分類: 最新消息

「未保存登記」建物怎貸款？專家教最快舉證捷徑
2025/02/14 11:41自由時報文/記者朱語蕎

在寸土寸金的台灣，對於不動產登記面積錙銖必較，目前所有權狀的種類有建物所有權狀及土地所有權狀，偏偏台灣的建物登記是採任意登記，所以有一些老舊建物，因為當時的時空背景，沒有辦理保存登記，造成只有土地權狀沒有核發建物權狀，但現在的不動產買賣是以坪數計價，可能會因此無法申請房貸。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，光有土地權狀，沒有無建物權狀，可能就無法申請銀行貸款，少了銀行貸款的加持，市場價格就會發生極大的落差，所以建物登記就成了不動產保值的必要登記。
鄭文在表示，依照目前的法令，建設公司會在建照執照核發時，就將區分所有建物的主建物、附屬建物及公設比例計算完成，製成預售屋買賣契約書，銷售給消費者。等房屋建築完成取得使用執照後，由起造人取得建物所有權狀，再將土地及房屋移轉登記給買方，買方收執權狀後，完成房屋點交手續。
依照法律不溯繼往原則，在建築管理之前沒有核發建照執照及使用執照，所以在建築管理之前的建物，可以主張就地合法，辦理建物登記，可是「舉證責任」成了能否辦理建物保存登記的重要關鍵。
依照目前地政事務所規定，實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉、鎮、市、區公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物的下列文件之一，包括曾於該建物設籍之戶籍謄本；門牌編釘證明；繳納房屋稅憑證或稅籍證明；繳納水費憑證；繳納電費憑證；未實施建築管理地區建物完工證明書；地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖；其他足資證明之文件。
鄭文在提到，日前有名客戶，他的門牌初編時間不可考，房屋稅證明的折舊年數比實際屋齡相差很多，用水、用電證明時間比房屋建築完成時間相距甚遠也無法舉證，讓整個案件卡關無法辦理。
不過，由於所有權人三代都住在這個房屋，於是可從阿公的戶籍謄本發現民國58年的戶籍設立登記，讓所有的問題迎刃而解，順利取得建築管理前的證明，也完成了建物保存登記。
鄭文在表示，台灣由於日據時代的統治，對於戶籍登記比較完整，至於用水、用電證明，往往是先有房屋才有水電裝置，緩不濟急，房屋稅籍證明也是，房屋蓋好多年後，才開始課徵房屋稅。所以類似的案件，記得順藤摸瓜，找到最有利的原點，建物權狀就手到擒來。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

兩年來最慘！新案「等無人」首月敲房市喪鐘 建商撐價比氣長
2025/02/13 13:45自由時報文/記者朱語蕎

市調單位發布今年1月北台灣新案市況風向球，燈號轉為衰退黃藍燈，是2022年連續升息利空後兩年來首見慘況，其中，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數全數走跌。
住展雜誌發言人陳炳辰指出，1月適逢農曆年節，傳統上購屋意願延至年後，加上整體環境偏空，天候寒流一波波也吹散人潮，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數為14組，持續秀下限，平均成交組數每週是1.3組，較去年底的0.8組小幅增加，但還是難以回溫論斷，僅以台北市大安區與新北市中和區新案出於比價、小宅因素有所拉抬，其餘案場冷清，甚傳出銷售人員追劇度日、等過年放假狀態。
供給面一直是2024年保住風向球綠燈關鍵，房市在去年年中傳來銀行貸款危機，9月又面臨央行打炒房政策雪上加霜，買氣早已信心盡失，但建商推案難說停就停，一定的進場節奏讓房市還有討論度，然去年規劃新案終告一段落，建商呼應買氣暫時休兵，除了本屬冷門的新成屋案雪上加霜，該月僅推出1百多戶，預售屋推案量更僅4百多億元，較前月腰斬，為2023年3月以來新低，比預售屋不得任意轉讓的平均地權條例修法預告前夕還慘。
即便推案開始踩剎車，但累積難以去化的案量仍多，待售建案數在1月來到1104 案，比前月增31案，是2024年4月以來新高，去年初創造的股市熱錢轉房市盛況澈底打回原形，宜蘭地區在氣候寒冬中更受地勢影響，民眾賞屋與買房興致低落，銷售龜速，待售案增勢較明顯。
依然在1成以內的議價率，除了建商仍不低頭而沒有讓利空間，倒也有建案開價不再創高，自主控制價碼，只是房價儼然偏高，開價與成交價差距不大。桃園市的議價率比起北台灣其他縣市稍高，先前當地二線區域如大園、觀音等地，房市過分受熱況拉抬，如今不再雨露均霑，房價回歸基本盤，也反映在數據上。
不過，房價要實質下跌似乎不容易，台北市不動產開發公會理事長陳勝宏就直言，台灣經濟體質太好，在面臨通膨考驗下，房地產成為相對保值的產品，加上土地價格未跌，建商有一定的成本在，除非利率調升至4％以上，否則房價很難大幅下跌。
陳炳辰分析，目前房市未見明朗，買盤觀望氛圍無解，但建商在過完農曆年，緊接著329檔期，乃至於整個上半年的傳統房市旺季並不缺席，已預告包括台北市松山區、南港區、中山區，與新北市中和區、三重區、林口區、新莊區，與桃園市的中壢區、楊梅區、蘆竹區、龜山區等地將有新作，惟是否雷聲大雨點小再轉延推，或分期推出降低風險，變數仍多，又無論如何都得消化市場上不小的量體，房市要有期待恐觀察至下半年。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

