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進可攻退可守？外島這一區一屋難求 3大族群搶買
2024/01/12 17:13自由時報文/記者張瀞勻

最近幾年伴隨房價的高漲，小宅化趨勢愈來愈明顯，不少購屋民眾都紛紛搬離透天住進小坪數的大樓華廈，不過，澎湖卻是個例外。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，以澎湖住宅交易最集中的馬公市來看，2023年馬公的華廈成交件數僅有57件，相較於2021年的110件，大幅減少近一半；反觀透天厝，交易量與3年前相比基本持平，而且平均成交總價還從896萬元增加到1,020萬元，漲幅超過1成。對此，東森房屋澎湖光復加盟店店東徐麗雪表示，現在澎湖的新建大樓華廈愈蓋愈小、愈賣愈貴，而中古透天不僅價格親民，而且還有長期置產和改建民宿的投資價值，自然更受購屋民眾青睞。
徐麗雪指出，澎湖身處離島，受一般住宅用地丶建敝率以及容積率等因素影響，澎湖的土地取得成本會比台灣地區高出很多，再加上缺工少料、原物料上漲，建商為了盡可能地提升銷量、創造利潤，近年推案大多以小坪數住宅為主，雖然看似購屋總價被壓低，但實際上的成交單價卻在不斷提高。對於很多有預算考量的小資族或首購族來說，與其花高單價購買蛋黃區的小宅產品，不如轉而購買蛋白區的、可「農變建」的透天厝，二者在價格上的差異並不大，而且這類透天除可用來自住外，還兼備長期置產和改建民宿的投資價值，可謂是進可攻退可守的一個選項，也正因如此，澎湖地區的透天交易量能依然相當有撐。
徐麗雪指出，馬公市是澎湖縣唯一的縣轄市和縣政府所在地，也是澎湖縣最重要的都會區，近年來在馬公買房置產的民眾大致可以分為三類：一、父母親為年輕子女買房置產，既可當住家又可當民宿；二、打算長期持有的置產族群；三、離島以及偏鄉的居民，馬公是澎湖的交通中心，若搬家到馬公，外出相對會方便很多。目前馬公市以中正路、民權路一帶的中古透天最為搶手，甚至可以說是「一屋難求」的火熱狀態，此區塊位於馬公市的商業區，生活、交通機能、醫療資源都很完善，以可用作店面的產品來說，目前巿區店面的土地成交單價普遍可以達到每坪100萬元上下的行情。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，澎湖地理位置特殊，建築原物料大多都需從本島進口，再加上人工短缺，導致澎湖的房價長期居高難下。如今隨著邊境解封，國際郵輪及機場開放旅客入境，未來如果國內外的觀光人潮重新回到澎湖，相信澎湖的房地產市場也有望繼續朝向正面的方向發展，購屋民眾可以多留意。

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房價持續上漲！中台灣這一縣市房地合一稅再飆新高
2024/01/12 18:26自由時報文/記者張瀞勻

根據最新房地合一稅收統計，2023年全年個人房地合一稅收395.3億元，稅收再創歷史新高，反映過去一段時間房價、地價大漲，短期交易帶動稅收成長，而主要都會區之中，又以台中市稅收78.7億元居冠，蟬聯個人房地合一稅收王，同時也是7連霸。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收增加關鍵包括2016年以來房地產的價格大漲，同時每年適用房地合一稅的案件量變多，推估從2016年後買進，每年約30萬棟的移轉量，則2016後到現在已經累計有240萬戶，出售時可能會面臨房地合一稅，且未來適用房地合一稅的只會越來越多，且預售換約也納入房地合一稅收範圍，因此出現即使移轉棟數衰退，但房地合一稅收卻創新高的現象。
根據財政部統計資料庫資料顯示，個人房地合一稅年年攀升，2018年僅27.9億元，2021攀升到245.7億元，2022年更一舉衝高到382億元，2023年則寫下歷史新高的395.3億元，反映適用房地合一的件數越來越多，同時房價大漲也帶動稅收增加。
以區域來看，台中市雖然不是交易量最大的區域，不過卻是稅收最高的區域，已經連續7年都是房地合一稅收王，去年個人房地合一稅收飆高到78.7億元，已經接近全國2成的占比，主要因為台中地區房價漲幅超越雙北，同時也是交易量活絡的區域，同時推案量也大，預售換約也要繳交房地合一稅，因此房地合一稅收居高不下。
第二名則是交易量最大的新北市，去年個人房地合一稅收65.5億元，第三名是高雄市的50.3億元，前三名分別都是北中南重要的都會區，稅收最少的是台南市的33.7億元，房價最高的台北市稅收43.4億元。
曾敬德表示，近年房價大幅上漲，出售時容易有高額的房地合一稅，屋主應該提前做好節稅規劃，要符合相關規定，另外，國稅局也發現有個案虛灌裝潢費用方式逃漏稅，民眾也要保留好相關單據、裝修契約、金流等資料，合法節稅。

