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房屋稅2.0新制實施 住家免稅房屋適用條件限縮 須注意房屋總現值核定
2025/05/21 07:35自由時報文/記者林耀文

房屋稅2.0新制自113年7月1日上路，原持有多戶住家用免稅房屋的所有權人須注意，因增訂僅自然人適用及全國3戶的限制，自然人第4戶起或法人所有房屋將不再享有免稅，房屋總現值核定也需符合免稅條件。
根據稅法，倘持有住家用房屋現值10萬元以下，房屋全國累計未達3戶者，將由房屋所在地稽徵機關逕予免徵房屋稅，無須民眾申報擇定；如民眾持有符合免徵要件房屋超過3戶，應於房屋稅開徵40日（即每年3月22日，遇假日順延）以前申報擇定，本年度未申報或逾期申報擇定者，稽徵機關將按114年2月28日之房屋稅額由高至低排序，主動從優核定稅額前3高者免徵114年期房屋稅。
稅務專家提醒，房屋如果同時作住家及非住家使用者，房屋總現值雖在10萬元以下，但非供住家使用部分，仍應依規定就非住家使用部分課徵房屋稅。
舉例說明，某間房屋營業用現值5萬、自住用現值9萬，總現值為14萬，房屋稅額應為2,580元(5萬×3%+9萬×1.2%)，而不是只有1,500元。因為該屋總現值超過10萬元，供住家使用的房屋現值仍要課徵房屋稅。
值得注意的是，住家用房屋現值，指整戶住家房屋之現值，但不包括：1.供公眾通行之騎樓2.陽台、屋簷、雨遮依建築技術規則規定免記入建築面積之部分。3.純屬防空避難設施之地下室，或地下室僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用，經核准免稅者。未設有門窗、牆壁供遮陽防雨使用之屋頂棚架，經核准免稅者。

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開價只是參考？房市怎麼砍才成交　七都最新讓利實況曝光
2025/05/19 22:03自由時報文/記者張瀞勻

根據永慶房產集團內部數據統計，2025 Q1七大都會區的成交議價率普遍維持在10%至12%的相對高檔的水準，有五都超過10%，其餘兩都則是接近雙位數。若與房貸緊縮與信用管制實施前的2024Q2相比，七大都會區成交議價率都有擴大的趨勢。
據統計顯示，七都2025Q1成交議價率以台北市12.8%最高，新北市11.5%、桃園市10.1%、新竹縣市9.6%、台中市9.3%、台南市11.1%以及高雄市10.7%。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市房價基期高，高總價、高單價產品多。買盤多為高資產族群，對市場前景、經濟局勢較為敏感，出手更為謹慎。在市場轉冷、交易量下滑時，買方議價意願更強，賣方為求成交只得讓出更多空間，導致成交議價率上升，為七都之最。
若與房市高點的2024Q2相比，七大都會區成交議價率都有擴大的趨勢。陳金萍說明，房市最為熱絡的2024Q2，七都成交議價率皆降至10%以下，顯示市場買氣強勁、成交迅速，議價空間不大，七都成交議價率介於7.2%至9.9%之間。然而，隨著2024Q3陸續出現房貸緊縮、央行祭出信用管制措施，市場氛圍逐漸轉冷，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，議價空間拉大，使得近幾季成交議價率均維持在相對高檔。
目前房市整體交易量仍低迷，市場觀望氣氛濃厚。買方普遍期待房價進一步下調，若賣方過度堅持價格，成交速度放緩，買賣雙方對於價格認知拉鋸，交易量難出現明顯增長。
陳金萍補充，觀察2025Q1全台建物買賣移轉棟數創八年同期新低，年減幅度高達22.1%，顯示市場量縮已成事實。在此背景下，「降價促成交」正是打破房市交易僵局的重要關鍵。屋主若想加速出場，應順應市場趨勢適時調整價格，否則交易量難以有效回溫，市場冷淡態勢將持續。買方則需密切關注價格變化，理性選擇進場時機。

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輝達進駐真的能撐起房價？專家：北士科3大隱憂買前必看！
2025/05/20 09:58自由時報文/記者張瀞勻

