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住展評論：從商用市場大幅加溫說起
2019-12-13 17:55經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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不動產的特點在於區段點的難以替代，無論售價或租金，都息息相關。譬如夜市店面攤位昂貴，租或買都得花高價。但若距該地點兩百公尺，就算平面格局大小都相似，或許行情不到六、七成，可能還是無人問津。
也因如此，這幾年坊間創造了蛋黃、蛋白區的市場辭彙，你用我也用，殊不知荷包蛋才有二分法。如果蛋墜鍋時蛋黃已破，則成了混蛋、黃白夾雜，即無分蛋黃區、蛋白區。現今不少二線都市城鎮，房屋租售價即有這種現象。
這有點像股市大盤，一片綠中有幾點紅；或一片紅中，雜著些綠色。都市區段的高性品味，只有久住的老居民能心領神會。年輕房仲或代銷跑單等業務員，多半難以描繪清楚。
例如青田街、金華街、瑞安街，明明是巷弄，房價卻挺昂貴，原因何在？萬華康定路、桂林路、西園路，再豪華的樓宇，也追不上前面這幾個巷弄，其來有自。有些隔一條巷，身價便差了許多。此乃不動產無從替代的特性。
大抵是台商回流帶動，除了工業地外，如今以信義計劃區為首的北市A辦房價和租金，也都頂上了天。一○一是地標，商辦月租金每坪四千元，或許還租不到。完工沒多久的南山廣場，據報導租金水平有過之而無不及。當然，新大樓有新賞點，且瞧瞧招商績效如何。
房市低迷已近轉折向上的階段，但仍有無知之徒說三道四。現在更有台商返鄉帶回大量資金，健嘴忙著提醒政府，要有困應對策。因應什麼？資金回台不好嗎？把有錢人都趕跑，島上都剩下窮人，這樣才開心嗎？更有自命財經專家，常在媒體指東說西，居然也來唱衰房市，誠愚不可及。

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新莊、五股、八里區土地現值下跌 整開區地價仍漲
2019-12-13 18:39經濟日報 記者林于蘅／台北即時報導
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新北市公告土地現值及公告地價今（13）日出爐，全市8,923個地價區段，2020年度公告土地現值總額較2019年上漲0.05%，公告地價則較2018年上漲1.12%。其中，以新莊、五股、八里區公告土地現值下跌較明顯，但該三區的整開區公告地價，仍考量稅賦平穩而維持調漲。
新北市2020年度公告土地現值及公告地價作業經新北市地價及標準地價評議委員會評議完畢，不過目前僅公告區段土地，新北市內各宗土地之公告土地現值及公告地價尚在計算中，預計在明年1月1日公告每筆土地資料。
2020年公告土地現值作業期間為去年9月2日至今年9月1日，新北市政府地政局表示，受國內整體經濟情勢平穩，加上重大公共建設推動，以及部分地區新成屋交屋挹注影響，買賣移轉案件量略有增加，不過，因整體不動產市場仍處盤整格局，成交價格並無明顯波動，致整體地價與去年相較呈現平穩趨勢。
分析各行政區波動方面，因金山重劃區開發完成，淡水受淡海輕軌等重大建設利多影響，帶動市場成交行情，金山及淡水區2020年公告土地現值分別上漲1.88、1.57%。
樹林及三峽區則受規劃及興建中的捷運新北樹林線、三鶯線影響，加上台北大學特定區及周邊地區，整體交通便利性及區域生活機能提升，分別上漲1.11%、1.25%。
至於新莊及五股區，主要受副都心及洲子洋重劃區推案量大，市場供需調整，成交價格向下修正所拖累，致公告土地現值下跌；而八里區也因台北港特定區人口、廠商尚未完全進駐，連帶影響區域市場行情。
整體而言，2020年公告土地現值以新莊、五股、八里區受市場修正，分別下跌0.96%、0.97%、3.64%較為明顯，其他各行政區大致呈現持平趨勢。
至於二年調整一次的公告地價，新北市表示，考量整體社會經濟情勢、民眾稅捐負擔及各區段間成數均衡，2020年公告地價統計約19%區段呈現上漲、25%區段呈現下跌、56%區段呈現持平情形。
其中，部分整體開發區如新莊、五股、八里，雖公告土地現值下跌，但公告地價仍分別調漲3.95%、3.35%及5.74%較多。
新北市地政局說明，由於公告土地現值和公告地價用途不同，前者為「買賣移轉」的課稅依據，反映市場變動；後者則是「持有者」的地價稅的課稅基礎。
因此，即便新莊、五股、八里區的公告土地現值下跌，但該三區的整開區歷年累積市價漲幅明顯，因此，公告地價仍以逐年反應的方式呈現上漲。

