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韓流還是寒流？ 高雄12月交易量竟創8年新低
2019-01-02 11:34:24經濟日報 記者游智文╱即時報導
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高雄去年11月24日選後綠地變藍天，預售屋和中古房市都傳出買氣升溫，但高雄市地政局公布去年12月建物買賣移轉戶數僅2762戶，較上月減少4%，也創下2010年以來同期新低。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，2018年房市交易起伏不定，九合一大選前造成高雄區買方觀望，選後高雄無論是建物或土地的詢問度都有大幅提升，但賣方也有期待上漲的心理，開價拉高、議價空間縮小，因此12月並沒有拉出紅盤。
另外，由於買屋大多會貸款，簽約到登記通常有一個月落差，12月買賣移轉棟數反映一部分11月交易量，研判也是高雄交易創新低主因，預料高雄今年1月交易量應會有較佳表現。
至於其他目前已公布移轉棟數的三都，桃園市跟上月比也是下滑，和去年相比也減少5.2%，完全沒有年底購屋潮跡象。另外 2018年全年跟2017年全年相比也下滑2.9%。
台中市及台南市全年度買賣移轉棟數都有成長，分別增加2%及7.8%。
郎美囡指出，桃園市2017年是六都中交易量最亮眼的一都，2018年由於話題熱度稍減，買氣下降。台中市人口移入多，有人口紅利支撐，全年交易量小幅上揚，而全年成長較多的台南市，受惠南科議題及重劃區推案量大，2018年表現出色。

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北部五大重劃區 買氣爆發
2018-12-29 22:51:14經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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建案開高價走高，平價新案買氣逆勢突圍；房產專家表示，今年下半年以來建商對建案價格開始堅持，讓消費者愈趨轉向尋找平價建案，三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區，成為市場買氣指標，熱門建案單周來人量皆能衝破百組以上。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年首季一手市場買氣持續升高的激勵下，讓第2季開始不少新案陸續以「開高價」姿態面市，第3季高價建案釋出情況加劇，讓不少有意購屋買方縮手，買氣重現2015、2016年觀望態勢。
在建案開高價衝擊下，第4季市況進入「寒流襲擊」格局；何世昌分析，以季度來看，各大案場來人至少季減三成以上，成交組數也同步較第3季下滑超過二成；反倒是平價重劃區，像是三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區、新店央北重劃區、板橋江翠重劃區，以及桃園A7重劃區，在重劃區房價相對周邊行情低15%至20%左右，買氣持續穩定，平均區內單周案場來人至少有40至50組以上，熱門建案更能突破百組。
新北市部分，以主打4字頭的三重仁義段重劃區、土城暫緩重劃區買氣最夯，其中三重仁義段重劃區在「日日東森」更打出現金價打九六折、每坪40萬就可入手的區域超低價外，平均周來人組數約90至100組。
土城暫緩重劃區則以「金城舞2」、「土城日月光2」等買氣最強，其中後者每周來人上看150組，「金城舞2」周來人也有80至100組。
桃園方面，A7重劃區夾帶著桃園機捷、A7產專區等建設利多加持，被視為「大林口新市鎮」，包括遠雄、寶佳、新潤等建商大舉在A7體育大學站周邊推案，吸引新莊、林口民眾看屋，其中寶佳機構在聯銷策略下，單周來人達130至150組，「新潤翡麗」在以低總價428萬元進場下，目前單周來人也吸引40至50組。今年進場的指標建案「奇幻莊園」、「金捷市」、「樂捷市」、「富御捷境」等，也以2字頭搶攻首購族，每坪推案價23萬至28萬元。
房產專家指出，當新北市仁義重劃區吹起新屋中古價、土城暫緩重劃區主打4字頭，桃園A7重劃區新案多以2字頭相對低的房價吸客下，吸引自住買方出手，形成北台灣少數買氣開紅盤重劃區。
代銷業者傳真機構董事長王明成表示，這一波房市向下盤跌，對於財務體質佳的建商來說，是不太可能出現賠售手中產品的，尤其是預售新案，因離完工還有二到三年時間，因此建商不太會在預售階段就降價。
不過，王明成指出，若是從產品來看，位於郊區的大坪數產品，產品降價壓力大，，主因房屋已經蓋完，建商有餘屋壓力，若是新案又位於位置較差的地區，產品很難有創價空間，若想撿便宜的消費者可以留意此類型產品。
至於今年市場關注的新興重劃區－新店央北重劃區，目前則有「波爾多2」、「國美中央新村」、「國泰豐格」、「全陽大璽」、「希爾登 ONE HOUSE」等五大新案在線銷售，因新案每坪開價多在5、6字頭，部分建商打低首付款自備款策略搶人或是擁有品牌效益的建案，先前平均每周約有40至50組來人，來人、買氣持穩。
另一推案熱門重劃區－板橋江翠重劃區，目前銷售中建案，像是興富發「大悅」主打4字頭、簽訂29萬元，鎖定自住客的付款方案，讓買方趨之若鶩；「江滙Life」、「國泰朋」每坪推案價5、6字頭，「國美翠亨村」則是每坪4、5字頭，在價格相對板橋市中心便宜下，平均新案每周來人約40至50組，買氣未若先前大鳴大放，但仍呈現穩定去化。

