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名人找個家／林大為：時間換空間
2020-05-02 01:23經濟日報 記者林宸誼／台北報導
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一提到搶先瞄準東協市場，勇闖廣西南寧創業台青代表人物，就會聯想到南寧台商協會副會長、廣西勝華地產執行長林大為，他善用時間換空間的策略，以「交通、商業配套、地段」為考量，成功為家人換到想住的房子，也在南寧商業房地產市場立足。
大學念的是財務金融，畢業後第一份工作到外資銀行上班，當時他也跟風用融資投入股市，不過正逢雷曼兄弟引發的全球金融風暴，台股從9,000點跌到8,000點，林大為當機立斷設停損點，「當時真的是玩心跳（大陸用語意指比膽識、比刺激），因為接下來台股一直跌到4,000多點」，所幸認賠殺出只虧60萬元。
這樣的教訓深深影響他，認為投資不能只靠短期，加上當時也剛成家，要有自己的房子，於是和同樣在上班的老婆決定買房，選擇在三峽北大特區購買人生第一間房子。
林大為指出，當下親朋好友幾乎沒有人看好這個決定，「但是我看中的是交通方便，不僅靠國道三號，離台北市區只有半小時車程，家門口還有公車直達台北市政府或是板橋、土城等捷運站口，大眾交通和聯外道路配套完善」。
他提到，每當回到綠意盎然的北大特區，心情立即舒暢，工作拋諸腦後，當下更明白房子就是一種氛圍，一種家的味道，好與不好只有自己最知道。
隨著兩個女兒相繼出世，原本的兩房空間不夠用，必須要換有三房的房子，讓女兒有獨立生活空間，只好忍痛出售北大特區，沒想到賣房子才赫然發現，房價居然從當年買房的每坪18萬元漲到28萬元，林大為表示，當下真正感受到房地產投資是看長線，是用時間換取空間。
他坦言，當時因為是人生第一間房，初期房貸加上信貸就占了他們夫妻倆每月薪水快50%，造成很大的壓力，所以非常鼓勵年輕人買房，強迫自己儲蓄，但一定要量力而為，儘量不要超過全家收入的四成。
對於大學剛畢業想買房的年輕人，他建議，不管是自用或是投資房地產，要用時間換取空間，急不得，更要量力而為，先求有再求好，以小換大，即使計畫永遠趕不上變化，但一定要做足功課，可以瀏覽都發局或都市計畫細則去摸索方向，再配合大型建商的後續配套，才有機會創造屬於自己的財富。

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台中百貨宅熱門 這裡房價年漲二成
2020-05-02 10:23經濟日報 記者游智文／即時報導
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近年大型百貨商城陸續搶進台中，帶動房市熱度，業者統計台中大型百貨近兩年周邊住宅大樓房價變化，西屯區新光三越周邊房價年漲22%最多，西區廣三SOGO交易量年增22%，房價也有4%漲幅。
南屯區文心秀泰周邊房價持平，業者認為有補漲空間，另外北屯區即將有漢神百貨進駐，未來利多可期。
台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，大型百貨商城兼具購物、休閒、娛樂功能，是城市消費力和生活機能的指標，也是吸引人口聚集的利器，人口紅利則是房市保值或增值的支撐條件。
以全台營業額最高的台中七期新光三越為例，周邊土地價格連年攀升，房價也一路上升，其中僅離台中新光三越600公尺的寶輝秋紅谷，去年成交一坪97萬元，創下台中新高紀錄。
內政部實價顯示，台中新光三越周邊一公里內住宅大樓，2018年平均每坪35.9萬元，2019年43.8萬元，年漲幅高達22%。
位於西區的廣三SOGO百貨，串聯科博館、草悟道商圈，加上近期綠光計劃、審計新村文創聚落加持，周邊房市表現也亮眼。
根據實價資料，廣三SOGO周邊住宅大樓1公里房價，2018年平均每坪28.4萬元，2019年28.8萬元，房價年漲4%。交易量方面從106年47筆、107年86筆、108年105筆，連年成長，房市交易熱絡。
位於南屯區的文心秀泰2018年開幕後，帶動八期生活圈發展，據實價登錄統計文心秀周邊1公里住宅大樓房價穩定，107年與108年，每坪均價皆為27萬元，隨著捷運綠線即將通車，軌道經濟效益發酵，將持續吸引人口移入，可望帶動房價穩健上揚。
看好北屯區發展，漢神百貨與中信金攜手打造台中洲際娛樂商城，確定進駐11期洲際特區，最快年底動工，建商看好區域優勢紛紛推案，部分指標建案廣告看板更打出「百貨影城首排」，吸引購屋者目光。
中信房屋北屯松竹加盟店經理柯美涵表示，近期14期土地接連高價成交，11期房價跟著水漲船高，預估未來百貨進駐利多加持，區域生活機能進一步完善，對房價更具支撐力。

