電話04-7286861
張淑娟地政士事務所 彰化代書、彰化地政士事務所、彰化土地代書、土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
住都中心八大案 明年焦點
2019-11-24 00:03經濟日報 記者翁至威／台北報導
•
•
明年政府要衝都更、拚內需，國家住都中心手上的八大公辦都更案將是領頭羊，預計投入550億元，創造1,800億元產值，目標在五年內完工。除台銀圓山案已由麗寶建設得標、信義兒福B1-1、B1-2兩塊基地正公告招商，其餘案件也在持續整合、規劃，最快明年就會招商。
內政部統計至10月底，危老重建申請件數達315件，都更核定件數共77件，隨新版都更條例上路及各地方政府子法逐步到位，明年可望迎來都更大爆發。其中，政府推動的公辦都更將是重要動能，尤其國家住都中心八大案中，有不少都是指標性案件，備受外界期待。
今年國家住都中心推出首個公辦都更案「台銀圓山案」，由麗寶建設得標，預估總投資約43億元，規劃打造複合式飯店及美食廣場。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
北市人口大失血 10個月淨移出近2.5萬人
2019-11-24 13:50聯合晚報 記者游智文／台北報導
•
•
內政部統計，北市人口大失血，今年前十月淨移出已逼近2.5萬人，為18年來新高，也是今年六都唯一人口衰退。
今年前十月，遷入台北市總人數約10.8萬，遷出台北市總人數約13.3萬。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，北市房價居高不下，大台北捷運網路不斷擴大，以及外縣市公共建設與社會福利急起直追，是「脫北者」暴增三大主因。預料房價持續回升下，北市人口流失還會加速，有機會超越2001年2.63萬人。
4年多淨移出9.3萬人
據內政部統計月報，台北自2015年起開始出現人口外移潮，2015年淨移出約9300餘人，2016年起，連續三年淨移出近兩萬人，今年截至10月，人口淨移出已達2萬4996人。累計自2015年，四年多來台北淨移出9.3萬人。
遷到新北達逾4萬人
分析資料，北市人口外移以轉往新北、桃園為大宗，今年由台北遷到新北達4萬7733人，遷到桃園有8823人。陳傑鳴表示，台北市這幾年房價雖有回檔，跌幅很小，實價資料，北市住宅目前均價每坪約62萬元，許多北市年輕人，因買不起房子，甚至連房子都租不起。
外移從桃園回到新北
除了捷運建設外，近年新北、桃園大力推動產業建設、加碼社會福利，大量的就業機會與社會福利，也加速台北人口外移。陳傑鳴指出，就今年數據來看，台北人外移潮持續擴大，首選落腳地點已從桃園回到新北，主要是目前桃園平均房價已經逼近2字頭，不少新屋、精華區更是3字頭起跳，已與新北相去不遠。桃園今年人口淨遷入減至1.6萬人，為五年新低，新北市人口今年4月一舉突破400萬人大關。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
危老容積獎勵 立委促延長
2019-11-24 00:04經濟日報 記者翁至威／台北報導
•
•
危老條例給予10%容積獎勵的規定將在明年5月落日，不過朝野已有共識朝延長時程獎勵方向研議，藍綠立委皆有提案，延長時間自一年至三年不等。 本報系資料庫
危老條例給予10%容積獎勵的規定將在明年5月落日，不過朝野已有共識朝延長時程獎勵方向研議，藍綠立委皆有提案，延長時間自一年至三年不等。
內政部營建署也積極討論修法，官員表示將儘快提出對案，「絕對會趕在時程獎勵落日前修法完成。」，力拚時程獎勵能「無縫接軌」。
危老條例由於沒有最低面積限制，審查效率快速簡便，被形容為「都更特快車」，其中若是在危老條例施行三年內提出申請，可額外獲得10%時程獎勵，最後申請期限就在明年5月9日。
然而各地方政府行政效率不一，在相關自治條例尚未到位時，危老時程獎勵卻已在倒數計時，立委要求營建署檢討，應考慮延長時程獎勵，以符合實務需求，營建署目前正在研議中。
目前立法院針對危老條例時程獎勵延長，共有四位立委提案，細節各不相同。民進黨立委洪宗熠、國民黨立委李彥秀、蔣乃辛都是提案無條件延長，分別再延長時間為一年、二年及三年。
國民黨立委羅明才提案雖也是再延長三年，但是延長的最後一年時程獎勵砍半，自10%時程獎勵減為5%，作為退場機制，以鼓勵危老案件把握時間，儘快提出申請。
