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海外置產王／東京中央區房產 潛利大
2019-01-05 23:04:40經濟日報 記者 黃阡阡
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日本不動產商機不斷，對比台灣房價仍在修正階段，東京都中央區土地價格可是年年上揚，根據國土交通省最新一期公告地價，每平方公尺公告地價為670萬日圓，再創日本新高，此外和前一年同期相比上漲8.72%，漲幅更名列全國第二，也難怪吸引海內外投資客趨之若鶩。
中央區位於東京都23區內，就如行政區名一樣，地理位置優越，落在東京都正中央，而且也是日本商業中心，區內坐擁各大銀行、東京證券交易所，以及各大企業總部，包含：花王總公司、日清本社等，此外，擁有「東京廚房」美譽的築地市場以及銀座商圈位於此區，更是觀光客必到之地。
而中央區分為三大生活圈，包括日本橋、京橋以及月島地區。其中，日本橋地區內新舊文化交錯，除了保留日本橋歷史遺跡，另一方面則有超高商業辦公大樓、摩天住宅大樓，區內多富商貴婦出沒，除此之外，日本橋範圍內的茅場町為金融街，東京證券交易所就位於此地，每年往來此地的商務客不勝枚舉。
全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，茅場町平日上班時段商圈繁忙，但一到假日，相對於附近的銀座、築地市場寧靜許多，加上區內公園綠地多，保育園、小學多，因此人口成長數名列東京都23區前五名，低犯罪率也是榜上有名，加上位於東京都核心，往返機場、各大觀光景點都不遠，近年來也有許多國外遊客選擇下榻此處。
以目前租金行情而言，套房租金約9.93萬至13.37萬日圓（約新台幣2.7萬至3.6萬元）；若是以小家庭而言，二房租金約15.37萬日圓（約新台幣4.2萬元），以租金投報率而言約3%至4%。
鍾秀美提到，中央區內有多處都更開發計畫正在執行當中，其中日本橋、八重洲、京橋地區為都更重點區域，此外總面積達23萬平方公尺的築地市場陸續搬遷，未來此區域將重新開發，預估廢除老舊設施後，生活環境品質再提升，未來周邊不動產增值可期。

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高雄前鎮區 躍房市熱點
2019-01-05 23:04:40經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
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僑馥建經公司統計，2014至2018年高雄房市買賣移轉熱區排行前三名行政區，分別是鳳山、楠梓、三民，雖然鳳山房市交易全高雄最熱，但2018年12月，中鋼集團位於前鎮亞洲新灣區的「欣灣時代」，推出二天賣出八成，一周後164戶全部出清，寫下高雄建案新紀錄，一個建案就搶盡鳳山的鋒頭，引起市場高度注目。
中鋼董事長翁朝棟說，「選擇中鋼就是選擇放心」，預計橋頭新市鎮也有新案上市，可望為市場注入新氣象。
「欣灣時代」位於中鋼總部大樓旁，基地面積2,087.85坪，規劃四棟建築，南面D、E兩棟是中鋼集團員工認購戶坪數較小、40至50坪；北面A、B兩棟則對外銷售，坪數79至91.7坪，高樓層還有海景，開價25.8萬至33.8萬元，戶戶都可配到二個車位，入門價2,400萬元。
中鋼子公司中欣開發總經理徐逸治表示，市場反應比預期好很多，「欣灣時代」買氣破表主要是中鋼招牌響亮，購屋民眾有信心。另全案以「實價銷售」，低樓層訂價在每坪25.8萬元、高樓層33.8萬元，最多只會打九五折，做到童叟無欺獲得信賴。
影響所及，附近本業建設「亞灣之丘」開高價，經常被拿來跟「欣灣時代」比較，在品牌與房價上的雙重差異引起討論；欣巴巴建設在中華路幹道的「中央花園」則加強招募優質銷售專員，展開永續作戰。
徐逸治說，九合一選後高雄紅利發酵，全球各地華人都對高雄感興趣，各方關注高雄大小訊息，成功塑造「高雄紅利」效應，買家都看好未來高雄發展。
高雄房價基期低，加上近來水泥、土方運輸等成本大增，市場出現調高房價機會，各家審慎評估利弊、伺機而動。
大高雄不動產開發公會理事長卓永富表示，政府推動老車汰換政策，已經造成連鎖反應，土方業者以運輸成本暴漲為由，將土方運價從每立方公尺210元大幅調高到420元，高達一倍的漲幅令建商跳腳。
緊接著國內幾家大型水泥業者通知，今年預拌混凝土每立方公尺調漲270元，漲幅逾20%，以反映運輸以及人工成本墊高。
卓永富說，很多公會會員反應，隨著房市轉向首購自住市場，業界推出預售屋時以舊成本計價，如今土方與水泥業者以汰換老舊柴油車政策為由趁機漲價，原本完銷的預售案在施工期間頓時發現成本大增，單坪營建成本直逼9萬元，低利變微利甚至要倒貼，面對成本推升效應，高雄房價可能出現一波調漲。
業者表示，預估營建成本增加轉嫁給購屋者，高雄房價有調漲5%以上的空間，但包括京城、隆大、永信、聯上等上市櫃建商，以及華城、太普、城揚等口碑知名業者面對市場變化，基本上以相當謹慎的態度面對，一方面考量社會觀感，同時擔心市場反應，短時間仍以觀望為主流，不敢太過冒進。