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海外置產王 ／胡志明市房市 潛力雄厚
2020-05-02 22:42經濟日報 記者 宋健生
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美中貿易戰延燒，加上越南北部地區距離大陸近，方便原料進口，不少國際大廠紛遷至越南設廠，也成為大陸台商在海外投資布局詢問度最高的國家，不動產市場未來發展潛力也跟著看漲。
據了解，去年就有不少國際電子大廠遷至越南設廠，對於台商布局策略更造成影響，許多台商收購越南土地、廠房，甚至是收購公司股權，並紛紛成立越南辦事處，人流進駐，帶動住宅、廠房物件買賣與租賃交易大增。
東森國際地產執行長廖麟鑫指出，美中貿易戰對台商如電子零組件、3C家電、汽車零組件、醫療器材、塑膠製品及紡織成衣等製造業，都造成極大衝擊，儘管美中貿易摩擦趨緩，但台商分散投資布局腳步並未停止。
對此，政府稍早籌劃「越南投資考察團」，協助台商考察越南北部地區包括首都河內市、河南省、海防市、北寧省等投資環境，東森國際地產也看好美中貿易戰效應，舉辦「企業南向、越南越好」海外投資說明會，鼓勵企業、台商遷廠。
廖麟鑫表示，「中國製造」目前反成為製造業的負擔，越南因具有勞力、關稅低廉等優勢，光是美中貿易戰開打的2018年上半年，越南已吸引112.5億美元外資湧入，經濟成長率穩定創近八年新高。
隨著國際品牌、台商紛南遷設廠，大陸已由世界工廠轉型成為世界市場，並由工業轉型商業。
而越南勢將成為下一個世界工廠，如南韓傾力前進越南，重量級品牌三星、LG、Hyundai等大廠紛進軍越南；台灣企業家郭台銘旗下富士康也進駐，顯見越南已是各國企業南向外移重點國家。
廖麟鑫分析，目前外資企業總部、商業投資重點，仍多集中第二城市「胡志明市」，吸引來自日、韓、台灣等大中華地區海外投資與外派居住需求。
其中，集經濟、貿易、金融中心的「第一郡」，是全市的心臟地帶及核心商業區，各國總領事館、商業總部都位於此郡，像是「同起街」、「阮惠大道」一帶，便是最熱鬧的精華商業中心。
包括胡志明市政廳、郵政總局、胡志明市最高的金融塔等，都集中在此地段，第一郡房價也因此迅速攀升，目前住宅大樓每坪平均單價約新台幣45萬至60萬元，豪宅產品每坪更高達新台幣60萬至80萬元。
廖麟鑫說，目前住宅產品平均投報率約6%至7%，商業辦公大樓平均投報率更達10%。指標豪宅案「The Grand Manhattan」、「ALPHA CITY」正興建銷售中，後續投資潛力值得期待。
中資、台企競赴越南搶廠搶地，越南在地工業區土地價格幾乎高漲三成。未來越南北部地區首都河內市、河南省、海防市、北寧省等將是遷廠發展重點，住宅、土地需求量與價格將可能水漲船高，後市值得關注。

