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商用需求 估下半年回溫
2020-03-21 01:36經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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住宅交易市場第2季不樂觀，但對於商用不動產而言，降息後呼應全球進入資金寬鬆時代，商仲業者認為，低利環境下，長期來看有效激勵不動產投資需求，待疫情獲得控制後，整體商用不動產投資需求可望於今年下半年回升。
仲量聯行表示，新冠肺炎疫情影響下，2020上半年不動產交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著，但預期隨著避險情緒升溫，交易類型將移轉到「防禦型資產」，投資標的包括營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標，將躍升為關鍵的風險評估項目。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒則認為，全球央行紛紛祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，間接影響了不動產投資人信心，但疫情爆發前，台灣市場基本面仍屬穩健，預料整體商用不動產投資需求，可望於今年下半年回升，建商對於位在六都精華地段的土地，將持續展現購買決心。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶也指出，中長期來說，央行降息有助整體不動產投資需求增長，在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下，部分企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產念頭。

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房市看淡 Q2交易量不樂觀
2020-03-21 01:36經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情蔓延，除了預期房價下修外，交易量也難守年年回溫的趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（20）日表示，第1季買賣移轉棟數恐出現平盤表現，且第2季房市交易也不樂觀，若疫情始終未能控制，影響時間可能拉長至第3季甚至年底，惟待疫情結束後剛性支撐，屆時交易量才有機會再成長。
根據永慶房屋調查，消費者對第2季國內景氣的看法，65%的消費者看壞第2季景氣，看壞景氣比率較上一季上升26個百分點。
葉凌棋表示，疫情蔓延全球逾百國，雖然台灣疫情仍屬可控範圍內，市場自住、置產等剛性需求也還在，但民眾信心面難免受到疫情衝擊，即便今年前二月尚未受疫情影響、交易量年增，但預期3月房市交易量較2月減少，預估今年第1季全台交易量應落在6.3至6.6萬棟間，屆於年減2%至小增3%，估與去年同期表現相當。
葉凌棋指出，目前想購屋的民眾多半抱持撿便宜的心態，預期房價將走跌，因此買賣雙方房價認知上有差距，連帶使成交不容易，加上疫情發展尚未明朗的狀況下，民眾購屋信心恐再受衝擊，第2季房市交易狀況也不容樂觀。
葉凌棋認為，新冠肺炎堪稱2020年最大黑天鵝，若全球疫情未能控制，影響時間可能拉長至第3季甚至年底，影響層面恐將超越金融海嘯，不過房市仍有剛性需求支撐，待疫情緩和後，交易量應有成長的空間。
此外，連日股市震盪，手上有現金的投資人，不排除資產配置轉往不動產，未來收益型標的有機會再次受到矚目。永慶房屋調查指出，消費者對房地產的投資意願，有63%消費者有意願投資房地產收租，其中67%消費者選擇投資住宅型產品。
對此，永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，內政部統計住宅租金指數已經連漲近九年，租金調降的可能性較低外，也顯示逾半民眾認為受到疫情影響，房價仍有下修的機會。

