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買房過戶時間點很重要 「這天」完成少繳一年房屋稅
2025/02/06 20:01自由時報文/記者朱語蕎

房屋稅每年5月開徵，「納稅義務基準日」為每年2月末日，由房屋所在地稽徵機關按當日房屋稅籍資料核定，課稅期間為上一年7月1日起至當年6月30日止，房屋稅納稅義務人，負責繳納該筆房屋全年房屋稅，因此，即使在2月末日當日取得房屋，仍負責繳納該筆房屋全年房屋稅。
桃園市政府地方稅務局舉例表示，甲君於今年2月27日向乙君以買賣登記取得A屋，由於2025年2月28日時A屋已為甲君所有，因此2025年期全年期房屋稅應由甲君繳納；倘若甲君是在2025年3月1日才向乙君購買A屋，且完成買賣登記，由於2月28日時A屋仍在乙君名下，因此會由乙君繳納全年度房屋稅。
稅務局也提醒，若房屋同時符合無出租或供營業使用；本人、配偶或直系親屬實際居住用並於該屋辦竣戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，就可在房屋稅開徵40日前，即2025年3月22日，適逢假日展延至3月24日，向房屋所在地地方稅稽徵機關申報按自住優惠稅率課徵房屋稅。

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全台500萬戶將受惠 內政部啟動老宅延壽政策計畫
2025/02/07 05:17自由時報文/記者張瀞勻

內政部6日辦理「老屋延壽計畫(草案)」，部長劉世芳表示，依據國發會人口推估資料顯示，臺灣在今年就會邁入超高齡社會，另目前全國屋齡超過30年以上的建物約有500萬戶，超過總體住宅存量的半數，國內面臨人屋雙老議題。
內政部將針對30年以上4~6樓且初評安全的集合住宅，就其室內外空間給予經費補助，提供管線更新、建物立面修繕、屋頂防水、新增無障礙設備等改善措施，使房屋經由適當的整建維護來延長使用年限，讓長者可以在宅安心養老，避免再面臨換屋的困擾，也符合永續循環淨零。
劉世芳指出，高齡老屋已成為重要的社會課題，特別是其中有22%屬於4~5層樓老舊公寓，還有早期6層樓但無電梯規劃的華廈，要在短期內全面更新重建緩不濟急。因此，內政部去(113)年12月10日舉辦「老宅延壽 老人更安心研討會」，邀請產官學界共同針對高齡老宅常出現的問題，包括既有無障礙環境空間與設施不足、公共空間及管線安全、防水修繕及建物外觀等進行討論及交流。
劉世芳說明，研議中的老屋延壽機制具備以下特色，包括政策整合、行政程序簡化、資金挹注及專業輔導團隊，藉由簡易、快速的評估與修復補強技術工法，改善高齡者居家環境品質及老屋可以持續活化再利用，且因無需拆除重建，可降低興建建築碳排量及大量廢棄物處置的環境負擔碳排，將可同步加速國土淨零願景。
劉世芳最後表示，期盼透過老屋延壽政策的推動，改善屋況及相關設施，提升整體生活品質及活化國內老屋的使用，除可減輕都更危老重建負擔，並推動營建產業進一步升級外，經整建維護的房屋也有機會釋出至租屋市場及銜接國內包租代管等機制，增加國內租賃住宅供給，讓老屋創造出更多元的公益價值

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預售平轉戶可買嗎？想危機入市 專家示警「3風險」
2025/02/06 21:31自由時報文/記者朱語蕎