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新冠疫情衝擊 上半年房市交易量恐萎縮
2020-05-01 23:14經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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新冠肺炎疫情衝擊，開始反應在4月買賣移轉量表現，若以今年前四月六都移轉量來看仍年增2.7%，其中，台北市年增13.0%，新北市年增2.2%，桃園市年增22.6%，台中市年增6.9%，只有南部兩都雙雙走弱，台南市年減6.8%，高雄市年減17.8%。房仲業者認為，上半年房市交易不容樂觀。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年1到4月交易量雖呈現微幅增加，但由於疫情對於房市的影響在第1季中較不顯著，前三月的交易量年增率仍維持在6%以上，但加進4月後僅剩2.7%，有逐漸量縮的可能，在旺季不旺的情況之下，上半年的交易量恐不如去年表現。
謝志傑分析，雖然台灣近期確診案例逐漸平穩，甚至出現連續多日零確診消息，但國外的疫情仍持續擴散，且在封城、停工等防疫措施的限制下，全球經濟仍沒有復甦跡象，因此在經濟尚未復甦前，消費者仍是以保守觀望為主，房市恐難以樂觀看待。
面對疫情，大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，疫情影響經濟後市，建議自用買方可以積極看屋及出價，商用不動產也必須注意供需走勢及物件條件，以利掌握合理價格。

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房市520檔 北台灣爆大量
2020-05-01 00:03經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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住展雜誌調查最新統計，今年520檔期北台灣房市新建案推案量預估達2,371.49億元，較2019年同期略增140億元、年增幅度約6.2%，是近六年來次高，僅次於2018年的2,789.61億元。
住展研發長何世昌表示，今年北台灣520檔期爆出大量，其中屬於延後推出的新案就約350億元、占比達15%；推案量能恢復正成長，主因除329檔期延推案量挹注外，國內新冠肺炎疫情趨緩，也是提高建商推案意願的關鍵之一。
以各縣市來看，新北市推案量最大、估達1,020億元，其次為台北市595億元和桃園市435.12億元。
新北市方面，今年520檔期推案集中在重劃區，總銷最大是淡海新市鎮的「海上皇宮」，案量達140億元；其次是江翠重劃區「帝景」系列案、總銷達110億元，兩大重量級個案均由甲山林機構代銷。若以區域來看，推案量較多的則是板橋、新店、新莊、淡水等地，四處推案量都達150億元以上。
台北市方面，今年520檔推案量近600億元，其中約有150億元案量來自延後推案所挹注，且又以蛋白區推案較踴躍，與329檔期新案集中在蛋黃區推出的狀況恰好相反，並以大同、士林、文山等地的建案數較多、推案量也較大。
何世昌分析，台北市蛋白區預計在520檔開賣的建案，因區段條件還算不錯，所以業者在定價策略上非常勇猛，完全不受疫情擊衝擊，且新案開價更未因近期買方觀望氛圍轉濃而影響建商信心；據悉，今年台北市520檔期有多筆新推案將以區域新天價釋出，因此新案後續銷售狀況將成為房市後勢觀察重點之一。
今年520檔期桃園市約有435億元案量推出，主要集中在桃園、龜山等區；其中桃園案量多集中在中路、小檜溪重劃區，龜山則是以A7為主角，產品以首購房型為大宗，其中指標案量為「禾悅花園」、約達105億元。