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三大原因 青安貸款占比腰斬
2018-11-09 05:18:14聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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為協助民眾首度購置住宅，減輕利息負擔，公股銀行自99年底開辦青年安心成家貸款業務，截至今年9月，青安貸款撥貸金額達1兆734億元，嘉惠27萬戶。不過，五大銀行的青安撥貸金額占新增購屋貸款金額的比率，從105年12月的38.9%，今年9月已降至18.4%，不到原來的一半。
財政部統計處指出，在整體房市價量築底、首購者後繼減少，以及與一般房貸利差縮小三大因素之下，使五大銀行的青安占比持續下滑。
青安貸款開辦以來至今年9月底止，共計撥貸26.8萬戶，撥貸總額1兆734億元，貸款利率介於1.44%至1.72%，較五大銀行新承作放款利率略低0.18至0.32 個百分點。
八大公股銀行自99年底開辦青安貸款，105年起青安貸款額度提高為800萬元，利率由1.58%降至1.44%，使當年受理戶數及金額皆明顯增加。
隨著房市景氣轉緩，影響購屋意願，加上一般房貸利率持續走低，青安方案優惠誘因減退。財政部統計，今年前9月青安受理戶數為1.6萬戶、受理金額為746億元，分別較去年同期減27.8%、33.7%；撥貸戶數為1.6萬戶、撥貸金額為736 億元，也同步減少33.6%。
另外，觀察申帶青安貸款的性別比率，今年前9月女性占撥貸戶數占45.3%、男性占54.7%，撥貸金額中女性占43.5%，較男性56.5%低13個百分點。
台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，承作房貸比重約占全體銀行的四成，被視為房市指標。

