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看壞房市？台中標售超冷清 標脫率18％創史上新低
2025/02/27 19:17自由時報文/記者朱語蕎

台中市政府地政局27日標售水湳經貿園區、13期大慶市地重劃區、14期期美和庄市地重劃區抵費地標售，面積合計約17.57公頃，共計133標，總底價747億多元，最後僅標脫24筆，且只收到40封標單，標售狀況冷清，標脫率只有18%，標脫率創史上新低。
此次市府共進帳約60.8億元，底價單價地王的文商段47號，有兩家競標，最後以37.89億餘元得標，單價每坪368.44萬，溢價率約 118.31％，創下水湳最新高價。而被外界視為地王的水湳經貿的文商段73號，由於底價高達62.6億，最後以流標收場。
正心不動產估價師事務所所長黃昭閔認為，此次台中市標售平均脫標率18%創歷史新低，政府應檢討底價訂定的合理性。黃昭閔表示，既然是公開標售，在價高者得的公平機制下，受委託查估的不動產估價師，實在不需要刻意把底價訂的那麼高。
畢竟開發業者又不是吃素的，在現在市場風聲鶴唳，價格反轉到無利可圖的情況下，怎麼可能無腦的去追價呢？
黃昭閔說，難道地政局和估價師都活在自己的世界裡，市場不買單的結果，土地標售只能繼續浪費公帑，一標再標，讓社會大眾誤解市府只會標地，不蓋社會住宅的印象。
黃昭閔認為，端看此次的底價，還是普遍「高」於市場甜蜜點的1～2成，既然要吸引大家投標，反而要反過來「低」於市價的1～2成，才不會坐實了政府帶頭炒地皮的批評，也能帶動標售的熱度。

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金龍海嘯後台南房地價格仍微幅上揚 南區、新營區與東區漲幅前三名
2025/02/28 07:25自由時報文/記者林耀文

根據統計，113年12月臺南市住宅價格指數為149.73，較前期（11月）微幅上漲0.02%，相較去年同期則上漲7.39%。多數行政區價格指數較前期及去年同期均呈現微幅上漲，其中南區的漲幅最高，較前期微幅上漲0.19%，其次為新營區和東區，分別微幅上漲0.17%和0.14%。
以住宅型態而言，本期大廈的價格指數為156.57，透天住宅的價格指數為139.94，與前期相較，大廈價格指數微幅上漲0.02%，透天住宅價格指數微幅下降0.04%。
觀察本市各行政區本期住宅價格指數，多數行政區較前期及去年同期呈現穩定微幅上揚趨勢。而交易量方面，本期全市交易量較前期增加6.61%，觀察各行政區交易量表現各有增減，以仁德區增幅436.0%最為顯著。
地政局長陳淑美表示，113年12月國內經濟景氣信號分數為38分，與前期（11月）相較上升4分，燈號轉向為紅燈。國發會表示受惠於AI應用需求強勁，加上年底旺季需求、農曆春節前備貨效應，帶動生產、銷售及信心面等燈號分數增加。 本期住宅價格指數多數行政區微幅上漲。
而交易量方面，全市12月建物移轉棟數共計2,032棟，較前期（11月）增加6.61%，整體買賣棟數與去年同期（112年12月）相較大幅衰退15.26%，顯示不動產市場隨著央行發布第7波選擇性信用管制，緊縮不動產貸款資金，對市場已產生影響。
進一步觀察各行政區的住宅價格指數表現，多數行政區價格指數較前期及去年同期均呈現微幅上漲，其中南區的漲幅最高，較前期微幅上漲0.19%，其次為新營區和東區，分別微幅上漲0.17%和0.14%；若與去年同期比較，漲幅最高的前三個行政區依次為南區（9.80%）、新市區（8.65%）以及中西區（8.50%）。
隨著第七波信用管制對於房價逐漸發酵，房市開始回歸剛性需求，市場價格漲勢放緩並呈現回穩狀態。此外，亦觀察到歸仁區、佳里區以及善化區等地皆出現微幅下跌，本期指數分別微幅下跌0.63%、0.10%以及0.05%。

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老宅屋頂漏水想建斜屋頂 不符「這要件」小心成違建遭拆
2025/02/28 08:17自由時報文/記者朱語蕎