自去年下半年開始，房市已出現「平轉」、「急售」、「賠售」、「出價就談」等具有吸引力的廣告花招，到底事實真相如何？房市趨勢專家李同榮提出警告，房市平轉背後最重要的因素就是市場看跌，提醒承接戶要做足功課，包括投資客進貨價差評估，以及建商換約內容評估，另外也要進行安全性評估，才能避免無謂虧損或遭受爛尾樓之殃。
李同榮指出，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，2023年6月30日前購入預售屋者不受平均地權禁止換約的限制，若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約兩成、雙北約15%，往前推成本越低可能獲利差價近3成，往後推到2023，平均獲利差價至少也超過1成。當承接平轉戶能充分了解投資客進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。
而市場上無論真平轉、假平轉，或真賠售、假賠售，當確認值得進場時，就特別應注意三大風險評估，以提防無謂損失：
李同榮表示，承接平轉戶表面上會以為現買現賺，但事實若是如此，投資客就會如2024年初惜售而不會平轉拋售，承接戶必須注意在房市下行趨勢時，將吸收未來房價可能的跌幅，初估預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。
另外承接平轉戶須事先確認投資客與建商購入時間點是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是若預估的貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，承接平轉戶應事先有心理準備，籌措不足的貸款金額，否則，就面臨拋售或斷頭李同榮補充表示，承接平轉戶也必須事先了解建商信譽、品質、以及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢其財務報表，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高。若非上市公司則必須了解其過去業績與口碑，尤其一案建商在房市下跌時，應避免將來成為爛尾樓，造成無謂損失。
李同榮進一步指出，只要購屋者先做完上述兩大功課與風險評估，現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶，要看價格讓利的實質優惠程度。當然，若是買在去年高點的投資客風險較高，不但被拉抬高價，要平轉也不容易，就會有真正賠售求現的拋售潮，投資人是否掌握危機入市，就須做足功課。

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全台500萬戶將受惠 內政部啟動老宅延壽政策計畫
2025/02/07 05:17自由時報文/記者張瀞勻

內政部6日辦理「老屋延壽計畫(草案)」，部長劉世芳表示，依據國發會人口推估資料顯示，臺灣在今年就會邁入超高齡社會，另目前全國屋齡超過30年以上的建物約有500萬戶，超過總體住宅存量的半數，國內面臨人屋雙老議題。
內政部將針對30年以上4~6樓且初評安全的集合住宅，就其室內外空間給予經費補助，提供管線更新、建物立面修繕、屋頂防水、新增無障礙設備等改善措施，使房屋經由適當的整建維護來延長使用年限，讓長者可以在宅安心養老，避免再面臨換屋的困擾，也符合永續循環淨零。
劉世芳指出，高齡老屋已成為重要的社會課題，特別是其中有22%屬於4~5層樓老舊公寓，還有早期6層樓但無電梯規劃的華廈，要在短期內全面更新重建緩不濟急。因此，內政部去(113)年12月10日舉辦「老宅延壽 老人更安心研討會」，邀請產官學界共同針對高齡老宅常出現的問題，包括既有無障礙環境空間與設施不足、公共空間及管線安全、防水修繕及建物外觀等進行討論及交流。
劉世芳說明，研議中的老屋延壽機制具備以下特色，包括政策整合、行政程序簡化、資金挹注及專業輔導團隊，藉由簡易、快速的評估與修復補強技術工法，改善高齡者居家環境品質及老屋可以持續活化再利用，且因無需拆除重建，可降低興建建築碳排量及大量廢棄物處置的環境負擔碳排，將可同步加速國土淨零願景。
劉世芳最後表示，期盼透過老屋延壽政策的推動，改善屋況及相關設施，提升整體生活品質及活化國內老屋的使用，除可減輕都更危老重建負擔，並推動營建產業進一步升級外，經整建維護的房屋也有機會釋出至租屋市場及銜接國內包租代管等機制，增加國內租賃住宅供給，讓老屋創造出更多元的公益價值。

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29年來最大交屋潮來了！專家：巨大賣壓湧現 強碰房市寒流
2025/02/05 13:00自由時報文/記者朱語蕎