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臺銀新增房貸 明年拚2,000億
2018-11-16 23:06:59經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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臺灣金控董事長呂桔誠昨（16）日表示，今年設下的四大業務目標：吸收新台幣1,000億元美元存款、主辦聯貸案1,000億元、危老更新重建優惠專案貸款額度1,000億元，及新承做房貸金額達1,000億元等「四千金」，其中一個「千金」，即新承做房貸金額，明年可望生出「雙胞胎」。
呂桔誠所說的「雙胞胎」，是指臺銀日前順利得標公教人員「築巢優利貸」，自明（2019）年起，將主辦為期三年的公教房貸專案，一次釋出高達4,000億元的房貸額度，臺銀明年新增房貸金額很有機會達到2,000億元目標。
他妙喻，這代表新增房貸這個「千金」，將會成為「雙胞胎」。
據了解，臺銀承諾人事總處，三年內可以給予公教人員4,000億元的房貸額度，貸款利率不超過1.56%，明年正式啟動。
呂桔誠指出，在「築巢優利貸」投標前，台銀同仁對他說：「董事長，我們有信心會得標」，讓他非常驚訝，因為過去從來沒有台銀的同仁會在投標前講這句話，對於這位展現勢在必得決心的同仁，他不僅給予口頭鼓勵，還打算要重用這位同仁。
而台銀之所以能得標，關鍵在於資金雄厚，其他銀行要籌備到這麼大的一筆金額並不容易，加上台銀投標的利率相當具有競爭力，才能脫穎而出。
另外，亞太防制洗錢組織（APG）第三輪實地相互評鑑完成，評鑑團提出初步評鑑，肯定臺灣這兩年有明顯的進步。
身為銀行公會理事長的呂桔誠昨日表示，據相關人士透露，APG此次來台評鑑，對台灣的銀行公會印象深刻，銀行公會先前赴紐約、香港、倫敦等地舉辦法遵會，APG認為，全世界很少有公會對於洗錢防制、打擊資恐等方面做了這麼多的努力。
呂桔誠並透露，除先前的海外法遵會外，銀行公會也再度舉辦海外集體自律機制會議，先前已在東京、紐約與洛杉磯等地舉辦，下月11日將移師香港。
集體自律機制會議是銀行公會與海外各地經理人、法遵、內稽內控等相關專業人士進行深入的法遵會議，對台灣金融機構落實洗錢防制、打擊資恐、法律遵循等具正面效應，並可贏得國外監理機關對台資銀行的信賴。

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北市新建案 驚見3字頭
2019-01-03 23:29:17經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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九合一大選後房市「叫好不叫座」，尤其雙北市買氣力道仍不足。市調統計指出，為刺激買氣，北台灣部分建案、餘屋案，因為想加快結案破盤殺出，台北市士林區新建案更出現3字頭超低價。
北台灣去年12月預售屋推案量增至近500億元，其中單一案量達15億元的指標案，包括台北市大安區「敦南寓所」、新北市板橋「永雄卓閱」、桃市桃園「新捷市」等。但市場人士認為，雖然選後市況好轉，買氣卻不是齊頭式上揚，未來仍不能夠太樂觀。
除了預售屋推案量增加，去年12月新釋出的新成屋也擴大至500多戶。住展統計指出，單一案量逾15億元的成屋指標案，包括台北市北投「裸心-納景」、新北市蘆洲「大和玉」等；至於建案廣告量的部分，差不多回到選前水位，議價率分數也上升，代表建案賣價更硬，而買方砍價空間稍微縮小。
雖然議價空間縮小，但北台灣少數銷售期較長的舊建案、餘屋案已經感受到銷售壓力，為求加快結案而主動破盤殺出，售價卻可說是「砍到見骨」。例如內湖廠辦案打出「瑞光路4字頭」，另士林社子地區住宅案強打「河岸景觀大戶、每坪39萬起」，創下北市目前線上銷售中建案的最低單價紀錄，也是金融海嘯以來首見。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，新建案市場「預售賣高價、成屋再降價、餘屋大出清」的狀況愈演愈烈，部分銷售期長達數年的建案為了出清餘屋撤場，以節省成本，殺價幅度超乎預期。

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租金漲潮來勢洶 商仲：辦公室續租最好提早談
2019-01-04 09:27:13經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商仲統計2018年北市商辦租賃去化量逾6萬坪，創統計以來新高，由於空置率急降，辦公室已出現供不應求，加上未來三年增供給稀少，業者預料未來兩年內企業洽談辦公室續約，可能將面臨強大租金上漲壓力。
高力國際近日發布2018商用不動產市場調查，過去一年商用不動產強力復甦，不含土地，全年交易總額達809億元，相較去年全年546億元，增幅近五成，創四年來新高。其中廠辦最熱絡，全年交易金額達402億元，為近八年新高。
土地交易熱度持續發燒，建商、金融保險業和製造業的購地金額都大幅增加，全年交易總額達1822億元，相較2017年的1218億元，大增600餘億元，增幅近5成，更是2014年以來、近五年新高。
對企業主來說，要特別注意的是商辦租賃市場。根據統計，去年全年辦公室去化量達61,479坪，創統計以來去化新高，整體商辦平均空置率也下降至6.19%低水準。
北市市區七大主要辦公商圈空置率都已在10%以內，其中敦南商圈、西門商圈、南京四五段商圈空置率都在3%上下，都已非常難找到辦公室。由於空置辦公室少，整體辦公室平均租金單價達每坪1,868元，已創近10年新高。
由於市區供給吃緊，企業加速往內科移動，內科辦公室市場空置率也繼續往下探，已連續三年低於5%，今年更僅約4.21%，來到史上新低，高需求加上低空置率帶動租金上揚，目前最高租金同時出現在西湖段與文德段，每坪已達1,700元。
高力國際表示，目前部分內科房東已有惜租心態，預估明年度租金將繼續上升；市區部分，由於市場需求強勁以及供給緊縮，未來持續上漲的趨勢也十分明顯。建議未來兩年內需洽談新租約或續約的企業，應提早準備。

