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為何富人可以買房像買菜？學者：政府練辟邪劍法
2020-04-20 12:16經濟日報 記者游智文／即時報導
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台北房價高到不合理，大家都買不起，但有錢人逛房市跟一般人逛超市一樣，買房像買菜。景文科技大學財務金融系副教授章定煊說，會出現這種情況，都是因為全世界爭相修練超氾濫貨幣「辟邪劍法」。
辟邪劍法是金庸小說中，一門極為陰損毒辣的功夫，修習者必會斷子絕孫，而且「不見劍譜則已，一見之下，定然著迷，再也難以自拔，非從頭至尾修習不可。就算明知將有極大禍患，也是一切置之腦後。」
章定煊說，近代的超級氾濫貨幣政策，就是辟邪劍法，它是一個劫貧濟富的政策，造成了極嚴重的貧富差距。
以美國為例，2017年華盛頓郵報引用紐約大學經濟學教授Edward Nathan Wolff的研究，若把美國比喻成「美國派」，最富的前20%人，可吃上90塊美國派；前20％至40％的中上階級只有8塊美國派。
財富在40％至60％之間的中產階級，實質上已經快變成無產階級了，只有2塊美國派；財富在60％至80％的中下階級根本就是光屁股了，只有0塊美國派；而最窮的20%人，不僅沒的吃，還得倒貼出1塊美國派。
章定煊說，超級氾濫貨幣政策最「陰損毒辣」之處在於它把整個經濟僵屍化，從金融海嘯後，全球陷入低成長陷阱(low growth trap)，投資不足、低信心、低成長、低通膨的惡性循環。類似於網際網路、智慧手機之類的殺手級應用都沒有再發生。
同時，在貨幣氾濫下，房價也與基本居住需求脫節，金融海嘯前美國FHFA房價指數224，已經是超級泡沫化的數字了，2020年一月的時候已經高達284了，超越泡沫，更大泡沫。
明明是不好的政策，可是美國前聯準會主席伯南奇就像金庸小說裡的林平之，「試了第一招之後，決不會不試第二招；試了第二招後，更不會不試第三招。」。所以伯南奇任內量化寬鬆整整來了三波。
這次面對新冠疫情，之前一直力抗美國總統川普的現任聯準會主席鮑爾，也抗拒不了誘惑，祭出更誇張的名目零利率、無限量寬鬆，購入垃圾債等超越前人的貨幣政策。
章定煊說，這下子僵屍經濟可以說練成僵屍王了。這個僵屍經濟的最後盡頭就是變成東方不敗了。美國這個僵屍王可怕之處在於傳播力超強，讓全球經濟僵屍化。國國爭練「辟邪劍法」，成為佛門正宗武功。
他說，其實很多政策都有辟邪劍法這種特性，一個臨時性的方便政策，到期後，就再延。即使啟動者不想再延，也會有「民意」讓它再延。就算有日落條款，到期之後也會讓它日不落。
獎勵投資條例就是這樣，撐了30年怎樣都日不落，好不容易日落了，變成促進產業升級條例又撐了20年；2002年土地增值稅減半也是這樣，本來只是兩年的臨時措施，後來乾脆入法永久減半。
現在有些政策也看得到這種情況，潘多拉的盒子打開了，就再也關不上。對政客來說先收割再說，再大的後患，也是以後的主政者倒楣。後面的主政者也不是傻蛋，再往後繼續丟。這是很多國家明知走在衰敗的路線上，卻怎樣都擺脫不了。
章定煊表示，這次量化寬鬆與大灑幣，不見得會像前幾次金融危機有這麼好的效果。這次的疫情是生產、消費、流通到處在斷鏈，需要非常多的細部財務計畫，才能把斷鍊的地方都接上去。而且貨幣已經灑到爛了，利率傳導帶動經濟功能已化為烏有。
不過因為金融海嘯之後的無限量貨幣寬鬆的效應，帶來的十年房市超級大多頭，讓人印象太深刻，這時建商會認為放一放沒關係，不急著降價，至於購屋者，有人可能相信房市未來會漲，趕快訂一間，自住的發現沒便宜可以揀，會不急著下手，買賣雙方還需要再較勁一陣

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雙北待租店面 全面降價
