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老屋沒權狀沒「優惠」？有這證明仍可申請自用住宅稅率
2023/11/20 21:23自由時報文/記者朱語蕎
沒有權狀的房子，也可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎？有民眾表示，自己名下一間40年老屋，因是早期建物，沒有辦理保存登記，所以無房屋坐落土地的登記資料，不知是否適用自用住宅稅率？
稅務局表示，一般申請地價稅按自用住宅用地稅率核課者，土地所有權人應填具申請書，並向土地所在地之稅捐機關提出申請
依規定房屋在民國77年4月29日平均地權條例施行細則修正公布實施前建築完成者，可填寫「房屋基地坐落申明書」來替代建物所有權狀的坐落土地證明。
但若房屋屋齡只有20年，由於是在民國77年4月29日之後建築完成，則需向地政機關申請「建築改良物勘查結果通知書」，以證明建物確實坐落該筆土地上。
稅務局提醒，如果符合申請地價稅自用住宅用地規定，須於地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請，當年度就能適用2‰優惠稅率；若逾期申請，則自次年起適用。
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父先亡別讓母繼承房產？ 專家：小心將房地合一重稅引進門
2023/11/17 10:44自由時報文/記者朱語蕎
當先生往生，太太就成了先生的當然繼承人，但如何在親情和節稅之間，有效的完成遺產登記，就成了繼承人之間的選擇題。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，實務經驗裡，如果爸爸先走，媽媽還在時，兒女們總希望給媽媽安養天年的保障，半數以上的案件都是由媽媽承取得該房屋，且通常居住到媽媽離世為止，但這個舉動也將房地合一稅引進家門，當媽媽離世後，子兒們要賣房屋，才知道大事不妙。
鄭文在說，2016年房地合一稅上路，在這個時間以前取得的不動產再出售，土地只課徵增值稅不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅，2016年以後取得的不動產，再出售除了土地增值稅及契稅，還要課徵房地合一稅。
假設房屋是在1981年取得的房屋，因為爸爸2023年往生，由媽媽繼承取得，而到媽媽往生時，由子女們再次辦理繼承，這個房屋未來出售，就會產生一筆可觀的房地合一稅，早期的算法是以媽媽持有的期間到出售的期間，計算房地合一稅稅率。
不過，2023年11月2日財政部台財稅字第11204619060號函規定，持有期間可以合併被繼承人，父母親持有的期間計算稅率，屆時，可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。
不過，鄭文在說，如果爸爸往生時，讓媽媽繼承股票或是現金等其他遺產，不要繼承房屋或是不動產，未來子女賣掉房屋或是不動產仍然是舊制，沒有房地合一稅的課徵，這才是真正的高手。
他也提醒，如果父母親的房屋或是不動產是2016年以前就取得的所有權，當父母親其中一方往生時，千萬不要將不動產繼承登記到未亡者父母親的名下，否則，房地合一稅將偷偷摸摸的跟進家門，未來出售房屋或是不動產時，它就會登堂入室絕對讓您苦不堪言。切記，這是是非題，不是選擇題，千萬別讓自己的權益受損。
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「囤房稅2.0」初審通過 專家：三大趨勢、將逼房客棄租
2023/11/17 11:38自由時報文/記者張瀞勻