全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）正式宣布進駐北投士林科技園區，這項重磅消息不僅震撼科技業，更被視為點燃北台灣房市熱度的強心針。中信房屋總經理張世宗指出，北士科擁有稀有素地、產業聚落與多元公共建設等多重優勢，輝達選擇落腳於此並不意外，未來也預期將為區域房市帶來三大影響。
張世宗指出，台北市土地開發已趨近飽和，近年已難見規模完整的新興重劃區，北士科因此被稱為「台北市最後一塊素地重劃區」，具備高度話題性與長線增值潛力。該重劃區區位條件優越，緊鄰北投、士林優質生活圈，擁有完善醫療資源、學區資源，周邊亦有華碩、和碩、英業達等大型企業進駐，產業聚落效應已初步形成。此外，北士科周邊大型公共建設豐富多元，包括捷運環狀線北環段、士林站TOD案與劍潭站TOD案等重大交通建設，以及既有的台北表演藝術中心與科學藝術園區等文化地標，皆為區域未來發展注入強勁動能。
目前北士科已有新光、仁寶、中鼎工程等知名企業搶先插旗，如今再加上輝達，無疑是錦上添花張世宗指出，輝達海外總部選擇落腳北士科，預期將帶來三大房市效應，首先，輝達的進駐可望吸引大批高薪科技人才的湧入，直接推升區域住宅需求和房市交易量能；其次，隨著企業總部與供應鏈上下游陸續進場布局，產業聚落效應將進一步強化，並帶動商辦市場熱度攀升；第三，隨著北士科新案房價已經突破百萬大關，也有望加速石牌、北投、士林等地的老舊社區進行都更整合，另外，部分具備交通優勢且房價值更親民的周邊區域，如社子島、三重、蘆洲及淡水等地，也有機會成為科技新貴購屋與租屋的外溢熱區，後續發展值得關注。
不過，張世宗也提醒，儘管從長線來看輝達的進駐對區域房市具正面助益，但畢竟從投資設廠到正式營運仍需時間，加上目前北士科仍處於開發初期，生活機能多仰賴芝山、明德等鄰近商圈，且區內工地施工密集，短期內難免會經歷所謂的「施工黑暗期」，對於自住族群而言，建議購屋前應實地勘察，仔細評估通勤與生活便利性。

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彰化版信義計畫區藍圖曝光 大巨蛋將落腳在這
2025/05/14 17:17自由時報文/記者張瀞勻

彰化縣政府推動的「高速公路彰化交流道特定區第四次通盤檢討案」，近日經縣都市計畫委員會審議通過，並已報請內政部進一步審議，該案規劃將原本長期受限的農業用地轉型為都市發展區，未來將納入新縣政中心、大巨蛋體育園區及萬坪綠地等大型公共建設，作為彰化新都心的開發核心。
該特定區最早於1977年由台灣省政府劃設為管制型都市計畫，計畫範圍內約72%為農業區，總面積達1,400餘公頃，長期限制都市擴張與土地使用效益。此次縣府推動通盤檢討，規劃以三大方向推動轉型：包括「三期五區」解編策略、公辦整體開發模式，以及引進重大公共建設。
彰化縣長王惠美指出，第一期優先開發區選定「洋仔厝排水北側」與「大埔截水溝堤岸道路兩側」兩區，合計面積約170公頃。縣府將透過都市計畫整體設計導入交通、產業與公共服務設施，同時整合中的新縣政中心、大巨蛋、總圖書館及綠地空間，藉以提升生活品質與就業條件。
該案自2022年6月啟動法定程序，歷經13次專案小組審查，規劃期間亦納入多項交通建設，如鐵路高架化、捷運鹿港線規劃、大埔截水溝拓寬與洋仔厝溪堤岸整建工程等，期望透過土地使用彈性、道路系統強化與多元產業引進，帶動區域轉型。
彰化縣建設處指出，透過都市更新機制及公辦整體開發，可望導入就業機會、平衡區域發展與減緩人口外流，未來若順利通過中央核定，縣府將啟動招商作業，針對重劃後地區推動產業園區與旗艦建設佈局，為彰化打造宜居與就業並重的新核心區域。

