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台幣急升房市轉向？熱錢湧入助內需 業者籲：政府應超前佈署
2025/05/17 04:31自由時報文/記者朱語蕎

今年國內外政經局勢多變，也牽動台股及房地產後市，繼4月川普拋出關稅戰政策後，台股應聲下跌，房市也多少遭到連動，而5月初新台幣強勢升值，更讓人擔心是否會影響之後房地產走勢，引發各界關注。
新台幣自4月底開始強勢走升，帶動5月外資熱錢湧入，盤中甚至觸及29.59元兌1美元，創下自1988年以來單日最大升幅。新台幣狂升對目前冷清的房市交易是否有影響？業者紛紛比對過往幾次台幣升值經驗，統整出匯率升值與房市的關係。
過往經驗比較 升值未「直接」影響房市
根據財政部及內政部資料，2021年以後新台幣表現弱勢，匯率持續貶值，另受疫情後台商回流促進景氣向好，加上全球AI浪潮推動台灣半導體產業發展，致使股市至2024年為止亦是持續上揚，年度加權指數自2021年以後，除2022年之外幾乎年年成長。
而在房市方面，房價大盤走勢則持續起漲，從2021年至2024年，房價成長逾38.3%，顯示國內房價頗具保值性；不過，全台買賣移轉棟數上則歷年表現各有高低，其中2021、2024年達到歷年買氣高點，但在2022、2023年則受打房政策影響買氣走弱。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，卻不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，更增添資產族群進場房市的籌碼。

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選址未定、電話先響？北市這一區預售案湧入回頭客
2025/05/17 04:05自由時報文/記者張瀞勻

AI巨頭輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳預計於16日來台，參加年度盛事「COMPUTEX 2025」。外界關注焦點除新技術發表外，黃仁勳曾公開承諾，將在此行正式揭曉輝達台灣海外總部落腳地點，市場高度聚焦選址動向。
根據業界傳出消息，輝達有意將台灣總部設於台北市北投士林科技園區（簡稱北士科）內的T17、T18基地，雙方自農曆年後便展開談判，目前傳已與土地得標者新光人壽進入協商末段，最快將於5月21日舉行的全球媒體座談會上宣布定案。
消息一出，立即點燃市場信心。16日早盤，與北士科開發有高度連動的「士林三寶」：士紙（1903）、新紡（1419）、士電（1503）同步亮燈漲停，資金搶進意味濃厚。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，輝達目前辦公據點租於內湖科技園區，另也剛簽下南港新址，顯示其對台北市東側科技廊帶高度重視。但內科、南港軟體園區已開發飽和，過去傳出可能進駐的台電南港台鐵用地，也多已有其他用途規劃。
她分析，北士科是繼內科、南港後，台北市積極發展的第三座科技園區，主打「智慧健康」與「數位技術服務」兩大主軸，園區內聚集華碩、和碩、英業達等科技大廠，整體產業鏈高度契合輝達發展方向。T17與T18基地合計約3.89公頃，採高樓層、高坪效、智慧綠建築設計，無論在交通、商圈機能或空間規劃上，皆符合國際企業總部的條件。
不過，張旭嵐也提醒，T17與T18目前屬地上權用地，由新光人壽與台北市政府簽訂地上權合約，存續期間50年，且規定須在2027年2月前取得使用執照，才可進行產權移轉。未來若輝達決定進駐，逾140億元的投資額與地上權提前移轉等法規與協調問題，仍需市府層級介入協調，才能順利落地。
北士科若順利迎來輝達總部進駐，將成為台北市科技產業發展的重要里程碑，不僅有望吸引更多國際企業進駐，亦將提升區域房市與商業發展能量，成為未來關注的熱區之一。
根據591新建案市調，北士科近一年成交均價115.99萬，銷售中新建案共有15個，其中不乏大型上市櫃建商入主。負責代銷新潤「士科大院.」的慕樺建築行銷副總汪志遠表示，近期相關新聞一出，許多原本觀望的客戶紛紛主動來電詢問，甚至已有不少人預約週末回訪。雖然輝達尚未正式公布選址訊息，但一旦有更進一步的消息，勢必將為區域帶來實質助益。
就北士科目前市況觀察，「士科大院.」在房市進入冷靜期後，仍維持每週穩定成交，主要是因其相對台北市其他行政區仍具單價優勢，加上客層素質不俗，醫療人員為主力買盤，其次則為自營商與電子業從業者，包含金仁寶集團、華碩等企業員工也不在少數。不過，這類客群對居住品質要求高，「反而對小二房、小三房產品興趣較低」，三房產品中，多數客戶偏好45坪以上規劃，成為主力產品線。