立法院16日通過「房屋稅條例」部分條文修正草案「囤房稅2.0」，不過非自住住家稅率、房屋標準單價等條文，朝野尚未達到共識，全案力拚12月18日三讀，專家指出，針對囤房稅初審過關，未來多屋族恐怕出現汰弱換強之趨勢，不過稅負加重也將促使房東調高租金，恐怕將逼租屋族也買代租。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣的房屋稅普遍較各國低，因此調高稅率，對建商和擁房大戶影響總金額較大，但對一般的置產族影響有限，而若上路實施，未來多屋族會有一波汰弱留強，首先，「捨新屋，留中古」，非自用住宅的房屋稅課徵，是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件，作為課稅基礎，所以越新的住宅，房屋稅越高，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
其次，「捨小戶，換大房」，房屋稅統計以戶為單位，因此置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租，既能穩收租金，又能降低持有成本。
再者，「以買房，代租屋」由於房東可能會因囤房稅加重而調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成租屋族的由租轉買， 加上改革將針對單一自住者調降稅率，對首購族相對友善，搭配新青年安心成家的優貸政策，可望催化小坪數物件買氣， 使市場低總價的兩房小宅熱度再被推高。
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昔日加工區房價三年漲五成 新案飆上4字頭
2023/11/15 20:37自由時報文/記者張瀞勻
被喻為「北北屯」台中市潭子地區近年來各項建設利多挹注，帶來不少人口紅利，再加上國道4號豐潭段完工後，連結整個台中山海屯區，讓房價節節攀升的北屯剛性買盤，出現外溢潭子之現象，根據內政部實價登錄最新資料顯示，該區今年前10月共有76筆預售實價揭露，平均成交單價已站上35.9萬元，相比2020年同期均價23.82萬元，短短3年已有超越5成的漲幅，除了睿嚮、包括久樘等其他建商亦陸續插旗搶進，顯見潭子已成為北台中的房市熱區。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，潭子近年房價上漲不少，以大樓華廈來說，2019年平均單價約19.49萬，到今年已達28.65萬，短短不到五年上漲47%。目前區內新屋每坪平均成交甚至可達36.68萬，直逼4字頭。陳傑鳴指出，潭子區內有勝利路、頭家厝等商圈，加上有科技產業園區，生活與就業機能充足，今年在國4豐潭段通車後，交通路網更加便捷，可加速往來台中市區的車程，並串聯中科、后科、潭科等產業走廊，為潭子區房市挹注強勁撐盤利多，有利區域房市發展。
潭子過去多為內需市場多，近年大咖建商相繼進駐，其中七期豪宅建商寶璽建設旗下的睿嚮建設推出「睿嚮大涵」，有別於過去大坪數超豪宅產品，主要規劃50坪以下住宅，座落弘文中學首排，並鄰4800坪自然公園，且基地三面臨路，一樓大退縮規劃全綠化環帶庭園，採零店面純住宅規劃，使住戶享有完整的綠廊街廓。
另外，久樘開發積極拓展戰場，於潭子弘富重劃區陸續推出系列建案，最新一期「久樘臻綻」，基地將近700坪，共110戶純住家，規劃24~39坪的2~3房。
目前區內最高單價的「睿嚮大涵」實登紀錄達40.3萬元，寶璽機構、睿嚮建設創辦人梁德煌指出，相較於國際市場，台灣是一片淨土，在高通膨、高利率時代，全世界建築界都是一片哀嚎，以加拿大溫哥華為例，自住房貸利率高達5.75%，若是建商土地建築融資還得往上加1~2%，然而房價反映建築成本、高利率，已有不少中國建商申請破產。
根據內政部實價登錄揭露，近一年的潭子區近一年預售住宅成交當中，127筆成交數據皆由「睿嚮大涵」與「久樘臻綻」分庭抗禮，成為區內最矚目雙個案，其中，「睿嚮大涵」銷售已近8成，目前累積55筆實登揭露，均價約37萬，最高價則出現在15樓，總面積48.56坪，以總價1803萬元成交，扣除車位後每坪單價40.3萬元，成為潭子區首個登上4字頭的住宅案；此外，今年8月甫動工的新案「久樘臻綻」，該案最高成交單價已來到每坪38.7萬元，一年內成交均價也來到每坪35.87萬元。
