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危老轉接都更 廣納各方意見
2019-08-04 23:23經濟日報 記者翁至威／台北報導
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危老重建時程獎勵將於明年落日，內政部營建署正研擬危老轉接都更措施，預計8月邀集地方政府聽取意見，希望未來老屋改建要走危老或選擇都更，能夠更加明確分流，並採分級分類方式給予不同條件規範。
危老條例是為了加速危險、老舊建築物改建，所提供的快速通道，也為了促使有需求的民眾儘早投入，而提供前三年申請者，可享有基準容積10%的時程獎勵。
營建署表示，目前正在研擬危老轉接都更方案，原因有二。
首先是因應危老條例時程獎勵將於明年歸零，等於危老條例的容積獎勵上限額度，將由法定容積40%降低為30%，與都更最高容獎50%差距擴大，導致危老案可能會考慮轉軌都更方式進行重建。
其次，危老條例施行期間為十年，長期而言，危老條例落日後，勢必也必須回歸到都更條例，採都更方式重建。
營建署官員表示，預計8月會再邀地方政府研商，至於要透過解釋令或是修法，仍待討論。官員表示，目前傾向有迫切需求的危老建築物，例如海砂屋，將不受規模限制外，其餘可能會採分級分類方式，給予不同條件規範，同時保有執行彈性。
此外，近期也會針對如何協助加速劃定更新地區、訂定更新單元劃定基準、加速都更行政效率及審議等議題，與較有執行經驗的地方政府成立工作小組，研議建立更具體的操作模式、範例，並由直轄市先行示範。

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危老重建時程獎勵 擬不延長
2019-08-04 23:31經濟日報 記者翁至威／台北報導
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危老重建基準容積10%的「時程獎勵」將於2020年5月9日截止，點燃危老重建熱潮。 本報資料照片
危老重建基準容積10%的「時程獎勵」將於2020年5月9日截止，點燃危老重建熱潮，儘管地方政府、建商甚至立委都希望延長危老時程獎勵，但內政部態度傾向不延長，鼓勵符合危老重建的老屋，儘快在倒數九個多月的時程獎勵期間，加緊腳步、趕緊送案。
今年以來，危老重建案量暴增，以台北市來說，目前透過危老推動師輔導重建中的報核案件，就有近400案。不少地方政府、建商向內政部表達意見，希望延長危老重建時程獎勵，也有立委已經提案希望爭取延長兩年。
不過內政部營建署傾向維持原定時程，不予以延長，鼓勵有需求的民眾儘快提出申請，目前也正在研議危老轉軌都更措施，據了解，在容積獎勵、面積限制上不會有太大變動，重點在於讓都更、危老案件的分流更為清楚。
危老條例被稱為老屋重建的特快車，沒有最低面積限制，小坪數的案件也能夠快速啟動，不像都更條例規定基地面積至少得1,000平方公尺（約300多坪），也是危老重建案快速升溫的原因。
不過都更條例修法後，將容積獎勵明確化，若選擇透過都更條例改建老屋，要拿到法定最高的50%容積獎勵並不難，相較於危老條例容積獎勵最高僅40%，時程獎勵結束後，最高更只有30%，若僅考慮容積獎勵面，手上的老屋又沒有立即危險性，轉軌到都更未嘗不是一件好事。
內政部建議，民眾在選擇要走都更還是危老的時候，如果已取得全體土地及合法建築物所有權人同意之基地，可選擇危老條例申請重建，最快一個月內就可核定，尤其可把握最後九個月多月的時程獎勵，儘快讓危險建物得以翻修、改建。
但如果基地規模較大，產權複雜，有未辦繼承、神明會等無法釐清權屬情形，或有少數不同意戶、舊違建難以處理等問題，建議可走大範圍都更的模式，透過嚴謹程序及實質審議解決爭議，所得到的容積獎勵也未必較少。

