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「囤房稅2.0」三讀通過！專家：該跑的快跑 房客恐先哭
2023/12/19 13:56文/記者朱語蕎

吵得沸沸揚揚的「囤房稅2.0」，今在立法院院會三讀通過！針對非自住住家房屋改採全國歸戶，稅率調升至2%至4.8%，將於明年7月1日上路，後年5月會收到新的房屋稅單。
其中影響最大的是從原本的縣市歸戶改為全國總歸戶大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，非自住住家稅率調高再搭配全國總歸戶及全數累進的計算方式，多屋持有人稅負將有感增加，然而，以房東的角度持有成本增加，通常不會自行吸收，極有可能將稅費成本轉嫁至房租上，再拉高租金水平。
除此之外，由於稅率拉高，新屋的持有成本重，為壓低出租成本，房東找房屋現值低的老屋、老公寓比例可能拉高，影響租屋市場的供給態樣。
立法院完成三讀前，囤房稅2.0的行政院版、各政黨版拉鋸，最終還是偏向行政院版，非自住住家稅率上限從3.6％調高至4.8％，而建商持有待售餘屋，也做了調整，持有2年以內的房屋，法定稅率調整為2%至3.6%，超過2年的餘屋，房屋稅率範圍2%至4.8%。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，新法上路後，原本藉由縣市稅率不同、沒有全國歸戶的特點，達到節稅目的之作法將明顯減少，除了衝擊多戶持有者，也包括手上有長期庫存的建商，且新屋影響比舊屋明顯，預期受囤房稅2.0影響深的持有人會重新整頓手上資產。
郎美囡表示，為減輕自住且只有一屋的所有權人負擔，全國單一自住房屋的稅率從1.2%降至1%，但這次修法把設戶籍列入自住房屋的條件中，原本申請自住房屋稅率只要全國3戶內且有實際居住情形，不需要設戶籍，但修法增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣戶籍登記，提醒民眾檢視各屋的設籍狀況。

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大家都衝進來借錢買房了嗎？ 房貸總金額與貸款數據曝真相
2023/12/18 21:04自由時報文/記者張瀞勻

近來房市買氣提升，市場傳出個人房貸總金額突破10兆、房屋貸款人數創統計來新高的資訊，這代表大家都衝進來借錢買房了嗎?對此，元宏不動產值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然近期貸款總金額與貸款人數都創新高，但與過去相較人數其實增加幅度有限，主要還是因為房價漲太多，才導致貸款金額大幅攀升，而這也顯示目前買房的人都背了相當龐大的債務，其實是個隱憂。
根據金融聯合徵信中心資料顯示，今年7月個人房貸總金額達10.8兆與個人房貸總人數212萬1884人，紛創有統計來新高。不過，資料也顯示，雖然貸款總人數創高，但與2012年、12年前的同期的210萬3753人相較，其實只微幅增加1.8萬人、0.9%，增加幅度相當有限。近年房貸總人數都維持在200~212萬之間居多。
至於，近年個人房貸總金額從2012年7月的6.57兆，一路攀升到2023年7月的10.8兆，大增64%，主要還是因為房價不斷攀升的結果。今年七月台灣個人房貸平均房貸金額高達508.89萬，較2012年、12年前大增196.75萬，多增加了近兩百萬的負債，國人買房負擔確實有越來越重的趨勢。
陳傑鳴指出，購屋總價不斷高漲，導致民眾買房貸款負債金額不斷的增加，值得民眾與政府端多加注意。由於，目前政府為了幫助年輕人購屋，推出「新青年安心成家專案」以5年寬限期、40年房貸、最高貸款8成、利率還加碼補貼的方式，讓許多首購族趨之若鶩，誤以為買房還是很輕鬆，真的買的起。但這樣高額的負債，購屋者一旦面臨升息、房價下跌的等狀況，就會出狀況，很容易會出現負擔不起或是賣屋出現慘賠的狀況。

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婚前各自買房 婚後地價稅暴增4倍 稅務局教解法
2023/12/13 10:33自由時報文/記者朱語蕎