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土地鑑界吵不完 台中地政首創拍照留底
2020-05-03 09:10聯合報 記者陳秋雲／台中即時報導
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民眾申辦土地複丈鑑界時，依規需於鑑定的界址點位置埋設制式界標，但時間久了，逐漸遺失不見或位移，需再次申辦土地複丈，衍生爭執。台中市雅潭地政事務所首創建置「複丈界樁圖片查詢系統」上傳複丈界標拍照，避免爭議。
地政局長吳存金表示，雅潭地政所創設「複丈界樁圖片查詢系統」由地所人員辦理土地鑑界作業時，將現場埋設的土地界標照片存在系統中建檔管理，供查詢。網站 https://bit.ly/3f87Ymr 使用。
雅潭地所主任汪懋功表示，以往各地政事務所提供民眾購買的界標種類有大鋼釘、小鋼釘及塑膠樁3種。雅潭地所新增更輕巧好攜帶的「改良式小型塑膠界標」申請人可地政所向服務櫃檯購買，另可於複丈時，當場向地所人員隨車購買界標。

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低利時代！房市租不如買
工商時報 數位編輯 2020.04.04

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受到新冠肺炎疫情影響，日前美國聯準會在短短半個月內，調降基準利率6碼至0％-0.25％的目標區間，創2011年歐債危機以來新低。美國大幅度的動作，也讓其他各國紛紛調降利率，低利率、負利率已經成為全球趨勢，台灣央行也宣布調降利率1碼，創歷史新低紀錄。
低利率的時代來臨，房市再度討論起一個歷久不衰的話題，那就是租屋跟買房哪個比較划算？其實，租屋與買房最大的差異，在於資產的管理，對於租屋的人來說，每月要負擔的金額較低，也不需要準備金額龐大的自備款，手頭上的資金會較為充裕。
買房則是必須先存夠第一桶金，至少是房價兩成以上的自備款，同時之後每月負擔平均攤還的房貸，負擔相較於租屋沉重，也因此許多支持租屋的人，會提出將買房的資金轉作投資使用，更能夠以錢滾錢，提早為自己存一筆退休金。
這樣的說法當然是對的，不過該思考的是，這筆資金到底該如何妥善規畫利用，才能夠過著沒有房也很舒適的退休生活呢？以現在投資環境來看的話，超低利率環境持續，報酬率較低的定存、儲蓄險及債券等較保守型投資標的是較難以達到財富自由的。但是選擇投資報酬率較高產品，通常都伴隨著較高的風險，若是碰到新冠肺炎這種大事件的話，更是考驗著投資人的心臟強度，並非所有人都適合這樣的理財方式。
此外，房屋租金指數已經連漲近9年，雖說漲幅不大，但長期而言對租屋族來說也是不小的壓力。選擇租屋的人，除非是對自己的投資理財相當有自信，且能夠充分掌握理財紀律的民眾，否則租了大半輩子的房子，到退休的時候才發現，當初多出來的現金流，根本無法因應自己未來生活所需。
選擇買房的話，就比較類似定期儲蓄的概念，前期湊足一筆自備款，並每月平均攤還房貸。在低利環境持續下，房貸利率約在1.6％左右，在央行降息1碼，且央行已要求行庫「全部」反應於房貸上，未來還有可能更低，一般民眾要是選擇房貸負擔率在三成以下的房屋，壓力並不會太大，適合對於喜歡資產較為穩定的人購屋。此外，房產具一定的保值性，甚至有增值空間未來也可以利用「以房養老」的方式貸款，退休生活過的相對愜意。
總結來說，在房貸成數高、租金高、房貸利率低的「二高一低」狀況下，有居住需求的民眾，不妨檢視一下租金與房貸負擔的差距，若是租金超過每月所需攤還的房貸六成，其實就可以考慮存錢買房，以免幫房東繳了數十年的房貸，到頭來還是「寄居一族」。
（筆者為永慶房屋業管部資深經理謝志傑）

