萬人中，有房屋者為906萬人，其中88%持有一戶；六都當中，以高雄市僅持有一戶的比率最高，為92.4%；台北市房價雖高，但是持有一戶的比重86.5%，是六都中比率最低的。
在台北市有房者，持有兩戶者的比率達一成，則是各縣市之冠。
如果說持有四戶以上算是房地產大戶，全國有8.4萬人是持有四戶以上的房地產大戶，人數最多的是台北市和新北市，各有2.2萬人和1.3萬人；台北市、新北市和台中市坐擁四房以上者，占有房者比率皆超過一成，其餘縣市則未逾一成。
至於坐擁十戶以上的房地產大亨，則以新北市人數最多，台南市最少為232人；受惠於台商回流議題，房價也沒有像台北那麼高不可攀的台中市，擁房超過十戶的地產大亨則是全國第二多。
財政部2014年修正房屋稅條例，針對自住用房屋訂出差別徵收率，包租公和投資客的持有成本上升，以期減少囤房狀況；但與修法前的2013年相較，全國持有一戶者增加9.4%，雙北僅增加約6%；顯示雙北地區的高房價對有剛性需求的初次購屋者較不友善，讓雙北區持有一戶者增幅低於平均。

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東區為何沒落？柯文哲分析：缺乏明確定位
2019-04-29 08:35聯合報 記者邱瓊玉╱即時報導
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台北市長柯文哲 報系資料照
東區沒落議題近來吵得沸沸揚揚，台北市長柯文哲28日在臉書上直言，當西門町、大稻埕、信義區，以及南港的人潮和金流大幅上揚的情況下，缺乏明確定位的東區相對就衰退了。
柯文哲表示，2017年台北的金流是12.5兆，去年（2018）達到13.2兆元，成長7千億元，也佔全台灣金流量的30%。去年（2018）台灣GDP成長率約為2.6%，但去年台北金流量成長5.7%，遠大於台灣GDP的成長。其中批發及零售業成長4.29%，住宿及餐飲業成長9.2%。
此外，去年（2018），台北市公司登記家數成長至23萬7523家，較前年成長6%，也創下新高紀錄。
柯文哲表示，這三個數據，代表我們靠著大量小額消費的經濟發展策略，台北的經濟仍有顯著成長。新開的公司也比倒掉的多，並沒有經濟衰退現象，不過當西區、南港的人潮和金流大幅上揚的情況下，缺乏明確定位的東區就相對衰退了。
柯文哲說，無現金交易、電商、無人商店與AI，在未來5年內會進一步改變台灣零售業的面貌。所以實體店面不再是賣東西（因為上網買更方便），而是賣生活體驗，這時候商圈定位應該要更明確。
柯文哲強調，東區的定位是什麼？不是政府跳下去自己定位，因為政府不會比業界更了解市場，所以在地的商圈要組織起來告訴市府他們要什麼，市府再來協助。
柯文哲說，其他市府可以主動協助的，包括透過大型活動引進人流，以及公共設施的硬體建設等等。過去幾年，超過五千人以上的活動，我們都有列管，每辦一次就修一次SOP，不只希望活動有人來，還要能讓商家賺到錢，政府存在的目的之一，就是幫老百姓賺錢。
柯文哲表示，不管是新北投、大稻埕，還是西門町，都曾經「倒下去再爬起來」，東區只是第一次面臨轉型的問題而已，相信在定位確定後，剩下的就是靠公私協力，讓這個地方找到新的亮點與特色，也找回人流與金流。