自疫情以來的房市多頭，造就去年出現近年來最大交屋潮，住商機構統計內政部資料，2024年全台住宅類核發建築物使用執照達13萬8180宅，創下自1996年以來最高紀錄。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，2020年以來建商大舉推案，並陸續於去年完工，全台進入歷年罕見交屋潮，此波是否在市場衍生巨大賣壓，有待時間觀察。
據內政部統計，全台住宅類核發建築物使用執照為13萬8180宅，刷新1996年以來歷史新高；全台住宅類核發使照總樓地板面積則達584.9萬坪，亦是自2007年以來最高。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察住宅類核發使照數據，自2023年下半年起至2024年底，扣除工作日較少之2月份，連續17月單月住宅使照宅數都達破萬宅規模，且以桃園市、台中市居多。
賴志昶補充，若以平均工期約3年來看，約是自2020年起建商大舉推案，累計至2023、2024年陸續出現大批交屋潮，此走勢亦與房市大盤相符，上一波多頭房市起漲點，即是以2020年為開端，各地建商紛紛搶進，其中台中、桃園以重劃區議題著稱，前者更是這波大漲的主要區域，吸引開發商插旗。
另觀察內政部資料，2024年住宅類核發建照數量達15萬6791宅，較2023年成長約7.3%。徐佳馨指出，觀察去年數據，以8月核發建照達2萬1728宅最多，同時也創下從2006年有單月數據以來歷史新高，主因推測與央行要求建商需在18月內動工有關。
徐佳馨表示，若以2024年8月回推前18個月，即是2023年初，當時適逢《平均地權條例》修正草案三讀過關，房市較顯萎靡，建商觀察市況而延後推案，致使2024年下半年湧現一波建照申請潮。
徐佳馨提醒，近期國內外政經局勢多變，房市前景較顯詭譎，自去年9月央行打房，沖淡過去新青安帶起的低總價案場買氣，雖說近期銀行申貸限縮問題已稍弱，惟房貸款利率仍屬較高檔次，亦打擊市場買氣。
加上此波近年最大交屋潮持續推波助瀾，推案剩餘餘屋有待去化，種種原因之下，預估今年使照、建照核發數量應相對低檔，因此2024年使照數量大舉成長的榮景，研判近年應難以重現。

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每年逾4萬人再婚 重組家庭遺產怎分配 專家：有3方式
2025/02/04 13:59自由時報文/記者朱語蕎

大S猝逝留下遺憾，兩段婚姻及遺產繼承成話題。依據內政部最新資料，2023年台灣離婚及喪偶人口的再婚率，男性為1.87‰，女性達1.94‰，全年再婚人口總計44,435人。
進一步觀察六都狀況，再婚率最高的是桃園市，男性2.27‰，女性2.39‰。不過，雙北女性再婚率低於男性，而桃園以南四都，女性再婚率則高於男性，男性再婚狀況也比北部高，反映出再婚意願和狀況也有南北差異。
台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示，重組家庭越來越常見，由於組成可能涉及前一段婚姻的子女，較需要事先規劃的則是財產分配。多數的夫妻沒有特別約定就屬於法定財產制，也就是針對兩人財產，區分婚前和婚後資產，在結束婚姻關係或繼承時，可以向夫妻一方主張「婚後剩餘財產差額分配請求權」，針對兩人婚後財產扣除掉各自債務後，財產較少的一方可針對各自剩餘財產差額的部分，請求分配差額的一半。
但如雙方婚前財產差異較大，或因各自有前一段婚姻子女，也可以考慮採約定為「分別財產」或「共有財產」，就沒有剩餘財產分配的問題，而在面臨繼承時，若沒有遺囑分配，則可依照民法第1138條法定繼承方式，被繼承人所持有的房產和其他財產，由配偶和其直系子女均分，避免多餘紛爭，建議重組家庭的再婚者可以在婚前先討論財產分配問題。　
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，雙北女性就業率高，經濟力佳，自主性強，因此許多人重視事業更勝於婚姻，不一定以再婚為目標，反之南部家庭觀念較傳統，男女都更期待有個圓滿家庭。
張旭嵐指出，觀察近10年再婚人數，再婚人數最高的是2015年47,386人，2020~2021年是疫情最嚴重的時刻，因此多數經濟活動或計畫都被打亂，因此2020和2021年再婚人數都不到4萬人，其餘各年再婚人數在4.3~4.7萬人之間。

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房市熄火！自住區也擋不住寒流 專家：新北這二區急凍
2025/02/03 21:03自由時報文/記者張瀞勻