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2024房市定調 專家預言：看跌房價者恐怕與買房無緣了
2024/01/10 16:45自由時報文/記者張瀞勻

新的一年到來，近期房市多空訊息紛雜，有人持續看漲房價，有人認為房市多頭已經結束。對於目前市場對2024年房市有哪些多空看法? 而房市究竟會如何發展?元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，目前市場對於2024年房市悲觀與樂觀情緒都有，也都各有依據，不過，目前房市已漲多是事實，量縮也是事實，今年雖有降息可能，加上有優惠房貸政策、綠色通膨等利多，但政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、房市價量背離、景氣未回溫等利空也在，估計2024年房價「跌很難大跌」、「漲也很難大漲」，而交易量應該維持平穩機會大，想看房價大跌才買房的民眾，恐怕只能繼續望屋興嘆。
周昆立指出，2024年房市主要有四大多空因素，分述如下
利空一、政府打炒房不鬆手
為防止房市被過度炒作，近年政府打炒房不鬆手，無論是房地合一2.0版、平均地權條例修法的預售禁轉售與私法人購屋限制、囤房稅2.0版或央行的限貸令，都使得炒房獲利難度增加、投資客淡出市場，房市持續大漲已不易。
利空二、建商餘屋量高、存貨壓力大
近年建商狂推案，但買氣跟不上供給，到2022Q4全國「待售新成屋」(5年內未售出的新建餘屋)已高達8萬2,307宅，創史上新高，較2015Q1的4.5宅，幾乎快翻倍。目前新屋與新案市場都去化緩慢，未來一旦囤房稅2.0實施，建商很可能就會需要面對餘屋賣不掉、持有稅賦大幅提升的困境，很可能會出現降價出清的狀況。
利空三、房市價量背離
雖然2023年房市買賣移轉件數可望勉強守住30萬棟的大關，但與過去40萬件的交易量相較，仍在歷史的低檔區，特別是房價這三、四年，卻大漲3~5成，在「價量背離」與「民眾所得提升有限」狀況下，房市要攀升難度不低。
利空四、出口衰退、資金回流投資狀況趨緩
台灣這幾年房價大漲跟台商資金回流、出口暢旺有關，但2023年政府推出的投資台灣三大方案「資金回流投資」狀況已明顯趨緩，2023年前11出口值更年減12%，國內外景氣不明、科技產品需求疲弱下， 資金回流與科技業發展題材已難如過去幾年那般強力拉抬全台房市，房價推升力道已越來越弱，至於利多，主要也有四個。
利多一、政府釋出協助年輕人的購屋買房政策
目前政府左手打炒房(平均地權條例、限貸令、囤房稅2.0等)，但右手也怕房市崩盤，更想幫助年輕人買房，因此提出了新青年安心成家方案，讓近期房市交易升溫，許多購屋族紛紛搶進買房，預計這效益無論選舉是否出現政黨輪替，相關支持房市政策都會持續，房市買氣低迷狀況將不在。
利多二、降息可能會推升買氣
因通膨趨緩，近年不斷調升、壓抑房市買氣的利率，終於可能在漲勢到頭後出現反轉，以美國來說，市場預計最快3月就可能出現降息，台灣若跟進，將有助於讓2024年新年初買氣就出現提升，甚至可能一路暢旺到年底。
利多三、綠色通膨
碳費即將開徵，建商蓋房成本上升，不少不動產業者宣稱，徵收碳費可能造成房價上漲15~35%，這也帶動很多民眾的預期漲價心理，房價欲小不易。
利多四、選後政府拚經濟，景氣有機會復甦
總統大選後，新政府為求表現，勢必全力拚經濟，相關建設等利多將持續釋出，而且，台灣科技業出口經歷2023年低迷後，隨全球景氣回升、庫存偏低的優勢下，有機會再啟成長動能，有利房價發展。
周昆立表示，目前市場對於2024年房市多空發展爭辯不休，難有一致結論，建議購屋者買房前要通盤了解一下目前整體房市狀況與未來可能影響變數，不須過度看漲或是看跌，因為，極端的發展結果總是不易真的遇到，只要保持著多看多比較，確認自己真的可以負擔再買房，後續無論市況如何演變，購屋者都可以處變不驚的面對一切。

