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借10萬紓困繳房租？專家：不如用這幾招跟房東談
2020-05-13 09:48經濟日報 記者游智文／即時報導
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勞工10萬元紓困貸款上月30日開放申請後，截至昨天，申請件數已多達54萬人。中信房屋表示，不少人申請這筆貸款，打算用來繳交房貸或是繳房租，雖然這樣做也OK，但最佳的方式還是跟銀行、房東協商，爭取降低繳納金額。（延伸閱讀：10萬元勞工紓困貸款 加碼）
至於協商方式，中信房屋研展室副理張漢超表示，房貸有兩種方法，房租部分，有三招提供參考。
新冠疫情衝擊各行各業，勞動部為協助勞工，推出勞工紓困貸款，最高金額10萬元，只要有工作事實，沒有勞保也可申辦，貸款分三年攤還，前半年寬限期，勞工無須還款繳息，自第7個月起開始攤還本金，第13個月起按月攤還本金與利息。
張漢超表示，由於這筆紓困貸款，勞動部補貼一年利息，許多人認為申請拿來繳房貸、房租，可減輕不少負擔。這樣想也沒錯，但能省的利息其實不多，更重要的，現在借了，以後還是要還，不如趁這時好省視房貸，和房東談談降租，爭取降低繳納金額。
房貸部分，建議先向貸款銀行洽詢協商，目前行庫配合央行降息政策，有不少新貸款優惠方案，民眾可以主動詢問是否適用，爭取調降利率。
轉貸也是另一種可行的方案，除了有機會談到更好的貸款利率外，貸款年限也能展延，每月還款負擔可望減輕。不過記得將可能會產生的違約金、手續費、代償費等轉貸相關成本一併考量，以免省不到錢，還得多貼一筆費用。
至於房租方面，張漢超表示，如果平時與房東互動良好，房租也都繳納正常，不妨試試下列三種技巧要求降租。有開口有機會。
第一是動之以情。和房東商量，現在大環境不好，收入減少，希望房東共體時艱，能夠減輕租金。商量時不妨暗示房東，自己是好房客，下一個就不一定，不少房東怕麻煩，與其租給不知道背景的新房客，不如留住現在的原房客，可能會同意調降租金。
第二，以勞減租。若放無薪假，房租壓力很大，不妨考慮向房東提出幫忙做事來換取減免房租，如幫房東修繕、打掃、收租等，以度過難關，不用像借貸紓困貸款，以後還要還。
第三，如果以勞減租不成，也可考慮跟房東協商減租寬限期，例如約定減租6個月，6個月後再回復原約定租金。如果房東不願意，也可提出租金先減後補，例如約定6個月租金減半，6個月後再將先前少繳的租金回補，以緩解租金壓力。

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危老重建容積獎勵申請量爆增 中市府：別急！延長5年
2020-05-13 15:56聯合報 記者陳秋雲／台中即時報導
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都市危險及老舊建築物加速重建條例於2017年5月10日公布施行，依條例規定滿3年內提出，可提供容積獎勵10%。台中市政府都市發展局統計，最近兩周趕在截止內申請危老重建案件數量達81件，比去年整年的申請案量多6件「時程獎勵」對民眾申請危老重建頗具誘因。未來5年申請逐年降到1%。
台中市屋齡30年以上建物約40萬戶，市府預估再10年，全市屋齡30年以上建物將增至75萬戶，危老建物評估耐震度、與相關補強改建，是必須嚴肅面對的課題。因都市更新時間長且難度高，中央鼓勵危老建物重建，祭出在時程內申請可獎勵容積，重建的建物可增加建坪。
都發局指出「危老重建申請便民措施」方便民眾在10%容積獎勵截止前順利申請，4月28日至5月11日兩週內，申請危老重建案件數量達81件，今年前3個月合計130件。內政部針對直轄市所訂定每年危老申請50件，市府預估今年申請件數可達3倍、150件，也可見危老申請案件數逐年攀升。
都發局說明，危老重建的容積獎勵項目，除了時程獎勵外，還包括基地規模獎勵、退縮獎勵、耐震設計、智慧建築設計、綠建築標章、無障礙環境、協助取得公共設施等許多種獎勵項目，最高可獲得40%的基準容積獎勵。若屬於非容積管制時代的合法建物，也可採取最有利的檢討方式，以前述的最高40%的基準容積獎勵方式，或者增加0.15倍原建築容積加上額外的時程獎勵及基地規模獎勵來計算。
中央鼓勵民眾儘早申請危險老舊建築重建計畫，今年5月6日公布條例修正案，獎勵再延5年，獎勵逐年遞減為8%、6%、4%、2%、1%。另基地面積超過200平方公尺以上則至少有基準容積2%獎勵，讓趕不上時程獎勵10%的申請人也能得到等值的容積獎勵。