六都今年1月的買賣移轉棟數已出爐！分別為台北1604棟，月減35.1%，年減44.5%；新北2862棟，月減37.7%，年減50.5%；桃園2789棟，月減36%，年減36%；台中3249棟，月減30.1%，年減39.5%；台南1380棟，月減32.1%，年減44.3%；高雄2342棟，月減29.8%，年減43.6%；總計六都1月共14226棟，月減33.7%，年減43.2%。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，蛇年的春節來得比龍年早，導致2025年1月的工作天數僅17天，較於其他月份減少約3成，也影響到買賣移轉的行政作業，使各都均繳出年月雙減的成績單；且去年初正逢新青安激發的首購潮升溫，如今已逐漸反轉降溫，加上公股行庫的放款態度依然保守，民眾申貸仍須等候，使今年1月的交易量，不論年月表現都明顯縮水3~4成。
張旭嵐進一步指出，自去年央行祭出第七波信用管制後，市場量縮趨勢鮮明，加上國際間的關稅戰再起，牽動全球物價水位與台灣的科技業發展，因此展望蛇年整體買氣偏向保守，若政策沒有太多變化的情況下，預估2025年的全年全國的買賣移轉量，可能將面臨30萬棟保衛戰。
新北市1月量能年減50.5%，直接腰斬，衰退幅度為六都之最。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，除了年假因素外，去年淡水、三重、新店等地，都有許多新案完工交屋，但2025年交屋量減，尤其淡水的淡海市鎮與新店的央北重劃區，去年初適逢交屋高峰期，今年初則少了交屋潮挹注，導致量能銳減，也因而放大新北市的年減幅度。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，今年移轉棟數上還是會有交屋潮貢獻，先前熱況有所反映下，特定地區與特定時間點可能會有異於時況的表現，但在大盤不見明朗，帶動性有限，年增幅在與去年高基期比較下，則都屬悲觀，即便下半年若有回溫可能，恐怕不至於過分強烈，除非重大利多降臨，否則全年應都在溫吞狀態。

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險遭房屋詐騙！他靠「這神器」成功保住500萬
2025/02/03 15:17自由時報文/記者朱語蕎

近年詐騙犯行猖獗，不肖人士勾結專業人員誘騙民眾將名下房產設定抵押貸款，造成財產損失事件時有所聞，為遏止犯行，臺北市地政局及各地政事務所，除針對非金融機構之抵押權設定案件進行主動關懷提問外，並積極推廣「地籍異動即時通」服務，盼阻卻詐騙、守住民眾名下房產。
士林地政事務所表示，日前受理民眾辦理私人抵押權設定及預告登記案時，承辦人員雖已進行關懷提問，提醒所有權人注意資金用途以及相關登記對房產造成之限制，然該民眾以不肖人士事先誘導話術回應提問，並未即時察覺受騙。
所幸因其子女早有警覺，事先已由當事人向地政事務所申辦「地籍異動即時通」服務，故該登記完成送件的同時，申辦異動即時通時所留的手機號碼與電子信箱，便同步收到「名下房產有送登記案」的訊息，其子女發覺後很快偕同本人回到地政事務所，主張係受到誘騙而同意辦理抵押權設定，在士林地政事務所人員的協助與確認後，成功阻擋登記案續行，攔阻500萬元的抵押權設定損失。
該民眾表示，因受到不明電話誘騙，對方聲稱可代為處理其名下塔位買賣，短期內即可辦竣，將獲取可觀利潤，但需先出資另行購置所屬土地持分，因而同意名下房產設定抵押以為購地所需。
士林地所主任鄭益昌提醒，許多詐騙個案辦理抵押權設定登記時，往往連件辦理預告登記或信託登記，民眾一定要提高警覺，避免落入詐騙話術陷阱，並建議申請「地籍異動即時通」服務。
此外，地主、屋主可以設定二組不限本人的行動電話及電子信箱號碼，當不動產有申請過戶移轉、抵押權設定貸款、書狀補給等12種登記時，地所會發送簡訊及電子郵件通知指定的對象，讓所有權人或其家人可以把握最後一個踩煞車的防詐、阻詐機會。
地所表示，「地籍異動即時通」的防護，相當於對自己所擁有的房產，加裝一套免費的保全系統，對避免名下房產「在不知情的狀況」下被過戶或設定負擔，會有很高效率的防範效果。

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先購後售自用住宅用地增多 注意重購退稅設戶籍2年期限 以免無法退土增稅
2025/02/03 14:10自由時報文/記者林耀文