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你的房屋稅暴漲了嗎？自住卻被當包租公稅單錯了怎麼辦
2025/05/16 22:32自由時報文/記者張瀞勻

近期民眾陸續收到房屋稅單，卻意外掀起一波錯誤稅單潮，不少人明明自住卻被誤判為非自用，房屋稅從1%暴增至3.2%、4.8%，稅金倍增令不少屋主錯愕，專家提供民眾三步驟自檢稅單是否正確，避免白繳冤枉稅。

信義代書柯佩汶指出，此次稅制改革核心在於「落實居住正義」，透過全國歸戶、累進稅率、鼓勵出租與公益使用等方式，壓制囤房現象、減輕自住族群負擔。

柯佩汶進一步說明，房屋稅計算基礎為房屋現值乘以適用稅率，而新制五大變革為第一、全國單一自住減稅，本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋，需設籍、自住且不得出租營業，稅率從1.2%調降至1%；第二、提高多屋持有成本，「全國歸戶」及調高其法定稅率為2%-4.8%；第三、出租申報所得減稅，申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%-2.4%；第四、繼承非自願共有減稅，繼承取得共有改按較低的1.5%-2.4%；第五、鼓勵建商釋出餘屋，建商興建住家用房屋在合理銷售期間2年以內，可適用較低的2%-3.6%。

而房屋稅2.0符合自住資格有三要件，第一，本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記；第二，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內；第三，無出租或供營業使用。

對於不少自住者因未設籍、或為孩子學區遷出戶籍導致被判為非自用的情況，柯佩汶強調，「戶籍」是稅改判定自住的關鍵。即使實際居住，若戶口未遷入，仍將面臨高稅率課徵。柯佩汶建議民眾可補辦戶籍設立，並向稅捐機關申請更正稅率，今年首度開徵放寬至6月2日前仍可遞件，已繳者核准後也能辦理退稅。

柯佩汶更提供三步驟自檢法，協助民眾檢視稅單正確性，第一，查稅單使用情形與稅率是否相符自住資格；第二，比對戶籍狀況與申報用途，確認無誤再繳納；第三，聯繫稅捐機關承辦人，釐清不符原因並補正。

此外，柯佩汶也提醒，將房屋出租雖能獲稅率優惠，但若未來有出售打算，可能喪失自用住宅的土地增值稅優惠、房地合一稅優惠、重購退稅資格，須慎重評估。「為了省幾萬房屋稅，反而損失上百萬稅務優惠，得不償失。」

對於正在規劃節稅的民眾，柯佩汶建議，可優先選擇免稅房屋，房屋現值在低於 10 萬元的價值以內，或者是有符合地方政府的標準，每人最多三戶，可免徵房屋稅，而高現值房屋規劃為自住戶，節稅效益最大，而若是出租應申報租金，或成為公益出租人，享稅率減免。

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稅單暴增5.5倍！這種土地沒申報恐吃罰鍰、還得補稅
2025/05/17 03:30自由時報文/記者張瀞勻

台中市政府地方稅務局指出，凡依法核定之工業區土地，或經政府核准作工業或工廠使用之土地，若能提供工業主管機關核定規劃使用並取得相關證明文件，無論自用或出租予他人興辦工業，皆可申請適用工業用地特別稅率，以單一10‰計徵地價稅，不受一般用地10‰~55‰的累進課稅影響。
稅務局提醒，工業用地稅率的申請需在地價稅開徵40日前完成，也就是每年9月22日前提出申請，才能適用當年度優惠稅率，逾期則須等次年才能生效。
不過，並非一經核准就能永久適用。稅務局進一步說明，若土地使用情形發生改變，例如工廠停止營運並辦理註銷登記、廠房拆除後未再作工業用途、經濟發展局廢止工廠登記，或是工廠登記事項變更導致使用面積減少、用途變更等情況，都將導致不符合工業用地的認定標準。
此時，土地所有權人應自原因或事實消滅之日起30日內，向地稅局所屬分局辦理恢復按一般用地稅率10‰～55‰課徵地價稅，若未主動申報，經查獲後不僅需補繳原應課地價稅額，還可能依法處以短匿稅額3倍以下罰鍰。
稅務局強調，民眾若對地價稅適用情況或申報流程有疑問，可洽詢各地稅分局或利用官網查詢，避免因疏忽或不了解法規而影響自身權益與荷包。