「久樘臻綻」現場專案經理王聖文指出，全案自7月1日正式公開，開賣初期連模型、樣品屋都沒有，目前實登戶數達到76戶，2房產品已經完銷，關鍵在於相較於鄰近的北屯高房價而言，區域相對平實，接下來久樘也將移師神岡、鹿谷、單元8等區域，四大案合計百億案量。
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「高」不可攀！單坪價差最高達百萬 民眾買房越買越低
2023/11/14 13:44自由時報文/記者朱語蕎
近幾年大樓推案量大，多數買方也喜歡有電梯的大樓社區，不過據內政部不動產資訊平台統計發現，國人購屋樓層似乎有越買越低的跡象，今年平均購屋樓層為8.2層，與3年前相比少了1層，且今年各樓層區間的交易，比例最高在4~5層，占整體26.64%，但3年前比例最高是在11~15層，顯示購屋主力從高樓層往低樓層移動。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，高樓層視野佳、隱私性高，通常樓層越高房價越貴，資金動能強時買高樓層多，但今年市場風向轉為保守，買方也以自用居多，故購買價格實惠親民的中低樓層比例增加。
今年購屋各樓層占比，5層以下總共占50.20%，對比3年前6樓以上總共占55.45%，反而是中高樓層的交易比例高，此外，16層以上的比例今年明顯減少，3年前比例有13.92%，今年下降至10.92%。
郎美囡表示，每棟大樓各樓層價差不一，有些社區每層一坪差千元，像「西華富邦」有景觀的豪宅，4樓成交單價約每坪140萬元，39樓單坪可到每坪290萬元，高樓層跟低樓層單坪價差超過百萬元。
然而各樓層各有好壞，高樓層視野佳、隱密性高，頂樓戶沒有鄰居干擾，通常是最貴的一層，但高樓層總價門檻高，還需擔心停電或電梯維修的問題，而低樓層2~3層直接行走樓梯負擔不會太大，至於中樓層則是中庸之選，若周邊房屋低矮，中樓層能有高樓層的優勢，房價也不似高樓層貴，是最容易銷售的樓層。
另外統計各縣市平均購屋樓層，新北市及高雄市的平均購屋樓層在10層以上，高雄市有高達32.78%的購屋集中在11～15層，桃園市雖然平均購屋樓層不到10層，但11～15層的比例有33.06%，新北市4～5層的比例有37.04%，主力在低樓層，但16層以上比例18.63%，是全台超高樓層占比最高的縣市。
郎美囡指出，新北市及高雄市近幾年重劃區的大樓推案多，並有眾多換屋人口，其次，新北市房價低於台北市，相較之下新北市高價位的物件更容易出售，而高雄市這幾年半導體廊帶拉動高端買盤，有助於高樓層的銷售率。
住商不動產研究室執行總監徐佳馨表示，今年自用買方撐場，總價帶是關鍵，相較於大樓總價高、公設比也高，總樓層數低但實際使用坪數高的中古華廈及公寓顯得更實惠，這也可能是平均購屋樓層向下移動的原因。
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個人房地合一稅創單月新高、桃園奪冠 專家：房市回溫ing
2023/11/10 20:43自由時報文/記者張瀞勻
根據財政部最新統計資料顯示，10月全國個人房地合一稅收達42.3億元，創下今年以來的單月新高，年增率更高達53%，一方面去年下半年房市交易清淡，一方面也反映下半年房市開始逐漸回溫，桃園市10月個人房地合一稅收7.8億元，成為10月份的房地合一稅收王。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅從2016年上路以來，越來越多的交易可能都會適用到房地合一稅，加上2.0改革後拉長適用35%與45%稅率的時間，都會導致房地合一稅收增加，另外今年下半年房市交易狀況緩步回溫，也帶動稅收增加，民眾應該多利用重購退稅等方式節稅。
統計顯示，全國10月個人房地合一稅收42.3億元，是今年以來單月新高，年增率高達53%，月增率也達17%，以往的稅收王台中市，10月稅收7億元，年增28%，但月減19%，10月稅收王桃園市個人房地合一稅為7.8億元，年增達141%且月增140%，短期內的大幅暴增，可能與區域內大型土地或商用物業交易有關。