注意先購後售自用住宅用地，重購地自移轉登記之日起逾2年後始將戶籍遷入者，與土地稅法第9條及第35條規定不符，將無法退還已納之土地增值稅。
阿美為享有更便利的生活機能，因此在111年5月20日先購買屏東市區房地(B屋)並完成移轉登記，並於2年內的113年3月20日出售原有屏東麟洛鄉自用住宅用地(A屋)後，於113年6月20日才將戶籍由A屋遷入B屋，但向稅捐單位申請重購退稅時卻遭否決，原來阿美未注意設籍2年期限，以致錯失自用住宅土增稅重購退稅優惠！
屏東縣政府財稅局表示，先購後售自用住宅用地，重購地自移轉登記之日起逾2年後始將戶籍遷入者，與土地稅法第9條及第35條規定不符，將無法退還已納之土地增值稅。本案因戶籍遷入新購B屋時已超過2年，故無法申請退還已納A屋之土地增值稅。
稅務專家提醒，民眾如先行購買新自住用地，必須將戶籍由原自用住宅用地遷入新購自住用地，以致2年內出售原自用住宅用地時已無戶籍在原址，仍有土地稅法第35條第2項規定之適用。
本案若是阿美在重購B屋（111年5月20日）時，於111年6月20日即將戶籍由A屋遷至B屋，以致113年3月20日出售A屋時戶籍已不在原址，但依規定仍可申請退還已納A屋之土地增值稅。

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雙北前十最熱預售捷運宅出爐！ 「這站」平均一天成交2件獨佔鰲頭
2025/02/01 09:08自由時報文/記者朱語蕎

永慶房屋集團統計2024年1～11月雙北捷運站點周遭預售屋的交易價量，發現前十熱門捷運站中，除了紅樹林站的預售屋平均總價不到2000萬元外，其餘皆站上2000萬元大關，南京復興站預售屋總價甚至逼近豪宅線7000萬元門檻。若進一步觀察交易量排行，先嗇宮站獨佔鰲頭，預售屋成交量近700件，相當於一天成交2件。
去年1～11月先嗇宮站周遭預售屋成交量高達688件，是第二名西門站的2倍之多，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，先嗇宮站位於新北三重區，地理位置優異，區內聯外交通方便，至北市除了捷運以外，亦有多座橋梁連接，受不少購屋族群青睞。而先嗇宮站周遭由於坐擁指標建案「都廳大院」，主打中小坪數產品，因此吸引不少小資族在此置產，有效挹注當地房市買氣，助力先嗇宮周遭預售屋單價達70.1萬元，平均總價接近2100萬元。
西門站周遭則是以302件預售成交量坐穩第二。陳金萍表示，受益於「西區門戶計畫」推動，北市西區近年房市熱絡，其中西門站更是位處西區核心地帶，緊鄰西門町商圈，至台北車站僅需一站距離，生活機能相當成熟便利。
去年不乏一些建商在此推出不到20坪的小宅產品，其平均總價僅有2894萬元，相比北市其他核心地段動輒3、4千萬以上的總價實惠需多，因此促動不少想要卡位北市門牌，但預算有限的購屋者在此購屋。
前十熱門預售捷運宅中，南京復興站周遭預售總價以6753萬元榮登最貴寶座。陳金萍表示，南京復興站匯聚雙捷運線，周遭商業機能發達，商辦大樓林立，加上鄰近雙敦學區，可謂北市黃金地段。近年不少建商在此推出中大坪數產品吸引資金雄厚消費者購買，2024年周遭建案「金朋馥蓊」的平均總價接近億元，「勤美璞真城仰」總價甚至突破2億元大關，成功帶動當地預售總價，其平均單價也逾150萬元。
紅樹林站周遭則是以預售單價不到50萬元，總價不到2000萬元成為最親民預售捷運宅，陳金萍表示，紅樹林站坐落新北淡水區，區域商業機能仍較依賴淡水市區和竹圍，不過由於其位處雙北地區的邊陲地帶，房屋總價較市區便宜許多，加上該捷運站鄰近淡水河，又可遠眺觀音山。因此不少建商在此推出低總價、具有景觀優勢的產品吸引首購族、小資族購買。

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