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農用房屋免徵房屋稅 即早申請節省稅負
2019-11-08 19:01經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地，因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。
屬於農業縣，專供農業使用的房屋為數不少，而關於農用房屋的免稅則是依據房屋稅條例第15條第1項第6款有關規定，主要有專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋，但供農產加工或供醃漬榨菜、泊菜等加工使用之房屋，因非屬上開規定免徵房屋稅之範圍，仍應依法課徵房屋稅。
除了房屋須「專供」上列農業使用外，尚需屬「自用」房屋，才符合免徵房屋稅的規定。如有符合上開減免規定之私有房屋，請納稅義務人於減免原因、事實發生之日起30日內申報當地主管稽徵機關調查核定；逾期申報者，自申報當月份起減免，提醒納稅義務人即早申請以節省房屋稅負擔。 如您有任何疑問，歡迎利用稅務局免費服務電話0800-496969或新北市樹林地政事務所地籍課查詢。

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最慘捷運宅其實是黃金屋？近一年30戶轉手賺逾500萬
2019-11-10 11:21經濟日報 記者游智文／即時報導
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隨房市回穩，不少購屋民眾獲利了結，新店美河市社區最明顯，近一年有62戶轉手獲利，其中約一半獲利金額在500萬元以上，有一筆獲利高達1069萬元。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，美河市目前轉手獲利的屋主，多是預售時買入，當初取得成本多在三字頭，目前社區行情四、五字頭，因此轉手多有三到五成的獲利，若是近兩三年接手即轉賣，大多數仍賠售出場。
美河市位於新北市新店中央路，為捷運小碧潭站共構宅，共15棟，包括2棟辦公大樓、13棟住宅大樓，總戶數2200多戶。社區2013年完工陸續交屋後，即出現一波投資客轉售潮，僅隔一年，2014年底因房市反轉，交易量明顯減少。
2016年房市陷入谷底，美河市也有一段悲慘歲月，當年捷運局標售分回戶，首次標售80戶僅脫標五戶，接下來底價從五字頭一路下殺至四字頭，標況還是很差，2016公開標售四次只標出八戶，被稱為史上標售最慘捷運宅。
近兩三年，隨整體房市回溫，美河市交易逐漸熱絡，實價資料，截至今年8月，近一年美河市共有67筆交易，其中有5筆賠售、62筆獲利，獲利金額多在百萬以上，有30筆獲利金額在500萬以上，最近8筆交易中，即有7筆獲利在500萬以上。
近一年獲利最高的是去年11月交易的14樓戶，屋主2781萬元買入，3850萬元轉手賣出，獲利1069萬元。
至於賠售的5筆，都已轉手兩次以上，有的甚至已轉手三次，賠售主因是最後一手買在相對高點，持有時間短，有四筆賠售金額在百萬以上，賠最多的一戶，賠了243萬元。
陳炳辰表示，國內房市長期大漲小回，這波回檔不例外，只要持有時間夠久，通常都有不錯獲利，不過，這是過去情況，隨實價登錄、房地合一上路，持有稅加重，房價大漲機會已降低，未來要在短時間內有三、五成以上獲利並不容易。

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大選房市變數多 落袋為安
2019-11-10 13:44聯合晚報 記者游智文／台北報導
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近期實價揭露不少獲利結個案，房仲業者指出，市場買氣轉旺、買方加價意願增加，是許多屋主願意轉手關鍵，總統大選在即，未來市況難料，也讓不少屋主希望落袋為安。
房市近來風向轉，先前實價揭露轉手交易，大多賠售，近半年情況改變，賠售物件減少，獲利物件明顯增加。永和雍河院今年7月13樓戶轉手，屋主獲利近800萬元。北市信義路吉星大廈今年6月4樓戶轉手，屋主持有六年也獲利1030萬元。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，近期揭露獲利的個案可分兩大類，一是在2011年以前房價相對低點時取得，由於房價近一年止跌回穩，各地陸續回到2013年到2014年相對高點，屋主認為未來再漲有限，不再等待，趁買氣不錯獲利了結。
第二類是2016年房價下修後，買進物件，這類屋主當初大多抱持危機入市心態，認為房價觸底後，會大幅反彈，實際房市復甦緩慢，總統大選在即，未來風險難以控制，因此趁房價稍有回升，扣除必要成本與稅費後，若有小賺即轉手出售。

