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房市回溫 海悅10月營收創歷年同期新高
2019-11-06 18:54中央社 記者潘羿菁台北6日電
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受惠於房市需求增溫，不動產代銷業海悅今天公告10月營收為新台幣1.56億元，創下歷年同月新高，年增61.1%，累計前10月營收突破10億元大關為歷年同期新紀錄。
海悅表示，受惠於熱銷建案加持，與桃園等包銷建案接單狀況不錯，帶動10月合併營收1.56億元，年成長61.1%。
以今年928檔期為例，全國推案量達5665億元，較去年成長85%，主要需求來自於自住剛性買盤及台商回流，刺激建商推案量暴增，也貢獻今年以來營運成長，累計今年前10月營收為10.22億元，年增14.8%，為歷年同期新高水準。
展望未來，海悅表示，轉投資部分，未來3年都有穩定收益，例如，透過轉投資公司贊富建設投資興建的「敦南寓邸」已於去年陸續完工交屋，今年認列股利收益1.1億元，明年還將認列第二筆，且依目前已銷售戶數推估，轉投資收益將不低於今年。再者，透過入股聯陞投資進行建案投資，也將在後年與大後年依銷售及工程進度，按持股比率陸續認列股利收益。
至於在自地自建方面，子公司悅大建設推出位於鶯歌鳳鳴重劃區建案，目前銷售中，預計2021年交屋認列。

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世貿三館地上權案 提前至12月中旬公告招標
2019-11-06 12:21中央社 記者吳佳蓉台北6日電
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有地上權案「王中之王」之稱的世貿三館地上權案，可望提前至今年釋出，財政部表示，預計最快12月中旬就會公告招標，「興建會展空間」將不納入招標條件，改由台北市政府外加提供容積獎勵等方式進行。
台北市信義區世貿三館展場現由經濟部國貿局委由外貿協會營運，期間至2019年底，財政部後續規劃以設定地上權方式活化。該地面積達4856.3坪，且位處信義區精華地帶，光土地公告現值就達到新台幣211億元；使用分區屬娛樂設施區，建蔽率50%、容積率達560%，開發後樓地板面積規模將不亞於鄰近的南山廣場。
財政部原先預訂，在明年初公告招標世貿三館地上權案，同時，由於有業者建議，北市缺乏可容納5萬人的大型會議及展覽空間，應將「興建一定會展空間」納入招標設定條件，日前也與相關單位、經濟部、北市府開會進行研議。
對於最終結果，財政部國產署署長曾國基今天於立法院財委會受訪時表示，考量該地位於北市精華地段，從世貿三館拆遷到新得標廠商進駐時間，不應相隔太長，希望年底世貿三館展期結束、陸續拆遷交接後，新的得標廠商就能進場使用。
曾國基指出，公告招標時間將提前至今年12月中旬，11月底就會先展開估價程序；同時不會把「興建會展空間」納入招標限制條件，改為外加獎勵方式進行，廠商如有意願配合興建會展空間，再去跟台北市政府申請獎勵，例如增加容積獎勵，不過具體怎麼做，台北市還在研議。
至於另一宗「國泰營區設定地上權案」，曾國基說，由於軍方與北府「容積調派」及都市計畫細部已完成，公告招標時程預計可提前至明年1月。

