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高房價讓人苦不堪言 但為何房價很難下跌？
2020-04-21 20:29專欄作家 胡偉良
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房價上漲不僅為開發商賺進大把鈔票，那些較早買房的也一樣賺了錢，這種情形掩蓋很多房價上漲帶來的矛盾。像是，購房者因為買房所需支付的貸款利息和已支付價款的存款利息，這些損失最終都可以透過房價的上漲獲得彌補。
房價不下跌的根源是開發商不降價，因為一旦降價就會改變「市場預期」。一旦市場預期發生變化，每個人都認為房價下跌即將到來，開始拋售房産，那將很容易觸發房地產價格的雪崩。
在過去的炒房時期，炒房客聯合開發商一起作，開發商為聯手，開發商提供房子，炒房客通過貸款買房，為開發商提供開發資金，最後通過一定的銷售手段提高價格，開發商賣房賺錢，炒房者炒房也同樣的賺了錢，兩者都得到好處，而這一切多出來的差價都是由剛需者所買單的。
對於那些早早買房的人來說，房價上漲了，能夠為他們帶來不少的利潤，在這種情況下，每個人的目標一致，甚至對於投資者來說，即使是房子的品質有問題，他們也不會出聲，這是為了保持房子的價值。所以說房價上漲期，很多品質上的瑕疵是很容易被掩蓋的。
多年來，房地產在經濟上占有重要地位，高房價讓人苦不堪言，最後終於催生了打房稅制-房地合一稅。
現在看來炒房已經受到抑制，房價也已經穩定下來，炒房客已逐漸被清除，過去過高的房價終將逐步回調，但是民眾也不要幼稚的誤認為房市可以馬上回歸合理正常，畢竟絶大多數的人都已經擁有房產，未來唯有透過房價下跌和所得上升，才能讓已經失控的房價重回正軌，兩者之間的關係也是尚待研究的一個重要課題。

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新冠肺炎疫情肆虐 辦公室成防禦型投資
2020-04-21 13:06經濟日報 記者黃阡阡／即時報導
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新冠肺炎疫情肆虐下，辦公室被視為較佳的防禦性投資標的。CBRE世邦魏理仕近日發佈《2020年第1季台北辦公室市場報告》指出，台北辦公室投資市場仍有不少投資人抱持高度興趣，但受疫情影響改採風險趨避的保守態度，對於成交價格將有所堅持，加上台北市中心商辦房東大多抱持惜售心態，預料短期內辦公室價格變動不大，平均收益率將持平，仍是較佳的防禦性投資標的。
檢視2020年第1季全台辦公室投資市場氣氛較為平淡，總投資金額為新台幣13.4億元，較去年同期減少44%，商仲業者分析，主要是1月台灣大選促使投資人採取觀望態度，加上2月起新冠肺炎疫情蔓延，進一步影響短期內投資信心。
其中包括IC設計大廠瑞昱半導體以新台幣7.3億元，買下位於大直的國票金控大樓內一個樓層；樂富一號不動產投資信託基金亦經由公開標售程序，以逾新台幣6.0億元，增購台北市大都市國際中心內約650坪的辦公單位。
世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，台北市中心辦公室租金持續平穩，且受惠於央行降息後借貸成本降低，部分本土企業轉向評估購買商辦產品以供自用。
加上台北辦公室市場空置率未來二年仍維持低檔，本土投資人持續展現投資興趣，也由於台北主要商圈內欠缺可供投資的整棟辦公室物件，越來越多的機構投資人對於購買分層辦公室的意願有所提高。
CBRE統計顯示，第1季辦公室成交價格大致維持穩定，季內平均商辦收益率維持在2.63%。進一步分析台北辦公室租賃市場，第1季租賃活動維持熱絡，租賃活動主要仍來自於企業因應辦公室升級需求而進行搬遷，其中以科技業及金融業的租戶較為活躍。
CBRE表示，受惠於搬遷活動穩定，且新供給量體有限，第1季A、B辦平均空置率維持在低檔，分別為3.9%及3.7%。台北優質辦公室平均租金溫和上升至新台幣2,268元/坪，較上季成長0.6%，其中信義基隆區A辦大樓平均成交租金首次突破新台幣3,200元／坪。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，考量空置率降至歷史低點，多數房東對於成交租金水準仍抱持強勢的態度，未因新冠疫情有所改變。目前已有部分跨國企業選擇暫緩搬遷計畫，除因全球經濟前景不明外，新冠疫情爆發後，針對外籍人士採取的入境限制，導致外商決策人員無法來台進行實地考察，而影響租賃案進度。
此外，李嘉玶表示，疫情擴大已對全球經濟及產業造成衝擊，也影響國內企業用人需求。全台實施無薪假人數於4月中達到14,821人，於短短十天內增加了73%。若疫情持續惡化，未來數月企業聘雇意願可能持續下降，台北辦公室市場的增租需求也將隨之減弱。