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首季買氣出乎意料 北台灣待售建案數變少了
2020-05-14 10:47經濟日報 記者游智文／即時報導
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市調統計，北台灣今年首季銷售中建案共1465個，較上季減少52個，中止連續二季上揚。與去年同期相比，也減少66個。住展雜誌研發長何世昌表示，市場原本認為疫情干擾，房市不會太好，但首季買氣意外穩定，銷售中建案因而逐漸減少。
台北市、新北市首季銷售中建案數量均明顯減少。其中，台北市今年Q1建案210個，較前季減少13個、季減幅約6％。新北市Q1建案444個，較前季減少17個、季減幅約4％。
台北市Q1建案數量最多的行政區，前三名為北投（32個）、中山（28個）、內湖（25個）。
何世昌分析，北投近年推案數量激增，加上有不少建案因區段位置與機能不佳，銷售時間長達數年，導致全區建案數量偏高。若扣除區段不佳的建案，近年位於北投精華區或捷運沿線的建案銷售狀況普遍不錯，建案數量由2019年Q3高點的37個減至32個。
新北市建案量前三名為淡水（57個）、林口（53個）、板橋（44個）。何世昌指出，淡水輕軌通車，雖帶動新建案房價緩步上揚，但也因價格上漲，買氣稍微減弱，市況沒有通車前熱絡，建案消化速度因此放慢。
不過，與大台北其他區域相比，淡水仍是成交量相對高的區域，因供給量龐大才會使建案數居高不下。
桃園今年Q1銷售中建案達392個，上季略增2個，建案數最多的行政區是桃園區，高達73個，也是北台灣建案數最多的區域。
桃園近幾季待售建案量持續走高，主因是推案量實在太大，幾乎是遍地開花、包括中路重劃區、舊市區，小檜溪重劃區，藝文特區都有不少推案。由於目前籌備中的建案仍多，預期今年桃園區建案數還可能繼續成長。
何世昌表示，銷售中建案數量減少，顯示市場買氣穩定，建案能夠順利去化，賣壓暫時獲得紓解。雖然今年Q2開賣的建案量能可觀、經濟展望保守、就業市場惡化可能衝擊房市，但建案定價策略若能務實、讓利、建案數量可望持續減少。

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台北這區最有古早味 一半住宅屋齡超過40年
2020-05-11 11:05經濟日報 記者游智文／即時報導
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根據內政部統計資料，全國40年以上老屋占比已逾25%，其中台北市占比36%最高。台北市又以萬華區老屋占比最高，達51%，區內一半以上都是老房子。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，萬華區雖然房子普遍「老扣扣」，但受惠近年政府大力推動危老都更，區域大批老屋拆除重建，目前區內5年內新屋占比也是全市最高，達4.6%，形成新舊交錯的景象。
由於都更牛步，過去幾年國內住宅老化速度驚人，根據內政部不動產資訊平台統計資料，2014年全國40年以上老屋占比僅15%，至2019第四季，短短五年，40年老屋占比增加10個百分點至25%，總戶數已高達222萬宅。
六都以台北市40年以上老屋占比36%最多，平均屋齡為34.6歲，六都最老。其次為高雄26%、台南24%。最年輕的是桃園，老屋占比僅14.1%，平均住宅屋齡為25.5歲。
觀察台北市，又以萬華區最老，目前區內共6.9萬宅，40年以上老屋多達3.5萬間，占比51%，等於每兩間有一間就是老房子。
張旭嵐分析，台北市萬華區開發早，加上早年龍蛇混雜，居住環境不佳，少有建商願意進場整合都更，老屋占比因此居高不下。
不過，她表示，近年北市大力推動東西軸線反轉計畫，西門町大復活，帶動北萬華都更熱潮，另外，捷運萬大線興建，許多建商積極在南萬華地區整合老屋改建推案，目前萬華5年新屋達3144戶，占比4.6%，已是全市最高。

