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當「合法房東」可抵稅 每年再補助萬元修繕費
2023/09/15 22:58文/記者朱語蕎

租屋族尋找適合的租屋處所，除租金的考量外，居住在安全合宜的房屋也相當重要，營建署表示，社會住宅包租代管第4期計劃延續住宅修繕補貼申請，政府補助房東每年修繕費用最高1萬元，及3500元居家安全相關保險費，加上每次3000元的租屋公證費補助，提升出租房屋價值、保障房客租賃安全。
營建署表示，社會住宅包租代管計畫自2017年底開辦，迄今年已經執行至第4期計畫，由中央全額補助地方政府或中央行政法人國家住宅及都市更新中心，委託租賃業者包租代管民間房屋作為社會住宅，媒合房客入住，截至今年8月31日止，累計已媒合8萬79戶，有效契約為5萬8,954戶。
房東在出租房屋常面臨到租賃事務繁瑣與管理房屋耗費時間，或是高齡房東管理屋況不易、出租房屋距離房東住所遙遠的難題，即所謂「管不好、管不了、管不到」的房東三不難題，讓包租代管業者來協助處理，可讓房東安心出租、房客放心入住。
營建署表示，房東透過包租代管專業管理，可以輕鬆收租，還享有政府提供3費補助，包括修繕費、居家安全相關保險費、公證費，以及房屋稅、地價稅減徵，和每月租金收入免稅額度最高1萬5,000元的3稅減徵優惠，提升整體住宅安全及房屋價值。
房客經由包租代管承租適合且安全的房屋，並且由業者協助申請租金補貼，減輕租屋族的壓力。

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8月房地合一稅收今年新高 台中連四個月稅收王
2023/09/13 18:18自由時報文/記者張瀞勻

根據最新房地合一稅收統計，今年8月個人房地合一稅收金額達到39.3億元，創下今年的單月新高，反映2016年後取得不動產的屋主與地主，轉售後不動產出現大幅增值，因此稅收金額仍居高不下，統計六都之中，台中市仍是稅收王，8月房地合一稅收達7.6億元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計2016年以來建物的移轉登記超過300萬棟，隨房地合一稅制度上路時間越久，出售時適用房地合一稅的件數也越來越多，加上不動產的房價與地價都出現大漲，房地合一稅2.0也調整短期出售適用稅率，都帶動房地合一稅收增加，單月2、30億的稅收狀況越來越為普遍。
統計顯示，今年前8月平均單月稅收為28.5億元，8月稅收為39.3億元，創下今年單月新高，且年增幅度達到25%。若以各區域來看，房市熱區的台中市仍是8月的稅收王，台中市8月房地合一稅收7.6億元，年增36%，新北則是6.8億元，年增35%，台北市與桃園市都是4.4億元，台南市則也有3.9億元，高雄市4.8億元。
曾敬德指出，越來越多民眾出售時可能遇到房地合一稅問題，由於房地合一稅的節稅方式，都有一些設籍等規定，建議民眾都要先了解清楚，或者也可以利用重購退稅方式節稅，面對房地合一的稅負，民眾最好都先做好規劃。

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建案損鄰探勘建商說了算？北市府：將立即修正損鄰規則
2023/09/12 19:40自由時報文/記者朱語蕎

台北市大直的「基泰大直」建築工地損鄰事件，涉及損壞權責及公共安全認定，均由工程監造建築師及承造專任技師判認，被認為恐有公平性疑慮部分，台北市建管處表示，將立即啟動修訂臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則，研議將第三方公證單位納入安全判定之機制。
另外，為加強建築工程結構規則，亦同時研議增加建築工地納入結構外審、施工計畫外審之範圍，以提升施工工地安全。
建管處虞積學處長同時表示，為防止建商及施工承商因損鄰使民眾權益受侵害，後續將公開本市損鄰事件之建商、營造廠及下包廠商之相關資訊，以供民眾檢視。
建管處表示，已針對北市施作連續壁中及開挖中工地，委託四大專業技師公會全面清查，評估工地有無安全之虞，並於本周檢查完畢，若是有公安疑慮，將勒令立即停工，並進行改善；後續將擴大為每季對施作連續壁中及開挖中工地全面清查，同時並提高抽查頻率，以增加開挖作業之安全性。
有關「基泰大直」施工中監測報告，建管處已於年9月8日正式發函要求建商於9月11日前提供，目前已先行收到今年8月1日至9月6日之監測報告電子檔，目前持續要求建商提供完整報告，收到完整監測報告後將送專業公會進行判讀，若有違反相關規定之情事，建管處立即將相關人員依規定移送懲戒