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小宅下跌快？地政局統計顛覆認知
2019-08-02 10:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
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一般認為小宅總價低，上漲快，下跌也快，但台北市地政局統計實價指出，和2012年相比，北市小宅價格上漲18.8%，比整體房價同期漲幅11.8%高出不少，近年也大多維持在6字頭，相對較具價格支撐力。
對此，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，一般認為小宅容易跌，主要是受小宅是投資商品、推案量大、銀行限貸等三項傳統認知影響，其實單身、少子化，加上高房價，小宅需求近年一路升高，買氣旺，價格自然也就相對有撐。
台北市地政局為提供各掌握房市脈動，每月發布全市、大樓、公寓及4個次分區住宅價格指數，由於小宅話題熱，加上實價資料顯示，套房及2房以下的住宅多占交易量四成以上，因此本月開始，針對15坪以下住宅進行統計，發布小宅價格月指數。
根據指數統計，最近一期今年3月小宅價格指數為98.41，較上月下降1.21%，已連續三個月下滑，較去年同期上升1.09%。
以價格來看，今年3月標準小宅總價約850萬元，單價每坪約60.7萬元 ，和首期2012年8月實價登錄上路時相比，總價增加約135萬，單價每坪上漲9.6萬元，漲幅約18.8%。
觀察過去六年多小宅房價變化，單價最高在2014年11月，每坪達65.8萬元，之後下修，最低為2017年1月，每坪約59.1萬元，和高點相比，最重下跌約一成；而自2017年5月至今年3月，23個月內僅兩次跌破6字頭，其他都在60萬以上。
地政局指出，累計小宅六年多來上漲18.84%，而同期全市房價累計漲幅11.89%，小宅相對較具價格支撐力。
徐佳馨表示，近年小宅受到青睞的原因，除了家戶人口減少大環境因素外，小宅總價低，多數屋齡新、有管理，也是主因，由於需求大，加上許多賣方在賣屋時，多會附帶裝潢，等於把裝潢含在房價之中，因此價格也會比一般住宅高一些。
徐佳馨表示，雖然小宅整體房價相對平穩，但仍有不少地雷，如果小宅地段太偏、坪數太小、單層戶數太多、管理不佳，或格局規畫太差，房價仍會出現明顯下修。

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北市老舊建物外牆修繕 提高補助上限至10萬元
2019-08-02 14:32經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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台北市政府公告，10年以上老舊建物外牆修繕，原本每棟補助上限4萬元提高至10萬元，藉此促進市民修繕意願。
台北市建管處指出，為推動市民維護老舊建物外牆安全，訂定「台北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」補助市民修繕建物外牆費用，自2015年迄今已核准補助265棟建物申請，共計核撥新台幣921萬2,310元，並每年度編列預算支應相關費用。
為鼓勵市民申請補助，北市府7月底修正並公告前述補助要點，將原本每棟補助上限4萬元，修正提高補助額度為10萬元。
建管處處長張明森表示，本項外牆修繕補助對象為10年以上建築物，且非單一所有權人，以棟為單位申請，並以臨道路側修繕補助為限；補助額度以每棟計上限為10萬元，需整棟二分之一以上住戶同意推派代表或由已報備立案的管委會提出申請。
申請程序分為二階段，修繕前應先檢附現況照片、同意書等文件報備，修繕完成後再提出領據、保固書、完工照片等文件請領補助。
此外，北市都更處也有老屋拉皮更新補助，每案核准補助額度上限，以不超過核准補助項目總工程經費的45%，且不超過1,000萬元為限。

