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囤房稅「總算跨出第一步」 專家學者肯定
2019-11-04 08:50聯合報 記者張世杰／台北報導
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台北市府拋出「囤房稅」修正草案，擬將建商寬限期從3年縮短為1年，專家學者給予肯定，指市府總算跨出第一步，在大選前夕拋出草案，具宣示性作用，但後續仍待市議會三讀通過，北市府能否持續堅持立場、捍衛政策？仍待觀察。
社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出，北市府至少跨出第一步，在2020大選前夕，若在居住正義議題沒有展現態度，對於台北市長柯文哲及台灣民眾黨會有很大壓力，如今算是在形象上補強。
呂秉怡說，不動產的稅制改革，路途其實還很遙遠，地方政府能動用手段不多，必須仰賴中央政府修法，但北市府跨出第一步，應該給予肯定；至於該草案內容，是否衝擊不動產市場或市議會要不要照案通過，北市府的立場很重要。
住商不動產的企研室經理徐佳馨表示，北市府一直希望逼出空屋，但要抓出精準數量難度高，針對建商尚未出售的新屋下手相對容易，從3年調整成1年，的確有宣示性作用，對一般民眾衝擊小，民間反彈聲浪低。

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加重囤房稅是房價解藥？他說是毒藥
2019-11-04 12:25經濟日報 記者游智文／即時報導
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房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今（4）日表示，時代力量近來提出加重囤房稅，認為可促使空屋轉入租賃市場，再配合房東出租減稅的配套，是解決空屋與房價的最佳解藥。但就他來看，加重囤房稅不但不是空屋與房價解藥，反而是毒藥。
李同榮指出，不少人以為加重囤房稅就可以增加囤房者「持有成本」，讓空屋轉入租賃市場，這是理論重於實際的想法，若此舉行得通，政府的8萬空屋移轉社宅政策就不會四年無成。況且，針對包租公不但不課囤房稅還要減稅，不但不是解藥反而是租金持續上漲的毒源。
他提出加重囤房稅論述的四大缺失：
（一）稅上加稅，使稅制更複雜化：
加重囤房稅與現行已訂定的囤房稅大同小異，不同的只是加重稅率而已，這其實地方政府若有魄力就可在稅基上調整，同樣可達目的。
（二）出租者不課囤房稅反減稅，是租金上漲原兇：
出租者不但不課加重囤房稅，還可減稅一半？簡直就是鼓勵包租公繼續投資買房壟斷都會低總價市場，造成低總價的剛性市場房價上漲，租金又是水漲船高。
（三）地方政府調整稅基就怕議會阻擋，所以要修法？
這論述更奇怪，因地制宜有法可循的法令，若地方政府都無法執行，中央修法地方就能執行？地方議會怕財團壓力不通過，難道立法委員修法就會通過？那實價登錄2.0修法就不會只剩0.5了！
（四）各縣市空屋狀況不同，修法不能一體適用：
財政部早已回覆北市府，加重囤房稅難以一體適用，加重囤房稅就算修法通過，各縣市囤房情況不同，真正空屋最多反而是中南部，傷到祖厝丶舊舍的持有者，肥到包租公，真的是修法的目的？
李同榮指出，台灣持有稅的確偏低，且稅制過於複雜，他贊成持有稅要改革，但要全面簡化及合理化，現在提出的加重囤房稅是選前民粹的炒作，只會使稅制更繁複在房產稅制議題上。
他說，房市的核心問題不在房價，而在供需，在於土地。當今，囤地問題比囤房問題嚴重，政治人物應該提出全面革新的土地政策與房產政策，才是房價高漲最佳解藥，而不是漏洞百出的囤房稅。