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大城市房價貴 年輕人可以到周邊蛋白區去買
2020-03-19 16:53專欄作家 胡偉良
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1、大城市房價貴，年輕人買不起，可以到周邊蛋白區去買房。
藉助城市群的發展，可解決城市蛋黃區和周邊蛋白區的交通連線問題，「大城市房價貴，年輕人買不起，年輕人可以到周邊城市去買房，去租房，去置業，去生活，把這一個區域打通。」
雖然很多人不太能接受，讓自己去蛋白區買房。但是既然蛋黃區買不起，民眾自己也應該主動改變觀念。到蛋白區買房一來，既解決了大城市人飽和問題，又解決了小城市發展問題，還能讓年輕人住有所居。
2、房價急速下跌的後果不堪設想。
「在市場經濟下，價格的波動是常態。房地產有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩下去。」「一方面，市場的需求仍然存在，另一方面，房地產業關聯著巨量的實體經濟產業，也關聯著巨量的居民家庭財產，房價急速下跌的後果是不堪設想的，政府不會容忍這種狀況出現。」
對於房價會不會下跌的問題，筆者認為會下跌，但不會大幅度下跌，遏制房價過快上漲，也要防止房價過快下跌，這都是穩定的需要。
3、要想收入提高就得忍受房價上漲過程。
台北市民的收入是最高的，人們的生活也是最時尚的。你要收入提高，就得忍受這個房價上漲過程。
高房價為富人及有房階級創造了財富，也造成了世代間的財富不均分配。如今，大多數普通年輕族群，得把他們收入的大部分都用到買房上，自住之外，無法變現，擠壓了自己的其他消費。
4、房價下跌會導致開發商偷工減料。
房價下跌是與高質量發展的要求相違背的。“跌幅跌到成本價以下，開發商和營造商還能夠做好房子品質嗎？
很可能會偷工減料或者是降低檔次。
跌價的確可能讓開發商的利潤大大壓縮，甚至有可能還會虧本，身為開發商，雖有責任建有質量保障的房子，但大多數的開發商和營造商在獲利的考量下，做得到嗎？
5、不缺房子，剛需房地產時代結束。
「到今天為止，住宅已經不再是絕對剛需了」。
房子總量不缺了，但是依然有很多人住不到或買不起適合自己的房子，這也是客觀事實。事實上，蓋再多的房子，好房子也會被投機者囤積消化。
現在缺的已經不再是房子，而是符合現代化生活高品質、高安全性的房子。
6、人口不是經濟發展拖累，也可以是財富，全面放開並鼓勵生育刻不容緩。
人口不是經濟發展拖累，反而是財富來源。台灣的人口負成長已經成為國安危機，解決高房價問題，才有助於提高生育率，房價的高低原本就沒有定 論，除了價格本身，也取決於購房者收入水準，因此，除了降房價之外，提所得也是執政者的當務之急。
本文經授權轉載自台灣商務平台，原文請點此
本文僅反映作者意見，不代表本社立場
免責宣言：本網站及作者所提供資訊僅供參考，並無任何推介買賣之意，投資人應自行承擔交易風險。

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虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
2020-03-19 10:54經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據《住展雜誌》統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。
住展雜誌研發展何世昌表示，公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉，讓買方悲嘆「越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪，但房子卻愈住愈小」，台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。
《住展》統計，台北市2019新建案平均公設比約34.8％，較2018年增加0.6百分點，已經逼近35％關卡。北市新建案公設比於2014年突破34％之後，迄今已連續六年站穩在34％以上。
新北市2019年新建案平均公設比約32.9％，同樣比2018年增加0.6個百分點；近八年來，新北市建案公設比累計大增近三個百分點，增幅遠勝北市。
何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。
其次，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。
房市景氣於2019年明顯轉強之後，「業者灌公設完全沒在客氣」，高公設比建案遍地開花。

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降息1碼提振房市信心　專家：部分地區「買比租划算」
2020-03-19 16:47經濟日報 記者黃阡阡／台北即時報導
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美國聯準會日前調降4碼救市，引起各國央行跟進推出寬鬆措施，央行今(19)日也宣布調降一碼，對於房市看似祭出利多，但房仲業者坦言，原先利率就維持低水位，調降後對房貸族的有感程度不高。不過，有買房計畫的民眾，在降息後房價基期較低的中南部，可能突顯「買比租更划算」的氛圍。
新冠肺炎疫情蔓延全球，降息後房市是否可以進場？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市以剛性需求為主，貸款條件也處於高成數、低利率的環境，即便央行降息對於房貸族而言有些無感，提振信心大於實質助益。
不過，曾敬德指出，針對想買房的民眾刺激也有限，但中南部地區房價較低，降息後再突顯「買比租更划算」，可能在疫情稍緩後，促使部分剛性需求買盤進場購屋。
至於降息後的對於房貸族的影響，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，今日央行降息一碼，對20年期的房貸族而言，每100萬元房貸每年少付1500元，每月約可省下兩個便當錢；若千萬房貸族而言，每月房貸則減少1250元左右，對小資族而言雖不無小補，但台灣投資人性格相對保守，對房市現階段的刺激效果也有限。
不過，張旭嵐指出，全球股匯市震盪，低利環境加上貨幣寬鬆政策，國際資金將會重新配置，長期來看，不動產的抗跌和穩定性高，待疫情稍加回穩，收益型不動產可望被優先成為焦點。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，央行降息一碼是近年來幅度最大，但由於目前利率極低，反應在房貸上也相當有限，反應在房貸利率上不高於0.1 %，因此影響不深；不過對於銀行來說，低利率將使其經營更為困難，是否可能放寬房貸成數與條件，值得注意。