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銀行拚了 房貸利率殺到1.58％
2018-12-28 00:46:52經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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國銀房貸市場競爭激烈，利率下殺戰火延燒至明年，符合條件者最低可申請到「1.58」字頭房貸利率，為目前市場最低水準；即使信用條件不符，無法申請到最低水準，也能退而求其次，選擇多家銀行加碼推出的「1.6」字頭利率專案，與一般房貸專案比較還是省很大。
目前市場房貸利率最低專案，為青年安心成家購屋優惠貸款，選機動計息，前二年房貸利率1.44%、第三年起跳到1.74%，但限制本人、配偶及未成年子女名下不能有自用住宅，且購屋目的是自用。
不過，金融業者指出，現在銀行為了搶房貸，還會加碼提供信用卡或理財商品優惠，甚至手續費還打折，換算下來，有時候優惠利率比青年安心成家貸款還好。
以永豐銀為例，新推出的豐雲房貸利率1.58%起專案，最長可貸款30年、最高可貸八成五，手續費最低3,000元起，加碼推早鳥方案，新申貸並在明年1月底前完成撥款，可以獲得百貨公司3,000元禮券，且還有機會拿昂貴吹風機。
民眾若利用玉山e指房貸網站進行線上試算申請，可享有玉山銀房貸第一年利率1.6%起跳，手續費八折，玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息，但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。
土銀推出「軍公教人員優惠房貸」，貸款對象除公教人員還納入軍人，貸款期限最長30年，包含寬限期最長五年，利率1.56%~1.67%，採機動計息。
國銀加入房貸戰場，房貸利率專案紛紛貼近1.6%水位。還有如一銀的金鑽客群優惠房貸專案房貸利率為1.62%；國泰世華銀優質客戶精選方案利率1.61%起；遠東商銀購屋貸款利率也有1.6%起跳專案；上海商銀也推幸福貸回家方案，包括首次購屋、上市櫃公司員工等，房貸利率有機會談到最低1.6%起，貸款成數八成，貸款期限最長30年。
不過業者提醒，想要拿到最低房貸利率，職業通常得要進入前500大公司，或是醫師、律師、會計師等職業，或是房產位置位在蛋黃區中的蛋黃區，建議民眾平日可以與單一銀行保持良好往來，有機會爭取對自己較有利的房貸條件。

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蟬聯13年 桃園「地王」又是這裡
2018-12-21 18:07:15聯合報 記者張裕珍╱即時報導
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桃園市地價及標準地價評議委員會今天評定通過108年度公告土地現值，全市平均公告土地現值較去年下跌約1.02%，由於桃園區內小檜溪重劃區開發完成，桃園區平均調幅0.44%，是全桃園唯一上漲的行政區；至於桃園「地王」仍由桃園區中正路與復興路口的肯德基拿下，蟬聯桃園地王13年，公告土地現值每坪約142.7萬元，比去年每坪還要多出0.1萬元。
桃園市政府地政局指出，桃園不動產市場近年因受國內整體經濟景氣走緩及房地合一稅制實施影響，整體氣氛仍維持保守觀望，統計全桃園108年公告土地現值作業期間（106年9月2日至107年9月1日）的買賣登記案件數共4萬件，與前期相當，再來由於桃園整體開發區新建案陸續完工，受供給量增加的影響，不論是新建案開價或實際成交價格均有下修趨勢，108年公告土地現值調整微幅下跌，是適度且合理反映目前不動產市場景氣狀況。
桃園市108年公告土地現值調整結果今天揭曉，全桃園公告土地現值平均約下跌1.02%，13行政區公告土地現值平均調整幅度則介於下跌2.03%至上漲0.44%之間；其中唯一上漲的桃園區平均調幅為0.44%，主要受區內小檜溪重劃區開發完成所致，若排除該區，桃園區平均調幅則為下跌0.81%，其餘行政區以復興區因配合內政部檢討原住民保留地區段，下跌2.03%調幅最多、其次為中壢區下跌1.81%，調幅最小則是觀音區下跌0.35%。
至於桃園市108年公告土地現值最高宗地，也就是「地王」又是落在桃園區桃園段武陵小段91-4地號土地（中正路與復興路交叉口）的肯德基，該地從民國96年起蟬聯13年，每平方公尺約43.2萬元，換算每坪約142.7萬元，與107年相較持平；住宅區最高宗地則落在中壢區中央東路與復興路口的麥當勞，公告土地現值每坪約86.6萬元。
公告土地現值最高區段範圍為桃園區第317號地價區段（中正路的成功路至復興路間，商業區繁榮街道路線價地價區段），每平方公尺約36.9萬元，換算每坪約122萬元；全市公告土地現值最低地價區段範圍為復興區第148號地價區段（赫威段至河川區用地），每平方公尺160元，換算每坪約529元。
桃園市地政局至初，各宗土地108年公告土地現值調整情形資料，將於108年1月1日正式公告，民眾可於元旦當日上午8點起至桃園地政資訊服務網或桃園住宅及不動產資訊桃寶網查詢，桃園市各地政事務所也將於108年1月2日上午8點起，提供市內各宗土地108年公告土地現值之查詢及閱覽。