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七大代銷業者 推自建案搶市
2019-08-02 01:24經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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嗅到房市買氣回暖動能，北台灣七大代銷當起建商、推出自建案搶市；據市調機構最新統計，包括海悅、甲山林、甲桂林、創意家、信義房屋集團等七大代銷今年都有自建案推出，合計總銷金額超過350億元。
包括海悅、甲山林、甲桂林、創意家、信義房屋集團，以及桃園圓石灘、五十甲等代銷業者，均推出自建案搶市，合計總銷金額達353.5億元。
甲山林今年自建案合計總銷達160億元最大，代表建案如「美麗山林」；其次是甲桂林，總銷合計達100億元，又以紅樹林推出的「大隱小藍海」最具代表性。信義房屋集團也將在新北市江翠北側重劃區推出總銷30億元的「信義嘉和」新案，而海悅國際也將推15.5億元的「微笑海悅」。創意家旗下「華山川」也會重新成屋推出。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，甲山林今年旗下指標大案南港「香榭帝寶」、汐止「美麗山林」已陸續開賣，總計今年自建案總銷約160億元，為今年自建案量最大的代銷業者；海悅機構部分，則繼板橋「海悅希華」後，已多年未有自建案。時隔多年後，於鶯歌重劃區推第二件自建案「微笑海悅」，一改先前的大坪數路線，轉為鎖定首購族、主打總價千萬元以內買二到三房，最低總價僅500多萬元。
何世昌指出，長年經銷紅樹林豪宅區的甲桂林廣告，今年於紅樹林再推新案「大隱小藍海」，總銷約35億元。不僅如此，甲桂林還重返市中心，預計下半年於松山車站附近推出新案。何世昌表示，代銷業者在賣房子第一線，能敏銳感受到市況冷熱，意味著代銷業者似乎看好房市。

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房市熱 六都7月交易增二成
2019-08-02 01:24經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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六都買賣移轉棟數翻紅，各地政局昨（1）日公布，六都7月買賣移轉棟數近2.3萬棟，不僅較上月增兩成，也較去年同期成長17%，尤以台中市表現最好，相比上月與去年同期雙雙成長逾三成。房仲業者指出，7月中古市場買氣普通，主要受惠各地大量交屋潮所致。
7月六都買賣移轉棟數為2.29萬棟，已創下近三年半以來單月新高。台北市7月移轉棟數為2,875棟，新北市則為5,985棟，雙北皆較上月成長約兩成，較去年微幅成長約7%；不過，桃園市與台中市7月皆突破4,000棟大關，台中市甚至出現月增37%、年增35%的突出表現，業者研判是受到區域交屋所帶動。
此外，台南市表現也不俗，7月買賣移轉棟數突破2,000棟，月增18%且年增24%，惟高雄市表現平平，僅月增6%、年增11%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年買氣明顯回溫，上半年交易量普遍成長，不過7月中古市場買氣普通，主要移轉量延續6月市場熱度，及簽約後需經貸款程序等因素，部分買賣延遲反應落在7月，再加上各地交屋潮所致。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，以台中市來看，除了北區麗寶造鎮案爆量交屋潮推升表現，傳統房市熱區北屯區、西屯區狀態也相當好，顯然北屯區的親民買盤，與西屯區的高價買盤同步下場搶房，加上梧棲、烏日也因台中港、高鐵等利多建設，新案交屋狀況佳，帶動台中房市開出紅盤。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，今年7月移轉棟數較6月明顯增加，還有受到工作天數較多的影響，不過今年來買賣移轉棟數多呈年增表現，確實反應今年市場買氣比去年好。

