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2023建物法拍量恐創新低 專家:難斷頭是主因
2023/10/11 11:18自由時報文/記者張瀞勻

今年政府持續打炒房，加上升息等因素導致房市交易量縮，2023年全國建物買賣移轉量估僅約28.5~29萬棟 、創五年來新低，不少民眾都預期很多屋主可能會撐不住，導致法拍屋大量增加，但根據內政部資料統計，近年全國建物法拍移轉量卻不斷走低，今年前八個法拍移轉棟數僅有2368棟，與去年同期的2895棟相比，還大幅減少18%、近兩成，不僅有機會連五年走低，甚至有機會全年不到4000棟，創有統計來新低。對於，為什麼會有這樣的狀況?為什麼房市交易量不斷萎縮的狀況下，屋主都還撐著住?
對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年建物法拍移轉量不斷走低，主要跟「台灣經濟穩定」、「利率仍在歷史低檔區」、「房價漲太多」等三因素有關。
第一，以台灣經濟穩定來說，台灣近年雖經歷全球肺炎疫情蔓延，但台灣防疫成效佳，經濟受損狀況相對有限，甚至，因為近年中美貿易戰，引導大量台商資金回流投資，帶動台灣經濟表現突出，民眾所得持續穩步攀升，因此，不易出現房屋出現法拍的狀況。
第二，以利率仍在歷史低檔來看，雖然台灣去年以來隨全球的升息潮也數度升息，但是目前房貸利率僅約2.1%，仍在歷史相對低檔區，也導致民眾買房不至於立刻出現繳不出房貸的狀況，而房貸違約率不高，自然法拍量也低。
第三，房價漲太多更是關鍵因素，近年台灣房市火熱，房價短短三年上漲2~3成以上，導致買房的人幾乎都賺錢，即便有資金需求，只要願意讓價售屋，往往都可以順利變現與獲利了結，也因此導致房屋流入法拍市場的相當低。
陳傑鳴指出，經濟大環境不好時，法拍屋移轉量就會增加，全國法拍移轉量在2003年SARS發生時，一年法拍移轉量就高達將近5.8萬棟，平均一個月就有4800餘棟的拍賣移轉量，當時建物拍賣移轉量占所有移轉件數高達11.9%，幾乎每10間房子過戶，就有超過一間以上是法拍屋，市況相當慘烈。而近年雖有眾多因素導致法拍移轉量持續走低，今年法拍移轉量佔總移轉件數比率僅0.76%，感覺房市似乎很穩定，但目前房價在歷史高檔，政府打炒房也仍未鬆手，手段甚至越來越多，加上升息的環境也還沒到盡頭，股市與經濟大環境的不穩定也高，因此，建議民眾對於未來房市前景仍不宜過度樂觀，買房還是要謹慎。

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上班族靠「調職」避房地合一35%重稅 國稅局查出這點反遭補稅
2023/10/11 11:40自由時報文/記者朱語蕎

民眾若因調職、非自願離職，導致必須出售持有5年以下房地時，可使用房地合一20%稅率申報，但日前有民眾因離職轉售持有兩年房子，卻反遭國稅局要求補稅。
財政部臺北國稅局表示，甲君2020年1月在A地工作並購買鄰近房地作為出租標的，2022年7月間經公司調派至B地任職，於2022年8月出售該房地，甲君認為其因調職因素而出售房地，按適用稅率20%申報繳納房地合一所得稅。
但經調查發現，甲君及其配偶均未曾在該房地辦竣戶籍登記及實際居住，且有將該房地出租予他人的情形，不符合財政部公告得按20%稅率課稅的規定，因此依其房地持有期間超過2年未逾5年的適用稅率35%，核定補徵應納稅額。
國稅局表示，為抑制短期炒作不動產，個人房地合一所得稅2.0版於2021年7月1日施行，個人交易持有期間在2年以內的房地，適用稅率45%；超過2年未逾5年者，適用稅率35%；超過5年以上才得適用20%以下的稅率。
但為避免因調職或非自願離職因素而出售持有期間在5年以下的房地，致適用45%或35%稅率的情形，財政部於2021年6月11日公告明定，個人或其配偶於工作地點購買房地，辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地，而於2021年7月1日後出售持有期間在5年以下的房地，得按較低稅率20%申報繳納房地合一所得稅。
國稅局提醒，個人因調職或非自願離職因素出售屬房地合一課稅範圍之房地，務請詳加確認是否符合財政部公告所列態樣之要件，正確適用稅率繳稅，以維租稅權益。