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建商狂獵地 今年達1,999億元
2019-12-14 14:50聯合晚報 記者游智文／台北報導
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商仲統計指出，今年建商瘋狂獵地，截至12月10日，建商購地金額已達1999億元，比去年967億大幅逾一倍，比2015年296億元，多了近五倍。
第一太平戴維斯表示，數據顯示建商對於不動產未來信心大增，除了單筆投資規模明顯放大，競價意願也轉強。
根據第一太戴維斯統計，今年商用不動產與土地市場雙雙爆量，大型商用不動產交易總額達到1428億元，年增率高達35%，交易總額比前一波2011年壽險業大舉買進商用不動產更高出一成。
土地市場方面，全年大型土地及地上權交易達45萬坪，金額累計2536億元，年增率達到62%，買方以建商為主，達1999億元，占了近八成，購地金額創2007年、及12年以來新高。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，今年多筆百億元以上的標案，包括信義D3、京華城以及信義行政中心地上權等巨型投資案，都出現建商積極參與競標的蹤跡，顯示建商對於不動產未來信心大增，單筆投資規模明顯放大，競價意願轉強。
其中京華城以372億元標脫，寫下史上最高金額的單一商用不動產交易記錄，也印證建商對於土地的渴望。
另以購地的面積來看，今年以台中市最多、占比約24%，其次為桃園23%、台南21%，三都總土地交易面積就占了68%。
桃園為台商回流設廠的首選區域、台南有台積電進駐，台中市長期有中小企業設廠，均有穩定需求，吸引建商積極獵地。
第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，2019年商用不動產以及土地市場的成交量雙雙超出市場預期，除了工業生產及辦公室自用需求為交易市場打底以外，投資型買方比前兩年更為活躍。
展望2020年，台商回流資金還有4000億元有待逐步落實投資，明年商用不動產的自用需求預料將保持熱度，重量級廠商建廠擴產，上下游廠商的加乘效果將帶動工業不動產交易持續升溫。

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建商獵地 台中七期最夯
2019-12-11 23:29經濟日報 記者宋健生／台中報導
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台中躋身全台第二大城市，加上台商回流效應，帶動土地交易持續升溫，其中又以七期新市政中心最為熱絡；值得注意的是，今年以來包括豐邑、聯聚、寶輝、興富發、國泰及新力旺等建商或開發商，也陸續在七期購地，成交金額累計超過150億元，交易面積逾7,000坪，也是近年來土地交易最暢旺的一年。
業界分析，開發商為經營品牌地位，在七期精華區購地推案具有相當主權宣示作用，也代表對未來兩、三年七期房市的信心；且趁著地主價格軟化時取得原料，產品設計、塑造空間大，將更具市場競爭性。
今年七期最大筆土地交易，為豐邑建設購入市政路與河南路口的2,493坪土地，總價66.5億元；而圍繞台中歌劇院有多個作品的寶輝建設，則是再度加碼購入惠民路、緊鄰歌劇院的停車場用地，面積520坪，總價8.4億元。
另外，國泰建設稍早以總價11.91億元，買下七期南側惠文路、大墩11街口的湖水岸汽車旅館1,031坪土地；新力旺集團則是以每坪200萬元購入市政路、惠來路口的1,019坪土地，總價逾20億元。
台中市住宅土地交易最高單價，由大陸建設與厚生集團於2014年買下七期惠中路1,095坪土地創下，每坪成交單價346.87萬元、總價38億元，目前已興建「麗格」豪宅案。土地交易最高總價，則由國壽去年以76.64億元，買下台灣大道與文心路口3,260坪土地所創。