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北市貴森森 巷內華廈1.6億元
2019-11-04 14:01聯合晚報 記者游智文／台北報導
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台北市中心真是寸土寸金。實價揭露，金山南路巷內一棟華廈5樓交易，社區知名度不高，外觀也平常，成交總價高達1.6億元，排名中正區今年住宅交易總價第二名。
中正區今年交易總價第一名也在巷內，為位於仁愛路二段8巷的閱狷聲，12樓戶今年7月以1.93億元交易，每坪約121萬。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，不少人以為北市只有位於大馬路、基地面積大、知名度高的高樓社區才有上億身價，事實上，由於市中心房價動輒百萬起跳，許多巷子內坪數大一點的房子，即使是不起眼的華廈，也有破億身價。
以中正區來說，實價資料，包括杭州南路、濟南路、臨沂街、仁愛路二段等路段巷子裡，都有不少6、7層樓的華廈住宅，成交在1億元以上，單價多在百萬以上，最高達每坪141萬元。
最新揭露的一筆為「馥久藏」5樓，社區位於金山南路一段30巷內，屋齡約七年，扣除車位，總面積約168坪，今年8月交易，總價達1.61億餘元，拆算車位後，每坪約90萬元。
實價資料，馥久藏2013年4樓也有交易資料，當時是豪宅的黃金時期，房價位處相對高點，4樓以每坪112萬元出售，總價達1.48億，比較今年5樓的交易，單價下跌近二成，因坪數大，總價較高。
郎美囡表示，馥久藏所在位置過去曾是不少政要居住地，環境清幽，因此即使知名度不高，社區規模小，外觀平常，仍有人願意砸下億元購買。

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京華城改建商辦 坪價衝150萬
2019-11-04 00:17經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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石化子公司鼎越開發於9月底，以372億元標回京華城。據悉，未來開發的四棟頂級辦公大樓，公司內部評估開價每坪至少150萬元起跳，不僅將挑戰松山區辦公室新高價，行情直逼信義計畫區水準；此外，為搶當前辦公室缺貨荒，鼎越要力拚年底送建照、2023年完工。
京華城動態備受關注，該案目前仍在規畫中，預計最快2020年第3季可望拆除，並以素地完成交割，接下來將立即投入開發階段。據市場傳出，該頂辦大樓可售總銷約750億元起跳，開價至少每坪要150萬元，挑戰近來信義計畫區每坪150至160萬元的售價。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，每坪開價150萬元起，當然是頂辦規格，不僅跳空周邊行情價格，更是直逼信義計畫區售價，但是因為目前的辦公市場缺貨，三~五年內幾乎無大量供給的情況，若能趕在其他建商搶蓋辦公室前完工，確實會吸引有自用需求，或總部化需求的企業探聽。
商仲業者指出，京華城頂辦大樓開發後，預計將供給市場可售面積高達5萬坪左右，由於近年大面積供給市場的辦公大樓，多採出租方式進行，因此該頂辦完工後，除了可望創松山區商辦新高價，也勢必再刷新台北市辦公室市場，最大可售供給量紀錄。
對此，中石化僅低調表示，未來該開發案將採四棟頂級純辦公大樓規畫打造，並邀請到建築大師李祖原擔綱設計，目前並沒有商場或飯店等規劃，但會有頂級辦公室的配備，包括餐飲、國際會議中心、訓練中心等，最終設計尚未定案，至於四棟辦公大樓的外觀設計也尚在打磨中。
據了解，中石化內部預估，台北市辦公室稀缺的狀況預計將持續到2024年左右，因此該商辦開發希望腳程加快，搶在2023年完工，最快今年底至明年初就會送建照，而未來也傾向「租售並行」的方式進行，但比例上的調配仍要按最終規畫結果來定案。