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都更修法／容積獎勵 比照危老標準

2018-12-29 01:49經濟日報 記者翁至威／台北報導     

都市更新條例修法三讀通過，內政部緊鑼密鼓訂定相關子法，其中最關鍵的容積獎勵機制，將在三個月內出爐。內政部次長花敬群透露，預計將比照危老條例，以建築規格、設計為指標，訂定明確標準。

花敬群表示，一般更新地區容積獎勵設有50%上限，其中30%由中央訂定明確標準，將比照危老條例，依據是否為智慧建築、綠建築等指標，以及建築設計是否符合標準，來決定容積獎勵要給多少。

至於剩餘的20%則保留給地方政府因地制宜，彈性來處理。花敬群表示，希望地方政府也能夠訂出明確標準，讓都更審議的過程當中，任何一項攸關容積獎勵的標準，都無須經過協商或審查，將可大幅降低整合難度，加速都更推動。

花敬群指出，民間對於都市更新的需求相當迫切，過去平均每年核定都更案件數約44案，2017年已達到68案，2018年統計至11月，也已經71案，如果再加上已核定的72案危老重建，今年可望達到200案，顯現都更熱度持續增溫。

在都更條例修法通過後，審議速度以及申請案件數預計將會倍增。

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不動產仲介公會全聯會今(24)日表示，房地合一稅和暴衝的持有稅，對房市造成重傷害，其中增值稅、持有稅加重，造成房價上漲、商圈空洞化，建議政府應廢除房地合一稅，降低持有稅。

不動產仲介公會全聯會今天舉行年終記者會，理事長林正雄表示，2011年政府開啟打房元年，奢侈稅政策上路，房市交易量應聲重滑，2016年房地合一稅上路，加上暴衝的持有稅，當年交易量更創下24.5萬棟的歷史新低。

全聯會表示，地政司近年每年定期考核各縣市公告現值調整幅度，力求使公告現值趨於市價化。截至2018年底全國平均公告現值已較民國2011年上漲了173%。

這項政策目的是為了落實漲價歸公，但自房地合一稅上路後，我國不動產交易實已轉趨為實價課稅形式，漲價歸公已實現，大幅調漲公告現值反而使得地主為了支付巨額增值稅，調高土地售價，這種調漲最終只是轉嫁至消費者，造成房價高漲。

近年地方政府也競相調高公告地價與房屋標準單價，截至今年底全國平均公告地價已較民國2011年上漲了137%，而房屋標準單價漲幅則是54%~160%不等。此一措施，讓地價稅與房屋稅跟著暴增，造成有些地主因為無力繳付巨額持有稅，必須向政府申請分期繳付的亂象。

全聯會表示，民眾購屋的資金都來自於扣完所得稅後，辛苦攢存的錢。對多數的民眾來說，房屋並不是會產生現金流的資產，而是安身立命的住所，持有期間若還要繳納繁重的持有稅，不動產將成為負資產。持有稅應輕課，避免貧富差距拉大，否則台灣未來將走向「崩壞式的結構」。

例如商圈街道的店面，因地方政府調高公告地價，房東持有稅增加，大多轉嫁至經營事業的租客身上。然而租客為了營業額不敢調漲產品售價，或者調漲之後消費者不願買單而滯銷，最終往往無力營運退出商圈，慢慢使得商圈空洞化。

另外，早年購屋族群，雖然房價高漲使得屋主看似身價亦高，然而屋主的年紀亦隨著光陰荏苒準備退休，突然遭遇暴漲的持有稅，不禁開始擔憂，若賣了這個安身立命的住宅，又能遷移到哪去?

全聯會表示，加重的持有稅與房地合一稅，使得不動產市場流動性受到極大限制，也影響到不動產相關產業從業人員的生計，建議廢除房地合一稅，減輕持有稅，創造興利與正常的交易環境。