分類: 最新消息

北市熱門5大中古社區4個是國宅 CP值當道
2019-05-21 16:45中央社 記者韋樞台北21日電
•
•
房仲根據實價登錄盤點雙北市前5大5年以上中古社區大樓，結果發現，台北市前5名社區中有4個是國宅。房仲表示，中古社區公設比低，室內坪數大、房價相對低，適合注重CP值的買家。
永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點雙北市2018年1月至今年3月屋齡5年以上的中古社區大樓交易量，其中台北市以中山區「大直美堤花園」最熱門，交易量高達41戶居冠；新北市則以交易89戶的新莊區「東村AONE」最多。
台北市交易前5大5年以上屋齡中古社區包括中山區大直美堤花園、內湖區麥帥新城、文山區觀星台北（非國宅）、大安區大安國宅、萬華區青年新城；新北市前5大中古社區為新莊區東村A ONE、新店區達觀鎮、新店區美河市、板橋區新巨蛋、汐止區摩天薪樂園。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，中古社區公設比較新成屋低，相同坪數下，室內空間相對多，且房價大多比新成屋低廉，經濟實惠，適合注重CP值的購屋人為參考。
謝志傑指出，雙北市成交前5大熱門中古社區附近生活機能和交通均相當完善便利，購屋人購買中古社區前不妨參考交易熱門的社區，並在周邊尋找相仿的建案或社區，選擇生活及交通機能較成熟的區位，若欲選發展潛力較大的地區，再進一步觀察未來發展及價格是否合理，並多利用房仲網提供的資訊，挑選最適合自己的房屋。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

銀行殺紅眼 六都房貸利率跌跌不休
2019-05-21 13:50聯合晚報 記者游智文／台北報導
•
•

房市交易量持續回升，各家銀行紛紛祭出低利，搶房貸客戶，根據金融聯合徵信中心統計資料，至去年Q4為止，六都銀行新增房貸平均利率全部跌破1.8%，均創下近五年同期新低。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房貸利率不斷走低，雖讓民眾購屋負擔下降，但也容易讓民眾忽略自身能力，購買超過自己能力的房子。低利就像毒品一樣，一旦利率攀升，就會出現戒毒症候群，購屋人可能面臨繳不出房貸，甚至斷頭法拍。

根據聯徵中心統計資料，儘管央行利率連11凍，重貼現率維持1.375%，但由於銀行資金氾濫，為求去化，不斷下殺利率爭取房貸戶，六都平均房貸利率近三年仍不斷走低。
以台北市來說，2015年Q4平均利率為2.06%，央行自2016年Q2開始利率維持不動，但2016年Q4台北市平均利率仍滑至1.81%，2017年Q4降至1.78%，去年Q4進一步降至1.74%。
新北、桃園、台中、台南、高雄走勢全部一樣，2015年Q4平均房貸利率各別都在2%以上，最高的新北市達2.08%，到了2017年Q4都跌至1.8%上下，2018年Q4更全面跌破1.8%。和五年前相比，六都房貸利率都下滑了0.28至0.34個百分點。
陳傑鳴表示，低利環境有利購屋，尤其是銀行面臨龐大資金氾濫壓力，現在幾乎殺紅眼，除了房貸利率下殺至約1.7%，位於近五年的低檔區外，還競相推出長寬限期、長貸款年限，供購屋者挑選。甚至民眾若缺乏自備款，還有民營及公股銀行推出二胎房貸，讓民眾拉高房貸成數，現階段民眾購屋資金相當容易取得。
他表示，受美中貿易戰衝擊影響，短期內台灣升息機會不大，加上銀行爛頭寸高，急需房貸這類安全放款管道，預料未來一兩年內民眾買房貸款仍較為容易，負擔也較輕。
不過，陳傑鳴指出，長期低利環境，加上寬鬆借貸條件，雖讓購屋人容易上手，但房市仍面臨所得比過高問題，目前主要都會區賣壓仍高，房價也多在歷史高檔區，民眾因低利率環境而進場前仍須審慎。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