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豪宅買氣現 冠德花園1.5億成交
2019-11-06 13:51聯合晚報 記者游智文／台北報導
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實價揭露，信義區屋齡20年豪宅冠德花園城堡10樓戶交易，總價約1.5億元，每坪119萬元，為這個社區實價登錄以來第三高單價。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，豪宅市場解凍後，價格較新豪宅低的中古豪宅買氣浮現，位於黃金地段的社區頗受買方青睞，價格有走揚趨勢。
冠德花園城堡位於信義區忠孝東路五段236巷，這條巷子有富人巷之稱，巷內豪宅林立，包括皇翔御琚、信義帝寶、國美信義花園等，新揭露交易的冠德花園城堡，為巷內早期豪宅，樓高11層，屋齡20年。實價資料，社區近年有六戶交易，最高達每坪125萬元，去年7樓一戶以93.5萬元成交，最新成交的戶別，價格回升到119萬元。
郎美囡表示，今年出現中古名宅交易熱，包括信義區亞歷山大、昇陽國寶、信義之星、國家美術館、贊泰花園廣場等都有戶別成交，主要是隨著市場信心增強，豪宅交易解凍復甦，中古豪宅的價格較新豪宅低，尤其指標地段的新豪宅動輒一坪200萬以上，不少買方轉而購買地段佳，維護得宜的豪宅，目前只要價格符合買方期待，多能順利出售。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，這波豪宅市場回溫主要受惠台商回流，先前買方只想揀撿便宜，價格殺很凶，但隨交易回溫，屋主不再大幅讓步，近來成交價格逐漸回穩。

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世貿三館地上權 提前招標
2019-11-06 23:37經濟日報 記者翁至威／台北報導
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財政部國產署署長曾國基昨（6）日表示，世貿三館招標設定地上權案，考量交接、避免停滯期過長，時程將提前到明年1月上網公告招標，預計等標期約兩個月，希望明年新得標廠商能夠盡量「無縫接軌」。。 本報系資料庫
地上權「王中之王」招標作業將加速推進，財政部國產署署長曾國基昨（6）日表示，世貿三館招標設定地上權案，考量交接、避免停滯期過長，時程將提前到明年1月上網公告招標，預計等標期約兩個月，希望明年新得標廠商能夠盡量「無縫接軌」。（維持會展功能 鼓勵取代限制）
曾國基表示，世貿三館目前展期約排到12月底，之後會陸續執行拆除，明年1月下旬會正式進入點交，國產署目前規劃，預計今年12月底召開估價會評定市價，明年1月上旬召開地上權審議小組，1月20日上網公告，比原訂明年3月公告的期程提前近兩個月。
曾國基表示，希望明年世貿三館展覽結束進行交接時，新的得標廠商也能一起進來，新廠商從得標到申請建照的空窗期，地下停車場等部分空間仍可持續使用，停滯時間才不會過長。
世貿三館基地位於信義計畫區松智路、松壽路口A21街廓，目前由經濟部貿易局委託外貿協會營運，租約到今年底，由於基地位處台北市政府與101大樓之間，堪稱北市蛋黃區，占地更將近5,000坪，市價約500億元，2019年公告現值約211億元，被稱為地上權的「王中之王」。
據了解，業界對於該基地詢問度非常高，不少壽險業者都很有興趣，未來可能會朝向興建商辦為主，是否會有部分留作會展空間，仍待業者規劃。
此外鄰近松山機場的國泰營區基地設定地上權案，原預計明年3月捲土重來，曾國基表示，此案都市計畫已經完成，時程也有機會提早到明年1月。
國泰營區基地市價近150億元，由於面積廣闊、交通便利，是市場矚目案件。

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票房毒藥翻紅？高價小宅不賠了 接連轉手獲利
2019-11-05 10:08經濟日報 記者游智文／即時報導
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實價揭露，信義區知名小豪宅「新世界」成交五樓一戶，屋主2013年以2,125萬買入，今年7月以2,308萬元賣掉，持有六年轉手賺了183萬，成交單價每坪154.9萬元，創下今年北市小宅新高，也是該社區近年新高價。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，北市小豪宅一度淪為票房毒藥，近期來看，高價小宅搭上房市回溫潮，已見買盤。
新世界位於信義區松勤街、莊敬路口，樓高19層，為北市三大高價套房之一，最高成交價為16樓，2013年以每坪161.9萬成交，僅次於大安區仁愛A+單價166.6萬元、菁選集163萬元，也是信義區最貴小豪宅。
台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，高價小豪宅客群不多，主要買家以設籍明星學區的富爸媽、公司企業購置當招待所、承租給高階外籍主管，以及投資客買來賺租金或轉手賺差價居多。
景氣好時，這類產品紅透半邊天，當房市景氣不好時，這類產品由於接手有限，跌勢也大，如仁愛A+，先前以每坪166.6萬元，社區最高價取得的住戶，今年3月即以1,450萬、每坪143.1萬元轉手，持有六年賠了238萬元，每坪下殺約23萬元。
陳炳辰分析，近來房市好轉，這類產品買氣明顯回流，今年7月仁愛A+一戶交易，屋主2014年房市高點時以1,540萬元買入，今年7月1,588萬元轉手，小賺44萬元：新世界最新成交的五樓戶，低樓層賣到高樓層價，轉手也賺了183萬元。