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不動產贈與及遺產登記 即起免附紙本證明
2023/10/02 23:28自由時報文/記者朱語蕎

便民服務再升級！內政部長林右昌1日表示，為落實政府數位化服務轉型，以及簡化申辦地政業務需檢附的文件，即日起，民眾申報遺產稅或贈與稅後，向地政事務所申辦不動產繼承或贈與登記時，不用再檢附紙本遺產稅或贈與稅相關證明書，地政事務所就可直接線上查驗。
林右昌表示，依遺產及贈與稅法規定，民眾必須先申報遺產稅或贈與稅，並經國稅局核發繳清、免稅或不計入總額等證明書後，才能向地政事務所申請不動產繼承或贈與登記。
為提供簡政便民服務，自10月1日起，申辦不動產繼承或贈與登記時，民眾只要提供國稅局核發前述證明書右上方的「案號」，地政事務所即可透過內部系統線上查驗證明書電子檔等資料，以替代原本應檢附的紙本文件
林右昌指出，內政部近年持續與財政部合作，建置地政機關與稅捐機關間網路連線，去年7月已經推行土地增值稅、契稅等完稅文件的線上查驗，即日起再擴大至遺產稅、贈與稅，歡迎民眾多加利用，相關資訊可向當地地政或稅捐、國稅機關洽詢。

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近5年新低 商用不動產交易 面臨全年千億保衛戰
2023/09/29 22:15自由時報文/記者朱語蕎

出口連12季衰退，各大預測機構紛紛下調台灣全年經濟成長率，雖然央行連續2季維持利率決策不變，但商用不動產未能延續上一季的熱度，根據第一太平戴維斯統計，今年第三季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72%與60%，寫下近20季以來的最低單季交易規模，合計前三季總交易金額為859億元，較去年同期衰退26%，相當於減少300億元，今年整年度商用不動產交易將面臨千億元的關卡戰。
整體交易動能萎縮下，科技業成為主力買盤，本季投入金額85億元，占比達到55%，商用不動產市場的前2大交易皆為科技業購廠，包括晶碩光學以30.4億元購置桃園龜山廠，以及日月光半導體以16.7億元向關係人購入高雄大社廠房部分產權。
若從今年前三季表現來看，單季科技業投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業或其他產業，需求仍相對穩定。另一方面，隨著台灣內需消費市場回溫下，本季餐飲、食品與零售業購置廠房或廠辦的交易案增加，合計投入金額27億元，例如本土餐飲品牌八方雲集跟爭鮮，都罕見的在北台灣購置廠房擴大或升級中央廚房規模。
在產品方面，本季以廠辦交易82億元為最大宗，占整體交易53％，主要集中在桃園、新北與竹北等產業密集地區，其中指標建商在新北市新莊、三重與中和推出的新廠辦案，吸引同區域自用廠商購置，買氣熱絡，也顯示當地老舊廠辦升級以及使用型態轉趨立體化的趨勢越來越明顯。
廠房則以48億元，占整體交易31％，名列第2；辦公室交易則呈現量縮，相較於上一季成交百億元的規模，本季辦公室交易僅24億元，主因為市中心缺乏大型商辦物件釋出導致交易量縮。
土地市場雖然充滿雜音，部分建商陸續清點手中土地庫存，將短期內沒有開發計劃的土地出售，包括遠雄建設以40億元出售台中北屯土地，華友聯與隆大皆陸續活化手中土地資產。但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權條例修法並未撼動自用住宅買氣，連帶使的土地市場有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權交易金額達306億元，雖比去年同期減少近5成，但比第二季小幅成長29%。
多個縣市政府土地標售案買氣熱絡，包括桃園市政府7月土地標售，單場標脫86筆土地，總標脫金額達到127億元，國泰人壽更以20億元購入3000坪第二種產業專用區，持續加碼桃園不動產市場，高雄市政府第三季土地標售則是全數標脫，總標脫金額達到21億元。合計今年前三季土地交易金額為706億元，比去年同期減少53%。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然央行連續兩季利率凍漲，但出口與經濟下行風險將成為商用不動產市場上最大的不確定性，買方普遍維持觀望的態度，想等待經濟前景更為明確或者有價格誘因才會積極出手。保險業則在金管會規範下，在雙北市難以找到合適的投資標的，轉往主要都會區外，找尋具經營規模的投資機會，例如園區型廠辦或物流不動產，然而保險業投資動能退場所造成的動能空缺，專業投資機構、機構法人或家族投資機構難以完全彌補。
自用買方方面，同產業的營運表現出現明顯差異，科技與製造業無論在資本支出或者擴充產線都維持保守的態度，部分具備產業紅利者，在急單需求下，仍願意出手買入工業不動產，支撐甚至小幅推升工業土地行情，讓市場賣方對價格更為堅持，買賣價格認知仍需要時間的磨合。展望第四季，考量年底入帳時程安排，近期不少企業已陸續開始盤點手中閒置資產，預期接下來市場上可銷售物件增加，有機會帶動整體交易提升。