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利率探歷史新低 楊金龍：不會導致房價上漲
2020-03-19 20:45中央社 記者潘姿羽台北19日電
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武漢肺炎疫情衝擊全球經濟，央行採行預防性措施，今天大動作降息1碼，重貼現率下探1.125%的歷史低點，預料房貸利率也將跟著走低，不過央行總裁楊金龍認為，不至於因此導致房價上漲。
中央銀行理監事聯席會議今天決議，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調降1碼（0.25個百分點），分別為1.125%、1.5%及3.375%；由於疫情影響經濟前景，利率一舉降至1.125%，突破金融海嘯、前央行總裁彭淮南時期的最低紀錄。
然而，台灣長期處於低利環境，市場上也一再討論低利率與高房價的關聯；今天理監事會會後記者會有媒體詢問，重貼現率降至歷史新低，對於房貸利率、房價影響為何。
楊金龍回答，房貸利率應該也會跟著這次降息而調降，至於房價變化，據央行掌握資訊，去年房市在台商回流的議題下，商辦、工廠、工業土地的需求確實比較熱絡。
不過楊金龍指出，疫情爆發以來，可以看到需求有慢慢下去，央行也會密切注意市場狀況，但他認為，影響房價有很多因素，利率只是其一，未來不至於因為房貸利率下降，導致房價上漲。
央行過去也曾就房價議題進行說明，指出房地產交易量與價格由供需決定，而供需的變化主要受不動產稅負、所得、資產替代選擇、財富效果、土地供給、市場資訊 透明度等因素影響，並受市場對房地產價格預期，以及取得不動產貸款難易度等諸多因素交互影響，「影響房價的可能因素眾多，利率僅為其中一項」。

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危老條例修正 三重點拍板
2020-03-20 01:48經濟日報 記者鄭鴻達／台北報導
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行政院院會昨（19）日拍板「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，修法三大重點為鬆綁鄰地合併面積，以擴大重建基地規模；時程獎勵逐年遞減，現階段時程獎勵10%為三年落日，修法後第四年降為5%，以後每年遞減1%直到歸零；新增規模獎勵，200平方公尺以上即可申請。
內政部表示，現行危老條例的規定，可能造成畸零地、地籍零碎、小面積設計不易或都市景觀等問題，本次修法鬆綁合併鄰地規定，透過政策引導時程獎勵逐年歸零，考量2020年5月時程獎勵屆期後，申請重建意願可能降低，因此展延時程獎勵期程及逐年調降獎勵額度。
內政部指出，為引導鼓勵大規模重建、擴大申請重建面積，以提高重建效益，修訂草案增訂規模獎勵，並替代時程獎勵。
內政部次長花敬群指出，本次修法三大重點，第一為取消基地合併鄰地限制 ，以解決畸零地、小面積設計不易及都市景觀等問題，要讓危老也能帶動鄰近基地，擴大興建規模，且維持1比1最高1,000平方公尺範圍可以獲得容積獎勵，超過的部分，則符合房屋稅、地價稅減半徵收優惠。
第二為時程獎勵逐年遞減 ，目前是10%且於三年落日，修法通過施行後，第四年內申請重建者，給予基準容積5%獎勵，然後自第五年起逐年減少1%獎勵值，直到歸零。第三是新增規模獎勵，只要在200平方公尺以上者，即可申請規模獎勵， 替代逐年遞減的時程獎勵。
至於新增規模獎勵從原先討論的400平方公尺降為200平方公尺，花敬群說，這是由地方政府，尤其是中南部縣市地方政府提出，中南部多是由透天厝整併，而市場、民間的參與還在學習累積過程，希望政府給予更多機會與誘因。花敬群表示，目前的危老條例規定是前三年的時程獎勵到2020年5月9日，希望立法院儘早完成修法，避免讓5月10日起申請的案子無法享受到時程獎勵及新增規模獎勵的優惠。