高屋齡建築物因長年受到風吹、日曬及雨淋的影響，屋頂層原有防水結構可能受損，而衍生漏水問題，台北市政府表示，若民眾面臨老舊建築物屋頂漏水的困擾，可依規定在平屋頂搭建斜屋頂，以改善防水效果。
不過要注意的是，施作時應遵循相關法規，以確保安全及合法性。北市府提供社區建築師諮詢服務，協助民眾妥善處理老舊建築物漏水問題，降低因違法增建而衍生的爭議，並避免公共安全風險。
建管處表示，若搭建斜屋頂的目的是為了改善屋頂漏水問題，依「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」第2點第13款規定，7樓以下平屋頂，建造逾20年以上或經依法登記開業之建築師或專業技師鑑定有漏水情形，且非應留設屋頂避難平臺之建築物，於取得直下方全部樓層區分所有權人之同意書，並經建築師簽證安全無虞後，得建造斜屋頂。
民眾搭建斜屋頂時應注意構造安全性，構材應以非鋼筋混凝土及不燃材料為主，四周不得加設壁體或門窗，從屋頂平台面起算，屋脊需小於2.1公尺，屋簷需小於1.8公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度，且不得突出建築物屋頂女兒牆外緣；若違反上述規定，將以違章建築查報拆除。
建管處呼籲，民眾若有申請斜屋頂需求，可至建管處官網查詢，或撥打服務專線:1999；另平屋頂搭建斜屋頂應委託開業建築師設計及監造，建管處官網也提供社區建築師資訊讓民眾參考。

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房市熱了7年遇上最大轉折 代銷龍頭綻放實力
2025/02/26 20:58自由時報文/記者張瀞勻

2024年是房地產市場走了7年多頭以來最大轉折點，儘管經濟成長前景極佳，但受到9月央行祭出第七波管制措施的政策影響，全台房市從上半年的火熱，到年終急速轉為冷盤。面對市場的極端氣候，新聯陽實業代銷董事長王志祥穩健以對，並表示2025年的房市將趨於理性健康。
購屋自住當道、產品力是王道
由於房地產轉為自住買盤市場，王志祥建議建商與代銷業應積極調整推案策略，配合掌握剛性需求的消費族群，鎖定首購與首換型客戶，推出「地段條件佳」、「坪數合宜」、「單總價合理」、「建材配備升級」與「建商營建品牌佳」的優質產品，才能禁得起購屋族精打細算、貨比數家不吃虧的重重考驗。
329仍具信心、全台佈局千億
新聯陽今年329檔期與全年的新接案量約有940億元，個案遍佈北中南精華區段。規模最龐大的為華固建設北投商辦案360億元，台北市推案有中正區「皇翔柏悅」、「柏金」、北投「潤泰之森」，以及桃園中路特區「國泰Grand Park」，皆為80億元以上之大案，南部地區則有國揚建設高雄農16特區案120億元，以及台南成功大學校園第一排，案量達60億元的「成大之森」。面對2025整體市場表現趨緩的態勢，新聯陽已發揮快速回應的管理措施，用彈性調整推案節奏與銷售策略，來因應目前艱困的市場環境。
王志祥認為，2025台灣的經濟前景仍佳，當房地產回歸自住主流市場，消費者將更重視居住品質及建築質感，因此個案除了要有「優異的建築團隊」、「精準的產品定位」之外，最終還要靠「企業的品牌優勢」才能創造最大的附加價值，贏得自住客的青睞，未來市場也將呈現個案表現，有獨特性的個案銷售成績仍然穩健可期。

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買氣不振變相降價刺激買方上門 南部建案紛推贈家電、冷氣或裝潢優惠方案
2025/02/26 21:55自由時報文/記者林耀文

近來政府打炒房動作對南部房市成交量已造成衝擊，不少案場看屋來人與去年上半年相較僅剩 3成，成交量更下滑僅剩 1成，甚至有些案場還有投資置產客退戶。為刺激買氣但避免已購客情緒反彈，已陸續有更多新案推出購屋附贈家電、家具提貨券、全室冷氣或輕裝修優惠方案，但維持表價不動，以增加購屋誘因。
在政策支持新青安與首購情勢下，雖然整體市場買氣未見明顯起色，但市場剛性需求仍穩，而市場情勢不明朗，卻也影響看屋表現不振，如何吸引買氣回籠與提高看屋表現，讓推案業者煞費心思考量，最近陸續有多家業者在周末假日舉辦免費吃喝玩樂活動，以增添現場人氣，但陸續有更多業者回歸實質購屋贈品手法，但售價卻並未下修，以免已購客情緒反彈，影響日後交屋更困難。
市調顯示，目前一些業者推出購屋贈家電，提供約市價10萬元的電視、冰箱、洗衣機等生活家電；也有業者提供市價5~10萬元的家具提貨券，讓購屋買家可自行挑選家具。更有業者加大手筆，贈送市價達20餘萬元的全戶室外機與室內主機，讓新成屋去化加速。
一些預售推案業者更打算搭配贈送輕裝修，總價值高達40、50萬元，換算小宅每坪約變相降價2萬元。也有業者考慮比照中部推案變相降價模式，客戶購買第二個平面車位現折50~100萬元，或是購買第二個車位5折，讓換屋買家購買車位更享實惠。
另外，也有一些建商與現場專案，採取口碑行銷與介紹有禮模式，提供介紹看屋成交即有介紹獎金的促銷活動，讓已購住戶或朋友，一起來推薦親朋好友，提供口碑介紹成交戶的2房2~5萬元介紹費、3房3~10萬元的介紹費。