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房價高漲 南部人購屋先求有再求好 只有這總價帶讓人下得了手?!
2025/05/16 10:15自由時報文/記者林耀文

近年來房價高漲，讓南部人越來越買不起房了?! 台灣房屋根據內政部實價資料統計，南二都今年Q1中古屋熱門成交總價帶，已從500萬~1000萬元區間，雙雙下修至500萬元以下為交易主力，其中，高雄總價500萬元以下成交比例，比去年同季增幅逾1成，增幅比台南還明顯，反觀其他中高總價物件，交易比例均比去年同季縮減，房價高漲下，目前低總價帶物件頗受買家歡迎！
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析表示，南二都受惠南科、台積電等產業建設效應，帶動近年房價飛高，如高雄楠梓等熱區，房價更是連翻2倍，然而民眾薪資漲幅未能跟得上房價，首購族、年輕家庭想買房只能迫使「往低總價移動」！且近期受限貸令卡關，核貸成數保守，購屋族不得不下修總價預算，以利降低自備款負擔。而總價500萬以下在高雄仍以老公寓華廈居多，公設比低CP值高，長遠來看，又有危老都更潛力，吸引小資族或置產族入手。

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一次送小孩千萬現金 逃贈與稅沒事？ 專家：7年內抓到罰1~3倍
2025/05/16 10:55自由時報文/記者朱語蕎

每人每年有244萬贈與免稅額，不少父母會採每年分批贈與現金，若超過免稅額，只要誠實申報，就不會被國稅局追稅，，但有民眾將售屋後現金，一次贈與給小孩，因為也沒有被追稅，周遭朋友也想效法，讓專家急籲，最高可罰3倍漏稅額罰款。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，爸媽給子女們現金若超過免稅額，就要申報並繳納贈與稅，很多客戶會說，朋友沒申報也都沒事，應該沒有問題，但其實現在沒有問題，不代表未來沒有問題。
根據《稅捐稽徵法》第21條的規定：依法應由納稅義務人申報繳納之稅捐，已在規定期間內申報，且無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為5年；未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年。也就是7年內隨時有被補徵的可能。
至於，什麼情況是5年呢？鄭文在解釋，例如平常繳納的房屋稅或是地價稅，而申報的贈與稅或是遺產稅，核課期間就是7年。
鄭文在表示，有客戶出售土地後，取得一筆可觀的現金，希望儘快將現金贈與給子女們，但是不想申報及繳納贈與稅，希望能免稅又快速的情況下完成，鄭文在建議，可採用夫妻逐年贈與方式將現金移轉給小孩。
以1000萬元為例，先將其中500萬元贈與給配偶，再利用每年244萬元的免稅額贈與給小孩，只要不到3年的時間，就可以完成贈與。
如果想一次以全部現金贈與給小孩，依《遺產及贈與稅法》第45條規定：已依本法規定申報而有漏報或短報情事者，應按所漏稅額處以2倍以下之罰鍰。
另外同法第46條：納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏遺產稅或贈與稅者，除依繼承或贈與發生年度稅率重行核計補徵外，並應處以所漏稅額1倍至3倍之罰鍰。
鄭文在說，7年的核課期間是漫漫長路，現在沒事，不代表未來沒事，小心逃漏贈與稅，可能被要求「加倍奉還」，節稅的事，不怕一萬，只怕萬一。

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收到錯誤房屋稅單了嗎？房屋稅2.0五大變革教你三步驟檢查
2025/05/16 13:32自由時報文/記者張瀞勻

近期民眾陸續收到房屋稅單，卻意外掀起一波錯誤稅單潮，不少人明明自住卻被誤判為非自用，房屋稅從1%暴增至3.2%、4.8%，稅金倍增令不少屋主錯愕，專家提供民眾三步驟自檢稅單是否正確，避免白繳冤枉稅。

信義代書柯佩汶指出，此次稅制改革核心在於「落實居住正義」，透過全國歸戶、累進稅率、鼓勵出租與公益使用等方式，壓制囤房現象、減輕自住族群負擔。

柯佩汶進一步說明，房屋稅計算基礎為房屋現值乘以適用稅率，而新制五大變革為第一、全國單一自住減稅，本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋，需設籍、自住且不得出租營業，稅率從1.2%調降至1%；第二、提高多屋持有成本，「全國歸戶」及調高其法定稅率為2%-4.8%；第三、出租申報所得減稅，申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5%-2.4%；第四、繼承非自願共有減稅，繼承取得共有改按較低的1.5%-2.4%；第五、鼓勵建商釋出餘屋，建商興建住家用房屋在合理銷售期間2年以內，可適用較低的2%-3.6%。