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官方公布房價 六都全漲、四都創新高
2020-05-11 11:38經濟日報 記者游智文／即時報導
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內政部今（11）日發布108年第4季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為104.14，較上季上漲0.55%，較去年同期上漲3.3%。
六都房價全部走揚，年漲幅以台南市4.85%最多。季漲幅部分，高雄季漲0.91%最多，新北市、台北市、桃園市、台中市、台南市也分別較上季上漲0.49%、0.27%、0.17%、0.85%、0.76%。
目前六都包括桃園、台中、台南、高雄等四都，住宅價格指數均已創下2012年第三季統計以來新高，新北市也追平最高點，僅台北市和高點仍有8%左右跌幅。
內政部表示，考量同一房屋之重複交易案例有限，本部發布住宅價格指數作業採用「類重複交易法」，搜尋當季2樓以上集合式住宅（公寓、華廈、住宅大樓、套房）及透天厝中，交易區域相近條件相似的房屋，運用電腦大量估價模型調整不同房屋條件的價格差異後，再計算不同時間的房價變動情形，以作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。
內政部說，本季全國及六都住宅價格指數皆於1％內微幅變動，各市的季變動率漲幅已較108年第3季趨緩，維持平穩趨勢。

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嗅到換屋族出動了 賴正鎰：建商改推這種產品
2020-05-09 10:52經濟日報 記者游智文／即時報導
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鄉林不動產研究室表示，過去三年受經濟景氣關係，低總價1、2房小宅當道，因應少子化，今年市場的小宅風潮依舊，但換房勢力崛起，45坪以上的3~4房產品再度受青睞。
鄉林集團董事長賴正鎰分析，新冠肺炎疫情雖然造成消費緊縮與部分產業蕭條，但從去年底到今年已促成許多企業回流潮，在資金豐沛情形下，不僅商辦、土地、廠房等需求上揚，也催化一波置產風潮。
他表示，國內很多自用房屋屋齡老舊是不爭事實，去年第4季台北市設有稅籍住宅平均屋齡就達34年，最近北市錢櫃KTV的一場大火意外，除了提醒了大家對於老舊房屋管線汰換警覺性，也催化民眾加速換屋念頭。
賴正鎰指出，新冠肺炎疫情讓房價凍漲、利率如油價直直落，對於有意購屋及置產者而言是個絕佳購屋時機。
他最近即發現不少在921大地震後趁低點買入房屋的首購族，打拚20年後，如今五、六十歲，因為小孩長大後需獨立空間，或者外出念書或工作，為提升居住與生活品質，紛紛考慮換新房。
他說，基於未來退休以及可能要幫忙帶孫子的考量，換屋族多數選擇三房且公共設施完善的產品，看準需求，建商今年下半年的新案紛紛提高三房比例，從原本三房與兩房2：8，拉高為4：6，或5：5各一半，預料也將是未來這兩年建商推案趨勢。
由於北市房價高，預料換屋人潮也會持續往新北移居。根據新北市地政局統計，光是今年3月，新北市的人口淨遷入就有1094人，其中多數為台北市換屋族，依不動產買賣移轉件數來看，主要落腳新莊區、板橋區、淡水區等三區。
鄉林不動產指出，新冠肺炎重創經濟，但房市在首購及換屋等剛性需求帶動下，仍保持熱度。根據央行3月消費者貸款及建築貸款餘額統計，購屋貸款餘額較上月續增382億元，總額來到7.49兆，建築貸款餘額月增280億元來到2.15兆，雙雙續創新高。