結婚前若雙方各有一處房屋設籍，並使用自用住宅稅率課徵地價稅，婚後是否還享有優惠稅率？因為兩者稅額會由原本的1千多元變成5千多元，差4倍以上。
對此，新竹縣稅務局表示，雙方婚前各自所有1間房地按2‰自用住宅用地稅率課徵地價稅，婚後雖然使用情形不變，且仍由兩人分別在其所有的房屋設立戶籍，但已不符合「土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率以1處為限」之規定。
因此，民眾可擇定地價較高的1處按自用住宅用地稅率課徵地價稅，地價較低的另1處土地，應改按一般用地累進稅率課徵地價稅，但若有成年直系親屬，例如父母、祖父母或成年子女等設籍，如符合自用住宅用地規定，那麼兩處都可以享有2‰自用住宅稅率，還是可以節省4倍以上地價稅。
稅務局表示，要適用地價稅自用住宅用地稅率，要符合以下五個條件：
1.本人、配偶或直系親屬在該地登記戶籍
2.無出租或供營業用的住宅用地
3.土地上的建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者
4.都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地不超過700平方公尺
5.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬自用住宅規定以「一處」為限。
稅務局提醒，適用特別稅率之原因、事實消滅時，應即向稅務局申報，若符合自用住宅用地條件者，請記得在當年度9月22日以前提出申請，當年度就可以適用，9月23日以後才提出申請者，則從明年開始適用，而且地價稅差4倍以上。

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2024房市「穩」當當！ 全聯會：這因素恐讓房價再漲
2023/12/12 16:16自由時報文/記者朱語蕎
中華民國不動產仲介商業公會全聯會今（12）日舉辦年終記者會，並選定「穩」作為2023年房市代表字，今年在歷經國內大選、國際戰事及經濟變動的影響後，整體市況漸趨安定、回歸常軌，將進入緩步復甦階段。
全聯會表示，2023年受到政府的關注特別多，健全房市政策採雙管齊下，打壓短期投機炒作，也提出史上最優惠的房貸政策，首購買氣再度翻升。
此外，歷年大選前都是房市低迷期，不但買氣下降，連建案廣告看板都被候選人佔據，但今年在新青安政策帶動下，選前買氣有增無減，對房市的衝擊可說是歷年來影響最小，選後景氣更是看好。
展望2024，全聯會認為，選後局勢穩定，但建材及人工的成本上升壓力有增無減，而明年將開徵的碳費，可能會增加鋼筋及水泥的成本，反應到預售屋及新成屋的售價，中古屋可能也會跟著間接帶動。
七都房市部分，雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點。桃園市持續因新興重劃區完工交屋，供給量增減，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增；台中市初估將減少約10.77%，但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數應比預期的多。
台南及高雄已逐漸走出調整期，回復穩定成長，科技廊帶的影響逐漸白熱化，市場看好度提升，而在新青安房貸政策帶動下，預料高雄市回溫速度將優於台南。
新竹市年登記量約在7千戶至8千戶之間，年增率受到新成屋交屋戶數影響較大，2024年新成屋陸續交屋，預估成長率約10.26%。

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免趕年底節稅！ 有「這張證明」 0元過戶免土增稅、贈與稅
2023/12/01 12:30自由時報文/記者朱語蕎

贈與稅的免稅額為每年244萬元，計算期間為每年的1月1日起至每年的12月31止，12月底更是申報贈與稅的旺季，以贈與不動產來說，專家指出，贈與合法農地最節稅，只要有「農用證明」，就可不課徵土地增值稅、贈與稅。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名老客戶想將名下的一筆持分共有土地，利用年底贈與稅免稅額贈與潮，透過逐年贈與，分多次順利將這筆土地過戶到兒子名下。
鄭文在說，在取得了相關土地謄本、地籍圖及分區使用證明書，發現該筆土地座落於都市計劃內的保護區，屬於農業用地，再經過比對相關圖資，發現該筆農地沒有違規使用的情事，符合農地農用的規定，只要向區公所申請「農用證明」，即可不課徵土地增值稅、免課徵贈與稅，連未來出售的房地合一稅都是免稅。
個案中土地公告現值約260萬元，如果以每年贈與稅244萬元的免稅額，只要分2年辦理即可順利過戶完成，且不用繳納任何贈與稅，可是所有權人持有期間比較久，近60萬元土地增值稅無法避免。
不過，只要透過分區使用證明，順利取得農用證明，就可以主張不課徵土地增值稅，順利將土地所有權在不繳納任何稅金的情況下過戶給兒子。

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房價真的沒跌！這4縣市年增率「雙位數」飆漲中
2023/12/04 11:30自由時報文/記者朱語蕎