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想省地價稅 將成年子女戶籍遷入新房 反中「高額稅負」陷阱
2023/09/29 09:11自由時報文/記者朱語蕎

每年地價稅的繳納，9月22日是重要的分水嶺，如9月22日前遷入本人、配偶或是未成年子女，且以一處為限且沒有出租營業等情事，今年的地價稅就可以以自用住宅優惠稅率核課；如果逾9月22日申請，自用地價稅，核准後則從次年才能適用優惠稅率。
另外，從2016年開始，新制房地合一稅實施，如果房屋的取得時間是2016年以後，再出售時就必須申報房地合一稅，也就是我們今年購屋的買方，如果手上有兩間以上的房屋，一間是2016年以前取得（舊制）；一間是今年取得（新制），如果都是自用住宅，遷入戶籍時就要小心處理了。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個客戶的爸爸在2016年前已經有一間老公寓，今年7月間又買了一間1樓公寓，原本打算登記給成年的小孩，概算後因為贈與稅等問題而作罷，仍然以自已的名義承買，並完成了過戶及銀行貸款手續，今年9月初順利完成了房屋點交房屋。
結案當天，提醒他如果符合自用地價稅，務必於9月22日前將本人的戶籍登記遷入該地址，但客戶認為，將成年小孩遷入新房子戶籍效果一樣，都可以適用自用地價稅，他本人的戶籍則會留在舊房子裡。
鄭文在說，就自用地價稅而言，本人、配偶或成年子女完成戶籍登記效果是一樣的，但是，就新制房地合一稅而言，成年子女的設籍，並不符合所得稅法第4之5條「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。」
交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，自住房地持有並設籍滿6年出售，免稅額400萬元，超過部分稅率10%，也就是成年子女戶籍登記與未來出售的房地合一稅要件不符。
鄭文在說，就曾有賣方要出售房屋時才發現成年子女設籍是一種錯誤，必須重新將本人、配偶或是未成年子女重新設籍，且滿6年才能適用優惠稅率的窘境。真的是閩南語形容的「同款，不同師父」。
客戶聽了以後，趕緊將本人的戶籍遷入新買的房屋戶籍地址，至於舊的房屋地址則維持原來成年兒子的戶籍登記，因為舊房屋沒有房地合一稅的困擾，最大的負擔是土地增值稅，而新買房屋未來最大的稅賦，除了土地增值稅外，還可能有房地合一稅的高額稅賦要繳納。
為此，我們的買方魚與熊掌兼得，符合自用地價稅及未來出售時土地增值稅及房地合一稅的優惠條件，可以安心的節稅，以逸代勞，沒有後顧之憂了。