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太「疫」外！　房市剛性需求竟在縮手
2020-04-21 16:11經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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俗話說：「世上唯一不變的事情就是變」，這話一點也不假。今年新冠肺炎疫情肆虐全球，台灣當然未能置身事外。在一開始，多數人認為在疫情未結束之前，剛性需求買盤應該不會受到影響。但根據住展房屋網企研室發現，近期自住的剛需買盤竟然開始縮手，來人量和成交量同步走弱，這種發展完全出乎意料之外。
在大部份情況下，剛性需求買盤最不易受到外部因素干擾；所謂剛性需求，指的是非買房不可、把房子視為必需品的買盤，例如因結婚有購屋成家的族群，而這類族群通常又是「首購族」，也就是人生第一次買房的族群。
剛性需求因為是為了「必需買而買」，所以不管房市景氣好壞，剛性需求始終有一定的成交量。因此，在疫情爆發以來，外界往往認為剛性需求仍在，不太會受到疫情影響，受影響較大的應該是投資型買盤。
但住展房屋網企研室觀察，自3月以來迄今，剛性需求買盤正在縮手，所占比例微幅下降，到了4月仍是如此。但最意外的是，投資型買盤反而微幅的增加。
為何房市會出現如此詭譎的狀況？住展房屋網企研室分析，剛性需求買盤、尤其是首購族購屋意願降低，可能與就業市場不佳有關。首購族之所以敢買房，通常要有穩定工作與薪資收入，他們才會有買房子的勇氣，但若就業市場不佳，裁員、減薪或無薪假的疑慮升高，就會中止或暫緩購屋計畫。
至於投資買盤增加的原因，一來是國內疫情控制得很好，部份投資客開始押寶疫情在短期內結束、且可能出現反彈。二來則是國內利率極低，為了尋求資金停泊或比定存利率更高的報酬，投資人會選擇在此時進場買房子。
住展房屋網企研室表示，由於疫情的不可預測性，現在不管縮手或是積極進場買房子，其實都有部份「對賭」的味道。最後誰賭贏、誰賭輸？可能就決定這一次財富重分配的結果了。