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台幣急升房市轉向？熱錢湧入助內需 業者籲：政府應超前佈署
2025/05/17 04:31自由時報文/記者朱語蕎

今年國內外政經局勢多變，也牽動台股及房地產後市，繼4月川普拋出關稅戰政策後，台股應聲下跌，房市也多少遭到連動，而5月初新台幣強勢升值，更讓人擔心是否會影響之後房地產走勢，引發各界關注。
新台幣自4月底開始強勢走升，帶動5月外資熱錢湧入，盤中甚至觸及29.59元兌1美元，創下自1988年以來單日最大升幅。新台幣狂升對目前冷清的房市交易是否有影響？業者紛紛比對過往幾次台幣升值經驗，統整出匯率升值與房市的關係。
過往經驗比較 升值未「直接」影響房市
根據財政部及內政部資料，2021年以後新台幣表現弱勢，匯率持續貶值，另受疫情後台商回流促進景氣向好，加上全球AI浪潮推動台灣半導體產業發展，致使股市至2024年為止亦是持續上揚，年度加權指數自2021年以後，除2022年之外幾乎年年成長。
而在房市方面，房價大盤走勢則持續起漲，從2021年至2024年，房價成長逾38.3%，顯示國內房價頗具保值性；不過，全台買賣移轉棟數上則歷年表現各有高低，其中2021、2024年達到歷年買氣高點，但在2022、2023年則受打房政策影響買氣走弱。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，觀察歷年走勢，新台幣貶值或升值，與房市表現雖具相當關連性，卻不能說是完全正相關，主因是股匯波動大，資產族群多會先套利，再考慮將資金移往較具保值性的不動產，以降低通貨膨脹造成資產貶值，股市表現亮眼，更增添資產族群進場房市的籌碼。

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房市進入冷靜期」海悅首季獲利3.57億、年減61％
2025/05/18 09:41自由時報文/記者朱語蕎

海悅公告第一季合併營收為新台幣17.18億元、營業利益6.14億元、稅後淨利3.57億元，每股稅後盈餘（EPS）達2.35元。
海悅表示，今年第一季稅後淨利3.57億元，季增97.24%、年減61.13%，第一季營建獲利較去年同期雙位數成長，首季合併營收17.18億元，年減24.64％，係今年國內房市進入冷靜期，使不動產代銷收入下行。
不過海悅在「擎天森林」建案月啟動完工交屋作業開始認列營建收入，推升單季營建獲利較去年同期雙位數成長，得第一季營業利益6.14億元，惟業外損失（未實現評價/關稅戰影響）1.13億元，致稅後淨利3.57億元，每股稅後盈餘（EPS）2.35元。
海悅累計1～4月合併營收24.41億元，年減幅已逐步收斂至12.5％，六都部份地區房價議價率已見有感擴大，第二季代銷建案已準備就緒，於建商審慎評估房價公開銷售。
海悅總經理王俊傑表示，全台代銷市場剛需的買氣需求仍在，買賣雙方建立房價共識基礎下，將活絡建案成交機會，期待之後的代銷建案陸續開案，房市交易可逐步穩中求升。
面對全球景氣循環，海悅多角化布局效益將陸續顯現，下半年海悅亦有新北「A3光點」、台中「南悅豐映」與高雄「達麗未來市」等建案依完工交屋時程陸續貢獻營收，加上全台在手代銷建案總銷金額合計約3,300億元，代銷本業業績來源無虞。
展望後市，海悅第二季仍須觀察各建案來客表現與房價變化，並持續與理念契合的建商參與重點都更活化案，公司代銷、營建、轉投資收益多元佈局，且每年亦將有多個投資收益建案挹注營建收入，旨以維持營運體質良善，隨著區域房市銷售展望佳，營運中長期審慎樂觀。

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建商不敢亂推、買方只挑有感案！329預售市況篩出熱銷案
2025/05/18 09:38自由時報文/記者張瀞勻