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打炒房仍未讓房價跌？ 專家： 靠這兩買盤穩住價格
2023/09/27 12:36自由時報文/記者朱語蕎

即將邁入第四季，原外界預估今年因各項打炒房措施影響下，房價會有感下跌，但觀察七大都會區房價走勢，自去年第四季房價開始出現下跌後，今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，而第二季持平轉小漲，至第三季七都房價較上季漲幅在2.0%至4.9%之間，呈現持續緩漲走勢。
若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更為明顯。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說，去年8月後兩岸關係升溫，加上平均地權條例去年12月立院完成初審，房市在去年第四季市場較為悲觀，但這都是以去年的情境來推測今年走向。 今年以來台股、美股表現不錯，雖然投機客離開市場，但長線置產與自住客戶進場，讓交易價格穩住，年底前房市應不會有太大變化。
而根據預售屋實價登錄資料統計，統計近2年1~7月預售屋交易，今年總銷金額達8575.3億元，交易量為5.4萬件，與去年同期相比，件數增加3.6%，總銷金額成長7.3%，顯示市場買氣回溫。
葉凌棋表示，雖「平均地權條例」修法於7月1日上路，但定調不溯及既往加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，讓預售買氣仍較去年同期成長。
葉凌棋認為，在全球經濟緩步復甦，升息趨緩，及通膨壓力尚未緩解，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，2023年整體房市表現「量縮」格局不變。而從第三季房市交易表現來看，優於原先預期，綜合評估各項房市變數來判斷，預估2023年全年房市交易量約28.3至29.3萬棟之間，與去年同期相比約減少8%至11%左右。

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騎樓私設鐵門 房屋免稅沒了 供人擺攤還得多繳稅
2023/09/25 22:09自由時報文/記者朱語蕎

台灣騎樓原本是用來設計遮陽避雨，但不少人隨意亂停汽機車，甚至擺攤做生意、堆放雜物，依照規定，騎樓若作公眾通行使用，原是可免徵房屋稅，但若變更使用情形或堆置雜物，甚至封閉使用，則應課徵房屋稅。
桃園市政府地方稅務局表示，騎樓房屋稅之徵免係以是否隨時供公共使用為要件，如僅白天或晚上設攤營業，而營業外時間供公眾通行，還是不符合免稅要件。
例如，將住家前的騎樓裝設鐵門並封閉供自住使用，應按自住用稅率1.2%課徵房屋稅；如供他人或自行設攤營業，則按營業用稅率3%課徵房屋稅。
稅務局也特別提醒民眾，房屋如果有使用情形變更，納稅義務人應自變更之日起30日內向房屋所在地稅捐稽徵機關申報，如果逾期未申報而發生漏稅時，除補繳應納稅額外，還會按所漏稅額處以2倍以下罰鍰。

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中秋月圓教你三招風水布局添好運
2023/09/23 23:24自由時報文/記者張瀞勻