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房市回溫 海悅10月營收創歷年同期新高
2019-11-06 18:54中央社 記者潘羿菁台北6日電
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受惠於房市需求增溫，不動產代銷業海悅今天公告10月營收為新台幣1.56億元，創下歷年同月新高，年增61.1%，累計前10月營收突破10億元大關為歷年同期新紀錄。
海悅表示，受惠於熱銷建案加持，與桃園等包銷建案接單狀況不錯，帶動10月合併營收1.56億元，年成長61.1%。
以今年928檔期為例，全國推案量達5665億元，較去年成長85%，主要需求來自於自住剛性買盤及台商回流，刺激建商推案量暴增，也貢獻今年以來營運成長，累計今年前10月營收為10.22億元，年增14.8%，為歷年同期新高水準。
展望未來，海悅表示，轉投資部分，未來3年都有穩定收益，例如，透過轉投資公司贊富建設投資興建的「敦南寓邸」已於去年陸續完工交屋，今年認列股利收益1.1億元，明年還將認列第二筆，且依目前已銷售戶數推估，轉投資收益將不低於今年。再者，透過入股聯陞投資進行建案投資，也將在後年與大後年依銷售及工程進度，按持股比率陸續認列股利收益。
至於在自地自建方面，子公司悅大建設推出位於鶯歌鳳鳴重劃區建案，目前銷售中，預計2021年交屋認列。

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世貿三館地上權案 提前至12月中旬公告招標
2019-11-06 12:21中央社 記者吳佳蓉台北6日電
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有地上權案「王中之王」之稱的世貿三館地上權案，可望提前至今年釋出，財政部表示，預計最快12月中旬就會公告招標，「興建會展空間」將不納入招標條件，改由台北市政府外加提供容積獎勵等方式進行。
台北市信義區世貿三館展場現由經濟部國貿局委由外貿協會營運，期間至2019年底，財政部後續規劃以設定地上權方式活化。該地面積達4856.3坪，且位處信義區精華地帶，光土地公告現值就達到新台幣211億元；使用分區屬娛樂設施區，建蔽率50%、容積率達560%，開發後樓地板面積規模將不亞於鄰近的南山廣場。
財政部原先預訂，在明年初公告招標世貿三館地上權案，同時，由於有業者建議，北市缺乏可容納5萬人的大型會議及展覽空間，應將「興建一定會展空間」納入招標設定條件，日前也與相關單位、經濟部、北市府開會進行研議。
對於最終結果，財政部國產署署長曾國基今天於立法院財委會受訪時表示，考量該地位於北市精華地段，從世貿三館拆遷到新得標廠商進駐時間，不應相隔太長，希望年底世貿三館展期結束、陸續拆遷交接後，新的得標廠商就能進場使用。
曾國基指出，公告招標時間將提前至今年12月中旬，11月底就會先展開估價程序；同時不會把「興建會展空間」納入招標限制條件，改為外加獎勵方式進行，廠商如有意願配合興建會展空間，再去跟台北市政府申請獎勵，例如增加容積獎勵，不過具體怎麼做，台北市還在研議。
至於另一宗「國泰營區設定地上權案」，曾國基說，由於軍方與北府「容積調派」及都市計畫細部已完成，公告招標時程預計可提前至明年1月。

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豪宅買氣現 冠德花園1.5億成交
2019-11-06 13:51聯合晚報 記者游智文／台北報導
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實價揭露，信義區屋齡20年豪宅冠德花園城堡10樓戶交易，總價約1.5億元，每坪119萬元，為這個社區實價登錄以來第三高單價。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，豪宅市場解凍後，價格較新豪宅低的中古豪宅買氣浮現，位於黃金地段的社區頗受買方青睞，價格有走揚趨勢。
冠德花園城堡位於信義區忠孝東路五段236巷，這條巷子有富人巷之稱，巷內豪宅林立，包括皇翔御琚、信義帝寶、國美信義花園等，新揭露交易的冠德花園城堡，為巷內早期豪宅，樓高11層，屋齡20年。實價資料，社區近年有六戶交易，最高達每坪125萬元，去年7樓一戶以93.5萬元成交，最新成交的戶別，價格回升到119萬元。
郎美囡表示，今年出現中古名宅交易熱，包括信義區亞歷山大、昇陽國寶、信義之星、國家美術館、贊泰花園廣場等都有戶別成交，主要是隨著市場信心增強，豪宅交易解凍復甦，中古豪宅的價格較新豪宅低，尤其指標地段的新豪宅動輒一坪200萬以上，不少買方轉而購買地段佳，維護得宜的豪宅，目前只要價格符合買方期待，多能順利出售。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，這波豪宅市場回溫主要受惠台商回流，先前買方只想揀撿便宜，價格殺很凶，但隨交易回溫，屋主不再大幅讓步，近來成交價格逐漸回穩。