售屋土增稅注意「時間差」 專家：遷戶口仍可適用自用稅率
2025/02/13 16:15自由時報文/記者張瀞勻

售屋同時適用土增稅自用住宅優惠稅率，得要符合規定，依照《土地稅法》第9條，想要符合自用自用稅率得要有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。不過若遇到待售房屋須騰空戶籍，則不在此限制。
土增稅自用住宅用地稅率必要條件為，土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前須設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，出售前5年沒有出租或供營業使用，房屋是土地所有權人或其配偶、未成年子女所有，且無該自用住宅以外房屋，另面積限制則比一生一次較嚴格，都市土地在150平方公尺內，非都市土地限制在350平方公尺。
彰化縣地方稅務局表示，騰空待售之房地在簽訂買賣契約時，雖然没有土地所有權人或其配偶、直系親屬在內設立戶籍，仍可享用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
稅務局進一步說明，出售房地時，没有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍，原不得繼續認為供自用住宅使用，不過為了顧及納稅義務人買賣房地實務上的需要，凡在遷出戶籍期間該自用住宅用地無出租或供營業使用，且其遷出戶籍日距其出售日期間未滿一年者，出售土地仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房市回溫難！他預言今年交易恐創7年新低 「這行業」成海嘯重災戶
2025/02/14 13:10自由時報文/記者朱語蕎

內政部公布2024年全台房市交易量35萬0525棟，創近11年新高，比較前年30萬6971棟增長14.19%，全年交易量增長集中在上半年，增長幅度達27.2%。房市趨勢專家李同榮示警，今年房市交易量很可能創近7年新低，而上半年量縮的幅度也會超過3成，海嘯第一排就是靠交易量維生的房仲業。
李同榮指出，2024房市在新青安搶購風暴中，促使上半年交易量衝上17萬6778棟，足足比前年同期13萬8942棟增加27.2%是歷年首見。但在搶購風潮中造成甩尾超買現象，下半年也因房價超漲，購屋者開始手軟觀望，交易量開始急凍，第三季量縮價止漲，第四季六都房價進入跌勢，結束七年多頭行情。
2025年至今，在賣方堅持、買方觀望的市場氛圍中，又逢春節交易日減少一周，交易量再次落入谷底，元月份全台交易量月縮33%，年縮43%，逼近腰斬的慘況，金龍海嘯第一排就是靠交易量生存的房仲業成為重災戶，在僧多粥少的市場中，第一季難以生存的營業員就開始出現轉業潮；第二季預期頂店風潮將起，去年新開的店頭將首當其衝，若第三季前情況若沒改善，房仲業上半年將掀起一波倒店潮。
李同榮指出，在打房過度頻繁的壓制下，第六循環房價越打越高，而交易量卻越打越低，此一循環近10年平均交易量只有30萬3265棟，比前兩循環劇減了21.28%，尤其雙北更加嚴重。1996年全台曾經創下的50萬8748棟的高峰，這種價穩量增的活絡現象已遙不可及，反而在2016年曾經創下24萬5396棟的歷史新低，與高點相比，交易量夭折一半之多，這種嚴重情況，對產業發展絕對不利影響。
從近7年來開工量與使照量相對照，李同榮分析，3年前的平均開工量就有可能是今年的完工量，而今年面臨的完工交屋潮會比去年增加至少1萬5千戶，高達約12萬戶的交屋潮，加上銷售率不佳開工率下滑，投資客開始拋售存貨，市場供過於求，消化不良，要想交易量解凍上升，就必須要降價才能逼量出來。
但無論如何，今年上半年房市在價格微跌、買方觀望的氛圍下，交易量將難有起色，市場人士指望329檔期巿場回春，只能說個字「難」，或指望520檔期房市好轉，也只能說「難上加難」，只有價格明顯鬆動，下半年交易量才會脫離谷底，但全年的交易量將面臨30萬棟保衞戰，極可能創下近7年來的新低。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