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魔鬼藏在細節、為什麼富人只買中古毛胚屋?專家點破一件事
2025/02/27 07:51自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心觀察，台北不少豪宅都屬於「中古毛胚屋交易」，包括信義區「仁愛麗景」，2022年高樓層戶交易約2.19億元，當時屋齡已12年。同樣在大直樂群二路的「明水上東」和「首泰三見月河」，去年交易時也是毛胚交屋，屋齡都超過十年以上。
張旭嵐分析，許多豪宅為了依據買方設計需求，以毛胚屋的形式來交屋，也就是僅有水泥牆面和基本線路，沒有隔間等基本裝修，方便屋主依照個人風格品味，自行規劃裝潢和格局。而若屋主當初入手僅為資金配置之用，非自用規劃，或是為海外子女置產，尚無迫切居住需求，避免裝修後閒置造成折舊，不如維持毛胚屋原貌更有利後續入住者裝修規劃。
住展雜誌發言人陳炳辰則表示，大直水岸豪宅沉寂不少時間，主要在於當初規劃與松山機場接軌的台商效益不再，持續讓大安區、信義區的豪宅地段凌駕其上，不過因為不少名人購置當地，或仍有一定身價。而近期當地有另一指標高價宅問世，雖還不至於與西華富邦、代官山、輕井澤這些豪宅匹敵，倒也因新案不多而顯珍稀，勢必再炒熱區段話題。

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房市慘狀恐雪上加霜？　專家：央行有升息壓力
2025/02/26 13:41自由時報文/記者張瀞勻

台灣經濟研究院公布1月營業氣候測驗點調查，營建業下跌6.63點至101.82點，台經院指出，營建業受到央行第七次選擇性信用管制，導致市場資金供給緊縮，住宅交易動能明顯下滑，使不動產開發商投資趨於觀望，此外也要留意央行今年沒有降息空間，反倒將面臨升息壓力。
反觀營造業者不論是本月或未來半年皆呈現持平態勢，顯然受房市展望不佳導致房屋建築工程業者接單量較為疲弱，但由於嘉義地震後將帶來短期內房屋拆除與結構補強需求，且營造業者所承攬的綠色環保工程需求增加，預期營造業景氣可以持平視之。
台經院產經資料庫總監劉佩珍指出，2024年下半年迄今的打炒房政策壓抑買氣，加上全民等降價的心態發酵所致。展望未來半年，有鑑於新增住宅供給將逐步釋出、部分既有的脫手賣壓出爐，以及買方對於價格下跌仍有期待而遲遲未出手，此均將使得買賣雙方對於價格仍存有認知差距，導致短期內成交量將難有起色。

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一直自住已滿6年 但設籍卻差了七天 房地合一稅400萬免稅額就飛了！
2025/02/26 15:50自由時報文/記者林耀文

依據所得稅法第4條之5第1項特別明定，家庭自住房地交易時，個人或其配偶、未成年子女只要符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用自住房地交易所得免稅等要件，在課稅所得4百萬元範圍內，即可免納所得稅。但國稅局提醒，即使一直自住，但設籍若未滿6年，仍無法適用4百萬元自住房地交易所得免稅規定。
財政部高雄國稅局說明，個人享有自住免稅優惠要件，除須於該房屋辦竣戶籍登記外，尚須實際持有並居住，三者均須連續滿6年，且無出租、供營業或執行業務使用。
國稅局會審查地政機關登記資料、戶籍謄本、水電用量及帳單等，以確認納稅義務人是否辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之事實，另調查營業稅、房屋稅、地價稅之稅籍、租賃所得、非自住房屋核定資料，或其他外部資料，釐清於交易日前6年內該房地有無出租、供營業或執行業務使用，以避免投機行為。
高雄國稅局即分享案例表示，日前查獲甲君113年5月29日出售107年5月21日購買取得的房地，甲君持有系爭房地期間已滿6年，出售前6年無出租、供營業或執行業務使用，且審酌其水電用量確有居住事實，惟甲君係107年6月6日始於該房屋辦竣戶籍登記，尚餘7天才屆滿6年，雖核定課稅所得275萬元在4百萬元範圍內，仍未符合自住房屋「連續滿6年」之免稅規定。
該局提醒，民眾欲出售持有之自住房屋時，建議先審視是否符合上述免稅優惠相關規定；無論是否符合，皆應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內辦理申報，以免受罰。若發現有未依規定申報情形，在未經檢舉或未經稽徵機關調查前，請儘速向所轄各分局、稽徵所自動補報補繳稅款並加計利息，可適用相關免罰規定。