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農地被劃為公設保留地 這樣做就可免徵地價稅
2024/01/04 21:55自由時報文/記者林耀文

老李多年務農，在郊區擁有約5分農地，因地方發展需求，去年其中2分農地被劃為公共設施保留地，但老李仍持續在耕作種植蔬菜，經朋友提醒，若將公設保留地與耕作中的農地隔離且未使用，可向稅務機關申請免徵地價稅，或是繼續種植蔬菜農用，也可申請課徵田賦，就不會造成經濟負擔。
國稅局指出，依照稅法規定，持有公共設施保留地，倘符合自用住宅用地規定可申請按2‰計徵，其他使用情形一律統按6‰課徵地價稅，如在保留期間未作任何使用並與使用中土地隔離可申請免徵地價稅，或者仍作農業用地使用則可申請課徵田賦(目前停徵)。
所謂公共施設保留地是依都市計畫法劃設之公共設施用地，例如道路、公園、綠地等，目的是留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之土地，因在未徵收或收購的保留期間，使用已被限制，所以明定特別稅率及免徵規定。
若是做為建築使用，倘符合自用住宅用地規定，可申請按2‰優惠稅率，其他使用情形統按6‰課徵地價稅，若未作任何使用並與使用中土地隔離，則可申請免徵地價稅，如仍作農業用地使用，則可申請課徵田賦。
稅務專家提醒，土地所有權人如欲申請地價稅特別稅率或減免，應於每年地價稅開徵40日 (即9月22日)前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，以後免再申請。

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兄弟姊妹感情好 但這樣做 自用住宅地價稅優惠就飛了！
2024/01/03 21:25自由時報文/記者林耀文

老王所有土地上的房屋有妹妹王小姐設有戶籍，申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，但經稅務人員查核，該房屋地址的全戶戶籍，除王小姐設籍者外，並無所有權人或配偶、直系親屬設籍，核與土地稅法相關規定不符，仍應依一般用地稅率課徵地價稅。讓老王相當不服，主張妹妹是同胞血親且兄妹感情深厚，怎麼可能不符規定呢？
屏東縣政府財稅局卻表示，依土地稅法第9條及同法施行細則第4條規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，除須土地所有權人或其配偶、直系親屬至少其中1人於該地辦竣戶籍登記，且無出租或營業使用者外，地上建物還須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有才可以適用。
而依民法第967條規定與己身出於同源之兄弟姊妹為旁系血親，當然不符適用自用住宅用地稅率課徵地價稅要件。
稅務專家提醒，已申請經核准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，如因戶籍遷出或所有權移轉，縱使實際居住該地，仍須重新提出申請方能適用。另適用特別稅率之原因、事實消滅時，亦應依法向稽徵機關申報，否則經查獲除補稅外，還會處以罰鍰。

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買農地養6年再賣 想主張400萬免稅額 誤解「這規定」一場空
2023/12/29 13:32自由時報文/記者朱語蕎

民眾買賣土地要特別留意各項稅制，針對土地買賣，舊制免課徵所得稅，土地買賣只要繳納土地增值稅，而在房地合一稅上路後，即使同年度買賣土地增值稅免稅，如果有獲利，就要繳納房地合一稅。
為此，也造成許多人的誤會，以為購買土地後，只要持有期間超過6年，就可以主張400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，其實誤會大了，恐怕這6年會空等一場。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有民眾買了一筆都市計劃內違規使用的農業用地，因為沒有做為農業使用，所以買賣時必須繳納土地增值稅及申報房地合一稅，若有獲利也必須繳納房地合一稅。
客戶從網路中得知，房地合一稅持有期間越久，稅率越便宜，如果持有6年以上，還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。而該客戶已經承買近6年，最近有出售的打算，如果買賣成交，應該就可辦理10%房地合一稅優惠稅率。
鄭文在說，在檢視謄本後，發現客戶誤解了房地合一稅的規定，因為賣方如果要主張房地合一稅優惠稅率，必須符合自住房屋、土地為準，空地是無法主張優惠稅率的，只能依照賣方持有期間的長短，適用不同比例的房地合一稅。
而該案件賣方持有期間超過5年，依照規定適用20%房地合一稅，但無法適用400萬元及10%的優惠稅率。
鄭文在提醒，房地合一稅依照持有期間長短，適用不同的稅率，遏止不動產短期炒做，同時也給自住需求的賣方相對租稅優惠，但是以自住房地為主，不包括非自住的房屋及土地。