根據最新實價資料顯示，預售市場3月份持續表現低迷，全國預售揭露量3月仍跌破單月5千件，較去年同期減少約69%，等於農曆年後預售市場也沒見到人氣回籠，出現近4年來首見連續3個月預售單月揭露不到五千件的市況，今年329檔期預售房市表現平淡。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從銀行限縮房貸政策上路後，預售市場就出現量縮，心態從不買會更貴轉變為停看聽，買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，現在預售市場已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得宜、大基地與有CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵，但整體來說，普遍案子銷售速度已從去年第三季前的熱銷市況校正回歸。
統計顯示，全國去年3月預售實價揭露1.38萬件，今年3月剩下約4300件，年減69%，雙北市相對穩健，台北市去年3月494件，今年3月還有362件，年減27%，新北市去年3月1910件，今年3月899件，年減53%，不過其餘的房價飆漲區，年減幅度都超過6成，桃園市3月707件年減74%，新竹剩下198件年減8成，台中市667件年減75%，台南市325件年減63%，高雄市429件年減72%。
曾敬德表示，預售案買氣鈍化，代銷業者首當其衝，因應銷售期拉長，一方面廣告預算省著花，另一方面可能採取店面式方式銷售，同時間接案也會精挑細選還賣得動的案子，消費者也會看看哪個案子有賣點或者有CP值，預售市場也轉向成為自用型市場。

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小資族法拍取得舊公寓不知需負擔哪些稅負 專家提醒30日內須完成契稅申報才能過戶
2025/05/16 20:15自由時報文/記者林耀文

由於目前台南房價高漲，蛋黃區新屋動輒5字頭且總價超過千萬元，讓小李想要一圓購屋理想感到相當困難，日前小李在法拍市場取得一戶總價約500萬元的3房舊公寓，但小李對於購買法拍屋後，過戶時到底要負擔哪些稅負卻不甚清楚，因此趕緊向稅務人員請益，以免未繳稅而受罰。
稅務專家提醒，向法院標購房屋及土地後，須於30日內完成申報契稅，才能辦理房屋過戶，土地則無需申報土地增值稅，逕向地政機關辦理所有權移轉登記即可。
台南市政府財政稅務局說明，依據契稅條例的規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。民眾參與法拍屋投標，拍定人即為契稅的納稅義務人，應自領得權利移轉證書之日起30日內，檢附權利移轉證書等相關文件，向當地稅捐稽徵機關申報契稅，若逾期限申報，每逾3日將加徵應納稅額1%之怠報金，加徵金額最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣1萬5千元。
另外，經法院拍賣的土地，其應繳納土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，但雙方當事人皆無須申報，該稅款是由土地所在地之稅捐稽徵機關提供予法院直接自拍定價款中代為扣繳，拍定人取得不動產權利移轉證書至地方稅稽徵機關查註無欠繳工程受益費後，即可向地政機關辦理所有權移轉登記。

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輝達海外總部落腳北士科？「5潛在地段」房價全曝光
2025/05/16 21:29自由時報文/記者朱語蕎