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商辦租賃、投資 持續燒燙燙
2019-11-05 14:21聯合晚報 記者游智文／台北報導
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商辦租賃市場持續熱絡，國際精品業者Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間。 本報資料照片
商仲業者指出，台北市中心可出租大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，不少大型企業轉而以買代租，過去一年來辦公室投資市場活絡，並預期會持續升溫。
CBRE世邦魏理仕本周發布今年第三季辦公室市場概況，台北辦公室租賃市場持續保持高熱度，尤其是A辦市場，租賃需求穩健加上無新供給釋出，第三季平均空置率下探至6.4%，創2002年以來的新低。
世邦魏理仕指出，租賃需求主要源自於租戶有意遷往區位好、品質佳的辦公大樓，其中以專業服務業及科技業的企業租戶最為積極。大型租賃案例包括國際精品業者Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間，新加坡共享辦公室業者JustCo啟用其位於國泰民生建國大樓的第二個據點。
A辦房東上調租金
第三季台北A辦平均租金升至每坪2773元，較上季成長0.3%，較去年同期增加3.3%。由於空置率低，A辦房東多採強勢態度，除了上調租金開價，也有縮短免租期，或對其他租賃條件趨於嚴格。
台北B辦平均空置率也持續下降，本季降至3.5%，主要是250坪以上的辦公單位需求穩定。台北市中心多達三成五B辦大樓屋齡超過30年，大樓本身條件的限制，B辦房東調漲租金的空間有限，第三季平均B辦租金每坪1784元。
世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示，目前可供出租的中大型辦公單位數量稀少，但跨國企業持續尋求辦公室升級的機會，市場現有供給持續縮減下，靈活辦公空間成為大型企業考慮搬遷的選項之一，近期國際藥廠台灣諾華即承租了一整層靈活辦公空間。
Q3交易量創5年新高
投資市場方面，在空置率探新低，租金持續走揚下，今年第三季交易金額達68.9億元，較去年同期成長近一倍，並創下五年來同季交易量最高紀錄。
聯強國際及其相關企業買下南港區世界明珠辦公大樓，紡織大廠宜進實業也積極投入廠辦市場投資，購入台北內湖科技園區近1000坪廠辦，以及汐止遠雄U-TOWN內約1500坪的空間，合計投入9.9億元，預計對外出租，以增加獲利。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，投資人投資興趣濃厚，但不願追高價格，第三季平均售價維持不變。受惠辦公室租金持續穩定成長，第三季優質商辦收益率小幅升至2.63%。