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世貿三館地上權 提前招標
2019-11-06 23:37經濟日報 記者翁至威／台北報導
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財政部國產署署長曾國基昨（6）日表示，世貿三館招標設定地上權案，考量交接、避免停滯期過長，時程將提前到明年1月上網公告招標，預計等標期約兩個月，希望明年新得標廠商能夠盡量「無縫接軌」。。 本報系資料庫
地上權「王中之王」招標作業將加速推進，財政部國產署署長曾國基昨（6）日表示，世貿三館招標設定地上權案，考量交接、避免停滯期過長，時程將提前到明年1月上網公告招標，預計等標期約兩個月，希望明年新得標廠商能夠盡量「無縫接軌」。（維持會展功能 鼓勵取代限制）
曾國基表示，世貿三館目前展期約排到12月底，之後會陸續執行拆除，明年1月下旬會正式進入點交，國產署目前規劃，預計今年12月底召開估價會評定市價，明年1月上旬召開地上權審議小組，1月20日上網公告，比原訂明年3月公告的期程提前近兩個月。
曾國基表示，希望明年世貿三館展覽結束進行交接時，新的得標廠商也能一起進來，新廠商從得標到申請建照的空窗期，地下停車場等部分空間仍可持續使用，停滯時間才不會過長。
世貿三館基地位於信義計畫區松智路、松壽路口A21街廓，目前由經濟部貿易局委託外貿協會營運，租約到今年底，由於基地位處台北市政府與101大樓之間，堪稱北市蛋黃區，占地更將近5,000坪，市價約500億元，2019年公告現值約211億元，被稱為地上權的「王中之王」。
據了解，業界對於該基地詢問度非常高，不少壽險業者都很有興趣，未來可能會朝向興建商辦為主，是否會有部分留作會展空間，仍待業者規劃。
此外鄰近松山機場的國泰營區基地設定地上權案，原預計明年3月捲土重來，曾國基表示，此案都市計畫已經完成，時程也有機會提早到明年1月。
國泰營區基地市價近150億元，由於面積廣闊、交通便利，是市場矚目案件。

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票房毒藥翻紅？高價小宅不賠了 接連轉手獲利
2019-11-05 10:08經濟日報 記者游智文／即時報導
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實價揭露，信義區知名小豪宅「新世界」成交五樓一戶，屋主2013年以2,125萬買入，今年7月以2,308萬元賣掉，持有六年轉手賺了183萬，成交單價每坪154.9萬元，創下今年北市小宅新高，也是該社區近年新高價。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，北市小豪宅一度淪為票房毒藥，近期來看，高價小宅搭上房市回溫潮，已見買盤。
新世界位於信義區松勤街、莊敬路口，樓高19層，為北市三大高價套房之一，最高成交價為16樓，2013年以每坪161.9萬成交，僅次於大安區仁愛A+單價166.6萬元、菁選集163萬元，也是信義區最貴小豪宅。
台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，高價小豪宅客群不多，主要買家以設籍明星學區的富爸媽、公司企業購置當招待所、承租給高階外籍主管，以及投資客買來賺租金或轉手賺差價居多。
景氣好時，這類產品紅透半邊天，當房市景氣不好時，這類產品由於接手有限，跌勢也大，如仁愛A+，先前以每坪166.6萬元，社區最高價取得的住戶，今年3月即以1,450萬、每坪143.1萬元轉手，持有六年賠了238萬元，每坪下殺約23萬元。
陳炳辰分析，近來房市好轉，這類產品買氣明顯回流，今年7月仁愛A+一戶交易，屋主2014年房市高點時以1,540萬元買入，今年7月1,588萬元轉手，小賺44萬元：新世界最新成交的五樓戶，低樓層賣到高樓層價，轉手也賺了183萬元。