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2025年將爆出20萬坪巨量供給 房東該小心了！
2023/12/27 17:18自由時報文/記者張瀞勻

2023年台北市辦公市場總計有5.9萬坪新供給落成，為2019年以來新供給最多的一年，市場空置率上升至7.24%，較去年底增加3.95個百分點，雖然今年市場面臨供給增的局面，但也未影響租金漲勢。依高力國際最新公布「2023年第四季台北市商辦市場調查」，第四季每月每坪租金平均為2,492元，季漲0.56%，年漲2.53%；全年淨去化量達15,898坪，且明顯集中在下半年，顯示租賃市場也逐漸擺脫需求不振與無處可搬的情況。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析今年的市場變化，受到新大樓落成及外商企業在上半年租賃動能低迷的雙重影響，頂級大樓及A級大樓空置率在今年明顯上升，兩者皆由去年的2%~3%的空置率大幅升至今年底的8.92%，而B級大樓空置率則維持3.06%的低檔。從商圈來看，今年投入市場的6棟新大樓中，其中富邦信義A25與遠雄大巨蛋共41,874坪位於信義區，陽信銀行與上海商銀總部共10,350萬坪位於西區，使這兩個商圈的空置率在一年之內分別攀升至10.85%與11.48%。
租金方面，新增供給並未影響今年度租金上漲趨勢，以第四季平均租金每坪租金平均為2,492元來看，年漲幅達2.53%，係近五年漲勢第二高，僅次於2019年的2.71%。從等級及區域來看，頂級大樓租金來到每坪租金平均為3,600元，顯見搬遷至頂級大樓成本越來越高，不過也觀察到頂級大樓漲幅在今年下半年略為趨緩；而A級與B級大樓租金成長則相對穩定。以各商圈租金而言，都較去年同期上升，漲幅最明顯的係信義區、南京松江與西區，年漲幅均超過3%。
展望未來的租賃市場，陳頌民認為新增供給都需要時間去化，2024年市中心預計有2.9萬坪釋出，雖不致對於市場造成過大壓力，但空置率仍將續升至7.63%，需求方面，受到新興科技帶動，預期科技業仍將成為2024年的租賃主力，全年淨去化量有望達2.3萬坪。
在2024年陳頌民認為房東仍對租金有所期待，但同時也會多增加一些租賃彈性，以維持大樓出租率，因此他也認為明年租金上漲走勢不變，只是成長動能將趨緩，預期整體租金年漲幅將由今年的2.53%下修至明年的1.5%。而他進一步指出，更值得關注的是，2025與2026年台北市中心將迎來20萬坪巨量供給，空置率很有可能再次突破10%，並且完工潮一到，雙位數的空置率恐至少維持5年。因此，他也建議房東應盡早做好市場區隔及擬定更彈性及適切的招租策略，以成功因應未來租賃市場的新舊供給競爭，度過下一波的供給大浪。

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連40個月樂觀！房仲曝：2024年房市三大觀察重點
2023/12/27 14:10自由時報文/記者張瀞勻

中央大學台灣經濟發展研究中心27日發佈12月的消費者信心指數(CCI)，當中「購買房地產時機」指標部分，本月調查結果為105.61點，雖較上月下降0.97 點，但分數已連續40個月保持100以上的樂觀區間。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，討論大半年的囤房稅2.0，12月正式三讀通過，即使政策2024年7月才會上路，但法案拍板難免在短期內推升買方保守心態；加上年底選戰進入白熱化階段，房市相關的政策討論較活躍，部分民眾對房市略顯觀望，使12月指標分數較上月下滑。
12月的分數雖小幅下降，不過年底是國人傳統購屋旺季，且下半年買氣在新青安優貸政策支撐下，表現持續穩健，也使2023年的量縮幅度持續收斂，預估全年全國的買賣移轉棟數，可保持在30萬棟以上，因此12月指標分數連續40個月落在100以上區間，顯示民眾對房市發展的看法偏向正面。
周鶴鳴指出，展望2024房市，觀察的三大重點將著重於「國內外經濟復甦冷熱」、「何時終結升息循環開始降息」，以及「2024下半年囤房稅2.0實施後的效應」；不過選舉結束後，干擾因素趨於淡化，加上軍公教帶頭加薪，內需市場可望更加扎實，因此新年的房市發展，預估將趨向審慎平穩。