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2019年房市冰與火 店面成過街老鼠、這種產品超搶手
2019-12-12 12:04經濟日報 記者游智文／即時報導
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2019年進入尾聲，台北市不動產仲介公會表示，今年台北市房市呈現三大特色，一是真豪宅表現不如預期，二是店面產品成過街老鼠，三是辦公樓成搶手貨。
豪宅部分，根據內政部實價登錄截至10月的資料顯示，台北市億元以上的真豪宅成交戶數只有126戶，全年成交可能不及200戶，將是近五年來最少的一年，跟市場的預期有頗大落差。
公會表示，很多回流台商都有購買億元豪宅的實力，只是這些人也都是精打細算之人，還在等最適當的價位才會出手。
店面方面，自從東區店面出現大量空置之後，很多知名商圈也都出現店面產品乏人問津的情形，在電商及百貨大賣場夾擊之下，店面產品幾乎成了過街老鼠，人人喊打。
公會認為，雖然店面整體表現差，但只要租金或是售價有適時回落，精華地段的黃金店面還是不會寂寞。實體店面還是有它存在的價值，不會全然的被取代或是消失。
辦公樓跟店面產品則成鮮明對比，豬年可說是商辦大翻身的一年，也是商仲業者大豐收的一年，目前台北市高級商辦幾乎快到了一位難求的地步。
公會分析，在六都當中，台北市國際化的程度最高，在美中貿易大戰之下，大台商回流不只找廠房，更要找好門面的商辦大樓，加上跨國科技業、新創產業也紛紛展開全球佈局，台北市相對低廉的辦公成本以及高素質的人力，就成為這些外資企業落腳的最佳選擇，短期在五年內，台北市辦公樓都會是市場搶手貨，連帶地讓商辦公有地的標售也成熱門標的。

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北台年建案量破兆元 史上第四高
2019-12-12 14:28聯合晚報 記者游智文／台北報導
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市調統計，北台灣2019年前11個月建案推案量達1兆71億元，較去年同期略少230億。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然今年推案量略減，但全年案量已突破1兆大關，創下歷史第四大量紀錄，顯示建商推案信心已經回到多頭水位。
北台灣新建案推案量最大的是新北市，前11個月已累積逾4000億巨量，較去年同期增加約400億元，年增幅約一成。
新北市推案以板橋、新莊、三重最旺，三個行政區案量均逾500億元，板橋案量577億元最多。去年前11個月推案量居冠的新店，今年因受到央北推案放緩的影響，推案量僅約335億元，較去年同期減少逾四成。
台北市今年前11個月推案量約2100億元，較去年同期大減800多億元，年減幅約28%。
北市以北投區推案量最大，今年案量約298億元，中正、中山、信義與內湖等區，案量均逾200億元以上。推案量最少的是松山區，僅32.6億元。何世昌表示，北市新建案供給偏低，買氣若持續回升，新房屋供給緊俏的問題將浮現。
桃園市今年推案量僅次於新北市，約2400億元，較去年同期增加210億元，年增幅近一成。其中，龜山區案量高達768億元，不僅是大桃園之最，也是北台灣各行政區之最。
新竹地區今年案量約1086億元，比去年減少100多億、年減幅約一成，主要是去年基期偏高。以大新竹地區而言，全年推案量突破千億元以上，都算是大量。
何世昌指出，從推案量的角度來看，建商推案信心已經回到房市多頭水準，但業者仍需注意買氣能否消化如此龐大的供給量，以免推案擴張過快、個案競爭加劇，影響銷售率及房價表現。

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台中商辦熱 達新開高價賣地
2019-12-11 23:35經濟日報 記者曾仁凱、宋健生／台北、台中報導
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達新昨天公告將以72.35億元底價，標售台中大遠百旁2,593坪土地，有機會挑戰台中單筆土地標售新高。 記者宋健生／攝影
台灣雨衣大廠達新昨（11）日公告與戴德梁行簽訂公開標售不動產契約，將處分台中舊廠的不動產，由於土地面積廣達2,593坪，且地點位在台中大遠百旁的精華地段，委託公開標售價格高達72.35億元。
這是今年以來台中委託標售地價最高案，據了解已經有北部財團看中，該案只要溢價6%標出就會創台中土地交易總價紀錄。
台中土地交易總價最高的，是國泰人壽去年以76.64億元，買下台灣大道與文心路口3,260坪土地所創。開標日期尚未公布。
國壽購入後規劃興建複合式商場，包括飯店、商場及商辦，預期2022年完工。若以單價來看，該案底標換算單價為279萬元。

據了解，達新這塊土地已被北部的大型財團相中，但因土地使用分區為「新四」，且單面臨路，規劃百貨商場受限營業面積效益不大，除非能整合旁邊的600坪角地，否則未來可能朝商辦或酒店方向規劃，樓高約25至28層。
該土地位於台中大遠百旁，去年曾由瓶蓋大王宏全國際董事長戴宏全的胞弟戴宏一，承租作為「UNO」貨櫃市集，市集結束營業後，目前則作停車場使用。
達新行政副總賴耿民表示，達新的台中舊廠從1993年就已經遷走，公司希望透過出售以活化資產。
該土地為達新早期為建廠取得，原始成本僅7,500萬元，如今價格已翻了百倍，公司2011年時做過資產重估，價格為每坪100萬元、換算總價值25.93億元，這部分的增值已反應在財務報表上。
而達新台中舊廠此次開價72.35億元，如果順利標售，不考慮稅金及相關費用，達新可獲得業外收益高達46.4億元，以達新目前股本19.8億元換算，每股獲利貢獻度高達23.4元。如果標售作業一切順利，最快明年第1季可入帳，達新明年營運先吞下一顆超級大補丸。
在此之前，達新今年3月也委託另一家不動產投資顧問公司世邦魏理仕，標售同樣位在台中大遠百商圈附近的土地及建物，原本為達新的員工宿舍，土地面積661.87坪、建物約304.57坪，最後由理仁建設以6.22億元標走。