清華安富房價發布9月份房價指數，指數較上月增加0.61%，較去年同期增加6.10%，房價漲幅趨緩，不過，其中包括新竹、苗栗、彰化、嘉義，房價還是有雙位數的年增率表現。
在住宅市場交易量部分，則較上月減少9.47%，較去年同期增加5.81%，在房市新制上路加上房市不景氣的影響，需多留意後續表現。
綜觀台灣各縣市2023年9月之價量表現，多數縣市房價指數與上月相比，稍微緩升；交易量摒除季節性因素後與去年同期相比，全國各縣市表現大部分呈現下跌狀態。
觀察去年同期房價表現相比，六大都會區中，桃園市以7.30%漲幅位居第1，台中市也有6.88%的表現；北部縣市中，新竹縣市價格漲幅10.29%，而宜蘭縣漲幅6.47%；中部縣市中，苗栗縣漲幅為14.49%，彰化縣漲幅為11.10%；南部縣市中，嘉義縣市上漲10.88%，而雲林縣上漲7.47%；東部地區中，花蓮縣漲幅為9.43%。
整體而言，全台灣房價受遞延需求影響，較前面一年漲幅大些，各縣市房價月漲幅趨緩，觀察六大都會區，多數縣市皆仍位處盤整階段。
清華安富表示，受營建工程缺工問題及房市新制影響，未來市場買氣料受影響，須留意後續對房市價量衝擊，目前房市處於價穩量縮的格局。

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2023房市代表字出爐！ 近五成購屋族超有感
2023/12/04 12:26自由時報文/記者張瀞勻

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年房市猶如洗三溫暖，歷經去年起的升息波段，房貸利率正式破2，地板價來到2.06%，此外，今年10月租金指數104.56創新高，CPI年增率也上修到2.46%，物價飆升，生活壓力山大，加上平均地權條例新制實施，預售屋轉手受限，因此「平均地權」和「利率和物價雙漲」成為民眾最關心的兩大房市新聞頭條，「漲」也成為購屋族最有感的關鍵字！
雖然上半年利空不斷，導致交易滑落，不過下半年的「新青年安心成家購屋優惠貸款」，卻為購屋市場注入暖流，再掀起一波首購買氣，年底房市回溫，今年房市呈現「先冷後熱，價穩量回」的狀況！
觀察近三年房市代表字，2021年政府釋出打炒房、重稅等政策，又適逢疫情缺工缺料、營建成本提升，全球房價不減反「漲」；2022年不僅房價續漲，全球也進入升息循環，央行為抑制通膨，該年四個季度全數「升」息；來到2023年，央行累計五度升息、總升息幅度達3碼，且不論房價、物價、利息全面走揚，民眾生活開銷加重，荷包大緊縮，因此「漲」再度成為年度關鍵字。

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房市降溫 「這屋齡」產品逆勢受歡迎 投資客也搶買
2023/11/24 23:35自由時報文/記者朱語蕎

受房市黑天鵝干擾，今年以來台灣的房市交易量能呈現降溫跡象，由財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，今年前3季全台新增房貸件數為13.2萬件，與去年同期的13.9萬件相比，減少了近7千件，減幅約為4.9%。不過，屋齡30年以上中古屋的申貸件數竟從31,216件增加到32,553件，是唯一逆勢成長的購屋屋齡。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢，再加上「預售屋限制預約轉售」已正式上路，現階段著手布局中古屋市場的購屋民眾的確有增多跡象。
黃勝暉指出，近來新建案價格帶頭猛漲，以台北市為例，依據聯徵中心統計，今年Q2台北市屋齡3年以下新建案的平均鑑估值約為3,218.4萬元，而屋齡30年以上中古屋的平均鑑估值僅為1,977.1萬元，二者之間的價格落差超過1千萬，在比價效應下，有預算考量的購屋民眾大多都會首選價格更親民的中古屋。
此外，預售屋、新成屋公設比動輒30%以上，每個月的管理費也是筆不小開銷，反觀中古屋的公設比低，甚至一些老公寓為零公設比，購屋民眾不用花大錢買虛坪。
而前幾年全台房市一片火熱，預售屋市場更淪為投資客短炒的重災區，但隨著平均地權條例修正案的正式上路，針對預售屋的投機行為已有所收斂，部分投資族群會轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋，經過重新整理後再以高價出售。
黃勝暉表示，新屋、老屋各具優勢，購屋民眾應從自身實際需求出發，選擇最適合自己的物件，對於打算購買中古屋的民眾來說，屋齡較高的中古屋經常伴有漏水、壁癌、管線老化等問題，甚至還可能出現海砂屋、輻射屋，有些瑕疵可以通過實地走訪辨別，但還有部分瑕疵沒那麼容易分辨，建議購屋民眾應在專業人士的陪同下看屋，或可以透過房仲人員提供的《不動產說明書》，充分瞭解標的物現況。