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房屋稅5月開徵 自住用房屋平均稅額降38元
2020-04-21 19:36中央社 記者吳佳蓉台北21日電
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5月房屋稅開徵，今年全國開徵戶數891.2萬件、稅額新台幣792.84億元，各年增1.34%及0.1%，件數呈現自然成長，稅額則受部分縣市調低房屋評定現值影響而持平；其中自住用房屋平均稅額4388元，較上年下降38元。
財政部今天委託桃園市政府地方稅務局舉辦「109年房屋稅開徵記者會」，桃園市地稅局長姚世昌提醒，去年7月1日至今年6月30日的房屋稅，即將在5月1日至6月1日開徵。
姚世昌表示，今年5月全國開徵戶數891.2萬件，比上年增加，11.75萬件，成長率1.34%，其中以新北市年增2.65萬件最多；開徵稅額792.84億元，年增0.79億元，成長率僅0.1%，主要與台南、新竹等縣市調低房屋評定現值有關，抵銷了稅收成長。
桃園市地稅局統計，全國自住用房屋開徵件數為695.25萬件，稅額約305.01億元，占總開徵件數及金額比重約78.01%及38.47%。換算自住用房屋平均每件稅額為4388元，比前一年的4426元，減少了38元。
在非自住用房屋開徵件數方面，也就是「囤房稅」的課徵對象，今年開徵件數為71.8萬件，稅額73.43億元，占整體比重各為8.06%與9.26%，與前一年相當，件數及金額都以台北市為最多。
財政部表示，今年房屋稅稅單已全數寄發，沒收到的民眾，快向稽徵機關申請補發，可臨櫃、書面申請，或打電話語音補單，也可上財政部稅務入口網下載。房屋稅繳納方式包括至金融機構、便利商店（限2萬以下）繳納、以長期約定轉帳、ATM、晶片金融卡網路，活期（儲蓄）存款帳戶轉帳、信用卡及行動支付繳納等。

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無薪假效應 商辦增租需求減弱
2020-04-21 22:56經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情對全球經濟及產業造成衝擊，勞動部日前公布數據顯示，全台實施無薪假人數於4月中達到14,821人，短短十天增加73%。商仲業者擔心，若疫情惡化，未來數月企業聘僱意願可能下降，台北辦公室市場增租需求恐減弱，擴租意願也因此降低或遞延。
世邦魏理仕統計顯示，今年初疫情爆發時，首季台北辦公室租賃市場仍熱絡，主要是企業因應辦公室升級需求進行搬遷，以科技業及金融業的租戶較為活躍，而第1季A、B辦平均空置率維持在低檔，分別為3.9%及3.7%，一級戰區的信義計畫區A辦大樓平均成交租金也首次突破每坪3,200元。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，考量空置率降至歷史低點，多數房東對於成交租金水準抱持強勢態度，目前尚未因疫情而有所改變。
不過，李嘉玶坦言，目前有部分跨國企業暫緩搬遷計畫，除全球經濟前景不明，疫情爆發後對外籍人士採取入境限制，導致外商決策人員無法來台實地考察，也影響租賃案進度。
李嘉玶表示，疫情擴大已對全球經濟及產業造成衝擊，也影響國內企業用人需求，若疫情持續惡化，未來數月企業聘雇意願可能也下降，台北辦公室市場的增租需求也將隨之減弱。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，對企業來說，疫情時間拖愈長，企業燒現金速度，再加上勞工消耗有薪假的速度，會爆發骨牌效益。
黃舒衛分析，目前無薪假主要集中在製造業斷鏈、內需消費緊縮等兩面向，對商辦市場影響尚小，但隨著研究機構紛紛大幅調降全球經濟成長率，恐怕形成預期心理，加速商辦市場在第3季前就會出現調整。
黃舒衛說明，企業在經營、投資兩面受創，勢必把「現金為王」、「撙節成本」奉為最高指導原則。