而房屋稅2.0符合自住資格有三要件，第一，本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記；第二，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內；第三，無出租或供營業使用。

對於不少自住者因未設籍、或為孩子學區遷出戶籍導致被判為非自用的情況，柯佩汶強調，「戶籍」是稅改判定自住的關鍵。即使實際居住，若戶口未遷入，仍將面臨高稅率課徵。柯佩汶建議民眾可補辦戶籍設立，並向稅捐機關申請更正稅率，今年首度開徵放寬至6月2日前仍可遞件，已繳者核准後也能辦理退稅。

柯佩汶更提供三步驟自檢法，協助民眾檢視稅單正確性，第一，查稅單使用情形與稅率是否相符自住資格；第二，比對戶籍狀況與申報用途，確認無誤再繳納；第三，聯繫稅捐機關承辦人，釐清不符原因並補正。

此外，柯佩汶也提醒，將房屋出租雖能獲稅率優惠，但若未來有出售打算，可能喪失自用住宅的土地增值稅優惠、房地合一稅優惠、重購退稅資格，須慎重評估。「為了省幾萬房屋稅，反而損失上百萬稅務優惠，得不償失。」

對於正在規劃節稅的民眾，柯佩汶建議，可優先選擇免稅房屋，房屋現值在低於 10 萬元的價值以內，或者是有符合地方政府的標準，每人最多三戶，可免徵房屋稅，而高現值房屋規劃為自住戶，節稅效益最大，而若是出租應申報租金，或成為公益出租人，享稅率減免。

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智慧機器人製造基地將落腳柳科三期 鄰近千萬元透天與2字頭新規劃大樓成推案主力
2025/05/15 19:55自由時報文/記者林耀文

行政院接受國科會的提案，今(15)日在院會上宣布智慧機器人產業聚落確定落腳在柳營，柳營科技工業區第3期將成為台灣最大的機器人量產基地。市調顯示，柳科設置與鄰近的奇美柳營分院，成為柳營、六甲區的購屋重要客層，新透天價位約達1500萬元與2字頭景觀大樓，都成為科技新貴與醫護客層購屋置產重點目標。
行政院說明，本方案將由行政院政務委員兼國科會主委吳誠文擔任召集人，結合經濟部、勞動部、數位發展部、教育部、國家發展委員會等部會資源實踐賴總統的「五大信賴產業之人工智慧(AI) 發展目標」，帶動傳統產業轉型與科技升級，並建立臺灣在人工智慧領域的國際競爭優勢。本方案亦扣合「六大區域產業及 生活圈」之「大南方新矽谷」，透過國科會在沙崙設立的智慧機器人研究中心以及經濟部在六甲設立的智慧機器人創新與應用研發中心，銜接柳科三期的機器人製造基地，成為半導體 S 廊帶中的一環，共同構築大南方新矽谷之科技廊帶。
台南市長黃偉哲指出，台南的產業條件成熟，市府將持續與中央及產業合作，串連台南的優勢產品，為醫療、工廠、農業等缺工的產業，提供導入智慧機器人的契機。目前規劃第三期的園區面積約87.31公頃，預計提供52.52公頃產業用地。並配合賴清德總統大南方新矽谷的計畫，結合國科會、經濟部等產官學研的力量，在柳營發展產業聚落，這也將是台灣最大的機器人量產基地。
由於柳科前兩期的園區已幾乎滿編，目前規劃第三期的園區面積約87.31公頃，預計提供52.52公頃產業用地，與目前沙崙科學城成為台灣機器人重鎮。住商不動產台南新營加盟店店長顏大為表示，過去不少新營購屋人因為柳營價格親民，而轉進柳營。園區週邊有奇美醫院，到市區車程不過十分鐘，堪稱便利，吸引不少買方，新透天1300-1500萬，區域內少有新大樓案，僅有20多年的華廈產品，價格還在一字頭。但在政策利多加持下，未來市場發展值得期待。
綜觀未來，顏大為認為，隨著台南柳營加入智慧機器人聚落，未來不僅對於柳營本身產生正面效應，連帶新營、六甲等周邊也將在原本的基礎上更上一層樓，成為大台南最具潛力的房市亮點之一。
市調顯示，鄰近柳科與奇美柳營分院的六甲區，目前臺邦建設集團新推出「田園調布」複合式透天與大樓造鎮社區案，其中景觀大樓售價帶仍在2字頭，高樓層景觀戶也陸續吸引醫生客層購屋自住。