央行重手管制想撿便宜？ 專家提醒買這產品恐踩雷
2025/02/12 06:53自由時報文/記者張瀞勻

根據台灣房屋統計內部整體待售物件，檢視開價調降物件的產品型態，以透天厝/別墅為最大宗，在整體降價物件中佔比逾4成，開價的平均降幅達10.2%，下修幅度較公寓或大樓高。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天厝別墅產品建坪大，土地持分也大，因此總價高，易觸及高總價限貸門檻，且透天客源以換屋族居多，但換屋族在打炒房政策下，不易爭取高成數貸款，也導致透天厝的買氣限縮，屋主多半需要透過調低開價來增強買方購買意願。
張旭嵐指出，去年第四季以來，政府辣手打炒房衝擊買氣，在銷售速度放緩之下，部分屋主心態略有軟化，使降價物件增加，對於今年想撿便宜的民眾而言，正好是可以伺機而動的機會點，不過除了比價格之外，也有兩點提醒，第一，首購族先避開機能未到的蛋殼區；第二，若入手降價老屋，須同時評估裝修成本和市場行情，才有機會挑到實在好貨。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

一直住在家裡 沒想到做了這件事 地價稅優惠就飛了！
2025/02/11 14:10自由時報文/記者林耀文

土地所有權人常因工作、新購房屋或子女教育選擇跨學區學校等等因素，而將全戶戶籍遷出，縱使仍居住在該地，卻已不符合按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，須改按一般用地稅率課徵。
阿美多年來一直居住在鳳山舊公寓，與兒子小明相依為命，考量兒子明年就要上小學，因此將戶籍遷入三民區姊姊家借戶籍，沒想到收到地價稅單，原本自用住宅優惠地價稅，改採一般用地稅率課徵，才發覺不是住在家裡，就能享有自用住宅優惠地價稅！
稅務專家表示，辦竣戶籍登記為適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之要件之一，土地所有權人常因工作、新購房屋或子女教育選擇跨學區學校等等因素，而將全戶戶籍遷出，縱使仍居住在該地，卻已不符合按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，須改按一般用地稅率課徵。
稅務局指出，土地要適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，除無出租、未供營業使用外，土地所有權人或其配偶、直系親屬必須於該地辦竣戶籍登記，民眾將戶籍遷出自用住宅時，至少須保留土地所有權人或其配偶、直系親屬其中1人「持續」在原戶籍內，該處地價稅才能繼續適用自用住宅用地優惠稅率課稅。
稅務專家提醒，原已按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅之土地所有權人，無須每年提出申請，只須於適用特別稅率減免原因、事實消滅時，例如有供出租、營業使用面積變更或戶籍遷出等，可於30日內主動申報。
另外，也有民眾為增加居住空間，購買相鄰房屋打通，相鄰的兩棟房屋分別登記為夫和妻所有，戶籍僅設籍於一處，想要適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
對此，地方稅務局也說，土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅必須符合所有權人或其配偶、直系親屬於該地上房屋辦竣戶籍登記，如無人設立戶籍，原則不能按自用住宅用地稅率課稅。
財政部特別解釋，相鄰房屋之所有權人同屬一人或分別登記為夫妻所有且打通使用，原房屋已由土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記，新購買的房屋可不需再另行遷入戶籍，僅需申請並經稽徵機關派員實地勘查確實打通使用，即可以合併適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

繼承未保存登記建物」有眉角 專家曝：別忘了做一動作保障權益
2025/02/11 07:18自由時報文/記者張瀞勻

民眾若繼承未辦理保存登記房屋，要留意相關規定，台中市地方稅務局提醒，民眾應該向稅捐稽徵機關申請變更房屋納稅義務人名義，才不會造成房屋稅籍資料一直記載被繼承人名字的情形。
近期有一名陳小姐詢問，今年初已繼承取得原為母親所有之房屋，但房屋稅繳款書納稅義務人仍是母親的名義，該如何辦理變更成自己的名字？
台中市政府地方稅務局表示，被繼承人死亡後，若遺有已登記建物，應至地政機關辦理繼承登記，如為沒有所有權狀的未保存登記房屋，則應該向稅捐稽徵機關申請變更房屋納稅義務人名義，才不會造成房屋稅籍資料一直記載被繼承人名字的情形。
該局進一步指出，未辦理保存登記之建物更名程序為繼承人向國稅局申報遺產稅後，檢附遺產稅繳清或免稅證明書、繼承系統表、遺產分割協議書、法院核准拋棄繼承證明文件及繼承人戶籍等其他相關文件，並填妥房屋納稅義務人名義變更申請書，向房屋所在地之地方稅稽徵機關辦理繼承更名。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