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北台灣新屋買氣 跳脫谷底
2020-05-08 02:14經濟日報 記者陳美玲／台北報導
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4月北台灣新屋市況買氣小幅回溫，在329檔期預售推案增加，加上部分舊案價格好談之下，預售推案、來人和成交組數等三項分數上升，風向球分數上揚至31分，燈號有從谷底衰退的藍燈往衰退注意的黃藍燈挺進味道。4月北台灣新建案市場受國內疫情趨緩，讓329檔期下半場推案量能湧現，預售屋推案量破600億元，不僅較3月多出100多億元，推案量能更延續至520檔期；指標預售新案包括台北市「松蔦青語」、「宏築信義」與「達欣・信義文華」、「士林一品」，新北市「麗寶北歐莊園-瑞典月灣」、土城「家泰明心」，桃市「日勝新京站」、龜山「新A7」等建案；而4月新釋出的成屋供給戶數接近700戶，與3月水準相當。
住展雜誌研發長何世昌表示，4月新屋市況上揚，除了因國內疫情穩定加上329檔期效應，推升建商推案動能轉強、吸引買方目光外，再加上由於特定建商與銷售一段時間的建案，成交價格已沒那麼堅持，買方比較能談到好價格，有機會多「砍」個幾十萬元下，因此提高買方出手意願，讓4月來人、成交同步攀升。
值得注意的是，4月新屋市場買方結構開始出現變化，過去兩年剛性首購需求未如市場預期呈現堅不可摧，3、4月購屋動作持續萎縮。剛性需求縮手，但另一方面投資置產需求卻逆勢增加，一增一減間，與疫情之下全球政府政策有高度關聯。
何世昌分析，近期小宅建案買氣不如預期，讓點亮首購市場警示燈，主因新冠肺炎疫情影響，在全球封城、經濟停滯之下，近期就業市場無薪假、失業人口大增，直接衝擊首購族購屋意願，加上現階段首購產品普遍偏貴，在擔心未來就業以及購屋成本加重，讓首購族持續縮手；另一方面，長期置產族因全球低利率加上市場游資浮濫，在借貸資金成本不高下，讓不少高資產族群轉進房地產。

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疫情衝擊 房地產影響兩極
2020-05-08 18:23聯合晚報 記者游智文／台北報導
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信義全球資產發布最新評估報告指出，新冠肺炎疫情對房地產出現影響分化現象，辦公、廠辦及工業地產受到疫情影響小，有的甚至受惠。飯店旅館、零售店面則受重創 ，尤其是飯店，建議趁機重建或裝修，進行升級轉型，期待長遠發展。
新冠肺炎疫情蔓延，各行各業都受衝擊，其中又以觀光產業最嚴重，在各國陸續宣布封城後，今年2月來台觀光旅客數僅剩35.7萬，較去年同期減少逾六成，餐飲、零售業營業額也至少衰退三成。
頂級辦公租金創新高
信義全球資產指出，疫情衝擊下，各類商用不動產出現不同現象。首先，由於新創服務產業租賃需求增加，使得頂級辦公空置率持續降低，帶動租金創新高。
其次，疫情重創旅遊及觀光業，此類產業租賃空間多集中在B級辦公，不少業者有降租、搬遷等需求，部分企業為了降低營運成本，考慮移往租金較低的廠辦區設立總部，如內湖、南港，或另尋新北、桃園捷運沿線大樓。
工業地產部分，由於疫情加速台商回台投資，反而帶動工業地產交易升溫，桃園、及中南部等土地單價較低的地區尤為明顯。
至於飯店、旅館、店面交易受創，許多業者因為收入大減，虧損慘重，吃不消而停業、關門。
飯店可轉型或翻修
信義全球資產表示，疫情很難短期結束，飯店旅館業者可考慮將產品重新定位。交通區位良好、具都更重建價值的飯店，可規畫重新轉型為辦公、住宅等複合式產品，或進行翻新並調整飯店各項服務措施，再搭配異業結盟合作，整合客群搭配套裝行程。
也可考慮提早開放明年住房預約以及搭配促銷活動，以彌補現金流減少的虧損。
店面商場方面，則應利用此一時機，加速線上整合系統，發揮宅經濟商機。空置的店面，可階梯式調降租金，給予更長的免租期，爭取租客進駐，或是切割店面分租，降低租金總價帶。