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陪伴許多人度過青春歲月 士林陽明戲院傳9月15日熄燈
2019-08-02 11:33經濟日報 記者游智文╱即時報導
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士林夜市陽明戲院傳將於9月15日結束營業。 取自Google map
知名文史工作者張哲生在臉書表示，已有70年歷史的士林夜市陽明戲院，將於9月15日結束營業，之後將拆除改建為9層樓高的陽明廣場，消息傳出，讓不少人慨嘆又一間老戲院要走入歷史。
對此，陽明戲院員工表示，陽明戲院很早就傳出要都更改建，都市更新計畫書也已獲市府核定，但確實歇業日期老闆尚未告知，戲院目前仍正常營業，她們仍正常上班。
張哲生指出，士林陽明戲院在1949年開始營業，是台北市仍在營業的戲院裡，歷史最悠久的。陽明戲院開業後吸引了大批人潮，也帶動小販和生意人群聚周圍，後來才有士林夜市。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，陽明戲院早在2013年即已通過都市更新事業概要計畫，去年5月獲都市更新處核定公告，更新範圍包括安平街以南、大東路以東、文林路101巷以北、文林路以西所圍街廓範圍內之東側，總面積約385坪。
郎美囡表示，由於國人消費習慣改變，偏好大型購物中心舒適的商場空間，且低價衣物轉向於網路購物，加上旅行團量體大幅減少等因素，傳統夜市店面、攤商的型態難以吸引大量人潮，陽明戲院改建後，將有助於士林夜市重整商圈面貌。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，台北市許多老戲院陪伴不少人度過青春歲月，但不敵連鎖影城，加上大多位處精華地段，近年陸續改建，如西門町中國戲院改建為阿曼TIT、景美僑興戲院改建為33樓摩天豪宅等。

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包租代管第2期計畫將開跑 2萬戶投入租屋市場
2019-07-29 18:12中央社 記者吳柏緯台北29日電
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第2期社宅包租代管計畫即將開辦，營建署今天表示，政府、公會與縣市政府攜手推動，預計將有2萬戶包租代管投入租屋市場。
行政院日前核定社宅包租代管第2期公會版計畫，透過去年成立的國家住宅及都市更新中心與各縣市的租賃住宅服務業公會合作，推動5000戶包租代管服務；另一方面，由各地方政府執行的第2期縣市版計畫，則預計創造1萬5000戶的包租代管服務。第2期計畫總計可以創造2萬戶的服務。
營建署土地組長歐正興受訪時指出，過去的包租代管主要由物業管理公司負責執行，去年6月27日通過「租賃住宅市場發展及管理條例」後，明確規範必須由租賃住宅服務業處理包租代管事宜。截至今年7月，已有279家業者取得租賃住宅服務業登記證。同時，6個直轄市、基隆市、新竹市及宜蘭縣，也都陸續成立公會。
歐正興表示，社宅包租代管第2期公會版計畫將由住都中心與6都的公會合作，共同遴選適合的業者負責該縣市的包租代管業務，合力推動5000戶。同時建立考核與獎懲機制，確保包租代管的品質。相關辦法正在研議，預計9月底開辦。
除了公會版計畫，縣市版計畫已先開跑，預計可以創造1萬5000戶的服務。
歐正興指出，不論是公會版或是縣市版加入計畫的房東及業者，都可享有獎勵補助及稅賦減免等優惠。不過他說，想要參與這項計畫的業者，必須取得租賃住宅服務業登記證，才有資格。

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華亞科技園區一地難求 鄭文燦證實每坪飆逾40萬
2019-07-29 19:16聯合報 記者曾增勳╱即時報導
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桃園市長鄭文燦今天下午參加華亞科技園區神準科技公司華亞廠2 期新廠動工典禮，針對華亞科技園區土地飆漲一地難求，鄭文燦表示，華亞園區100多家廠商飽和，地價每坪40萬元以上，廠商仍希望在華亞或附近有更多設廠用地，市政府因應廠商設廠及台商回流需要，決定推動一旁林口工五工業區擴大案，希望取得地主同意後，規畫為華亞二期產專區用地。
鄭文燦表示，華亞科技園區每年產值高達5000億元，隨中美貿易戰爭衝突，今年上半年，台灣電子、資通產業轉單效應出口到美國的金額，成長百分之二十，未來轉單從台灣出口美國的金額將會不斷增加，如今華亞園區廠商飽和，廠商設廠用地需求仍大。
鄭文燦說，為提供廠商及台商回流需求，桃園市政府將陸續推動開發7個產業專區，面積總共200公頃，預定明年完成桃科二期、沙崙產業園2個，市府報編土地每坪約15萬到20萬元，比較便宜，可提供國內廠商及回流台商設廠需求。