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農地轉型休閒農場規劃休憩設施 將視使用情形課地價稅或田賦
2023/09/11 19:51自由時報文/記者林耀文

疫情趨緩後，國內旅遊風氣再度盛行，也讓休閒遊憩業嶄露豐富商機，特別是休閒農場的興起，已成為傳統農業轉型的新趨勢。稅務單位提醒，休閒農場之農業用地得視經營需要及規模，設置相關休閒農業設施，惟應取得許可登記證，並依土地稅法等相關規定，辦理營業登記及納稅。
國稅局指出，休閒農場土地作為住宿設施、餐飲設施、自產農產品加工（釀造）廠、農產品與農村文物展示（售）及教育解說中心，因得依休閒農業輔導管理辦法第19條第2項規定申請變更為非農業用地，應改課地價稅。
另外，若休閒農場設置門票收費設施、警衛設施、涼亭（棚）設施、眺望設施、衛生設施、農業體驗設施、生態體驗設施、安全防護設施、平面停車場、標示解說設施、露營設施、休閒步道、水土保持設施、環境保護設施、農路等項設施，應視其實際使用情形依規定辦理課徵田賦或地價稅。
稅務專家提醒，農地轉型休閒農場，必須注意不得違建，日前南部即出現業者向農地地主承租土地，興建停車場與鐵皮屋倉庫等設施，遭地方政府認定是違建，承租業者自行拆除後，卻向農地地主求償，並一狀告向法院，一審業者卻敗訴，卻仍可以上訴，農地地主即使無奈，也必須跑法院好幾年，耗費大量時間精力，頗感得不償失！

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挑選有眉角 買小坪數該注意什麼事項？
2023/09/09 04:30自由時報文/記者張瀞勻

新青安房貸優惠方案8月1日正式上線，其立意良善，目的在協助青年首購族群早日成家，不僅房貸利率低於地板價，寬限期及貸款年限也拉長，大降購屋負擔，其優惠貸款額度拉到千萬元，然而近年房價高漲，目前多以小宅可落在千萬上下總價，也因此吸引不少剛性需求出籠，將目光放向小坪數住宅，不過購買小坪數住宅還是有許多注意事項，從貸款、坪效利用、住戶品質等都有其訣竅。
觀察六都及新竹地區近五年上半年同期20坪以內的小宅房價變化，台北市今年上半年均價72.2萬元，不意外地居各都房價之冠，但漲幅16.6%卻是各都最低調。雙北以外的都會區，漲勢則都相當驚人，5年來幾乎都上漲逾25%，其中又以新竹地區的漲聲最宏亮，從2019年均價20萬元，上漲到今年的31.9萬元，漲幅將近6成，而台南市近五年來價漲47.3%，台中市成長36.2%，高雄也上揚了34.7%，北部房價相對親民的桃園市，亦有26.4%的漲幅。
小宅使用坪效有限 選購有訣竅
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，雙北地區的小宅漲幅相對小，除了本身的房價基期較高抑制漲幅外，近年新案的公設比走高也是原因之一。在從前新案公設比不到3成的情況下，購買20坪小宅，實際可用的空間還有14坪左右，但現今多新案公設比提高到將近35%，實際使用坪數恐怕不到13坪，相當於少了間小書房。
加上近年房價上漲，買新案顯得愈來愈不划算，因此雙北愈來愈多的小宅買家，將目標轉向公設比低的老公寓及中古華廈，出現「小宅交易中古化」的趨勢，也由於中古屋的房價相對便宜，使近期雙北地區的小宅均價較親民，漲幅也不如其他都會鮮明。
雙北之外的小宅漲幅明顯，主要是早年除了雙北，各地的房價都還算平實，因此當時桃竹及中南部的房市交易，大多為標準3房或透天厝，小宅並非市場主流，因此早年的小宅供給不多，屋齡也多半偏高，價碼相對低廉；但近年桃竹及中南部都會的產業投資興旺，為當地引進許多青年就業買盤，民眾的購屋能力也上揚，比如新竹地區與台南，都有大量的科學園區新貴，激勵業者積極推出小宅新案來滿足市場需求，使得雙北之外的小宅交易，以低屋齡新案居多，加上雙北以外的房價基期較低，因而擴大了各地的小宅房價漲幅。
近年建商狂推小宅，未來得留意空屋率問題。
小宅入門輕盈 3大事項得留意
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，小宅產品總價親民，購屋門檻相對較低，面對近年全台房價大漲，小宅對於收入成長有限、口袋不深又想購屋的族群不僅是第一選擇，也是不得不的選擇。而且，近期政府推出新版青年安心成家優惠房貸專案提供「降利率」、「調高貸款額度到1000萬」及「延長房貸年限到最長40年」等方式，更有助於提高首購族的購屋能力，估計可能會讓小宅買氣出現提升。
不過，小宅雖然容易入手，但購買前有幾下幾點需要注意：
1、小宅空間可能不敷使用
近年全台房價大漲，但民眾所得提升有限，建商為了讓購屋者有買的起的「總價」，房屋坪數規劃越來越小，甚至有建案20坪(含公設)就隔成三房的狀況，也導致內部空間顯得相當擁擠，居住品質可能因此下滑，民眾購買前還是要實際看一下是否符合使用需求。
2、小宅有供給過量、空屋率過高的疑慮
近年建商為了迎合市場需求狂推小宅，根據內政部最新報告顯示，到2022年(去年)下半年為止，全國「20坪以下」小宅的空屋率高達16.75%，居所有坪數帶之冠，宜蘭縣與金門縣的小宅空屋率甚至都大於 30%，等於每3間小宅就有一間是空屋，顯見小宅有供給過多或投資客過多的問題，在空屋率偏高下，購買小宅有一定風險。
3、房市有高檔反轉可能，小宅風險性高
今年房市大幅量縮，可能面臨高檔反轉時刻，依照過往房市反轉經驗來看，銀行普遍都會緊縮放貸，坪數過小的套房及小宅都是首當其衝，不僅容易買氣大減，房價修正幅度也會高於其他住宅產品，此時隨意貪便宜購買小宅產品，未來若房市真的持續下修，套牢或賠售機率將大增。