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2020房屋稅開徵 繳稅須知快報
2020-04-22 16:46經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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今年房屋稅將於5月1日開徵，繳納期限至5月31日截止，因5月31日適逢例假日，順延至6月1日止。台北市稅捐處表示，房屋稅繳款書將於4月底前已陸續寄送，納稅義務人如未收到或遺失繳款書，可以向該處或所屬12個分處服務櫃檯申請補發，此外也提醒，依稅法規定，逾期繳納稅捐，每逾2日將加徵1％滯納金，最高至15％。
該處說明，為方便民眾繳稅，提供多元繳稅管道，除了代收稅款的金融機構繳納外，可以自動櫃員機、信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶、晶片金融卡；或透過電話語音、網路轉帳繳納稅款；若稅額在新台幣2萬元以下，還可至各大超商繳納。此外，特別提醒已辦理金融機構約定轉帳之納稅義務人，請於繳納期間截止日在帳戶內預留足額的存款，以備提兌。
因應今年受新冠肺炎疫情影響，如個人、法人及非法人團體之負責人或主辦會計人員，因嚴重特殊傳染性肺炎接受隔離治療、居家隔離、居家檢疫、集中隔離或集中檢疫，繳納期限准予展延至2020年6月30日，只要在展延期限內，檢具各級衛生主管機關開立之隔離治療通知書等相關證明文件，連同房屋稅繳款書，向該處所屬各分處申請即可。
展延期限屆滿時，如果仍接受隔離治療，繳納期限還可自隔離治療結束之次日起展延20日再繳納稅款。此外，因受疫情影響，不能於繳納期間內繳清稅捐者，得於繳納期間(含展延期間)內，申請延期或分期繳納稅款，詳情可至該處網站首頁新冠肺炎稅捐e專區查詢。

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新北換屋族買起來 這兩區中大坪數年交易逾千件
2020-04-22 18:38經濟日報 記者黃阡阡／台北即時報導
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換屋族買起來，新北市中大坪數回溫！觀察新北市近五年50坪以上物件交易量，交易量明顯增加。統計實價登錄資料發現，2015~2017年間新北各區以淡水的交易量最多，不過2018和2019年林口連兩年居冠，2019年中大坪數交易高達1047筆，其次為新莊1015筆，淡水902筆，而新店和中和分居第四、五名。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，受限於總價考量，小宅成為近年不敗的熱銷產品，而中大坪數交易量增，反映著換屋族和置產型購屋者也動起來，這類買方靠著起家厝累積了一點換屋本錢，且工作穩定收入增加，不想再屈就舊屋小宅的生活空間，轉向低單價又發展成熟的重劃區。
張旭嵐指出，林口近年吸引了大量的財團投資，除了五星飯店、outlet進駐，機捷通車，機能更趨成熟，今年三井、東森、三立投資240億元打造林口媒體影視區，更提高了林口含金量和能見度。受惠利多建設，光2019年林口全年增加5501人，成為新北人口成長最快速的區域，就業機會可望再帶動林口的買氣。
台灣房屋林口A9加盟店店東周起帆表示，林口不乏百坪以上物件的選擇，近年房價盤整築底後，買氣回穩，加上台商回流賞屋潮，指標型高樓豪宅摩天41和晴空樹等大坪數建案，目前單價行情從30~40萬不等，總價普遍在3000~4000萬左右，吸引小企業主、醫生和台商等高資產族。
張旭嵐分析，新莊副都心重劃區因有合署辦公大樓，和機捷通車議題，新屋單價一度飆上六字頭，而近年價修後買氣回溫，新成屋單價落在42~46萬之間，百坪總價4000~5000萬。
而淡海新市鎮的部分，張旭嵐表示，在淡水行政大樓、運動中心、新市國小進駐，淡海輕軌通車後，生活機能越加完整，中大坪數住宅仍有置產或度假概念宅，如今淡江大橋已發包動工，估計完工後，交通問題獲得解決，可望再帶動一波買氣信心。

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商家困境…網購也是關鍵
2020-04-20 23:20經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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六都街邊店待租量日益增多，針對緩解這波出租潮的時間點，屋比房屋總監陳傑鳴認為，疫情是否得到控制還是關鍵，若是台灣防疫成效順利挺過，在店租開價下修後，應能吸引業者承租；若疫情始終有不確定性，就會影響民眾外出意願，緩解時機就會遞延。
台灣房屋智庫經理陳炳辰也指出，前幾日台灣多日零確診，疫情緊張氛圍開始和緩，但目前磐石艦多人確診，也令全台人心惶惶，若這波疫情能再度持穩，對於零售與餐飲等相關行業才有解凍的機會。
事實上近年來店面承租表現疲弱，這波疫情只是刺激倒店潮快速發生的因素。大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，近年店面衰頹並非單純疫情之故，由於電商網購的便利性愈來愈高，造成店面的提袋率下滑，而餐飲業因外送服務的普及，在店面型態上也有所改變，需要大坪數的店家愈來愈少，許多商家轉進巷弄內以求降低租金成本，故這波疫情僅為加速結構轉變的過程，未來商圈振興，仍要面對電商崛起與商圈轉移等結構性問題。