預算遭刪凍！租金補貼最快11月用罄 晚申請恐搶不到
2025/02/10 13:18自由時報文/記者朱語蕎

擴大租金補貼已補貼突破70萬戶，今年更擴大至75萬戶，但立法院審議通過凍結國土管理署預算約41.47億元，國土署日前表示，若未能未能順利取得立法院經費解凍之同意，預估自11月經費將用罄。
國土管理署表示，有關114年度總預算案，立院審議通過凍結本署預算第3目國土管理業務預算10%，約41.47億元，本經費主要是推動減輕弱勢租屋族群居住負擔之租金補貼等相關工作。
依據300億元中央擴大租金補貼近日受理及核定戶數推估，每月租金補貼經費約31億元，若未能順利取得立法院經費解凍之同意，預估自11月經費將用罄。
國土管理署表示，今年300億元中央擴大租金補貼75萬戶即將達標，依照此申請趨勢，若預算未能如期在立法院完成解凍，目前接受租金補貼之核定戶在11月恐面臨補貼期間無法如期銜接之情況；此外，經費運用與民眾申請速度有關，其受影響之起始月份尚有可能遇到不可預期的狀況，經費亦可能提早用盡。
民眾若想申請，可透過線上或紙本提出，若非112～113年度舊戶，想申請租金補貼，只需要上「300億元中央擴大租金補貼專區」申請；此外，也可向所在地方政府索取紙本申請書，確實填寫資料及檢附相關附件，掛號郵寄或傳真至租屋地直轄市、縣市政府申請。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

地震天災頻傳 專家提出「三防」大降身家財產損害
2025/02/06 21:40自由時報文/記者張瀞勻

根據內政部2024年公布最新「戶口統計資料分析」， 65歲以上人口數占總人口數18.87%，若成長速度不變，國發會預估2025年將達到20%，進入超高齡社會，且近年獨居、1人戶增加，此外，近期花蓮、嘉義等規模較大地震頻傳，特力屋從中觀察，從社會結構、生活型態轉變，加上天災意外影響，「居家安全」成為現代人對於居住環境要求最重要的條件，而近期地震頻傳，防止家中大型家具倒塌、物品掉落以致人身安全的用品，其整體商品需求銷量明顯較前一年翻倍成長，特力屋藉此提出打造全能安居宅指南首重「三防」，分別為「防災、防傷及防盜」，並介紹實用好物，幫助民眾輕鬆打造全齡化人口都能好好生活的安居宅。
居家環境基本的火災防範在於電源插頭、插座、需長時間使用電器、延長使用，及爐火、燭火、打火機等正確使用方式及日常保養，電源或延長線建議選用具「過載防護自動斷電機制的規格」，家中常開火煮飯則可加裝「瓦斯爐輔助安全開關」，另外，家中備有「滅火器」並定期換新也很重要；地震發生時除了正確躲避方式，平常也需加強大型及有重量的家具穩固性，像是可在櫃子靠牆邊角加裝「固定器」、立式電視螢幕或液晶顯示器改以「壁掛架」方式安裝，都是降低地震時重物倒塌造成人身安全的關鍵。
防傷：摔跌傷／滑倒／撞傷
根據調查，家中最容易摔跌傷的地點前三名依序為臥室、客廳、浴室，尤其家中若有上了年紀的長輩，更需注意居家環境安全及防護，像是地板須保持乾淨、乾燥及通道暢通，腳踏墊底下加上「防滑墊」；注意室內燈光是否足夠明亮，可加裝「小夜燈」增加夜間亮度；若家中有樓梯應要有穩固的扶手，樓梯面可加裝「止滑條」；衛浴空間可安裝「抽風機」，常保地面及空間乾燥，洗臉盆及馬桶旁加裝「扶手」，淋浴間門口或浴缸前方放置「防滑墊」或貼上「防滑貼片」。
防盜：安全監護／警戒通報／貴重文件物品加密收藏
居家防盜是三防中最容易被忽視的，但不論是公寓或社區大樓，只要妥善運用像是電子密碼鎖、保險箱等裝置，掌握「提高對外門窗鎖防護、安全監護及貴重物品加密收納」三重點，就能提升居家安全感。對外窗除了原本的鎖，也可再加裝「安全鎖扣」，多一層防護保障，而大門則建議選用防盜機制更高的「電子密碼鎖」，除了提高安全規格，也因為不用怕忘記帶鑰匙而進不了家門等方便性，近年越來越普及；住宅大門出入口、走道處裝設電子防盜設施，像是「監視器、紅外線警報器」等，門窗上加裝「門窗警報器」，當有外人闖入時觸發警報，不僅能嚇阻入侵者，同時通報社區保全、警方，降低居家安全風險；重要文件、貴重財物應避免放置於抽屜或是櫥櫃等輕易可得的地點，建議存放於家中「加密保險箱」，降低失竊風險。
防盜：安全監護／警戒通報／貴重文件物品加密收藏
居家防盜是三防中最容易被忽視的，但不論是公寓或社區大樓，只要妥善運用像是電子密碼鎖、保險箱等裝置，掌握「提高對外門窗鎖防護、安全監護及貴重物品加密收納」三重點，就能提升居家安全感。對外窗除了原本的鎖，也可再加裝「安全鎖扣」，多一層防護保障，而大門則建議選用防盜機制更高的「電子密碼鎖」，除了提高安全規格，也因為不用怕忘記帶鑰匙而進不了家門等方便性，近年越來越普及；住宅大門出入口、走道處裝設電子防盜設施，像是「監視器、紅外線警報器」等，門窗上加裝「門窗警報器」，當有外人闖入時觸發警報，不僅能嚇阻入侵者，同時通報社區保全、警方，降低居家安全風險；重要文件、貴重財物應避免放置於抽屜或是櫥櫃等輕易可得的地點，建議存放於家中「加密保險箱」，降低失竊風險。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861