北市五大熱門中古社區 國宅囊括4席
2019-05-21 15:09聯合晚報 記者游智文／台北報導
•
•

實價統計，近一年雙北市中古社區，台北市以大直美堤花園交易最熱門，新北市以新莊區「東村A ONE」成交最多。新北市前五名熱門中古社區，有兩個社區平均房價都是一字頭。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，交易熱門的中古社區，房價大多相對便宜，且多位於生活及交通機能成熟區段，注重CP值的購屋民眾可多參考，或是選擇周邊相似的建案或社區。
根據永慶房產集團統計實價資料，近一年屋齡五年以上的中古社區，台北市以中山區大直美堤花園（基河國宅二期）最熱門，交易量達41戶，其次為內湖區麥帥新城、文山區觀星台北、大安區大安國宅以及萬華區青年新城。
謝志傑表示，北市熱門中古社區前五名中有四個社區都是國宅，顯示國宅產品的區位及價位受到民眾青睞。
其中排行第一的大直美堤花園，位於大直重畫區，鄰近內湖科技園區，周邊有美麗華百貨商圈以及美堤河濱公園，實價資料顯示，該社區成交總價位於2,000萬至3,250萬元之間，平均成交價每坪52.7萬。
新北市屋齡五年以上中古社區，近一年以新莊區的東村A ONE成交89戶最多，其次為新店區達觀鎮、美河市，板橋區新巨蛋以及汐止區摩天薪樂園分居四、五名。
新莊東村A ONE位於新莊區輔大商圈周邊，近捷運輔大站，周邊商圈成熟，總價在420萬至950萬，均價二字頭，每坪27.6萬元，是交易熱門主因。
謝志傑表示，新北市熱門中古社區前五名，除了東村A ONE，達觀鎮、摩天薪樂園也都是低總價、低單價的產品，平均房價都是一坪17萬元，過去一年多來，分別交易85戶及62戶，顯示現今房市，價格仍是多數購屋人主要考量因素。低價，且生活及交通機能較成熟的社區，更是市場寵兒。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房仲：軟體服務 豪宅市場未來趨勢
2019-05-15 15:54中央社 記者韋樞台北15日電
•
•
台北市松山區指標豪宅文華苑於3月再傳出交易紀錄，此交易位於13樓，單價每坪214.99萬元，總價6億741萬元，雙創社區新高價。房仲認為，未來豪宅買賣趨勢可望更重視軟體服務。
實價資料顯示，「文華苑」3月成交的13樓成交總價和單價皆創下同社區新高紀錄，2015年景氣高峰時10樓的350坪成交單價，每坪約新台幣205.4萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察部分豪宅客重複買豪宅的原因大致可分3種類型。第1是希望聚集家族，可能自己買精華區的土地自建或持續購入同一棟豪宅；第2則是住習慣原社區，有需求或手上資產較充裕時，碰到鄰居出售就出手購入。
第3種是屬於整合型的買方，有豪宅客持續購入高齡名宅，主要是看好高土地持分與好地段的改建效應，近期客戶購買豪宅時，也開始關注土地持分面積有多少。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，文華苑引進國際知名酒店文華東方負責物業管理，特殊管理及服務模式讓文華苑成為松山區指標性豪宅，這次交易再寫新高，顯現豪宅內在美備受重視。
郎美囡指出，台北市豪宅市場經過緊縮後，汰弱留強的情況更明顯，若建案本身沒有特殊性，銷售狀況往往不佳，甚至價格容易受到挑戰，文華苑因特有管理及服務，以及死忠買盤挹注，讓社區行情居高不下。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由於豪宅不斷推陳出新，在競爭環伺的情況下，建案要能異軍突起，必須要有吸引高資產買方的特殊性，除了建築設計、建材上的規劃外，軟體服務也成豪宅訴求的核心，這也將是豪宅市場未來的趨勢。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