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北部首購族轉入基隆置產 房價「1字頭」超夯
2019-11-01 12:02聯合報 記者徐力剛/台北即時報導
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內政部營建署公佈2019第一季房價負擔能力指標，「基隆市」房價所得比為5.7倍，相當於不吃不喝5.7年就能在基隆買房，平均成交單價更落在1字頭上下，低於全台房價所得比平均值8.66倍，堪稱北台灣房市新興熱區。
何謂「房價所得比」？指的是住房平均價格與家庭年平均收入的比值，通常作為衡量民眾對房產的購買力指標，比值愈大，說明家庭對住房的支付能力愈低。
近期基隆重大建設發展迅速，基隆輕軌到南港展覽館，轉乘捷運銜接文湖線及板南線，交通便利，加上東岸商場改建為當地注入更多活力。基隆通勤至台北車程僅20分鐘，親民房價加持下，台北買1坪能在基隆買4坪，成為北部首購族熱門看屋地區。
21世紀不動產基隆信義店業務邱泓瑜分析，基隆市中古屋平均單價約15萬，其中市中心新建案行情約36~38萬左右，以總價1000萬來說，北市大安區僅能購入屋齡50年，無電梯的14坪舊公寓，但在基隆有可能入手55坪新大樓，相較之下在基隆置產，具備高CP值優勢。

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名嘴爆實價登錄率僅38％ 內政部駁斥：不實言論
2019-11-01 14:25聯合報 記者蔡晉宇／台北即時報導
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本名黃家進的房市名嘴「帥過頭」，近日在財經節目《這！不是新聞》中公開指出，實價登錄比例實際上只有38%，政府選擇性實價登錄。對此，內政部發出新聞稿澄清表示，依規定所有買賣登記案件，均須於完成登記後30日內登錄成交資訊，申報登錄的比例為100%，並非所稱只有38%，部分人士未能了解政策却發表不實言論，混淆視聽，內政部嚴正要求更正。
內政部指出，從實價申報登錄制度施行以來，買賣案件登錄後的揭露率為97.7%，少數未揭露者，主要是依「不動產成交案件實際資訊查詢申報登錄辦法」規定，由直轄市、縣市主管機關去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易的資訊，也就是不會揭露親友間交易、申報價格異於市場行情之資料，才導致申報率和揭露率有些微落差。
內政部表示，為確保實價登錄正確性，各直轄市、縣市政府均會進行查核，民眾切勿心存僥倖，以免觸犯法規，民眾如發現疑似不實案例，也歡迎向該不動產所在地縣市政府檢舉，共同維護實價登錄資訊的真實；若實價登錄如有申報登錄逾期或不實，申報人將會被裁罰3萬元至15萬元，實價登錄制度施行至今，政府已裁罰450件不實登錄案件，裁罰金額共1425萬5000元。
內政部也強調，對於部分人士不了解政府政策、不落實查證責任，胡亂做出不實報導混淆視聽，深表遺憾；為阻止這種不實消息擴散，將嚴正要求相關人士及媒體予以更正澄清。

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桃園房市回溫 站上2字頭
2019-11-01 14:36聯合晚報 記者游智文／台北報導
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根據桃園不動產交易e指通網站統計，桃園今年1至9月交易量達3萬3464件，較去年同期增加11.9%，過去五年桃園新屋平均房價行情都在一字頭，今年屋齡五年內新大樓交易均價來到每坪20.4萬元，站上二字頭，創下近五年大樓均價新高。
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，桃園房市回升，主要原因是民眾觀望心態逐漸散去，自住型買家不但看屋意願增加，出價意願也提高，而且出價大多合理，增加成交機會。
目前桃園房市買盤以自住客為主，並以以首購與小資族居多，交易熱區分別是桃園區、中壢區、楊梅區，其中，中正藝文特區、中路地區以及青埔高鐵特區一帶交易量表現最佳。
江怡慧表示，桃園房市目前購屋人以總價、產品考量，總價在900-1200萬最受青睞，顧及使用坪數，多選擇中古電梯大樓。首購則以二房或2+1房新電梯為多，由於小資族大多購買小宅產品，小宅總價低，但單價較高，也促使新屋平均單價上揚。
現階段購屋者多偏好有議題、建設的區域，如有學區加持、捷運、公園、圖書館或是大型建設等周邊更受到青睞。
另外近來開發完成的小檜溪重畫區，挾區位優勢，現階段素地交易表現熱絡，區內有五座親水公園是最大賣點，綠地公園以及親水步道，綠意環繞的生活環境，以及市府積極打造「桃園新東區」，吸引不少台北客戶來此購屋。