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炒房虧本的時代來臨了，你還敢炒房嗎？
2019-11-05 18:15專欄作家 胡偉良
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買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識，甚至一度達到了全民買房的地步，說的嚴重一點，甚至可以稱得上「全民炒房」，即使沒有炒房，大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房，希望在房價大漲過程中能分一杯羹，生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣，房價一直在漲，不買的後悔，買了的也在後悔著，後悔自己當初買的太少、太小。
大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中，不往前看，想的是房價大漲，看到的是自己不買就被時代淘汰，在這樣的情況下，就是沒有機會也會想創造機會硬上，就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了，漲勢戛然而止，急轉直下，民眾對房市的的熱情醒了，對房價的預期也發生了改變。
試想一下，當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時，房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎？即使有，那風險難道就不會大嗎？全民皆炒房的趨勢下，房地產所暴露的風險自然就會越來越大，泡沫愈來愈大的情況下，任何一個風吹草動都可能戳破泡沫，而政府的一些措施就是為了釋放風險，及時的引爆泡沫，避免風險大到難以收拾。
從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本（包括：資金成本、房屋折舊率、維護費用）都在4%上下，而在大多數高房價地區，投資房地產的收益卻小於2%。因此，當前持有台北市的房產若不是為了自住，其實都已經開始虧錢。
在2002到2009年間，從大額資產配置的角度來看，過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報，如果再考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻個好幾倍，遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。
但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產，純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右，而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌，資本利得收益大致都是虧本的，如果再計入資金成本、房屋折舊率，以投資角度來看，買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。
這就說明兩個問題：第一，從投資角度講，的確今非昔比，不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢，房地產投資已經變得不划算。第二，從居住角度講，市場在理性回歸，回歸居住屬性是大勢所趨，這也意味著未來居住品質會越來越受重視。
那是不是意味著未來買房投資不適合了呢？
這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿，但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維，不再做炒房賺大錢的美夢，現實中房子還是具有保值增值功能，所以並不是說不能買房。
胡偉良觀點：
賺錢邏輯的改變，是告訴炒房者，以後不能炒房了，但如果把房子當成居住需求，當然可以買，只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以，有錢又有實際使用需求的當然可以買，恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大，房地產再差，時間拉長也是賺錢的，只要不炒房你沒有什麼好怕的？錢夠了就沒有必要等幾年以後，巴望著房價會暴跌，畢竟，未來房價不會大起大落。
要深入的了解真正的房地產，可以多看一些我的相關論述，大家不妨 google「胡偉良」，找一些我寫的多角度論述，諸如：好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法，他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

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北市囤房稅 寬限期擬縮成1年
2019-11-04 08:50聯合報 記者邱瓊玉／台北報導
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房價居高不下，「居住正義」問題再度受各界關注，台北市府財政局確定提案修改北市房屋稅徵收自治條例， 計畫將「建商囤房稅」的寬限期，從現行3年縮短為1年，若建商新屋第2年還賣不出去，最高被課3.6%的房屋稅，預計11月底前送市議會審議，一旦通過，最快隔年7月實施。
台北市長柯文哲說，市府內部現在在討論是不是恢復1年（寬限期），因為可以賣出去的，大概1年就可以賣出去，如果1年以上還沒有賣出去，是不是視為未出售的商品，這就有意見。
2020大選激烈，房屋稅也成關注焦點，時代力量更提出房屋稅條例修正案，推出所謂的「囤房稅」，黨主席徐永明更稱和民眾黨有合作空間，但盼柯文哲先對「囤房稅」表態。
無獨有偶，北市財政局上周公告房屋稅徵收自治條例的修正草案，其中「囤房稅」部分，非自住3戶以上，每戶課徵3.6％，因已達房屋稅條例的天花板，因此未做更動。
反倒是「建商囤房稅」的部分，寬限期從現行3年縮短為1年。財政局表示，前市長郝龍斌提出「囤房稅」，當時主張只要在台北市持有3戶以上，房屋稅一律課徵3.6%，導致許多建商反彈，質疑銷售中的房屋並非囤房，希望鬆綁。
隨著柯文哲上任後推動修法，將未售出的待銷房屋，1年內房屋稅率從3.6%降為2%；不料2017年議會審議再放寬，改為3年內未售出的待銷房屋，稅率降為1.5%。
財政局表示，建商囤房稅實施3年多以來，市府統計新建案約1年可售6成，可見房市並沒有這麼不景氣，因此決定縮短寬限期，只要未售出的空餘屋在3戶以上，最高課徵3.6％的房屋稅，也希望建商可以因此讓利，加速釋出空餘屋。
財政局表示，去年即有提案修法並送到議會，不過當時因議員屆期不續審，導致全案被打回票；目前修正案正公告中，後續還要送市政會議審議，預計11月底前送議會審議。