第三名則是新北市的6.4億元，年增達63%，前10月個人房地合一稅收已達306億元，有機會挑戰去年的382億元。
曾敬德指出，過去一段時間房市累計相當漲幅，導致國人出售不動產時，獲利雖然豐厚但也可能要繳納不少稅金，近期甚至有案例，民眾透過虛報裝修費用方式，想要規避部分的房地合一稅收，但國稅局已經掌握民眾可能的逃漏稅方式，最後除了補稅外還被裁罰，建議民眾還是要透過合法方式聰明節稅。
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利多實現！台中巨蛋評選完成 2030年完工
2023/11/06 17:00自由時報文/記者張瀞勻
台中市政府致力打造台中巨蛋，在市府團隊共同努力下，孵蛋計畫邁進一大步，日前已順利完成採購評選程序，將接續辦理開標作業，預計2024年開工、2030年完工。
建設局長陳大田表示，台中巨蛋基地面積約6.95萬㎡、總樓地板面積約13.4萬㎡，這期斥資99.98億元，採最有利標決標方式遴選優良廠商，完工後將能提供市民運動的體育場館及表演團體的優質表演場所，打造台中與國際接軌的平台，進而提昇台中國際形象與地位。
建設局說明，台中巨蛋秉持專業分工，由都市發展局執行規劃設計、建設局辦理工程招標及履約管理，未來完工後交由運動局引進專業團隊經營，因此評選階段除延聘不同領域專家學者參與評選外，也借重市府參與巨蛋相關局處的專業，而全案預計2024年開工、2030年完工。
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10月買氣各都增減互見 新成屋挹注量成關鍵
2023/11/01 21:12自由時報文/記者朱語蕎
六都會區分別公布10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為21,028棟，各都會區增減互見，台北市、桃園市與台中市均較9月量縮，台北市量縮11.8%，桃園市月減14.8%，台中市減少16.6%，而台南市月增38.1%表現最佳，新北市月增12.3%，高雄市成長6.8%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然9月中古屋交易市況穩定，但反映在10月建物買賣移轉棟數上，卻呈現增減互見，顯示新屋大量交屋與否影響交易量表現。其中，台北市、桃園市與台中市因部分行政區少了新屋交屋潮挹注，如台北市的內湖減少逾百棟，信義、松山與南港也減少40棟以上。
桃園市的平鎮、龍潭、蘆竹以及中壢，均有百棟以上的量縮，而台中市則是南屯區月減421棟、東區減249棟，讓台北市、桃園市與台中市交易量月減逾1成。
反觀高雄市則較9月呈現個位數的成長，而台南市則大增38.1%之多，主要受惠於永康與歸仁大量新屋交屋潮挹注，均較9月交易量大增400棟以上，是今年單月最佳表現，同時也是2021年6月以來最高。
至於新北市的淡水月增逾300棟，中和、新店、林口與泰山均有百棟以上的成長，讓交易量增加。整體而言，10月六都建物買賣移轉棟數量微縮0.3%，顯示在政經局勢沒有明顯變化，且平均地權條例上路後，政策衝擊淡化的狀況下，房市回歸正常供需，但少了部分行政區新屋交屋量能，讓10月六都建物買賣移轉棟數呈現連二升後首度下滑的走勢。
陳金萍表示，進一步觀察今年1～10月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為189,193棟，與去年同期年減7.5%，仍是自2019年來最低交易紀錄，創5年新低，不過，減幅已縮小至個位數。
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現在住、立即貸」 自住客撐十月買氣大增15%
2023/10/31 15:13自由時報文/記者張瀞勻