套房貸高成數 3妙招解套
2019-05-15 14:45聯合晚報 記者仝澤蓉／台北報導
•
•
套房總價低，受單身上班族、頂客族歡迎，想申請貸款買套房，把握三招有機會拉高貸款成數。 本報資料照片
高房價的年代，年輕人要買間房不容易，從小間的買起吧！套房具有總價格低、收益性高等特性，較受到單身上班族、頂客族的歡迎，但銀行對小套房貸款承作相對保守，想申請貸款買套房，可把握解「套」三招，有機會拉高小套房的貸款成數到七、八成。
坪數增到15坪以上
貸款有機會多2成
套房貸款解套招一，打通兩小房權狀15坪物件，可讓貸款上看七到八成，因為一般銀行認定的套房，是坪數低於15坪的物件，房子超過15坪，銀行就可認定是一般住宅，貸款成數可能從六成變成七、八成。
其實有不少房仲會這樣私下對購屋客面授機宜，可以挑選不到十坪的套房兩戶打通，坪數增加到15坪以上，一方面提高銀行核貸成數，另一方面也有利後續轉手，因為坪數相較大一些，住起來不會有壓迫感，將來要賣也比較好賣。
地段好 永遠是王道
好脫手 銀行核貸乾脆
套房貸款解套招二，近商圈、有捷運、鄰學區，地段好就好談；地段永遠是王道，Money101表示，距離捷運站周邊1000公尺的套房商品，多數銀行願意貸到七成；位於熱門商圈，像是有商辦大樓，出租、出售都不難找租客與買家的套房，銀行核貸也會比較乾脆。
明星學區套房也相當搶手，像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中、政大附中等，往往一屋難求，銀行也會樂意核貸；而雙北的貸款利率，也比六都和其他縣市來得低。
銀行核貸的最高指導原則就是房子脫手容易與否，舉例來說，一般釋出量大的套房社區，就會是銀行眼中的黑名單，但如果想賣的人多，而想買的人也不少，銀行也會開方便之門，畢竟只要放貸，銀行也有錢賺，把門檻設太高，對銀行也沒有好處。
優良社區、財力證明
銀行貸款不小氣
六都套房核貸條件資料來源／聯合徵信中心 製表／仝澤蓉
套房貸款解套招三，管理有序套房、附財力證明買家，受銀行歡迎；很多銀行內部都有自己的名單，上面滿載著市面上管理優良的套房社區或大樓，這些商品往往是外商公司的高階主管，與收入優渥的電子新貴的最愛，在有管理、有制度的條件下，一旦釋出，幾乎一星期內完售，這類型的套房通常都可貸到不錯的成數。
至於個人，只要有正當職業、足夠的財力證明，就是銀行眼中的優質房貸戶，即使買的只是小套房，要達到較高成數，機率也增加，有時候透過房仲協助與銀行談，貸款成數甚至可達到八成。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

兩大富豪搶豪宅 國巨陳泰銘買進第8戶
2019-05-15 11:27經濟日報 記者游智文╱即時報導
•
•

最新實價揭露，被動元件大廠國巨董事長陳泰銘再買進一戶文華苑，位於13樓，總價6.07億，每坪約215萬元，單價創該社區新高。累計陳泰銘手上已有8戶，追平精英電腦前董事長蔣東濬的8戶。
文華苑位於北市慶城街、文華東方酒店旁，總戶數僅26戶，一層兩戶，合計陳泰銘、蔣東濬手上達16戶，已占社區六成。
根據實價資料，陳泰銘從2016年6月開始買入文華苑，第一戶位於11樓，總價5.11億，5個月後，再砸下10億餘元一口氣買下三樓兩戶，然後在2017年初，把11樓另一戶也買下。
過去兩年，陳泰銘又以旭泰新、旭昌興等公司名義分別買下2樓、9樓及13樓。他似乎偏好整個樓層買下，除了3樓、11樓包下整層外，今年3月他再買下13樓另一戶，目前文華苑已有三個樓層都是陳泰銘持有。
實價顯示，陳泰銘較早買進的13樓戶，在去年4月取得，總價約5.66億，每坪單價約201萬元，最新買進的13樓戶，總價上升到6.07億，每坪達215萬元，相較去年的同樓戶，陳泰銘多花了4000多萬，單價也上漲了約6%。
陳泰銘雖然擁有8戶，並不是文華苑最大戶。先前持有文華苑戶數最多是精英電腦前董事長蔣東濬，他是文華苑原始住戶，在陳泰銘大舉買入文華苑後，他也以睿信投資和歐企投資出手搶進，共持有9戶，現在賣一戶給陳泰銘，手上仍有8戶。
房仲業表示，很多豪宅客購屋喜歡買在住家附近，常見同一社區住戶一再購買狀況，但像陳泰銘、蔣東濬不斷砸重金買入同一社區，讓人感覺兩人已有較勁意味。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，文華苑引進文華東方負責物業管理，目前實價登錄共有19筆易資料，交易單價落在每坪150~210萬上下，兩大富豪輪番投下重金，讓該社區知名度居高不下，也維持住該社區行情。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