2020-04-20 23:25經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情爆發，除衝擊餐飲、旅遊及飯店業，街邊店待租量也隨之攀升，屋比房屋統計顯示，目前網路上六都待租店面中，與1月中疫情尚未爆發時相比，全數呈正成長，重災區在租金水準較高的雙北市，待租量分別增17%及13%，店租開價也全面下修，以台北市修正約一成最多。房仲業者表示，由於北部確診數多於南部，也讓這波店面表現呈現北冷南持穩。
屋比房屋統計，與1月中疫情尚未爆發前相比，六都店面待租量中，台北市目前待租量突破3,300件，較疫情爆發前大增478件，量增17％最多，其次是增加近300件待租店面的新北市幅達13%。台中市與高雄市約增加一成，桃園市與台南市量增狀況不明顯，微幅增加1%至2%。
六都店面開價方面，與1月中時相比，台北市目前開價調降一成最多，新北市與台中市也有約5個百分點的下修空間，桃園市、台南市與高雄市開價僅微幅下跌。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，從店面待租量可以發現，這波疫情衝擊下，首當其衝是租金水準較高的雙北市，六都待租量也呈現北冷南持穩的狀況，主要與全台確診案例北部多於南部有關，除雙北租金水準高、房客負擔不易，目前確診數雙北市較多，也影響當地外出活動頻率，進而讓雙北市的退租狀況較為明顯。
桃園市在這波疫情下，房市交易維持一定動能，店面待租量也沒有大幅增加。台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，桃園市各商圈多不乏小坪數、低總租金店面，租金令承租業者負擔不大，因此無論是長期承租或轉租上難度都不大，相對受到疫情的衝擊較小。
此外，陳炳辰指出，這波疫情桃園市不動產表現持穩，也與當地多建設利多有關，未來題材包括航空城、亞洲矽谷、機場捷運、桃園捷運等，無論店面或是房市表現，投資人仍會著眼於未來商業的發展，較不易受到短期疫情波動影響。

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一張表透露降息「光榮」紀錄 房仲：今年恐破功
2020-04-21 08:54經濟日報 記者游智文／即時報導
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央行日前啟動降息，房仲統計央行過去五波降息房市表現，降息後一年，買賣移轉棟數全部成長，不過隨利率從天花板下降至地板，帶動房市買氣效果愈來愈不明顯，這波降息是否能保持過往「光榮」紀錄，有待觀察。
新冠肺炎重創全球經濟，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策，央行上月也宣布降息1碼，自用住宅透過公股行庫貸款1,000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，央行近20年共有五波降息，觀察買賣移轉棟數，降息後一年的買賣移轉棟數全數成長。
其中2000年到2001年，因應網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，央行接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81%，仍在高檔，但買賣移轉棟數從2001年25.9萬棟強力反彈，2002年回升到32萬棟。
2002年5月到2002年11月，為刺激消費、投資需求，改善就業狀況，央行再度降息二碼，移轉棟數再從2002年的32萬棟，上升到2003年34.9萬棟。
2003年爆發SARS， 當年5月至6月間，央行再降息一碼，平均利率跌至2.5%，已不到2001年的一半，隔年2004年買賣移轉棟數大爆發，一舉衝破40萬棟，達41.8萬棟。
2008年發生金融海嘯，央行再度展開降息循環，共降9.5碼，平均房貸利率來到2.53%相對低點，2009年買賣移轉棟數38.8萬棟，較2008年小增約一萬棟，效果明顯不如先前。
2015至2016年為刺激景氣，央行再降息2碼，平均房價利率跌破2%至1.8%，買賣移轉件數從2016年24.5萬棟，2017年增至26.6萬棟，但未能回到降息前一年的30萬棟大關。