雖然10月國際間爆發以哈戰爭，不過全球股市並未受到太多衝擊，也未對房市造成影響，信義房屋統計10月門市交易狀況，房市維持穩定交易市況，10月房市交易量較9月微增，但較去年同期成長超過15%，在新青安貸款穩住首購信心下，整體房市自用當道且交易狀況平穩。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月房市買氣維持穩定，買方數量和第三季水準相近，且買方購屋意願明確，一方面通膨預期對於房市形成支撐，民眾普遍未有房價會明顯下跌的憂慮，另一方面政府的新青安房貸也有穩定市場買氣的效果，平均地權條例上路後利空淡化，市場整體自用當道，而以哈戰爭連最敏感的股市波動都不大，對於房市則影響更輕微。
信義房屋統計10月交易狀況，總價700~1000萬元交易數量較9月成長，這個族群可能受惠新青安貸款政策，另一方面也可能租金走揚，購屋人選擇購屋自用。台北市首購族群10月表現一般，但3000萬以上的換屋市場交易量增，可能與屋主在市場待售一陣子，不再堅持價格吸引買氣有關。
新北市總價700~2000萬元則佔了新北將近7成的交易，桃園市則是700~1500萬佔比為大宗，台中市同樣也是700~1500萬元市場交易熱絡，台南與高雄也是總價700~1500萬交易穩定。
曾敬德指出，第三季市場淡季不淡，第四季延續第三季穩定的市場買氣，雖然有總統大選干擾，但自用客似乎對於選情並不敏感。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是結婚旺季，也是傳統購屋潮，受惠於新青安優貸方案8月實施，年輕賞屋族比例大增，為了即時爭取貸款優惠，不少首購族「棄預售、就中古」，以便「現在住、立即貸」，尤其是低總價的兩房物件最受青睞。
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房市冷颼颼 新竹縣前三季移轉量重跌27.2％
2023/10/27 21:41自由時報文/記者朱語蕎
統計顯示，今年前三季全國買賣移轉棟數21萬8,754棟，大部分縣市移轉棟數都比去年低，其中新竹縣深跌27.2%最多，全國僅金門縣、澎湖縣、嘉義縣及新竹市等4個縣市今年前三季的移轉棟數比去年多。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，今年交易量深受打炒房政策影響，尤其上半年買、賣雙方都偏向保守觀望，而新版青安貸在8月才上路發酵，故多數縣市成交量走跌。
今年前三季買賣移轉棟數跌幅前三大的縣市依序是新竹縣年減27.2%、宜蘭縣年減18.7%、彰化縣年減17.8%，全國22個縣市僅有4個縣市今年前三季買賣移轉棟數跟去年同期相比增加，分別為金門縣年增13.7%、澎湖縣年增13.4%、嘉義縣11.2%、新竹市5.8%。
同樣是竹科話題區的新竹縣及新竹市今年交易量出現分歧，住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出，今年交屋量減少，影響新竹縣買賣移轉棟數的數據呈現。
另一方面，前幾年市場熱絡時，竹科買氣一路蔓延到新竹縣竹東鎮及芎林鄉，但今年市場轉冷，買盤回歸剛性自用，講求現有機能的買方聚攏到蛋黃區，造成新竹市增加、新竹縣反而減少的情況。
值得注意的是，嘉義縣今年前三季也是逆勢突圍，買賣移轉棟數共有2,401棟，年增11.2%，住商不動產嘉義故宮南院加盟店店東吳宗翰表示，嘉義縣也有科學園區話題，且在今年動土開工，預期未來可創造就業機會，因此高鐵嘉義站周邊出現輕豪宅建案，除此之外，故宮南院二館於去年動工，預計2027年試營運，讓嘉義縣具有產業及觀光雙議題。
外島部分，前三季金門縣年增13.7%、澎湖縣年增13.4%，都有不錯表現，郎美囡表示，離島地區腹地小，且地理位置特殊，並各有其福利政策，因此房市交易量不見得與整體市場走向同步，這幾年國內旅遊持續發酵，國門大開更吸引國際觀光客，故金門、澎湖房市交易量也亮眼。
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