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胡偉良觀點：房價腰斬會對我們產生什麼影響？是好事還是壞事？
2019-11-01 16:29專欄作家 胡偉良
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房價腰斬會對我們產生什麼影響？是好事還是壞事？
首先，房價下跌一半，除了大台北地區外，其他地區的房價收入比將步入安全區，只要收入依然穩定，那麼買得起房的人將越來越多，這絕對是對剛需的一個好消息。
房價大跌，一般會對經濟發展面產生重大影響，這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。
像房價降到50%，就是房價暴跌了，無論是金融層面，還是經濟層面都會有危機。從金融角度講，由於房地產開發公司向銀行融資，個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的，房價暴跌，金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史，每一次房價的下跌，尤其是快速下跌時，幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價，以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降，而是穩中有降，逐步讓房地產脫離炒作，回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問，房價若是直接大跌，會發生什麼事情呢？如果僅是部分非主要城市的房價下跌，也無傷大局，但若是主要城市的房價集中大跌，那就有可能發生系統性金融風險，所以現在讓房價逐步的“軟著陸”，避免給國內經濟和金融帶來衝擊，是很有必要的。當金融風險暴發，一般對股市也會產生衝擊，很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行，最直接影響的就是就業率。能不能就業，能不能有穩定收入，這跟我們的生活是有極大關聯的。
再從另一個層面來看，房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實，而且現在產業結構也在調整，要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象，確實需要一段時間。
因此，從整體來看，面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮，其產業牽涉面深廣；而房價的攀升，也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示，讓房價暴跌，並不是一個可有可無、無關緊要的選項，一旦發生，其影響面將是廣泛的。
房子下跌一半有什麼好處呢？
房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕，也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上，這樣可以擴大內需。更關鍵的是，房價若是下降了，實體經濟投資就會活躍起來，這樣能解決更多人的就業問題，而民眾由於都有了工作，有了較好的收入來源，也會增加消費。
房價下降一半，國民幸福感起會大大增增強，民眾生活會更加有希望。
設想一下，就以下降50%，社會會發生那些變化？
1、年輕人會更有希望，生活壓力會大大降低，買房不再有壓力，房子不再成為結婚的最大障礙。
2、沒有了高房價制約，國民結婚年齡會提前，生育的願望會增加，多胎家庭會增多，幸福感增強。
3、沒有了房貸壓力，國民消費潛力爆發，捨得花錢，敢於花錢，有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大，消費升級，企業盈利上漲，升職加薪更加普遍，社會發展進入良性循環階段。
4、炒房者會付出代價，房子找不到接盤俠，房價下降後斷頭棄房，房子被拍賣，信用變黑，還要被銀行追債。只有一間房的家庭，考慮到棄房後果嚴重，還是會繼續還債，銀行風險還在可控範圍。
5、部分房貸占比過高的銀行會破產，但是有存款保險制度保護，大部分的民眾存款不會受到影響，儲戶完全沒有壓力。
6、企業辦公場地租金大幅下滑，經營成本銳減，利潤率直線上升。
7、創業成本急劇降低，創新創業成為社會潮流，大量年輕人開始創業，經濟活力顯現，創新輩出，社會進步。
房子下跌一半有什麼壞處呢？
不過，降房價雖然有這麼多的優點，但是問題也很明顯，首先，如果房價一下子跌掉50%以上，購房者會感受到吃不消，除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外，炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時，銀行手裡握了大量的抵押房產，要去找誰來承接呢？目前，銀行的不良壞帳主要來自製造業，如果再加上個人住房貸款出現棄房，那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況，那麼就很容易爆發系統性金融危機。
另外，如果房價出現大跌，那麼購房者出於“買漲不買跌”的心理因素，停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想，若是房子賣不出去，開發商就會因資金斷裂而倒閉，屆時，就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來，最終受損失的還是銀行。
胡偉良觀點：
也正因為上述原因，最好的狀況應該是讓房市在穩定狀態下保持小漲或小跌。即便下跌較深，也需要時間來完成，而不是快速下跌。在這種狀況下民眾不用擔心房價會暴跌，也不要指望房價會暴跌。慢速持續下跌才是最好的結果，如果能夠慢速持續下跌，對炒房者來說，才是最好的打擊，也是最必須的打擊。不炒房，房價就會越來越穩定，並在民眾收入增長和經濟發展中消化已經出現的水分。擠乾了水分，房地產市場就會越來越健康，真正成為維護廣大民眾居住正義和住房保障的健康市場。