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避疫帶來購屋潮 花蓮首季交易創五年新高
2020-05-09 10:52經濟日報 記者游智文／即時報導
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根據內政部最新統計，今年第一季花蓮房屋買賣移轉達748棟，較去年同期大增二成，創下近五年新高。
疫情重創各地經濟，花蓮房屋交易量卻創新高，台灣房屋分析，蘇花改打通花蓮與外地接軌的最後一哩路，加上花蓮保持零確診，近來吸引大批避疫人潮，帶動房市能見度提升，是近期花蓮房市逆勢升溫主因。
台灣房屋花蓮建國特許加盟店店東方慧娟表示，觀光一向是花蓮經濟的榮枯指標，自從今年初蘇花改通車後，花蓮觀光人潮就一路增加，新冠肺炎爆發後更是明顯，由於花蓮一直維持零確診，吸引大批民眾前往避疫，住房率都有八九成以上。
觀光消費人潮帶動在地就業機會，也刺激購屋需求，除了本地人，也有不少台北客看好花蓮未來發展、房市增值空間，在當地購屋置產，也有一些人買來作為休閒第二屋，或是為退休作準備。
觀察花蓮實價交易，當地以花蓮市區、吉安鄉交易最熱，合計占全花蓮住宅交易逾6成。
進一步觀察熱門產品，在花蓮市區以屋齡10年以上的華廈大樓、透天為最受歡迎，大樓每坪約16萬至19萬、總價520至850萬元間。透天以總價1100萬至1700萬較受青睞；吉安鄉以透天宅為主力，成交總價約落在750萬至1100萬元。
方慧娟表示，花蓮市、吉安鄉都有不錯生活機能，有教育、醫療資源 ，也有就業機會，只要物件價格合理，買方詢問度都很高。
其中花蓮市過去以透天為主力，近年因土地稀少，成本上升，當地建商開始推出大樓新案，順勢帶動鬧區華廈、套房等低總價產品買氣，吸引不少在市區就業的首購族進場買單。
吉安鄉房價由市區向外遞減，總價格區間較大，由於腹地廣闊，尚有不少可開發素地，對農舍、透天別墅等獨棟產品選擇性多，適合小換大、或具有三代同堂需求的購屋族。
方慧娟指出，花蓮受限交通條件，往返外地成本耗費高，不但難以留住人才，產業也無法深耕，房市一度陷入低潮，但今年一月蘇花改通車後，餐飲、旅宿等觀光產業大放異彩，市場信心明顯看多，後勢持續看好。

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壽險瘋買不動產 金額創高
2020-05-10 00:26經濟日報 記者黃阡阡／台北報導
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富邦人壽7日以282.87億元拿下「大南港案」，根據第一太平戴維斯統計，今年壽險購置不動產金額累計已達622億元，創上半年壽險買不動產的十年新高紀錄。
商仲業者分析，2012年後壽險購置不動產收斂，多年下來累積大量資金，加上台灣基本面前景可期及低利環境等誘因，讓壽險回頭布局台灣不動產。
第一太平戴維斯統計，2020年至今壽險業出手不動產金額累計達622億元，不僅是近十年上半年新高，也遠高於2013年上半年472億元的次高表現，甚至超過2016年以後的全年交易金額，顯見壽險今年積極投資台灣不動產。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年主要受惠兩大百億級大案，分別是3月底的世貿三館地上權案，由南山人壽以312.76億元拿下，溢價率17.41％；再來就是上周順利標出的大南港案，富邦人壽以溢價率9.64%、總價282.87億元得標。
對壽險業加速布局台灣不動產，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，在英國脫歐、美債利率下行壓力帶動贖回潮後，鉅額壽險資金回台布局成為新趨勢，且美中貿易戰爆發以來，政府鼓勵回台投資，也帶動產業回流，讓台北市辦公室供給量稀少，租金持續穩定上揚，拉高租金投報率及預期心理。
丁玟甄指出，壽險在不動產市場投資收斂多年，手中累計大量可運用資金，加上近年台灣商辦市場供不應求，看好未來發展前景，剛好今年上半年連續兩宗大筆標案釋出，一方面可消耗壽險預算，另一方面也能藉由素地開發打造新產品，創造租金收益。
此外，今年還將釋出的標案，包括國產署日前公告的「國泰營區地上權案」、緊臨「大南港案」約500多坪的「南港玉成段地上權案」，以及預計第3季釋出、規模同樣上看百億的「開發金控總部大樓」等，未來是否能吸引壽險業繼續投標，值得觀察。

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