北市釋出都更減稅大利多 徐佳馨：重要的是整合
2019-05-03 12:10聯合報 記者楊正海╱即時報導
•
•
北市率全國之先，實施調降都更稅，並追朔自108年1月30日起適用，希望提高民眾參與都市更新意願，同時也鼓勵實施者朝向整合全體同意以協議合建方式實施都市更新。台北市議員徐弘庭指出，減稅是正向發展，但都更是關鍵，仍是整合，減稅加上機制簡化，才是真正創造誘因。
徐弘庭說，減稅確實在特定區塊上有影響，以實務上來看，增加某些區域的都更誘因， 他曾在會議議會中質詢 ，提出過多次，北市蛋黃區房子，像大安、中正區的房子，都更完相關的房屋稅、地價稅都變很重，形成蛋黃區沒有可能都更，現在減稅，確實拿掉一些絆腳石，但都更的挑戰還在，除了稅負調整，搬走了一個阻礙，但還有整合等都更阻力仍在。
都發局指出，目前北市都更的推案量，都更案目前送審有869件，核定377件，核定後施工完成有164件，若以戶數來算，共有1萬4294戶。至於目前能看出多少效益，都更處指出，都更是是申請制，的確需要整合，但減稅這些這些誘因，能促進整合。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，都更會卡住，第一個環節是地主和開發商之間因土地的價值有一些認知上的落差，這個比較麻煩，另外是住戶之間的意願，有人要的更多，有人是擔心都更後養不起新房，住不起，這是現階段的狀態，減稅是針對住戶這一塊，有效降低了未來房屋稅的負擔，契稅和土增稅則是未來要移轉的問題，對大多數都更戶來說，房屋稅減少的確增加更新意願。
但對部分地主來說，部分人過去繳納房屋稅是一、兩千元，但都更後變五、六萬，減半後也要兩、三萬，費用還是很高，且養房還有其他的費用，包括管理費等。據日本的統計，都更後有六成的原住戶無法再住回來。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

內政部修正預售屋買賣契約 11/1起實施
2019-05-03 15:00中央社 記者王承中台北3日電
•
•
內政部今天表示，已公告修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定，並訂於11月1日施行。去年1月1日後申請建造執照的預售屋，僅限陽台得列入附屬建物面積，預售屋建材不得含有電弧爐煉鋼爐碴（石）。
內政部今天發布新聞稿表示，為保障購買預售屋消費者權益，促進預售屋買賣資訊公開透明，內政部已於昨天公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並訂於11月1日施行。
內政部指出，這次契約修正重點包括：一、107年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積。二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴（石）。三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用的負擔方式。四、增列結構保固項目。五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式。六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。
內政部表示，新版契約規定107年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積，使預售屋買賣契約所記載的附屬建物項目與未來產權登記項目趨於一致性，以利預售屋各項面積誤差的價款找補，及落實屋簷、雨遮不計價及不登記的規定。
為避免不知情民眾購買含有電弧爐煉鋼爐碴（石）的預售屋，內政部指出，新版契約納入賣方使用的預售屋建材不得含有電弧爐煉鋼爐碴（石）的規定，若預售屋建材有使用電弧爐煉鋼爐碴（石），買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方。
內政部表示，這次修正也一併檢討預售屋結構保固項目，參照建築法規定，增訂基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物的範圍，由賣方保固15年，以強化賣方對預售屋結構的保固責任。另外，自來水及電力的內外管線費用，均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用，由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用，則由買賣雙方議定。
內政部表示，為讓建商有調適契約的準備期間，新修正的預售屋買賣契約將於11月1日施行。提醒民眾簽約前應詳閱契約內容，若發現建商提供的契約違反新制規定，可要求建商修改，同時也可向預售屋建案所在的地方政府反映，經令其限期改正而屆期不改正者，可依消費者保護法規定最高處新台幣30萬元罰鍰。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