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房價猛漲 台中移居潮轉弱
2019-11-24 13:50聯合晚報 記者游智文／台北報導
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內政部統計顯示，中部民眾移居台中市風潮減弱，今年前十月淨遷入僅6000多人，預估全年不到萬人，將是近五年來淨遷入首次跌破萬人。房仲業分析，台中移居潮轉弱，主要和房價漲勢猛烈有關。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，台中就業機會多，生活機能成熟，過去吸引彰化、苗栗、南投、雲林等縣市人口不斷移入，根據內政部統計月報，自2015年起，連續四年淨遷入都在萬人以上，移入潮僅次於桃園。
數據顯示，由於台中房價近年一路上漲，自2015年至今，累計漲幅達15%，不少地區新屋房價都來到三字頭，七期豪宅甚至以每坪97萬元成交，房價上漲猛烈，讓周邊縣市民眾移居腳步逐年放緩，今年至今淨移入僅6400多人，全年恐難破萬人。
陳傑鳴說，雖然台中、桃園移民潮都減緩，台灣本島縣市，除了台北市以外，包括新北、桃園、台中、台南、高雄及新竹縣市，今年人口移入均呈淨增加，其他縣市呈淨減少，顯示人口持續往都會區移動，城鄉差距拉大仍在加劇中。

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為什麼房價漲上去就很難降下來？原來是這七個原因
2019-11-22 16:11專欄作家 胡偉良
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相信大家有都已經注意到，在台灣經濟發展幾近停滯的時候，我們的房價卻如脫疆野馬越來越高，僅僅不到二十來年的時間，房價翻倍，而這些年來，房地產雖然交易量大跌，可是房價還是一路高掛。
大家都感覺房價漲起來很容易，可是要降下來卻不那麼容易。為何房價漲價容易降價難？看完下面幾個理由或許大家就會了然於胸。
第一、地價高
自古以來，土地最值錢。而當今大城市的房子貴，本質並不是原材料的鋼筋水泥貴，而是鋼筋水泥下面的土地價值貴。
房屋的價格說到底就是“營造成本+地價+稅費+利潤”。在不同的城市，營造成本並不會有太大差異。像，台北市大安區的房價動輒百萬以上，一坪20萬左右的造價與之相較之下，幾乎微不足道，與房價正相關的，就是土地本身的價值。
當地價越來越高，蓋房子的成本也越來越高。房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。
第二、其他成本高
這些年除了土地價漲價外，房地產相關的建築材料、人工、稅費等成本也在增加。過去工地上人工的工資一天也就幾百塊錢，現在一天沒二三千元幾乎沒人肯幹。這些成本加起來跟地價比起來雖是九牛一毛，但也不少，總歸成本還是在增加，所以房價要大降也是不現實。
第三、通貨預期
不只是房價高了，現在很多東西的價格都漲了。90年代的時候十塊錢可以吃一餐飯，現在個普通便當的價格都上看100塊，所以我們不能單說房價高，事實上很多東西價格都高了。只是房子總價太高，我們比較敏感而已。水果、雞蛋、豬肉都漲價了，房價要獨降當然也不容易。
第四、房子代表了財富
相比 股市的難以駕馭，買房投資可要簡單的多，只要買下來就行。可住可租，是一種相對穩定的投資。現在大多數家庭的財富都主要集中在房子上，房價如果大幅度下降。所有人的財富都要縮水，經濟增長也會受到影響。所以房價不容易降，因為那是攸關85％有房人的權益。
第五、金融機構壓力大
房價下降，金融機構的壓力可謂是最大的，在房地產這條價值鏈上，每一環節的資金來源幾乎都與金融機構有關。如果房地產降價，金融機構將成為最大的受害者，開發商，購房者的貸款都來自金融機構，而金融機構的資金又來自哪裡呢？
大多數金融機構的資金都是來自儲蓄戶者，所以一旦資金鍊斷掉，將有很多人和行業的運營將受到影響。而合適的漲價，則能減輕資金風險，保障資金安全。當然，過度的漲價會加重購房者的負擔。
第六、買漲不買跌的心態在作怪
對於買過房的人來說，即使他是剛需，雖然房價漲跌與他無關，但是如果購買之後房子降價，心裡難免不平衡。而對於投資者來說，如果房子降價，對他們來說就是一大筆損失。
無論是哪種購房者，一旦這種心理被房價下跌所影響，面對鉅額損失，很難再保持鎮定，難免會作出什麼衝動的事情。
買了房的受不了房價下降，沒買房的期待房價下降，這種矛盾反映到市場上，只有犧牲少數成就多餘了。
第七、房屋降價可能被懷疑品質有問題
開發商一旦降價，購房者會認為要麼是市場不好，要麼是房子品質有問題。購房者不但不領情，可能還會說開發商活不下去才會降價，此外同行人覺得你破壞行情，當然也不會放過你。於是開發商只好咬緊牙，死命硬撐著，堅不降價！