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商辦租賃、投資 持續燒燙燙
2019-11-05 14:21聯合晚報 記者游智文／台北報導
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商辦租賃市場持續熱絡，國際精品業者Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間。 本報資料照片
商仲業者指出，台北市中心可出租大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，不少大型企業轉而以買代租，過去一年來辦公室投資市場活絡，並預期會持續升溫。
CBRE世邦魏理仕本周發布今年第三季辦公室市場概況，台北辦公室租賃市場持續保持高熱度，尤其是A辦市場，租賃需求穩健加上無新供給釋出，第三季平均空置率下探至6.4%，創2002年以來的新低。
世邦魏理仕指出，租賃需求主要源自於租戶有意遷往區位好、品質佳的辦公大樓，其中以專業服務業及科技業的企業租戶最為積極。大型租賃案例包括國際精品業者Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間，新加坡共享辦公室業者JustCo啟用其位於國泰民生建國大樓的第二個據點。
A辦房東上調租金
第三季台北A辦平均租金升至每坪2773元，較上季成長0.3%，較去年同期增加3.3%。由於空置率低，A辦房東多採強勢態度，除了上調租金開價，也有縮短免租期，或對其他租賃條件趨於嚴格。
台北B辦平均空置率也持續下降，本季降至3.5%，主要是250坪以上的辦公單位需求穩定。台北市中心多達三成五B辦大樓屋齡超過30年，大樓本身條件的限制，B辦房東調漲租金的空間有限，第三季平均B辦租金每坪1784元。
世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示，目前可供出租的中大型辦公單位數量稀少，但跨國企業持續尋求辦公室升級的機會，市場現有供給持續縮減下，靈活辦公空間成為大型企業考慮搬遷的選項之一，近期國際藥廠台灣諾華即承租了一整層靈活辦公空間。
Q3交易量創5年新高
投資市場方面，在空置率探新低，租金持續走揚下，今年第三季交易金額達68.9億元，較去年同期成長近一倍，並創下五年來同季交易量最高紀錄。
聯強國際及其相關企業買下南港區世界明珠辦公大樓，紡織大廠宜進實業也積極投入廠辦市場投資，購入台北內湖科技園區近1000坪廠辦，以及汐止遠雄U-TOWN內約1500坪的空間，合計投入9.9億元，預計對外出租，以增加獲利。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，投資人投資興趣濃厚，但不願追高價格，第三季平均售價維持不變。受惠辦公室租金持續穩定成長，第三季優質商辦收益率小幅升至2.63%。

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炒房虧本的時代來臨了，你還敢炒房嗎？
2019-11-05 18:15專欄作家 胡偉良
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買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識，甚至一度達到了全民買房的地步，說的嚴重一點，甚至可以稱得上「全民炒房」，即使沒有炒房，大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房，希望在房價大漲過程中能分一杯羹，生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣，房價一直在漲，不買的後悔，買了的也在後悔著，後悔自己當初買的太少、太小。
大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中，不往前看，想的是房價大漲，看到的是自己不買就被時代淘汰，在這樣的情況下，就是沒有機會也會想創造機會硬上，就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了，漲勢戛然而止，急轉直下，民眾對房市的的熱情醒了，對房價的預期也發生了改變。
試想一下，當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時，房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎？即使有，那風險難道就不會大嗎？全民皆炒房的趨勢下，房地產所暴露的風險自然就會越來越大，泡沫愈來愈大的情況下，任何一個風吹草動都可能戳破泡沫，而政府的一些措施就是為了釋放風險，及時的引爆泡沫，避免風險大到難以收拾。
從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本（包括：資金成本、房屋折舊率、維護費用）都在4%上下，而在大多數高房價地區，投資房地產的收益卻小於2%。因此，當前持有台北市的房產若不是為了自住，其實都已經開始虧錢。
在2002到2009年間，從大額資產配置的角度來看，過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報，如果再考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻個好幾倍，遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。
但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產，純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右，而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌，資本利得收益大致都是虧本的，如果再計入資金成本、房屋折舊率，以投資角度來看，買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。
這就說明兩個問題：第一，從投資角度講，的確今非昔比，不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢，房地產投資已經變得不划算。第二，從居住角度講，市場在理性回歸，回歸居住屬性是大勢所趨，這也意味著未來居住品質會越來越受重視。
那是不是意味著未來買房投資不適合了呢？
這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿，但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維，不再做炒房賺大錢的美夢，現實中房子還是具有保值增值功能，所以並不是說不能買房。
胡偉良觀點：
賺錢邏輯的改變，是告訴炒房者，以後不能炒房了，但如果把房子當成居住需求，當然可以買，只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以，有錢又有實際使用需求的當然可以買，恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大，房地產再差，時間拉長也是賺錢的，只要不炒房你沒有什麼好怕的？錢夠了就沒有必要等幾年以後，巴望著房價會暴跌，畢竟，未來房價不會大起大落。
要深入的了解真正的房地產，可以多看一些我的相關論述，大家不妨 google「胡偉良」，找一些我寫的多角度論述，諸如：好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法，他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

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