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農地未做農業使用 萬一遭法院拍賣 土增稅負擔將天差地遠
2023/09/07 19:17自由時報文/記者林耀文

法院拍賣之土地是以土地的「拍賣價額」及「土地公告現值」從低作為核算土地增值稅的標準，當拍定價額低於公告土地現值時，將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅，並作為拍定人取得土地的前次移轉現值。稅務專家提醒，未做農業使用的農地，萬一遭法院拍賣，將以上次移轉現值計算再移轉的漲價總額，民眾可能無法負擔高額土增稅，必須特別注意。
稅務專家舉例，小陳主張A地於拍賣時為做農業使用之農業用地，並經稅捐稽徵機關核准不課徵土地增值稅，A地的前次土地移轉現值將調整至小陳30年前取得土地時的公告土地現值50萬，但老王拍定後土地未作農業使用，於112年8月再移轉時，其課稅移轉現值（公告現值）為300萬元，前次移轉現值為50萬元，將有250萬（300萬-50萬）之漲價總數額，以土地增值稅20%至40%稅率計算，將繳納50萬至100萬的土地增值稅。
因此，拍定人向法院標購土地時，須留意拍賣價額、拍賣土地種類是否會影響日後再移轉時的土地增值稅。尤其是農地未做農業使用，萬一遭法院拍賣，將以上次移轉現值計算再移轉的漲價總額，民眾可能無法負擔高額土增稅，必須特別注意。
國稅局提醒民眾，法院核算土地增值稅的標準，當拍定價額低於公告土地現值時，將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅，並作為拍定人取得土地的前次移轉現值，因此拍定人於取得土地同年再出售，仍會有漲價數額，須繳納土地增值稅。
建議民眾向法院標購取得土地時，拍定人須瞭解拍定價額及土地使用情形是否符合不課徵、免徵規定，及對再移轉時土地增值稅額的影響，避免事後無力負擔巨額的土地增值稅。

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以為年老不出國欠稅、罰金都不甩 想售屋才知禁止移轉真後悔
2023/09/06 12:45自由時報文/記者林耀文