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台中市外國買方結構變了？避稅天堂退居二線
2025/02/24 16:43自由時報文/記者張瀞勻

台中房市的外籍買家來自哪裡？又最喜歡在哪購屋呢？台灣房屋彙整台中市外國人取得建物數據，2024年全市外籍購屋人數為84人，較10年前的76人微幅增加，但觀察10年來，外籍買家的購屋區域與買家背景變化不小，去年以香港14人最多，其次為馬來西亞13人，10年前的冠軍英屬維京群島，如今已擠不進前五。2024年外國人的購屋熱區，則由南屯、北屯並列冠軍，西區緊追在後，10年前最受外國人青睞的西屯，則被擠出了冠亞軍之列。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，外籍購屋者的背景及購屋區域變化，受國內的房地產政策牽動。10年前購買人數冠軍的英屬維京群島與第四名的貝里斯，為國內外富商設立公司以節稅的避稅天堂，因此兩地來台購屋的買家，大多數是私法人背景。
然而近年國內房市歷經房地合一稅、平均地權條例修正案等改革，境外私法人的重稅期拉長，購屋程序更繁複，使台中的外籍買盤，從「投資型私法人」，轉向「自用型個人」，避稅天堂的買家也因而退居二線，由香港、馬新、日韓等具地緣性的亞洲買方取代，尤其香港、馬來西亞因語言、文化與台灣的同質性較高，所以長年是房市外資買盤的主力。
陳定中指出，台中外籍買方的置產目的從投資轉向自用，也促成購屋熱區的洗牌。以往西屯區因是台中的經貿核心，且豪宅供給多，吸引投資置產型的私法人目光，但近年買盤朝自用靠攏後，購屋標的不再侷限於高價豪宅，生活機能便利的平價小宅也頗受歡迎，因此緊鄰西屯區但房價相對便宜的南屯、北屯、西區等地，反而更受現今外籍買家的青睞，甚至近年發展日盛的清水、梧棲等平價海線城鎮，也晉身外籍購屋熱區前五強。
第一建經研究中心副理張菱育表示，外籍人士想在台灣購屋需「平等互惠」，也就是其母國需開放台灣人在該國取得房地產，我國才允許該國人士在台置產。因此包括澳門、越南、印尼等地，雖有不少國民來台就業、就學，但因不符合平等互惠原則，所以即便在台人數眾多，始終不是台灣房市的主要外資買盤。

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買房不用靠專家 「隨走隨查」新北房價數據一次曝光
2025/02/25 05:43自由時報文/記者張瀞勻

為了方便民眾快速了解不動產市場行情，新北市不動產愛連網近期釋出「隨走隨查」功能，讓民眾到哪都可以利用該網站地圖定位或手機定位功能，再設定屋齡、面積、樓層等條件後，可即時查詢區域市場的房地總價、車位價格區間值，也可初步試算房貸每月還款金額，有助快速評估購屋預算；此外，還可搭配該網站的「實價登錄」功能，查詢區域市場之成交資訊，亦可利用「分析」功能了解鄰近區域生活機能、學區及交通條件等；最後，還可利用「列印」功能，產製物件所在的生活機能地圖，輕鬆攜帶外出，搭配看房，可以說是事半功倍，操作方便、簡易，一鍵實現買家的夢想。
新北市汐止地政事務所主任歐彥熙表示，為使民眾有效利用隨走隨查功能，該所已於官網交易安全專區放置「愛連網隨走隨查教學手冊」，讓民眾都可快速了解市場行情、區域條件，以及評估購屋預算，節省資料蒐集的時間。另於此場服務將併同受理各類申請案件，例如地籍謄本、地籍異動即時通、代收代寄跨所及跨縣市案件或申報實價登錄案件等。
此外，近年詐騙偽冒事件頻傳，不動產常成為詐騙集團鎖定目標，為有效防堵不動產詐騙、提高民眾的防詐意識，全國地政電子謄本系統已提供電子謄本線上查驗功能，民眾可以透過1.以行動裝置掃描電子謄本上的QRCODE，輸入列印時間後查詢2.於該系統謄本檢查介面輸入謄本上的相關資訊後查詢3.透過上傳電子檔至該系統確認完整性，透過3種方式輕鬆辨別謄本真偽，防範電子謄本遭有心人士偽造竄改，降低遭詐騙的風險。

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