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十大房價上漲行政區出爐 都有這項共同特色
2020-03-18 11:18經濟日報 記者游智文／即時報導
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吉家統計2019年六都房價漲幅前十大行政區，以全年均價來看，漲幅第一名為台南永康，年漲幅達17.6%，台南市有六個行政區入榜，其中包括永康區丶安平區丶安南區丶安定區丶中西區丶新化區，房價漲勢最凌厲。
其他入榜的，包括高雄市有前鎮區丶鹽埕區，新北市樹林區，以及台中市沙鹿區。
另以單季來看，全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區入榜，其他為台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區。
吉家網企研室處長莊文樹表示，不論是全年或單季，全台房價漲幅前十名行政區共同特色就是「非蛋黃區」。
分析主要因素有三，一是蛋黃區房價過高，蛋白區比價效應；第二，蛋白區的重劃與造鎮規劃功能獲得購屋者青睞；第三，交通環線興建的利多。
吉家網董事長李同榮表示，台南市表現尤佳，主要是台南房價基期六都最低，上波多頭漲幅也是六都之末，由於台南購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯，剛性自住需求加速轉為換屋需求，加上兩代不同堂趨勢，新屋需求大增，帶動房價明顯上揚。

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虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
2020-03-19 10:54經濟日報 記者陳美玲／即時報導
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據《住展雜誌》統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。
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新北市2019年新建案平均公設比約32.9％，同樣比2018年增加0.6個百分點；近八年來，新北市建案公設比累計大增近三個百分點，增幅遠勝北市。
何世昌分析，大台北新建案公設比寫下新高紀錄，主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威，以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後，房屋附屬建物坪數減少；因房屋可登記的坪數分母變少，公設坪數所占比例就會變高。
其次，雖然「雨遮不計坪、不計價」在2018年元月起上路，但當年因房市剛走出不景氣沒多久，若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣，所以業者相當克制，就算是當年取得的新建照，大多數公設比都低於平均值。
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台股又重跌 賣房救股要開始了？
2020-03-19 12:59經濟日報 記者游智文／即時報導
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新冠肺炎蔓延，美股接連熔斷，台股也連續多日跳水。房產學者張金鶚表示，有人認為美國大幅降息，我國央行預計也會跟進，如此可能對房市產生激勵作用，但國內外股市大幅下挫，房市遲早會受到賣房救股影響。
張金鶚表示，新冠肺炎疫情爆發以來，不少人根據過往SARS經驗，認為疫情在短期內可以結束，這時反而應該是要危機入市，趁機撿便宜。許多業者也表示自住剛性需求不會因疫情而減少，房市預期未來會持續成長。
其實這波新冠疫情和17年前SARS房市背景並不同。張金鶚表示，SARS發生前，房市已空頭十多年，多達200多家建築業陸續倒閉，部分金融機構也受影響，許多不良資產以2～3折房價打包出售給資產管理公司，房價已跌無可跌。
但這次新冠肺炎之前，房市雖有回檔，房價大多下跌有限。目前房市仍是供過於求，尤其是高價位的產品，需求更是大幅減少。部分自住產品銷售不錯，是因為業者縮小坪數，推出10幾到20幾坪的小宅，以低總價吸引自住客。
張金鶚說，SARS來得快去得也快，新冠肺炎截至目前還看不到盡頭。由於全球大流行，恐慌蔓延，許多產業明顯受到衝擊，失業率（無薪假）增加，不但所得受影響，全民消費也逐漸下降，並帶動各項不動產租金下調，房地產正接受一波波衝擊中。
張金鶚表示，新冠肺炎重創經濟，股市頻頻大跌，房市遲早會受到賣房救股影響， 面對這些現象，許多業者宣稱房市沒有什麼影響，甚至未來還會持續看好房市，令人不可思議。

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