郎美囡分析，過去20年房價一路上漲，薪資卻是原地踏步。早先大家買得起，降息讓人覺得有便宜可揀，刺激買氣效果相當不錯，2008年以後房價逐漸來到高點，受薪階級漸漸買不起，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣因此並未明顯拉抬。
她表示，央行此次降息前，平均房貸利率已處於歷史低檔，買氣一直低迷，即顯示問題不在利率在房價，加上目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，這波降息帶動效果預料相當有限。
住商不動產企研室經理徐佳馨則認為，央行降息雖對房市拉升有限，但低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，土地、收益型產品預料仍會受惠。

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台日異業合作搶商機 旅店咖啡品牌打造街邊店
2020-04-17 17:06中央社 記者蘇思云台北17日電
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疫情衝擊經濟活動，台灣旅店與知名日本咖啡店異業合作，打造為期6個月的期間限定店，是咖啡品牌在台灣的首家街邊店，希望透過台日混血跨界合作，達到1加1大於2的效果。
來自日本東京惠比壽的猿田彥珈琲，跟CHECK inn雀客旅館合作打造「旅人期間限定店」，店面位於台北市行天宮捷運站附近，期間從4月17日到10月16日為止。
猿田彥珈琲在2018年首度進駐台北誠品南西店，旅人期間限定店是猿田彥在台灣的第4家店，也是首家街邊店形式，日籍咖啡師也結合台灣在地冠軍酒品噶瑪蘭威士忌，推出威士忌拿鐵。
CHECK inn雀客旅館表示，疫情確實影響旅館來客數，這次利用旅店1樓本身的咖啡廳空間，在3月6日跟對方接觸洽談，雙方理念一拍即合，1個月多就開出限定店，希望打造旅途中能休息、充電、再出發的中繼站。
CHECK inn雀客旅館表示，過去曾經跟車廠、訂房網站合作主題客房，這次找上猿田彥異業合作，除了在1樓賣咖啡外，也祭出「持全台猿田彥門市消費發票，有機會折抵房價或休息專案」的優惠方案，希望拉抬雙方品牌、拓展新客群。
猿田彥珈琲表示，先前3家店都在商場內，這次期間限定店也是街邊店的首次嘗試。目前也有考慮台北東區、信義區的街邊店位置，未來不排除單獨開店或異業合作的可能。

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去年Q4女性房貸增2萬件 最在意更衣室、衛浴、廚房
2020-03-06 15:00經濟日報 康堃皇
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根據聯徵中心的資料顯示，去年第四季女性共有2萬697件房貸數量，數量低於男性的2.3萬件，貸款成數和利率則和男性差異不大，不過平均購屋的坪數則小於男性約3.6坪，雖然房貸申貸數量仍是男性高於女性，但女性在購屋決策上仍扮演重要地位，開發商則發現女性最在意「更衣室、衛浴與廚房」，另外收納空間與居住安全也是夠吸引女性購屋的關鍵。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然統計發現男性申請的房貸數量高於女性，但決定要不要買的關鍵，女性還是扮演重要的角色，實務上發現女性購屋人最在意的空間部分，包括主臥是否有更衣室，衛浴的五金配備是否符合需求，有沒有好的收納空間、廚房則是傳統女性偏好獨立式的廚房，若是坪數較小的產品，若設計開放式廚房，最好有中島規劃與輕巧的收納空間，也能打動新時代的女性。
相較於女性對於空間設計上的細膩要求，男生則比較在意客廳空間是否符合需求，除了空間的要求之外，通常女性會更在意居住安全性，通常具有社區管理的電梯大樓，或者是都會區的電梯小宅等，都相當受到女性購屋人的歡迎。