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日本人上世紀房價暴跌，悟出的流血教訓
2019-07-29 19:24專欄作家 胡偉良
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圖／取自Pexels
2003年以來，台灣的房價開始了新一輪的漲勢，房價連續飆漲，造成愈來愈多的人開始買不起房，也讓品嘉建設的創辦人胡偉良警覺到（2010年），台灣的房地產已經進入到一個不正常的發展軌跡，這樣的情形很像上世紀80年代的日本，當時，日本的經濟發展堪稱一個奇跡，其經濟增長率、勞動生產率等都超過了美國，美元霸權地位因此動搖。以1985年為例，日本對外的淨資產達到了1298億美元，而美國在對外負債則高達1114億美元。
那是一個瘋狂的時代，日本人的自信膨脹到了最高點，比如89年日本三菱地產斥資2000億日元購買了美國紐約的洛克菲勒中心大廈，引起世界的轟動。當時的日本富士電視臺主持人在一次電視節目中，更是指著東京的地圖自豪地說，“如今的東京總地價已經超過了美國全國土地的價格，很快將是美國的兩倍。”當時的日本人相信，很快日本將取代美國成為世界第一經濟強國。
物極必反，災難很快降臨了。
日本經濟泡沫的產生，離不開“廣場協議”。1985年，美、日、德、法、英五國在美國紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，促使美元有序貶值，史稱“廣場協議”。協定一簽訂，五國在外匯市場瘋狂拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣隨之升值。
日元升值直到帶來了一個嚴重後果，日本出口型企業遭到致命打擊，日本政府採取了寬鬆的貨幣政策來因應，連續5次下調利率，利用很低的利率來放貸。而來自銀行的大量貸款又流入了房地產，惡性循環於焉開始。
僅以1987年為例，東京平均房價漲幅就超過了50%。房價的瘋狂上漲，演變成日本全民從銀行貸款買房，房價被再一次抬高。為了抑制防止地價進一步上漲，日本政府於1990年3月制定了《房地產融資總量規制》，同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》，但為時已晚。1991年，日本來到了二戰後黑暗時刻，房產和金融泡沫相繼發生，這年東京房價暴跌65%，幾乎一夜之間，無數人成為了千萬「負」翁。到了1992年，股價更是暴跌到1990的三分之一左右，東京地價更是跌到了泡沫時期的七分之一，走投無路的房產投資者們，只能走向自殺之路。
胡偉良指出，日本房價從1990年到本世紀初，其全國房價下跌49.6%左右，基本上回到了房地產泡沫發生前的1986年水準。日本人認為這次教訓慘重，各國經濟學家針對當時日本的狀況，更是一針見血地的指出，“如果一個國家的房地產一旦崩潰，最後將喪失5到10年的經濟增長。”房地產泡沫破裂後，日本人終於悟出了一個真理：只有發展實業才能救國，這才是立國之本。此後日本人已不再追逐房地產，房地產回復到單純的居住功能。
胡偉良表示，對比日本，台灣的狀況比較好，配合産業周期的走向，在崩盤之前，政府接連採取了一連串的財政、金融措施，提前刺破了泡沫。
胡偉良指出，其實一個沒有經濟成長支撑的房價上漲都是不健康的，都是一種變相的掠奪，而最倒楣的是那些還來不及買房的人，而其中最主要的則是年輕這一個族群，無緣無故的成了受害者，胡偉良又說，現在的年輕人幾乎很難單憑自己的努力來買房，因此大部分都只能寄望於繼承父母的老房子，而偏偏那些繼承來的老房子多半已是垂垂老矣，差不多都該屆齡退休，這也算是世代的悲劇吧。

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