房市失溫！公寓、小宅成房價下修破口 專家：效應將在「這時間」擴散
2025/02/07 21:09自由時報文/記者朱語蕎

台北市地政局公布1月建物買賣移轉棟數資料，全市買賣移轉棟數為1,604棟，較去年同期大減44.5%、月減35.1%。對此，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示，從各行政區來看，北投衰退幅度最大，年減64.6%，其次為信義區56.6%、萬華區54.6%、大安區50.9%，均呈現腰斬的現象，買氣凍結已形成全面性的影響，不分高、低價區，只有中正區一枝獨秀仍維持5.6%的年增率。
蘇金城指出，1月企業、行政機關的工作天只有17天，近10多年來僅多過2023年的16天，如果還原成工作天的單日交易量，今年1月每日平均成交94.4棟，只高於2016、2017年的67.4、92.8棟，為史上第3低，較去年131.4棟衰退28.2%。
9天連假時間長誘讓原本冷淡買氣雪上加霜，蘇金城表示，但把交易量大減歸咎於工作天數少，可謂「非戰之罪」，真正影響房市交易量的還是政策壓抑及信心不足。雖然去年12月央行理監事會未加碼限貸管制，但第7波信用管制擴及全國，等於把過去的非管制區一併卡進槓桿連動，而金檢範圍包括假換屋的協處、舊屋增貸、周轉金、理財房貸等，甚至納管融資租賃公司，導致投資客周轉失靈，連帶衝擊的就是置產買盤銳減、剛需買方觀望。
蘇金城分析，量先價行，從台北市地政局編制的住宅價格指數趨勢來看，近一年的成長高峰期在去年2月的月增率的1.89%，但之後便逐月下修，尤其8、9月從0.72陡降至0.28%，到最新的10月只能勉強維持0.15%的奈米漲勢，如果放大到全年價格趨勢，代表資產的增值已經追不上貸款的壓力。
蘇金城提醒，效益最差、抗跌性脆弱的公寓領先出現價格修正，年減0.89%，而用低總價掩護高單價的小宅也跌了0.64%，預期房價下修的趨勢會逐漸擴散，破口恐怕就在重建機會低的公寓以及缺乏投資盤吹捧的小宅。
從過去領先指標遞延發酵的軌跡來看，第一季底就可能會出現全面性的價格下修，建議有意出售的屋主及早調整價格策略，而剛需買盤則要把握難得的議價機會，早日圓成家的夢。

張淑娟地政士事務所 彰化代書 彰化地政士事務所 彰化土地代書 土地變更
彰化市陽明街160號 電話04-7286861