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房屋賠售免繳房地合一稅？少這動作仍遭罰
2023/12/25 19:09自由時報文/記者朱語蕎

個人房地合一所得稅制自2016年施行以來，常有民眾誤以為，只要出售房地發生虧損，只要向地政機關辦理實價登錄，即不須辦理房地合一所得稅申報，而遭罰鍰處分。
北區國稅局表示，屬個人房地合一所得稅課稅範圍的房地交易所得或損失，不論有無應納稅額，皆應依所得稅法第14條之5規定，於完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行填具申報書，並檢附契約書影本及其他有關文件，向所轄稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附稅款繳納收據。
該局舉例，納稅義務人甲君於2021年3月8日以890萬元買入A房地，之後於2022年以885萬元出售，並於2022年5月10日辦妥所有權移轉登記，交易結果為虧損。
但甲君未於2022年6月9日以前辦理房地合一所得稅申報，經國稅局查獲，以甲君房地合一所得稅制施行後第1次裁罰案件，處以行為罰1500元。
甲君不服，申請復查主張本次交易並無所得，且已依規定向地政機關登錄實價，不應處罰。但國稅局表示，房地合一所得稅採自行申報制，個人出售房地不論有無應納稅額，均應向稅捐稽徵機關辦理申報，與甲君向地政機關辦理實價登錄係屬二事，駁回甲君復查申請，全案業已確定。
國稅局呼籲，個人交易屬房地合一所得稅課稅範圍的房地，即使交易結果為虧損，仍應依限向稅捐稽徵機關申報房地合一所得稅，以免被裁處行為罰。
此外，房地交易損失可檢附國稅局核定損失金額的核定通知書，申請自交易日以後3年內之房地交易所得中減除，民眾若有申報疑義，可透過國稅局官網「房地合一專區」瞭解相關規定。

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今年土地交易慘淡、探6年新低紀錄 商仲：明年穩中求進
2023/12/20 16:22自由時報文/記者張瀞勻

CBRE世邦魏理仕台灣發布2023年商用不動產投資與租賃市場最新數據，截至12月17日為止，2023年全台大型土地及商用不動產成交金額總計近新台幣2,558億元，較上年同期下滑23%，主因在於，全年土地買賣金額僅新台幣1,239億元，與去年相比衰退41%，寫下六年來最低交易量。
據世邦魏理仕研究部統計，截至12月17日為止，2023年全台大型土地及商用不動產成交金額總計近新台幣2,558億元，較上年同期下滑23%。分析衰退主因，主要係土地市場大幅降溫，本土建商受到貸款限制、房市震盪等利空因素的影響，購地力道明顯減弱，而近年工業土地價格漲幅大，亦影響製造業廠商購買意願，導致全年土地買賣金額僅新台幣1,239億元，與去年相比衰退41%，寫下六年來最低交易量。
世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，歷經連兩年大型不動產投資金額呈雙位數下滑後，明年在央行貨幣政策趨於穩定、國內經濟成長加速之下，整體投資人信心將逐漸改善，2024年投資市場成交量有望小幅成長。此外，台北商辦租賃活動自今年下半年起逐步增加，隨著數位經濟持續發展，明年網路科技業需求可望增強，有助整體空置情勢維持在可控範圍，明年市況將是穩中求進，有機會成長。
另一方面，商用不動產市場逆勢成長，今年迄今成交總額共計新台幣1,319億元，小幅年增7%，主要係受惠於新光一號資產處分案順利標脫及國內企業自用需求維持穩健。
觀察今年商用不動產市場，非地產企業購買金額佔總成交量六成，合計斥資新台幣806億元，其中自用需求即貢獻新台幣655億元。當中可發現，預售辦公室產品因具備財務及空間規劃上的優勢，而獲得不少企業主青睞，今年內成交近新台幣294億元，較去年大增100%，如崇越科技、新加坡商鴻運科及輔信科技等企業皆大手筆購入位於雙北的全棟預售廠辦或辦公大樓。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，明年台灣央行政策利率可能維持不變，而此意味著保險業礙於最低收益率高達2.845%，未來數季投資量能難以放大，將持續於商用不動產市場上位居弱勢，2024年投資市場重心仍將以企業剛性需求為主。

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