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大學住宿生也有補貼了！每學期補助5千 明年2月實施
2023/11/23 13:46自由時報文/記者朱語蕎

大學生住宿補貼拍板定案！由教育部規劃的「大專校院學生校內住宿補貼」方案，在提報行政院會，預計將從明年2月起實施，補貼公私立大專校院入住學校宿舍的學生，每名每學期5000元為原則，住宿生如屬於低收入戶或中低收入戶家庭者，每名每學期補貼額度則以7,000元。
方案實施後，預估將有27.5萬名校內住宿學生獲得補貼，每年投入28億元；2024年至2028年，5年總計投入140億元，將由內政部住宅基金支應。
依111學年度統計，大專校院約114萬在學生中，約有24.6萬名校外租屋學生已可透過申請內政部「300億租金補貼」，或教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」方案，減輕校外租屋經濟負擔；目前27.5萬名校內住宿學生尚不適用內政部「300億租金補貼」或教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」。
教育部為減輕學生住宿負擔、支持青年專心就學，參考目前教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」提供的補貼額度，斟酌校內外住宿的價差並配合學校採學期制收取宿舍費，規劃一般身分住宿生每名每學期最高補貼5,000元為原則，如學校住宿費用低於5,000元者，則補貼至與其住宿費用相同。
如屬於低收入戶或中低收入戶家庭的經濟弱勢住宿學生，每名每學期補貼額度則比照內政部租金補貼方案，以加成1.4倍至7,000元為原則，如學校住宿費用低於7,000元者，則補貼至與其住宿費用相同，預計協助約26.5萬名一般身分住宿生及約1萬名經濟弱勢住宿生，合計約27.5萬名校內住宿學生獲得補貼。
為便利學校與住宿生申請，作業將由學校於學期開始前依各校宿舍床位數向教育部申請預撥9成補貼款，同時於申請宿舍的繳費單上，依身分別先預扣補貼額度，住宿生只須繳交補貼後的差額即可。
教育部表示，預計明年2月方案實施後，搭配現行教育部「弱勢學生校外住宿租金補貼」與內政部「300億租金補貼」等方案提供大專校院學生租金補貼，希能減輕大專校院學生在校內外住宿的經濟負擔。

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想買豪宅擋也擋不住？　法人3.2億元現金照買豪宅
2023/11/22 13:33自由時報文/記者張瀞勻

實價揭露，大直指標豪宅「西華富邦」，10月交易33樓高樓層戶，共188.73坪，總價3.2億元、單價212.8萬元，和2021年入手的同層鄰居212.8萬行情相當，而買方是由法人以無貸款方式買下，幾乎可以說是今年下半年第一個由法人購買的知名豪宅交易。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案7月1日上路，私法人買受住宅須經許可項目有六種，除了合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內五戶以上，規模出租經營使用。
因此不排除法人申報該豪宅申請為高階主管宿舍使用，或該筆交易是在修法上路前就簽約成交，但較晚過戶，才能以法人身分順利交易過戶。
受到平均地權條例影響，台北豪宅交易有降溫趨勢，台灣房屋趨勢中心統計台北30層樓以上的五大摩天豪宅，「和平大苑」和「華固天鑄」都未見交易，今年「西華富邦」共兩筆交易；「One Park Taipei元利信義聯勤」，今年6月高樓層兩戶，分別由兩家僑外資公司買下，單價277萬元，也是今年目前為止單價最高的豪宅交易；信義計畫區豪宅「琢白」，中高樓層戶成交總價約5.56億元、單價211萬元，這幾棟摩天豪宅中高樓層戶，幾乎都穩站200萬俱樂部的門檻。
第一建經研究中心副理張菱育分析，近期眾所注目的新豪宅有「Diamond Towers台北之星」，總樓高也達30、31層，住宅開價230~290萬元，甚至頂樓戶還有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線，超高摩天豪宅需要一定的大面積基地，但台北市精華地段土地稀缺、都更時間冗長，開發摩天大樓相對其他縣市更為困難，因此豪客不惜大手筆買進，投資作為抗跌保值的產品，甚至還有收藏價值。

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