時光飛逝，剛過完民俗月接下來又來到了中秋節，這個節日在現代民間中，往往是大家一起團圓聚會，吃烤肉或其他美食時間點，中秋又稱仲秋一詞最早出現在《周禮》，指的就是農曆八月，早期農業社會蓬勃時，中秋節也是農作物收穫的時間點，在這時間點，有什麼可以針對居家、商辦等風水有利的布局或陳設呢？專家指出，今年有三大方位，可補運強勢！
大羅府風水專家李奇峰指出，風水的傳統因素影響就是氣流與水，古稱藏風納氣，得水為上，再來才是各種內外巒頭，而中秋節這天因月圓，月則會影響水分子，故能影響到潮汐、以至於生物體內的水分、內分泌等，而在風水的環境上則可以說月圓這天，水氣特別的旺盛，那麼要如何留住水，或透過那些陳設布局來強化生旺的氣就顯得很重要。
中華文化中的古天文，通常用天干地支來記錄，而中秋代表的月份即是酉月，酉月五行為金、色白，主肅殺、成熟、收割，另一方面也代表著正西方，同時也是一種冷豔桃花的代表，李奇峰說明，今年的中秋可在以下方位多靜待十五分鐘以上或陳設布局來加強。
中央
居家或公司的中心位置，風水上稱為天心、立極點所在，在中秋這一天則是有很好的桃花與才藝文昌運，特別適合藝文、藝人、才藝創作相關的產業或人士在此方多待，如果空間允許可以擺放些亮紫色、紅色系列的礦物。
東北方
與中央有異曲同工之妙，但適合擺放燈飾、太陽造型、香氛類或在此方烤肉也是很不錯的選擇。
東方
在中秋這天是個財方所在，但礙於秋天的金會來刑剋東方木，在此方就宜擺放水或者飲料，不要是酒類相關，富含水分多的水果也可以擺放於此，也可以在此方就把飲料、水分多的水果給吃了也會有不錯的收益，但如身體本身不適合者就要慎之食用。

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等不到房價跌？ 國泰金統計：買房意願創新高
2023/09/20 22:57自由時報文/記者朱語蕎

國泰金控今發布9月國民經濟信心調查，針對房地產部分，民眾買房意願指數較8月的-47.6上揚至-45.5，創2022年1月以來新高。
主計總處8月將今年經濟成長率下調至1.61%，國泰金調查也顯示，民眾對於2023年台灣經濟成長率，平均預期值也自上個月的2.1%降至1.7%，僅23%的民眾認為2023年經濟成長率會在2%以上。
景氣現況樂觀指數部分，自上個月的-0.5降至-13.4，展望樂觀指數也由由正轉負，自8月2.5轉為-3.2；大額消費意願指數也自12.5下跌至7.7；耐久財消費意願同步自-12.1轉弱至-13.5。
民眾對於2023年平均通膨預期值2.5%，低於上個月的2.6%；有高達85%的民眾認為2023年通貨膨脹率會高於2%。國泰金表示，民眾對於經濟成長看法相對上月保守，而通膨預期則續處高點。
針對通膨率看法的調查，與今年3月調查結果比較，有51.8％的民眾預期一年後的通膨率會高於2％，較前次調查減少0.4個百分點；其中15％的民眾認為通膨高於3％，較前次調查減少4.2個百分點，整體而言，民眾對於未來一年的通膨預期呈現微幅降溫。

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不只租金補貼 政府加碼修繕1萬元
2023/09/18 22:48自由時報文/記者張瀞勻

租屋族尋找適合的租屋處所，除租金的考量外，居住在安全合宜的房屋也相當重要。營建署表示，社會住宅包租代管第4期計畫延續住宅修繕補貼申請，政府補助最高1萬元出租房屋每年修繕費用及3,500元居家安全相關保險費，加上每次3,000元的租屋公證費補助，提升出租房屋價值、保障房客租賃安全。
社會住宅包租代管計畫自106年底開辦，2023年已經執行至第4期計畫，由中央全額補助地方政府或中央行政法人國家住宅及都市更新中心，委託租賃業者包租代管民間房屋作為社會住宅，媒合房客入住，截至今年8月31日止，累計已媒合8萬79戶，有效契約為5萬8,954戶。
營建署指出房東在出租房屋常面臨到租賃事務繁瑣與管理房屋耗費時間、高齡房東管理屋況不易、出租房屋距離房東住所遙遠的難題，即所謂「管不好、管不了、管不到」的房東三不難題，讓包租代管業者來協助處理，體貼房東安心出租、房客放心入住。
營建署表示，房東透過包租代管專業管理，可以輕鬆收租，還享有政府提供3費補助(修繕費、居家安全相關保險費及公證費)，及房屋稅、地價稅減徵和每月租金收入免稅額度最高1萬5,000元的3稅減徵優惠，提升整體住宅安全及房屋價值。房客經由包租代管承租適合且安全的房屋，並且由業者協助申請租金補貼，減輕租屋族的壓力。

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