統計資料顯示，去年第四季女性共有2萬筆的房貸新增，平均購買約1103.6萬元的房子，核貸成數約7成2和男性相似，貸款利率約1.72%，不過購買房屋面積43.6坪，則低於男性的47.2坪，研判可能與單身都會女性購買小宅，拉低平均購屋面積有關。

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信義計劃區10棟A辦實價租金站上3千元 史上最多
2020-03-18 17:04經濟日報 康堃皇
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信義計劃區空置率持續下降，在供不應求的狀況下租金則出現一波上漲走勢，統計目前信義計劃區中的A辦大樓，就有10棟實價租金在去年站穩每坪3千元以上的行情，數量創下歷史新高，同時A辦大樓租金普遍呈現上漲趨勢。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於辦公市場供不應求，許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄，指標性商辦重新調高租金行情，而信義世貿商圈依舊是企業的首選，受惠於新創產業、科技等產業的影響，大面積的承租，使的空置率持續下降，已創下歷史新低點。
信義計劃區中目前有10棟A辦的租金站上每坪3千元，包括已經出現每坪四千元案例的101大樓、國泰置地廣場與南山廣場等，另外像是華新麗華花旗大樓、克緹全豐盛105大樓、遠雄金融中心、新光信義金融大樓、信義經貿大樓、台北世界貿易中心、佩芳大樓等，都在實價出現每坪3千元以上的紀錄，數量創下新高，未來還有世貿三館地上權案與信義行政中心地上權案，富邦的A25案等，都會成為信義計劃區內高價的辦公大樓指標。
信義全球資產指出，台北市多數大樓趨近於滿租的情形，由於所剩空間不多，整體空置率持續下降，已降至3%以下，來到2.61%，在租賃市場交易熱絡下，投資客看準商辦需求的趨勢，紛紛砸重金買地蓋商辦。 而未來可供給的物件有限，企業搬遷受限於市場缺貨，在供給持續緊縮下，預估2020年租金將持續上漲，不過當前企業已經受到新冠病毒疫情影響，可能短期內會減慢企業搬遷的速度。

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去年北市逾700個房貸一族 買比自己老的公寓
2020-04-14 18:26經濟日報 康堃皇
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入住新房子是許多人的購屋夢想，不過在都市老舊的台北市，新房子物以稀為貴，而老房子坪數實在且地段佳，也吸引不少購屋人的目光，根據根據聯徵中心的統計資料顯示，統計購屋人年齡20~35歲且購買屋齡36年以上的公寓，去年台北市一整年至少有718個房貸一族，購買比自己年齡還高的老公寓產品，且平均核貸成數為74.26%，貸款條件也不比其他產品差。
根據內政部不動產資訊平台的統計資料顯示，台北市在去年四季的平均屋齡已經來到34.61年，都市的住宅屋齡持續緩步增加，因此想要留在機能成熟的市中心，老宅也成為購屋人心中的選項之一。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市中心存有數量眾多的老宅，這些老宅地段佳周邊生活機能成熟，雖然屋齡老舊，有些甚至比買方的年齡還高，但有些買方想要留在市中心內，有些則是因為學區等需求，另外老公寓雖舊但管理費低，室內坪數實在且通常有兩面採光，前後通風等優勢，買方評估後有些還是願意花上一筆費用重新裝修，讓自己生活居住更為舒適，且又能留在市中心內。
根據聯徵中心的統計資料分析，台北市買方屋齡與年齡的比較當中，統計買方20~35歲且購買屋齡36年以上公寓的族群，去年共有718個房貸族符合條件，平均購買總價1331萬元的房子，且貸款成數也達74成左右，貸款利率僅約1.68%，平均購買27.5坪的房屋，雖然房屋的屋齡老舊，但在銀行眼中台北的公寓還是相對保值性高的產品，因此願意給予較好的條件承作。