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找名下有房另一半？這2區最多單身新貴
工商時報 數位編輯 2020.05.01
房市示意圖。圖／unsplash
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現代人普遍晚婚或不婚，婚姻離異的現象也越來越普遍，根據內政部統計，台北市未婚人口中山區最密集，佔21.89%，且該區的離婚戶達13.18％，加起來單身戶共有35.07%；萬華區未婚戶19.9%，離婚戶15.05%居北市最高比例，合計也有34.95%，顯示中山和萬華幾乎每3戶就有1戶是「單身新貴」。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市以中山和萬華小宅密度最高，對於未婚或離婚的單身者而言，小宅總價低，購屋負擔小，單身人口入住比例高。根據內政部統計，15坪以下住宅以萬華最多，佔25.6%，中山佔24.9%。
其中，中山區商業性高，套房案量多，需求度也高，全年15坪以下小宅的交易達854筆，為各區之冠，也成為單身戶最集中區域。
至於結婚比例最高的是內湖區，佔64.99%，其次是大安區63.81%，和松山區63.31%。張旭嵐指出，大安區因有多所明星小學，因此租房或購屋設籍在此的家庭型戶數仍是台北之最。
而內湖近年炙手可熱，除了有內科優勢，各大型企業總部陸續進駐內湖，提供優質就業機會，帶動家庭型的購屋買氣，加上平均5字頭的房價，比蛋黃區更適合首購或換屋，因此已婚數戶略高於有學區紅利的大安，2019年全年內湖的買賣移轉棟數達4036棟，居台北各區之冠，也是去年戶籍數增加最多的區域。
（中時電子報 CTWANT）

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與SARS時不同 新冠疫情後購屋行為將改變
工商時報 數位編輯 2020.05.01

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COVID-19新冠肺炎發展至今，全球擴散的國家、確診數量、死亡人數都遠超過十七年前SARS的規模，全球股災也同時發生，經濟成長同樣將會大幅下修，唯獨房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢，主要因素是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同，房市的表現也不會複製SARS模式，走勢也會不同。
新冠肺炎與SARS疫情對房市有六大不同面向影響的差異性：
(一)時點不同、房價所處位置不同、恐慌指數不同，房市的走勢也會不同：
新冠肺炎疫情與SARS不同的是，當時股市房市處低檔，加上前一年增值稅減半政策做多的激勵，房市在SARS擴散期間因幾十年首次碰到致死率高且爆發群聚感染，人性恐慌急速升高，房市在低檔初升階段面臨急殺現象，短短兩季台北市房價下跌近12%，然因1990~2001年房市盤整達十年之久，房價在低檔回升遇SARS急殺兩季後，下半年房價即展開報復性反彈，並開啟長達十二年的多頭行情。

而此次新冠疫情若發生在2014房市最高檔時，那房價走勢可能也會大幅崩跌，唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整，因有十七年前疫情發生的經驗，且因疫情控制得宜，恐怖指數也急升急緩，房價此時不會因疫情發生而產生恐慌急殺現象，第一季房價持穩且交易量不減反增。兩次疫情發生時間點不同、房價所處技術循環不同、恐慌指數不同，房市的表現也不會複製SARS模式。
(二)新冠疫情過後房市依產品類別不同，走勢也會不同，不會如SARS後房市全面大幅反彈
SARS風暴之前，歷經十多年房價盤底，這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長，累積豐碩的經濟能量，房市適時在低檔遇利空徹底洗盤，一旦利空出盡，在低利、低稅、低房價的有利基礎下，房市技術面強勁反彈，拉出一段十多年多頭行情。
新冠疫情處於房市仍在盤底階段，且餘屋尚多，因此，疫情過後不致複製SARS模式，下半年住宅價量雖會回溫，但不會有大幅度反彈，依照土地、住宅(預售、中古屋、老屋、豪宅)、商辦、廠辦、商舖……各類產品的發展技術面向，將會有不同的個別走勢。
(三)從產品類別分析，兩次疫情對房市三寶(工、商用地、廠辦、商辦)的影響不一，走勢也迥然不同
此次疫情過後台商會加速回流台灣，對內需商辦市場有利。2003年SARS過後，台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠，人才資金不斷外流，商辦與廠辦市場沉寂多年。2003年後SARS至2014的房市多頭市場，也造成土地濫用，農不農(農舍變別墅)、工不工(工業違規住宅)、商不商(商辦變豪宅)，以致廠辦商辦的供給有限。但自從中美商戰開打，大陸傳統產業與資訊業紛紛回流，且大陸在人均所得逼近一萬美元之際，工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本大增，加上新冠疫情對台商的嚴重傷害，勢必引發更多台商回流風潮，當然對已經夯熱的房市三寶(商辦、廠辦與工業用地)市場產生推波助瀾之力。
(四)新冠疫情人流管制效應，線上替代威脅，加速傳統商店拋售逃命潮
新冠肺炎因擴散快速，全球多國都採取封城限制人流措施，引發未來線上替代商機，傳統商店原本在網購、百貨、大賣場三面夾擊下，加上疫情肆虐，傳統商店紛紛倒閉，尤其傳統商圈越大坪數商店影響最大，嚴重的倒閉潮將會導致大量退租潮，更將加速引發拋售逃命潮。
(五)疫情改變購屋行為，蛋白區新屋翻身走強
而因疫情影響也改變了購屋行為，購屋需求將更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅，加上都會蛋黃區房價居高不下，剛性需求的年輕購屋族群傾向往交通便利的蛋白區移動，蛋白區重劃造鎮的新型社區，成為首購族青睞。