ChatGPT於2020年發布之後，全球掀起AI浪潮，不僅相關產業獲得全球投資人的關注，部分區域的房市亦受到AI題材帶動蓬勃。就連全球AI運算晶片巨頭輝達（NVIDIA）海外總部在台灣的選址，也成為熱門議題。業者根據目前市場上傳出的數個台北選址地點，整理其房價市況，就當前討論度極高的台北花博，近年周遭住宅單價突破80萬元，與松山機場旁土地並列最高，而北士科周遭房價相對較低，成為最實惠的住宅選項。
在即將到來的台北國際電腦展（COMPUTEX 2025），輝達執行長黃仁勳有望宣布輝達海外企業總部的選址，據傳台北市花博園區獲得高度關注。2024年台北市花博園區平均房價達80.9萬元，近5年房價漲幅為22.4%，在目前台北市5個獲得熱烈討論的選址中，與松山機場旁土地並列最高。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北花博園區有相當的腹地，周遭也有捷運行經，交通便利；距離北士科亦不遠，有望串聯起北士科科技廊帶的發展。惟台北花博園區鄰近圓山遺址，若挖掘到古蹟，在開發上恐需要更多相當時間和金錢成本。
至於松山機場旁的軍方土地，不僅鄰近機場和捷運，且南邊即是知名的民生社區，生活機能良好，對於未來遷入的高資產族群而言，也是相當宜居的區域。2024年周遭平均單價80.9萬元，近五年漲幅21.4%，亦是榜上價格最高的地段之一。不過該區域腹地相對狹小，且年底才能交地，是否符合輝達需求，仍有待輝達評估。
另兩個獲得廣泛討論的地址有台電CR-1土地和南港調車場皆位於南港區，2024年周遭平均單價分別為79.7萬元和78.8萬元，近五年漲幅為35.3%和22.4%。陳金萍表示，隨著台北市「東區門戶計畫」和產業轉型的推動，南港區逐漸翻轉過往「黑鄉」印象。近年來，南港軟體園區與經貿園區開發日漸成熟，以及CITYLINK、南港LaLaport等高級商場進駐，南港區生活機能日趨完善。此外，區域交通便利多元，兩塊土地附近便有捷運站點，距離松山車站和南港高鐵站亦不遠。未來輝達海外總部若設置於南港，有望加速南港區的整體發展。
另外，北士科亦獲得許多討論。陳金萍指出，北士科作為台北市最後一塊完整的大型重劃基地，被設定為台北科技廊帶的重要地段，自然獲得許多關注。北士科雖屬重劃區，但是距離石牌、天母等商圈不遠，生活機能完善，區域內亦有捷運經過，交通便利，且擁有關渡平原和觀音山景，是相當宜居的區域。再加上北士科位於台北市相對邊陲的地方，房價相對親民，2024平均房價僅52.2萬元，是台北市五大潛在選址地區中價格最實惠者。
陳金萍指出，身為全球生產頂尖AI晶片企業的輝達若是落腳台灣，高階人才的湧入可能帶動區域房市的需求熱絡，房價有望水漲船高。不過，自輝達海外總部選址到正式完工進駐，仍需要一段相對長的時間，過程中亦可能有諸多變數。陳金萍也提醒，最終選址地點將由輝達公布，亦有可能不在上述名單之列，投資者仍須注意。

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不是薪水高就夠！上班族最在意的福利竟然是這些小東西
2025/05/17 00:32自由時報文/記者張瀞勻

隨著企業選址日益重視地段價值與交通便利，辦公空間的「內裝升級」也逐漸成為吸引人才的關鍵指標。不少新落成的商辦大樓不僅強打地段與智慧建築，更在公設與辦公環境上下足功夫，從零食櫃、咖啡機、人體工學椅，到冷氣空調與娛樂空間，形塑具吸引力的職場體驗。
根據《Social Lab社群實驗室》透過《OpView社群口碑資料庫》調查顯示，「工作環境期待」已成為上班族挑選公司時的重要考量。其中「零食/飲料」類福利最受歡迎，被視為辦公室的續命神器。除了吃喝，實用性高的「辦公設備」更直接影響員工效率與職業健康。有網友直言「比起員工旅遊，更需要符合人體工學的椅子與升降桌」，長期使用不合人體工學的設備甚至可能導致腰椎受損。也有新進員工讚嘆「27吋雙螢幕、無線鍵盤與工學椅」的齊全配備讓人心動，甚至想截圖私訊自家老闆。
在台灣高溫潮濕的氣候下，「冷氣」是許多上班族維持戰力的關鍵。有網友坦言曾因公司無冷氣而動念離職，甚至有人在面試階段就會詢問「冷氣怎麼開」，足見冷氣設備對員工吸引力的重要程度。不過溫度設定也需拿捏，太熱太冷都可能成為員工抱怨的原因。
為了讓員工在忙碌之餘也能放鬆充電，愈來愈多企業在辦公室導入如娛樂室、健身房甚至按摩服務等多元福利，讓辦公環境不再只是工作的場所，更是能舒壓與補充能量的據點。這類「體感幸福度」的設計，也逐漸成為現代企業文化的一環。

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