住展評論：大舉賣地之前 南市府應先興建社宅
2019-05-03 20:24經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
•
•
自從高雄市政府換人當家後，新上任的韓市府團隊，一改過去花媽時期大肆標地的土地政策，對公有地的態度轉變為能不賣就不賣。在少了官方大地主釋出原料的情況下，高雄建商除了連忙向私地主購地補充庫存外，也將目標轉移到鄰近的台南市，使得近期台南土地標售的關注度大幅提高。
繼去年5月大舉標售逾1.6萬坪的20標抵費地後，台南市今年將標售火力更旺！下月26號，南市地政局預計舉辦土地標售，這回釋出26標土地，總面積超過2萬6800坪，標售總額突破百億。
6月下旬的大標地，不論是東區與永康區交界的平實營區，還是東區與南區之交的南台南副都心第一期區段徵收區，都將有土地釋出，可說是精華區土地難得一見的清倉大拍賣，因此受到南部建商的高度重視，各家業者也早已磨刀霍霍意欲搶地。
然而在台南市府準備喜迎荷包滿溢之前，住展房屋網企研室不免要提醒，那就是在大舉標售土地之前，南市府應先針對社會住宅進行招商，以免原本已相當慘澹的社宅績效更加欲振乏力。
自2016年廣建社會住宅成為我國主要的居住政策後，從中央到地方都盡力推動社宅的新建，如今兩、三年過去，台北、新北、桃園、台中等直轄市都已可見實績，六都唯獨台南沒有任何一戶社宅完工，社宅的施政績效在我國各直轄市當中敬陪末座。
不僅社宅的新建速度慢得絲毫不見直轄市水平，台南的包租代管成績同樣是六都之末；從2018年初開辦至今一年多，台南市包租代管僅媒合不到200戶，達成率只有1200戶目標的1成多。雙墊底的低落成績單，讓人不禁想問，台南市府究竟有沒有在乎過市民及當地就業民眾的居住瓶頸？
對各地方政府而言，社宅蓋不出來，往往歸咎於土地取得不易，但台南市府既然有超過2.6萬坪的土地可以拿出來賣，可見台南市府手上土地資源充裕，這樣還蓋不出社宅，豈不證明歷任市府對推動社宅根本興致缺缺？
此外，台南這些重劃區的土地賣掉後，對社宅的興建亦會造成不利影響，因為地方住戶、地主反對，亦是社宅興建受阻的重要原因之一，等土地賣掉了才要來發包蓋社宅，周遭地主、建商勢必會有意見，到時候社宅能不能順利建成？可就有很大的疑慮了。
所以最佳的做法，應是在土地標售前，市府就先完成社宅的前置作業，一來可讓業者明白當地有社宅的規劃，讓業者有個心理準備，二來也能避免私地主後續的反彈阻撓，否則台南市的社宅推動績效，將很難有突破性的發展。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

預售屋買賣契約 有六變革
2019-05-04 02:18經濟日報 記者曹逸雯／台北報導
•
•
內政部昨（3）日表示，新版預售屋買賣定型化契約將在今年11月1日施行，新版明確規定只有「陽台」得列入附屬建物面積、建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴，以及增列結構保固項目，由賣方保固15年。
未來建商與消費者簽訂預售屋買賣契約，應符合新制契約規定，建商如有違反，最高處30萬元罰緩。
為保障民眾購買預售屋權益，內政部公告修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，地政司指出，這次契約修正有六大重點：一、2018年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積；二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴；三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式；四、增列結構保固項目；五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式；六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861