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新生活主義 4招打造輕盈感客廳！
工商時報 數位編輯 2020.05.01

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當帶著一天的沉重疲憊踏入家門，都希望能享受一個輕鬆愜意、能夠洗滌身心的居家空間，客廳身為居家最重要的場域，扮演著凝聚居者情感，共度溫馨時光的享樂天地，也是展現整體居家調性的核心門面。
如果設計佈置得太過厚重，難免給人些許壓迫感，善於創造空間視覺的一研設計，教你用4種設計妙招，打造輕盈感客廳。
招式1. 輕質減法 置入純淨色調、素雅軟裝
想要打造輕盈感客廳，首要重點就是採取「減法原則」，減去繁複的色調及厚重擺件、佈置，改以清新素雅的色調、軟裝賦予空間純淨感。像是一研設計的《風華之境》以簡約白色為基底圍塑簡約典雅品味，運用潔白地毯框出區域，置入黑白兩色的家具擺件相輔相成，搭配金屬鐵件打造的輕簡椅腳，達到空間的完美平衡。
圖／一研設計制研所、一研設計FB提供
招式2. 線條和幾何塊體組合延伸視覺
在客廳中置入俐落線條與幾何塊體，不但延伸視覺也能活化空間調性，創造鮮明輕巧氛圍。由一研設計所規劃的《映雪》在白色調的基礎中，運用金屬、層板、格柵等線條的排列組合，在紗簾引入的光影變化下，演繹截然不同的氛圍。特別是沙發背牆採用線板勾勒出優雅層次，搭配掛畫與燈光，散發清新優雅。
《線構．律動》採用紋路鮮明的木質作為天花主體，擴展空間視覺，白色紗簾的轉摺、木格柵的線條，巧妙運用線的延伸、垂直、序列，如同律動的音符一般譜出輕快節奏。
招式3. 善用通透質材，引入自然光打亮空間
《藏蘊》藉由透亮的落地窗引入自然光，將綠意透過通透質材由外部延續至住宅內，為室內增添盎然綠景。白色格柵垂直而上接合視覺，發揮穿透、延伸作用塑造輕盈空間。
在《富麗天下》、《雍容》二個設計作品，客廳皆以清透的玻璃隔間擘劃場域，藉此取代實牆的厚重感，在光影流動下創造明亮開闊的空間表情，搭配素雅的沙發，以簡約烘托空間舒適氛圍。
招式4. 融入木系輕巧元素
溫潤的木元素，一直是讓空間更輕巧的質材。《潤藏》以柔和的木質板材拼貼至地板與沙發背牆，佐以鏡面、落地窗和冷調大理石電視牆，清朗氛圍縈繞空間。《謐境》以木質線板作為沙發背牆，搭配輕巧木質桌椅，讓小巧客廳視覺得以延伸。
（Yun）
文章來源：設計王

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