曾敬德表示，若是購買室內加陽台27.5坪的新房子，公設比30%的條件下可能要買到39坪左右，且電梯大樓的單價也會高於周邊的公寓產品，相對之下舊公寓雖然屋齡老舊，但就CP值而言，仍具有一定的吸引力。

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北市商辦空置率維持低點 大面積辦公產品難求
2020-04-16 14:35經濟日報 康堃皇
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全球經濟受新冠肺炎的影響，正面臨最嚴厲的考驗，市場恐慌情緒蔓延，也使得各國紛紛下修經濟成長率，投資人心態轉向保守，讓回溫力道強勁的商用不動產增加了一些不確定性，而今年備受矚目的世貿三館地上權案，在壽險業炒熱氣氛下，為疫情注入強心針，對今年商用不動產市場極具激勵作用。依據信義全球資產最新統計，台北市辦公室平均售價仍為85.4萬元，未見修正，而在租賃市場表現良好的帶動下，空置率維持在3%以下，租金小幅上漲至2,322元，整體而言，台北市商辦尚未明顯受疫情影響，再加上都更熱潮，空置率低檔盤旋。
信義全球資產經理王維宏表示，第一季商用不動產交易金額來到182億元，工業地產乃是本季焦點，交易占整體商用不動產交易的9成，總金額來到165億元，其中以科技業及傳產業投資最多，而受中美貿易戰及新冠肺炎影響，台商開始「分散製造」及「分散市場」，預計下半年台商回流將更有感，商用不動產交易可望持續增長。儘管投資人對於未來短期不動產市場投資趨向保守，對於辦公廠辦、工業地產而言，由於受惠台商回流，以及分流辦公政策，物流需求提高等因素，衝擊相對較小。
從買賣交易來看，各級辦公價格維持持平走勢，北市平均辦公售價85.4萬元，整體租金資本化率落在2.52%，從商圈來看，隨著信義計畫區商業活動熱絡，頂級辦公、百貨商場逐漸林立，國際企業陸續插旗，信義世貿商圈單價乃為其他商圈之中最高，平均售價100.6萬元，而目前租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈，站前西門商圈因價格基期低，且受雙子星開發案正面影響，租金微幅上昇。
租賃市場部分，由於供給市場持續緊縮，使得北市商辦租金上揚、空置率已連續2年下修，台北市平均租金上漲至2,322元，空置率下降至2.37%。A+級辦公受惠於信義世貿商圈租賃市場活躍，平均租金上漲至3,233元，已是B級辦公2倍的租金，市場兩極化發展。北市精華區辦公室大面積租賃供給有限，所剩大面積空間不多，難以滿足大型企業整合內部合署辦公之需。以區域來看，信義世貿商圈租金仍上揚，平均租金為3,250元，目前空置率下降至2%以下來到1.84%，其餘商圈租金同樣穩定向上。
內科廠辦方面，平均售價上升至52.6萬元，平均空置率小幅上揚至4.54%，雖然空置率微幅調升，不過大型企業仍看好內科市場，使得平均租金小幅上升至1,192元。從區域來看，西湖段由於承租戶剛好租約到期搬遷，導致空置率上升至2.3%，但還是保持在3%以下的水準，而文德段為本季內科表現最佳的區域，平均租金上漲至1,101元，空置率下降至4.95%，顯現出文德段同樣搶手，大型企業紛紛進駐，售價小幅上漲至46.3萬元。

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購屋「喜新不厭舊」 新成屋、36年以上老宅各有粉絲
2020-03-25 09:48經濟日報 康堃皇
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根據聯徵中心最新一季屋齡統計資料顯示，國人購屋以新成屋和36年以上的老宅數量最多，屋齡3年內的新成屋去年第四季有1.39萬個房貸樣本，平均購買總價1223.3萬元的房屋，貸款利率也是最低的1.62%，在此次央行降息過後房貸利率還有下探空間。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售屋轉成屋後通常建商的整批房貸，銀行為爭取業務都能談到不錯的條件，因此貸款成數與平均的貸款利率條件，幾乎都是優於一般的中古屋，尤其是在此次央行降息一碼過後，利率更來到史上新低，都能降低一般屋主的房貸負擔。