老王平常以小貨車四處在市場、夜市旁擺攤為生，經常遭警方盤查開罰與民眾檢舉違停，以為只要欠稅不到百萬元就沒事，反正年事已高快7旬，乾脆罰金與牌照稅、燃料稅都不繳，累積超過30萬元，最近打算退休賣掉市區舊公寓，返回鄉下住鐵皮屋過日，沒想到地政士卻通知，舊公寓遭到稅捐與地政機關禁止移轉，必須全部繳清積欠稅款，才可辦理塗銷過戶，讓老王悔不當初！
國稅局指出，過去有一些納稅義務人利用財產移轉規避稅捐債務，若欠繳稅額已達個人或營利事業限制出境標準（個人100萬元、營利事業200萬元），則會被限制出境。
但欠稅的民眾於辦理不動產買賣過戶手續時，發現無法移轉過戶，才知道原來該房地因欠繳應納稅捐累計達10萬元以上，稅務單位基於保全租稅債權，會通知地政機關，將納稅人之不動產為不得移轉，或設定他項權利之禁止處分登記，必須繳清全部欠稅或提供相當財產擔保後，才可以辦理塗銷禁止財產處分登記。
國稅局提醒民眾，若名下土地、房屋遭到禁止處分，將無法進行買賣及設定，甚至會因為大部分金融機構不接受被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保品，更無法申請貸款，籲請民眾注意按照各稅繳款期限繳納稅捐，以免權益受損。

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房價修正你買了沒？專家預言：這產品開始「盤整向上」
2023/09/05 21:04自由時報文/記者張瀞勻

近年受到政府調節房市影響，市場風聲鶴唳，為了避免被冠上炒作惡名，建商代銷相對低調，不過業者沒說的事，近期在新青安房貸實施之下，似乎出現一波小陽春，今年第2季移轉棟數不僅年減幅度就開始收斂，7、8 月六都移轉棟數年增率都已經轉正，專家指出房市未來將出現四大趨勢，最重要的是產品價格開始脫鉤，小坪數因為需求量強，可望盤整向上。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出未來房市將呈現四大走勢，其一，短暫修正恐已結束，他認為，去年末至今年初，部份縣市房價反轉下跌，預售屋市場掀起逃命潮，但因預售屋禁止轉售不回溯，市場峰迴路轉，今年第2季起新建案市況拉出一波「小陽春」，房價隨之回彈，8月新青安上路後，首購族踴躍響應政府政策，買氣轉為積極，價格支撐性更強了，第3、4季房價已不易挫低。
但是高總價市場仍弱，主因在於高總價、豪宅市場本身與新青安沒什麼瓜葛，也無從受惠，買氣依舊孱弱，不過，品牌實力強的一線建商高總價產品（不含豪宅）去化狀況相對較好；在大台北以外，竹科、中科與南科等三科園區房市，受到4,000萬限貸令影響相對較小，所以，如果現在與明年預備推案的建商，規劃高總價房型需要三兩三實力、或者仰賴能力超群的代銷才能順銷。
此外，部份區域大坪數房型價格可能因買氣積弱而修正，但小坪數、低總價房型因需求強，價位恐將持續墊高，整體房價可能朝邁入「盤整向上」趨勢。
然而目前首購需求較旺，何世昌也建議，越早買物件選擇較多，如果有能力、買得起的首購族，儘量就別再等下去了，畢竟再等下去的話，第一波出籠的買氣會把市場好物件消化掉並推升價格，第二波進場的選擇少且價格又貴，相對較吃虧一些。

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台南嚴查農漁用地違規使用光電設施 廢止全國首張漁電共生執照
2023/09/04 20:11自由時報文/記者林耀文