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華固總座洪嘉昇不看淡房市 遞延性買盤半年後湧現
2020-04-17 23:17經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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華固建設總經理洪嘉昇昨（17）日表示，雖然房市受疫情影響，不過各國祭出大規模QE救市下，將支撐有形資產價值，尤其這波疫情只是讓終端需求被暫停，而不是消失，預期疫情過後房市將回穩。
洪嘉昇指出，上半年房市因新冠肺炎影響，各大案場來人下降，不過對建商來說，現階段不可能降價，尤其以現在開發商體質相對健全，不太可能撐不過三個月甚至半年，建商現階段做法就是延後推案，等情勢再明朗一點再動作。
洪嘉昇說，國內房市受疫情影響情況，他個人看法相對不悲觀，主因現在終端需求大減，但「需求是被暫停，而不是消失了」，加上國內外低利率以及各國資金寬鬆印鈔救市，台灣又有台商回流效益，相關措施對有形資產價值有凸顯的效果。
他認為，新冠疫情過後，這些遞延性買盤將會在半年後湧現，尤其對高資產族群資金較充裕的民眾來說，會在此時尋找相對有價值的資產，接下來房市不看淡。

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危老條例修正案 立院三讀
2020-04-17 23:21經濟日報 記者程士華／台北報導
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立法院院會昨（17）日三讀通過危老條例修正案，向房市釋出二大利多，首先是眾所矚目的時程容積獎勵10%，落日時限將延長五年；另外再新增規模容積獎勵，建地面積達標即可享2%以上容積獎勵。(申請案暴增 每月81件)
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年上路，施行前三年申請案可享10%容積獎勵，此時程獎勵原訂將於今年5月9日落日，不過本次修正條文通過後，時程獎勵將拉長至2025年逐步落日。
新條文明訂，時程獎勵將從第四年開始陸續調降，第四年獎勵8%容積、第五年6%、第六年4%、第七年2%、第八年1%，逐步緩衝至2025年5月9日落日。
另一項重點修正是開啟規模獎勵大門，首先鬆綁危老建築與鄰地合併面積，以擴大重建基地規模；放寬合併鄰地面積後，若申請重建基地面積達200平方公尺門檻，可享2%容積獎勵，基地面積每多100平方公尺，還可以再加碼0.5個百分點。不過規模獎勵與時程獎勵合計，給予容積獎勵不可超過10%。
內政部營建署長吳欣修指出，本次修法重點在於鼓勵大規模重建，由於近期危老重建申請案不少小坪數案件，即便通過，對於整體危老建築重建的進度亦較為有限，未來將可透過政策推動支持，逐步以規模獎勵取代時程獎勵，鼓勵民眾釋出土地重建。
吳欣修表示，台南市政府、高雄市政府也十分支持規模獎勵的方向，目前危老重建申請案主要以雙北地區、台中為大宗，南部地區很多透天厝，在規模獎勵上路後，往後若透天厝合併周邊基地重建，有機會享較高容積獎勵。
吳欣修指出，危老重建跟一般的都更申請最大的不同，在於程序簡單、審查快速有獎勵，雖然容積獎勵仍是都更較優，但是都更案要求程序較多，從整合、申請到審查通過，可能需要一年到兩年的時程，然而依據危老條例申請的案件，則會盡量在半年內完成，審查時間至多不會超過一年，相較於都更申請，十分有效率。

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