另外，屋齡3年內的新房屋可能與近年強調坪效的規畫有關，平均購買的建物面積為49坪，也明顯低於其他中古屋，至於房貸樣本第二多的則是屋齡36年以上的老宅，樣本數約為7120件，大概是屋齡3年內新成屋的一半，曾敬德指出，主要還是市區的屋齡相對老舊，加上機能最好市區可能缺乏新的大樓可選擇，而公寓產品坪數實在且地段佳，有些民眾也選擇買市中心的老房子，透過裝潢整修也能提升居住的質感。
尤其是在台北市內，老房子土地價值高，房價也相對保值，因此銀行在估價時對於老房子也願意給予較佳的條件，購屋人條件正常的狀況下，不管是貸款利率、成數甚至是貸款年限，都與一般大樓產品相近。
以目前各屋齡平均貸款利率1.62%~1.81%來看，此次央行降息一碼過後，未來新承作的房貸預估將跌破1.5%，對於房貸族而言都能夠享受到這次降息的好處。

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海外置產王／東京港區房產 潛力十足
2020-04-18 22:55經濟日報 記者 林政鋒
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台灣不少富豪到日本置產，其中，灣岸地區的豐洲、時髦且充滿創新發展能量的港區，近期頗為熱門，有意赴日置產時可多加參考。 網路照片
台灣不少富豪到日本置產，其中，灣岸地區的豐洲、時髦且充滿創新發展能量的港區，近期頗為熱門，有意赴日置產時可多加參考。
東京信義海外總合部部長李旭鎮表示，豐洲生活圈是近幾年在東京很受歡迎的生活型態，特色就是離都心鬧區不遠、更接近大自然、獨立發展出具地區特色，讓日常居家不僅是一種生活態度，更是一種流行時尚。
豐洲的發展已相當成熟，最大的優勢便是交通方便，利用百合海鷗線及地下鐵有樂町線可直達東京都心，搭乘地鐵不到10分鐘時間便可到達銀座，還有利木津巴士直達羽田及成田兩大國際機場。
日本人常用活力、時尚、高薪、品味來形容豐洲，這是因為此區社區規劃完整、生活機能齊全，水岸公園綠地、購物商場、學校、醫療院所等皆在日常生活圈內，加上房價相較於都心地區顯得平易近人，所以有許多年輕的雙薪家庭、商務白領階級選擇住在此，如日劇「東京男子圖鑑」中，男主角認識一位年收入高、獨立自主的女性，這位女子就住在豐洲，從日劇刻畫的形象也可了解，住在豐洲在東京人心中所代表的意義。
港區原本就是東京都心搶手的燙金地段，因為重新再開發建設陸續展開更加被看好，最受注目的便是在JR山手線品川和田町兩個車站間的多個大規模都市更新計畫，被指定為亞洲總部特區（Asia Headquarter）基地之一的品川車站，是2027年磁浮新幹線開通後的始發站；田町站周邊以海外企業進駐為目標進行再開發，吸引超過500家以上國際企業進駐；而3月分新車站「高輪Gateway」的啟用，則向世人展現AI人工智慧科技的應用；港區可說是東京朝未來SUPER CITY發展的雛形。
日本政府計畫中的國際商務與文化都市的據點也位於港區，包括JR山手線內側的高輪地區和外圍的港南地區就是其中的重點區域，例如微軟、Sony、Canon等知名企業都選擇將總部設立在此。國際大型企業的進駐創造了就業機會，也帶動勞動人口遷入，進而帶動商用不動產及住宅的需求提升，且港區物件資產價值性高，在此買房置產是很不錯的投資選擇。
在全球受新型肺炎疫情籠罩下，投資人對於不動產市場的走向還需多方觀察，但可確定的是，不動產是長期投資，從當地的長遠發展著眼是不二法門，像豐洲、港區這類具發展話題與潛力的地區，會是東京不動產市場上值得關注的焦點。

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