為防止業者僅追求光電利益，而影響養殖產業違規在農漁用地建置使用光電設施，台南市府進行嚴格稽查，發現已有9場未於期限內改善完成，台南市府展現執行魄力，率全國之先，依法廢止首場漁電共生容許與執照！
漁電共生是養殖產業轉型的新契機，透過綠能加值，讓養殖產業更升級，南市府配合中央政策積極推動低碳能源轉型，持續推動養殖和綠能設施結合。
台南市長黃偉哲指出，土地複合式利用的漁電共生養殖型態，有別於傳統漁業，除了降低季節和氣候影響，養殖環境更容易受到控制，透過智慧水產養殖科技搭配循環水養殖系統，讓養殖也能有一套標準化的管理模式，達到省水、省工、省電，實現更高效的生產，降低人力需求及生產成本。讓養殖漁民、地主及光電業者三贏的綠能政策，更有助漁業永續發展。
黃偉哲強調，若有業者只是為了追求光電利益，而影響養殖產業是絕不允許的！台南市府展現執行魄力，率全國之先，依法廢止首場漁電共生容許與執照！本府呼籲業者切勿心存僥倖，最後不僅容許被廢止、光電也會被撤照，將得不償失。 　　
台南市府表示，目前臺南已有9場未於期限內改善完成，已依法廢止漁電共生容許與執照。市府在養殖設施容許申請時會除了對養殖經營之合理性嚴格把關外，案場完工營運後，將進行養殖事實查核，倘未依核定經營計畫書執行，且未於期限內改善，一律廢止農業設施容許，嚴審嚴辦，後續將通知能源單位廢止再生能源設備登記，並由地政單位裁罰且限期恢復原狀。
農業局也提醒申請人，應保存進苗進料單據、放養量申報及魚貨交易單據等足資證明養殖事實之文件，以供日後查核，並鼓勵業者取得產銷履歷或ASC等國際相關認證，以提升水產品安全及維護漁業生產環境，只要把握正確觀念，漁電共生絕對是漁業永續發展的正確選擇。

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六都今年首見連2月轉正成長 29萬棟保衛戰可望守住
2023/09/01 18:43自由時報文/記者張瀞勻

根據六都最新公告8月移轉棟數表現，8月移轉主要反映6月下旬到7月市場交易狀況，六都總計8月移轉棟數為2萬棟，年增5%且月增2%，是今年以來首度連兩月年增率轉正成長，一方面去年受疫情影響基期較低，一方面也反映房市交易量已經趨於穩定，若以下半年移轉年增率持平推估，全年移轉量有機會超過28.5萬棟。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第二季移轉棟數年減幅度就開始收斂，7、8月六都移轉棟數年增率都已經轉正，房市交易量有點開始落底的跡象，加上預估今年交屋有一定數量趨勢下，下半年移轉應會較去年微幅增或持平，移轉棟數有機會超過28.5萬棟，當前房市呈現投資退場自用穩健的市況。
8月台北市建物買賣移轉棟數2135棟，年減5%且月少6%；新北市4774棟，新北市以三重區、中和區、蘆洲區減少較多，與上相較分別減少174棟、149棟、49棟，主因本月份新成屋及中古屋移轉棟（戶）數均減少。
桃園市8月移轉棟數3632棟，年增4%；台中市4095棟，年增2%；台南市2510棟，推估應有一些新案交屋，移轉棟數年增24%；高雄市3056棟，年增4%。
曾敬德表示，房市移轉量似乎有些落底的跡象，市場在平均地權條例等政策影響下，非自用的需求逐漸退場，房市自用當道為主，而過去幾年市場預售推案量大，交屋後也會對移轉量形成支撐。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在「自住出手」的情況下，下半年的房市展望，預料會愈來愈溫和，全年全國量能有望守住29萬棟關卡。
8月都會區買氣亮眼，台南與台中可說是兩大功臣！尤其台南今年8月買賣移轉達2,510棟，不僅創下近25個月新高，更是縣市合併後的8月同期最高紀錄！台灣房屋台南文元加盟店店東黃也豪表示，近期包括北區、安南、新化、仁德等地，都有指標案完工，在交屋潮遍地開花的帶動下，本月的量能也大幅衝高。其中北區近來就有總戶數逾500戶的「遠雄北府苑」，以及量體超過160戶的「成大寶仁」等大案陸續交屋，使量能翻倍成長突破400棟大關，力壓東區、安南、安平等交易熱區的前三名常勝軍，空降本月台南各區的最熱賣冠軍寶座。
除了台南，台中8月也繳出年月雙增的好成績。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台中相對平價的海線及屯區，頗受首購族青睞，交易表現穩定，為台中買氣奠定厚實基礎，且北屯、太平近期亦有大量新案完工，單單太平就有「陞霖太美」、「櫻花恰恰好」、「澄石學而」等重案陸續交屋，使當地的買賣移轉量來到601棟的近58個月新高，助威台中開出吸睛紅盤。

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