營建署官員表示，在討論方向上也傾向「有條件延長」，也就是雖將時程獎勵期限展延，但會隨展延期限逐年遞減，舉例來說，若再延長兩年，第一年時程容獎維持10%，第二年就減半為5%。
此外，據悉，內部討論也希望納入規模獎勵，若大面積都更在一定條件下也可走危老條例，將可大幅加速都更速度，對明年衝都更、拚內需也是好事一樁，方向上也有可能將規模及時程獎勵結合，合計不超過10%。
至於修法期程，官員表示，會儘快提出草案。對於若來不及趕上明年5月9日時程獎勵落日前修法，是否會有回溯條款？官員拍胸脯保證，「不會走到那一步。」一定會加速修法步調、趕上進度。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
脫北者暴增！ 北市今年淨移出2.5萬人創18年新高
2019-11-24 10:49經濟日報 記者游智文／即時報導
•
•
內政部統計顯示，北市人口大失血，今年前十月淨移出已逼近2.5萬人，為18年來新高，也是今年六都唯一人口負成長。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，北市房價居高不下，大台北捷運網路不斷擴大，以及外縣市公共建設與社會福利急起直追，是「脫北者」暴增三大主因。預料房價持續回升下，北市人口流失還會加速，有機會超越2001年2.63萬人。
根據內政部統計月報，台北自2015年起開始出現人口外移潮，2015年淨移出約9300餘人，2016年起，連續三年淨移出近兩萬人，今年截至10月，人口淨移出已達2萬4996人。累計自2015年，四年多來台北淨移出達9.3萬人。
分析資料，北市人口外移以轉往新北、桃園為大宗，今年由台北遷到新北達4萬7733人，遷到桃園有8823人。
陳傑鳴表示，台北市這幾年房價雖有回檔，跌幅很小，實價資料，北市住宅目前均價每坪約62萬元，距離高點跌幅僅約5%，和其他縣市相比，仍高出一倍至三倍，許多北市年輕人，因買不起房子，甚至連房子都租不起，只好離開台北，搬到新北，甚至桃園、新竹等地，
這幾年大台北捷運路網不斷擴大，購屋者選擇增加，也是北市人口外移加劇另一重要原因。除了捷運建設外，近年新北、桃園大力推動產業建設、加碼社會福利，大量的就業機會與社會福利，也加速台北人口外移。
陳傑鳴指出，就今年數據來看，台北人外移潮持續擴大，首選落腳地點已從桃園，回到新北。主要是目前桃園平均房價已經逼近2字頭，不少新屋、精華區更是3字頭起跳，已與新北相去不遠。桃園今年人口淨遷入減至1.6萬人，為五年新低，新北市人口今年4月一舉突破400萬人大關。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
助年輕人買房 土銀研議推出前低後高階梯式房貸
2019-11-12 15:26聯合報 記者沈婉玉／台北即時報導
•
•
為幫助年輕人買房，降低買房的壓力，房貸龍頭土銀表示，研議推出「前低後高」階梯式房貸，跟收入的趨勢一致，讓年輕人減輕負擔，在收入較低時少還一點，收入較高時再多還。同樣借款時間是20或30年，同樣有寬限期，預計最快年底前推出，搶過年前的購屋潮商機，讓大家過年順利搬新家。
土銀表示，現行土銀有三種房貸方案，本息平均攤還、本金平均攤還，以及留3成本金最後一期再一次攤還的彈性方式。未來若董事會通過新增前低後高階梯式房貸，可讓購屋民眾自選最適合的還款方式。
土銀指出，選前房市一般而言比較觀望，但房市目前已呈現緩步成長的態勢，預期選後房市表現會更好。
土銀統計，到9月底為止房貸餘額8760億元，較去年同期增加4.22％，今年大約增加了350億元，預計明年房貸的餘額要增加2%~3%。土建融方面，今年截至10月底，餘額約3820億元，預估至年底可突破4000億元大關，年增逾一成。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
地價調查爆黑馬 東區下跌、臥龍街漲了
2019-11-12 13:17經濟日報 記者游智文／即時報導
•
•
隨房市轉好，北市地價紛回漲，房仲業表示，根據北市地政局調查顯示，這一波地價回漲，多個行政區有不少外圍區塊黑馬突起，漲勢明顯，後勢值得注意。
以大安區為例，大安區臥龍街因有不少葬儀社，部分路段近福地，房價漲幅長期低於平均，但據地政局調查，大安區近一年地價上漲0.98%，其中又以臥龍街、臥龍街188巷、復興南路二段上漲最明顯，東區商圈因人潮持續減少，地價不漲反跌。