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北台灣Q1新屋推案量銳減 市場相對健康
2019-04-25 12:00中央社 記者韋樞台北25日電
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房市研究單位住展雜誌統計，今年首季北台灣新成屋和預售屋推案量合計約新台幣1783.1億元，年減25.2%。住展認為，減緩推案有助房市健康，但第2、3季推案量可能會放大。
住展雜誌統計，今年首季北台灣新成屋、預售屋推案量達1783.1億元，較去年第4季銳減近600億元，季減約25.2%；較去年同期減約300多億元，年減約16.6%。
各縣市推案量方面，台北市推案量約388.6億元，年減34.38%；新北市推案量約572.5億元，年減23.82%；桃園市519.2億元，年增13.41%；宜蘭地區25.6億元，年減9.54%；新竹地區221.2億元，年減25.82%；基隆市56億元，年度大增522.22%。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，首季推案量遜於預期，除了與建照來不及得取、無法如期開賣外，建商減慢推案步調也有關聯，推案減量對房市反而比較健康。
何世昌說，雖然今年首季推案量下滑，整體買氣增幅有限，若推案持續擴量，反而加重市場賣壓，不利未來房價與房市復甦。值得注意的是，因首季推案出現遞延的情況，第2、3季推案量大增的可能性愈來愈高，先前曾統計329檔期（3月中到4月底）北台灣推案量高達2200億元即為佐證。
何世昌表示，台北市首季推案量減幅居北台灣最大，推案呈現「蛋白熱、蛋黃冷」，蛋白區以北投、大同等區推案量最多，兩區合計案量近180億元，占全台北市總量的46%。傳統蛋黃區如大安、中正等區推案量均不到50億元，松山、信義等區無推案。
新北市今年首季推案量以板橋、新莊最大，案量分別約為136億元、99億元，兩區占新北市總量的41%；土城、三重等區案量也不少，均超過50億元。
桃園市首季推案量達519.2億元，年增約13%。桃園推案重心落在桃園、中壢、八德等區；其中又以桃園區案量逾百億元最可觀，主要是受到中路、經國等重劃區新案釋出所帶動。

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新北市標售21筆土地 標況不佳只出脫2筆
2019-04-24 18:45經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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新北市政府地政局今（24）日公開標售，包括新莊北側知識產業園區、台北港特定區共計21土地，但實際標況不佳，僅新莊北側知識產業園區2筆產業專用地脫標，標脫率不到一成。商仲業者表示，今年以來建商搶地狀況積極，但新莊住宅用地取得成本高，反倒開始鎖定廠辦市場。
新北市標售土地熱度不如過往，總計3封標單參與競標，共計2筆土地標脫，合計標脫金額約7.25億元，平均溢價率3.01%，新莊北側知識產業園區有7筆土地流標；另外，雖然淡江大橋順利啟動興建工程，台北港特定區也沒帶動買氣，最後12筆土地同樣以流標收場。
從台北港特定區標售狀況來看，這次推出1筆產專區、8筆住宅區以及3筆的商業區土地。商仲業者分析，這次標售土地多是過往流標物件，加上每坪單價未有太大變動，因此全數以流標收場。
至於新莊北側知識產業園區，信義全球資產經理王維宏分析，這次平均標脫價格較2017年略微降低，共推出9筆土地，但僅脫標2筆產業專用區土地，反應較前次冷清，而剩下4筆住宅區土地為2017年流標的物件，加上底價沒有調動，對於建商而言土地成本高，而產專區相較便宜，市場接受度較高。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也指出，兩筆得標脫價格相當符合行情，但眼下房市元氣尚未恢復，加上該區域生活機能仍在發展，也尚未成熟，即便知識園區具有鄰近機場捷運的優勢，但整體條件較副都心機能差，土地因此乏人問津。
雖然幾乎以流標收場，但近期大型企業陸續投資新莊，包含宏匯集團投資的宏匯廣場將在明年開幕，華固建設也看準新北市工業需求，投資設廠熱潮，買下新莊區建國段土地將興建廠辦大樓。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，從這次流標狀況來看，顯示投資人對於標售物件及底價仍有疑慮，標脫的兩筆為相鄰的產業專用區土地，並由同一建商標得，反映出這波建商積極跨足廠房及廠辦市場的熱潮。

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