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政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生
2019-11-01 17:53經濟日報 財訊雙週刊
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《危老條例》上路兩年多，為過去冗長的都更程序開闢另一條高速公路，初期核准件數不多，今年以來卻迅速暴增，市場對於老屋改建由冷變熱，這股熱潮在政策利多支撐下，業界看好未來將成為趨勢，這一波危老重建熱，勢必成為點燃都更復甦的引信。
最新一期的《財訊》雙週刊本期以「老屋拚重生」為題，報導這一波危老重建熱潮，介紹全台第一個危老改建案重建案例，專訪內政部政次花敬群談政策走向，並以關鍵三問解開民眾對老屋改建的疑惑。
對老屋改建重造，其實民眾的需求一直存在，而且蓄積已久，但過去，都市更新一直宛如牛步難行，從審核件數便可見出端倪。二十一年來，全國核定件數不到800件，每年平均核定40件左右，相當只有1200至2000戶，面對全台410萬戶逾三十年的老屋，這樣的都更速度，業界無奈戲稱像搭牛車一般，要等到何年何月才翻新。
然而，老屋更新確有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計，光是台北市的老屋比率高達68%，新北市達43%，等於每兩間房子，就有一間屋齡逾三十年。不僅房屋高齡，老化速度更是加快。十年前，全台逾三十年老屋有二百多萬戶，現今增加二百多萬戶，增幅高達一倍，預估十年後，將增至六百萬戶。

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救不了？南港地價翻漲 東區還在跌
2019-11-01 12:05經濟日報 記者游智文／即時報導
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台北市地政局今（1）日公布地價調查，房價上漲帶動下，全市近一年地價上漲0.56%，南港漲2.16%最多，其次依序為大同、萬華，松山。大安區上漲0.98%排名第五，但東區因商業活動減弱，店面空置率增加及租金下跌，地價下跌。
根據地政局統計，109年地價調查作業期間（107年9月至108年8月），全市不動產買賣登記案件量共25,737件，較去年同期增加214件，增幅0.84%，已連續二年增加，不動產價格也有微幅上漲趨勢。
價量持續回溫，帶動地價上揚，累計全市地價上漲0.56%。多數行政區上漲，南港區在東區門戶計畫推動下，公共設施逐步完工，加上新建案東方明珠辦公室以每坪100萬元創區域新高價成交，地價上漲2.16%最多。
大同區地價上漲1.75%排名第二，地價上漲較明顯區域包括延平北路一、四段、民族西路及環河北路二段一帶，因享有一定容積獎勵之開發地區，受土地使用強度提升等因素影響，地價上漲。
萬華區上漲1.34%第三，上漲較明顯有兩處，一是西門町漢口街二段一帶，另一為捷運萬大線，萬大路與莒光路口一帶、以及青年路都市計畫變更地區，因土地使用強度提升，地價上漲。
大安區多數地區持平，復興南路二段一帶等都市計畫變更地區，臥龍街、臥龍街188巷一帶享有一定容積獎勵之開發地區，土地使用強度提升，地價上漲，不過東區商圈一帶，因商業活動減弱，店面空置率增加及租金下跌影響，地價下跌。
今年也有三個行政區地價下跌，包括士林、北投、文山區，但跌幅不大，在0.2~0.5%之間；下跌區域多是外圍偏僻地區。

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