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淡海輕軌通車 買氣拉不動
2019-01-04 14:36:02聯合晚報 記者游智文／台北報導
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淡海輕軌綠山線近期通車，房仲統計沿線各站實價交易資料，近一年平均房價小漲4%，但交易量下滑16%，其中淡海新市鎮最精華的淡水行政中心站，成交量減幅逾55%，比腰斬還慘。
永慶房產資深經理謝志傑表示，淡海輕軌通車，屋主、建商信心大振，紛紛抬高售價試水溫，但大多數買方顯然不為所動，甚至希望屋主讓利，買賣雙方認知差距大，沿線房市交易量因此普遍出現衰退的情況。
興建四年的淡海輕軌綠山線上月24日通車，開放民眾免費搭乘一個月。
淡海新市鎮
新屋交屋價量齊飆
永慶房產統計實價資料，扣除淡金鄧公、崁頂兩個交易量偏低的站點，剩下九站有七站平均成交價格上漲，其中淡海新市鎮因過去一年有大量新屋交屋，平均房價從一坪18.6萬元，2018年漲到23萬元，漲幅達23%。
其他各站漲幅多在2~6%之間，屋主、建商小漲試水溫意味濃。但觀察交易量，除了淡海新市鎮、濱海義山因有不少社區交屋登錄，交易量衝高，其他大多減少。
其中淡水行政中心站鄰近家樂福、運動中心，是目前淡海新市鎮生活機能最佳的站區，但2018前十月僅成交122戶，比去年大減逾五成，平均一個月只交易12戶。
另外，起點站紅樹林站為輕軌、捷運交會，不少住宅具水岸景觀，但去年前十月交易127件， 也比前年同期少一成，輕軌通車題材也未帶來買氣。
淡海輕軌如同高雄環狀輕軌分成兩階段施工，綠山線通車後，藍海線同步啟動興建，預計2023年完工，全線通車。由於高雄環狀輕軌第一階段2015年通車後，沿線房價跌多漲少，包括夢時代站、高雄展覽館站跌幅都在二成以上，直至2017年第二階段通車至哈瑪星站，房價才回穩，不少人關注淡海輕軌會不會也出現同樣情況。
永慶房產分析，高雄輕軌第一階段通車，剛好碰到整體大環境不佳，加上房價已經提前反應，因此接連三年輕軌捷運宅房價跌多漲少。另一方面，高雄環狀輕軌第一階段是沿著高雄港興建，沿途行經多個觀光景點，對於觀光旅遊助益較大，而對於有通勤需求的高雄居民來說沒有實質效益。

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淡水新市鎮 1字頭買得到
2019-01-04 23:29:10經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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預算較低購屋者可將鎖定區域轉向新北市，受惠淡水輕軌通車、環狀線開通在即等建設利多，人潮開始湧進部分重劃區。去年新北市總價1,000萬元以下成交案交易前三大熱區依序位於淡水區、新莊區與板橋區，且平價宅成交單價只要「2」字頭，淡海新市鎮甚至有「1」字頭建案。
統計2018年至11月的實價登錄資料發現，新北市總價低於1,000萬的成交物件，淡水區以2,287件交易奪下平價宅交易最熱區，且平均單價落在20.1萬元；新莊區以1,365件交易拿下亞軍，平均單價27.5萬元左右。
堪稱新北交易大區的板橋區，在總價1,000萬元內的平價宅商品中，也有1,292件交易居第三名，平均單價大約29.6萬元，相比新板特區的高單價還是有一段距離。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，新北市低總價交易最多的是在淡水區，畢竟當地平均房價「2」字頭，且若是選擇淡海新市鎮、機能還沒那麼成熟的區域，新大樓甚至有「1」字頭的房價，同樣價若在台北市只能買套房，但到淡水有機會買到三房，是大台北地區首購族的熱門選項。房仲業者表示，總價1,000萬元在新北市找房不是問題。