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為什麼房價漲上去就很難降下來？原來是這七個原因
2019-11-22 16:11專欄作家 胡偉良
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相信大家有都已經注意到，在台灣經濟發展幾近停滯的時候，我們的房價卻如脫疆野馬越來越高，僅僅不到二十來年的時間，房價翻倍，而這些年來，房地產雖然交易量大跌，可是房價還是一路高掛。
大家都感覺房價漲起來很容易，可是要降下來卻不那麼容易。為何房價漲價容易降價難？看完下面幾個理由或許大家就會了然於胸。
第一、地價高
自古以來，土地最值錢。而當今大城市的房子貴，本質並不是原材料的鋼筋水泥貴，而是鋼筋水泥下面的土地價值貴。
房屋的價格說到底就是“營造成本+地價+稅費+利潤”。在不同的城市，營造成本並不會有太大差異。像，台北市大安區的房價動輒百萬以上，一坪20萬左右的造價與之相較之下，幾乎微不足道，與房價正相關的，就是土地本身的價值。
當地價越來越高，蓋房子的成本也越來越高。房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。
第二、其他成本高
這些年除了土地價漲價外，房地產相關的建築材料、人工、稅費等成本也在增加。過去工地上人工的工資一天也就幾百塊錢，現在一天沒二三千元幾乎沒人肯幹。這些成本加起來跟地價比起來雖是九牛一毛，但也不少，總歸成本還是在增加，所以房價要大降也是不現實。
第三、通貨預期
不只是房價高了，現在很多東西的價格都漲了。90年代的時候十塊錢可以吃一餐飯，現在個普通便當的價格都上看100塊，所以我們不能單說房價高，事實上很多東西價格都高了。只是房子總價太高，我們比較敏感而已。水果、雞蛋、豬肉都漲價了，房價要獨降當然也不容易。
第四、房子代表了財富
相比 股市的難以駕馭，買房投資可要簡單的多，只要買下來就行。可住可租，是一種相對穩定的投資。現在大多數家庭的財富都主要集中在房子上，房價如果大幅度下降。所有人的財富都要縮水，經濟增長也會受到影響。所以房價不容易降，因為那是攸關85％有房人的權益。
第五、金融機構壓力大
房價下降，金融機構的壓力可謂是最大的，在房地產這條價值鏈上，每一環節的資金來源幾乎都與金融機構有關。如果房地產降價，金融機構將成為最大的受害者，開發商，購房者的貸款都來自金融機構，而金融機構的資金又來自哪裡呢？
大多數金融機構的資金都是來自儲蓄戶者，所以一旦資金鍊斷掉，將有很多人和行業的運營將受到影響。而合適的漲價，則能減輕資金風險，保障資金安全。當然，過度的漲價會加重購房者的負擔。
第六、買漲不買跌的心態在作怪
對於買過房的人來說，即使他是剛需，雖然房價漲跌與他無關，但是如果購買之後房子降價，心裡難免不平衡。而對於投資者來說，如果房子降價，對他們來說就是一大筆損失。
無論是哪種購房者，一旦這種心理被房價下跌所影響，面對鉅額損失，很難再保持鎮定，難免會作出什麼衝動的事情。
買了房的受不了房價下降，沒買房的期待房價下降，這種矛盾反映到市場上，只有犧牲少數成就多餘了。
第七、房屋降價可能被懷疑品質有問題
開發商一旦降價，購房者會認為要麼是市場不好，要麼是房子品質有問題。購房者不但不領情，可能還會說開發商活不下去才會降價，此外同行人覺得你破壞行情，當然也不會放過你。於是開發商只好咬緊牙，死命硬撐著，堅不降價！

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