地政局分析，臥龍街地價上漲，主要是因區域推動都更，享有容積獎勵，土地使用強度提高，街道景觀未來也可望改變提升，因此在大安區中地價上漲最明顯。
大同、萬華、內湖、士林、南港區也都有同樣情況。大同區民族西路、環河北路二段一帶，生活機能較差，過去房市表現平平，地價上漲排名後段，但大同區近一年地價平均上漲1.75%，全市排名第二，主要便是上述兩個路段明顯上漲帶動。
地政局表示，民族西路、環河北路二段一帶地價上漲原因，也是因都市更新，區域土地享有容積獎勵，土地使用強度提升。
南港區近一年地價上漲2.16%，漲幅全市第一，地價上漲較明顯的，除了經貿園區經貿一路、忠孝東路沿線外，在大型公共建設啟動、總銷上上看千億元的南港輪胎南港廠開發案開賣帶動下，興南街、昆陽街、東新街一帶地價也明顯上揚。
萬華區近一年地價上漲1.34%，排名第三，漲幅較大的除了受惠人潮持續湧入的西門町漢口街二段一帶外，過去市場較少關注的萬大路、莒光路一帶，因捷運萬大線全線動工，地價也上漲。
內湖區房價先前修正回檔後，近一年回穩，地價也回升0.24%，不過主要鬧區持平，地價上漲較明顯的是內湖路二段、成功路四段一帶，因整體開發帶動地價上漲。
士林區幅員大，基河路、文林路一帶鄰近士林市場，多老舊建物，巷道狹窄，景觀環境較差，近一年地價持續下修，也促使士林整體地價下跌，為少數地價下跌行政區；不過，華齡街、天玉街、大南路一帶因有都更開發，地價上漲明顯。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
內政部公布Q2房價負擔 北市買房仍得不吃不喝近15年
2019-11-12 11:09經濟日報 記者翁至威／台北即時報導
•
•
內政部布2019年第2季房價負擔能力指標統計成果，2019年第2季全國貸款負擔率為36.06％，較上季上升0.53％，較去年同季下降0.84％，房價負擔能力為略低等級。 本報資料照片
內政部今（12）日發布2019年第2季房價負擔能力指標統計成果，2019年第2季全國貸款負擔率為36.06％，較上季上升0.53％，較去年同季下降0.84％，房價負擔能力為略低等級；房價所得比則為8.79倍，較上季上升0.13倍，較去年同季下降0.21倍；換句話說，全國平均買房得近九年不吃不喝。
觀察六都情況，房價所得比皆較去年同季減少，但台北市買房仍要14.45年不吃不喝，新北市則要11.85年，台中市9.27年，高雄市7.68年，桃園市7.35年，台南市7.12年。
內政部表示，2019年第2季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是自2016年第2季以來第三低，以長期趨勢觀之，房價負擔能力有逐漸提升趨勢。
內政部表示，房價負擔能力指標是參考「貸款負擔率」及「房價所得比」兩項指標，以衡量對房價可負擔之程度，數值越低表示負擔能力越高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得。
而2019年第2季因房價中位數較上季上漲，導致貸款負擔率及房價所得比呈現上升趨勢。
此外內政部今日也同步發布2019年第2季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為101.59，較上季上漲0.49％，較去年同季上漲1.51％。六都部分，台北市較上季下跌0.52％；新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市則分別較上季上漲0.19％、0.01％、0.22％、1.44％及0.58％。
內政部表示，整體而言，2019年第2季全國及六都住宅價格指數變動不大，持續呈現平穩趨勢。
觀察2019年第2季全國及六都住宅價格指數變動，除台南市因交易量熱絡帶動住宅價格波動相對明顯，季變動值為1.44％，全國及其他直轄市住宅價格指數季漲跌幅皆在1％內微幅波動。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
農用房屋免徵房屋稅 即早申請節省稅負
2019-11-08 19:01經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
•
•
所謂「農業用地」，依農業發展條例第3條第1項第10款的規定，是指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地，因稅法上有優惠的規定，所以在辦理所有權移轉登記時，申請人可主張適用優惠的規定。