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專家帶路／林口明星學校多 家長搶設籍
2019-01-05 03:28:12經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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林口新市鎮不僅是近年熱門的重劃區，也是不少家長心中的學區宅，且相較台北市學區宅的天價，林口學區宅平均3字頭，總價1,200萬元起，像是熱門的「未來城」、「謙學」等建案，都是不少家長的首選。
近來到新北市林口看屋的家長明顯增多，家長換屋的首要考量無非是入住文風鼎盛的文教區，孩子既能耳濡目染，也能節省通勤距離，成為「學區宅」向來保值抗跌的關鍵。房產業者發現，學區設籍效應正在林口發酵，新案買氣因而受惠。
值得一提的是，林口目前有康橋雙語學校、美國學校等，還有主打雙語的頭湖國小及新林國小等明星小學，不僅在少子化的衝擊下不受影響，多所學校目前是滿招狀態，也有不少家長就是衝著學籍來置產。
信義房屋林口店業務專員黃南雄表示，這類學區宅中又以「未來城」備受家長歡迎，規劃28至62坪，總價帶落在1,200萬至2,000萬元間；此外，「謙學」社區一層兩戶的雙併規劃，位置又鄰近頭湖國小，也是不少家長的置產首選，期規劃43至54坪，總價帶落在1,200萬至1,500萬元。

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林口新市鎮 科技新貴愛
2019-01-05 03:28:12經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新北市重劃區眾多，但林口新市鎮在建設逐步到位後，整體生活圈發展快速，除了有三井OUTLET、國賓影城等進駐，林口的交通之便，不僅有國道、省道行經，還有桃園機場捷運的站點，且房價親民，只要2到3字頭，吸引不少在南港、內科就業的科技新貴到林口購屋。
信義房屋林口店業務專員黃南雄表示，林口的位置無論北上台北市、南下桃園市都只要20分鐘以內，而乘坐機場捷運從A7到台北車站，或是到桃園國際機場都僅需約22分鐘，相當於半小時內就能輕鬆往返重要交通樞紐。
以當地就業機會來說，A7站產業專用區占地45公頃，禾聯碩廠辦、中華郵政物流園區都將進駐，預估將創造6,000個就業人口和物流業務，再加上鄰近的華亞科技園區，對A7周邊發展更有加乘作用。
此外，林口新市鎮的生活機能也逐步到位。無論是年長者需要鄰近醫院，方便就醫外，年輕人需要的娛樂場所也應有盡有。林口新市鎮鄰近長庚商圈、長庚養生村的資源，而假日需要娛樂消遣，則有三井OUTLET、昕境廣場、環球購物中心、國賓影城與威秀影城等。
從生活機能中發展出來的優勢，還有學區的魅力。林口的新學校陸續興建，像是康橋林口雙語學校、新北市美國學校等，大專院校則有國立體育大學、長庚大學、銘傳大學、中央警察大學等，不少家長到此購屋，就是看準以便宜的房價，買到實質無價的學區宅。
進一步談到林口新市鎮的規畫，黃南雄指出，林口新市鎮規劃完整，整片重劃區看過去市容非常整齊，不像新北市部分地區新案、老屋夾雜，且林口新市鎮大小公園眾多，居住環境更具魅力。
黃南雄表示，林口新市鎮新案房價，基本上是以機捷的距離來判定，較靠近機捷的新案，目前單價落在3字頭到4字頭左右，而距離機捷越遠則往下遞減。
黃南雄說，整體來看，到林口新市鎮購屋的族群，年齡層較為年輕，且多數都在華亞科上班，或是在台北市內科或南港就業的年輕人居多，一方面是因為房價較為親民，另一方面也有不少家長是為了林口的學區而到此購屋。

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