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南港新成屋下殺到3字頭沒人要 原來屋況讓人超無言
2019-11-05 11:45經濟日報 記者游智文／即時報導
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北市南港研究院路一棟7層樓三年新成屋，因建商財務問題，2~7樓淪落法拍，前兩拍均流標，本月4日進行三拍，總價降至6,956萬、每坪約32萬元，仍無人投標收場。
寬頻房訊發言人徐華辰表示，個案法院公告載明屋況不佳，加上不點交，因此下殺到3字頭仍無人接手。
遭拍賣的建案位於南港研究院二路巷弄內，為地上7樓、地下1樓建物，因建商財務問題，2樓至7樓於今年9月遭銀行申請拍賣，1拍底價約1.08億元，共約217坪，每坪單價約50萬元。
資料顯示，該建物於2013開工、2016年取得使照，為三年新成屋，但根據士林地方法院公告，該建物可能空置已久，B1、B2電梯井會漏水、積水，二樓廚房天花板滲水，鋁窗變形。四樓、五樓廚房天花板滲水，除廚房外，其他地板未鋪設磁磚。
六樓安全門卡死無法進入，七樓浴室未裝蓮蓬頭，主臥牆面滲水，油潻剝落，樓梯間牆面也滲水。另外，R1積水，因外面排水管阻塞，雨大時，水常淹至R1梯廳，R2也積水，R3為機房、水塔，雨太大時，水會從R3屋頂一路滴至R1。
除了屋況不佳，法院筆錄載明，該棟建物還有工程款糾紛目前訴訟中， 因此拍賣不點交。
徐華辰表示，拍賣個案所處研究院路二段，距離南港市區、經貿園區較遠，目前區域新建案單價每坪約50~60萬元，個案三拍底價一坪32萬元，雖然只有市價五到六折，但是屋況不佳，得標人還是花一筆錢補強整修，因此一再流標。

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工業地產火熱 成交爆量
2019-11-05 00:23經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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信義全球資產統計，2019年前十月工業地產交易金額來到467億元，已達去年整年交易金額的九成，以桃園最熱門。 本報系資料庫
工業地產今年交易持續增溫。根據信義全球資產統計，2019年前十月工業地產交易金額衝467億元，已達去年整年交易金額的九成，其中以桃園最熱門，中南部工業地產今年不遑多讓，交易持續發酵。
信義全球資產經理王維宏分析，隨著全台工業地產交易熱絡，除科技及傳產業持續購買自用廠房外，近年零售業者與電商對於物流倉儲需求擴增，帶動中南部工業地產成交量提升。而國際科技大廠也宣布加碼投資台灣，選址開始往中、南部移動，主要是因為中南部土地、廠房價格較北部親民。
信義全球指出，台中工業地產從過往三至五件交易量，大增來到十件，與新北市並列全台第二交易熱區。由於台中地理環境優良具備海港、空港以及高鐵三大便捷交通系統，為中部交通重要樞紐及經濟重鎮，大型建設陸續完善，吸引不少建商及壽險業提前布局，今年不管是土地交易還是工業地產，都可見到大型企業插旗。
其中，倉儲物流成為近期商用不動產中的新寵，根據內政部統計處資料顯示，今年前八月台中市工業、倉儲開工總樓地板面積來到13萬8,115坪，遠超越去年一整年度，是六都第二名；全聯及全家今年就相繼在台中蓋物流中心，分別投資10.8億和14.05億元。
另外，台南工業地產交易量也逐漸升溫，去年交易量也來到全台第二，吸引華新、奇景光電、光宇材料、奇美實業等進駐，今年Google宣布加碼投資台灣，將在台南科技工業區購地，興建第二座資料中心，顯現出工業地產需求持續擴大。
王維宏指出，近年中部以南交通建設到位，加上產業技術發展完善，土地以及商用不動產交易明顯升溫，大型企業持續插旗，政府也針對缺地問題，加快開發工業區及立體化方案，預計將持續帶動廠商進駐設廠。

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