屬於農業縣，專供農業使用的房屋為數不少，而關於農用房屋的免稅則是依據房屋稅條例第15條第1項第6款有關規定，主要有專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋，但供農產加工或供醃漬榨菜、泊菜等加工使用之房屋，因非屬上開規定免徵房屋稅之範圍，仍應依法課徵房屋稅。
除了房屋須「專供」上列農業使用外，尚需屬「自用」房屋，才符合免徵房屋稅的規定。如有符合上開減免規定之私有房屋，請納稅義務人於減免原因、事實發生之日起30日內申報當地主管稽徵機關調查核定；逾期申報者，自申報當月份起減免，提醒納稅義務人即早申請以節省房屋稅負擔。 如您有任何疑問，歡迎利用稅務局免費服務電話0800-496969或新北市樹林地政事務所地籍課查詢。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
最慘捷運宅其實是黃金屋？近一年30戶轉手賺逾500萬
2019-11-10 11:21經濟日報 記者游智文／即時報導
•
•
隨房市回穩，不少購屋民眾獲利了結，新店美河市社區最明顯，近一年有62戶轉手獲利，其中約一半獲利金額在500萬元以上，有一筆獲利高達1069萬元。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，美河市目前轉手獲利的屋主，多是預售時買入，當初取得成本多在三字頭，目前社區行情四、五字頭，因此轉手多有三到五成的獲利，若是近兩三年接手即轉賣，大多數仍賠售出場。
美河市位於新北市新店中央路，為捷運小碧潭站共構宅，共15棟，包括2棟辦公大樓、13棟住宅大樓，總戶數2200多戶。社區2013年完工陸續交屋後，即出現一波投資客轉售潮，僅隔一年，2014年底因房市反轉，交易量明顯減少。
2016年房市陷入谷底，美河市也有一段悲慘歲月，當年捷運局標售分回戶，首次標售80戶僅脫標五戶，接下來底價從五字頭一路下殺至四字頭，標況還是很差，2016公開標售四次只標出八戶，被稱為史上標售最慘捷運宅。
近兩三年，隨整體房市回溫，美河市交易逐漸熱絡，實價資料，截至今年8月，近一年美河市共有67筆交易，其中有5筆賠售、62筆獲利，獲利金額多在百萬以上，有30筆獲利金額在500萬以上，最近8筆交易中，即有7筆獲利在500萬以上。
近一年獲利最高的是去年11月交易的14樓戶，屋主2781萬元買入，3850萬元轉手賣出，獲利1069萬元。
至於賠售的5筆，都已轉手兩次以上，有的甚至已轉手三次，賠售主因是最後一手買在相對高點，持有時間短，有四筆賠售金額在百萬以上，賠最多的一戶，賠了243萬元。
陳炳辰表示，國內房市長期大漲小回，這波回檔不例外，只要持有時間夠久，通常都有不錯獲利，不過，這是過去情況，隨實價登錄、房地合一上路，持有稅加重，房價大漲機會已降低，未來要在短時間內有三、五成以上獲利並不容易。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861
大選房市變數多 落袋為安
2019-11-10 13:44聯合晚報 記者游智文／台北報導
•
•
近期實價揭露不少獲利結個案，房仲業者指出，市場買氣轉旺、買方加價意願增加，是許多屋主願意轉手關鍵，總統大選在即，未來市況難料，也讓不少屋主希望落袋為安。
房市近來風向轉，先前實價揭露轉手交易，大多賠售，近半年情況改變，賠售物件減少，獲利物件明顯增加。永和雍河院今年7月13樓戶轉手，屋主獲利近800萬元。北市信義路吉星大廈今年6月4樓戶轉手，屋主持有六年也獲利1030萬元。
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，近期揭露獲利的個案可分兩大類，一是在2011年以前房價相對低點時取得，由於房價近一年止跌回穩，各地陸續回到2013年到2014年相對高點，屋主認為未來再漲有限，不再等待，趁買氣不錯獲利了結。
第二類是2016年房價下修後，買進物件，這類屋主當初大多抱持危機入市心態，認為房價觸底後，會大幅反彈，實際房市復甦緩慢，總統大選在即，未來風險難以控制，因此趁房價稍有回升，扣除必要成本與稅費後，若有小賺即轉手出售。
張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861