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迎台積電高市府研擬高大特區文小1成高科實中楠梓校區 學區輕豪宅售價挑戰4字頭
2025/05/15 17:50自由時報文/記者林耀文

高大特定區近年人口增加快速，高市府每半年檢討一次左營楠梓學區的人口成長部分，目前符合當時預估台積電設廠後，及相關供應鏈廠商進駐所帶來的人口增加，對於高大特定區文小1，市府將與國科會協調，研議做高科實中楠梓校區預定地。 市調顯示，目前高大特區援中國小與興建中的藍田國小再加上援中路3.49公頃的文小1，都具備優質學區特色，下半年周圍將進場的學區輕豪宅，售價都將挑戰4字頭。
有關高科實驗中學楠梓校區的部分，高雄市長陳其邁表示，高科實中的設置是由中央國科會規劃，第一階段以籌設橋頭校區做為優先方向，且橋頭跟楠梓是共同生活圈，可有效嘉惠雙邊的就學人口，未來若人口成長有需求的部分，楠梓校區的成立也是至關重要，市府會再跟國科會進行協調，研議納入高大特區文小1做為高科實中楠梓校區的預定地點，並與高大特定區文小１單獨設校方案進行綜合評估，以滿足在地學子就學權益為最優先考量。
由於高雄大學周邊各級校園分佈，坐落國昌國中、援中國小等優質學府，在高雄大學成立後，漸漸帶高了當地中學的素質，吸引更多高素質人口進駐意願。加上雙語藍田國小已動工興建，與規劃中的捷運紫線，日後可望進一步串聯高大特區與2座科學園區、7所高雄知名大專院校、3座醫學中心，全面提升產業、生活及教育的連結。 推案業者紛紛發現，尤其區域內坐擁家樂福賣場、星巴克、健身工廠、全聯賣場、藍田公園、高雄大學的優勢，緊鄰援中國小與藍田國小的校園概念宅，有利持續吸引自住型科技新貴客層進場，菁英人口紅利帶動商圈蓬勃成長。
市調顯示，隆大營建將位於鄰近援中國小、藍田國小的基地，新推出「鳳凰萃」輕豪宅大樓結構體案，採樓高15層、地下4層僅201戶純住家，安排24~42坪2~3房。居富開發也在鄰近藍田公園基地，新進場推出「行見築」輕豪宅大樓預售案，採地上15層、地下3層，安排26~53坪的2~4房共129戶住家。
另外，即將於第三季進場的華友聯開發大學西路輕豪宅大樓預售案，基地也鄰近援中國小；興連城開發在動工中的藍田國小旁，也將推出輕豪宅大樓預售案，售價帶皆將站上4字頭。

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AI產業最後一塊拼圖？新北釋出3萬坪工業地搶攻晶片製造鏈
2025/05/15 16:27自由時報文/記者張瀞勻

新北市推動智慧產業再出新局！市府15日正式公告「新北國際AI+智慧園區標租案」，釋出園區內5筆抵費地進行招商，期盼引進AI製造業及相關上下游產業，打造智慧科技製造聚落。投標收件將至8月12日。
經發局指出，本次標租土地共分為三區，總面積逾3萬平方公尺，分別為第1區（12,541.07平方公尺）、第2區（9,347.6平方公尺）與第3區（8,509.04平方公尺），土地皆屬第三之二種產業專用區，招商對象鎖定光學儀器、通訊電子、零組件及機械設備製造等關聯產業。
新北市經發局長盛筱蓉表示，新北擁有全台近四分之一的製造業與資通訊產業聚落，產業能量雄厚。近年來Google、ASML等國際科技企業陸續設點，也吸引技嘉、鴻海、研揚等26家關鍵企業進駐，形成具競爭力的AI與晶片應用生態鏈。
林口區具備交通便利與生活機能雙優勢。盛筱蓉指出，區域鄰近國道與捷運，未來還有林口匝道增設、105市道新闢工程及林口輕軌等重大建設推動，將進一步提升園區可及性。區內亦有多所雙語學校及大型商場，對企業設廠與員工生活皆具吸引力。
經發局強調，全案標租土地除具地利與產業聚落優勢外，更因應AI技術快速發展，鎖定相關產業聚焦招商。未來園區完工後，預期將成為北台灣最具代表性的智慧產業新據點。

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